Rủi ro khi ký hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ để làm tin cho khoản vay
Mới đây, Ông Trần Quí Thanh bị đưa ra xét xử tội “Lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản” khi ông này dùng các thủ đoạn để chiếm đoạt tài sản thế chấp của người vay tiền. Do đó, hãy cẩn thận khi ký hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ để làm tin cho khoản vay... (1) Đi vay tiền nhưng ký hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ sẽ gặp những rủi ro gì? Vừa qua, ông Trần Quí Thanh, giám đốc của tập đoàn Tân Hiệp Phát đã bị công an bắt về tội “Lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản”. Theo cáo trạng, ông Thanh đã thông qua người môi giới để cho nhiều người vay tiền với lãi suất 3%/tháng, tuy nhiên khi thực hiện thủ tục vay, ông yêu cầu những người đi vay phải làm hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ để giả cách cho hợp đồng vay tài sản. Ông Thanh cam kết với người đi vay sẽ cho chuộc lại tài sản khi hoàn thành nghĩa vụ trả nợ, với danh tiếng của Tập Đoàn Tân Hiệp Phát, nhiều người đã tin tưởng và ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, khi người vay tìm đến để trả nợ gốc, trả lãi và muốn chuộc lại tài sản, bằng các thủ đoạn lấy lý do người vay đã vi phạm hợp đồng, ông Thanh và hai con gái là Trần Uyên Phương, Trần Ngọc Bích thực hiện việc chiếm đoạt tài sản với số tiền hơn 1000 tỷ đồng từ các bị hại. Khi ra tòa, ông Thanh khai là mua các tài sản trên, không phải cho vay hòng để thoát tội, đẩy trách nhiệm về bị hại, cho rằng giữa ông và bị hại ngay từ đầu là các thỏa thuận mua, bán, chuyển nhượng QSDĐ. Ông Trần Quí Thanh tại TAND TP.HCM Nếu không có các giao dịch chuyển tiền, nhận tiền rất rõ, mà chỉ "giao nhận, thỏa thuận miệng" với nhau thì rất khó buộc tội các bị cáo, cơ quan điều tra đã điều tra rất công phu, kỹ lưỡng mới có căn cứ xử lý. Như vậy, có thể thấy rủi ro bị mất QSDĐ khi ký hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ để thỏa thuận cho khoản vay là rất cao. Bên cho vay hoàn toàn có thể lật lọng, đổi trắng thành đen với các trường hợp không thể chứng minh có giao nhận tiền. Hoặc khi hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đã được công chứng và thực hiện việc đăng ký đất đai đúng quy định của pháp luật thì pháp luật không có căn cứ để bảo vệ người bị hại. (2) Người vay nên làm gì trong trường hợp bên cho vay yêu cầu chuyển nhượng QSDĐ? Qua vụ việc trên, người đi vay tiền cần phải chú ý, nếu mình có tài sản, chỉ cần vay tiền thì làm hợp đồng vay tài sản hoặc hợp đồng thế chấp, nếu làm hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cho bên cho vay để đảm bảo khoản vay thì hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ sẽ bị coi là hợp đồng giả tạo. Theo Điều 124 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định: - Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan. - Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó vô hiệu. Do đó, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là hợp đồng giả tạo che giấu hợp đồng thế chấp, lúc này, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ sẽ vô hiệu. Khi giao dịch dân sự bị tuyên bố vô hiệu, hai bên sẽ hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận (khoản 2 Điều 131 Bộ Luật Dân sự 2015), người vay lúc này phải có nghĩa vụ đưa lại tiền đã nhận trong hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, và được nhận lại QSDĐ từ bên cho vay. Tuy nhiên, để tòa có căn cứ tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu, bạn phải chứng minh được hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là hợp đồng giả tạo cho hợp đồng vay tài sản hoặc đã có giao kết thêm một hợp đồng thế chấp tài sản khi giao kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thì hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ mới bị xem là hợp đồng giả cách. Thực tế thì điều này khó chứng minh, nếu trường hợp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đã được công chứng và hoàn tất các thủ tục đăng ký đất đai đúng quy định của pháp luật, thì nguy cơ người đi vay sẽ mất trắng QSDĐ của mình vì pháp luật không có căn cứ để bảo vệ người bị hại. Lời khuyên trong trường hợp này là hãy thực hiện các giao dịch dân sự theo đúng quy định của pháp luật, đi vay thì làm hợp đồng vay tài sản, thế chấp tài sản để bảo đảm khoản vay thì làm hợp đồng thế chấp tài sản, đề phòng nếu có tranh chấp xảy ra thì sẽ được pháp luật bảo vệ. Nếu không có ý chí muốn bán, chuyển nhượng QSDĐ thì tuyệt đối không giao kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, vì điều này vừa vi phạm hợp đồng giả tạo, vừa mang lại rủi ro mất QSDĐ rất cao.
Tự làm thủ tục tách thửa chia nhỏ mảnh đất có phải đóng thuế TNCN?
Thông thường khi làm thủ tục tách thửa đất để chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho người khác thì người sử dụng đất phải đóng thuế TNCN, vậy trường hợp cá nhân tự tách thửa chia nhỏ mảnh đất thì có phải đóng thuế không? 1. Tách thửa đất được hiểu là gì? Có thể hiểu tách thửa đất là việc phân chia về QSDĐ đai trên một thửa đất. Hiểu nôm na, từ một thửa đất lớn ban đầu, tùy thuộc vào diện tích tối thiểu của khu vực tách thửa thì người sử dụng đất có thể chia ra thành nhiều phần đất riêng biệt. Thửa đất được tách ra phải đảm bảo các tiêu chí như: Có ranh giới được đo đạc bởi các cơ quan địa chính có thẩm quyền, minh bạch các thông tin về vị trí hoặc mục đích sử dụng, được cấp sổ đỏ cho thửa đất… 2. Tách thửa đất có phải đóng thuế TNCN không? Căn cứ khoản 5 Điều 3 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 (sửa đổi bởi Luật Thuế thu nhập cá nhân 2012) quy định người có thu nhập từ việc chuyển nhượng bất động sản phải đóng thuế TNCN bao gồm: - Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; - Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở; - Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước; - Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức. Bên cạnh đó, thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội, ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau. Từ các trường hợp trên cho thấy người sử dụng đất mà thực hiện tách thửa đất để chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế mà phát sinh thu nhập thì phải đóng thuế TNCN. 3. Tự tách thửa chia nhỏ mảnh đất có phải đóng thuế TNCN? Việc tách thửa đất có phát sinh thu nhập tất nhiên phải đóng thuế TNCN, tuy nhiên có trường hợp người sử dụng đất tách thửa để chia nhỏ mảnh đất không phải để chuyển nhượng, tặng cho,… Mà việc tách thửa chỉ nhằm mục đích chia nhỏ mảnh đất bạn đang sử dụng mà không làm thay đổi chủ sử dụng của mảnh đất. Trong trường hợp này bạn không phải nộp thuế TNCN. Mặc dù trường hợp tách thửa chia nhỏ mảnh đất không nhằm mục đích sinh lời thì người sử dụng đất thì vẫn phải đóng các loại phí sau: (1) Phí đo đạc thửa đất, lập bản đồ địa chính Phí đo đạc là khoản tiền mà người dân phải trả cho tổ chức dịch vụ đo đạc (không phải nộp cho Nhà nước) nên khoản tiền này tùy theo đơn vị cung cấp dịch vụ đo đạc quyết định. (2) Phí thẩm định hồ sơ cấp sổ đỏ Phí thẩm định hồ sơ cấp sổ đỏ là khoản thu đối với công việc thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ đảm bảo việc thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật. Căn cứ quy mô diện tích của thửa đất, tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ, mục đích sử dụng đất và điều kiện cụ thể của địa phương để quy định mức thu phí cho từng trường hợp. Do đó, từng địa phương khác nhau sẽ có mức phí thẩm định hồ sơ cấp sổ đỏ khác nhau theo điểm i khoản 1 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC (được sửa đổi bởi Thông tư 106/2021/TT-BTC). (3) Lệ phí trước bạ Tổ chức, cá nhân có đất khi quyền sử dụng đất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì phải nộp lệ phí trước bạ. Lệ phí trước bạ = Giá tính lệ phí trước bạ x Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%) Trong đó: - Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ. Trường hợp giá đất tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất cao hơn giá do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất. - Mức thu lệ phí trước bạ đối với đất là 0.5%. (4) Lệ phí cấp sổ đỏ Theo điểm đ khoản 2 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC, lệ phí cấp sổ đỏ (lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất) là khoản thu mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải nộp khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp sổ đỏ. Lệ phí cấp giấy chứng nhận QSDĐ gồm: - Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất; - Chứng nhận đăng ký biến động về đất đai; - Trích lục bản đồ địa chính; văn bản; số liệu hồ sơ địa chính. Căn cứ điều kiện cụ thể của địa phương, chính sách phát triển kinh tế - xã hội của địa phương để quy định mức thu lệ phí phù hợp, đảm bảo nguyên tắc: - Mức thu đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương, phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh cao hơn mức thu tại các khu vực khác; - Mức thu đối với tổ chức cao hơn mức thu đối với hộ gia đình, cá nhân. Do đó, ở mỗi địa phương sẽ có mức lệ phí cấp sổ đỏ khác nhau. (5) Lệ phí trích lục bản đồ Trích lục bản đồ địa chính, văn bản, số liệu hồ sơ địa chính: Không quá 15.000 đồng/1 lần.
Thời gian sang tên sổ đỏ mà người sử dụng đất cần nắm khi làm thủ tục chuyển nhượng
Nhiều người khi làm thủ tục chuyển nhượng QSDĐ để sang tên sổ đỏ nhưng cảm thấy lâu dẫn đến nhiều vấn đề phát sinh khác trong giao dịch. Vậy, điều kiện sang tên sổ đỏ là gì và thời hạn cấp sổ đỏ là khi nào? 1. Thời gian sang tên sổ đỏ khi làm thủ tục là khi nào? Căn cứ khoản 2 Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (sửa đổi bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP) quy định về thời gian đăng ký thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận được quy định như sau: - Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là không quá 30 ngày; - Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng QSDĐ và quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng của tổ chức đầu tư xây dựng là không quá 15 ngày; - Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi thay đổi tài sản gắn liền với đất là không quá 15 ngày; - Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất trong các trường hợp trúng đấu giá QSDĐ; giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai; xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ; kê biên bán đấu giá QSDĐ, tài sản gắn liền với đất để thi hành án; chia, tách, hợp nhất, sáp nhập tổ chức, chuyển đổi công ty; thỏa thuận hợp nhất hoặc phân chia QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, của vợ và chồng, nhóm người sử dụng đất là không quá 10 ngày; - Tách thửa, hợp thửa đất; thủ tục đăng ký đất đai đối với trường hợp được Nhà nước giao đất để quản lý là không quá 15 ngày; - Gia hạn sử dụng đất là không quá 07 ngày; - Xác nhận tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân khi hết hạn sử dụng đất là không quá 05 ngày; - Đăng ký xác lập hoặc thay đổi, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề là không quá 10 ngày; - Đăng ký biến động do đổi tên người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất hoặc thay đổi hạn chế QSDĐ hoặc thay đổi về nghĩa vụ tài chính hoặc thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký là không quá 10 ngày; - Chuyển từ hình thức thuê đất trả tiền hàng năm sang thuê đất trả tiền một lần; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất là không quá 30 ngày; - Chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, đăng ký góp vốn bằng QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là không quá 10 ngày; - Xóa đăng ký góp vốn bằng QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là không quá 03 ngày; - Đăng ký, xóa đăng ký thế chấp, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ là không quá 03 ngày; - Chuyển QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng là không quá 05 ngày; - Cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng là không quá 07 ngày; trường hợp cấp đổi đồng loạt cho nhiều người sử dụng đất do đo vẽ lại bản đồ là không quá 50 ngày; - Cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng bị mất là không quá 10 ngày; - Thời gian thực hiện thủ tục đính chính Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận QSDĐ, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và QSDĐ ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp là không quá 10 ngày. Căn cứ các quy định trên thì thời gian thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ bằng hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, đăng ký góp vốn bằng QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là không quá 10 ngày. 2. Điều kiện chuyển đổi QSDĐ để cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận Theo Điều 188 Luật Đất đai 2013 thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp QSDĐ; góp vốn bằng QSDĐ phải đáp ứng các điều kiện sau: - Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp QSDĐ; góp vốn bằng QSDĐ khi có các điều kiện sau đây: + Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này; + Đất không có tranh chấp; + Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; + Trong thời hạn sử dụng đất. - Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp QSDĐ, góp vốn bằng QSDĐ còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này. - Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp QSDĐ, góp vốn bằng QSDĐ phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Thay đổi hồ sơ chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp để thực hiện "dồn điền đổi thửa" mới nhất
Ngày 16/10/2023 Bộ trưởng Bộ TN&MT đã ban hành Thông tư 14/2023/TT-BTNMT sửa đổi Thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định về Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Theo đó, sửa đổi, bổ sung Điều 9 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT (đã được sửa đổi bởi Thông tư 09/2021/TT-BTNMT) hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất như sau: Hồ sơ chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp để thực hiện "dồn điền đổi thửa" Hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân để thực hiện "dồn điền đổi thửa" được nộp chung cho các hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi đất nông nghiệp, gồm có: - Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04đ/ĐK ban hành kèm theo Thông tư này của từng hộ gia đình, cá nhân; Mẫu số 04đ/ĐK tải - Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp hoặc bản sao hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất đối với trường hợp đất đang thế chấp tại tổ chức tín dụng; - Văn bản thỏa thuận về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân; - Phương án chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của Ủy ban nhân dân cấp xã đã được UBND cấp huyện phê duyệt; - Biên bản giao nhận ruộng đất theo phương án "dồn điền đổi thửa" (nếu có). Hồ sơ chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp mà không thuộc trường hợp "dồn điền đổi thửa" Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp mà không thuộc trường hợp "dồn điền đổi thửa"; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng gồm có: - Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK. Mẫu số 09/ĐK tải Đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp thì phải thể hiện tổng diện tích nhận chuyển quyền tại điểm 4 Mục I của Mẫu số 09/ĐK (Lý do biến động) như sau: "Nhận ... (ghi hình thức chuyển quyền sử dụng đất) ...m2 đất (ghi diện tích đất nhận chuyển quyền); tổng diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng do nhận chuyển quyền và đã đăng ký chuyển quyền sử dụng đất từ ngày 01/7/2007 đến trước ngày 01/7/2014 là ... m2 và từ ngày 01/7/2014 đến nay là ... m2 (ghi cụ thể diện tích nhận chuyển quyền theo từng loại đất, từng địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương)"; - Hợp đồng, văn bản về việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng theo quy định. Trường hợp người thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là người duy nhất thì phải có đơn đề nghị được đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của người thừa kế; - Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp; - Văn bản chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư; - Văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất. Hồ sơ chuyển từ hình thức thuê đất trả tiền hàng năm sang thuê đất trả tiền một lần Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đối với trường hợp chuyển từ hình thức thuê đất trả tiền hàng năm sang thuê đất trả tiền một lần hoặc từ giao đất không thu tiền sử dụng đất sang thuê đất hoặc từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất, gồm có: - Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK; Mẫu số 09/ĐK tải - Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp; - Hợp đồng thuê đất đã lập; - Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có). Xem thêm Thông tư 14/2023/TT-BTNMT có hiệu lực từ ngày 16/10/2023.
Hồ sơ đăng ký biến động đất đai năm 2023 khi chuyển nhượng?
Chuyển nhượng bằng giấy viết tay trước năm 2014 có hiệu lực không? Thời điểm có hiệu lực khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất? Hồ sơ đăng ký biến động trường hợp chuyển nhượng đất trước ngày 1/7/2014 mà bên chuyển nhượng đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định năm 2023? Chuyển nhượng bằng giấy viết tay trước năm 2014 có hiệu lực không? Căn cứ tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định Thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định như sau: - Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật: + Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008; + Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP . Theo đó, nếu đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước ngày 1/7/2014 thì khi thực hiện thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận lần đầu cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển nhượng nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật (không được yêu cầu người nhận chuyển nhượng nộp hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực). Như vậy, việc chuyển nhượng thông qua giấy viết tay vẫn được công nhận. Thời điểm có hiệu lực khi chuyển nhương quyền sử dụng đất? Tại Luật Đất đai 2013 quy định Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong đó: Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Như vậy, Việc chuyển nhượng QSDĐ phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Hồ sơ đăng ký biến động trường hợp chuyển nhượng đất trước ngày 01/7/2014 mà bên chuyển nhượng đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định? Theo Thông tư 14/2023/TT-BTNMT sửa đổi Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, Thông tư 09/2021/TT-BTNMT quy định về hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất, trong đó: Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trước ngày 01/7/2014 mà bên chuyển quyền đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định: - Trường hợp nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất mà có hợp đồng hoặc văn bản về chuyển quyền theo quy định nhưng bên chuyển quyền không trao Giấy chứng nhận cho bên nhận chuyển quyền, hồ sơ gồm: + Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK; + Hợp đồng hoặc văn bản về chuyển quyền đã lập theo quy định; - Trường hợp nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất nhưng không lập hợp đồng, văn bản chuyển quyền theo quy định, hồ sơ gồm: + Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK; + Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp; + Giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất có đủ chữ ký của bên chuyển quyền và bên nhận chuyển quyền.
QSDĐ tặng cho nhưng có điều kiện không được chuyển nhượng thì có được thế chấp?
