Khẩn trương lập kế hoạch cải tạo nhà chung cư cũ trước mưa bão năm 2024
Ngày 16/9/2024, Bộ Xây dựng có Công văn 5297/BXD-QLN về việc triển khai thực hiện Luật Nhà ở năm 2023, Nghị định 98/2024/NĐ-CP của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Theo đó, để đảm bảo an toàn về tính mạng, tài sản của người dân sinh sống trong các nhà chung cư cũ trước mùa mưa bão năm 2024; đồng thời thúc đẩy các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trên địa bàn, Bộ Xây dựng đề nghị Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương khẩn trương thực hiện các nhiệm vụ được giao quy định tại Luật Nhà ở năm 2023, Nghị định 98/2024/NĐ-CP ngày 25/7/2024 của Chính phủ, cụ thể là: (1) Thực hiện ngay các giải pháp để di dời người dân ra khỏi các chung cư cũ nguy hiểm, xuống cấp, thuộc diện phải phá dỡ theo quy định, bố trí chỗ ở tạm thời cho các hộ dân phải di dời để đảm bảo an toàn tính mạng và tài sản cho người dân. (2) Khẩn trương tổ chức thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng các nhà chung cư cũ trên địa bàn; đối với các nhà chung cư đã hoàn thành kiểm định, đánh giá chất lượng mà thuộc diện phải cải tạo, xây dựng lại nhưng chưa đưa vào kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì phải lập kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở năm 2023, Nghị định 98/2024/NĐ-CP làm cơ sở để triển khai thực hiện dự án. (3) Khẩn trương tổ chức lập, phê duyệt quy hoạch tỷ lệ 1/500 khu vực có nhà chung cư cần cải tạo, xây dựng lại để các nhà đầu tư có cơ sở tham gia xây dựng phương án đầu tư, phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi tham gia đăng ký làm chủ đầu tư dự án. (4) Khẩn trương lập, phê duyệt kế hoạch cải tạo, xây dựng lại các nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại có các nội dung theo quy định của Luật Nhà ở năm 2023, Nghị định 98/2024/NĐ-CP; đồng thời xác định hệ số K bồi thường diện tích căn hộ áp dụng cho từng khu vực, vị trí có nhà chung cư được xây dựng từ năm 1994 trở về trước cần cải tạo, xây dựng lại để làm cơ sở cho chủ sở hữu và nhà đầu tư dự án thống nhất diện tích được bồi thường theo hệ số k để đưa vào phương án bồi thường, tái định cư. (5) Tổ chức lựa chọn chủ đầu tư để đẩy nhanh việc thực hiện các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở năm 2023, Nghị định 98/2024/NĐ-CP. (6) Tổ chức tập huấn, tuyên truyền rộng rãi đến các cấp, các ngành và người dân đang sinh sống tại các khu vực có nhà chung cư cũ cần cải tạo, xây dựng lại để tạo sự đồng thuận và sự tham gia rộng rãi của người dân, làm cơ sở để triển khai nhanh chóng, thuận lợi các cơ chế, chính sách về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở năm 2023, Nghị định 98/2024/NĐ-CP. (7) Đối với Thành phố Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh có nhiều nhà chung cư cũ thuộc diện phải cải tạo, xây dựng lại, đặc biệt là các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đã triển khai thực hiện trước thời điểm Luật Nhà ở năm 2023 có hiệu lực thi hành nhưng đến nay vẫn chưa hoàn thành các thủ tục trong giai đoạn chuẩn bị dự án như phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; giao đất, cho thuê đất, cấp Giấy phép xây dựng,...thì đề nghị căn cứ quy định của Luật Nhà ở năm 2023, Nghị định 98/2024/NĐ-CP để khẩn trương hoàn thành các thủ tục cho các chủ đầu tư sớm triển khai khẩn cấp xây dựng dự án, bố trí tái định cư cho người dân, bảo đảm các quyền lợi của chủ sở hữu nhà chung cư và các chủ đầu tư dự án. Xem thêm chi tiết tại Công văn 5297/BXD-QLN ngày 16/9/2024
Khẩn trương hoàn thành các thủ tục cải tạo chung cư tại Hà Nội và TP.HCM
Ngày 16/9/2024, Bộ Xây dựng đã ban hành Công văn 5297/BXD-QLN để triển khai thực hiện Luật Nhà ở năm 2023, Nghị định 98/2024/NĐ-CP của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. (1) Khẩn trương hoàn thành các thủ tục cải tạo chung cư tại Hà Nội và TP.HCM Tại Công văn 5297/BXD-QLN ngày 16/9/2024, Bộ Xây dựng nhận định rằng nhiều tỉnh thành phía Bắc Việt Nam đã chịu ảnh hưởng nghiêm trọng từ siêu bão Yagi (cơn bão số 3), gây lũ lụt ở một số khu vực và thiệt hại lớn về người và tài sản. Theo ghi nhận từ một số địa phương, nhiều nhà chung cư cũ cần cải tạo, xây dựng lại đã xuất hiện tình trạng nứt, nghiêng, không còn đảm bảo an toàn cho việc sử dụng do tác động của cơn bão. Một số nơi đã phải di dời người dân khỏi các chung cư này để đảm bảo an toàn. Thống kê cho thấy cả nước có khoảng 2.500 nhà chung cư cũ được xây dựng trước năm 1994, chủ yếu tập trung tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, trong đó nhiều nhà đã được kiểm định và thuộc diện cần cải tạo, xây dựng lại. Do đó, để đảm bảo an toàn cho người dân sống trong các nhà chung cư cũ trước mùa mưa bão năm 2024 và thúc đẩy các dự án cải tạo, xây dựng lại, Bộ Xây dựng đề nghị UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương khẩn trương thực hiện các nhiệm vụ sau: - Triển khai ngay các biện pháp di dời người dân khỏi các chung cư cũ nguy hiểm, xuống cấp, thuộc diện phải phá dỡ theo quy định, đồng thời bố trí chỗ ở tạm thời cho các hộ dân để đảm bảo an toàn tính mạng và tài sản. - Khẩn trương tổ chức kiểm định, đánh giá chất lượng các nhà chung cư cũ; đối với những nhà đã hoàn thành kiểm định mà thuộc diện phải cải tạo nhưng chưa có kế hoạch, cần lập kế hoạch cải tạo, xây dựng lại theo quy định của Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 98/2024/NĐ-CP. - Khẩn trương lập và phê duyệt quy hoạch tỷ lệ 1/500 cho khu vực có nhà chung cư cần cải tạo, xây dựng lại, tạo cơ sở cho các nhà đầu tư tham gia xây dựng phương án đầu tư, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. - Lập và phê duyệt kế hoạch cải tạo, xây dựng lại các nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ, đảm bảo các nội dung theo quy định của Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 98/2024/NĐ-CP; xác định hệ số K bồi thường diện tích căn hộ cho từng khu vực nhằm thống nhất diện tích bồi thường cho chủ sở hữu và nhà đầu tư. - Tổ chức lựa chọn chủ đầu tư để thúc đẩy nhanh các dự án cải tạo, xây dựng lại theo quy định của Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 98/2024/NĐ-CP. - Tổ chức tập huấn, tuyên truyền rộng rãi đến các cấp, ngành và người dân sống tại các khu vực có nhà chung cư cũ cần cải tạo, xây dựng lại, nhằm tạo sự đồng thuận và tham gia của người dân, làm cơ sở cho việc triển khai nhanh chóng các cơ chế, chính sách về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Đặc biệt, đối với Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, nơi có nhiều nhà chung cư cũ cần cải tạo, Bộ Xây dựng đề nghị UBND cấp tỉnh căn cứ quy định của Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 98/2024/NĐ-CP để khẩn trương hoàn tất các thủ tục cho các chủ đầu tư, sớm triển khai xây dựng dự án và bố trí tái định cư cho người dân, bảo đảm quyền lợi cho chủ sở hữu và các chủ đầu tư dự án. (2) Chủ đầu tư cải tạo lại chung cư cũ được hưởng cơ chế ưu đãi về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất Cụ thể, tại Điều 40 Nghị định 98/2024/NĐ-CP quy định cơ chế ưu đãi về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư như sau: - Chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư sẽ được miễn tiền sử dụng đất và tiền thuê đất đối với diện tích đất thuộc phạm vi dự án, nếu diện tích này phải nộp tiền theo quy định của Luật Nhà ở. Phạm vi dự án phải được xác định trong quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt. - Nếu trong phạm vi dự án có diện tích đất do Nhà nước giao hoặc cho thuê mà cơ quan Nhà nước đang quản lý, chủ đầu tư cũng được miễn tiền bồi thường về đất và tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho phần diện tích này, trừ khi diện tích đó đủ điều kiện tách thành dự án độc lập. - Trường hợp chủ đầu tư muốn điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất so với quy hoạch đã được phê duyệt và được cơ quan có thẩm quyền đồng ý, họ sẽ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với phần diện tích tăng thêm, bao gồm việc xác định giá đất và tính tiền sử dụng đất theo quy định pháp luật. - Nếu theo quy hoạch, khu vực có nhà chung cư bị phá dỡ vẫn tiếp tục xây dựng lại nhà chung cư, nhưng toàn bộ các chủ sở hữu đồng ý không tái định cư tại chỗ và thống nhất với chủ đầu tư về bồi thường hoặc tái định cư tại địa điểm khác, chủ đầu tư sẽ được hưởng các ưu đãi về tiền sử dụng đất và tiền thuê đất. - Trường hợp Nhà nước đã thanh lý, hóa giá nhà ở nhưng chưa thu tiền sử dụng đất và nhà ở này thuộc diện phải phá dỡ để thực hiện dự án, chủ đầu tư sẽ được miễn tiền bồi thường về đất và tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất có nhà ở đã thanh lý. Qua việc đưa ra các chính sách ưu đãi, Nhà nước đã tạo điều kiện thuận lợi để các chủ đầu tư có thể tập trung nguồn lực vào việc cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ, từ đó nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân và góp phần phát triển đô thị bền vững.
