Cho thuê lại một góc nhỏ của mặt bằng đang thuê có cần chủ nhà đồng ý không?
Thuê mặt bằng để kinh doanh nhưng vẫn chưa sử dụng hết nên cho người quen thuê lại một góc nhỏ để bán cà phê thì có cần chủ nhà đồng ý không? Người thuê có được tu sửa mặt bằng cho phù hợp công việc kinh doanh không? (1) Cho thuê lại một góc nhỏ của mặt bằng đang thuê có cần chủ nhà đồng ý không? Theo quy định tại Điều 472 Bộ Luật Dân sự 2015, hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê. Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ Luật Dân sự 2015, Luật nhà ở 2023 và quy định khác của pháp luật có liên quan. Bên cạnh đó, Điều 475 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định, bên thuê có quyền cho thuê lại tài sản mà mình đã thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý. Như vậy, việc cho thuê lại đối với mặt bằng đang thuê theo quy định pháp luật thì phải mặc nhiên được chủ nhà đồng ý, trừ khi trong hợp đồng có thỏa thuận bên thuê được phép cho thuê lại một phần hoặc toàn bộ mặt bằng. Việc cho thuê một phần (một góc nhỏ) không phải là căn cứ cho việc cho thuê lại mặt bằng là hợp pháp, do đó, tuy hợp đồng cho thuê mặt bằng không cấm việc cho thuê lại thì cũng không đồng nghĩa với việc bên thuê có quyền cho thuê lại, bên thuê mặt bằng phải trao đổi với chủ nhà và được chủ nhà đồng ý thì mới được cho thuê lại. Trường hợp chủ nhà không đồng ý cho thuê lại thì bên thuê không được phép cho thuê lại mặt bằng, nếu đã cho thuê từ trước thì phải chấm dứt ngay việc cho thuê lại đó. Nếu bên thuê mặt bằng vẫn tiếp tục cho thuê (cố tình vi phạm) thì bên cho thuê mặt bằng có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng theo quy định tại Điều 428 Bộ Luật Dân sự 2015. Ngoài ra, bên cho thuê còn có quyền yêu cầu bên thuê bồi thường thiệt hại, phạt vi phạm hợp đồng đối với hành vi tự ý cho thuê lại mặt bằng đang thuê mà không được sự đồng ý của chủ nhà. (2) Bên thuê có quyền tu sửa lại mặt bằng để phù hợp công việc kinh doanh không? Liên quan đến vấn đề này, tại Điều 479 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định như sau: - Bên thuê phải bảo quản tài sản thuê, phải bảo dưỡng và sửa chữa nhỏ; nếu làm mất, hư hỏng thì phải bồi thường. Bên thuê không chịu trách nhiệm về những hao mòn tự nhiên do sử dụng tài sản thuê. - Bên thuê có thể tu sửa và làm tăng giá trị tài sản thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý và có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán chi phí hợp lý. Bên cạnh đó, Điều 477 Bộ Luật Dân sự 2015 cũng quy định: - Bên cho thuê phải bảo đảm tài sản thuê trong tình trạng như đã thỏa thuận, phù hợp với mục đích thuê trong suốt thời gian cho thuê; phải sửa chữa những hư hỏng, khuyết tật của tài sản thuê, trừ hư hỏng nhỏ mà theo tập quán bên thuê phải tự sửa chữa. - Trường hợp tài sản thuê bị giảm sút giá trị sử dụng mà không do lỗi của bên thuê thì bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê thực hiện một hoặc một số biện pháp sau đây: + Sửa chữa tài sản; + Giảm giá thuê; + Đổi tài sản khác hoặc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại, nếu tài sản thuê có khuyết tật mà bên thuê không biết hoặc tài sản thuê không thể sửa chữa được mà do đó mục đích thuê không đạt được. - Trường hợp bên cho thuê đã được thông báo mà không sửa chữa hoặc sửa chữa không kịp thời thì bên thuê có quyền tự sửa chữa tài sản thuê với chi phí hợp lý, nhưng phải báo cho bên cho thuê và có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán chi phí sửa chữa. Căn cứ theo các quy định trên, bên thuê có quyền tu sửa mặt bằng để phù hợp với công việc kinh doanh, với điều kiện phải có sự đồng ý của bên cho thuê. Trong trường hợp mặt bằng cho thuê bị hư hỏng, giảm sút giá trị mà không do lỗi của bên thuê và bên thuê cũng không biết về việc này khi giao kết hợp đồng thuê mặt bằng thì bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê sửa chữa hoặc giảm tiền thuê nhà có quyền tự sửa chữa và yêu cầu bồi thường chi phí. Trường hợp đã thông báo về việc mặt bằng có hư hỏng nhưng chủ nhà không sửa chữa hoặc không sửa chữa không kịp thời thì bên thuê có quyền sửa chữa và yêu cầu bên thuê trả lại chi phí sửa chữa, tuy nhiên việc sửa chữa và chi phí sửa chữa đó phải được báo cho chủ nhà trước khi tiến hành sửa chữa.
