Hỏi về việc đền bù giải tỏa, thu hồi đất ở Thừa Thiên Huế
Chào luật sư Tôi có vấn đề như sau cần luật sư tư vấn: Gia đình tôi có một mảnh đất 401m2 bao gồm 100m2 đất ở và 301m2 đất trồng cây lâu năm ở Phú Lộc, Thừa Thiên Huế. Gia đình gồm có mẹ tôi, gia đình anh trai gồm 2 vợ chồng và 4 cháu nhỏ, tôi và chị gái (theo thời điểm có quyết định đền bù giải tỏa 2019). Năm 2019 chủ tịch UBND Huyện ra quyết định thu hồi 183m2 đất để làm đường phát triển kinh tế - xã hội (diện tích đo thực tế là 379m2) còn lại 196m2. Và chỉ giới + lộ giới của con đường đi qua nhà nên bắt buộc phải đập nhà. Việc đền bù bao gồm toàn bộ nhà, cây trồng và đất. Tuy nhiên gia đình tôi chỉ được đền bù bằng tiền mặt. Theo như tôi tìm hiểu thì theo Khoản 2 điều 79 Luật đất đai 2013 có quy định: Hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở phải di chuyển chỗ ở mà không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác thì được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất. Và Khoản 4 điều 9 Quyết định 46/2014/QĐ-UBND Quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế có quy định: Đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở thuộc trường hợp phải di chuyển chỗ ở nhưng không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất. Giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở; giá đất ở tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định. Gia đình tôi đã đề nghị được cấp 1 khu đất tái định cư (qua những buổi trao đổi đại diện UBND Huyện khẳng định quỹ đất tái định cư dự án vẫn còn) tuy nhiên không được chấp nhận và UBND huyện có quyết định cưỡng chế thu hồi đất. Vậy xin hỏi trường hợp gia đình tôi thì áp dụng điều khoản nào trong đền bù giải tỏa thu hồi đất. Và gia đình tôi yêu cầu khu đất tái định cư có phù hợp hay không. tôi xin cảm ơn
Tư vấn về giá bồi thường đất của nhà nước
Kính thưa luật sư! Hiện tại tôi có đất và nhà ở tại trung tâm thành phố. Đất có đầy đủ giấy tờ từ năm 1949. Hằng năm, tôi đã đóng đủ thuế 100% đất sử dụng và có biên lai thuế rõ ràng. Diện tích nhà khoảng 2.500m2. Giờ nhà nằm trong diện giải toả để trả lại cho nhà nước. Tôi xin hỏi các vấn đề như sau, kính mong quý luật sư giải đáp: 1. Diện tích nhà tôi như vậy, nhưng nhà nước chỉ bồi thường bằng cách bán lại 1 lô đất tái định cư 200m2 và tiền đền bù đất+tài sản trên đất. Thì theo luật có phải như vậy không? 2. Quyết định giải toả từ năm 2014 và nhà nước đã áp giá đền bù đất+tài sản trên đất. Nhà tôi đã làm đơn khiếu nại cho đến bây giờ. Vậy nhà nước vẫn áp dụng theo mức giá đó thì có đúng hay không? Kính mong các luật sư tư vấn giúp tôi. Xin trân trọng cảm ơn và kính chúc các luật sư sức khỏe!
Đất không có sổ đỏ có được Nhà nước bồi thường khi thu hồi?