Tặng cho tài sản là một thủ tục chuyển giao tài sản phổ biến đã có từ lâu, tuy nhiên, một điều khoản mà nhiều người nhận tài sản tặng cho gặp khó sau khi tiếp nhận tài sản chính là yêu cầu không được bán. Vậy trường hợp trên có thể sử dụng tài sản tặng cho đem đi thế chấp được không? 1. Có bao nhiêu loại tài sản tặng cho? Theo Điều 458 và Điều 459 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định hiện nay tặng cho tài sản có 02 loại là động sản và bất động sản được hiểu như sau: - Thứ nhất là tặng cho tài sản là động sản: + Hợp đồng tặng cho động sản có hiệu lực kể từ thời điểm bên được tặng cho nhận tài sản, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. + Đối với động sản mà luật có quy định đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký. - Thứ hai là tặng cho tài sản là bất động sản: + Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật. + Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản. 2. Không cho chuyển nhượng QSDĐ tặng cho thì có đúng quy định pháp luật? Căn cứ khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai 2013 cho phép người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013. Mặc dù Luật Đất đai hiện hành quy định người sử dụng đất được các quyền trên, tuy nhiên Điều 462 Bộ luật Dân sự 2015 lại quy định tặng cho tài sản được phép có điều kiện như sau: - Bên tặng cho có thể yêu cầu bên được tặng cho thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ trước hoặc sau khi tặng cho. Điều kiện tặng cho không được vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội. - Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ trước khi tặng cho, nếu bên được tặng cho đã hoàn thành nghĩa vụ mà bên tặng cho không giao tài sản thì bên tặng cho phải thanh toán nghĩa vụ mà bên được tặng cho đã thực hiện. - Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ sau khi tặng cho mà bên được tặng cho không thực hiện thì bên tặng cho có quyền đòi lại tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại. Trường hợp trên thì người được tặng cho không được quyền chuyển nhượng QSDĐ lại cho người khác nhưng vẫn được thế chấp tài sản nếu hợp đồng tặng cho tài sản không có thỏa thuận giữa các bên về việc người nhận tài sản không được thế chấp. 3. QSDĐ tặng cho là tài sản chung mà người nhận không biết thì xử lý thế nào? Tại Điều 460 Bộ luật Dân sự 2015 quy định trách nhiệm do cố ý tặng cho tài sản không thuộc sở hữu của mình thì sẽ thực hiện như sau: Trường hợp bên tặng cho cố ý tặng cho tài sản không thuộc sở hữu của mình mà bên được tặng cho không biết hoặc không thể biết về việc đó thì bên tặng cho phải thanh toán chi phí để làm tăng giá trị của tài sản cho bên được tặng cho khi chủ sở hữu lấy lại tài sản. Ngoài ra, bên tặng cho tài sản còn phải có trách nhiệm thông báo khuyết tật của tài sản tặng cho theo Điều 461 Bộ luật Dân sự 2015Bộ luật Dân sự 2015 như sau: - Bên tặng cho có nghĩa vụ thông báo cho bên được tặng cho khuyết tật của tài sản tặng cho. - Trường hợp bên tặng cho biết tài sản có khuyết tật mà không thông báo thì phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại xảy ra cho người được tặng cho. - Nếu bên tặng cho không biết về khuyết tật của tài sản tặng cho thì không phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại. Như vậy, trường hợp trên thì người được tặng cho không được quyền chuyển nhượng QSDĐ thì vẫn được thế chấp tài sản nếu hợp đồng tặng cho tài sản không có thỏa thuận giữa các bên về việc người nhận tài sản không được thế chấp.
Muốn nhận chuyển nhượng đất trồng lúa phải có xác nhận “nông dân”?
Hiện nay khi nhiều người nhận tặng cho, thừa kế, chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp đa số đều gặp phải một vướng mắc đó chính là việc phải xác minh mình là nông dân sản xuất trực tiếp nông nghiệp từ cơ quan có thẩm quyền yêu cầu. 1. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa cần đáp ứng điều kiện gì? Người có nhu cầu chuyển nhượng đất nông nghiệp thì căn cứ Điều 190 Luật Đất đai 2013 quy định điều kiện chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp hiện nay được thực hiện như sau: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho QSDĐ hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ. Từ quy định trên thì khi chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ nông nghiệp được thực hiện trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp. [Xem thêm: Hướng dẫn viết đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất thổ cư] 2. Trường hợp nào không được chuyển nhượng QSDĐ trồng lúa? Theo Điều 191 Luật Đất đai 2013 quy định cụ thể các trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất bao gồm: - Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ. - Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. - Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa. - Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó. 3. Tiêu chí chứng minh cá nhân trực tiếp sản xuất trồng lúa là gì? Khi nhận chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ nông nghiệp thì cơ quan đăng ký đất đai yêu cầu người dân phải đáp ứng yêu cầu chuyển nhượng đất nông nghiệp là phải chứng minh trực tiếp sản xuất nông nghiệp Theo khoản 2 Điều 3 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT quy định các căn cứ để xác định cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp bao gồm các tiêu chí sau: - Đang sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất; do nhận chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; đang sử dụng đất nông nghiệp mà chưa được Nhà nước công nhận; - Không thuộc đối tượng được hưởng lương thường xuyên; đối tượng đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp xã hội; - Có nguồn thu nhập thường xuyên từ sản xuất nông nghiệp trên diện tích đất đang sử dụng quy định tại Điểm a Khoản này, kể cả trường hợp không có thu nhập thường xuyên vì lý do thiên tai, thảm họa môi trường, hỏa hoạn, dịch bệnh; - Trường hợp giao đất nông nghiệp cho cá nhân theo quy định tại Điều 54 của Luật đất đai, đăng ký nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa của cá nhân thì chỉ căn cứ quy định tại Điểm b Khoản này. 4. Thủ tục xác nhận người trực tiếp sản xuất nông nghiệp Căn cứ khoản 4 Điều 3 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT quy định thủ tục xin xác nhận người trực tiếp sản xuất nông nghiệp thực hiện như sau: Việc UBND xã, phường, thị trấn xác nhận hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp có nguồn thu nhập ổn định từ sản xuất nông nghiệp là một nội dung trong trình tự thực hiện các thủ tục quy định tại Khoản 1 Điều này và được thực hiện như sau: - Đối với trường hợp thực hiện thủ tục quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều này, Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm gửi văn bản đề nghị xác nhận đến UBND cấp xã nơi đăng ký hộ khẩu thường trú của hộ gia đình, cá nhân; - Đối với trường hợp thực hiện thủ tục quy định tại Điểm b và Điểm c Khoản 1 Điều này, Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm gửi văn bản đề nghị xác nhận đến UBND cấp xã nơi đăng ký hộ khẩu thường trú của hộ gia đình, cá nhân; - Đối với trường hợp quy định tại Điểm d Khoản 1 Điều này, khi có Biên bản điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm, Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm gửi văn bản đề nghị xác nhận đến UBND cấp xã nơi đăng ký hộ khẩu thường trú; - Trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không cùng nơi đăng ký hộ khẩu thường trú thì cơ quan có trách nhiệm quy định tại các Điểm a, b và c Khoản này có văn bản gửi UBND cấp xã nơi đăng ký hộ khẩu thường trú và UBND cấp xã nơi có đất đề nghị xác nhận theo quy định tại Khoản 2 Điều 2 của Nghị định số 01/2017/NĐ-CP. UBND cấp xã nơi có đất có trách nhiệm gửi văn bản xác nhận cho UBND cấp xã nơi đăng ký hộ khẩu thường trú của hộ gia đình, cá nhân đó. Như vậy, người nhận chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ trồng lúa bắt buộc phải thực hiện chứng minh “nông dân” sản xuất đất nông nghiệp trong thời điểm hiện tại và có thu nhập từ nông nghiệp.
Cha mẹ nên lập di chúc cho con hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất?
Thông thường khi thừa kế di sản nhiều gia đình lựa chọn việc lập di chúc. Tuy nhiên, nhiều người cho rằng việc lập di chúc nhiều thủ tục thay vì lập di chúc thừa kế quyền sử dụng đất (QSDĐ) thì cho rằng nên làm thủ tục chuyển nhượng QSDĐ cho nhanh. Vậy cha mẹ nên lập di chúc cho con hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất? 1. Có nên chuyển nhượng QSDĐ cho con? Theo khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai 2013 có giải thích chuyển QSDĐ là việc chuyển giao QSDĐ từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng QSDĐ. Cha mẹ chuyển nhượng QSDĐ cho con phải thực hiện bằng hợp đồng được lập thành văn bản, việc thực hiện chuyển nhượng QSDĐ sẽ có hiệu lực nếu đáp ứng các điều kiện sau đây: Căn cứ Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 quy định điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự bao gồm: (1) Điều kiện hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có hiệu lực - Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập; - Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện; - Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội. (2) Xác định chính xác đối tượng giao kết - Đối tượng giao kết hợp đồng chính là thửa đất các kết thỏa thuận cam kết chuyển nhượng trong hợp đồng. - Lưu ý, cần phải ghi chính xác thửa đất lô số mấy, loại đất, địa chỉ, diện tích, cơ quan cấp, số sổ, ngày vào sổ đất. (3) Có thể lựa chọn hình thức chuyển nhượng QSDĐ - Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể. - Giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử được coi là giao dịch bằng văn bản. - Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó. (4) Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu - Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập. - Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả. - Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó. - Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường. - Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định. Lưu ý: Việc cha mẹ chuyển nhượng QSDĐ cho con theo hợp đồng giao dịch dân sự thì hiệu lực của hợp đồng sẽ có hiệu lực theo thỏa thuận mà khi có hiệu lực thì bên nhận chuyển nhượng sẽ có toàn quyền quyết định đối với thửa đất nhận chuyển nhượng. 2. Lý do tại sao nên thực hiện di chúc thừa kế chuyển nhượng QSDĐ Căn cứ Điều 624 Bộ luật Dân sự 2015 có giải thích di chúc là sự thể hiện ý chí của cá nhân nhằm chuyển tài sản của mình cho người khác sau khi chết. Di chúc là hình thức chuyển quyền thừa kế tài sản được sử dụng nhiều nhất trong đó có QSDĐ và tài sản gắn liền với đất. (1) Điều kiện đối với người lập di chúc - Người lập di chúc là người thành niên có đủ điều kiện theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 630 Bộ luật Dân sự 2015 có quyền lập di chúc để định đoạt tài sản của mình. - Người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi được lập di chúc, nếu được cha, mẹ hoặc người giám hộ đồng ý về việc lập di chúc. (2) Hiệu lực của di chúc chuyển quyền thừa kế QSDĐ Căn cứ theo Điều 643 Bộ luật Dân sự 2015 quy định hiệu lực lập di chúc được xác định như sau: - Di chúc có hiệu lực từ thời điểm mở thừa kế. - Di chúc không có hiệu lực toàn bộ hoặc một phần trong trường hợp sau đây: + Người thừa kế theo di chúc chết trước hoặc chết cùng thời điểm với người lập di chúc. + Cơ quan, tổ chức được chỉ định là người thừa kế không còn tồn tại vào thời điểm mở thừa kế. Trường hợp có nhiều người thừa kế theo di chúc mà có người chết trước hoặc chết cùng thời điểm với người lập di chúc, một trong nhiều cơ quan, tổ chức được chỉ định hưởng thừa kế theo di chúc không còn tồn tại vào thời điểm mở thừa kế thì chỉ phần di chúc có liên quan đến cá nhân, cơ quan, tổ chức này không có hiệu lực. - Di chúc không có hiệu lực, nếu di sản để lại cho người thừa kế không còn vào thời điểm mở thừa kế; nếu di sản để lại cho người thừa kế chỉ còn một phần thì phần di chúc về phần di sản còn lại vẫn có hiệu lực. - Khi di chúc có phần không hợp pháp mà không ảnh hưởng đến hiệu lực của các phần còn lại thì chỉ phần đó không có hiệu lực. - Khi một người để lại nhiều bản di chúc đối với một tài sản thì chỉ bản di chúc sau cùng có hiệu lực. (3) Hình thức khi lập di chúc Theo Điều 627 Bộ luật Dân sự 2015 hình thức của di chúc bao gồm: Di chúc phải được lập thành văn bản; nếu không thể lập được di chúc bằng văn bản thì có thể di chúc miệng. - Di chúc bằng văn bản bao gồm các loại sau: + Di chúc bằng văn bản không có người làm chứng. + Di chúc bằng văn bản có người làm chứng. + Di chúc bằng văn bản có công chứng. + Di chúc bằng văn bản có chứng thực. - Di chúc miệng + Trường hợp tính mạng một người bị cái chết đe dọa và không thể lập di chúc bằng văn bản thì có thể lập di chúc miệng. + Sau 03 tháng, kể từ thời điểm di chúc miệng mà người lập di chúc còn sống, minh mẫn, sáng suốt thì di chúc miệng mặc nhiên bị hủy bỏ. Như vậy, việc lựa chọn giữa việc lập di chúc hay chuyển nhượng QSDĐ cho con là quyền của cha mẹ. Tuy nhiên, nếu chọn sang tên cho con thì QSDĐ ngay lập tức thuộc về con và người nhận chuyển nhượng có toàn quyền quyết định từ thời điểm có hiệu lực, còn di chúc cho con thì chỉ khi người lập di chúc qua đời mới có hiệu lực lực.
Trường hợp nào chuyển nhượng QSDĐ được miễn thuế TNCN?
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) hay còn được gọi là mua bán nhà đất khi chuyển nhượng thì chủ sở hữu phải thực nghĩa vụ đóng thuế TNCN. Vậy trong trường hợp thực hiện chuyển nhượng QSDĐ được miễn thuế TNCN? 1. Các giao dịch có liên quan đến bất động sản được miễn thuế TNCN? Căn cứ Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 (được sửa đổi bởi Luật về Thuế sửa đổi 2014) quy định thu nhập được miễn thuế TNCN có liên quan đến bất động sản như sau: - Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau. - Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất. - Thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất của cá nhân được Nhà nước giao đất. - Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau. - Thu nhập từ chuyển đổi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao để sản xuất. Do đó, cá nhân sở hữu hoặc đồng sở hữu nhà đất mà có giao dịch có liên quan đến bất động sản thuộc các trường hợp nêu trên thì được miễn thuế TNCN. 2. Xác định giá chuyển nhượng bất động sản để đóng thuế ra sao? Căn cứ Điều 14 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 (được sửa đổi bởi Luật về Thuế sửa đổi 2014) thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản - Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định là giá chuyển nhượng từng lần. - Chính phủ quy định nguyên tắc, phương pháp xác định giá chuyển nhượng bất động sản. - Thời điểm xác định thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật. 3. Căn cứ tính thuế TNCN khi chuyển nhượng QSDĐ Cụ thể tại khoản 1 Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC (sửa đổi bởi Thông tư 92/2015/TT-BTC) quy định căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản như sau: Căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là giá chuyển nhượng từng lần và thuế suất. - Giá chuyển nhượng + Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công trình xây dựng trên đất là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng. Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do UBND tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng sẽ được xác định theo bảng giá đất do UBND tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng. + Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trên đất, kể cả công trình xây dựng hình thành trong tương lai là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng. Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do UBND tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng đất là giá do UBND tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai. Trường hợp chuyển nhượng nhà gắn liền với đất thì phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND tỉnh quy định. Trường hợp UBND tỉnh không có quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà thì căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản, về giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất. Đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai, trường hợp hợp đồng không ghi giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng thấp hơn tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân (x) với giá đất và giá tính lệ phí trước bạ công trình xây dựng do UBND tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng được xác định theo giá Uỷ ban nhân (x) với tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa có quy định về đơn giá thì áp dụng theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố, đang áp dụng tại thời điểm chuyển nhượng. + Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước là giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng quyền thuê mặt đất, thuê mặt nước. Trường hợp đơn giá cho thuê lại trên hợp đồng thấp hơn giá do UBND tỉnh quy định tại thời điểm cho thuê lại thì giá cho thuê lại được xác định căn cứ theo bảng giá do UBND tỉnh quy định. 4. Thời điểm tính thuế TNCN khi chuyển nhượng QSDĐ là khi nào? Theo khoản 3 Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC (sửa đổi bởi Thông tư 92/2015/TT-BTC) thì thời điểm tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau: - Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật; - Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản. Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai, quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng tương lai là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế. Như vậy, trường hợp giao dịch chuyển nhượng hoặc thừa kế QSDĐ thuộc đối tượng giao dịch là người trong một gia đình được quy định thì được miễn thuế TNCN.
Có được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi còn đang nợ tiền thuế đất?
Theo quy định hiện hành bất kỳ loại đất nào sử dụng cho mục đích để ở thì đều phải đóng thuế sử dụng đất. Dù vậy, hiện nay nhiều trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) kèm theo việc phải trả tiền thuế đất còn đang nợ. Vậy trường hợp này có được phép thực hiện hay không? 1. Trường hợp nào không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất? Theo Điều 191 Luật Đất đai 2013 quy định trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất bao gồm: - Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất. - Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. - Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa. - Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó. 2. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông thường Căn cứ Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định nếu cá nhân được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: - Thứ nhất là có đầy đủ Giấy chứng nhận QSDĐ, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013. - Thứ hai là đất chuyển nhượng phải không có tranh chấp với bất kỳ ai. - Thứ ba Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án. - Cuối cùng là trong thời hạn sử dụng đất nếu là đất thuê. Ngoài các điều kiện quy định nêu trên, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 Luật Đất đai 2013. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Mặt khác, căn cứ khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013 quy định thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất như sau: - Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng; cho thuê; cho thuê lại; tặng cho; thế chấp; góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. - Đối với trường hợp chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất. - Trường hợp nhận thừa kế QSDĐ thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận. - Hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền. 3. Hướng dẫn cách chuyển nhượng đất vẫn còn nợ tiền thuế đất Cụ thể tại khoản 3 Điều 12 Thông tư 76/2014/TT-BTC quy định ghi nợ và thanh toán nợ tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân được chuyển mục đích sử dụng đất; được cấp Giấy chứng nhận phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất tái định cư. Mà có khó khăn về tài chính, có nguyện vọng ghi nợ thì được ghi nợ số tiền sử dụng đất phải nộp được hướng dẫn cụ thể như sau: - Hộ gia đình, cá nhân được ghi nợ tiền sử dụng đất khi chuyển nhượng thì phải nộp đủ số tiền sử dụng đất còn nợ. - Trường hợp được phép chuyển nhượng một phần thửa đất, trên cơ sở hồ sơ cho phép tách thửa, cơ quan thuế xác định số tiền sử dụng đất tương ứng với phần diện tích chuyển nhượng. - Trường hợp khi nhận thừa kế QSDĐ mà người để lại di sản thừa kế là QSDĐ chưa trả nợ tiền sử dụng đất thì người nhận thừa kế có trách nhiệm tiếp tục trả nợ theo quy định của pháp luật về thừa kế. Như vậy, trường hợp người chuyển nhượng QSDĐ mà vẫn còn nợ tiền thuê đất thì phải thanh toán hết số tiền thuế còn đang nợ, trường hợp muốn chuyển giao số tiền nợ đó cho người nhận QSDĐ thì phải làm giấy chuyển giao nợ theo quy định của cơ quan thuế.