Nguyên tắc hoạt động cho thuê lại lao động theo quy định hiện hành
Theo quy định tại Điều 53 Bộ luật Lao động 2019 về nguyên tắc hoạt động cho thuê lại lao động như sau: - Thời hạn cho thuê lại lao động đối với người lao động tối đa là 12 tháng. - Bên thuê lại lao động được sử dụng lao động thuê lại trong trường hợp sau đây: + Đáp ứng tạm thời sự gia tăng đột ngột về nhu cầu sử dụng lao động trong khoảng thời gian nhất định; + Thay thế người lao động trong thời gian nghỉ thai sản, bị tai nạn lao động, bệnh nghề nghiệp hoặc phải thực hiện các nghĩa vụ công dân; + Có nhu cầu sử dụng lao động trình độ chuyên môn, kỹ thuật cao. - Bên thuê lại lao động không được sử dụng lao động thuê lại trong trường hợp sau đây: + Để thay thế người lao động đang trong thời gian thực hiện quyền đình công, giải quyết tranh chấp lao động; + Không có thỏa thuận cụ thể về trách nhiệm bồi thường tai nạn lao động, bệnh nghề nghiệp của người lao động thuê lại với doanh nghiệp cho thuê lại lao động; + Thay thế người lao động bị cho thôi việc do thay đổi cơ cấu, công nghệ, vì lý do kinh tế hoặc chia, tách, hợp nhất, sáp nhập. - Bên thuê lại lao động không được chuyển người lao động thuê lại cho người sử dụng lao động khác; không được sử dụng người lao động thuê lại được cung cấp bởi doanh nghiệp không có Giấy phép hoạt động cho thuê lại lao động. Như vậy, cho thuê lại lao động là một ngành, nghề kinh doanh có điều kiện phải đăng ký giấy phép kinh doanh, thời gian cho thuê lại đối với người lao động chỉ giới hạn tối đa 12 tháng và khi thuê lại lao động được sử dụng lao động thuê phải tuân thủ một số nguyên tắc do luật quy định.