Hiện nay, Nhà nước có thể tiến hành thu hồi đất đai xuất phát từ nhiều lý do khác nhau (thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng hay thu hồi đất do người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai,…). Khi nhắc đến vấn đề này, một thắc mắc thường được khá nhiều người quan tâm đó là đất không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (còn được mọi người gọi từ ngữ thông thường là “sổ đỏ”) có được bồi thường khi thu hồi hay không? Dựa trên quy định tại khoản 1 Điều 74 và Điều 75 Luật Đất đai 2013 thì để được bồi thường, hộ gia đình, cá nhân để cần đáp ứng đủ 2 điều kiện sau: - Điều kiện cần: Đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm. - Điều kiện đủ: Có Sổ đỏ hoặc có đủ điều kiện để được cấp Sổ mà chưa được cấp. Như vậy, trường hợp đất bị thu hồi không có sổ đỏ nhưng có đủ điều kiện để được cấp sổ mà chưa được cấp thì vẫn được bồi thường. Cụ thể, khi người sử dụng đất có đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ mà chưa được cấp thuộc 02 trường hợp sau thì sẽ được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất: >>>Trường hợp 1: Có giấy tờ về quyền sử dụng đất (Điều 100 Luật đất đai 2013) Những loại giấy tờ này được quy định tại điều 100 Luật đất đai 2013: – Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai. – Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993. – Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất. – Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 được UBND cấp xã xác nhận. – Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật. – Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất như: Bằng khoán điền thổ; Văn tự mua bán nhà ở, tặng cho nhà ở, đổi nhà ở; Bản án của cơ quan Tòa án của chế độ cũ đã có hiệu lực thi hành.… – Giấy tờ về quyền sử dụng đất theo Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai (sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP) gồm: + Sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18/12/1980. + Một trong các giấy tờ được lập trong quá trình thực hiện đăng ký ruộng đất theo Chỉ thị số 299-TTg. + Giấy tờ của nông trường, lâm trường quốc doanh về việc giao đất cho người lao động trong nông trường, lâm trường để làm nhà ở (nếu có). + Giấy tờ có nội dung về quyền sở hữu nhà ở, công trình; về việc xây dựng, sửa chữa nhà ở, công trình được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở, xây dựng chứng nhận hoặc cho phép. …. >>> Trường hợp 2: Không có giấy tờ về quyền sử dụng đất (Điều 101 Luật đất đai 2013) Ngay cả khi không có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng nếu thuộc một trong hai trường hợp sau vẫn được coi là đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ: - TH1: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày 1/7/2014 mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất. - TH2: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013 nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Và tại khoản 1 Điều 13 Nghị định 47/2014/NĐ-CP ghi nhận trường hợp không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất mà đủ điều kiện cấp Sổ đỏ khi Nhà nước thu hồi đất thì người sử dụng đất sẽ vẫn được bồi thường về đất. “Điều 13. Bồi thường về đất cho người đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất 1. Khi Nhà nước thu hồi đất mà người sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP mà đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 101 và Điều 102 của Luật Đất đai, các Điều 20, 22, 23, 25, 27 và 28 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì được bồi thường về đất.”
Diện tích đất thu hồi thực tế khác trên giấy tờ, bồi thường như thế nào?
Khi đất bị Nhà nước thu hồi, tùy từng trường hợp mà người sử dụng đất sẽ được xem xét bồi thường diện tích đất thu hồi. Tuy nhiên, không phải lúc nào diện tích đất đo đạc được trên thực tế cũng giống với giấy tờ về quyền sử dụng đất. Vậy, với những trường hợp diện tích đất thực tế khác với diện tích đất trên giấy tờ thì việc bồi thường được xử lý như thế nào? Hiện nay, vấn đề bồi thường, hỗ trợ về đất khi Nhà nước thu hồi đất đối với trường hợp diện tích đo đạc thực tế khác với diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 12 Nghị định 47/2014/NĐ-CP như sau: Điều 12. Bồi thường, hỗ trợ về đất khi Nhà nước thu hồi đất đối với trường hợp diện tích đo đạc thực tế khác với diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất Trường hợp thu hồi đất mà diện tích đo đạc thực tế khác với diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau đây gọi là Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) thì được bồi thường theo quy định sau đây: 1. Nếu diện tích đo đạc thực tế nhỏ hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì bồi thường theo diện tích đo đạc thực tế. 2. Nếu diện tích đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất do việc đo đạc trước đây thiếu chính xác hoặc do khi kê khai đăng ký trước đây người sử dụng đất không kê khai hết diện tích nhưng toàn bộ ranh giới thửa đất đã được xác định là không thay đổi, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề, không do lấn, chiếm thì bồi thường theo diện tích đo đạc thực tế. 3. Nếu diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất, được Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp xã) nơi có đất xác nhận diện tích nhiều hơn là do khai hoang hoặc nhận chuyển quyền của người sử dụng đất trước đó, đất đã sử dụng ổn định và không có tranh chấp thì được bồi thường theo diện tích đo đạc thực tế. 4. Đối với phần diện tích đất nhiều hơn diện tích đất ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất mà diện tích đất nhiều hơn là do hành vi lấn, chiếm mà có thì không được bồi thường về đất. 5. Việc bồi thường về tài sản gắn liền với đất trong trường hợp đất thu hồi quy định tại Khoản 2 và Khoản 3 Điều này thực hiện theo quy định của Luật Đất đai và Nghị định này. Với quy định trên, chúng ta thấy rằng khi thu hồi đất mà diện tích thực tế khác so với diện tích được ghi nhận trong giấy tờ về quyền sử dụng đất thì tùy trường hợp sẽ có phương án bồi thường sẽ khác nhau: - Nếu diện tích đất nhiều hơn là do hành vi lấn, chiếm mà có thì không được bồi thường về đất. - Nếu diện tích đo đạc thực tế nhỏ hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì bồi thường theo diện tích đo đạc thực tế. - Nhà nước bồi thường theo diện tích đo đạc thực tế. Ngoài ra, tài sản gắn liền với đất trong trường hợp này sẽ được bồi thường đầy đủ, không phụ thuộc vào diện tích đất được bồi thường. Nếu diện tích đo đạc thực tế lớn hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất mà người sử dụng đât chứng minh được diện tích tăng lên: + Do việc đo đạc trước đây thiếu chính xác hoặc do khi kê khai đăng ký trước đây người sử dụng đất không kê khai hết diện tích nhưng toàn bộ ranh giới thửa đất đã được xác định là không thay đổi không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề, không do lấn, chiếm. + Diện tích đất nhiều hơn do khai hoang hoặc nhận chuyển quyền của người sử dụng đất trước đó, đất đã sử dụng ổn định, không có tranh chấp và được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận.
Bồi thường nhà đất khi nhà nước điều chỉnh quy hoạch xây dựng
Kính gửi Luật sư ! Xin Luật sư giải đáp giúp tình huống của tôi như sau : Năm 1999, hộ gia đình chúng tôi được nhà nước giao đất xây dựng nhà ở có thu tiền sử dụng đất, diện tích 106m2, Số tiền đã nộp vào ngân sách nhà nước là 26.196.131 đồng; đã được cấp GCN quyền sử dụng đất vào tháng 2/2001. Vị trí lô đất có lợi thế 2 mặt đường (mặt đường Lê Lợi đã có và mặt đường quy hoạch rộng 10,5m chưa có đường), gia đình tôi đã phải nộp tiền sử dụng đất tính hệ số 1,4 lần so với các lô đất cùng hướng có 1 mặt đường. Căn cứ giấy phép xây dựng, gia đình tôi đã làm nhà ở 2 tầng vào năm 2007 và sửa chữa, xây thêm mái nhà vào năm 2017. Nhà được bố trí phù hợp theo vị trí lô đất 2 mặt đường, đã mở cửa đi về phía đường quy hoạch 10,5m, tự san đất và làm các công trình để có đường đi vì thời điểm đó các lô đất nhà nước giao kể cả đường giao thông quy hoạch đang là hồ nuôi tôm, chưa san nền và chưa làm đường giao thông. Đến nay, tôi được biết UBND thành phố đã điều chỉnh xóa bỏ đường quy hoạch 10,5m và chuẩn bị triển khai giao đất xây dựng nhà ở trên phần đất mà trước đó đã quy hoạch đường giao thông. Việc điều chỉnh quy hoạch chi tiết, xóa bỏ đường giao thông 10,5m và khi hộ gia đình khác xây dựng nhà ở sẽ tác động rất lớn đến nhà ở hiện nay của gia đình tôi vì chúng tôi đã xây dựng nhà, mở cửa đi và hệ thống các công trình khác về phía đường quy hoạch; sẽ phá vỡ công năng ngôi nhà đang có cũng như phá vỡ các kế hoạch làm ăn, sinh sống lâu dài mà chúng tôi đã chú tâm lựa chọn ví trị đất 2 mặt đường Vậy tôi xin hỏi Luật sư là gia đình tôi có được bồi thường phần giá trị lợi thế 2 mặt đường nay chỉ còn một mặt? và kiến trúc nhà bị phá vỡ như vậy có được bồi thường hay không? chi phí tự bỏ ra để san nền làm đường có được nhà nước hỗ trợ hay không? Nếu có được bồi thường thì cơ sở nào để tính toán giá trị bồi thường? Rất mong được sự giải đáp sớm của Luật sư. Xin trân trọng cám ơn !