Ký HĐ chuyển nhượng khi không biết chữ
Hợp đồng mua bán chuyển nhượng nhà - đất bằng giấy tay, có người làm chứng, không đi công chứng, giữa 2 bên tham gia hợp đồng, 1 bên không biết chữ. Vậy hợp đồng như vầy có hiệu lực không? Người không biết chữ ký giấy tay hợp đồng chuyển nhượng Căn cứ Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức như sau: - Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. - Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực. Theo đó nếu đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong hợp đồng thì Tòa án sẽ ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Căn cứ Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự như sau: - Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây: + Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập; + Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện; + Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội. - Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định. Như vậy, người không biết chữ có thể giao kết hợp đồng chuyển nhượng QSĐ đất bằng văn bản nếu đáp ứng điều kiện như trên. Về vấn đề đất cấm chuyển nhượng Tại Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: - Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013; - Đất không có tranh chấp; - Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; - Trong thời hạn sử dụng đất. Tại Điều 191 Luật Đất đai 2013 quy định trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất như sau: - Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất. - Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. - Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa. - Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó. Theo các quy định trên, nếu không đáp ứng đủ điều kiện tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 hoặc thuộc một trong các trường hợp quy định tại Điều 191 Luật Đất đai 2013 thì không được thực hiện các quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, … quyền sử dụng đất. => Theo đó, người không biết chư vẫn thực hiện hợp đồng chuyển nhượng nếu đáp ứng yêu cầu theo quy định pháp luật
Những trường hợp phải đo đạc lại đất đai mà người dân nên nắm trong năm 2023
Đất đai là tài nguyên quan trọng của quốc gia, đặc biệt là trong các vấn đề giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) khi diện tích thửa đất bị thay đổi thì cơ quan có thẩm quyền về đất đai sẽ thực hiện đo đạc lại. Vậy trong trường hợp nào sẽ thực hiện việc đo đạc lại đất đai trong năm 2023. 1. Đo đạc lại đất đai được hiểu ra sao? Đo đạc đất đai hay còn được biết là đo đạc địa chính, đây là việc cơ quan có thẩm quyền về đất đai thực hiện, qua đó sử dụng các thiết bị kỹ thuật để xác định diện tích thửa đất với các ranh giới, mốc giới cụ thể nhằm phục vụ cho công tác quản lý hành chính nhà nước về đất đai hoặc để người sử dụng đất thực hiện các thủ tục hành chính. Việc đo đạc trên là bước đầu để thực hiện chính xác việc xác định các vị trí trên bản đồ. Mục đích chính là phục vụ cho công tác quản lý đất cũng như việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ. 2. Trường hợp đất đai phải đo đạc lại do sai sót về diện tích thửa đất Căn cứ khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai 2013 quy định đo đạc đất đai là một trong những nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 Luật Đất đai 2013 hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về QSDĐ. Không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có. Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 Luật Đất đai 2013. 3. Trường hợp đất đai phải đo đạc lại do có thay đổi về diện tích thửa đất Trong trường hợp đất đai phải thực hiện đo đạc chỉnh lý, bổ sung, đo vẽ lại bản đồ địa chính khi rơi vào các trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 17 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT bao gồm: - Xuất hiện thửa đất và các đối tượng chiếm đất mới (trừ các đối tượng là công trình, xây dựng và tài sản trên đất). - Thay đổi ranh giới thửa đất và các đối tượng chiếm đất (trừ các đối tượng là công trình xây dựng và tài sản trên đất). - Thay đổi diện tích thửa đất. - Thay đổi mục đích sử dụng đất. - Thay đổi thông tin về tình trạng pháp lý của thửa đất. - Thay đổi về mốc giới và đường địa giới hành chính các cấp. - Thay đổi về điểm tọa độ địa chính và điểm tọa độ Quốc gia. - Thay đổi về mốc giới và hành lang an toàn công trình. - Thay đổi về địa danh và các ghi chú trên bản đồ. 4. Chuyển nhượng đất đai phải thực hiện việc đo đạc lại Theo khoản 1 Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất. Do đó, khi chuyển nhượng một phần thửa đất phải đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc để tách thửa, 100% trường hợp chuyển nhượng một phần thửa đất phải đo đạc tách thửa, nếu không sẽ không sang tên được. Bên cạnh đó, trường hợp chuyển nhượng QSDĐ toàn bộ mặc dù không có quy định rõ về việc đo đạc lại đất đai nhưng người sử dụng đất vẫn nên thực hiện đo đạc trong bất cứ giao dịch gì có liên quan đến thay đổi đất đai nhằm đảm bảo về mặt pháp lý.
Nhà chung cư chưa được cấp sổ đỏ có được chuyển nhượng hay không?
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) thông thường phải đáp ứng được yêu cầu quan trọng nhất đó chính là có Giấy chứng nhận QSDĐ hợp pháp, thì nhà ở chung cư là một loại hình bất động sản (BĐS) khá đặc biệt. Vì có thể giao dịch qua nhiều trung gian khác nhau để được sở hữu cho mình một căn hộ chung cư. Vậy, nhà chung cư chưa được cấp sổ đỏ có được chuyển nhượng hay không? 1. Điều kiện chuyển nhượng mua bán nhà chung cư Căn cứ Điều 32 Thông tư 19/2016/TT-TT-BXD về điều kiện để thực hiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại có quy định như sau: - Theo đó, tổ chức, cá nhân mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại chưa nhận bàn giao nhà ở hoặc đã nhận bàn giao nhà ở: Có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. - Trường hợp tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại: Thì sẽ có quyền chuyển nhượng tiếp hợp đồng này cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. - Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thì phải chuyển nhượng hợp đồng theo từng căn nhà riêng lẻ hoặc từng căn hộ. + Trường hợp hợp đồng mua bán với chủ đầu tư có nhiều nhà ở (căn hộ, căn nhà riêng lẻ) thì phải chuyển nhượng toàn bộ số nhà trong hợp đồng đó. + Nếu bên chuyển nhượng có nhu cầu chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của chủ đầu tư thì bên chuyển nhượng phải lập lại hợp đồng mua bán nhà ở hoặc phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư. 2. Thủ tục chuyển nhượng mua bán nhà chung cư Khi thực hiện giao dịch mua bán nhà chung cư người thực hiện cần chú ý trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở chung cư, được quy định cụ thể tại Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-TT-BXD như sau: * Thứ nhất, hai bên thống nhất lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà: - Văn bản chuyển nhượng hợp đồng do hai bên ký kết được lập thành 06 bản (03 bản để bàn giao cho chủ đầu tư lưu, 01 bản nộp cho cơ quan thuế, 01 bản bên chuyển nhượng hợp đồng lưu, 01 bản bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lưu). - Trường hợp văn bản chuyển nhượng hợp đồng phải thực hiện công chứng, chứng thực thì có thêm 01 bản để lưu tại cơ quan công chứng, chứng thực. *Thứ hai, việc công chứng, chứng thực văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thực hiện theo quy định sau: Trường hợp bên chuyển nhượng không phải là doanh nghiệp, hợp tác xã có chức năng kinh doanh BĐS thì văn bản chuyển nhượng hợp đồng phải được công chứng hoặc chứng thực. Hồ sơ đề nghị công chứng hoặc chứng thực gồm các giấy tờ sau: - 07 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở. - Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại. Trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi thì phải kèm theo bản chính của lần chuyển nhượng liền kề trước đó. - Bản sao có chứng thực và phải xuất trình bản chính để đối chiếu của các giấy tờ: CMND hoặc CCCD hoặc hộ chiếu còn giá trị nếu là cá nhân; nếu là tổ chức thì phải kèm giấy đăng ký thành lập tổ chức. - Các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực. Trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở là doanh nghiệp, hợp tác xã có chức năng kinh doanh BĐS thì việc công chứng hoặc chứng thực văn bản chuyển nhượng hợp đồng không bắt buộc mà do các bên tự thỏa thuận. Thứ ba, sau khi thực hiện các nghĩa vụ nộp thuế, phí, lệ phí cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định, bên nhận chuyển nhượng nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng. * Hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận bao gồm các giấy tờ sau đây: - 05 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở trong đó có 01 bản của bên chuyển nhượng. - Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại; trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi thì phải kèm theo bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó. - Biên lai nộp thuế cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hoặc giấy tờ chứng minh về việc được miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế. - Bản sao có chứng thực hoặc bản sao và phải xuất trình bản chính để đối chiếu các giấy tờ của bên nhận chuyển nhượng: CMND hoặc CCCD hoặc hộ chiếu hoặc giấy tờ tương đương nếu là cá nhân. nếu là tổ chức thì phải kèm giấy đăng ký thành lập. * Chủ đầu tư có trách nhiệm xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng trong thời hạn tối đa là 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đủ hồ sơ và bàn giao lại cho bên nộp hồ sơ các giấy tờ sau đây: - 02 văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở đã có xác nhận của chủ đầu tư, trong đó có 01 bản của bên chuyển nhượng và 01 bản của bên nhận chuyển nhượng. - Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại. - Bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó. - Bản sao có chứng thực hợp đồng mua bán nhà ở và bản chính phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư cho những nhà ở chuyển nhượng . - Bản sao có chứng thực biên bản bàn giao nhà ở. - Biên lai nộp thuế cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hoặc giấy tờ chứng minh về việc được miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế. Thứ tư, các trường hợp chuyển nhượng hợp đồng từ lần thứ hai trở đi thì phải thực hiện các thủ tục tương tự như trường hợp chuyển nhượng hợp đồng lần đầu. Thứ năm, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai. Khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận, ngoài các giấy tờ theo quy định của pháp luật về đất đai, bên đề nghị cấp Giấy chứng nhận phải nộp thêm cho cơ quan cấp Giấy chứng nhận các giấy tờ sau: - Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư. - Trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi thì phải kèm theo bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó. - Trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của chủ đầu tư theo hợp đồng gốc thì phải nộp bản sao có chứng thực hợp đồng gốc và bản chính phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư cho những nhà ở chuyển nhượng. - Trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở thì phải có thêm bản chính biên bản bàn giao nhà ở. - Bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng cuối cùng đã có xác nhận của chủ đầu tư. Như vậy, tổ chức, cá nhân hoàn toàn có quyền nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở chung cư ngay cả khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Chồng nhận ủy quyền chuyển nhượng QSDĐ cho vợ được không?
Chồng nhận ủy quyền của người khác để chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho vợ của mình thì có hợp pháp không? Xin cảm ơn
Rút kinh nghiệm "Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, huỷ Giấy chứng nhận QSDĐ"
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) là hợp đồng theo đó người sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất (QSDĐ) cho người được chuyển nhượng (gọi là bên nhận quyền sử dụng đất) theo các điều kiện, nội dung, hình thức được quy định trong Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai. Thông qua công tác kiểm sát xét xử phúc thẩm vụ án dân sự, Viện kiểm sát nhân dân (VKSND) cấp cao tại ĐN thông báo rút kinh nghiệm vụ án “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, huỷ Giấy chứng nhận QSDĐ” giữa nguyên đơn ông H và bị đơn ông K, ông VH. (1) Tóm tắt nội dung vụ án Năm 2000 ông K có chuyển nhượng cho ông H diện tích đất 2000m2 bằng giấy viết tay với nội dung: Chuyển nhượng lâu dài, nếu có thay đổi chính sách cũng không tranh chấp, giá chuyển nhượng 2.500.000 đồng. Hai bên giao nhận tiền, ông H canh tác ổn định và nộp thuế đầy đủ, tuy nhiên ông H chưa làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận QSDĐ. Năm 2007, ông K làm hợp đồng tặng cho diện tích đất trên cho ông VH, bà L (con ông K). Năm 2015, ông VH đòi đất, cản trở không cho ông H tiếp tục canh tác. (2) Quá trình giải quyết vụ án Quyết định của Tòa án qua bản án dân sự sơ thẩm 13/2022/DSDT ngày 18/05/2022. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông H về việc “Yêu cầu công nhận đơn xin chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 01/11/2000 giữa ông K và ông H và yêu cầu hủy Giấy chứng nhận QSDĐ số H00985/2 UBND huyện TH cấp ngày 30/9/2007 đứng tên ông VH và bà L. Vì không có căn cứ pháp luật. Cụ thể: - Tuyên bố đơn xin chuyển nhượng QSDĐ ngày 01/11/2000 giữa ông H và ông K bị vô hiệu. - Buộc ông K phải có trách nhiệm trả cho ông H số tiền 2.500.000 đồng về khoản tiền chuyển nhượng đất đã nhận và phải bồi thường cho ông H số tiền phạt vi phạm tương ứng với mức độ lỗi là 178.500.000d. Tổng cộng hai khoản là 181.000.000 đồng. Đổi với diện tích đất thửa số 189, tờ bản đồ 4D, diện tích 2000m2 (đo đạc thực tế 1.977,7m2), đất HNK tọa lạc tại thôn Lễ Lộc Bình, xã STĐ, huyện TH, tỉnh PY theo Giấy chứng nhận QSDĐ số H0098512 do UBND huyện TH cấp ngày 30/9/2007 đứng tên VH, KL đã được ông H giao cho bị đơn năm 2016… Ngày 18/5/2022, nguyên đơn ông H kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm nêu trên. Ngày 31/5/2022, Viện trưởng VKSND tỉnh PY ban hành Quyết định kháng nghị phúc thẩm số 03/QĐ-VKS-DS đối với Bản án dân sự sơ thẩm số 13/2022/DSST ngày 18/5/2022 của TAND tỉnh PY, theo hướng sửa bản án sơ thẩm, chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Quyết định của TAND cấp cao tại ĐN qua bản án dân sự phúc thẩm số 204/2022/DSPT ngày 14/9/2022: Chấp nhận kháng nghị của VKSND tỉnh PY và kháng cáo của ông H, sửa bản án sơ thẩm, chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. (3) Những vấn đề cần rút kinh nghiệm - Tại đơn chuyển nhượng QSDĐ chỉ có chữ ký chủ đất là ông K, vợ chồng ông VH (con ông K), bà L (vợ ông VH), còn các thành viên khác trong gia đình không ký. Tuy nhiên, sau khi nhận chuyển nhượng vợ chồng ông H đã giao đủ tiền và nhận đất canh tác từ năm 2000 đến năm 2015 và cũng không ai tranh chấp. Vợ và các con ông K đều cư trú tại nơi có diện tích đất chuyển nhượng này, biết vợ chồng ông H sản xuất nhưng không có ý kiến gì là mặc nhiên thừa nhận, phù hợp với tinh thần Án lệ số 04/2016/AL của Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao thông qua ngày 04/6/2016. - Đất nông nghiệp được cân đối theo Nghị định 64/CP cho 09 nhân khẩu của hộ gia đình ông Khanh với tổng diện tích là 11.829m2; bình quân mỗi nhân khẩu là 1.314m2. Do đó, việc ông K và ông VH là 02 nhân khẩu trong hộ gia đình chuyển nhượng 2.000m2 đất cũng không ảnh hưởng đến quyền lợi của các thành viên khác trong gia đình; Do đó, có đủ cơ sở để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/11/2000 được ký kết giữa ông K, ông VH với ông H. - TAND tỉnh PY xử không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là đánh giá chứng cứ và áp dụng pháp luật không đúng. Trên đây là vi phạm của Tòa án nhân dân tỉnh PY trong việc giải quyết vụ án “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, huỷ Giấy chứng nhận QSDĐ”. VKSND cấp cao tại ĐN thông báo để VKSND tỉnh, thành phố trong khu vực nghiên cứu rút kinh nghiệm, nhằm nâng cao chất lượng công tác kiểm sát việc giải quyết vụ án dân sự.
Đất khai hoang có được phép chuyển nhượng không?