Căn cứ Luật Nhà ở 2014 có quy định như sau: "Điều 3. Giải thích từ ngữ Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau: 1. Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân. ... 7. Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật này. ... Điều 62. Nguyên tắc cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội 1. Việc cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội phải đúng quy định của Luật này; trong cùng một thời gian, mỗi đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 50 của Luật này chỉ được thuê hoặc thuê mua hoặc mua một nhà ở xã hội; đối với học sinh tại các trường dân tộc nội trú công lập thì không phải trả tiền thuê nhà ở và các dịch vụ trong quá trình sử dụng. 2. Thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở xã hội tối thiểu là 05 năm; thời hạn thanh toán tiền thuê mua nhà ở xã hội tối thiểu là 05 năm, kể từ ngày ký hợp đồng thuê mua nhà ở. 3. Bên thuê, thuê mua nhà ở xã hội không được bán, cho thuê lại, cho mượn nhà ở trong thời gian thuê, thuê mua; nếu bên thuê, thuê mua không còn nhu cầu thuê, thuê mua nhà ở thì chấm dứt hợp đồng và phải trả lại nhà ở này. 4. Bên thuê mua, bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở; trường hợp trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên mua, bên thuê mua đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân. 5. Bên mua, bên thuê mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau thời hạn 05 năm, kể từ khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế; trường hợp bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội quy định tại Luật này thì chỉ được bán với giá tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Đối với hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư mà thuê mua, mua nhà ở xã hội thì được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước theo quy định của Chính phủ và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế. 6. Mọi trường hợp cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội không đúng quy định của Luật này thì hợp đồng cho thuê, thuê mua, mua bán nhà ở không có giá trị pháp lý và bên thuê, thuê mua, mua phải bàn giao lại nhà ở cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội; trường hợp không bàn giao lại nhà ở thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở tổ chức cưỡng chế để thu hồi lại nhà ở đó. Việc xử lý tiền thuê, tiền mua nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật dân sự; việc xử lý tiền thuê mua nhà ở xã hội được thực hiện theo quy định tại Điều 135 của Luật này." =>> Như vậy, căn cứ theo quy định nêu trên thì sẽ không được mua bán nhà ở xã hội trong thời hạn tối thiểu 05 năm kể từ thời điểm trả hết tiền mua nhà ở xã hội cho chủ đầu tư. Nếu chưa đủ 05 năm mà muốn bán thì chỉ có thể bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc người thuộc diện được mua nhà ở xã hội. - Đặc biệt, chỉ được mua bán bình thường theo cơ chế thị trường sau 05 năm kể từ khi đã thanh toán hết tiền mua và đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất và thuế thu nhập cá nhân. Nếu người mua là đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội thì giá bán tối đa chỉ bằng giá bán của nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân. - Trong trường hợp không có muốn bán nhà thì vẫn có thể thực hiện cho thuê nhà ở xã hội được vì hiện tại luật chỉ quy định cấm việc bên đang thuê và thuê mua nhà ở xã hội thì không được cho thuê lại. Không có quy định cấm hay hạn chế người mua nhà ở xã hội cho thuê lại nhà ở xã hội này.
Bên thuê có quyền cho thuê lại khi chủ nhà chưa đồng ý?
Điều 475 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: Bên thuê có quyền cho thuê lại tài sản mà mình đã thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý. Như vậy, người thuê nhà chỉ được cho thuê lại tài sản thuê nếu được bên cho thuê (chủ nhà) đồng ý. Nghĩa vụ sử dụng tài sản thuê đúng công dụng, mục đích (Điều 480 Bộ luật Dân sự 2015): 1. Bên thuê phải sử dụng tài sản thuê theo đúng công dụng của tài sản và đúng mục đích đã thỏa thuận. 2. Trường hợp bên thuê sử dụng tài sản không đúng mục đích, không đúng công dụng thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại. Điều 123 Bộ luật này quy định: Giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu. Điều cấm của luật là những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định. Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng. Như vậy, người thuê nhà chỉ được cho thuê lại tài sản thuê nếu được bên cho thuê (chủ nhà) đồng ý.Trường hợp bên thuê sử dụng tài sản không đúng mục đích, không đúng công dụng thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại. Ngoài ra, bên thứ ba cũng có quyền nhận lại tiền cọc và hợp đồng đó coi như vô hiệu vì bên vi phạm điều cấm pháp luật.