Người có căn hộ bị phá dỡ được bồi thường, tái định cư thế nào từ 1/8/2024?
Việc bồi thường, tái định cư cho người dân có căn hộ của nhà chung cư cũ thuộc trường hợp quy định tại khoản 10 Điều 2 của Luật Nhà ở 2023* nhưng không thuộc tài sản công được thực hiện thế nào? *Khoản 10 Điều 2 Luật Nhà ở 2023 quy định: Nhà ở cũ là nhà ở được đầu tư xây dựng từ năm 1994 trở về trước, bao gồm cả nhà chung cư. (1) Bồi thường, tái định cư đối với các căn hộ tại tầng 01, có diện tích kinh doanh Căn cứ theo quy định tại Điểm a khoản 1 Điều 28 Nghị định 98/2024/NĐ-CP, việc bồi thường, tái định cư đối với các căn hộ tại tầng 01, có diện tích kinh doanh được quy định như sau: - Chủ sở hữu căn hộ tầng 01 sẽ được bồi thường từ 1 đến 2 lần diện tích sử dụng căn hộ bị phá dỡ. Diện tích căn hộ bị phá dỡ được xác định dựa trên giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. - Chủ sở hữu phải có giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất và tài sản, hoặc đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai và nhà ở. - Căn cứ vào hệ số k này, UBND cấp tỉnh sẽ quyết định hệ số k cho từng vị trí, khu vực cụ thể có nhà chung cư cần cải tạo, xây dựng lại. - Nếu căn hộ tầng 01 có một phần diện tích sử dụng cho mục đích kinh doanh và dự án tái định cư có bố trí không gian cho hoạt động này, chủ sở hữu có quyền mua hoặc thuê phần diện tích đó. Phần diện tích này phải tuân theo thiết kế đã được phê duyệt. Giá bán phần diện tích này được tính dựa trên suất đầu tư xây dựng cho mỗi 1m2 sàn, bao gồm chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng cộng với lợi nhuận định mức 10% tổng kinh phí đầu tư. Trường hợp không mua mà chỉ thuê thì giá thuê diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại này do các bên thỏa thuận. - Việc mua hoặc thuê phần diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại quy định tại điểm này phải được nêu trong phương án bồi thường, tái định cư Theo đó, quy định này nhằm đảm bảo quyền lợi công bằng cho chủ sở hữu căn hộ tầng 01, đặc biệt là những người có phần diện tích kinh doanh, trong quá trình bồi thường và tái định cư. (2) Bồi thường, tái định cư cho người có căn hộ từ tầng 02 trở lên Theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 28 Nghị định 98/2024/NĐ-CP, đối với căn hộ từ tầng 02 trở lên thì chủ sở hữu được bồi thường như sau: - Chủ sở hữu căn hộ từ tầng 02 trở lên thì được bồi thường theo hệ số k từ 1 đến 1,5 lần diện tích sử dụng căn hộ bị phá dỡ. - Diện tích căn hộ bị phá dỡ được xác định dựa trên giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. - Chủ sở hữu phải có giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất và tài sản, hoặc đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai và nhà ở. - Căn cứ vào hệ số k này, UBND cấp tỉnh sẽ quyết định hệ số k cho từng vị trí, khu vực cụ thể có nhà chung cư cần cải tạo, xây dựng lại. Bên cạnh đó, điểm c khoản 1 Điều 28 Nghị định 98/2024/NĐ-CP quy định về việc bồi thường cho diện tích sử dụng căn hộ trong trường hợp có diện tích vượt quá diện tích ghi trong giấy tờ chứng minh quyền sở hữu như sau: - Nếu có diện tích sử dụng vượt ngoài diện tích ghi trong giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất, nhưng diện tích này đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo pháp luật, thì diện tích này sẽ được bồi thường theo hệ số k đã quy định. - Phần diện tích khác không thuộc trường hợp có diện tích vượt quá diện tích ghi trong giấy tờ chứng minh quyền sở hữu thì không được bồi thường theo hệ số k diện tích sử dụng căn hộ quy định tại điểm a, điểm b khoản 1 Điều 28 Nghị định 98/2024/NĐ-CP nhưng có thể được chủ đầu tư hỗ trợ kinh phí đã đầu tư xây dựng trên phần diện tích này. Có thể thấy, Chính phủ đã quy định rất chi tiết từng trường hợp cụ thể trong việc bồi thường, tái định cư cho chủ sở hữu căn hộ tại chung cư cũ bị phá dỡ. Với những quy định cụ thể về bồi thường, tái định cư, Nghị định 98/2024/NĐ-CP góp phần tạo ra một môi trường đầu tư kinh doanh ổn định, đồng thời đảm bảo quyền lợi của người dân bị ảnh hưởng bởi các dự án xây dựng. (3) Bồi thường, tái định cư cho người có căn hộ bị phá dỡ trong một số trường hợp khác Căn cứ theo khoản 2, khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điều 28 Nghị định 98/2024/NĐ-CP, việc bồi thường, tái định cư cho người có căn hộ bị phá dỡ trong một số trường hợp khác thì thực hiện như sau: - Diện tích căn hộ tái định cư lớn hơn: Nếu căn hộ tái định cư theo thiết kế lớn hơn diện tích được bồi thường theo hệ số k, chủ sở hữu sẽ phải nộp thêm phần giá trị chênh lệch diện tích này. Nếu sau khi phương án bồi thường được phê duyệt mà chủ sở hữu không mua hoặc thuê mua phần diện tích chênh lệch, họ sẽ không được bố trí căn hộ tái định cư. Trong trường hợp này, chủ đầu tư có quyền thanh toán tiền cho chủ sở hữu theo giá quy định và bán căn hộ tái định cư đó theo giá thương mại cho các bên khác. - Diện tích căn hộ tái định cư nhỏ hơn: Nếu căn hộ tái định cư theo thiết kế nhỏ hơn diện tích được bồi thường, chủ đầu tư sẽ phải thanh toán cho chủ sở hữu phần giá trị chênh lệch diện tích này. Giá trị chênh lệch diện tích được xác định bằng cách nhân diện tích chênh lệch (m²) với giá nhà ở xây dựng mới do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành tại thời điểm lập phương án bồi thường và tái định cư. - Tái định cư tại địa điểm khác: Nếu chủ sở hữu không muốn tái định cư tại chỗ nhưng có nhu cầu tại địa điểm khác mà chủ đầu tư có diện tích nhà, đất, các bên có thể thống nhất việc bố trí tái định cư ở đó. - Bồi thường bằng tiền: Nếu chủ sở hữu không có nhu cầu tái định cư theo các quy định trước đó, họ sẽ được bồi thường bằng tiền theo giá bán căn hộ tái định cư do chủ đầu tư đề xuất, và việc nhận tiền sẽ diễn ra sau khi phương án bồi thường được phê duyệt. - Nhà ở xã hội: Nếu chủ sở hữu có nhu cầu và đáp ứng điều kiện, họ có thể được bố trí mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật. - Tài sản bảo đảm: Đối với căn hộ đang là tài sản bảo đảm cho tổ chức tín dụng, việc xử lý căn hộ tái định cư hoặc khoản tiền bồi thường sẽ được thực hiện theo quy định của pháp luật dân sự liên quan đến bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Trên đây là quy định mới nhất về bồi thường, tái đinh cư cư cho người có căn hộ bị phá dỡ để cải tạo chung cư cũ theo Nghị định 98/2024/NĐ-CP. Xem thêm tại Nghị định 98/2024/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 01/8/2024.