Đất khai hoang là gì? Đất khai hoang là cách gọi của người dân, căn cứ vào tình hình thực tiễn sử dụng và nguồn gốc quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân có thể hiểu như sau: Đất khai hoang là đất đang để hoang hóa, đất khác mà thời điểm sử dụng đất trên thực địa không thuộc quyền sử dụng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác. Việc sử dụng đất khai hoang là sử dụng đất trên thực địa mà chưa hoàn thành thủ tục giao đất, cho thuê đất theo quy định pháp luật. Đất khai hoang có được phép chuyển nhượng không? Đất khai hoang được phép chuyển nhượng khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Theo đó, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp do tự khai hoang mà đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền duyệt, không có tranh chấp thì được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất theo hạn mức do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định; nếu vượt hạn mức do ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì diện tích vượt hạn mức phải chuyển sang thuê. Ngoài ra, theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng đất khai hoang khi có đủ các điều kiện sau: – Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai 2013; – Đất không có tranh chấp; – Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; – Trong thời hạn sử dụng đất. Do đó, đất khai hoang vẫn được chuyển nhượng như các loại đất khác khi đất đó đã được nhà nước công nhận quyền sử dụng, không tranh chấp, không bị kê biên đảm bảo thi hành án và còn thời hạn sử dụng. Mua đất khai hoang không có giấy tờ có hợp pháp không? Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định về điều kiện chuyển nhượng, mua bán đất như sau: Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất 1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: - Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai 2013; - Đất không có tranh chấp; - Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; - Trong thời hạn sử dụng đất. Như vậy, có thể thấy, mua bán đất hợp pháp cần phải đảm bảo các điều kiện mà pháp luật đưa ra mà điều kiện đầu tiên tại Điều 188 là đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Rút kinh nghiệm vụ án “Tranh chấp về yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ”
Thông qua công tác kiểm sát việc giải quyết các vụ án dân sự theo thủ tục giám đốc thẩm, Viện Kiểm sát nhân dân (VKSND) cấp cao tại ĐN nhận thấy việc giải quyết vụ án dân sự “Tranh chấp về yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ)”, giữa nguyên đơn là bà Đ với bị đơn là ông V và bà TV đã được xét xử theo Bản án dân sự sơ thẩm số 34/2019/DSST ngày 10/9/2019 của Tòa án nhân dân (TAND) huyện IG, tỉnh GL có vi phạm, cần thông báo rút kinh nghiệm. (1) Tóm tắt nội dung vụ án Ngày 26/12/2017, bà TV và ông V sang nhượng bằng viết tay cho bà Đ thửa đất số 43, tờ bản đồ số 110, diện tích 9.084,6m2 tại thôn X, xã IT, huyện IG, tỉnh GL (đất ông V, bà TV đã được cấp giấy chứng nhận (GCN) QSDĐ ngày 24/01/2014). Ông V đã nhận đủ số tiền chuyển nhượng 80.000.000 đồng. Bà TV và ông V hẹn đến ngày 30/02/2018 (âm lịch) sẽ giao GCN QSDĐ cho bà Đ để làm các thủ tục chuyển nhượng, vì GCN QSDĐ đang làm thủ tục đính chính. Nhưng quá hạn, ông V và bà TV không thực hiện. Vì vậy, bà Đ khởi kiện yêu cầu ông V và bà TV phải thực hiện hợp đồng chuyển nhượng đất cho bà. Bị đơn bà TV cho rằng, do GCN QSDĐ ghi nhầm tên của bà TV thành “VT” nên vợ chồng bà phải làm thủ tục đính chính và hẹn bà Đ đến ngày 30/02/2018 (âm lịch) sẽ giao GCN QSDĐ đã đính chính cho bà Đ, nhưng đến nay chưa hoàn tất được thủ tục nên bà chưa giao GCD QSDĐ cho bà Đ. Bà TV cam kết trong hạn 45 ngày sẽ giao GCN QSDĐ cho bà Đ để hoàn tất các thủ tục chuyển nhượng đất theo quy định. (2) Quá trình giải quyết vụ án Quyết định của TAND huyện IG, tỉnh GL về bản án dân sự sơ thẩm số 34/2019/DSST ngày 10/9/2019: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Đ: Theo đó, công nhận hiệu lực của Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo "Giấy sang nhượng đất” ngày 26/12/2017 giữa ông V và bà TV với bà Đ. Ngoài ra, buộc ông V và bà TV tiếp tục thực hiện Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ngày 26/12/2017 cho bà Đ đổi với thửa đất số 43, tờ bản đồ số 110, có diện tích 9.084,6m2 tại thôn X, xã IT, huyện IG, tỉnh GL theo GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BS 525125 do Ủy ban nhân dân huyện IG, tỉnh GL cấp ngày 24/01/2014 cho bà TV và ông V. Trường hợp ông V và bà TV không thực hiện hợp đồng thì bà Đ có quyền liên hệ với cơ quan quản lý đất đai có thẩm quyền để thực hiện thủ tục cấp GCD QSDĐ và quyền sở hữu nhà ở sang tên của mình theo trình tự, thủ tục của pháp luật đất đai đối với diện tích đất đã nhận chuyển nhượng của ông V và bà TV mà không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực hợp đồng. Kiến nghị xem xét kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm Bản án dân sự sơ thẩm Cụ thể: Ngày 05/02/2021, VKSND cấp cao tại ĐN nhận được Công văn số 61/CV-CCTHADS ngày 29/01/2021 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện IG, tỉnh GL Lai kiến nghị xem xét kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm Bản án dân sự sơ thẩm nêu trên. Ngày 07/6/2021, Viện trưởng VKSND cấp cao tại ĐN ban hành Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 74/QĐKNGĐT-VKS-DS, đề nghị ủy ban Thẩm phán TAND cấp cao tại ĐN xét xử giám đốc thẩm, hủy toàn bộ Bản án dân sự sơ thẩm nêu trên; giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân huyện IG, tỉnh GL xét xử lại theo thủ tục sơ thẩm. Tại Quyết định giám đốc thẩm số 84/2021/DS-GĐT ngày 21/9/2021 của TAND cấp cao tại ĐN đã chấp nhận kháng nghị giám đốc thẩm của Viện trưởng VKSND cấp cao tại ĐN, hủy toàn bộ Bản án dân sự sơ thẩm số 34/2019/DS-ST ngày 10/9/2019 của TAND huyện IG; giao hồ sơ vụ án cho TAND huyện IG, tỉnh GL xét xử lại theo thủ tục sơ thẩm. (3) Những vấn đề cần rút kinh nghiệm - Quá trình giải quyết vụ án, vợ chồng ông V, bà TV khai đang làm thủ tục đính chính GCN QSDĐ vì ghi nhầm tên “TV” thành “VT”, nhưng TAND huyện IG không yêu cầu ông V, bà TV xuất trình tài liệu thể hiện đang làm thủ tục đính chính GCN QSDĐ; không xác minh tại Văn phòng đăng ký đất đai huyện IG, tỉnh GL để kiểm tra lời khai của ông V, bà TV có đúng hay không nên không phát hiện thửa đất đã được ông V, bà TV đang thế chấp tại Ngân hàng và không đưa Ngân hàng Thương mại cổ phần đầu tư và phát triển Việt Nam vào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan trong vụ án là vi phạm khoản 4 Điều 68 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015. - Bản án dân sự sơ thẩm số 34/2019/DSST ngày 10/9/2019 của TAND IG, tỉnh GL tuyên xử: Công nhận hiệu lực của Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ (Giấy sang nhượng đất ngày 26/12/2017) giữa ông V và bà TV với bà Đ là không đúng quy định của pháp luật, làm ảnh hưởng quyền và lợi ích hợp pháp của Ngân hàng Thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam - Chi nhánh Nam GL và bản án cũng không thi hành án được. Trên đây là vi phạm của TAND huyện IG, tỉnh GL trong việc giải quyết vụ án “Tranh chấp về yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ”, VKSND cấp cao tại ĐN thông báo đến VKSND các tỉnh, thành trong khu vực tham khảo và rút kinh nghiệm khi kiểm sát giải quyết vụ án tương tự, để nâng cao chất lượng, hiệu quả công tác kiểm sát.
Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ - Bị đơn chết?
- A ký hợp đồng mua bán đất bằng giấy Tay vs B năm 2000 (B chưa được cấp GCNQSDĐ) ( hợp đồng bằng giấy tay có xác nhận của trưởng thôn) - 2007 B được cấp GCNQSDĐ mà A không biết ( theo tờ khai của A tại Tòa án) - 2020 B chuyển nhượng thửa đất đó cho C (hợp pháp, đúng thủ tục) 2021 A khởi kiện B và C - Y/C: + công nhận Hợp Đồng chuyển nhượng QSDĐ bằng giấy tay, và hủy đăng ký biến động QSDĐ của B Chuyển nhượng Cho C. - 2022 B chết khi tòa án mới thụ lý đơn khởi kiện: Vấn đề đặt ra: 1. thẩm quyền của Tòa án là Tòa án Huyện hay tỉnh/TP 2. A phải làm gì khi khởi kiện xong thì B lại chết, nhưng còn bị đơn là C 3. C phải làm những thủ tục gì tốt nhất để bảo vệ quyền lợi của C ( thực ra đây là 1 vụ án thực tế của 1 sinh viên mới ra trường như em được nhận ủy quyền đại diện cho C, nhưng do còn non kinh nghiệm nên mạnh dạn lên đây xin một số hướng giải quyết tốt hơn ạ, xin cảm ơn tất cả mọi người đã dành thời gian đọc ạ)
Tổng hợp các Mẫu hợp đồng mua, bán nhà đất mới nhất theo Nghị định 02/2022
Chính phủ vừa ban hành Nghị định 02/2022/NĐ-CP hướng dẫn Luật Kinh doanh bất động sản, theo đó các loại hợp đồng mẫu kinh doanh bất động sản; về chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn; chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản được yêu cầu thực hiện theo nghị định này. Gồm có: 1. Hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ chung cư 2. Hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú 3. Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở riêng lẻ 4. Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng khác 5. Hợp đồng thuê nhà ở, công trình xây dựng 6. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 7. Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất 8. Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ (hoặc một phần) dự án bất động sản Các mẫu hợp đồng này được áp dụng từ 1/3/2022 Quy định chuyển tiếp 1. Các trường hợp đã ký kết hợp đồng kinh doanh bất động sản trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành thì không phải ký lại hợp đồng theo quy định của Nghị định này, trừ trường hợp các bên thỏa thuận ký lại hợp đồng theo quy định của Nghị định này. 2. Trường hợp các bên đang làm thủ tục ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng nhưng đến ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành, các bên chưa ký kết hợp đồng thì phải thực hiện ký kết hợp đồng theo quy định của Nghị định này. 3. Trường hợp các bên đang làm thủ tục chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn nhưng đến ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành, các bên chưa hoàn thành thủ tục chuyển nhượng thì được tiếp tục thực hiện các thủ tục còn lại theo quy định của Nghị định này. 4. Trường hợp đang làm thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản nhưng đến ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành đã có quyết định cho phép chuyển nhượng của cấp có thẩm quyền và các bên chưa ký hợp đồng chuyển nhượng thì phải thực hiện ký hợp đồng theo quy định của Nghị định này. 5. Trường hợp đã nộp hồ sơ đề nghị chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành nhưng chưa có quyết định cho phép chuyển nhượng của cơ quan có thẩm quyền thì các bên không phải thực hiện lại các thủ tục trước đó nhưng phải bổ sung hồ sơ còn thiếu theo quy định của Nghị định này (nếu có) để được cơ quan có thẩm quyền xem xét, quyết định theo quy định của Nghị định này. 6. Các doanh nghiệp, hợp tác xã đang tham gia kinh doanh bất động sản có trách nhiệm bổ sung đầy đủ các điều kiện quy định tại Điều 4 Nghị định này trong thời hạn 06 tháng, kể từ ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành. Quá thời hạn quy định tại Nghị định này mà không bổ sung đầy đủ điều kiện theo quy định thì không được kinh doanh bất động sản theo quy định của Nghị định này và pháp luật có liên quan. 7. Trường hợp công dân Việt Nam đã được cấp căn cước công dân gắn chip, mã số định danh cá nhân theo quy định của Luật Căn cước công dân và cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư, cơ sở dữ liệu về đăng ký đầu tư, cơ sở dữ liệu về đăng ký doanh nghiệp được kết nối, vận hành thì được sử dụng cơ sở dữ liệu thay thế cho các giấy tờ liên quan đến nhân thân (hộ khẩu, chứng minh thư nhân dân, hộ chiếu và các giấy tờ chứng thực cá nhân khác) khi thực hiện các thủ tục liên quan đến lĩnh vực kinh doanh bất động sản, nhà ở theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, pháp luật về nhà ở. >>> Tải mẫu hợp đồng tại file đính kèm bên dưới
Re: Cá nhân bán giấy tay cho người khác, sau đó thế chấp cho công ty vay
dms.bfv viết: Dear quý anh chị em, Tháng 11/2018, tôi và nhiều người khác có ký các hợp đồng đặt cọc hứa chuyển nhượng đất thổ cư sẽ được tách ra từ thửa đất lớn với ông A, do người A là chủ sở hữu, dưới sự làm chứng của công ty B do ông A làm Giám đốc. hẹn 6 tháng sẽ ra giấy chứng nhận riêng cho từng người. Số tiền A thu về là 23 tỷ đồng. vào tháng 12/2019, ông A thế chấp toàn bộ thửa đất này vào ngân hàng C, cho công Ty TNHH MTV D (do ông A sở hữu 100%) vay 27 tỷ đồng. Công ty này hầu như không có hoạt động kinh doanh, chỉ có treo biển bảng, chung văn phòng với công ty bất động sản B do A làm chủ. Đến nay 6/2020, chúng tôi vẫn chưa nhận được giấy chứng nhận QSD đất, trong khi đó ông A đang nợ xấu tại ngân hàng C. Ngân hàng đang kiện ông A để phát mãi tài sản. Xin quý anh chị cho hỏi các điểm sau: - Hợp đồng thế chấp có hiệu lực không? - Quy trình cho vay của ngân hàng có sai không? - Chúng tôi có được lấy tiền dư từ việc phát mãi? - Có cấu thành tội lừa đảo đối với ông A. Trân trọng và cảm ơn! Chào bạn, trường hợp của bạn mình xin được tư vấn như sau: 1. Tính hợp pháp của hợp đồng thế chấp: Về lý thuyết, theo Điều 317 Bộ luật dân sự 2015, Thế chấp là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng cách sử dụng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình. Theo như thông tin từ bạn, quá trình thực hiện hợp đồng chuyển nhượng giữa bạn, một số người khác và ông A mới chỉ dừng lại ở việc đặt cọc chứ chưa chuyển giao QSD, nên thực tế vào thời điểm người này thế chấp tài sản, tài sản đó vẫn thuộc quyền sở hữu của ông ta. 2. Quy trình cho vay của ngân hàng có sai không? Cũng tại Điều 317 BLDS 2015, thế chấp là dùng tài sản của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, tuy nhiên trong quy định chỉ nhắc đến "bảo đảm thực hiện nghĩa vụ" chứ không quy định cụ thể là nghĩa vụ của mình hay của một người khác, có nghĩa: - A có thể dùng tài sản của mình để thế chấp cho hợp đồng vay giữa A và ngân hàng - A cũng có thể dùng tài sản của mình để thế chấp cho hợp đồng vay giữa Công ty D và ngân hàng. Thực tế hiện nay vẫn có nhiều ngân hàng thực hiện cho vay và nhận thế chấp hợp đồng vay bằng tài sản của một người khác chứ không phải người vay tiền. 3. Nhận tiền từ việc phát mãi Bản chất của vụ việc này như sau: (1) Ông A vi phạm hợp đồng mua bán với bạn, cụ thể ông A bán đất, bạn đã đặt cọc nhưng ông A không giao đất (bao gồm giấy tờ). (2) Ông A dùng giấy tờ đất đi thế chấp để cho công ty D vay, tuy nhiên hiện nay ông A nợ xấu nên đang bị kiện phát mãi tài sản. Bạn thắc mắc trong việc phát mãi tài sản này bạn có nhận được gì hay không, vậy cần quay lại bản chất vấn đề: Việc phát mãi đó nhằm xử lý tài sản mà ông A thế chấp, vay mượn, .. đối với ngân hàng và ngân đang kiện ông A để "siết" phần tài sản thế chấp (tức việc phát mãi là để xử lý tài sản bảo đảm CỦA ÔNG A TRONG GIAO DỊCH VỚI NGÂN HÀNG) Ngược lại, quan hệ giữa ông A và bạn (cùng 1 số khách hàng) là một quan hệ giao dịch khác, trong đó bạn là người đặt cọc để được nhận nhà, ông A là người nhận cọc. Nếu ông A không thực hiện nghĩa vụ giao đất (kèm giấy tờ) thì phải trả 2 lần tiền cọc cho bạn (Khoản 2 Điều 328 BLDS 2015) (tức lúc này ông A không phải là chủ thể đang dùng tài sản của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ nào cả) Giữa hai quan hệ (1) và (2) mình vừa nói ở trên có tranh chấp chung 01 tài sản là một số mảnh đất nên hoàn toàn có nhập chung để xử lý cùng 1 vụ việc bởi lẽ bạn được xem xét là "người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan" theo quy định tại Khoản 4 Điều 68 Bộ luật tố tụng dân sự 2015. Nếu bạn khởi kiện một vụ án riêng đối với ông A, có thể Tòa án sẽ ưu tiên xử lý tài sản (phát mãi) để ông A thực hiện nghĩa vụ cho ngân hàng trước vì ngân hàng đã yêu cầu Tòa án giải quyết trước. 4. Ông A có phạm tội? Để xác định ông A có phạm tội "Lừa đảo chiếm đoạt tài sản" hoặc "Lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản" hay không, bạn có thể tham khảo Điều 174 và 176 Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi, bổ sung 2017) , trong đó dấu hiệu cơ bản của 2 tội này là: *Lừa đảo: Bằng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản *Lạm dụng tín nhiệm: Chiếm đoạt tài sản có được thông qua một hợp đồng, thỏa thuận rồi sau đó cố tình không trả hoặc sử dụng tài sản đó vào mục đích phi pháp dẫn đến mất khả năng trả nợ. Đối với các quan hệ hình sự, muốn tố cáo một người, bạn cần đến các cơ quan chức năng như Công an, Viện kiểm sát để trình báo vụ việc. Nếu có đủ căn cứ chứng minh, cơ quan điều tra mới có thể đưa ra kết luận người này có phạm tội hay không.