Cho thuê lại theo hình thức cho thuê tài chính
Đầu tiên cần hiểu cho thuê tài chính là gì: Theo Điều 3 Nghị định 39/2014/NĐ-CP có thể hiểu cho thuê tài chính là hoạt động tín dụng trung và dài hạn thông qua việc cho thuêmáy móc thiết bị, phương tiên vận chuyển và các động sản khác trên cơ sở hợp đồng cho thuê tài chính giữa Bên cho thuê là các công ty cho thuê tài chính và Bên thuê là khách hàng. Căn cứ khoản 13 Điều 3 Nghị định 39/2014/NĐ-CP thì mua và cho thuê lại theo hình thức cho thuê tài chính (gọi tắt là mua và cho thuê lại) là việc bên cho thuê tài chính mua máy móc, thiết bị hoặc tài sản khác theo quy định của pháp luật thuộc sở hữu của bên thuê và cho bên thuê thuê lại chính các tài sản đó theo hình thức cho thuê tài chính để bên thuê tiếp tục sử dụng phục vụ cho hoạt động của mình. Trong giao dịch mua và cho thuê lại, bên thuê đồng thời là bên cung ứng tài sản cho thuê. Để được thực hiện cho thuê lại theo hình thức cho thuê tài chính cần đáp ứng các yêu cầu sau: 1.Nguyên tắc mua và cho thuê lại (khoản 1 Điều 36 Thông tư 30/2015/TT-NHNN được bổ sung bởi Khoản 16 Điều 1 Thông tư 15/2016/TT-NHNN); 2.Tài sản mua và cho thuê lại: - Phải thuộc quyền sở hữu hợp pháp của Bên bán và thuê lại; - Không có tranh chấp; - Không được sử dụng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác; - Đang hoạt động bình thường; - Tài sản mua và cho thuê lại là các loại máy móc, thiết bị, phương tiện vận tải (trừ tàu thuyền, tàu bay) không thuộc danh mục cấm mua, bán, xuất, nhập khẩu theo quy định. 3.Hợp đồng mua tài sản (khoản 3 Điều 36 Thông tư 30/2015/TT-NHNN); 4.Quyền và nghĩa vụ của các Bên trong giao dịch mua và cho thuê lại (khoản 4 Điều 36 Thông tư 30/2015/TT-NHNN).
Cho thuê lại một góc nhỏ của mặt bằng đang thuê có cần chủ nhà đồng ý không?
Thuê mặt bằng để kinh doanh nhưng vẫn chưa sử dụng hết nên cho người quen thuê lại một góc nhỏ để bán cà phê thì có cần chủ nhà đồng ý không? Người thuê có được tu sửa mặt bằng cho phù hợp công việc kinh doanh không? (1) Cho thuê lại một góc nhỏ của mặt bằng đang thuê có cần chủ nhà đồng ý không? Theo quy định tại Điều 472 Bộ Luật Dân sự 2015, hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê. Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ Luật Dân sự 2015, Luật nhà ở 2023 và quy định khác của pháp luật có liên quan. Bên cạnh đó, Điều 475 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định, bên thuê có quyền cho thuê lại tài sản mà mình đã thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý. Như vậy, việc cho thuê lại đối với mặt bằng đang thuê theo quy định pháp luật thì phải mặc nhiên được chủ nhà đồng ý, trừ khi trong hợp đồng có thỏa thuận bên thuê được phép cho thuê lại một phần hoặc toàn bộ mặt bằng. Việc cho thuê một phần (một góc nhỏ) không phải là căn cứ cho việc cho thuê lại mặt bằng là hợp pháp, do đó, tuy hợp đồng cho thuê mặt bằng không cấm việc cho thuê lại thì cũng không đồng nghĩa với việc bên thuê có quyền cho thuê lại, bên thuê mặt bằng