Quy định về công khai thông tin bất động sản theo Luật mới
Chào Luật sư, cho em hỏi là trong khoản 3 Điều 4 Nghị định 96/2024/NĐ-CP có quy định về công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh, tuy nhiên không đề cập rõ là công khai tại đâu. Vì vậy việc công khai này thì mình phải thực hiện như thế nào nhỉ?
Chủ đầu tư dự án bất động sản được chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản không?
Chủ đầu tư dự án bất động sản được chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản không? Dự án bất động sản chuyển nhượng phải đáp ứng các điều kiện gì? Hãy cùng tìm hiểu trong bài viết này. Chủ đầu tư dự án bất động sản được chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản không? Căn cứ theo Điều 39 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định về nguyên tắc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản như sau: - Chủ đầu tư dự án bất động sản được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án cho chủ đầu tư khác để tiếp tục đầu tư xây dựng, kinh doanh khi dự án đang trong thời hạn thực hiện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận. - Khi thực hiện việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải bảo đảm không thay đổi quy hoạch, mục tiêu của dự án; bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên có liên quan. - Sau khi đã hoàn thành việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, bên nhận chuyển nhượng kế thừa các quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư chuyển nhượng và là chủ đầu tư đối với dự án, phần dự án đã nhận chuyển nhượng. Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản không phải làm lại hồ sơ dự án, quy hoạch xây dựng và giấy phép xây dựng của dự án nếu không có thay đổi về nội dung của dự án; trường hợp có thay đổi thì chủ đầu tư nhận chuyển nhượng thực hiện điều chỉnh theo quy định của pháp luật. - Việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 40 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và tuân thủ quy định về hình thức, mục đích, thời hạn sử dụng đất, đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai. Như vậy, chủ đầu tư dự án bất động sản được chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản cho chủ đầu tư khác để tiếp tục đầu tư xây dựng, kinh doanh khi dự án đang trong thời hạn thực hiện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận. Dự án bất động sản chuyển nhượng phải đáp ứng các điều kiện gì? Căn cứ theo khoản 1 Điều 40 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thì dự án bất động sản chuyển nhượng phải có các điều kiện sau đây: - Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận đầu tư; đã được lựa chọn hoặc công nhận chủ đầu tư đối với trường hợp dự án phải thực hiện thủ tục công nhận chủ đầu tư; Dự án đã có quy hoạch chi tiết được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật về quy hoạch đô thị; - Dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành việc bồi thường, hỗ trợ tái định cư. Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ, thiết kế, quy hoạch chi tiết được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng, pháp luật về quy hoạch đô thị và nội dung của dự án đã được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng; - Quyền sử dụng đất của dự án, phần dự án chuyển nhượng không thuộc trường hợp đang có tranh chấp đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý, giải quyết hoặc có tranh chấp nhưng đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật; không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch; không thuộc trường hợp đang trong thời gian bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch theo quy định của pháp luật; - Dự án không bị đình chỉ, chấm dứt hoạt động hoặc không có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp dự án hoặc phần dự án chuyển nhượng bị xử phạt vi phạm hành chính thì chủ đầu tư phải chấp hành xong quyết định xử phạt vi phạm hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xử lý vi phạm hành chính; - Trường hợp dự án đang thế chấp để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật thì phải thực hiện giải chấp; - Dự án còn trong thời hạn thực hiện; - Đối với dự án bất động sản chuyển nhượng một phần dự án còn phải bảo đảm các hạng mục công trình xây dựng hoặc mục đích sử dụng, kinh doanh của các công trình xây dựng của phần dự án chuyển nhượng có thể độc lập được với phần dự án khác trong dự án bất động sản. Tóm lại: Chủ đầu tư dự án bất động sản được chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản cho chủ đầu tư khác. Đồng thời, dự án bất động sản chuyển nhượng phải đáp ứng các điều kiện nêu trên.
Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản gồm các thành phần nào?
Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản gồm các thành phần nào? Xây dựng, quản lý, vận hành hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản như thế nào? Hãy cùng tìm hiểu trong bài viết này. Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản gồm các thành phần nào? Căn cứ theo Điều 71 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định về hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản như sau: (1) Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản được xây dựng tập trung, thống nhất trên toàn quốc; bảo đảm kết nối, chia sẻ dữ liệu với cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu của các Bộ, ngành, địa phương, cơ quan có liên quan để cập nhật, chia sẻ, khai thác thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản, xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia tạo nền tảng phát triển Chính phủ điện tử. (2) Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản gồm các thành phần sau đây: - Hạ tầng kỹ thuật công nghệ thông tin; - Phần mềm phục vụ quản lý, vận hành, khai thác thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản; - Cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản. Như vậy, hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản gồm: - Hạ tầng kỹ thuật công nghệ thông tin; - Phần mềm phục vụ quản lý, vận hành, khai thác thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản; - Cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản. Xây dựng, quản lý, vận hành hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản như thế nào? Căn cứ theo Điều 74 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định về xây dựng, quản lý, vận hành hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản như sau: (1) Thông tin trong cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản có giá trị pháp lý như văn bản giấy khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác thực điện tử. (2) Các Bộ, cơ quan ngang Bộ, ngành, địa phương, cơ quan, tổ chức có liên quan thực hiện kết nối liên thông cơ sở dữ liệu chuyên ngành bao gồm: cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu về công chứng và cơ sở dữ liệu khác có liên quan để cập nhật, chia sẻ, khai thác, sử dụng thông tin với cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản. Việc kết nối liên thông phải bảo đảm hiệu quả, an toàn, phù hợp với chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan. (3) Bộ Xây dựng có trách nhiệm sau đây: - Tổ chức xây dựng, quản lý, vận hành hệ thống hạ tầng kỹ thuật công nghệ thông tin và phần mềm phục vụ quản lý, vận hành, khai thác thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản; - Xây dựng, cập nhật, quản lý, khai thác cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản trên phạm vi cả nước; - Kết nối, chia sẻ thông tin từ cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản với các hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu các Bộ, cơ quan ngang Bộ, địa phương và cung cấp thông tin cho các tổ chức, cá nhân; - Công bố công khai thông tin về nhà ở, thị trường bất động sản trên phạm vi cả nước thuộc hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản. (4) Các Bộ, cơ quan ngang Bộ, ngành, cơ quan có liên quan có trách nhiệm kết nối, chia sẻ số liệu, kết quả điều tra cơ bản và các thông tin có liên quan đến lĩnh vực nhà ở và thị trường bất động sản cho Bộ Xây dựng để cập nhật, bổ sung vào cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản bao gồm: - Thông tin, dữ liệu về vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản; - Thông tin, dữ liệu về dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản; - Thông tin, dữ liệu về phát hành trái phiếu doanh nghiệp liên quan đến lĩnh vực kinh doanh bất động sản; - Thông tin, dữ liệu về thuế đối với hoạt động kinh doanh bất động sản; - Thông tin, dữ liệu về đất đai đối với việc cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai; - Thông tin, dữ liệu về số lượng giao dịch, giá trị giao dịch bất động sản được thực hiện công chứng, chứng thực; Thông tin, dữ liệu từ các chương trình điều tra, thống kê cấp quốc gia về nhà ở. (5) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm sau đây: - Tổ chức xây dựng, cập nhật, quản lý, khai thác cơ sở dữ liệu về hà ở và thị trường bất động sản trong phạm vi của địa phương; - Công bố công khai và chịu trách nhiệm về thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản trên phạm vi của địa phương thuộc hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản; - Kết nối, chia sẻ, cung cấp thông tin, dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản trong phạm vi của địa phương cho các cơ quan, tổ chức. (6) Các tổ chức, cá nhân có liên quan có trách nhiệm cung cấp đầy đủ, chính xác, đúng thời hạn các thông tin, số liệu về nhà ở và thị trường bất động sản theo quy định. Tóm lại: Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản gồm: - Hạ tầng kỹ thuật công nghệ thông tin; - Phần mềm phục vụ quản lý, vận hành, khai thác thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản; - Cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản. Đồng thời, việc xây dựng, quản lý, vận hành hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản được thực hiện theo quy định trên.