Rủi ro khi ký hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ để làm tin cho khoản vay
Mới đây, Ông Trần Quí Thanh bị đưa ra xét xử tội “Lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản” khi ông này dùng các thủ đoạn để chiếm đoạt tài sản thế chấp của người vay tiền. Do đó, hãy cẩn thận khi ký hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ để làm tin cho khoản vay... (1) Đi vay tiền nhưng ký hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ sẽ gặp những rủi ro gì? Vừa qua, ông Trần Quí Thanh, giám đốc của tập đoàn Tân Hiệp Phát đã bị công an bắt về tội “Lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản”. Theo cáo trạng, ông Thanh đã thông qua người môi giới để cho nhiều người vay tiền với lãi suất 3%/tháng, tuy nhiên khi thực hiện thủ tục vay, ông yêu cầu những người đi vay phải làm hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ để giả cách cho hợp đồng vay tài sản. Ông Thanh cam kết với người đi vay sẽ cho chuộc lại tài sản khi hoàn thành nghĩa vụ trả nợ, với danh tiếng của Tập Đoàn Tân Hiệp Phát, nhiều người đã tin tưởng và ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, khi người vay tìm đến để trả nợ gốc, trả lãi và muốn chuộc lại tài sản, bằng các thủ đoạn lấy lý do người vay đã vi phạm hợp đồng, ông Thanh và hai con gái là Trần Uyên Phương, Trần Ngọc Bích thực hiện việc chiếm đoạt tài sản với số tiền hơn 1000 tỷ đồng từ các bị hại. Khi ra tòa, ông Thanh khai là mua các tài sản trên, không phải cho vay hòng để thoát tội, đẩy trách nhiệm về bị hại, cho rằng giữa ông và bị hại ngay từ đầu là các thỏa thuận mua, bán, chuyển nhượng QSDĐ. Ông Trần Quí Thanh tại TAND TP.HCM Nếu không có các giao dịch chuyển tiền, nhận tiền rất rõ, mà chỉ "giao nhận, thỏa thuận miệng" với nhau thì rất khó buộc tội các bị cáo, cơ quan điều tra đã điều tra rất công phu, kỹ lưỡng mới có căn cứ xử lý. Như vậy, có thể thấy rủi ro bị mất QSDĐ khi ký hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ để thỏa thuận cho khoản vay là rất cao. Bên cho vay hoàn toàn có thể lật lọng, đổi trắng thành đen với các trường hợp không thể chứng minh có giao nhận tiền. Hoặc khi hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đã được công chứng và thực hiện việc đăng ký đất đai đúng quy định của pháp luật thì pháp luật không có căn cứ để bảo vệ người bị hại. (2) Người vay nên làm gì trong trường hợp bên cho vay yêu cầu chuyển nhượng QSDĐ? Qua vụ việc trên, người đi vay tiền cần phải chú ý, nếu mình có tài sản, chỉ cần vay tiền thì làm hợp đồng vay tài sản hoặc hợp đồng thế chấp, nếu làm hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cho bên cho vay để đảm bảo khoản vay thì hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ sẽ bị coi là hợp đồng giả tạo. Theo Điều 124 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định: - Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan. - Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó vô hiệu. Do đó, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là hợp đồng giả tạo che giấu hợp đồng thế chấp, lúc này, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ sẽ vô hiệu. Khi giao dịch dân sự bị tuyên bố vô hiệu, hai bên sẽ hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận (khoản 2 Điều 131 Bộ Luật Dân sự 2015), người vay lúc này phải có nghĩa vụ đưa lại tiền đã nhận trong hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, và được nhận lại QSDĐ từ bên cho vay. Tuy nhiên, để tòa có căn cứ tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu, bạn phải chứng minh được hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là hợp đồng giả tạo cho hợp đồng vay tài sản hoặc đã có giao kết thêm một hợp đồng thế chấp tài sản khi giao kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thì hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ mới bị xem là hợp đồng giả cách. Thực tế thì điều này khó chứng minh, nếu trường hợp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đã được công chứng và hoàn tất các thủ tục đăng ký đất đai đúng quy định của pháp luật, thì nguy cơ người đi vay sẽ mất trắng QSDĐ của mình vì pháp luật không có căn cứ để bảo vệ người bị hại. Lời khuyên trong trường hợp này là hãy thực hiện các giao dịch dân sự theo đúng quy định của pháp luật, đi vay thì làm hợp đồng vay tài sản, thế chấp tài sản để bảo đảm khoản vay thì làm hợp đồng thế chấp tài sản, đề phòng nếu có tranh chấp xảy ra thì sẽ được pháp luật bảo vệ. Nếu không có ý chí muốn bán, chuyển nhượng QSDĐ thì tuyệt đối không giao kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, vì điều này vừa vi phạm hợp đồng giả tạo, vừa mang lại rủi ro mất QSDĐ rất cao.
Tự làm thủ tục tách thửa chia nhỏ mảnh đất có phải đóng thuế TNCN?
Thông thường khi làm thủ tục tách thửa đất để chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho người khác thì người sử dụng đất phải đóng thuế TNCN, vậy trường hợp cá nhân tự tách thửa chia nhỏ mảnh đất thì có phải đóng thuế không? 1. Tách thửa đất được hiểu là gì? Có thể hiểu tách thửa đất là việc phân chia về QSDĐ đai trên một thửa đất. Hiểu nôm na, từ một thửa đất lớn ban đầu, tùy thuộc vào diện tích tối thiểu của khu vực tách thửa thì người sử dụng đất có thể chia ra thành nhiều phần đất riêng biệt. Thửa đất được tách ra phải đảm bảo các tiêu chí như: Có ranh giới được đo đạc bởi các cơ quan địa chính có thẩm quyền, minh bạch các thông tin về vị trí hoặc mục đích sử dụng, được cấp sổ đỏ cho thửa đất… 2. Tách thửa đất có phải đóng thuế TNCN không? Căn cứ khoản 5 Điều 3 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 (sửa đổi bởi Luật Thuế thu nhập cá nhân 2012) quy định người có thu nhập từ việc chuyển nhượng bất động sản phải đóng thuế TNCN bao gồm: - Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; - Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở; - Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước; - Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức. Bên cạnh đó, thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội, ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau. Từ các trường hợp trên cho thấy người sử dụng đất mà thực hiện tách thửa đất để chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế mà phát sinh thu nhập thì phải đóng thuế TNCN. 3. Tự tách thửa chia nhỏ mảnh đất có phải đóng thuế TNCN? Việc tách thửa đất có phát sinh thu nhập tất nhiên phải đóng thuế TNCN, tuy nhiên có trường hợp người sử dụng đất tách thửa để chia nhỏ mảnh đất không phải để chuyển nhượng, tặng cho,… Mà việc tách thửa chỉ nhằm mục đích chia nhỏ mảnh đất bạn đang sử dụng mà không làm thay đổi chủ sử dụng của mảnh đất. Trong trường hợp này bạn không phải nộp thuế TNCN. Mặc dù trường hợp tách thửa chia nhỏ mảnh đất không nhằm mục đích sinh lời thì người sử dụng đất thì vẫn phải đóng các loại phí sau: (1) Phí đo đạc thửa đất, lập bản đồ địa chính Phí đo đạc là khoản tiền mà người dân phải trả cho tổ chức dịch vụ đo đạc (không phải nộp cho Nhà nước) nên khoản tiền này tùy theo đơn vị cung cấp dịch vụ đo đạc quyết định. (2) Phí thẩm định hồ sơ cấp sổ đỏ Phí thẩm định hồ sơ cấp sổ đỏ là khoản thu đối với công việc thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ đảm bảo việc thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật. Căn cứ quy mô diện tích của thửa đất, tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ, mục đích sử dụng đất và điều kiện cụ thể của địa phương để quy định mức thu phí cho từng trường hợp. Do đó, từng địa phương khác nhau sẽ có mức phí thẩm định hồ sơ cấp sổ đỏ khác nhau theo điểm i khoản 1 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC (được sửa đổi bởi Thông tư 106/2021/TT-BTC). (3) Lệ phí trước bạ Tổ chức, cá nhân có đất khi quyền sử dụng đất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì phải nộp lệ phí trước bạ. Lệ phí trước bạ = Giá tính lệ phí trước bạ x Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%) Trong đó: - Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ. Trường hợp giá đất tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất cao hơn giá do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất. - Mức thu lệ phí trước bạ đối với đất là 0.5%. (4) Lệ phí cấp sổ đỏ Theo điểm đ khoản 2 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC, lệ phí cấp sổ đỏ (lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất) là khoản thu mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải nộp khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp sổ đỏ. Lệ phí cấp giấy chứng nhận QSDĐ gồm: - Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất; - Chứng nhận đăng ký biến động về đất đai; - Trích lục bản đồ địa chính; văn bản; số liệu hồ sơ địa chính. Căn cứ điều kiện cụ thể của địa phương, chính sách phát triển kinh tế - xã hội của địa phương để quy định mức thu lệ phí phù hợp, đảm bảo nguyên tắc: - Mức thu đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương, phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh cao hơn mức thu tại các khu vực khác; - Mức thu đối với tổ chức cao hơn mức thu đối với hộ gia đình, cá nhân. Do đó, ở mỗi địa phương sẽ có mức lệ phí cấp sổ đỏ khác nhau. (5) Lệ phí trích lục bản đồ Trích lục bản đồ địa chính, văn bản, số liệu hồ sơ địa chính: Không quá 15.000 đồng/1 lần.
Thời gian sang tên sổ đỏ mà người sử dụng đất cần nắm khi làm thủ tục chuyển nhượng
Nhiều người khi làm thủ tục chuyển nhượng QSDĐ để sang tên sổ đỏ nhưng cảm thấy lâu dẫn đến nhiều vấn đề phát sinh khác trong giao dịch. Vậy, điều kiện sang tên sổ đỏ là gì và thời hạn cấp sổ đỏ là khi nào? 1. Thời gian sang tên sổ đỏ khi làm thủ tục là khi nào? Căn cứ khoản 2 Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (sửa đổi bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP) quy định về thời gian đăng ký thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận được quy định như sau: - Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là không quá 30 ngày; - Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng QSDĐ và quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng của tổ chức đầu tư xây dựng là không quá 15 ngày; - Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi thay đổi tài sản gắn liền với đất là không quá 15 ngày; - Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất trong các trường hợp trúng đấu giá QSDĐ; giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai; xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ; kê biên bán đấu giá QSDĐ, tài sản gắn liền với đất để thi hành án; chia, tách, hợp nhất, sáp nhập tổ chức, chuyển đổi công ty; thỏa thuận hợp nhất hoặc phân chia QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, của vợ và chồng, nhóm người sử dụng đất là không quá 10 ngày; - Tách thửa, hợp thửa đất; thủ tục đăng ký đất đai đối với trường hợp được Nhà nước giao đất để quản lý là không quá 15 ngày; - Gia hạn sử dụng đất là không quá 07 ngày; - Xác nhận tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân khi hết hạn sử dụng đất là không quá 05 ngày; - Đăng ký xác lập hoặc thay đổi, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề là không quá 10 ngày; - Đăng ký biến động do đổi tên người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất hoặc thay đổi hạn chế QSDĐ hoặc thay đổi về nghĩa vụ tài chính hoặc thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký là không quá 10 ngày; - Chuyển từ hình thức thuê đất trả tiền hàng năm sang thuê đất trả tiền một lần; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất là không quá 30 ngày; - Chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, đăng ký góp vốn bằng QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là không quá 10 ngày; - Xóa đăng ký góp vốn bằng QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là không quá 03 ngày; - Đăng ký, xóa đăng ký thế chấp, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ là không quá 03 ngày; - Chuyển QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng là không quá 05 ngày; - Cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng là không quá 07 ngày; trường hợp cấp đổi đồng loạt cho nhiều người sử dụng đất do đo vẽ lại bản đồ là không quá 50 ngày; - Cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng bị mất là không quá 10 ngày; - Thời gian thực hiện thủ tục đính chính Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận QSDĐ, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và QSDĐ ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp là không quá 10 ngày. Căn cứ các quy định trên thì thời gian thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ bằng hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, đăng ký góp vốn bằng QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là không quá 10 ngày. 2. Điều kiện chuyển đổi QSDĐ để cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận Theo Điều 188 Luật Đất đai 2013 thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp QSDĐ; góp vốn bằng QSDĐ phải đáp ứng các điều kiện sau: - Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp QSDĐ; góp vốn bằng QSDĐ khi có các điều kiện sau đây: + Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này; + Đất không có tranh chấp; + Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; + Trong thời hạn sử dụng đất. - Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp QSDĐ, góp vốn bằng QSDĐ còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này. - Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp QSDĐ, góp vốn bằng QSDĐ phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Thay đổi hồ sơ chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp để thực hiện "dồn điền đổi thửa" mới nhất
Ngày 16/10/2023 Bộ trưởng Bộ TN&MT đã ban hành Thông tư 14/2023/TT-BTNMT sửa đổi Thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định về Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Theo đó, sửa đổi, bổ sung Điều 9 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT (đã được sửa đổi bởi Thông tư 09/2021/TT-BTNMT) hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất như sau: Hồ sơ chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp để thực hiện "dồn điền đổi thửa" Hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân để thực hiện "dồn điền đổi thửa" được nộp chung cho các hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi đất nông nghiệp, gồm có: - Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04đ/ĐK ban hành kèm theo Thông tư này của từng hộ gia đình, cá nhân; Mẫu số 04đ/ĐK tải - Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp hoặc bản sao hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất đối với trường hợp đất đang thế chấp tại tổ chức tín dụng; - Văn bản thỏa thuận về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân; - Phương án chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của Ủy ban nhân dân cấp xã đã được UBND cấp huyện phê duyệt; - Biên bản giao nhận ruộng đất theo phương án "dồn điền đổi thửa" (nếu có). Hồ sơ chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp mà không thuộc trường hợp "dồn điền đổi thửa" Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp mà không thuộc trường hợp "dồn điền đổi thửa"; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng gồm có: - Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK. Mẫu số 09/ĐK tải Đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp thì phải thể hiện tổng diện tích nhận chuyển quyền tại điểm 4 Mục I của Mẫu số 09/ĐK (Lý do biến động) như sau: "Nhận ... (ghi hình thức chuyển quyền sử dụng đất) ...m2 đất (ghi diện tích đất nhận chuyển quyền); tổng diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng do nhận chuyển quyền và đã đăng ký chuyển quyền sử dụng đất từ ngày 01/7/2007 đến trước ngày 01/7/2014 là ... m2 và từ ngày 01/7/2014 đến nay là ... m2 (ghi cụ thể diện tích nhận chuyển quyền theo từng loại đất, từng địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương)"; - Hợp đồng, văn bản về việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng theo quy định. Trường hợp người thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là người duy nhất thì phải có đơn đề nghị được đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của người thừa kế; - Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp; - Văn bản chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư; - Văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất. Hồ sơ chuyển từ hình thức thuê đất trả tiền hàng năm sang thuê đất trả tiền một lần Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đối với trường hợp chuyển từ hình thức thuê đất trả tiền hàng năm sang thuê đất trả tiền một lần hoặc từ giao đất không thu tiền sử dụng đất sang thuê đất hoặc từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất, gồm có: - Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK; Mẫu số 09/ĐK tải - Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp; - Hợp đồng thuê đất đã lập; - Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có). Xem thêm Thông tư 14/2023/TT-BTNMT có hiệu lực từ ngày 16/10/2023.
Hồ sơ đăng ký biến động đất đai năm 2023 khi chuyển nhượng?
Chuyển nhượng bằng giấy viết tay trước năm 2014 có hiệu lực không? Thời điểm có hiệu lực khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất? Hồ sơ đăng ký biến động trường hợp chuyển nhượng đất trước ngày 1/7/2014 mà bên chuyển nhượng đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định năm 2023? Chuyển nhượng bằng giấy viết tay trước năm 2014 có hiệu lực không? Căn cứ tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định Thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định như sau: - Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật: + Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008; + Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP . Theo đó, nếu đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước ngày 1/7/2014 thì khi thực hiện thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận lần đầu cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển nhượng nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật (không được yêu cầu người nhận chuyển nhượng nộp hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực). Như vậy, việc chuyển nhượng thông qua giấy viết tay vẫn được công nhận. Thời điểm có hiệu lực khi chuyển nhương quyền sử dụng đất? Tại Luật Đất đai 2013 quy định Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong đó: Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Như vậy, Việc chuyển nhượng QSDĐ phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Hồ sơ đăng ký biến động trường hợp chuyển nhượng đất trước ngày 01/7/2014 mà bên chuyển nhượng đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định? Theo Thông tư 14/2023/TT-BTNMT sửa đổi Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, Thông tư 09/2021/TT-BTNMT quy định về hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất, trong đó: Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trước ngày 01/7/2014 mà bên chuyển quyền đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định: - Trường hợp nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất mà có hợp đồng hoặc văn bản về chuyển quyền theo quy định nhưng bên chuyển quyền không trao Giấy chứng nhận cho bên nhận chuyển quyền, hồ sơ gồm: + Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK; + Hợp đồng hoặc văn bản về chuyển quyền đã lập theo quy định; - Trường hợp nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất nhưng không lập hợp đồng, văn bản chuyển quyền theo quy định, hồ sơ gồm: + Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK; + Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp; + Giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất có đủ chữ ký của bên chuyển quyền và bên nhận chuyển quyền.
QSDĐ tặng cho nhưng có điều kiện không được chuyển nhượng thì có được thế chấp?