phải trao đổi với chủ nhà và được chủ nhà đồng ý thì mới được cho thuê lại. Trường hợp chủ nhà không đồng ý cho thuê lại thì bên thuê không được phép cho thuê lại mặt bằng, nếu đã cho thuê từ trước thì phải chấm dứt ngay việc cho thuê lại đó. Nếu bên thuê mặt bằng vẫn tiếp tục cho thuê (cố tình vi phạm) thì bên cho thuê mặt bằng có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng theo quy định tại Điều 428 Bộ Luật Dân sự 2015. Ngoài ra, bên cho thuê còn có quyền yêu cầu bên thuê bồi thường thiệt hại, phạt vi phạm hợp đồng đối với hành vi tự ý cho thuê lại mặt bằng đang thuê mà không được sự đồng ý của chủ nhà. (2) Bên thuê có quyền tu sửa lại mặt bằng để phù hợp công việc kinh doanh không? Liên quan đến vấn đề này, tại Điều 479 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định như sau: - Bên thuê phải bảo quản tài sản thuê, phải bảo dưỡng và sửa chữa nhỏ; nếu làm mất, hư hỏng thì phải bồi thường. Bên thuê không chịu trách nhiệm về những hao mòn tự nhiên do sử dụng tài sản thuê. - Bên thuê có thể tu sửa và làm tăng giá trị tài sản thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý và có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán chi phí hợp lý. Bên cạnh đó, Điều 477 Bộ Luật Dân sự 2015 cũng quy định: - Bên cho thuê phải bảo đảm tài sản thuê trong tình trạng như đã thỏa thuận, phù hợp với mục đích thuê trong suốt thời gian cho thuê; phải sửa chữa những hư hỏng, khuyết tật của tài sản thuê, trừ hư hỏng nhỏ mà theo tập quán bên thuê phải tự sửa chữa. - Trường hợp tài sản thuê bị giảm sút giá trị sử dụng mà không do lỗi của bên thuê thì bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê thực hiện một hoặc một số biện pháp sau đây: + Sửa chữa tài sản; + Giảm giá thuê; + Đổi tài sản khác hoặc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại, nếu tài sản thuê có khuyết tật mà bên thuê không biết hoặc tài sản thuê không thể sửa chữa được mà do đó mục đích thuê không đạt được. - Trường hợp bên cho thuê đã được thông báo mà không sửa chữa hoặc sửa chữa không kịp thời thì bên thuê có quyền tự sửa chữa tài sản thuê với chi phí hợp lý, nhưng phải báo cho bên cho thuê và có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán chi phí sửa chữa. Căn cứ theo các quy định trên, bên thuê có quyền tu sửa mặt bằng để phù hợp với công việc kinh doanh, với điều kiện phải có sự đồng ý của bên cho thuê. Trong trường hợp mặt bằng cho thuê bị hư hỏng, giảm sút giá trị mà không do lỗi của bên thuê và bên thuê cũng không biết về việc này khi giao kết hợp đồng thuê mặt bằng thì bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê sửa chữa hoặc giảm tiền thuê nhà có quyền tự sửa chữa và yêu cầu bồi thường chi phí. Trường hợp đã thông báo về việc mặt bằng có hư hỏng nhưng chủ nhà không sửa chữa hoặc không sửa chữa không kịp thời thì bên thuê có quyền sửa chữa và yêu cầu bên thuê trả lại chi phí sửa chữa, tuy nhiên việc sửa chữa và chi phí sửa chữa đó phải được báo cho chủ nhà trước khi tiến hành sửa chữa.