Giải quyết vướng mắc trong công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ trên địa bàn TP.HCM
Ngày 28/4/2022, Bộ Xây dựng đã có công văn 1469/BXD-QLN gửi UBND TP. Hồ Chí Minh về việc giải quyết các vướng mắc, khó khăn trong công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ trên địa bàn thành phố. 1. Về bồi thường các căn hộ thuộc sở hữu nhà nước tại các dự án thực hiện trước thời điểm Nghị định số 101/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ (gọi tắt là Nghị định số 101/2015/NĐ-CP) có hiệu lực thi hành Theo báo cáo nêu tại điểm 1 công văn số 1058/UBND-ĐT của UBND TP. Hồ Chí Minh thì Thành phố đã phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư đối với một số dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trước thời điểm Nghị định số 101/2015/NĐ-CP có hiệu lực thi hành (theo Quyết định số 73/2008/QĐ-UBND ngày 22/10/2008 của UBND thành phố). Theo đó, chủ đầu tư dự án đã thực hiện hỗ trợ 60% giá trị nhà, đất căn hộ cho người đang thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; phần 40% giá trị nhà, đất còn lại chủ đầu tư phải nộp vào ngân sách nhà nước (phương án bồi thường này không đề cập nội dung chủ đầu tư phải bồi thường lại căn hộ thuộc sở hữu nhà nước cho thành phố). Hiện nay, chủ đầu tư đã hoàn thành việc giải phóng mặt bằng nhưng vẫn chưa triển khai thực hiện được dự án nên chưa nộp 40% còn lại vào ngân sách nhà nước. UBND TP. Hồ Chí Minh cho rằng, Nghị định số 69/2021/NĐ-CP ngày 15/7/2021 của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư (gọi tắt là Nghị định số 69/2021/NĐ-CP) không có quy định về xử lý đối với trường hợp này. Do vậy, đề nghị Bộ Xây dựng hướng dẫn việc xử lý 40% giá trị nhà, đất còn lại nêu trên. Về vấn đề này, ngày 28/02/2022, Bộ Xây dựng đã có văn bản số 596/BXD-QLN đề nghị UBND TP. Hồ Chí Minh đối chiếu từng trường hợp dự án cụ thể với quy định pháp luật tại các thời điểm thực hiện dự án để xử lý (đối với trường hợp thực hiện trước Nghị định số 101/2015/NĐ-CP thì xử lý theo Nghị quyết số 34/2007/NQ-CP ngày 03/7/2007 của Chính phủ về một số giải pháp để thực hiện việc cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp (gọi tắt là Nghị quyết số 34/2007/NQ-CP). Theo quy định tại điểm b khoản 5 Mục II của Nghị quyết 34/2007/NQ-CP thì chủ đầu tư và các chủ sở hữu (trong đó có Nhà nước là chủ sở hữu các căn hộ thuộc sở hữu nhà nước) được thỏa thuận về việc bồi thường bằng tiền hoặc bồi thường bằng nhà ở khi thực hiện phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư. Tại khoản 4 Điều 27 của Nghị định số 69/2021/NĐ-CP đã quy định: trường hợp có diện tích nhà, đất chưa đưa vào phương án bồi thường thì thực hiện bồi thường phần diện tích này theo quy định của Nghị định này. Như vậy, theo quy định nêu trên, trường hợp phần diện tích căn hộ thuộc sở hữu nhà nước mà trước đây Nhà nước chưa đưa vào phương án bồi thường thì nay phải lập phương án bồi thường bổ sung theo quy định của Nghị định số 69/2021/NĐ-CP. Tại Điều 20, Điều 21 của Nghị định số 69/2021/NĐ-CP đã có quy định cụ thể về việc bồi thường phần diện tích nhà, đất cho chủ sở hữu (trong đó có chủ sở hữu nhà là Nhà nước). Theo đó, các bên có thể thỏa thuận việc bồi thường bằng tiền hoặc bằng nhà ở. Nếu bồi thường bằng tiền thì tại khoản 1 và khoản 3 Điều 21 của Nghị định số 69/2021/NĐ-CP đã có quy định về cách tính tiền nhà và tiền sử dụng đất để xác định giá trị bồi thường. Tuy nhiên, tại điểm b khoản 3 mục II của Nghị quyết 34/2007/NQ-CP trước đây và khoản 2 Điều 25 của Nghị định số 69/2021/NĐ-CP đã quy định chủ đầu tư được miễn tiền sử dụng đất đối với toàn bộ diện tích đất trong phạm vi dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Do vậy, chủ đầu tư chỉ phải bồi thường cho Nhà nước đối với phần diện tích nhà, còn phần bồi thường tiền đất thì chủ đầu tư được miễn theo quy định của Nghị định số 69/2021/NĐ-CP. 2. Về bồi thường căn hộ thuộc sở hữu nhà nước tại các dự án được thực hiện theo Nghị định số 101/2015/NĐ-CP Theo báo cáo tại điểm 2 công văn số 1058/UBND-ĐT của UBND TP. Hồ Chí Minh thì trong phương án bồi thường được duyệt sau thời điểm Nghị định số 101/2015/NĐ-CP có hiệu lực thi hành có nội dung yêu cầu chủ đầu tư phải bàn giao lại cho Nhà nước một số căn hộ sau khi đã hoàn thành việc xây dựng (phương án này cũng đã được Hội nghị nhà chung cư đồng tình thống nhất). UBND TP. Hồ Chí Minh đề nghị Bộ Xây dựng hướng dẫn việc Nhà nước hoàn trả lại cho chủ đầu tư các chi phí đầu tư xây dựng căn hộ mới sau khi bàn giao lại cho Nhà nước (áp dụng cho cả trường hợp thực hiện dự án theo Nghị định số 101/2015/NĐ-CP và theo Nghị định số 69/2021/NĐ-CP có hiệu lực thi hành) để thành phố có cơ sở triển khai thực hiện. Về nội dung này, tại khoản 5 Điều 27 của Nghị định số 69/2021/NĐ-CP đã quy định: trường hợp trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành đã có phương án bồi thường được duyệt nhưng chưa thực hiện bồi thường thì các bên thống nhất lại phương án bồi thường theo quy định của Nghị định này, trừ trường hợp các bên vẫn thống nhất thực hiện theo phương án bồi thường đã được phê duyệt. Như vậy, căn cứ vào quy định nêu trên, nếu các bên vẫn thống nhất tiếp tục thực hiện phương án bồi thường trước đây (có đề cập hoặc không đề cập đến việc Nhà nước hoàn trả giá trị chênh lệch giữa căn hộ cũ và căn hộ mới) thì sau khi bàn giao lại căn hộ mới cho Nhà nước, các bên phải thực hiện theo phương án bồi thường đã được phê duyệt; trường hợp Nhà nước và chủ đầu tư không thống nhất thực hiện theo phương án bồi thường đã được phê duyệt trước đây thì nay thực hiện bồi thường theo quy định của Nghị định số 69/2021/NĐ-CP. Tại Điều 21 của Nghị định số 69/2021/NĐ-CP đã có quy định