Tặng cho tài sản là một thủ tục chuyển giao tài sản phổ biến đã có từ lâu, tuy nhiên, một điều khoản mà nhiều người nhận tài sản tặng cho gặp khó sau khi tiếp nhận tài sản chính là yêu cầu không được bán. Vậy trường hợp trên có thể sử dụng tài sản tặng cho đem đi thế chấp được không? 1. Có bao nhiêu loại tài sản tặng cho? Theo Điều 458 và Điều 459 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định hiện nay tặng cho tài sản có 02 loại là động sản và bất động sản được hiểu như sau: - Thứ nhất là tặng cho tài sản là động sản: + Hợp đồng tặng cho động sản có hiệu lực kể từ thời điểm bên được tặng cho nhận tài sản, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. + Đối với động sản mà luật có quy định đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký. - Thứ hai là tặng cho tài sản là bất động sản: + Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật. + Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản. 2. Không cho chuyển nhượng QSDĐ tặng cho thì có đúng quy định pháp luật? Căn cứ khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai 2013 cho phép người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013. Mặc dù Luật Đất đai hiện hành quy định người sử dụng đất được các quyền trên, tuy nhiên Điều 462 Bộ luật Dân sự 2015 lại quy định tặng cho tài sản được phép có điều kiện như sau: - Bên tặng cho có thể yêu cầu bên được tặng cho thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ trước hoặc sau khi tặng cho. Điều kiện tặng cho không được vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội. - Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ trước khi tặng cho, nếu bên được tặng cho đã hoàn thành nghĩa vụ mà bên tặng cho không giao tài sản thì bên tặng cho phải thanh toán nghĩa vụ mà bên được tặng cho đã thực hiện. - Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ sau khi tặng cho mà bên được tặng cho không thực hiện thì bên tặng cho có quyền đòi lại tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại. Trường hợp trên thì người được tặng cho không được quyền chuyển nhượng QSDĐ lại cho người khác nhưng vẫn được thế chấp tài sản nếu hợp đồng tặng cho tài sản không có thỏa thuận giữa các bên về việc người nhận tài sản không được thế chấp. 3. QSDĐ tặng cho là tài sản chung mà người nhận không biết thì xử lý thế nào? Tại Điều 460 Bộ luật Dân sự 2015 quy định trách nhiệm do cố ý tặng cho tài sản không thuộc sở hữu của mình thì sẽ thực hiện như sau: Trường hợp bên tặng cho cố ý tặng cho tài sản không thuộc sở hữu của mình mà bên được tặng cho không biết hoặc không thể biết về việc đó thì bên tặng cho phải thanh toán chi phí để làm tăng giá trị của tài sản cho bên được tặng cho khi chủ sở hữu lấy lại tài sản. Ngoài ra, bên tặng cho tài sản còn phải có trách nhiệm thông báo khuyết tật của tài sản tặng cho theo Điều 461 Bộ luật Dân sự 2015Bộ luật Dân sự 2015 như sau: - Bên tặng cho có nghĩa vụ thông báo cho bên được tặng cho khuyết tật của tài sản tặng cho. - Trường hợp bên tặng cho biết tài sản có khuyết tật mà không thông báo thì phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại xảy ra cho người được tặng cho. - Nếu bên tặng cho không biết về khuyết tật của tài sản tặng cho thì không phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại. Như vậy, trường hợp trên thì người được tặng cho không được quyền chuyển nhượng QSDĐ thì vẫn được thế chấp tài sản nếu hợp đồng tặng cho tài sản không có thỏa thuận giữa các bên về việc người nhận tài sản không được thế chấp.
Muốn nhận chuyển nhượng đất trồng lúa phải có xác nhận “nông dân”?
Hiện nay khi nhiều người nhận tặng cho, thừa kế, chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp đa số đều gặp phải một vướng mắc đó chính là việc phải xác minh mình là nông dân sản xuất trực tiếp nông nghiệp từ cơ quan có thẩm quyền yêu cầu. 1. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa cần đáp ứng điều kiện gì? Người có nhu cầu chuyển nhượng đất nông nghiệp thì căn cứ Điều 190 Luật Đất đai 2013 quy định điều kiện chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp hiện nay được thực hiện như sau: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho QSDĐ hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ. Từ quy định trên thì khi chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ nông nghiệp được thực hiện trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp. [Xem thêm: Hướng dẫn viết đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất thổ cư] 2. Trường hợp nào không được chuyển nhượng QSDĐ trồng lúa? Theo Điều 191 Luật Đất đai 2013 quy định cụ thể các trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất bao gồm: - Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ. - Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. - Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa. - Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó. 3. Tiêu chí chứng minh cá nhân trực tiếp sản xuất trồng lúa là gì? Khi nhận chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ nông nghiệp thì cơ quan đăng ký đất đai yêu cầu người dân phải đáp ứng yêu cầu chuyển nhượng đất nông nghiệp là phải chứng minh trực tiếp sản xuất nông nghiệp Theo khoản 2 Điều 3 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT quy định các căn cứ để xác định cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp bao gồm các tiêu chí sau: - Đang sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất; do nhận chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; đang sử dụng đất nông nghiệp mà chưa được Nhà nước công nhận; - Không thuộc đối tượng được hưởng lương thường xuyên; đối tượng đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp xã hội; - Có nguồn thu nhập thường xuyên từ sản xuất nông nghiệp trên diện tích đất đang sử dụng quy định tại Điểm a Khoản này, kể cả trường hợp không có thu nhập thường xuyên vì lý do thiên tai, thảm họa môi trường, hỏa hoạn, dịch bệnh; - Trường hợp giao đất nông nghiệp cho cá nhân theo quy định tại Điều 54 của Luật đất đai, đăng ký nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa của cá nhân thì chỉ căn cứ quy định tại Điểm b Khoản này. 4. Thủ tục xác nhận người trực tiếp sản xuất nông nghiệp Căn cứ khoản 4 Điều 3 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT quy định thủ tục xin xác nhận người trực tiếp sản xuất nông nghiệp thực hiện như sau: Việc UBND xã, phường, thị trấn xác nhận hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp có nguồn thu nhập ổn định từ sản xuất nông nghiệp là một nội dung trong trình tự thực hiện các thủ tục quy định tại Khoản 1 Điều này và được thực hiện như sau: - Đối với trường hợp thực hiện thủ tục quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều này, Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm gửi văn bản đề nghị xác nhận đến UBND cấp xã nơi đăng ký hộ khẩu thường trú của hộ gia đình, cá nhân; - Đối với trường hợp thực hiện thủ tục quy định tại Điểm b và Điểm c Khoản 1 Điều này, Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm gửi văn bản đề nghị xác nhận đến UBND cấp xã nơi đăng ký hộ khẩu thường trú của hộ gia đình, cá nhân; - Đối với trường hợp quy định tại Điểm d Khoản 1 Điều này, khi có Biên bản điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm, Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm gửi văn bản đề nghị xác nhận đến UBND cấp xã nơi đăng ký hộ khẩu thường trú; - Trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không cùng nơi đăng ký hộ khẩu thường trú thì cơ quan có trách nhiệm quy định tại các Điểm a, b và c Khoản này có văn bản gửi UBND cấp xã nơi đăng ký hộ khẩu thường trú và UBND cấp xã nơi có đất đề nghị xác nhận theo quy định tại Khoản 2 Điều 2 của Nghị định số 01/2017/NĐ-CP. UBND cấp xã nơi có đất có trách nhiệm gửi văn bản xác nhận cho UBND cấp xã nơi đăng ký hộ khẩu thường trú của hộ gia đình, cá nhân đó. Như vậy, người nhận chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ trồng lúa bắt buộc phải thực hiện chứng minh “nông dân” sản xuất đất nông nghiệp trong thời điểm hiện tại và có thu nhập từ nông nghiệp.
Cha mẹ nên lập di chúc cho con hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất?
Thông thường khi thừa kế di sản nhiều gia đình lựa chọn việc lập di chúc. Tuy nhiên, nhiều người cho rằng việc lập di chúc nhiều thủ tục thay vì lập di chúc thừa kế quyền sử dụng đất (QSDĐ) thì cho rằng nên làm thủ tục chuyển nhượng QSDĐ cho nhanh. Vậy cha mẹ nên lập di chúc cho con hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất? 1. Có nên chuyển nhượng QSDĐ cho con? Theo khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai 2013 có giải thích chuyển QSDĐ là việc chuyển giao QSDĐ từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng QSDĐ. Cha mẹ chuyển nhượng QSDĐ cho con phải thực hiện bằng hợp đồng được lập thành văn bản, việc thực hiện chuyển nhượng QSDĐ sẽ có hiệu lực nếu đáp ứng các điều kiện sau đây: Căn cứ Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 quy định điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự bao gồm: (1) Điều kiện hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có hiệu lực - Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập; - Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện; - Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội. (2) Xác định chính xác đối tượng giao kết - Đối tượng giao kết hợp đồng chính là thửa đất các kết thỏa thuận cam kết chuyển nhượng trong hợp đồng. - Lưu ý, cần phải ghi chính xác thửa đất lô số mấy, loại đất, địa chỉ, diện tích, cơ quan cấp, số sổ, ngày vào sổ đất. (3) Có thể lựa chọn hình thức chuyển nhượng QSDĐ - Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể. - Giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử được coi là giao dịch bằng văn bản. - Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó. (4) Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu - Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập. - Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả. - Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó. - Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường. - Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định. Lưu ý: Việc cha mẹ chuyển nhượng QSDĐ cho con theo hợp đồng giao dịch dân sự thì hiệu lực của hợp đồng sẽ có hiệu lực theo thỏa thuận mà khi có hiệu lực thì bên nhận chuyển nhượng sẽ có toàn quyền quyết định đối với thửa đất nhận chuyển nhượng. 2. Lý do tại sao nên thực hiện di chúc thừa kế chuyển nhượng QSDĐ Căn cứ Điều 624 Bộ luật Dân sự 2015 có giải thích di chúc là sự thể hiện ý chí của cá nhân nhằm chuyển tài sản của mình cho người khác sau khi chết. Di chúc là hình thức chuyển quyền thừa kế tài sản được sử dụng nhiều nhất trong đó có QSDĐ và tài sản gắn liền với đất. (1) Điều kiện đối với người lập di chúc - Người lập di chúc là người thành niên có đủ điều kiện theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 630 Bộ luật Dân sự 2015 có quyền lập di chúc để định đoạt tài sản của mình. - Người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi được lập di chúc, nếu được cha, mẹ hoặc người giám hộ đồng ý về việc lập di chúc. (2) Hiệu lực của di chúc chuyển quyền thừa kế QSDĐ Căn cứ theo Điều 643 Bộ luật Dân sự 2015 quy định hiệu lực lập di chúc được xác định như sau: - Di chúc có hiệu lực từ thời điểm mở thừa kế. - Di chúc không có hiệu lực toàn bộ hoặc một phần trong trường hợp sau đây: + Người thừa kế theo di chúc chết trước hoặc chết cùng thời điểm với người lập di chúc. + Cơ quan, tổ chức được chỉ định là người thừa kế không còn tồn tại vào thời điểm mở thừa kế. Trường hợp có nhiều người thừa kế theo di chúc mà có người chết trước hoặc chết cùng thời điểm với người lập di chúc, một trong nhiều cơ quan, tổ chức được chỉ định hưởng thừa kế theo di chúc không còn tồn tại vào thời điểm mở thừa kế thì chỉ phần di chúc có liên quan đến cá nhân, cơ quan, tổ chức này không có hiệu lực. - Di chúc không có hiệu lực, nếu di sản để lại cho người thừa kế không còn vào thời điểm mở thừa kế; nếu di sản để lại cho người thừa kế chỉ còn một phần thì phần di chúc về phần di sản còn lại vẫn có hiệu lực. - Khi di chúc có phần không hợp pháp mà không ảnh hưởng đến hiệu lực của các phần còn lại thì chỉ phần đó không có hiệu lực. - Khi một người để lại nhiều bản di chúc đối với một tài sản thì chỉ bản di chúc sau cùng có hiệu lực. (3) Hình thức khi lập di chúc Theo Điều 627 Bộ luật Dân sự 2015 hình thức của di chúc bao gồm: Di chúc phải được lập thành văn bản; nếu không thể lập được di chúc bằng văn bản thì có thể di chúc miệng. - Di chúc bằng văn bản bao gồm các loại sau: + Di chúc bằng văn bản không có người làm chứng. + Di chúc bằng văn bản có người làm chứng. + Di chúc bằng văn bản có công chứng. + Di chúc bằng văn bản có chứng thực. - Di chúc miệng + Trường hợp tính mạng một người bị cái chết đe dọa và không thể lập di chúc bằng văn bản thì có thể lập di chúc miệng. + Sau 03 tháng, kể từ thời điểm di chúc miệng mà người lập di chúc còn sống, minh mẫn, sáng suốt thì di chúc miệng mặc nhiên bị hủy bỏ. Như vậy, việc lựa chọn giữa việc lập di chúc hay chuyển nhượng QSDĐ cho con là quyền của cha mẹ. Tuy nhiên, nếu chọn sang tên cho con thì QSDĐ ngay lập tức thuộc về con và người nhận chuyển nhượng có toàn quyền quyết định từ thời điểm có hiệu lực, còn di chúc cho con thì chỉ khi người lập di chúc qua đời mới có hiệu lực lực.
Trường hợp nào chuyển nhượng QSDĐ được miễn thuế TNCN?
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) hay còn được gọi là mua bán nhà đất khi chuyển nhượng thì chủ sở hữu phải thực nghĩa vụ đóng thuế TNCN. Vậy trong trường hợp thực hiện chuyển nhượng QSDĐ được miễn thuế TNCN? 1. Các giao dịch có liên quan đến bất động sản được miễn thuế TNCN? Căn cứ Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 (được sửa đổi bởi Luật về Thuế sửa đổi 2014) quy định thu nhập được miễn thuế TNCN có liên quan đến bất động sản như sau: - Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau. - Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất. - Thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất của cá nhân được Nhà nước giao đất. - Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau. - Thu nhập từ chuyển đổi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao để sản xuất. Do đó, cá nhân sở hữu hoặc đồng sở hữu nhà đất mà có giao dịch có liên quan đến bất động sản thuộc các trường hợp nêu trên thì được miễn thuế TNCN. 2. Xác định giá chuyển nhượng bất động sản để đóng thuế ra sao? Căn cứ Điều 14 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 (được sửa đổi bởi Luật về Thuế sửa đổi 2014) thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản - Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định là giá chuyển nhượng từng lần. - Chính phủ quy định nguyên tắc, phương pháp xác định giá chuyển nhượng bất động sản. - Thời điểm xác định thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật. 3. Căn cứ tính thuế TNCN khi chuyển nhượng QSDĐ Cụ thể tại khoản 1 Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC (sửa đổi bởi Thông tư 92/2015/TT-BTC) quy định căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản như sau: Căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là giá chuyển nhượng từng lần và thuế suất. - Giá chuyển nhượng + Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công trình xây dựng trên đất là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng. Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do UBND tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng sẽ được xác định theo bảng giá đất do UBND tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng. + Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trên đất, kể cả công trình xây dựng hình thành trong tương lai là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng. Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do UBND tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng đất là giá do UBND tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai. Trường hợp chuyển nhượng nhà gắn liền với đất thì phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND tỉnh quy định. Trường hợp UBND tỉnh không có quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà thì căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản, về giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất. Đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai, trường hợp hợp đồng không ghi giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng thấp hơn tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân (x) với giá đất và giá tính lệ phí trước bạ công trình xây dựng do UBND tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng được xác định theo giá Uỷ ban nhân (x) với tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa có quy định về đơn giá thì áp dụng theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố, đang áp dụng tại thời điểm chuyển nhượng. + Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước là giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng quyền thuê mặt đất, thuê mặt nước. Trường hợp đơn giá cho thuê lại trên hợp đồng thấp hơn giá do UBND tỉnh quy định tại thời điểm cho thuê lại thì giá cho thuê lại được xác định căn cứ theo bảng giá do UBND tỉnh quy định. 4. Thời điểm tính thuế TNCN khi chuyển nhượng QSDĐ là khi nào? Theo khoản 3 Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC (sửa đổi bởi Thông tư 92/2015/TT-BTC) thì thời điểm tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau: - Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật; - Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản. Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai, quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng tương lai là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế. Như vậy, trường hợp giao dịch chuyển nhượng hoặc thừa kế QSDĐ thuộc đối tượng giao dịch là người trong một gia đình được quy định thì được miễn thuế TNCN.
Có được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi còn đang nợ tiền thuế đất?
Theo quy định hiện hành bất kỳ loại đất nào sử dụng cho mục đích để ở thì đều phải đóng thuế sử dụng đất. Dù vậy, hiện nay nhiều trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) kèm theo việc phải trả tiền thuế đất còn đang nợ. Vậy trường hợp này có được phép thực hiện hay không? 1. Trường hợp nào không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất? Theo Điều 191 Luật Đất đai 2013 quy định trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất bao gồm: - Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất. - Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. - Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa. - Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó. 2. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông thường Căn cứ Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định nếu cá nhân được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: - Thứ nhất là có đầy đủ Giấy chứng nhận QSDĐ, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013. - Thứ hai là đất chuyển nhượng phải không có tranh chấp với bất kỳ ai. - Thứ ba Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án. - Cuối cùng là trong thời hạn sử dụng đất nếu là đất thuê. Ngoài các điều kiện quy định nêu trên, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 Luật Đất đai 2013. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Mặt khác, căn cứ khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013 quy định thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất như sau: - Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng; cho thuê; cho thuê lại; tặng cho; thế chấp; góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. - Đối với trường hợp chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất. - Trường hợp nhận thừa kế QSDĐ thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận. - Hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền. 3. Hướng dẫn cách chuyển nhượng đất vẫn còn nợ tiền thuế đất Cụ thể tại khoản 3 Điều 12 Thông tư 76/2014/TT-BTC quy định ghi nợ và thanh toán nợ tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân được chuyển mục đích sử dụng đất; được cấp Giấy chứng nhận phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất tái định cư. Mà có khó khăn về tài chính, có nguyện vọng ghi nợ thì được ghi nợ số tiền sử dụng đất phải nộp được hướng dẫn cụ thể như sau: - Hộ gia đình, cá nhân được ghi nợ tiền sử dụng đất khi chuyển nhượng thì phải nộp đủ số tiền sử dụng đất còn nợ. - Trường hợp được phép chuyển nhượng một phần thửa đất, trên cơ sở hồ sơ cho phép tách thửa, cơ quan thuế xác định số tiền sử dụng đất tương ứng với phần diện tích chuyển nhượng. - Trường hợp khi nhận thừa kế QSDĐ mà người để lại di sản thừa kế là QSDĐ chưa trả nợ tiền sử dụng đất thì người nhận thừa kế có trách nhiệm tiếp tục trả nợ theo quy định của pháp luật về thừa kế. Như vậy, trường hợp người chuyển nhượng QSDĐ mà vẫn còn nợ tiền thuê đất thì phải thanh toán hết số tiền thuế còn đang nợ, trường hợp muốn chuyển giao số tiền nợ đó cho người nhận QSDĐ thì phải làm giấy chuyển giao nợ theo quy định của cơ quan thuế.