Nguyên tắc hoạt động cho thuê lại lao động theo quy định hiện hành
Theo quy định tại Điều 53 Bộ luật Lao động 2019 về nguyên tắc hoạt động cho thuê lại lao động như sau: - Thời hạn cho thuê lại lao động đối với người lao động tối đa là 12 tháng. - Bên thuê lại lao động được sử dụng lao động thuê lại trong trường hợp sau đây: + Đáp ứng tạm thời sự gia tăng đột ngột về nhu cầu sử dụng lao động trong khoảng thời gian nhất định; + Thay thế người lao động trong thời gian nghỉ thai sản, bị tai nạn lao động, bệnh nghề nghiệp hoặc phải thực hiện các nghĩa vụ công dân; + Có nhu cầu sử dụng lao động trình độ chuyên môn, kỹ thuật cao. - Bên thuê lại lao động không được sử dụng lao động thuê lại trong trường hợp sau đây: + Để thay thế người lao động đang trong thời gian thực hiện quyền đình công, giải quyết tranh chấp lao động; + Không có thỏa thuận cụ thể về trách nhiệm bồi thường tai nạn lao động, bệnh nghề nghiệp của người lao động thuê lại với doanh nghiệp cho thuê lại lao động; + Thay thế người lao động bị cho thôi việc do thay đổi cơ cấu, công nghệ, vì lý do kinh tế hoặc chia, tách, hợp nhất, sáp nhập. - Bên thuê lại lao động không được chuyển người lao động thuê lại cho người sử dụng lao động khác; không được sử dụng người lao động thuê lại được cung cấp bởi doanh nghiệp không có Giấy phép hoạt động cho thuê lại lao động. Như vậy, cho thuê lại lao động là một ngành, nghề kinh doanh có điều kiện phải đăng ký giấy phép kinh doanh, thời gian cho thuê lại đối với người lao động chỉ giới hạn tối đa 12 tháng và khi thuê lại lao động được sử dụng lao động thuê phải tuân thủ một số nguyên tắc do luật quy định.
Căn cứ Luật Nhà ở 2014 có quy định như sau: "Điều 3. Giải thích từ ngữ Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau: 1. Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân. ... 7. Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật này. ... Điều 62. Nguyên tắc cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội 1. Việc cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội phải đúng quy định của Luật này; trong cùng một thời gian, mỗi đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 50 của Luật này chỉ được thuê hoặc thuê mua hoặc mua một nhà ở xã hội; đối với học sinh tại các trường dân tộc nội trú công lập thì không phải trả tiền thuê nhà ở và các dịch vụ trong quá trình sử dụng. 2. Thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở xã hội tối thiểu là 05 năm; thời hạn thanh toán tiền thuê mua nhà ở xã hội tối thiểu là 05 năm, kể từ ngày ký hợp đồng thuê mua nhà ở. 3. Bên thuê, thuê mua nhà ở xã hội không được bán, cho thuê lại, cho mượn nhà ở trong thời gian thuê, thuê mua; nếu bên thuê, thuê mua không còn nhu cầu thuê, thuê mua nhà ở thì chấm dứt hợp đồng và phải trả lại nhà ở này. 4. Bên thuê mua, bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở; trường hợp trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên mua, bên thuê mua đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân. 5. Bên mua, bên thuê mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau thời hạn 05 năm, kể từ khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế; trường hợp bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội quy định tại Luật này thì chỉ được bán với giá tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Đối với hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư mà thuê mua, mua nhà ở xã hội thì được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước theo quy định của Chính phủ và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế. 6. Mọi trường hợp cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội không đúng quy định của Luật này thì hợp đồng cho thuê, thuê mua, mua bán nhà ở không có giá trị pháp lý và bên thuê, thuê mua, mua phải bàn giao lại nhà ở cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội; trường hợp không bàn giao lại nhà ở thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở tổ chức cưỡng chế để thu hồi lại nhà ở đó. Việc xử lý tiền thuê, tiền mua nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật dân sự; việc xử lý tiền thuê mua nhà ở xã hội được thực hiện theo quy định tại Điều 135 của Luật này." =>> Như vậy, căn cứ theo quy định nêu trên thì sẽ không được mua bán nhà ở xã hội trong thời hạn tối thiểu 05 năm kể từ thời điểm trả hết tiền mua nhà ở xã hội cho chủ đầu tư. Nếu chưa đủ 05 năm mà muốn bán thì chỉ có thể bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc người thuộc diện được mua nhà ở xã hội. - Đặc biệt, chỉ được mua bán bình thường theo cơ chế thị trường sau 05 năm kể từ khi đã thanh toán hết tiền mua và đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất và thuế thu nhập cá nhân. Nếu người mua là đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội thì giá bán tối đa chỉ bằng giá bán của nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân. - Trong trường hợp không có muốn bán nhà thì vẫn có thể thực hiện cho thuê nhà ở xã hội được vì hiện tại luật chỉ quy định cấm việc bên đang thuê và thuê mua nhà ở xã hội thì không được cho thuê lại. Không có quy định cấm hay hạn chế người mua nhà ở xã hội cho thuê lại nhà ở xã hội này.