Chủ đầu tư còn nợ tiền sử dụng đất có được bán đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS không?
Chủ đầu tư còn nợ tiền sử dụng đất có được bán đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản (BĐS) không? Cùng tìm hiểu qua bài viết dưới đây nhé! (1) Chủ đầu tư còn nợ tiền sử dụng đất thì có được bán đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS không? Liên quan đến vấn đề này, Điều 32 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định như sau: “Điều 32. Yêu cầu đối với bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở 1. Phải là chủ đầu tư dự án bất động sản. 2. Bảo đảm điều kiện quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều 9 và khoản 2 Điều 31 của Luật này. 3. Đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật đối với phần diện tích đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản đưa vào kinh doanh. 4. Trường hợp bị xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đầu tư, xây dựng, đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, thuế liên quan đến đất đã có hạ tầng kỹ thuật đưa vào kinh doanh quyền sử dụng đất thì phải thực hiện xong các quyết định xử phạt vi phạm hành chính trước khi ký kết các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.” Bên cạnh đó, Điều 38 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định, bên chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS cho tổ chức cũng phải đáp ứng các yêu cầu quy định tại Điều 32 của Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Như vậy, chiếu theo quy định trên, chủ đầu tư khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở lẫn tổ chức thì đều phải đáp ứng được yêu cầu đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước. Do đó, chủ đầu tư còn nợ tiền sử dụng đất sẽ không đủ điều kiện được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS cho cá nhân tự xây dựng nhà ở lẫn tổ chức, cho tới khi chủ đầu tư hoàn thành xong các nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước và đáp ứng được tất cả các yêu cầu còn lại. (2) Kinh doanh QSDĐ đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS phải đáp ứng những yêu cầu nào? Theo quy định tại Điều 29 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, dự án BĐS khi có quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật được đưa vào kinh doanh phải đáp ứng các yêu cầu sau đây: - Các yêu cầu quy định tại Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 - Đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết được phê duyệt, tiến độ dự án được chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xây dựng, pháp luật về quy hoạch đô thị, pháp luật về đầu tư; - Bảo đảm cung cấp các dịch vụ cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải, xử lý nước thải; bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; - Việc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật phải phù hợp với mục tiêu đầu tư, nội dung của dự án đầu tư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận. Ngoài ra, việc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS còn phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 31 và Điều 35 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, cùng với đó là phải tuân thủ các quy định về hình thức, mục đích, thời hạn sử dụng đất, đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai. (3) Có bao nhiêu hình thức kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS? Theo quy định tại khoản 1 Điều 28 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, chủ đầu tư thực hiện kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS theo các hình thức sau đây: - Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS cho cá nhân tự xây dựng nhà ở là hình thức phân lô bán nền để cá nhân tự xây dựng nhà ở; - Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS cho tổ chức để đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng; - Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS để tổ chức, cá nhân sử dụng theo đúng mục đích sử dụng đất và nội dung dự án đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận. Như vậy, pháp luật cho phép chủ đầu tư có quyền thực hiện kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS thông qua các hình thức chuyển nhượng hoặc cho thuê. Các hình thức kinh doanh quyền sử dụng đất được quy định rõ ràng nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên liên quan. Tuy nhiên, mặc dù chủ đầu tư có quyền thực hiện các giao dịch liên quan đến đất đã có hạ tầng kỹ thuật, nhưng người mua cần phải cân nhắc kỹ lưỡng về tình trạng nợ tiền sử dụng đất của chủ đầu tư để đảm bảo tính hợp pháp và bền vững cho các hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực BĐS.
Thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản năm 2024
Trình tự, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản được quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ ngày 01 tháng 08 năm 2024. 1. Nguyên tắc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản Nguyên tắc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản được quy định tại Điều 39 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, cụ thể như sau: - Chủ đầu tư dự án bất động sản được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án cho chủ đầu tư khác để tiếp tục đầu tư xây dựng, kinh doanh khi dự án đang trong thời hạn thực hiện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận. - Khi thực hiện việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải bảo đảm không thay đổi quy hoạch, mục tiêu của dự án; bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên có liên quan. - Sau khi đã hoàn thành việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, bên nhận chuyển nhượng kế thừa các quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư chuyển nhượng và là chủ đầu tư đối với dự án, phần dự án đã nhận chuyển nhượng. Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản không phải làm lại hồ sơ dự án, quy hoạch xây dựng và giấy phép xây dựng của dự án nếu không có thay đổi về nội dung của dự án; trường hợp có thay đổi thì chủ đầu tư nhận chuyển nhượng thực hiện điều chỉnh theo quy định của pháp luật. - Việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 40 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và tuân thủ quy định về hình thức, mục đích, thời hạn sử dụng đất, đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai. 2. Thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản năm 2024 Theo quy định tại Điều 42 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản được quy định như sau: (1) Thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản thuộc thẩm quyền quyết định cho phép chuyển nhượng của Thủ tướng Chính phủ quy định tại khoản 2 Điều 41 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 như sau: - Chủ đầu tư dự án gửi hồ sơ đề nghị cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đến Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án hoặc cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền; - Trong thời hạn 45 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm lấy ý kiến của Bộ Xây dựng và các Bộ, ngành, cơ quan có liên quan, tổ chức thẩm định và trình Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định cho phép chuyển nhượng; trường hợp dự án bất động sản không đủ điều kiện chuyển nhượng thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ phải có văn bản thông báo rõ lý do cho chủ đầu tư dự án; - Sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng của Thủ tướng Chính phủ, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng dự án phải ký kết hợp đồng chuyển nhượng và bàn giao dự án. (2) Thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản thuộc thẩm quyền quyết định cho phép chuyển nhượng của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại khoản 2 Điều 41 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 như sau: - Chủ đầu tư gửi hồ sơ đề nghị cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đến Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án hoặc cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền; - Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm lấy ý kiến của các cơ quan có liên quan, tổ chức thẩm định và ban hành quyết định cho phép chuyển nhượng; trường hợp dự án, phần dự án bất động sản không đủ điều kiện chuyển nhượng thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ phải có văn bản thông báo rõ lý do cho chủ đầu tư dự án; - Sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng dự án phải ký kết hợp đồng chuyển nhượng và bàn giao dự án. (3) Trường hợp bên nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án quy định tại khoản 2 Điều 41 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài quy định tại khoản 4 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và các bên đã ký hợp đồng chuyển nhượng thì việc thực hiện thủ tục về đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai. (4) Chính phủ quy định chi tiết Điều này. Tóm lại, chủ đầu tư dự án bất động sản thực hiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án cho chủ đầu tư khác để tiếp tục đầu tư xây dựng, kinh doanh (khi dự án đang trong thời hạn thực hiện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận) theo trình tự, thủ tục như trên.