cụ thể về cách xác định giá trị căn hộ cũ, căn hộ mới và xác định khoản tiền chênh lệch mà các bên phải thanh toán cho nhau (nếu có). Đối với phần tiền sử dụng đất khi xác định giá trị chênh lệch thì tại khoản 2 Điều 25 của Nghị định số 69/2021/NĐ-CP đã quy định chủ đầu tư được miễn tiền sử dụng đất trong phạm vi dự án (không đưa tiền sử dụng đất vào xác định giá trị chênh lệch). Do đó, đề nghị Thành phố đối chiếu trường hợp nêu trên với quy định của Nghị định số 69/2021/NĐ-CP để thống nhất với chủ đầu tư về phương án thực hiện. 3. Về bồi thường phần diện tích nhà thuộc sở hữu chung, diện tích đất sử dụng trong nhà chung cư Tại điểm 3 công văn số 1058/UBND-ĐT của UBND TP. Hồ Chí Minh có nêu trước khi Nghị định số 69/2021/NĐ-CP có hiệu lực thi hành thì Nhà nước chưa có quy định về việc bồi thường các phần diện tích nhà, đất sử dụng chung trong nhà chung cư (như: hành lang, cầu thang, đất khuôn viên, sân chung…). Hiện nay, theo Nghị định số 69/2021/NĐ-CP thì phải lập phương án bồi thường bổ sung đối với các phần diện tích này. Tuy nhiên, Nghị định số 69/2021/NĐ-CP lại chưa quy định về thời điểm xác định đơn giá bồi thường là theo thời điểm lập phương án bồi thường trước đây hay tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường bổ sung hiện nay. Do vậy, đề nghị Bộ Xây dựng có trả lời cụ thể về trường hợp này và cách tính hệ số k điều chỉnh (nếu có). Về vấn đề này, tại khoản 4 Điều 27 của Nghị định số 69/2021/NĐ-CP đã quy định: trường hợp có diện tích nhà, đất chưa đưa vào phương án bồi thường thì phải thực hiện bồi thường phần diện tích này theo quy định của Nghị định này. Giá trị nhà, đất thuộc sở hữu, sử dụng chung được xác định tại thời điểm lập phương án bồi thường. Do đó, nếu diện tích nhà, đất nêu trên chưa đưa vào phương án bồi thường trước đây thì nay phải đưa vào phương án bồi thường theo quy định của Nghị định số 69/2021/NĐ-CP (xác định tại thời điểm lập phương án bồi thường bổ sung). Tại điểm c khoản 1 Điều 21 của Nghị định số 69/2021/NĐ-CP đã quy định về hệ số k điều chỉnh giá đất áp dụng khi xác định vị trí các dự án cụ thể, không quy định áp dụng hệ số k theo pháp luật về nhà ở. Do vậy, đề nghị UBND TP. Hồ Chí Minh đối chiếu quy định hiện hành để thực hiện. 4. Về việc bồi thường phần nhà, đất thuộc sở hữu nhà nước và việc miễn tiền sử dụng đất cho chủ đầu tư Tại điểm 4 công văn số 1058/UBND-ĐT của UBND TP. Hồ Chí Minh có nêu theo Nghị định số 69/2021/NĐ-CP thì chủ đầu tư phải bồi thường cho Nhà nước phần diện tích nhà, đất sử dụng chung của nhà chung cư. Đề nghị Bộ Xây dựng hướng dẫn việc nộp tiền bồi thường đối với diện tích nhà, đất sử dụng chung của nhà chung cư và thủ tục miễn tiền sử dụng đất khi thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Về nội dung này, tại điểm c khoản 2 Điều 21 của Nghị định số 69/2021/NĐ-CP đã có quy định cụ thể về việc chủ đầu tư phải bồi thường phần diện tích nhà sử dụng chung (hành lang, cầu thang) và phần diện tích đất sử dụng chung (sân chung, đất khuôn viên). Tuy nhiên, tại khoản 2 Điều 25 của Nghị định số 69/2021/NĐ-CP đã quy định chủ đầu tư được miễn tiền sử dụng đất trong phạm vi dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Do đó, căn cứ quy định nêu trên thì chủ đầu tư phải bồi thường cho Nhà nước phần diện tích nhà sử dụng chung và được miễn tiền bồi thường tiền sử dụng đất đối với phần diện tích đất sử dụng chung. Thủ tục miễn tiền sử dụng đất trong trường hợp này được thực hiện theo quy định của pháp luật về miễn, giảm tiền sử dụng đất. Đề nghị UBND thành phố đối chiểu với quy định nêu trên để thực hiện. 5. Về việc dành quỹ nhà để bán theo cơ chế nhà ở xã hội tại các dự án cải tạo, xây dựng nhà chung cư Tại điểm 5 công văn số 1058/UBND-ĐT của UBND TP. Hồ Chí Minh có nêu trước đây tại một số dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, Thành phố đã yêu cầu chủ đầu tư phải dành một phần quỹ nhà xây dựng mới trong dự án để bán theo cơ chế nhà ở xã hội nhưng đến nay do chưa hoàn thành việc xây dựng nhà ở nên chủ đầu tư chưa thực hiện nội dung này. Hiện nay, Nghị định số 69/2021/NĐ-CP đã quy định dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư không phải thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội. Do đó, đề nghị Bộ Xây dựng hướng dẫn việc xử lý chuyển tiếp đối với trường hợp nêu trên. Về nội dung này, tại khoản 5 Điều 27 của Nghị định số 69/2021/NĐ-CP đã quy định: trường hợp trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành đã có phương án bồi thường được duyệt nhưng chưa thực hiện bồi thường thì các bên thống nhất lại phương án bồi thường theo quy định của Nghị định này, trừ trường hợp các bên vẫn thống nhất thực hiện theo phương án bồi thường đã được phê duyệt. Tại khoản 2 Điều 4 của Nghị định số 69/2021/NĐ-CP đã quy định dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư không phải dành diện tích đất để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở. Mặt khác, tại khoản 2 Điều 16 của Luật Nhà ở 2014, Điều 5 của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 4 Điều 1 của Nghị định số 49/2021/NĐ-CP) cũng quy định chỉ các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, dự án khu đô thị tại các đô thị từ loại 3 trở lên mới phải thực hiện nghĩa vụ về nhà ở xã hội. Do đó, trường hợp trong phương án được phê duyệt trước đây có nội dung về việc dành một phần diện tích nhà để bán theo cơ chế nhà ở xã hội nhưng đến nay chưa thực hiện thì các bên thực hiện theo quy định của Nghị định số 69/2021/NĐ-CP (chủ đầu tư không phải dành một phần diện tích nhà xây dựng mới để bán theo cơ chế nhà ở xã hội), trừ trường hợp các bên thống nhất vẫn tiếp tục thực hiện theo phương án đã được duyệt trước đây.