Bên thuê có quyền cho thuê lại khi chủ nhà chưa đồng ý?
Điều 475 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: Bên thuê có quyền cho thuê lại tài sản mà mình đã thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý. Như vậy, người thuê nhà chỉ được cho thuê lại tài sản thuê nếu được bên cho thuê (chủ nhà) đồng ý. Nghĩa vụ sử dụng tài sản thuê đúng công dụng, mục đích (Điều 480 Bộ luật Dân sự 2015): 1. Bên thuê phải sử dụng tài sản thuê theo đúng công dụng của tài sản và đúng mục đích đã thỏa thuận. 2. Trường hợp bên thuê sử dụng tài sản không đúng mục đích, không đúng công dụng thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại. Điều 123 Bộ luật này quy định: Giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu. Điều cấm của luật là những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định. Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng. Như vậy, người thuê nhà chỉ được cho thuê lại tài sản thuê nếu được bên cho thuê (chủ nhà) đồng ý.Trường hợp bên thuê sử dụng tài sản không đúng mục đích, không đúng công dụng thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại. Ngoài ra, bên thứ ba cũng có quyền nhận lại tiền cọc và hợp đồng đó coi như vô hiệu vì bên vi phạm điều cấm pháp luật.
Cho thuê lại theo hình thức cho thuê tài chính
Đầu tiên cần hiểu cho thuê tài chính là gì: Theo Điều 3 Nghị định 39/2014/NĐ-CP có thể hiểu cho thuê tài chính là hoạt động tín dụng trung và dài hạn thông qua việc cho thuêmáy móc thiết bị, phương tiên vận chuyển và các động sản khác trên cơ sở hợp đồng cho thuê tài chính giữa Bên cho thuê là các công ty cho thuê tài chính và Bên thuê là khách hàng. Căn cứ khoản 13 Điều 3 Nghị định 39/2014/NĐ-CP thì mua và cho thuê lại theo hình thức cho thuê tài chính (gọi tắt là mua và cho thuê lại) là việc bên cho thuê tài chính mua máy móc, thiết bị hoặc tài sản khác theo quy định của pháp luật thuộc sở hữu của bên thuê và cho bên thuê thuê lại chính các tài sản đó theo hình thức cho thuê tài chính để bên thuê tiếp tục sử dụng phục vụ cho hoạt động của mình. Trong giao dịch mua và cho thuê lại, bên thuê đồng thời là bên cung ứng tài sản cho thuê. Để được thực hiện cho thuê lại theo hình thức cho thuê tài chính cần đáp ứng các yêu cầu sau: 1.Nguyên tắc mua và cho thuê lại (khoản 1 Điều 36 Thông tư 30/2015/TT-NHNN được bổ sung bởi Khoản 16 Điều 1 Thông tư 15/2016/TT-NHNN); 2.Tài sản mua và cho thuê lại: - Phải thuộc quyền sở hữu hợp pháp của Bên bán và thuê lại; - Không có tranh chấp; - Không được sử dụng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác; - Đang hoạt động bình thường; - Tài sản mua và cho thuê lại là các loại máy móc, thiết bị, phương tiện vận tải (trừ tàu thuyền, tàu bay) không thuộc danh mục cấm mua, bán, xuất, nhập khẩu theo quy định. 3.Hợp đồng mua tài sản (khoản 3 Điều 36 Thông tư 30/2015/TT-NHNN); 4.Quyền và nghĩa vụ của các Bên trong giao dịch mua và cho thuê lại (khoản 4 Điều 36 Thông tư 30/2015/TT-NHNN).