Mức vốn điều lệ bao nhiêu mới phải bố trí cá nhân có chứng chỉ môi giới bất động sản?
Có thể thấy tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp. Tuy nhiên, đối với doanh nghiệp môi giới kinh doanh trong lĩnh vực này thì liệu căn cứ vào mức vốn điều lệ bao nhiêu mới phải bố trí cá nhân có chứng chỉ môi giới bất động sản Doanh nghiệp có mức vốn điều lệ bao nhiêu mới phải bố trí cá nhân có chứng chỉ môi giới bất động sản? Căn cứ Điểm c Khoản 1 Điều 61 Luật kinh doanh bất động sản 2023 quy định về Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản như sau: 1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định tại khoản 5 Điều 9 của Luật này và phải đáp ứng các điều kiện sau đây: - Phải có quy chế hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản; - Phải có cơ sở vật chất, kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động theo quy định của Chính phủ; - Có tối thiểu 01 cá nhân có chứng chỉ môi giới bất động sản; d) Trước khi hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản gửi thông tin về doanh nghiệp đến cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh nơi thành lập doanh nghiệp để được đăng tải trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản theo quy định của Luật này. 2. Cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau đây: - Có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; - Phải hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Do đó, đối chiếu quy định trên thì Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản và phải Có tối thiểu 01 cá nhân có chứng chỉ môi giới bất động sản không phân biệt là mức vốn điều lệ bao nhiêu. Nghĩa vụ của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản hiện hành? Căn cứ Điều 65 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định về Nghĩa vụ của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản như sau: 1. Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản có các nghĩa vụ sau đây: - Cung cấp đầy đủ, trung thực hồ sơ, thông tin về bất động sản do mình môi giới và chịu trách nhiệm về hồ sơ, thông tin do mình cung cấp; - Tổ chức đào tạo, bồi dưỡng nâng cao kiến thức hành nghề môi giới bất động sản cho nhân viên môi giới bất động sản làm việc trong doanh nghiệp hằng năm; - Thực hiện nghĩa vụ thuế đối với Nhà nước; - Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra; - Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật và chịu sự kiểm tra, thanh tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; - Nghĩa vụ khác theo hợp đồng. 2. Cá nhân hành nghề môi giới bất động sản có các nghĩa vụ sau đây: - Nghĩa vụ quy định tại các điểm a, c và d khoản 1 Điều 65 Luật kinh doanh bất động sản 2023 - Thực hiện quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản nơi cá nhân làm việc; - Tham gia đào tạo, bồi dưỡng nâng cao kiến thức hành nghề môi giới bất động sản hằng năm. Trên đây là quy định về Nghĩa vụ của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản hiện hành
Nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023
Nhà ở, công trình xây dựng có sẵn là nhà ở, công trình xây dựng đã hoàn thành việc xây dựng và đã được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng. 1. Nhà ở, công trình xây dựng có sẵn được đưa vào kinh doanh Theo Điều 12 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định về nhà ở, công trình xây dựng có sẵn được đưa vào kinh doanh như sau: - Các loại nhà ở có sẵn, trừ các loại nhà ở thuộc tài sản công theo quy định của Luật Nhà ở 2023. - Các loại công trình xây dựng có sẵn quy định tại khoản 2 Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. - Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có sẵn quy định tại khoản 3 Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. 2. Nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn Nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn được quy định tại Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, cụ thể như sau: - Việc mua bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất, trừ trường hợp Luật Đất đai, Luật Nhà ở có quy định khác. Các chủ sở hữu đối với các căn hộ chung cư, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, công trình xây dựng có nhiều chủ sở hữu có quyền sử dụng đất theo hình thức sử dụng chung. - Bên mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 được Nhà nước cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đã mua, thuê mua. Trình tự, thủ tục, cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai. - Việc bán, cho thuê mua nhà ở phải tuân thủ quy định về thời hạn sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở. Việc bán, cho thuê mua công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng phải tuân thủ quy định về thời hạn sử dụng công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng. - Việc bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng phải tuân thủ quy định về hình thức, mục đích, thời hạn sử dụng đất và đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai. - Bên mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng được xác lập quyền sở hữu đối với nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đã mua, thuê mua. Thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đối với bên mua, thuê mua là kể từ thời điểm bên mua, thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. - Việc mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng phải kèm theo hồ sơ về nhà ở, công trình xây dựng đáp ứng điều kiện theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Việc mua bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng phải phân định rõ diện tích, trang thiết bị sở hữu, sử dụng chung và diện tích, trang thiết bị sở hữu, sử dụng riêng của các chủ sở hữu. Tóm lại, nhà ở, công trình xây dựng có sẵn khi được đưa vào kinh doanh phải tuân thủ 06 nguyên tắc theo quy định của pháp luật.
Doanh nghiệp môi giới bất động sản có quyền thu phí khách hàng theo giá thỏa thuận hay giá nhà nước?