Khẩn trương lập kế hoạch cải tạo nhà chung cư cũ trước mưa bão năm 2024
Ngày 16/9/2024, Bộ Xây dựng có Công văn 5297/BXD-QLN về việc triển khai thực hiện Luật Nhà ở năm 2023, Nghị định 98/2024/NĐ-CP của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Theo đó, để đảm bảo an toàn về tính mạng, tài sản của người dân sinh sống trong các nhà chung cư cũ trước mùa mưa bão năm 2024; đồng thời thúc đẩy các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trên địa bàn, Bộ Xây dựng đề nghị Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương khẩn trương thực hiện các nhiệm vụ được giao quy định tại Luật Nhà ở năm 2023, Nghị định 98/2024/NĐ-CP ngày 25/7/2024 của Chính phủ, cụ thể là: (1) Thực hiện ngay các giải pháp để di dời người dân ra khỏi các chung cư cũ nguy hiểm, xuống cấp, thuộc diện phải phá dỡ theo quy định, bố trí chỗ ở tạm thời cho các hộ dân phải di dời để đảm bảo an toàn tính mạng và tài sản cho người dân. (2) Khẩn trương tổ chức thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng các nhà chung cư cũ trên địa bàn; đối với các nhà chung cư đã hoàn thành kiểm định, đánh giá chất lượng mà thuộc diện phải cải tạo, xây dựng lại nhưng chưa đưa vào kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì phải lập kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở năm 2023, Nghị định 98/2024/NĐ-CP làm cơ sở để triển khai thực hiện dự án. (3) Khẩn trương tổ chức lập, phê duyệt quy hoạch tỷ lệ 1/500 khu vực có nhà chung cư cần cải tạo, xây dựng lại để các nhà đầu tư có cơ sở tham gia xây dựng phương án đầu tư, phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi tham gia đăng ký làm chủ đầu tư dự án. (4) Khẩn trương lập, phê duyệt kế hoạch cải tạo, xây dựng lại các nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại có các nội dung theo quy định của Luật Nhà ở năm 2023, Nghị định 98/2024/NĐ-CP; đồng thời xác định hệ số K bồi thường diện tích căn hộ áp dụng cho từng khu vực, vị trí có nhà chung cư được xây dựng từ năm 1994 trở về trước cần cải tạo, xây dựng lại để làm cơ sở cho chủ sở hữu và nhà đầu tư dự án thống nhất diện tích được bồi thường theo hệ số k để đưa vào phương án bồi thường, tái định cư. (5) Tổ chức lựa chọn chủ đầu tư để đẩy nhanh việc thực hiện các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở năm 2023, Nghị định 98/2024/NĐ-CP. (6) Tổ chức tập huấn, tuyên truyền rộng rãi đến các cấp, các ngành và người dân đang sinh sống tại các khu vực có nhà chung cư cũ cần cải tạo, xây dựng lại để tạo sự đồng thuận và sự tham gia rộng rãi của người dân, làm cơ sở để triển khai nhanh chóng, thuận lợi các cơ chế, chính sách về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở năm 2023, Nghị định 98/2024/NĐ-CP. (7) Đối với Thành phố Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh có nhiều nhà chung cư cũ thuộc diện phải cải tạo, xây dựng lại, đặc biệt là các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đã triển khai thực hiện trước thời điểm Luật Nhà ở năm 2023 có hiệu lực thi hành nhưng đến nay vẫn chưa hoàn thành các thủ tục trong giai đoạn chuẩn bị dự án như phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; giao đất, cho thuê đất, cấp Giấy phép xây dựng,...thì đề nghị căn cứ quy định của Luật Nhà ở năm 2023, Nghị định 98/2024/NĐ-CP để khẩn trương hoàn thành các thủ tục cho các chủ đầu tư sớm triển khai khẩn cấp xây dựng dự án, bố trí tái định cư cho người dân, bảo đảm các quyền lợi của chủ sở hữu nhà chung cư và các chủ đầu tư dự án. Xem thêm chi tiết tại Công văn 5297/BXD-QLN ngày 16/9/2024
Khẩn trương hoàn thành các thủ tục cải tạo chung cư tại Hà Nội và TP.HCM
Ngày 16/9/2024, Bộ Xây dựng đã ban hành Công văn 5297/BXD-QLN để triển khai thực hiện Luật Nhà ở năm 2023, Nghị định 98/2024/NĐ-CP của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. (1) Khẩn trương hoàn thành các thủ tục cải tạo chung cư tại Hà Nội và TP.HCM Tại Công văn 5297/BXD-QLN ngày 16/9/2024, Bộ Xây dựng nhận định rằng nhiều tỉnh thành phía Bắc Việt Nam đã chịu ảnh hưởng nghiêm trọng từ siêu bão Yagi (cơn bão số 3), gây lũ lụt ở một số khu vực và thiệt hại lớn về người và tài sản. Theo ghi nhận từ một số địa phương, nhiều nhà chung cư cũ cần cải tạo, xây dựng lại đã xuất hiện tình trạng nứt, nghiêng, không còn đảm bảo an toàn cho việc sử dụng do tác động của cơn bão. Một số nơi đã phải di dời người dân khỏi các chung cư này để đảm bảo an toàn. Thống kê cho thấy cả nước có khoảng 2.500 nhà chung cư cũ được xây dựng trước năm 1994, chủ yếu tập trung tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, trong đó nhiều nhà đã được kiểm định và thuộc diện cần cải tạo, xây dựng lại. Do đó, để đảm bảo an toàn cho người dân sống trong các nhà chung cư cũ trước mùa mưa bão năm 2024 và thúc đẩy các dự án cải tạo, xây dựng lại, Bộ Xây dựng đề nghị UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương khẩn trương thực hiện các nhiệm vụ sau: - Triển khai ngay các biện pháp di dời người dân khỏi các chung cư cũ nguy hiểm, xuống cấp, thuộc diện phải phá dỡ theo quy định, đồng thời bố trí chỗ ở tạm thời cho các hộ dân để đảm bảo an toàn tính mạng và tài sản. - Khẩn trương tổ chức kiểm định, đánh giá chất lượng các nhà chung cư cũ; đối với những nhà đã hoàn thành kiểm định mà thuộc diện phải cải tạo nhưng chưa có kế hoạch, cần lập kế hoạch cải tạo, xây dựng lại theo quy định của Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 98/2024/NĐ-CP. - Khẩn trương lập và phê duyệt quy hoạch tỷ lệ 1/500 cho khu vực có nhà chung cư cần cải tạo, xây dựng lại, tạo cơ sở cho các nhà đầu tư tham gia xây dựng phương án đầu tư, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. - Lập và phê duyệt kế hoạch cải tạo, xây dựng lại các nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ, đảm bảo các nội dung theo quy định của Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 98/2024/NĐ-CP; xác định hệ số K bồi thường diện tích căn hộ cho từng khu vực nhằm thống nhất diện tích bồi thường cho chủ sở hữu và nhà đầu tư. - Tổ chức lựa chọn chủ đầu tư để thúc đẩy nhanh các dự án cải tạo, xây dựng lại theo quy định của Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 98/2024/NĐ-CP. - Tổ chức tập huấn, tuyên truyền rộng rãi đến các cấp, ngành và người dân sống tại các khu vực có nhà chung cư cũ cần cải tạo, xây dựng lại, nhằm tạo sự đồng thuận và tham gia của người dân, làm cơ sở cho việc triển khai nhanh chóng các cơ chế, chính sách về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Đặc biệt, đối với Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, nơi có nhiều nhà chung cư cũ cần cải tạo, Bộ Xây dựng đề nghị UBND cấp tỉnh căn cứ quy định của Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 98/2024/NĐ-CP để khẩn trương hoàn tất các thủ tục cho các chủ đầu tư, sớm triển khai xây dựng dự án và bố trí tái định cư cho người dân, bảo đảm quyền lợi cho chủ sở hữu và các chủ đầu tư dự án. (2) Chủ đầu tư cải tạo lại chung cư cũ được hưởng cơ chế ưu đãi về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất Cụ thể, tại Điều 40 Nghị định 98/2024/NĐ-CP quy định cơ chế ưu đãi về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư như sau: - Chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư sẽ được miễn tiền sử dụng đất và tiền thuê đất đối với diện tích đất thuộc phạm vi dự án, nếu diện tích này phải nộp tiền theo quy định của Luật Nhà ở. Phạm vi dự án phải được xác định trong quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt. - Nếu trong phạm vi dự án có diện tích đất do Nhà nước giao hoặc cho thuê mà cơ quan Nhà nước đang quản lý, chủ đầu tư cũng được miễn tiền bồi thường về đất và tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho phần diện tích này, trừ khi diện tích đó đủ điều kiện tách thành dự án độc lập. - Trường hợp chủ đầu tư muốn điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất so với quy hoạch đã được phê duyệt và được cơ quan có thẩm quyền đồng ý, họ sẽ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với phần diện tích tăng thêm, bao gồm việc xác định giá đất và tính tiền sử dụng đất theo quy định pháp luật. - Nếu theo quy hoạch, khu vực có nhà chung cư bị phá dỡ vẫn tiếp tục xây dựng lại nhà chung cư, nhưng toàn bộ các chủ sở hữu đồng ý không tái định cư tại chỗ và thống nhất với chủ đầu tư về bồi thường hoặc tái định cư tại địa điểm khác, chủ đầu tư sẽ được hưởng các ưu đãi về tiền sử dụng đất và tiền thuê đất. - Trường hợp Nhà nước đã thanh lý, hóa giá nhà ở nhưng chưa thu tiền sử dụng đất và nhà ở này thuộc diện phải phá dỡ để thực hiện dự án, chủ đầu tư sẽ được miễn tiền bồi thường về đất và tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất có nhà ở đã thanh lý. Qua việc đưa ra các chính sách ưu đãi, Nhà nước đã tạo điều kiện thuận lợi để các chủ đầu tư có thể tập trung nguồn lực vào việc cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ, từ đó nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân và góp phần phát triển đô thị bền vững.