Hỏi về việc đền bù giải tỏa, thu hồi đất ở Thừa Thiên Huế
Chào luật sư Tôi có vấn đề như sau cần luật sư tư vấn: Gia đình tôi có một mảnh đất 401m2 bao gồm 100m2 đất ở và 301m2 đất trồng cây lâu năm ở Phú Lộc, Thừa Thiên Huế. Gia đình gồm có mẹ tôi, gia đình anh trai gồm 2 vợ chồng và 4 cháu nhỏ, tôi và chị gái (theo thời điểm có quyết định đền bù giải tỏa 2019). Năm 2019 chủ tịch UBND Huyện ra quyết định thu hồi 183m2 đất để làm đường phát triển kinh tế - xã hội (diện tích đo thực tế là 379m2) còn lại 196m2. Và chỉ giới + lộ giới của con đường đi qua nhà nên bắt buộc phải đập nhà. Việc đền bù bao gồm toàn bộ nhà, cây trồng và đất. Tuy nhiên gia đình tôi chỉ được đền bù bằng tiền mặt. Theo như tôi tìm hiểu thì theo Khoản 2 điều 79 Luật đất đai 2013 có quy định: Hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở phải di chuyển chỗ ở mà không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác thì được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất. Và Khoản 4 điều 9 Quyết định 46/2014/QĐ-UBND Quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế có quy định: Đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở thuộc trường hợp phải di chuyển chỗ ở nhưng không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất. Giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở; giá đất ở tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định. Gia đình tôi đã đề nghị được cấp 1 khu đất tái định cư (qua những buổi trao đổi đại diện UBND Huyện khẳng định quỹ đất tái định cư dự án vẫn còn) tuy nhiên không được chấp nhận và UBND huyện có quyết định cưỡng chế thu hồi đất. Vậy xin hỏi trường hợp gia đình tôi thì áp dụng điều khoản nào trong đền bù giải tỏa thu hồi đất. Và gia đình tôi yêu cầu khu đất tái định cư có phù hợp hay không. tôi xin cảm ơn
Tư vấn về giá bồi thường đất của nhà nước
Kính thưa luật sư! Hiện tại tôi có đất và nhà ở tại trung tâm thành phố. Đất có đầy đủ giấy tờ từ năm 1949. Hằng năm, tôi đã đóng đủ thuế 100% đất sử dụng và có biên lai thuế rõ ràng. Diện tích nhà khoảng 2.500m2. Giờ nhà nằm trong diện giải toả để trả lại cho nhà nước. Tôi xin hỏi các vấn đề như sau, kính mong quý luật sư giải đáp: 1. Diện tích nhà tôi như vậy, nhưng nhà nước chỉ bồi thường bằng cách bán lại 1 lô đất tái định cư 200m2 và tiền đền bù đất+tài sản trên đất. Thì theo luật có phải như vậy không? 2. Quyết định giải toả từ năm 2014 và nhà nước đã áp giá đền bù đất+tài sản trên đất. Nhà tôi đã làm đơn khiếu nại cho đến bây giờ. Vậy nhà nước vẫn áp dụng theo mức giá đó thì có đúng hay không? Kính mong các luật sư tư vấn giúp tôi. Xin trân trọng cảm ơn và kính chúc các luật sư sức khỏe!
Đất không có sổ đỏ có được Nhà nước bồi thường khi thu hồi?