Có thể nói Doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản có nghĩa vụ thực hiện đúng hợp đồng đã ký với khách hàng; cung cấp hồ sơ, thông tin về bất động sản do mình môi giới. Tuy nhiên, đối với doanh nghiệp môi giới bất động sản có quyền thu phí khách hàng theo giá thỏa thuận hay giá nhà nước? Doanh nghiệp kinh doanh môi giới bất động sản có quyền thu phí khách hàng theo giá thỏa thuận hay giá nhà nước? Căn cứ Điểm c Khoản 1 Điều 64 Luật kinh doanh bất động sản 2023 quy định Quyền của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản 1. Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản có các quyền sau đây: - Thực hiện môi giới bất động sản theo quy định của Luật này; - Yêu cầu các tổ chức, cá nhân có liên quan cung cấp hồ sơ, thông tin bất động sản thực hiện giao dịch; - Thu phí dịch vụ của khách hàng theo thỏa thuận của các bên; - Từ chối môi giới bất động sản không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh; - Yêu cầu các tổ chức, cá nhân có liên quan bồi thường thiệt hại do lỗi của họ gây ra; - Quyền khác theo hợp đồng. 2. Cá nhân hành nghề môi giới bất động sản có các quyền sau đây: - Quyền quy định tại các điểm a, b, d và đ khoản 1 Điều này; - Hưởng thù lao, hoa hồng môi giới bất động sản theo quy định tại Điều 63 của Luật này. Do đó, Doanh nghiệp kinh doanh môi giới bất động sản có quyền thu phí khách hàng theo giá thỏa thuận chứ không theo giá nhà nước. Nghĩa vụ của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản hiện nay? Căn cứ Điều 65 Luật kinh doanh bất động sản 2023 quy định về Nghĩa vụ của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản như sau: 1. Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản có các nghĩa vụ sau đây: - Cung cấp đầy đủ, trung thực hồ sơ, thông tin về bất động sản do mình môi giới và chịu trách nhiệm về hồ sơ, thông tin do mình cung cấp; - Tổ chức đào tạo, bồi dưỡng nâng cao kiến thức hành nghề môi giới bất động sản cho nhân viên môi giới bất động sản làm việc trong doanh nghiệp hằng năm; - Thực hiện nghĩa vụ thuế đối với Nhà nước; - Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra; - Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật và chịu sự kiểm tra, thanh tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; - Nghĩa vụ khác theo hợp đồng. 2. Cá nhân hành nghề môi giới bất động sản có các nghĩa vụ sau đây: - Nghĩa vụ quy định tại các điểm a, c và d khoản 1 Điều này; - Thực hiện quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản nơi cá nhân làm việc; - Tham gia đào tạo, bồi dưỡng nâng cao kiến thức hành nghề môi giới bất động sản hằng năm. Trên đây là quy định về nghĩa vụ của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản
Nội dung chính của hợp đồng trong kinh doanh bất động sản từ 01/8/2024
Hợp đồng kinh doanh bất động sản là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản với tổ chức, cá nhân khác để thực hiện các hoạt động kinh doanh bất động sản. Và hiện nay nội dung chính của hợp đồng trong kinh doanh bất động sản được quy định tại Điều 46 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ 01/8/2024 bao gồm: Đối với hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng - Tên, địa chỉ của các bên; - Các thông tin về bất động sản; - Giá bán, cho thuê, cho thuê mua; - Phương thức và thời hạn thanh toán; - Bảo lãnh của ngân hàng bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với trường hợp bán nhà ở hình thành trong tương lai; - Thời hạn giao, nhận bất động sản và hồ sơ kèm theo; - Bảo hành; - Quyền, nghĩa vụ của các bên; - Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng; - Phạt vi phạm hợp đồng; - Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và biện pháp xử lý; - Phương thức giải quyết tranh chấp; - Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng. Đối với hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản - Tên, địa chỉ của các bên; - Các thông tin về loại đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng thửa đất, tài sản gắn liền với đất (nếu có); - Thời hạn sử dụng đất; giá chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, bao gồm tài sản gắn liền với đất (nếu có); - Phương thức và thời hạn thanh toán; - Thời hạn bàn giao đất và hồ sơ kèm theo; - Quyền, nghĩa vụ của các bên; - Quyền của bên thứ ba đối với thửa đất (nếu có); - Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng; - Phạt vi phạm hợp đồng; - Giải quyết hậu quả khi hợp đồng hết hạn đối với trường hợp cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; - Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và biện pháp xử lý; - Phương thức giải quyết tranh chấp; - Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng. Đối với hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản - Tên, địa chỉ của các bên; - Thông tin cơ bản của dự án đã được phê duyệt; - Thông tin chi tiết về toàn bộ dự án hoặc phần dự án chuyển nhượng; - Giá chuyển nhượng; - Phương thức và thời hạn thanh toán; - Thời hạn bàn giao toàn bộ hoặc một phần dự án và hồ sơ kèm theo; - Quyền, nghĩa vụ của các bên; - Trách nhiệm của các bên trong việc thực hiện các thủ tục hành chính liên quan đến quyền sử dụng đất; - Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng; - Phạt vi phạm hợp đồng; - Các trường hợp chấm dứt hợp đồng và biện pháp xử lý; - Phương thức giải quyết tranh chấp; - Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng. Đối với hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản - Tên, địa chỉ của các bên; - Đối tượng và nội dung dịch vụ; - Yêu cầu và kết quả dịch vụ; - Thời hạn thực hiện dịch vụ; - Phí dịch vụ, thù lao, hoa hồng dịch vụ; - Phương thức và thời hạn thanh toán; - Quyền, nghĩa vụ của các bên; - Phương thức giải quyết tranh chấp; - Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng. =>> Theo đó hiện nay nội dung chính của các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản phải bao gồm những nội dung nêu trên.
Quy định về việc đề xuất các biện pháp điều tiết thị trường bất động sản
Điều tiết thị trường bất động sản là quá trình Nhà nước can thiệp và tác động vào hoạt động của thị trường bất động sản nhằm bảo đảm thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, an toàn, bền vững. Hiện nay việc đề xuất các biện pháp điều tiết thị trường bất động sản được thực hiện theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Nghị định 96/2024/NĐ-CP hướng dẫn Luật Kinh doanh bất động sản, cụ thể: Đánh giá tình hình thị trường bất động sản Căn cứ Điều 34 Nghị định 96/2024/NĐ-CP thì việc đánh giá tình hình thị trường bất động sản để làm cơ sở đề xuất điều tiết thị trường bất động sản như sau: - Bộ Xây dựng thực hiện theo chỉ đạo của Chính phủ hoặc căn cứ vào chỉ số giá, chỉ số lượng giao dịch bất động sản và các chỉ số, số liệu thống kê về kinh tế - xã hội thuộc các ngành, lĩnh vực khác liên quan đến thị trường bất động sản để đánh giá tình hình thị trường bất động sản và đề xuất thực hiện điều tiết thị trường bất động sản. - Việc nghiên cứu, tổng hợp báo cáo đánh giá tình hình và đề xuất các biện pháp điều tiết thị trường bất động sản được thực hiện khi chỉ số giá giao dịch bất động sản có sự biến động tăng hoặc giảm trên 20% trong 03 tháng; hoặc thị trường bất động sản có các biến động khác ảnh hưởng đến ổn định kinh tế - xã hội. Đề xuất các biện pháp điều tiết thị trường bất động sản Căn cứ theo đánh giá tình hình thị trường bất động sản nêu trên trong thời hạn 15 ngày, Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với các Bộ, cơ quan ngang Bộ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để tổng hợp báo cáo đánh giá tình hình và đề xuất các biện pháp điều tiết thị trường bất động sản để trình Chính phủ xem xét, quyết định bao gồm các nội dung tại Điều 35 Nghị định 96/2024/NĐ-CP gồm: - Bộ Xây dựng đề xuất các biện pháp điều tiết thị trường bất động sản liên quan đến chính sách pháp luật về quy hoạch đô thị, xây dựng, nhà ở, kinh doanh bất động sản; về chương trình, kế hoạch phát triển đô thị, nhà ở, bất động sản; về cơ cấu sản phẩm bất động sản. - Bộ Kế hoạch và Đầu tư đề xuất các biện pháp điều tiết thị trường bất động sản liên quan đến chính sách pháp luật về đầu tư, đấu thầu. - Bộ Tài nguyên và Môi trường đề xuất các biện pháp điều tiết thị trường bất động sản liên quan đến chính sách pháp luật về đất đai. - Bộ Tài chính đề xuất các biện pháp điều tiết thị trường bất động sản liên quan đến chính sách pháp luật về thuế, tài chính, Chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp. - Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đề xuất các biện pháp điều tiết thị trường bất động sản liên quan đến chính sách pháp luật về tín dụng. - Ủy ban nhân dân cấp tỉnh rà soát việc triển khai thực hiện các dự án bất động sản của các địa phương, doanh nghiệp và đề xuất các biện pháp điều tiết thị trường bất động sản trên địa bàn. Và Bộ Xây dựng tổng hợp báo cáo đánh giá tình hình, đề xuất các biện pháp điều tiết thị trường bất động sản trình Chính phủ xem xét, quyết định. rường hợp các biện pháp điều tiết thị trường bất động sản vượt thẩm quyền Chính phủ, Bộ Xây dựng báo cáo Chính phủ trình Quốc hội, Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét, quyết định. Các biện pháp thực hiện điều tiết thị trường bất động sản Căn cứ theo Điều 78 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định các biện pháp thực hiện điều tiết thị trường bất động sản bao gồm: - Điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, chương trình, kế hoạch phát triển đô thị, nhà ở để thực hiện dự án bất động sản. - Điều chỉnh nguồn cung, cơ cấu thị trường bất động sản thông qua điều chỉnh mục tiêu, quy mô, tiến độ, cơ cấu sản phẩm của các dự án bất động sản. - Gia hạn nộp thuế cho các đối tượng hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản có khó khăn đặc biệt trong từng thời kỳ. - Hỗ trợ cho vay lãi suất ưu đãi đối với khách hàng, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đối với các loại hình bất động sản cần hỗ trợ, ưu tiên phát triển. - Điều hành chính sách tài chính, tín dụng đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản phù hợp tình hình thị trường trong từng thời kỳ. - Thực hiện điều hành chính sách khác để điều tiết thị trường bất động sản trong từng thời kỳ. =>> Theo đó hiện nay việc đề xuất các biện pháp điều tiết thị trường bất động sản được thực hiện theo các quy định nêu trên.