Người có căn hộ bị phá dỡ được bồi thường, tái định cư thế nào từ 1/8/2024?
Việc bồi thường, tái định cư cho người dân có căn hộ của nhà chung cư cũ thuộc trường hợp quy định tại khoản 10 Điều 2 của Luật Nhà ở 2023* nhưng không thuộc tài sản công được thực hiện thế nào? *Khoản 10 Điều 2 Luật Nhà ở 2023 quy định: Nhà ở cũ là nhà ở được đầu tư xây dựng từ năm 1994 trở về trước, bao gồm cả nhà chung cư. (1) Bồi thường, tái định cư đối với các căn hộ tại tầng 01, có diện tích kinh doanh Căn cứ theo quy định tại Điểm a khoản 1 Điều 28 Nghị định 98/2024/NĐ-CP, việc bồi thường, tái định cư đối với các căn hộ tại tầng 01, có diện tích kinh doanh được quy định như sau: - Chủ sở hữu căn hộ tầng 01 sẽ được bồi thường từ 1 đến 2 lần diện tích sử dụng căn hộ bị phá dỡ. Diện tích căn hộ bị phá dỡ được xác định dựa trên giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. - Chủ sở hữu phải có giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất và tài sản, hoặc đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai và nhà ở. - Căn cứ vào hệ số k này, UBND cấp tỉnh sẽ quyết định hệ số k cho từng vị trí, khu vực cụ thể có nhà chung cư cần cải tạo, xây dựng lại. - Nếu căn hộ tầng 01 có một phần diện tích sử dụng cho mục đích kinh doanh và dự án tái định cư có bố trí không gian cho hoạt động này, chủ sở hữu có quyền mua hoặc thuê phần diện tích đó. Phần diện tích này phải tuân theo thiết kế đã được phê duyệt. Giá bán phần diện tích này được tính dựa trên suất đầu tư xây dựng cho mỗi 1m2 sàn, bao gồm chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng cộng với lợi nhuận định mức 10% tổng kinh phí đầu tư. Trường hợp không mua mà chỉ thuê thì giá thuê diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại này do các bên thỏa thuận. - Việc mua hoặc thuê phần diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại quy định tại điểm này phải được nêu trong phương án bồi thường, tái định cư Theo đó, quy định này nhằm đảm bảo quyền lợi công bằng cho chủ sở hữu căn hộ tầng 01, đặc biệt là những người có phần diện tích kinh doanh, trong quá trình bồi thường và tái định cư. (2) Bồi thường, tái định cư cho người có căn hộ từ tầng 02 trở lên Theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 28 Nghị định 98/2024/NĐ-CP, đối với căn hộ từ tầng 02 trở lên thì chủ sở hữu được bồi thường như sau: - Chủ sở hữu căn hộ từ tầng 02 trở lên thì được bồi thường theo hệ số k từ 1 đến 1,5 lần diện tích sử dụng căn hộ bị phá dỡ. - Diện tích căn hộ bị phá dỡ được xác định dựa trên giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. - Chủ sở hữu phải có giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất và tài sản, hoặc đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai và nhà ở. - Căn cứ vào hệ số k này, UBND cấp tỉnh sẽ quyết định hệ số k cho từng vị trí, khu vực cụ thể có nhà chung cư cần cải tạo, xây dựng lại. Bên cạnh đó, điểm c khoản 1 Điều 28 Nghị định 98/2024/NĐ-CP quy định về việc bồi thường cho diện tích sử dụng căn hộ trong trường hợp có diện tích vượt quá diện tích ghi trong giấy tờ chứng minh quyền sở hữu như sau: - Nếu có diện tích sử dụng vượt ngoài diện tích ghi trong giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất, nhưng diện tích này đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo pháp luật, thì diện tích này sẽ được bồi thường theo hệ số k đã quy định. - Phần diện tích khác không thuộc trường hợp có diện tích vượt quá diện tích ghi trong giấy tờ chứng minh quyền sở hữu thì không được bồi thường theo hệ số k diện tích sử dụng căn hộ quy định tại điểm a, điểm b khoản 1 Điều 28 Nghị định 98/2024/NĐ-CP nhưng có thể được chủ đầu tư hỗ trợ kinh phí đã đầu tư xây dựng trên phần diện tích này. Có thể thấy, Chính phủ đã quy định rất chi tiết từng trường hợp cụ thể trong việc bồi thường, tái định cư cho chủ sở hữu căn hộ tại chung cư cũ bị phá dỡ. Với những quy định cụ thể về bồi thường, tái định cư, Nghị định 98/2024/NĐ-CP góp phần tạo ra một môi trường đầu tư kinh doanh ổn định, đồng thời đảm bảo quyền lợi của người dân bị ảnh hưởng bởi các dự án xây dựng. (3) Bồi thường, tái định cư cho người có căn hộ bị phá dỡ trong một số trường hợp khác Căn cứ theo khoản 2, khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điều 28 Nghị định 98/2024/NĐ-CP, việc bồi thường, tái định cư cho người có căn hộ bị phá dỡ trong một số trường hợp khác thì thực hiện như sau: - Diện tích căn hộ tái định cư lớn hơn: Nếu căn hộ tái định cư theo thiết kế lớn hơn diện tích được bồi thường theo hệ số k, chủ sở hữu sẽ phải nộp thêm phần giá trị chênh lệch diện tích này. Nếu sau khi phương án bồi thường được phê duyệt mà chủ sở hữu không mua hoặc thuê mua phần diện tích chênh lệch, họ sẽ không được bố trí căn hộ tái định cư. Trong trường hợp này, chủ đầu tư có quyền thanh toán tiền cho chủ sở hữu theo giá quy định và bán căn hộ tái định cư đó theo giá thương mại cho các bên khác. - Diện tích căn hộ tái định cư nhỏ hơn: Nếu căn hộ tái định cư theo thiết kế nhỏ hơn diện tích được bồi thường, chủ đầu tư sẽ phải thanh toán cho chủ sở hữu phần giá trị chênh lệch diện tích này. Giá trị chênh lệch diện tích được xác định bằng cách nhân diện tích chênh lệch (m²) với giá nhà ở xây dựng mới do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành tại thời điểm lập phương án bồi thường và tái định cư. - Tái định cư tại địa điểm khác: Nếu chủ sở hữu không muốn tái định cư tại chỗ nhưng có nhu cầu tại địa điểm khác mà chủ đầu tư có diện tích nhà, đất, các bên có thể thống nhất việc bố trí tái định cư ở đó. - Bồi thường bằng tiền: Nếu chủ sở hữu không có nhu cầu tái định cư theo các quy định trước đó, họ sẽ được bồi thường bằng tiền theo giá bán căn hộ tái định cư do chủ đầu tư đề xuất, và việc nhận tiền sẽ diễn ra sau khi phương án bồi thường được phê duyệt. - Nhà ở xã hội: Nếu chủ sở hữu có nhu cầu và đáp ứng điều kiện, họ có thể được bố trí mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật. - Tài sản bảo đảm: Đối với căn hộ đang là tài sản bảo đảm cho tổ chức tín dụng, việc xử lý căn hộ tái định cư hoặc khoản tiền bồi thường sẽ được thực hiện theo quy định của pháp luật dân sự liên quan đến bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Trên đây là quy định mới nhất về bồi thường, tái đinh cư cư cho người có căn hộ bị phá dỡ để cải tạo chung cư cũ theo Nghị định 98/2024/NĐ-CP. Xem thêm tại Nghị định 98/2024/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 01/8/2024.