Ký HĐ chuyển nhượng khi không biết chữ
Hợp đồng mua bán chuyển nhượng nhà - đất bằng giấy tay, có người làm chứng, không đi công chứng, giữa 2 bên tham gia hợp đồng, 1 bên không biết chữ. Vậy hợp đồng như vầy có hiệu lực không? Người không biết chữ ký giấy tay hợp đồng chuyển nhượng Căn cứ Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức như sau: - Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. - Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực. Theo đó nếu đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong hợp đồng thì Tòa án sẽ ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Căn cứ Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự như sau: - Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây: + Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập; + Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện; + Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội. - Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định. Như vậy, người không biết chữ có thể giao kết hợp đồng chuyển nhượng QSĐ đất bằng văn bản nếu đáp ứng điều kiện như trên. Về vấn đề đất cấm chuyển nhượng Tại Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: - Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013; - Đất không có tranh chấp; - Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; - Trong thời hạn sử dụng đất. Tại Điều 191 Luật Đất đai 2013 quy định trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất như sau: - Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất. - Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. - Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa. - Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó. Theo các quy định trên, nếu không đáp ứng đủ điều kiện tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 hoặc thuộc một trong các trường hợp quy định tại Điều 191 Luật Đất đai 2013 thì không được thực hiện các quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, … quyền sử dụng đất. => Theo đó, người không biết chư vẫn thực hiện hợp đồng chuyển nhượng nếu đáp ứng yêu cầu theo quy định pháp luật
Những trường hợp phải đo đạc lại đất đai mà người dân nên nắm trong năm 2023
Đất đai là tài nguyên quan trọng của quốc gia, đặc biệt là trong các vấn đề giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) khi diện tích thửa đất bị thay đổi thì cơ quan có thẩm quyền về đất đai sẽ thực hiện đo đạc lại. Vậy trong trường hợp nào sẽ thực hiện việc đo đạc lại đất đai trong năm 2023. 1. Đo đạc lại đất đai được hiểu ra sao? Đo đạc đất đai hay còn được biết là đo đạc địa chính, đây là việc cơ quan có thẩm quyền về đất đai thực hiện, qua đó sử dụng các thiết bị kỹ thuật để xác định diện tích thửa đất với các ranh giới, mốc giới cụ thể nhằm phục vụ cho công tác quản lý hành chính nhà nước về đất đai hoặc để người sử dụng đất thực hiện các thủ tục hành chính. Việc đo đạc trên là bước đầu để thực hiện chính xác việc xác định các vị trí trên bản đồ. Mục đích chính là phục vụ cho công tác quản lý đất cũng như việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ. 2. Trường hợp đất đai phải đo đạc lại do sai sót về diện tích thửa đất Căn cứ khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai 2013 quy định đo đạc đất đai là một trong những nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 Luật Đất đai 2013 hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về QSDĐ. Không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có. Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 Luật Đất đai 2013. 3. Trường hợp đất đai phải đo đạc lại do có thay đổi về diện tích thửa đất Trong trường hợp đất đai phải thực hiện đo đạc chỉnh lý, bổ sung, đo vẽ lại bản đồ địa chính khi rơi vào các trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 17 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT bao gồm: - Xuất hiện thửa đất và các đối tượng chiếm đất mới (trừ các đối tượng là công trình, xây dựng và tài sản trên đất). - Thay đổi ranh giới thửa đất và các đối tượng chiếm đất (trừ các đối tượng là công trình xây dựng và tài sản trên đất). - Thay đổi diện tích thửa đất. - Thay đổi mục đích sử dụng đất. - Thay đổi thông tin về tình trạng pháp lý của thửa đất. - Thay đổi về mốc giới và đường địa giới hành chính các cấp. - Thay đổi về điểm tọa độ địa chính và điểm tọa độ Quốc gia. - Thay đổi về mốc giới và hành lang an toàn công trình. - Thay đổi về địa danh và các ghi chú trên bản đồ. 4. Chuyển nhượng đất đai phải thực hiện việc đo đạc lại Theo khoản 1 Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất. Do đó, khi chuyển nhượng một phần thửa đất phải đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc để tách thửa, 100% trường hợp chuyển nhượng một phần thửa đất phải đo đạc tách thửa, nếu không sẽ không sang tên được. Bên cạnh đó, trường hợp chuyển nhượng QSDĐ toàn bộ mặc dù không có quy định rõ về việc đo đạc lại đất đai nhưng người sử dụng đất vẫn nên thực hiện đo đạc trong bất cứ giao dịch gì có liên quan đến thay đổi đất đai nhằm đảm bảo về mặt pháp lý.
Nhà chung cư chưa được cấp sổ đỏ có được chuyển nhượng hay không?
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) thông thường phải đáp ứng được yêu cầu quan trọng nhất đó chính là có Giấy chứng nhận QSDĐ hợp pháp, thì nhà ở chung cư là một loại hình bất động sản (BĐS) khá đặc biệt. Vì có thể giao dịch qua nhiều trung gian khác nhau để được sở hữu cho mình một căn hộ chung cư. Vậy, nhà chung cư chưa được cấp sổ đỏ có được chuyển nhượng hay không? 1. Điều kiện chuyển nhượng mua bán nhà chung cư Căn cứ Điều 32 Thông tư 19/2016/TT-TT-BXD về điều kiện để thực hiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại có quy định như sau: - Theo đó, tổ chức, cá nhân mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại chưa nhận bàn giao nhà ở hoặc đã nhận bàn giao nhà ở: Có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. - Trường hợp tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại: Thì sẽ có quyền chuyển nhượng tiếp hợp đồng này cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. - Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thì phải chuyển nhượng hợp đồng theo từng căn nhà riêng lẻ hoặc từng căn hộ. + Trường hợp hợp đồng mua bán với chủ đầu tư có nhiều nhà ở (căn hộ, căn nhà riêng lẻ) thì phải chuyển nhượng toàn bộ số nhà trong hợp đồng đó. + Nếu bên chuyển nhượng có nhu cầu chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của chủ đầu tư thì bên chuyển nhượng phải lập lại hợp đồng mua bán nhà ở hoặc phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư. 2. Thủ tục chuyển nhượng mua bán nhà chung cư Khi thực hiện giao dịch mua bán nhà chung cư người thực hiện cần chú ý trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở chung cư, được quy định cụ thể tại Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-TT-BXD như sau: * Thứ nhất, hai bên thống nhất lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà: - Văn bản chuyển nhượng hợp đồng do hai bên ký kết được lập thành 06 bản (03 bản để bàn giao cho chủ đầu tư lưu, 01 bản nộp cho cơ quan thuế, 01 bản bên chuyển nhượng hợp đồng lưu, 01 bản bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lưu). - Trường hợp văn bản chuyển nhượng hợp đồng phải thực hiện công chứng, chứng thực thì có thêm 01 bản để lưu tại cơ quan công chứng, chứng thực. *Thứ hai, việc công chứng, chứng thực văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thực hiện theo quy định sau: Trường hợp bên chuyển nhượng không phải là doanh nghiệp, hợp tác xã có chức năng kinh doanh BĐS thì văn bản chuyển nhượng hợp đồng phải được công chứng hoặc chứng thực. Hồ sơ đề nghị công chứng hoặc chứng thực gồm các giấy tờ sau: - 07 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở. - Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại. Trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi thì phải kèm theo bản chính của lần chuyển nhượng liền kề trước đó. - Bản sao có chứng thực và phải xuất trình bản chính để đối chiếu của các giấy tờ: CMND hoặc CCCD hoặc hộ chiếu còn giá trị nếu là cá nhân; nếu là tổ chức thì phải kèm giấy đăng ký thành lập tổ chức. - Các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực. Trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở là doanh nghiệp, hợp tác xã có chức năng kinh doanh BĐS thì việc công chứng hoặc chứng thực văn bản chuyển nhượng hợp đồng không bắt buộc mà do các bên tự thỏa thuận. Thứ ba, sau khi thực hiện các nghĩa vụ nộp thuế, phí, lệ phí cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định, bên nhận chuyển nhượng nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng. * Hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận bao gồm các giấy tờ sau đây: - 05 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở trong đó có 01 bản của bên chuyển nhượng. - Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại; trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi thì phải kèm theo bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó. - Biên lai nộp thuế cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hoặc giấy tờ chứng minh về việc được miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế. - Bản sao có chứng thực hoặc bản sao và phải xuất trình bản chính để đối chiếu các giấy tờ của bên nhận chuyển nhượng: CMND hoặc CCCD hoặc hộ chiếu hoặc giấy tờ tương đương nếu là cá nhân. nếu là tổ chức thì phải kèm giấy đăng ký thành lập. * Chủ đầu tư có trách nhiệm xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng trong thời hạn tối đa là 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đủ hồ sơ và bàn giao lại cho bên nộp hồ sơ các giấy tờ sau đây: - 02 văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở đã có xác nhận của chủ đầu tư, trong đó có 01 bản của bên chuyển nhượng và 01 bản của bên nhận chuyển nhượng. - Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại. - Bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó. - Bản sao có chứng thực hợp đồng mua bán nhà ở và bản chính phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư cho những nhà ở chuyển nhượng . - Bản sao có chứng thực biên bản bàn giao nhà ở. - Biên lai nộp thuế cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hoặc giấy tờ chứng minh về việc được miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế. Thứ tư, các trường hợp chuyển nhượng hợp đồng từ lần thứ hai trở đi thì phải thực hiện các thủ tục tương tự như trường hợp chuyển nhượng hợp đồng lần đầu. Thứ năm, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai. Khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận, ngoài các giấy tờ theo quy định của pháp luật về đất đai, bên đề nghị cấp Giấy chứng nhận phải nộp thêm cho cơ quan cấp Giấy chứng nhận các giấy tờ sau: - Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư. - Trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi thì phải kèm theo bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó. - Trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của chủ đầu tư theo hợp đồng gốc thì phải nộp bản sao có chứng thực hợp đồng gốc và bản chính phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư cho những nhà ở chuyển nhượng. - Trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở thì phải có thêm bản chính biên bản bàn giao nhà ở. - Bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng cuối cùng đã có xác nhận của chủ đầu tư. Như vậy, tổ chức, cá nhân hoàn toàn có quyền nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở chung cư ngay cả khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Chồng nhận ủy quyền chuyển nhượng QSDĐ cho vợ được không?
Chồng nhận ủy quyền của người khác để chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho vợ của mình thì có hợp pháp không? Xin cảm ơn
Rút kinh nghiệm "Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, huỷ Giấy chứng nhận QSDĐ"
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) là hợp đồng theo đó người sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất (QSDĐ) cho người được chuyển nhượng (gọi là bên nhận quyền sử dụng đất) theo các điều kiện, nội dung, hình thức được quy định trong Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai. Thông qua công tác kiểm sát xét xử phúc thẩm vụ án dân sự, Viện kiểm sát nhân dân (VKSND) cấp cao tại ĐN thông báo rút kinh nghiệm vụ án “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, huỷ Giấy chứng nhận QSDĐ” giữa nguyên đơn ông H và bị đơn ông K, ông VH. (1) Tóm tắt nội dung vụ án Năm 2000 ông K có chuyển nhượng cho ông H diện tích đất 2000m2 bằng giấy viết tay với nội dung: Chuyển nhượng lâu dài, nếu có thay đổi chính sách cũng không tranh chấp, giá chuyển nhượng 2.500.000 đồng. Hai bên giao nhận tiền, ông H canh tác ổn định và nộp thuế đầy đủ, tuy nhiên ông H chưa làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận QSDĐ. Năm 2007, ông K làm hợp đồng tặng cho diện tích đất trên cho ông VH, bà L (con ông K). Năm 2015, ông VH đòi đất, cản trở không cho ông H tiếp tục canh tác. (2) Quá trình giải quyết vụ án Quyết định của Tòa án qua bản án dân sự sơ thẩm 13/2022/DSDT ngày 18/05/2022. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông H về việc “Yêu cầu công nhận đơn xin chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 01/11/2000 giữa ông K và ông H và yêu cầu hủy Giấy chứng nhận QSDĐ số H00985/2 UBND huyện TH cấp ngày 30/9/2007 đứng tên ông VH và bà L. Vì không có căn cứ pháp luật. Cụ thể: - Tuyên bố đơn xin chuyển nhượng QSDĐ ngày 01/11/2000 giữa ông H và ông K bị vô hiệu. - Buộc ông K phải có trách nhiệm trả cho ông H số tiền 2.500.000 đồng về khoản tiền chuyển nhượng đất đã nhận và phải bồi thường cho ông H số tiền phạt vi phạm tương ứng với mức độ lỗi là 178.500.000d. Tổng cộng hai khoản là 181.000.000 đồng. Đổi với diện tích đất thửa số 189, tờ bản đồ 4D, diện tích 2000m2 (đo đạc thực tế 1.977,7m2), đất HNK tọa lạc tại thôn Lễ Lộc Bình, xã STĐ, huyện TH, tỉnh PY theo Giấy chứng nhận QSDĐ số H0098512 do UBND huyện TH cấp ngày 30/9/2007 đứng tên VH, KL đã được ông H giao cho bị đơn năm 2016… Ngày 18/5/2022, nguyên đơn ông H kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm nêu trên. Ngày 31/5/2022, Viện trưởng VKSND tỉnh PY ban hành Quyết định kháng nghị phúc thẩm số 03/QĐ-VKS-DS đối với Bản án dân sự sơ thẩm số 13/2022/DSST ngày 18/5/2022 của TAND tỉnh PY, theo hướng sửa bản án sơ thẩm, chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Quyết định của TAND cấp cao tại ĐN qua bản án dân sự phúc thẩm số 204/2022/DSPT ngày 14/9/2022: Chấp nhận kháng nghị của VKSND tỉnh PY và kháng cáo của ông H, sửa bản án sơ thẩm, chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. (3) Những vấn đề cần rút kinh nghiệm - Tại đơn chuyển nhượng QSDĐ chỉ có chữ ký chủ đất là ông K, vợ chồng ông VH (con ông K), bà L (vợ ông VH), còn các thành viên khác trong gia đình không ký. Tuy nhiên, sau khi nhận chuyển nhượng vợ chồng ông H đã giao đủ tiền và nhận đất canh tác từ năm 2000 đến năm 2015 và cũng không ai tranh chấp. Vợ và các con ông K đều cư trú tại nơi có diện tích đất chuyển nhượng này, biết vợ chồng ông H sản xuất nhưng không có ý kiến gì là mặc nhiên thừa nhận, phù hợp với tinh thần Án lệ số 04/2016/AL của Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao thông qua ngày 04/6/2016. - Đất nông nghiệp được cân đối theo Nghị định 64/CP cho 09 nhân khẩu của hộ gia đình ông Khanh với tổng diện tích là 11.829m2; bình quân mỗi nhân khẩu là 1.314m2. Do đó, việc ông K và ông VH là 02 nhân khẩu trong hộ gia đình chuyển nhượng 2.000m2 đất cũng không ảnh hưởng đến quyền lợi của các thành viên khác trong gia đình; Do đó, có đủ cơ sở để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/11/2000 được ký kết giữa ông K, ông VH với ông H. - TAND tỉnh PY xử không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là đánh giá chứng cứ và áp dụng pháp luật không đúng. Trên đây là vi phạm của Tòa án nhân dân tỉnh PY trong việc giải quyết vụ án “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, huỷ Giấy chứng nhận QSDĐ”. VKSND cấp cao tại ĐN thông báo để VKSND tỉnh, thành phố trong khu vực nghiên cứu rút kinh nghiệm, nhằm nâng cao chất lượng công tác kiểm sát việc giải quyết vụ án dân sự.
Đất khai hoang có được phép chuyển nhượng không?