Các khoản thu nhập được miễn thuế thu nhập cá nhân hiện nay
Hiện nay có các khoản thu nhập nào sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân? Hồ sơ miễn thuế thu nhập cá nhân bao gồm những gì? Các khoản thu nhập được miễn thuế thu nhập cá nhân hiện nay Theo Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 được sửa đổi bổ sung bởi Luật thuế thu nhập cá nhân sửa đổi 2012 và Luật sửa đổi các Luật về thuế 2014, các khoản thu nhập miễn thuế thu nhập cá nhân hiện nay bao gồm: (1) Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau. (2) Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất. (3) Thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất của cá nhân được Nhà nước giao đất. (4) Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau. (5) Thu nhập của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, nuôi trồng, đánh bắt thuỷ sản chưa qua chế biến thành các sản phẩm khác hoặc chỉ qua sơ chế thông thường. (6) Thu nhập từ chuyển đổi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao để sản xuất. (7) Thu nhập từ lãi tiền gửi tại tổ chức tín dụng, lãi từ hợp đồng bảo hiểm nhân thọ. (8) Thu nhập từ kiều hối. (9) Phần tiền lương làm việc ban đêm, làm thêm giờ được trả cao hơn so với tiền lương làm việc ban ngày, làm trong giờ theo quy định của pháp luật. (10) Tiền lương hưu do Quỹ bảo hiểm xã hội chi trả; tiền lương hưu do quỹ hưu trí tự nguyện chi trả hàng tháng. (11) Thu nhập từ học bổng, bao gồm: - Học bổng nhận được từ ngân sách nhà nước; - Học bổng nhận được từ tổ chức trong nước và ngoài nước theo chương trình hỗ trợ khuyến học của tổ chức đó. (12) Thu nhập từ bồi thường hợp đồng bảo hiểm nhân thọ, phi nhân thọ, tiền bồi thường tai nạn lao động, khoản bồi thường nhà nước và các khoản bồi thường khác theo quy định của pháp luật. (13) Thu nhập nhận được từ quỹ từ thiện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép thành lập hoặc công nhận, hoạt động vì mục đích từ thiện, nhân đạo, không nhằm mục đích lợi nhuận. (14) Thu nhập nhận được từ nguồn viện trợ nước ngoài vì mục đích từ thiện, nhân đạo dưới hình thức chính phủ và phi chính phủ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. (15) Thu nhập từ tiền lương, tiền công của thuyền viên là người Việt Nam làm việc cho các hãng tàu nước ngoài hoặc các hãng tàu Việt Nam vận tải quốc tế. (16) Thu nhập của cá nhân là chủ tàu, cá nhân có quyền sử dụng tàu và cá nhân làm việc trên tàu từ hoạt động cung cấp hàng hóa, dịch vụ trực tiếp phục vụ hoạt động khai thác, đánh bắt thủy sản xa bờ. Như vậy, hiện nay có 16 khoản thu nhập mà nếu cá nhân có phát sinh thì sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân. Hồ sơ miễn thuế thu nhập cá nhân hiện nay bao gồm những gì? Theo điểm a khoản 1 Điều 52 Thông tư 80/2021/TT-BTC quy định đối với các khoản thu nhập miễn thuế (1), (2), (3), (4) thì cơ quan thuế thông báo, quyết định miễn thuế. Khi rơi vào các trường hợp miễn thuế này thì sẽ cần chuẩn bị hồ sơ theo quy định để được miễn thuế. Theo đó, tại Điều 53 Thông tư 80/2021/TT-BTC được sửa đổi bởi Thông tư 43/2023/TT-BTC thì hồ sơ miễn thuế thu nhập cá nhân đối với các trường hợp (1), (2), (3), (4) bao gồm: Hồ sơ miễn thuế thu nhập cá nhân đối với trường hợp chuyển nhượng, thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; giữa cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; giữa mẹ chồng, cha chồng với con dâu; giữa bố vợ, mẹ vợ với con rể; giữa ông nội, bà nội với cháu nội; giữa ông bà ngoại với cháu ngoại; giữa anh chị em ruột với nhau. - Tờ khai thuế thu nhập cá nhân mẫu số 03/BĐS-TNCN https://cdn.thuvienphapluat.vn/uploads/danluatfile/2024/8/12/TK-03-BDS-TNCN.doc ban hành kèm theo phụ lục II Thông tư 80/2021/TT-BTC. - Cơ quan thuế có trách nhiệm khai thác thông tin trong Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư theo quy định để giải quyết thủ tục miễn thuế cho người nộp thuế. Trường hợp không thể khai thác thông tin về cơ trú của công dân trong Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư thì người nộp thuế cung cấp các giấy tờ liên quan đến việc xác định đối tượng được miễn thuế theo từng trường hợp, cụ thể như sau: + Đối với bất động sản chuyển nhượng, thừa kế, quà tặng giữa vợ với chồng cần một trong các giấy tờ sau: Xác nhận thông tin về cư trú hoặc Thông báo số định danh cá nhân và thông tin công dân trong Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư hoặc bản sao Giấy chứng nhận kết hôn hoặc Quyết định của Tòa án xử ly hôn, tái hôn (đối với trường hợp chia nhà do ly hôn; hợp nhất quyền sở hữu do tái hôn). + Đối với bất động sản chuyển nhượng, thừa kế, quà tặng giữa cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ cần có một trong các giấy tờ sau: Xác nhận thông tin về cư trú hoặc Thông báo số định danh cá nhân và thông tin công dân trong Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư hoặc bản sao Giấy khai sinh. Trường hợp con ngoài giá thú thì phải có bản sao Quyết định công nhận việc nhận cha, mẹ, con của cơ quan có thẩm quyền. + Đối với bất động sản chuyển nhượng, thừa kế, quà tặng giữa cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi cần có một trong các giấy tờ sau: Xác nhận thông tin về cư trú hoặc Thông báo số định danh cá nhân và thông tin công dân trong Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư hoặc bản sao Quyết định công nhận việc nuôi con nuôi của cơ quan có thẩm quyền. + Đối với bất động sản chuyển nhượng, thừa kế, quà tặng giữa ông nội, bà nội với cháu nội cần có giấy tờ sau: Bản sao Giấy khai sinh của cháu nội và bản sao Giấy khai sinh của bố cháu nội; hoặc Xác nhận thông tin về cư trú hoặc Thông báo số định danh cá nhân và thông tin công dân trong Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư có thể hiện mối quan hệ giữa ông nội, bà nội với cháu nội; hoặc các giấy tờ khác có xác nhận của cơ quan cấp có thẩm quyền về mối quan hệ giữa ông, bà nội và cháu nội. + Đối với bất động sản chuyển nhượng, thừa kế, quà tặng giữa ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại cần có giấy tờ sau: Bản sao Giấy khai sinh của cháu ngoại và bản sao Giấy khai sinh của mẹ cháu ngoại; hoặc Xác nhận thông tin về cư trú hoặc Thông báo số định danh cá nhân và thông tin công dân trong Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư có thể hiện mối quan hệ giữa ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; hoặc các giấy tờ khác có xác nhận của cơ quan cấp có thẩm quyền chứng minh mối quan hệ giữa ông, bà ngoại và cháu ngoại. + Đối với bất động sản chuyển nhượng, thừa kế, quà tặng giữa anh, chị, em ruột với nhau cần có giấy tờ sau: Xác nhận thông tin về cư trú hoặc Thông báo số định danh cá nhân và thông tin công dân trong Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư của người chuyển nhượng và của người nhận chuyển nhượng thể hiện mối quan hệ có chung cha mẹ hoặc cùng cha khác mẹ hoặc cùng mẹ khác cha hoặc các giấy tờ khác có xác nhận của cơ quan cấp có thẩm quyền chứng minh có quan hệ huyết thống. + Đối với bất động sản chuyển nhượng, thừa kế, quà tặng giữa cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể cần có giấy tờ sau: Xác nhận thông tin về cư trú hoặc Thông báo số định danh cá nhân và thông tin công dân trong Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư ghi rõ mối quan hệ giữa cha chồng, mẹ chồng với con dâu; giữa cha vợ, mẹ vợ với con rể; hoặc bản sao Giấy chứng nhận kết hôn và Giấy khai sinh của chồng hoặc vợ làm căn cứ xác định mối quan hệ giữa người chuyển nhượng là cha chồng, mẹ chồng với con dâu hoặc cha vợ, mẹ vợ với con rể. + Trường hợp chuyển nhượng bất động sản, thừa kế, quà tặng thuộc đối tượng được miễn thuế tại trường hợp (1): Ngoài giấy tờ kể trên, người chuyển nhượng, nhận thừa kế, quà tặng có thể sử dụng các giấy tờ khác có xác nhận của cơ quan cấp có thẩm quyền về mối quan hệ giữa người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng, thừa kế, quà tặng làm căn cứ để xác định thu nhập được miễn thuế. Hồ sơ miễn thuế thu nhập cá nhân đối với trường hợp cá nhân được Nhà nước giao đất không phải trả tiền hoặc được giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật Bản sao quyết định giao đất của cơ quan có thẩm quyền. Hồ sơ miễn thuế thu nhập cá nhân đối với trường hợp chuyển đổi vị trí đất nông nghiệp giữa các hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao để sản xuất - Văn bản thỏa thuận việc chuyển đổi đất hoặc hợp đồng chuyển đổi đất nông nghiệp giữa các bên được cơ quan cấp có thẩm quyền xác nhận. - Bản sao các giấy tờ đối với các trường hợp chuyển nhượng bất động sản, chuyển đổi đất nông nghiệp được miễn thuế như đã nêu trên phải có công chứng hoặc chứng thực của cơ quan cấp có thẩm quyền. Hồ sơ miễn thuế thu nhập cá nhân đối với trường hợp cá nhân chuyển nhượng chỉ có một nhà ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất tại Việt Nam được miễn thuế thu nhập cá nhân theo quy định - Cá nhân chuyển nhượng nộp hồ sơ khai thuế theo quy định tại điểm 9.3 Phụ lục I Danh mục hồ sơ khai thuế ban hành kèm theo Nghị định 126/2020/NĐ-CP. - Trên Tờ khai thuế mẫu số 03/BĐS-TNCN https://cdn.thuvienphapluat.vn/uploads/danluatfile/2024/8/12/TK-03-BDS-TNCN.doc ban hành kèm theo phụ lục II Thông tư 80/2021/TT-BTC, cá nhân tự khai thu nhập được miễn thuế và ghi rõ được miễn thuế thu nhập cá nhân theo quy định đối với nhà ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất và chịu trách nhiệm trước pháp luật về việc khai có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. Theo đó, cá nhân căn cứ vào trường hợp của mình mà chuẩn bị hồ sơ miễn thuế thu nhập cá nhân tương ứng theo quy định trên.
Nhận thừa kế là bất động sản do cha mẹ để lại có phải đóng thuế TNCN?