Giải quyết vướng mắc trong công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ trên địa bàn TP.HCM
Ngày 28/4/2022, Bộ Xây dựng đã có công văn 1469/BXD-QLN gửi UBND TP. Hồ Chí Minh về việc giải quyết các vướng mắc, khó khăn trong công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ trên địa bàn thành phố. 1. Về bồi thường các căn hộ thuộc sở hữu nhà nước tại các dự án thực hiện trước thời điểm Nghị định số 101/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ (gọi tắt là Nghị định số 101/2015/NĐ-CP) có hiệu lực thi hành Theo báo cáo nêu tại điểm 1 công văn số 1058/UBND-ĐT của UBND TP. Hồ Chí Minh thì Thành phố đã phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư đối với một số dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trước thời điểm Nghị định số 101/2015/NĐ-CP có hiệu lực thi hành (theo Quyết định số 73/2008/QĐ-UBND ngày 22/10/2008 của UBND thành phố). Theo đó, chủ đầu tư dự án đã thực hiện hỗ trợ 60% giá trị nhà, đất căn hộ cho người đang thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; phần 40% giá trị nhà, đất còn lại chủ đầu tư phải nộp vào ngân sách nhà nước (phương án bồi thường này không đề cập nội dung chủ đầu tư phải bồi thường lại căn hộ thuộc sở hữu nhà nước cho thành phố). Hiện nay, chủ đầu tư đã hoàn thành việc giải phóng mặt bằng nhưng vẫn chưa triển khai thực hiện được dự án nên chưa nộp 40% còn lại vào ngân sách nhà nước. UBND TP. Hồ Chí Minh cho rằng, Nghị định số 69/2021/NĐ-CP ngày 15/7/2021 của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư (gọi tắt là Nghị định số 69/2021/NĐ-CP) không có quy định về xử lý đối với trường hợp này. Do vậy, đề nghị Bộ Xây dựng hướng dẫn việc xử lý 40% giá trị nhà, đất còn lại nêu trên. Về vấn đề này, ngày 28/02/2022, Bộ Xây dựng đã có văn bản số 596/BXD-QLN đề nghị UBND TP. Hồ Chí Minh đối chiếu từng trường hợp dự án cụ thể với quy định pháp luật tại các thời điểm thực hiện dự án để xử lý (đối với trường hợp thực hiện trước Nghị định số 101/2015/NĐ-CP thì xử lý theo Nghị quyết số 34/2007/NQ-CP ngày 03/7/2007 của Chính phủ về một số giải pháp để thực hiện việc cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp (gọi tắt là Nghị quyết số 34/2007/NQ-CP). Theo quy định tại điểm b khoản 5 Mục II của Nghị quyết 34/2007/NQ-CP thì chủ đầu tư và các chủ sở hữu (trong đó có Nhà nước là chủ sở hữu các căn hộ thuộc sở hữu nhà nước) được thỏa thuận về việc bồi thường bằng tiền hoặc bồi thường bằng nhà ở khi thực hiện phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư. Tại khoản 4 Điều 27 của Nghị định số 69/2021/NĐ-CP đã quy định: trường hợp có diện tích nhà, đất chưa đưa vào phương án bồi thường thì thực hiện bồi thường phần diện tích này theo quy định của Nghị định này. Như vậy, theo quy định nêu trên, trường hợp phần diện tích căn hộ thuộc sở hữu nhà nước mà trước đây Nhà nước chưa đưa vào phương án bồi thường thì nay phải lập phương án bồi thường bổ sung theo quy định của Nghị định số 69/2021/NĐ-CP. Tại Điều 20, Điều 21 của Nghị định số 69/2021/NĐ-CP đã có quy định cụ thể về việc bồi thường phần diện tích nhà, đất cho chủ sở hữu (trong đó có chủ sở hữu nhà là Nhà nước). Theo đó, các bên có thể thỏa thuận việc bồi thường bằng tiền hoặc bằng nhà ở. Nếu bồi thường bằng tiền thì tại khoản 1 và khoản 3 Điều 21 của Nghị định số 69/2021/NĐ-CP đã có quy định về cách tính tiền nhà và tiền sử dụng đất để xác định giá trị bồi thường. Tuy nhiên, tại điểm b khoản 3 mục II của Nghị quyết 34/2007/NQ-CP trước đây và khoản 2 Điều 25 của Nghị định số 69/2021/NĐ-CP đã quy định chủ đầu tư được miễn tiền sử dụng đất đối với toàn bộ diện tích đất trong phạm vi dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Do vậy, chủ đầu tư chỉ phải bồi thường cho Nhà nước đối với phần diện tích nhà, còn phần bồi thường tiền đất thì chủ đầu tư được miễn theo quy định của Nghị định số 69/2021/NĐ-CP. 2. Về bồi thường căn hộ thuộc sở hữu nhà nước tại các dự án được thực hiện theo Nghị định số 101/2015/NĐ-CP Theo báo cáo tại điểm 2 công văn số 1058/UBND-ĐT của UBND TP. Hồ Chí Minh thì trong phương án bồi thường được duyệt sau thời điểm Nghị định số 101/2015/NĐ-CP có hiệu lực thi hành có nội dung yêu cầu chủ đầu tư phải bàn giao lại cho Nhà nước một số căn hộ sau khi đã hoàn thành việc xây dựng (phương án này cũng đã được Hội nghị nhà chung cư đồng tình thống nhất). UBND TP. Hồ Chí Minh đề nghị Bộ Xây dựng hướng dẫn việc Nhà nước hoàn trả lại cho chủ đầu tư các chi phí đầu tư xây dựng căn hộ mới sau khi bàn giao lại cho Nhà nước (áp dụng cho cả trường hợp thực hiện dự án theo Nghị định số 101/2015/NĐ-CP và theo Nghị định số 69/2021/NĐ-CP có hiệu lực thi hành) để thành phố có cơ sở triển khai thực hiện. Về nội dung này, tại khoản 5 Điều 27 của Nghị định số 69/2021/NĐ-CP đã quy định: trường hợp trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành đã có phương án bồi thường được duyệt nhưng chưa thực hiện bồi thường thì các bên thống nhất lại phương án bồi thường theo quy định của Nghị định này, trừ trường hợp các bên vẫn thống nhất thực hiện theo phương án bồi thường đã được phê duyệt. Như vậy, căn cứ vào quy định nêu trên, nếu các bên vẫn thống nhất tiếp tục thực hiện phương án bồi thường trước đây (có đề cập hoặc không đề cập đến việc Nhà nước hoàn trả giá trị chênh lệch giữa căn hộ cũ và căn hộ mới) thì sau khi bàn giao lại căn hộ mới cho Nhà nước, các bên phải thực hiện theo phương án bồi thường đã được phê duyệt; trường hợp Nhà nước và chủ đầu tư không thống nhất thực hiện theo phương án bồi thường đã được phê duyệt trước đây thì nay thực hiện bồi thường theo quy định của Nghị định số 69/2021/NĐ-CP. Tại Điều 21 của Nghị định số 69/2021/NĐ-CP đã có quy