Hiện nay, Nhà nước có thể tiến hành thu hồi đất đai xuất phát từ nhiều lý do khác nhau (thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng hay thu hồi đất do người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai,…). Khi nhắc đến vấn đề này, một thắc mắc thường được khá nhiều người quan tâm đó là đất không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (còn được mọi người gọi từ ngữ thông thường là “sổ đỏ”) có được bồi thường khi thu hồi hay không? Dựa trên quy định tại khoản 1 Điều 74 và Điều 75 Luật Đất đai 2013 thì để được bồi thường, hộ gia đình, cá nhân để cần đáp ứng đủ 2 điều kiện sau: - Điều kiện cần: Đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm. - Điều kiện đủ: Có Sổ đỏ hoặc có đủ điều kiện để được cấp Sổ mà chưa được cấp. Như vậy, trường hợp đất bị thu hồi không có sổ đỏ nhưng có đủ điều kiện để được cấp sổ mà chưa được cấp thì vẫn được bồi thường. Cụ thể, khi người sử dụng đất có đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ mà chưa được cấp thuộc 02 trường hợp sau thì sẽ được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất: >>>Trường hợp 1: Có giấy tờ về quyền sử dụng đất (Điều 100 Luật đất đai 2013) Những loại giấy tờ này được quy định tại điều 100 Luật đất đai 2013: – Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai. – Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993. – Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất. – Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 được UBND cấp xã xác nhận. – Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật. – Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất như: Bằng khoán điền thổ; Văn tự mua bán nhà ở, tặng cho nhà ở, đổi nhà ở; Bản án của cơ quan Tòa án của chế độ cũ đã có hiệu lực thi hành.… – Giấy tờ về quyền sử dụng đất theo Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai (sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP) gồm: + Sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18/12/1980. + Một trong các giấy tờ được lập trong quá trình thực hiện đăng ký ruộng đất theo Chỉ thị số 299-TTg. + Giấy tờ của nông trường, lâm trường quốc doanh về việc giao đất cho người lao động trong nông trường, lâm trường để làm nhà ở (nếu có). + Giấy tờ có nội dung về quyền sở hữu nhà ở, công trình; về việc xây dựng, sửa chữa nhà ở, công trình được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở, xây dựng chứng nhận hoặc cho phép. …. >>> Trường hợp 2: Không có giấy tờ về quyền sử dụng đất (Điều 101 Luật đất đai 2013) Ngay cả khi không có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng nếu thuộc một trong hai trường hợp sau vẫn được coi là đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ: - TH1: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày 1/7/2014 mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất. - TH2: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013 nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Và tại khoản 1 Điều 13 Nghị định 47/2014/NĐ-CP ghi nhận trường hợp không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất mà đủ điều kiện cấp Sổ đỏ khi Nhà nước thu hồi đất thì người sử dụng đất sẽ vẫn được bồi thường về đất. “Điều 13. Bồi thường về đất cho người đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất 1. Khi Nhà nước thu hồi đất mà người sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP mà đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 101 và Điều 102 của Luật Đất đai, các Điều 20, 22, 23, 25, 27 và 28 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì được bồi thường về đất.”
Diện tích đất thu hồi thực tế khác trên giấy tờ, bồi thường như thế nào?
Khi đất bị Nhà nước thu hồi, tùy từng trường hợp mà người sử dụng đất sẽ được xem xét bồi thường diện tích đất thu hồi. Tuy nhiên, không phải lúc nào diện tích đất đo đạc được trên thực tế cũng giống với giấy tờ về quyền sử dụng đất. Vậy, với những trường hợp diện tích đất thực tế khác với diện tích đất trên giấy tờ thì việc bồi thường được xử lý như thế nào? Hiện nay, vấn đề bồi thường, hỗ trợ về đất khi Nhà nước thu hồi đất đối với trường hợp diện tích đo đạc thực tế khác với diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 12 Nghị định 47/2014/NĐ-CP như sau: Điều 12. Bồi thường, hỗ trợ về đất khi Nhà nước thu hồi đất đối với trường hợp diện tích đo đạc thực tế khác với diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất Trường hợp thu hồi đất mà diện tích đo đạc thực tế khác với diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau đây gọi là Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) thì được bồi thường theo quy định sau đây: 1. Nếu diện tích đo đạc thực tế nhỏ hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì bồi thường theo diện tích đo đạc thực tế. 2. Nếu diện tích đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất do việc đo đạc trước đây thiếu chính xác hoặc do khi kê khai đăng ký trước đây người sử dụng đất không kê khai hết diện tích nhưng toàn bộ ranh giới thửa đất đã được xác định là không thay đổi, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề, không do lấn, chiếm thì bồi thường theo diện tích đo đạc thực tế. 3. Nếu diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất, được Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp xã) nơi có đất xác nhận diện tích nhiều hơn là do khai hoang hoặc nhận chuyển quyền của người sử dụng đất trước đó, đất đã sử dụng ổn định và không có tranh chấp thì được bồi thường theo diện tích đo đạc thực tế. 4. Đối với phần diện tích đất nhiều hơn diện tích đất ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất mà diện tích đất nhiều hơn là do hành vi lấn, chiếm mà có thì không được bồi thường về đất. 5. Việc bồi thường về tài sản gắn liền với đất trong trường hợp đất thu hồi quy định tại Khoản 2 và Khoản 3 Điều này thực hiện theo quy định của Luật Đất đai và Nghị định này. Với quy định trên, chúng ta thấy rằng khi thu hồi đất mà diện tích thực tế khác so với diện tích được ghi nhận trong giấy tờ về quyền sử dụng đất thì tùy trường hợp sẽ có phương án bồi thường sẽ khác nhau: - Nếu diện tích đất nhiều hơn là do hành vi lấn, chiếm mà có thì không được bồi thường về đất. - Nếu diện tích đo đạc thực tế nhỏ hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì bồi thường theo diện tích đo đạc thực tế. - Nhà nước bồi thường theo diện tích đo đạc thực tế. Ngoài ra, tài sản gắn liền với đất trong trường hợp này sẽ được bồi thường đầy đủ, không phụ thuộc vào diện tích đất được bồi thường. Nếu diện tích đo đạc thực tế lớn hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất mà người sử dụng đât chứng minh được diện tích tăng lên: + Do việc đo đạc trước đây thiếu chính xác hoặc do khi kê khai đăng ký trước đây người sử dụng đất không kê khai hết diện tích nhưng toàn bộ ranh giới thửa đất đã được xác định là không thay đổi không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề, không do lấn, chiếm. + Diện tích đất nhiều hơn do khai hoang hoặc nhận chuyển quyền của người sử dụng đất trước đó, đất đã sử dụng ổn định, không có tranh chấp và được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận.
Bồi thường nhà đất khi nhà nước điều chỉnh quy hoạch xây dựng
Kính gửi Luật sư ! Xin Luật sư giải đáp giúp tình huống của tôi như sau : Năm 1999, hộ gia đình chúng tôi được nhà nước giao đất xây dựng nhà ở có thu tiền sử dụng đất, diện tích 106m2, Số tiền đã nộp vào ngân sách nhà nước là 26.196.131 đồng; đã được cấp GCN quyền sử dụng đất vào tháng 2/2001. Vị trí lô đất có lợi thế 2 mặt đường (mặt đường Lê Lợi đã có và mặt đường quy hoạch rộng 10,5m chưa có đường), gia đình tôi đã phải nộp tiền sử dụng đất tính hệ số 1,4 lần so với các lô đất cùng hướng có 1 mặt đường. Căn cứ giấy phép xây dựng, gia đình tôi đã làm nhà ở 2 tầng vào năm 2007 và sửa chữa, xây thêm mái nhà vào năm 2017. Nhà được bố trí phù hợp theo vị trí lô đất 2 mặt đường, đã mở cửa đi về phía đường quy hoạch 10,5m, tự san đất và làm các công trình để có đường đi vì thời điểm đó các lô đất nhà nước giao kể cả đường giao thông quy hoạch đang là hồ nuôi tôm, chưa san nền và chưa làm đường giao thông. Đến nay, tôi được biết UBND thành phố đã điều chỉnh xóa bỏ đường quy hoạch 10,5m và chuẩn bị triển khai giao đất xây dựng nhà ở trên phần đất mà trước đó đã quy hoạch đường giao thông. Việc điều chỉnh quy hoạch chi tiết, xóa bỏ đường giao thông 10,5m và khi hộ gia đình khác xây dựng nhà ở sẽ tác động rất lớn đến nhà ở hiện nay của gia đình tôi vì chúng tôi đã xây dựng nhà, mở cửa đi và hệ thống các công trình khác về phía đường quy hoạch; sẽ phá vỡ công năng ngôi nhà đang có cũng như phá vỡ các kế hoạch làm ăn, sinh sống lâu dài mà chúng tôi đã chú tâm lựa chọn ví trị đất 2 mặt đường Vậy tôi xin hỏi Luật sư là gia đình tôi có được bồi thường phần giá trị lợi thế 2 mặt đường nay chỉ còn một mặt? và kiến trúc nhà bị phá vỡ như vậy có được bồi thường hay không? chi phí tự bỏ ra để san nền làm đường có được nhà nước hỗ trợ hay không? Nếu có được bồi thường thì cơ sở nào để tính toán giá trị bồi thường? Rất mong được sự giải đáp sớm của Luật sư. Xin trân trọng cám ơn !