Những thu nhập nào từ nhận thừa kế phải chịu thuế thu nhập cá nhân? Nhận thừa kế là bất động sản do cha mẹ để lại có phải đóng thuế TNCN không? Nếu có thì đóng bao nhiêu? (1) Thu nhập chịu thuế TNCN từ nhận thừa kế gồm những khoản nào? Căn cứ tại Khoản 9 Điều 3 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 quy định thu nhập từ nhận thừa kế là chứng khoán, phần vốn trong các tổ chức kinh tế, cơ sở kinh doanh, bất động sản và tài sản khác phải đăng ký sở hữu hoặc đăng ký sử dụng phải chịu thuế. Đồng thời, tại khoản 9 Điều 2 Thông tư 111/2013/TT-BTC hướng dẫn cụ thể các khoản thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân từ nhận thừa kế, gồm: Thu nhập từ nhận thừa kế là khoản thu nhập mà cá nhân nhận được theo di chúc hoặc theo quy định của pháp luật về thừa kế, cụ thể như sau: - Đối với nhận thừa kế là chứng khoán bao gồm: cổ phiếu, quyền mua cổ phiếu, trái phiếu, tín phiếu, chứng chỉ quỹ và các loại chứng khoán khác theo quy định của Luật Chứng khoán; cổ phần của cá nhân trong công ty cổ phần theo quy định của Luật Doanh nghiệp. - Đối với nhận thừa kế là phần vốn trong các tổ chức kinh tế, cơ sở kinh doanh bao gồm: vốn góp trong công ty trách nhiệm hữu hạn, hợp tác xã, công ty hợp danh, hợp đồng hợp tác kinh doanh; vốn trong doanh nghiệp tư nhân, cơ sở kinh doanh của cá nhân; vốn trong các hiệp hội, quỹ được phép thành lập theo quy định của pháp luật hoặc toàn bộ cơ sở kinh doanh nếu là doanh nghiệp tư nhân, cơ sở kinh doanh của cá nhân. - Đối với nhận thừa kế là bất động sản bao gồm: quyền sử dụng đất; quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất; quyền sở hữu nhà, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai; kết cấu hạ tầng và các công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả công trình xây dựng hình thành trong tương lai; quyền thuê đất; quyền thuê mặt nước; các khoản thu nhập khác nhận được từ thừa kế là bất động sản dưới mọi hình thức; trừ thu nhập từ thừa kế là bất động sản theo hướng dẫn tại điểm d, khoản 1, Điều 3 Thông tư này. - Đối với nhận thừa kế là các tài sản khác phải đăng ký quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng với cơ quan quản lý Nhà nước như: ô tô; xe gắn máy, xe mô tô; tàu thủy, kể cả sà lan, ca nô, tàu kéo, tàu đẩy; thuyền, kể cả du thuyền; tàu bay; súng săn, súng thể thao. Theo đó, việc nhận thừa kế từ 04 khoản nêu trên bao gồm chứng khoán, phần vốn trong các tổ chức kinh tế, cơ sở kinh doanh, bất động sản và tài sản khác phải đăng ký sở hữu hoặc đăng ký sử dụng thì phải chịu thuế thu nhập cá nhân theo quy định, trừ thu nhập từ thừa kế là bất động sản theo hướng dẫn tại điểm d, khoản 1, Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC. (2) Nhận thừa kế là BĐS do cha mẹ để lại có phải đóng thuế TNCN không? Như đã nêu ở mục (1), cá nhân có thu nhập từ nhận thừa kế là bất động sản phải nộp thuế thu nhập cá nhân, trong đó có: - Quyền sử dụng đất; - Quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất; - Quyền sở hữu nhà, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai; - Kết cấu hạ tầng và các công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả công trình xây dựng hình thành trong tương lai; - Quyền thuê đất; - Quyền thuê mặt nước; - Các khoản thu nhập khác nhận được từ thừa kế là bất động sản dưới mọi hình thức. Tuy nhiên, tại điểm d khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC quy định về các thu nhập được miễn thuế đối với thu nhập từ nhận thừa kế là bất động sản như sau: Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: - Vợ với chồng; - Cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; - Cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; - Cha chồng, mẹ chồng với con dâu; - Cha vợ, mẹ vợ với con rể; - Ông nội, bà nội với cháu nội, ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; - Anh chị em ruột với nhau. Theo đó, người nhận thừa kế đối với các trường hợp có thu nhập phát sinh từ nhận thừa kế bất động sản nêu trên đều phải nộp thuế thu nhập cá nhân, trừ các trường hợp để thừa kế giữa các đối tượng đã nêu. Như vậy, người con nhận thừa kế bất động sản do cha mẹ đẻ để lại thuộc trường hợp thu nhập phát sinh từ việc nhận thừa kế là bất động sản giữa các đối tượng được miễn thuế nhập cá nhân. Đồng nghĩa với việc người con nhận bất động sản đó sẽ không phải đóng thuế thu nhập cá nhân. (3) Nhận thừa kế bất động sản phải đóng mức thuế bao nhiêu? Như đã nêu ở mục (1), trừ thu nhập từ thừa kế là bất động sản tại điểm d khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC thì được miễn đóng thuế thu nhập cá nhân, còn lại các bất động sản được nhận từ thừa kế đều phải nộp thuế. Căn cứ tại khoản 4 Điều 16 Thông tư 111/2013/TT-BTC số thuế thu nhập cá nhân phải nộp khi nhận thừa kế là bất động sản bằng 10% giá trị bất động sản, cụ thể: Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Thu nhập tính thuế x Thuế suất 10% Lưu ý: Chỉ những bất động sản có giá trị lớn hơn 10 triệu đồng mới phải nộp thuế.
Hàng hóa bất động sản được phản ánh thông qua tài khoản kế toán nào?
Hàng hóa bất động sản được phản ánh thông qua tài khoản kế toán nào? Khi mua hàng hoá bất động sản về để bán, kế toán ghi nhận các chỉ tiêu gì? Hàng hóa bất động sản được phản ánh thông qua tài khoản kế toán nào? Hàng hoá bất động sản là các bất động sản được đưa ra giao dịch trên thị trường, thường gồm có: - Quyền sử dụng đất, nhà hoặc nhà và quyền sử dụng đất, cơ sở hạ tầng để bán trong kì hoạt động kinh doanh thông thường. - Bất động sản đầu tư chuyển thành hàng tồn kho khi chủ sở hữu bắt đầu triển khai cho mục đích bán. Cụ thể, tại Điều 29 Thông tư 200/2014/TT-BTC thì hàng hóa bất động sản được phản ánh thông qua Tài khoản 1567. Trong đó, Tài khoản 1567 được dùng để phản ánh giá trị hiện có và tình hình biến động của các loại hàng hoá bất động sản của doanh nghiệp. Hàng hoá bất động sản gồm: Quyền sử dụng đất; nhà; hoặc nhà và quyền sử dụng đất; cơ sở hạ tầng mua để bán trong kỳ hoạt động kinh doanh bình thường; Bất động sản đầu tư chuyển thành hàng tồn kho khi chủ sở hữu bắt đầu triển khai cho mục đích bán. Lưu ý: Tài khoản 1567 là tài khoản cấp 2 của Tài khoản 156 - Hàng hóa. Ngoài Tài khoản 1567 thì Tài khoản 156 còn có 2 tài khoản cấp 2 sau: - Tài khoản 1561 - Giá mua hàng hóa: Phản ánh trị giá hiện có và tình hình biến động của hàng hóa mua vào và đã nhập kho (tính theo trị giá mua vào); - Tài khoản 1562 - Chi phí thu mua hàng hóa: Phản ánh chi phí thu mua hàng hóa phát sinh liên quan đến số hàng hóa đã nhập kho trong kỳ và tình hình phân bổ chi phí thu mua hàng hóa hiện có trong kỳ cho khối lượng hàng hóa đã bán trong kỳ và tồn kho thực tế cuối kỳ (kể cả tồn trong kho và hàng gửi đi bán, hàng gửi đại lý, ký gửi chưa bán được). Chi phí thu mua hàng hóa hạch toán vào tài khoản này chỉ bao gồm các chi phí liên quan trực tiếp đến quá trình thu mua hàng hóa như: Chi phí bảo hiểm hàng hóa, tiền thuê kho, thuê bến bãi,... chi phí vận chuyển, bốc xếp, bảo quản đưa hàng hóa từ nơi mua về đến kho doanh nghiệp; các khoản hao hụt tự nhiên trong định mức phát sinh trong quá trình thu mua hàng hóa. Kết cấu và nội dung phản ánh của tài khoản 1567 - Hàng hóa bất động sản được quy định ra sao? Kết cấu và nội dung phản ánh của tài khoản 1567 - Hàng hóa bất động sản được quy định tại điểm c khoản 2 Điều 29 Thông tư 200/2014/TT-BTC, cụ thể như sau: Bên Nợ: - Trị giá thực tế hàng hoá bất động sản mua về để bán; - Giá trị còn lại của bất động sản đầu tư chuyển thành hàng tồn kho; - Chi phí sửa chữa, cải tạo, nâng cấp triển khai cho mục đích bán ghi tăng giá gốc hàng hoá bất động sản chờ bán. Bên Có: - Trị giá thực tế hàng hoá bất động sản bán trong kỳ; - Trị giá thực tế hàng hoá bất động sản chuyển thành bất động sản đầu tư hoặc chuyển thành tài sản cố định. Số dư bên Nợ: Trị giá thực tế hàng hoá bất động sản còn lại cuối kỳ. Khi mua hàng hoá bất động sản về để bán, kế toán ghi nhận các chỉ tiêu gì? Theo khoản 3 Thông tư 200/2014/TT-BTC thì khi mua hàng hoá bất động sản về để bán, kế toán phản ánh giá mua và các chi phí liên quan trực tiếp đến việc mua hàng hóa BĐS, ghi: - Nợ TK 1567 - Hàng hoá bất động sản (giá mua chưa có thuế GTGT) - Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ (1332) - Có các TK 111, 112, 331,... Lưu ý: Khi kết thúc giai đoạn sửa chữa, cải tạo, nâng cấp triển khai cho mục đích bán, kết chuyển toàn bộ chi phí ghi tăng giá trị hàng hóa bất động sản, ghi: - Nợ TK 156 - Hàng hóa (1567) - Có TK 154 - Chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang. Tóm lại, hàng hóa bất động sản được phản ánh thông qua Tài khoản 1567.