định cụ thể về cách xác định giá trị căn hộ cũ, căn hộ mới và xác định khoản tiền chênh lệch mà các bên phải thanh toán cho nhau (nếu có). Đối với phần tiền sử dụng đất khi xác định giá trị chênh lệch thì tại khoản 2 Điều 25 của Nghị định số 69/2021/NĐ-CP đã quy định chủ đầu tư được miễn tiền sử dụng đất trong phạm vi dự án (không đưa tiền sử dụng đất vào xác định giá trị chênh lệch). Do đó, đề nghị Thành phố đối chiếu trường hợp nêu trên với quy định của Nghị định số 69/2021/NĐ-CP để thống nhất với chủ đầu tư về phương án thực hiện. 3. Về bồi thường phần diện tích nhà thuộc sở hữu chung, diện tích đất sử dụng trong nhà chung cư Tại điểm 3 công văn số 1058/UBND-ĐT của UBND TP. Hồ Chí Minh có nêu trước khi Nghị định số 69/2021/NĐ-CP có hiệu lực thi hành thì Nhà nước chưa có quy định về việc bồi thường các phần diện tích nhà, đất sử dụng chung trong nhà chung cư (như: hành lang, cầu thang, đất khuôn viên, sân chung…). Hiện nay, theo Nghị định số 69/2021/NĐ-CP thì phải lập phương án bồi thường bổ sung đối với các phần diện tích này. Tuy nhiên, Nghị định số 69/2021/NĐ-CP lại chưa quy định về thời điểm xác định đơn giá bồi thường là theo thời điểm lập phương án bồi thường trước đây hay tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường bổ sung hiện nay. Do vậy, đề nghị Bộ Xây dựng có trả lời cụ thể về trường hợp này và cách tính hệ số k điều chỉnh (nếu có). Về vấn đề này, tại khoản 4 Điều 27 của Nghị định số 69/2021/NĐ-CP đã quy định: trường hợp có diện tích nhà, đất chưa đưa vào phương án bồi thường thì phải thực hiện bồi thường phần diện tích này theo quy định của Nghị định này. Giá trị nhà, đất thuộc sở hữu, sử dụng chung được xác định tại thời điểm lập phương án bồi thường. Do đó, nếu diện tích nhà, đất nêu trên chưa đưa vào phương án bồi thường trước đây thì nay phải đưa vào phương án bồi thường theo quy định của Nghị định số 69/2021/NĐ-CP (xác định tại thời điểm lập phương án bồi thường bổ sung). Tại điểm c khoản 1 Điều 21 của Nghị định số 69/2021/NĐ-CP đã quy định về hệ số k điều chỉnh giá đất áp dụng khi xác định vị trí các dự án cụ thể, không quy định áp dụng hệ số k theo pháp luật về nhà ở. Do vậy, đề nghị UBND TP. Hồ Chí Minh đối chiếu quy định hiện hành để thực hiện. 4. Về việc bồi thường phần nhà, đất thuộc sở hữu nhà nước và việc miễn tiền sử dụng đất cho chủ đầu tư Tại điểm 4 công văn số 1058/UBND-ĐT của UBND TP. Hồ Chí Minh có nêu theo Nghị định số 69/2021/NĐ-CP thì chủ đầu tư phải bồi thường cho Nhà nước phần diện tích nhà, đất sử dụng chung của nhà chung cư. Đề nghị Bộ Xây dựng hướng dẫn việc nộp tiền bồi thường đối với diện tích nhà, đất sử dụng chung của nhà chung cư và thủ tục miễn tiền sử dụng đất khi thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Về nội dung này, tại điểm c khoản 2 Điều 21 của Nghị định số 69/2021/NĐ-CP đã có quy định cụ thể về việc chủ đầu tư phải bồi thường phần diện tích nhà sử dụng chung (hành lang, cầu thang) và phần diện tích đất sử dụng chung (sân chung, đất khuôn viên). Tuy nhiên, tại khoản 2 Điều 25 của Nghị định số 69/2021/NĐ-CP đã quy định chủ đầu tư được miễn tiền sử dụng đất trong phạm vi dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Do đó, căn cứ quy định nêu trên thì chủ đầu tư phải bồi thường cho Nhà nước phần diện tích nhà sử dụng chung và được miễn tiền bồi thường tiền sử dụng đất đối với phần diện tích đất sử dụng chung. Thủ tục miễn tiền sử dụng đất trong trường hợp này được thực hiện theo quy định của pháp luật về miễn, giảm tiền sử dụng đất. Đề nghị UBND thành phố đối chiểu với quy định nêu trên để thực hiện. 5. Về việc dành quỹ nhà để bán theo cơ chế nhà ở xã hội tại các dự án cải tạo, xây dựng nhà chung cư Tại điểm 5 công văn số 1058/UBND-ĐT của UBND TP. Hồ Chí Minh có nêu trước đây tại một số dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, Thành phố đã yêu cầu chủ đầu tư phải dành một phần quỹ nhà xây dựng mới trong dự án để bán theo cơ chế nhà ở xã hội nhưng đến nay do chưa hoàn thành việc xây dựng nhà ở nên chủ đầu tư chưa thực hiện nội dung này. Hiện nay, Nghị định số 69/2021/NĐ-CP đã quy định dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư không phải thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội. Do đó, đề nghị Bộ Xây dựng hướng dẫn việc xử lý chuyển tiếp đối với trường hợp nêu trên. Về nội dung này, tại khoản 5 Điều 27 của Nghị định số 69/2021/NĐ-CP đã quy định: trường hợp trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành đã có phương án bồi thường được duyệt nhưng chưa thực hiện bồi thường thì các bên thống nhất lại phương án bồi thường theo quy định của Nghị định này, trừ trường hợp các bên vẫn thống nhất thực hiện theo phương án bồi thường đã được phê duyệt. Tại khoản 2 Điều 4 của Nghị định số 69/2021/NĐ-CP đã quy định dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư không phải dành diện tích đất để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở. Mặt khác, tại khoản 2 Điều 16 của Luật Nhà ở 2014, Điều 5 của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 4 Điều 1 của Nghị định số 49/2021/NĐ-CP) cũng quy định chỉ các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, dự án khu đô thị tại các đô thị từ loại 3 trở lên mới phải thực hiện nghĩa vụ về nhà ở xã hội. Do đó, trường hợp trong phương án được phê duyệt trước đây có nội dung về việc dành một phần diện tích nhà để bán theo cơ chế nhà ở xã hội nhưng đến nay chưa thực hiện thì các bên thực hiện theo quy định của Nghị định số 69/2021/NĐ-CP (chủ đầu tư không phải dành một phần diện tích nhà xây dựng mới để bán theo cơ chế nhà ở xã hội), trừ trường hợp các bên thống nhất vẫn tiếp tục thực hiện theo phương án đã được duyệt trước đây.