Đất khai hoang là gì? Đất khai hoang là cách gọi của người dân, căn cứ vào tình hình thực tiễn sử dụng và nguồn gốc quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân có thể hiểu như sau: Đất khai hoang là đất đang để hoang hóa, đất khác mà thời điểm sử dụng đất trên thực địa không thuộc quyền sử dụng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác. Việc sử dụng đất khai hoang là sử dụng đất trên thực địa mà chưa hoàn thành thủ tục giao đất, cho thuê đất theo quy định pháp luật. Đất khai hoang có được phép chuyển nhượng không? Đất khai hoang được phép chuyển nhượng khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Theo đó, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp do tự khai hoang mà đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền duyệt, không có tranh chấp thì được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất theo hạn mức do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định; nếu vượt hạn mức do ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì diện tích vượt hạn mức phải chuyển sang thuê. Ngoài ra, theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng đất khai hoang khi có đủ các điều kiện sau: – Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai 2013; – Đất không có tranh chấp; – Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; – Trong thời hạn sử dụng đất. Do đó, đất khai hoang vẫn được chuyển nhượng như các loại đất khác khi đất đó đã được nhà nước công nhận quyền sử dụng, không tranh chấp, không bị kê biên đảm bảo thi hành án và còn thời hạn sử dụng. Mua đất khai hoang không có giấy tờ có hợp pháp không? Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định về điều kiện chuyển nhượng, mua bán đất như sau: Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất 1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: - Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai 2013; - Đất không có tranh chấp; - Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; - Trong thời hạn sử dụng đất. Như vậy, có thể thấy, mua bán đất hợp pháp cần phải đảm bảo các điều kiện mà pháp luật đưa ra mà điều kiện đầu tiên tại Điều 188 là đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Rút kinh nghiệm vụ án “Tranh chấp về yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ”
Thông qua công tác kiểm sát việc giải quyết các vụ án dân sự theo thủ tục giám đốc thẩm, Viện Kiểm sát nhân dân (VKSND) cấp cao tại ĐN nhận thấy việc giải quyết vụ án dân sự “Tranh chấp về yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ)”, giữa nguyên đơn là bà Đ với bị đơn là ông V và bà TV đã được xét xử theo Bản án dân sự sơ thẩm số 34/2019/DSST ngày 10/9/2019 của Tòa án nhân dân (TAND) huyện IG, tỉnh GL có vi phạm, cần thông báo rút kinh nghiệm. (1) Tóm tắt nội dung vụ án Ngày 26/12/2017, bà TV và ông V sang nhượng bằng viết tay cho bà Đ thửa đất số 43, tờ bản đồ số 110, diện tích 9.084,6m2 tại thôn X, xã IT, huyện IG, tỉnh GL (đất ông V, bà TV đã được cấp giấy chứng nhận (GCN) QSDĐ ngày 24/01/2014). Ông V đã nhận đủ số tiền chuyển nhượng 80.000.000 đồng. Bà TV và ông V hẹn đến ngày 30/02/2018 (âm lịch) sẽ giao GCN QSDĐ cho bà Đ để làm các thủ tục chuyển nhượng, vì GCN QSDĐ đang làm thủ tục đính chính. Nhưng quá hạn, ông V và bà TV không thực hiện. Vì vậy, bà Đ khởi kiện yêu cầu ông V và bà TV phải thực hiện hợp đồng chuyển nhượng đất cho bà. Bị đơn bà TV cho rằng, do GCN QSDĐ ghi nhầm tên của bà TV thành “VT” nên vợ chồng bà phải làm thủ tục đính chính và hẹn bà Đ đến ngày 30/02/2018 (âm lịch) sẽ giao GCN QSDĐ đã đính chính cho bà Đ, nhưng đến nay chưa hoàn tất được thủ tục nên bà chưa giao GCD QSDĐ cho bà Đ. Bà TV cam kết trong hạn 45 ngày sẽ giao GCN QSDĐ cho bà Đ để hoàn tất các thủ tục chuyển nhượng đất theo quy định. (2) Quá trình giải quyết vụ án Quyết định của TAND huyện IG, tỉnh GL về bản án dân sự sơ thẩm số 34/2019/DSST ngày 10/9/2019: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Đ: Theo đó, công nhận hiệu lực của Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo "Giấy sang nhượng đất” ngày 26/12/2017 giữa ông V và bà TV với bà Đ. Ngoài ra, buộc ông V và bà TV tiếp tục thực hiện Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ngày 26/12/2017 cho bà Đ đổi với thửa đất số 43, tờ bản đồ số 110, có diện tích 9.084,6m2 tại thôn X, xã IT, huyện IG, tỉnh GL theo GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BS 525125 do Ủy ban nhân dân huyện IG, tỉnh GL cấp ngày 24/01/2014 cho bà TV và ông V. Trường hợp ông V và bà TV không thực hiện hợp đồng thì bà Đ có quyền liên hệ với cơ quan quản lý đất đai có thẩm quyền để thực hiện thủ tục cấp GCD QSDĐ và quyền sở hữu nhà ở sang tên của mình theo trình tự, thủ tục của pháp luật đất đai đối với diện tích đất đã nhận chuyển nhượng của ông V và bà TV mà không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực hợp đồng. Kiến nghị xem xét kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm Bản án dân sự sơ thẩm Cụ thể: Ngày 05/02/2021, VKSND cấp cao tại ĐN nhận được Công văn số 61/CV-CCTHADS ngày 29/01/2021 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện IG, tỉnh GL Lai kiến nghị xem xét kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm Bản án dân sự sơ thẩm nêu trên. Ngày 07/6/2021, Viện trưởng VKSND cấp cao tại ĐN ban hành Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 74/QĐKNGĐT-VKS-DS, đề nghị ủy ban Thẩm phán TAND cấp cao tại ĐN xét xử giám đốc thẩm, hủy toàn bộ Bản án dân sự sơ thẩm nêu trên; giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân huyện IG, tỉnh GL xét xử lại theo thủ tục sơ thẩm. Tại Quyết định giám đốc thẩm số 84/2021/DS-GĐT ngày 21/9/2021 của TAND cấp cao tại ĐN đã chấp nhận kháng nghị giám đốc thẩm của Viện trưởng VKSND cấp cao tại ĐN, hủy toàn bộ Bản án dân sự sơ thẩm số 34/2019/DS-ST ngày 10/9/2019 của TAND huyện IG; giao hồ sơ vụ án cho TAND huyện IG, tỉnh GL xét xử lại theo thủ tục sơ thẩm. (3) Những vấn đề cần rút kinh nghiệm - Quá trình giải quyết vụ án, vợ chồng ông V, bà TV khai đang làm thủ tục đính chính GCN QSDĐ vì ghi nhầm tên “TV” thành “VT”, nhưng TAND huyện IG không yêu cầu ông V, bà TV xuất trình tài liệu thể hiện đang làm thủ tục đính chính GCN QSDĐ; không xác minh tại Văn phòng đăng ký đất đai huyện IG, tỉnh GL để kiểm tra lời khai của ông V, bà TV có đúng hay không nên không phát hiện thửa đất đã được ông V, bà TV đang thế chấp tại Ngân hàng và không đưa Ngân hàng Thương mại cổ phần đầu tư và phát triển Việt Nam vào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan trong vụ án là vi phạm khoản 4 Điều 68 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015. - Bản án dân sự sơ thẩm số 34/2019/DSST ngày 10/9/2019 của TAND IG, tỉnh GL tuyên xử: Công nhận hiệu lực của Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ (Giấy sang nhượng đất ngày 26/12/2017) giữa ông V và bà TV với bà Đ là không đúng quy định của pháp luật, làm ảnh hưởng quyền và lợi ích hợp pháp của Ngân hàng Thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam - Chi nhánh Nam GL và bản án cũng không thi hành án được. Trên đây là vi phạm của TAND huyện IG, tỉnh GL trong việc giải quyết vụ án “Tranh chấp về yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ”, VKSND cấp cao tại ĐN thông báo đến VKSND các tỉnh, thành trong khu vực tham khảo và rút kinh nghiệm khi kiểm sát giải quyết vụ án tương tự, để nâng cao chất lượng, hiệu quả công tác kiểm sát.
Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ - Bị đơn chết?
- A ký hợp đồng mua bán đất bằng giấy Tay vs B năm 2000 (B chưa được cấp GCNQSDĐ) ( hợp đồng bằng giấy tay có xác nhận của trưởng thôn) - 2007 B được cấp GCNQSDĐ mà A không biết ( theo tờ khai của A tại Tòa án) - 2020 B chuyển nhượng thửa đất đó cho C (hợp pháp, đúng thủ tục) 2021 A khởi kiện B và C - Y/C: + công nhận Hợp Đồng chuyển nhượng QSDĐ bằng giấy tay, và hủy đăng ký biến động QSDĐ của B Chuyển nhượng Cho C. - 2022 B chết khi tòa án mới thụ lý đơn khởi kiện: Vấn đề đặt ra: 1. thẩm quyền của Tòa án là Tòa án Huyện hay tỉnh/TP 2. A phải làm gì khi khởi kiện xong thì B lại chết, nhưng còn bị đơn là C 3. C phải làm những thủ tục gì tốt nhất để bảo vệ quyền lợi của C ( thực ra đây là 1 vụ án thực tế của 1 sinh viên mới ra trường như em được nhận ủy quyền đại diện cho C, nhưng do còn non kinh nghiệm nên mạnh dạn lên đây xin một số hướng giải quyết tốt hơn ạ, xin cảm ơn tất cả mọi người đã dành thời gian đọc ạ)
Tổng hợp các Mẫu hợp đồng mua, bán nhà đất mới nhất theo Nghị định 02/2022
Chính phủ vừa ban hành Nghị định 02/2022/NĐ-CP hướng dẫn Luật Kinh doanh bất động sản, theo đó các loại hợp đồng mẫu kinh doanh bất động sản; về chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn; chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản được yêu cầu thực hiện theo nghị định này. Gồm có: 1. Hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ chung cư 2. Hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú 3. Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở riêng lẻ 4. Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng khác 5. Hợp đồng thuê nhà ở, công trình xây dựng 6. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 7. Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất 8. Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ (hoặc một phần) dự án bất động sản Các mẫu hợp đồng này được áp dụng từ 1/3/2022 Quy định chuyển tiếp 1. Các trường hợp đã ký kết hợp đồng kinh doanh bất động sản trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành thì không phải ký lại hợp đồng theo quy định của Nghị định này, trừ trường hợp các bên thỏa thuận ký lại hợp đồng theo quy định của Nghị định này. 2. Trường hợp các bên đang làm thủ tục ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng nhưng đến ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành, các bên chưa ký kết hợp đồng thì phải thực hiện ký kết hợp đồng theo quy định của Nghị định này. 3. Trường hợp các bên đang làm thủ tục chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn nhưng đến ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành, các bên chưa hoàn thành thủ tục chuyển nhượng thì được tiếp tục thực hiện các thủ tục còn lại theo quy định của Nghị định này. 4. Trường hợp đang làm thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản nhưng đến ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành đã có quyết định cho phép chuyển nhượng của cấp có thẩm quyền và các bên chưa ký hợp đồng chuyển nhượng thì phải thực hiện ký hợp đồng theo quy định của Nghị định này. 5. Trường hợp đã nộp hồ sơ đề nghị chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành nhưng chưa có quyết định cho phép chuyển nhượng của cơ quan có thẩm quyền thì các bên không phải thực hiện lại các thủ tục trước đó nhưng phải bổ sung hồ sơ còn thiếu theo quy định của Nghị định này (nếu có) để được cơ quan có thẩm quyền xem xét, quyết định theo quy định của Nghị định này. 6. Các doanh nghiệp, hợp tác xã đang tham gia kinh doanh bất động sản có trách nhiệm bổ sung đầy đủ các điều kiện quy định tại Điều 4 Nghị định này trong thời hạn 06 tháng, kể từ ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành. Quá thời hạn quy định tại Nghị định này mà không bổ sung đầy đủ điều kiện theo quy định thì không được kinh doanh bất động sản theo quy định của Nghị định này và pháp luật có liên quan. 7. Trường hợp công dân Việt Nam đã được cấp căn cước công dân gắn chip, mã số định danh cá nhân theo quy định của Luật Căn cước công dân và cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư, cơ sở dữ liệu về đăng ký đầu tư, cơ sở dữ liệu về đăng ký doanh nghiệp được kết nối, vận hành thì được sử dụng cơ sở dữ liệu thay thế cho các giấy tờ liên quan đến nhân thân (hộ khẩu, chứng minh thư nhân dân, hộ chiếu và các giấy tờ chứng thực cá nhân khác) khi thực hiện các thủ tục liên quan đến lĩnh vực kinh doanh bất động sản, nhà ở theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, pháp luật về nhà ở. >>> Tải mẫu hợp đồng tại file đính kèm bên dưới
Re: Cá nhân bán giấy tay cho người khác, sau đó thế chấp cho công ty vay
dms.bfv viết: Dear quý anh chị em, Tháng 11/2018, tôi và nhiều người khác có ký các hợp đồng đặt cọc hứa chuyển nhượng đất thổ cư sẽ được tách ra từ thửa đất lớn với ông A, do người A là chủ sở hữu, dưới sự làm chứng của công ty B do ông A làm Giám đốc. hẹn 6 tháng sẽ ra giấy chứng nhận riêng cho từng người. Số tiền A thu về là 23 tỷ đồng. vào tháng 12/2019, ông A thế chấp toàn bộ thửa đất này vào ngân hàng C, cho công Ty TNHH MTV D (do ông A sở hữu 100%) vay 27 tỷ đồng. Công ty này hầu như không có hoạt động kinh doanh, chỉ có treo biển bảng, chung văn phòng với công ty bất động sản B do A làm chủ. Đến nay 6/2020, chúng tôi vẫn chưa nhận được giấy chứng nhận QSD đất, trong khi đó ông A đang nợ xấu tại ngân hàng C. Ngân hàng đang kiện ông A để phát mãi tài sản. Xin quý anh chị cho hỏi các điểm sau: - Hợp đồng thế chấp có hiệu lực không? - Quy trình cho vay của ngân hàng có sai không? - Chúng tôi có được lấy tiền dư từ việc phát mãi? - Có cấu thành tội lừa đảo đối với ông A. Trân trọng và cảm ơn! Chào bạn, trường hợp của bạn mình xin được tư vấn như sau: 1. Tính hợp pháp của hợp đồng thế chấp: Về lý thuyết, theo Điều 317 Bộ luật dân sự 2015, Thế chấp là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng cách sử dụng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình. Theo như thông tin từ bạn, quá trình thực hiện hợp đồng chuyển nhượng giữa bạn, một số người khác và ông A mới chỉ dừng lại ở việc đặt cọc chứ chưa chuyển giao QSD, nên thực tế vào thời điểm người này thế chấp tài sản, tài sản đó vẫn thuộc quyền sở hữu của ông ta. 2. Quy trình cho vay của ngân hàng có sai không? Cũng tại Điều 317 BLDS 2015, thế chấp là dùng tài sản của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, tuy nhiên trong quy định chỉ nhắc đến "bảo đảm thực hiện nghĩa vụ" chứ không quy định cụ thể là nghĩa vụ của mình hay của một người khác, có nghĩa: - A có thể dùng tài sản của mình để thế chấp cho hợp đồng vay giữa A và ngân hàng - A cũng có thể dùng tài sản của mình để thế chấp cho hợp đồng vay giữa Công ty D và ngân hàng. Thực tế hiện nay vẫn có nhiều ngân hàng thực hiện cho vay và nhận thế chấp hợp đồng vay bằng tài sản của một người khác chứ không phải người vay tiền. 3. Nhận tiền từ việc phát mãi Bản chất của vụ việc này như sau: (1) Ông A vi phạm hợp đồng mua bán với bạn, cụ thể ông A bán đất, bạn đã đặt cọc nhưng ông A không giao đất (bao gồm giấy tờ). (2) Ông A dùng giấy tờ đất đi thế chấp để cho công ty D vay, tuy nhiên hiện nay ông A nợ xấu nên đang bị kiện phát mãi tài sản. Bạn thắc mắc trong việc phát mãi tài sản này bạn có nhận được gì hay không, vậy cần quay lại bản chất vấn đề: Việc phát mãi đó nhằm xử lý tài sản mà ông A thế chấp, vay mượn, .. đối với ngân hàng và ngân đang kiện ông A để "siết" phần tài sản thế chấp (tức việc phát mãi là để xử lý tài sản bảo đảm CỦA ÔNG A TRONG GIAO DỊCH VỚI NGÂN HÀNG) Ngược lại, quan hệ giữa ông A và bạn (cùng 1 số khách hàng) là một quan hệ giao dịch khác, trong đó bạn là người đặt cọc để được nhận nhà, ông A là người nhận cọc. Nếu ông A không thực hiện nghĩa vụ giao đất (kèm giấy tờ) thì phải trả 2 lần tiền cọc cho bạn (Khoản 2 Điều 328 BLDS 2015) (tức lúc này ông A không phải là chủ thể đang dùng tài sản của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ nào cả) Giữa hai quan hệ (1) và (2) mình vừa nói ở trên có tranh chấp chung 01 tài sản là một số mảnh đất nên hoàn toàn có nhập chung để xử lý cùng 1 vụ việc bởi lẽ bạn được xem xét là "người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan" theo quy định tại Khoản 4 Điều 68 Bộ luật tố tụng dân sự 2015. Nếu bạn khởi kiện một vụ án riêng đối với ông A, có thể Tòa án sẽ ưu tiên xử lý tài sản (phát mãi) để ông A thực hiện nghĩa vụ cho ngân hàng trước vì ngân hàng đã yêu cầu Tòa án giải quyết trước. 4. Ông A có phạm tội? Để xác định ông A có phạm tội "Lừa đảo chiếm đoạt tài sản" hoặc "Lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản" hay không, bạn có thể tham khảo Điều 174 và 176 Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi, bổ sung 2017) , trong đó dấu hiệu cơ bản của 2 tội này là: *Lừa đảo: Bằng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản *Lạm dụng tín nhiệm: Chiếm đoạt tài sản có được thông qua một hợp đồng, thỏa thuận rồi sau đó cố tình không trả hoặc sử dụng tài sản đó vào mục đích phi pháp dẫn đến mất khả năng trả nợ. Đối với các quan hệ hình sự, muốn tố cáo một người, bạn cần đến các cơ quan chức năng như Công an, Viện kiểm sát để trình báo vụ việc. Nếu có đủ căn cứ chứng minh, cơ quan điều tra mới có thể đưa ra kết luận người này có phạm tội hay không.