03 chính sách mới về bất động sản có hiệu lực trong tháng 8/2024
Tháng 8 tới đây sẽ có nhiều chính sách mới về bất động sản sẽ có hiệu lực, trong đó, nổi bật là Luật sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Các tổ chức tín dụng 2024, Nghị định 71/2024/NĐ-CP và Nghị định 88/2024/NĐ-CP. Luật sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Các tổ chức tín dụng 2024 Ngày 29/6/2024, Quốc hội ban hành Luật sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Các tổ chức tín dụng 2024. Theo đó, đã sửa đổi, bổ sung các quy định như sau: - Sửa đổi Luật Đất đai 2024: + Sửa đổi hiệu lực của Luật Đất đai 2024 từ 01/01/2025 thành 01/8/2024. + Sửa đổi hiệu lực của khoản 2 Điều 251 Luật Đất đai 2024 thành ngày 01/01/2025. + Sửa đổi, bổ sung các trường hợp được tiếp tục giao đất, cho thuê đất: Các dự án đầu tư thuộc trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013, pháp luật có liên quan và phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất mà chưa được giao đất, cho thuê đất thì được tiếp tục thực hiện các bước tiếp theo trong trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất để giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư, chủ đầu tư theo quy định của Luật này nếu thuộc một trong các trường hợp sau đây: ++ Dự án đã lựa chọn được nhà đầu tư, chủ đầu tư theo đúng quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về nhà ở, pháp luật về đấu thầu từ ngày 01/7/2014 đến trước ngày 01/8/2024; ++ Dự án mà nhà đầu tư đã nộp hồ sơ hợp lệ để thực hiện thủ tục lựa chọn nhà đầu tư, chủ đầu tư trước ngày 01/8/2024 và đã lựa chọn được nhà đầu tư, chủ đầu tư trước ngày 01/01/2025. ++ Việc lựa chọn nhà đầu tư, chủ đầu tư đối với dự án quy định tại điểm này được thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về nhà ở, pháp luật về đấu thầu có hiệu lực tại thời điểm nộp hồ sơ. - Sửa đổi Luật Nhà ở 2023: Sửa đổi hiệu lực của Luật Nhà ở 2023 từ 01/01/2025 thành 01/8/2024. - Sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản 2023: Sửa đổi hiệu lực của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 từ 01/01/2025 thành 01/8/2024. - Sửa đổi Luật Các tổ chức tín dụng 2024: Sửa đổi hiệu lực của khoản 2 Điều 209 Luật Các tổ chức tín dụng 2024 từ 01/01/2025 thành 01/8/2024. Xem toàn văn: Luật sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Các tổ chức tín dụng 2024 có hiệu lực từ 01/8/2024. Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định về giá đất Ngày 27/6/2024, Chính phủ ban hành Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định về giá đất. Nghị định gồm 5 Chương, 40 Điều, quy định về phương pháp định giá đất, bảng giá đất, định giá đất cụ thể. Trong đó, tại Điều 3 Nghị định 71/2024/NĐ-CP đã quy định như sau: - Chuyển nhượng trên thị trường là chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đã thực hiện thủ tục về thuế, phí, lệ phí tại cơ quan thuế hoặc đã đăng ký biến động tại văn phòng đăng ký đất đai hoặc đã ký hợp đồng chuyển nhượng giữa chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở thương mại với khách hàng theo quy định của pháp luật. - Khu đất cần định giá là tập hợp các thửa đất trong cùng một khu vực, dự án có sử dụng đất cần định giá. - Thửa đất so sánh là thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất với thửa đất cần định giá đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá. - Tổ chức thực hiện định giá đất là tổ chức hoạt động tư vấn xác định giá đất quy định tại khoản 3 Điều 162 Luật Đất đai 2024 được cơ quan có chức năng quản lý đất đai thuê hoặc giao nhiệm vụ thực hiện tư vấn định giá đất. Xem toàn văn: Nghị định 71/2024/NĐ-CP có hiệu lực từ 01/8/2024. Nghị định 88/2024/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất Ngày 15/7/2024, Chính phủ ban hành Nghị định 88/2024/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Nghị định gồm 3 Chương, 32 Điều, quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất. Theo đó, tại khoản 1 Điều 3 Nghị định 88/2024/NĐ-CP quy định về nội dung phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư gồm: - Tổng diện tích đất thu hồi (tổng hợp các phương án chi tiết tại khoản 2 Điều này), diện tích từng loại đất thu hồi; - Tổng số người có đất thu hồi; - Phương án đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm (nếu có); - Phương án bố trí tái định cư: số hộ gia đình, cá nhân được bố trí tái định cư, các khu tái định cư, địa điểm khu tái định cư, hình thức tái định cư (bằng đất, bằng nhà ở) (nếu có); - Phương án di dời mồ mả trong phạm vi đất thu hồi (nếu có); - Phương án di chuyển các công trình hạ tầng trong phạm vi đất thu hồi (nếu có); - Kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư bao gồm: tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; chi phí bảo đảm cho việc tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và chi phí khác; - Tiến độ thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; - Phương án chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với từng người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản; - Các nội dung khác liên quan đến bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (nếu có). Xem toàn văn: Nghị định 88/2024/NĐ-CP có hiệu lực từ 01/8/2024.
Hao mòn tài sản cố định được hạch toán thông qua tài khoản kế toán nào?
Hao mòn tài sản cố định được hạch toán thông qua tài khoản kế toán nào? Kết cấu và nội dung của tài khoản kế toán dùng để phản ánh hao mòn tài sản cố định được quy định như thế nào? Hao mòn tài sản cố định được hạch toán thông qua tài khoản kế toán nào? Theo Điều 38 Thông tư 200/2014/TT-BTC có quy định hao mòn tài sản cố định được hạch toán thông qua Tài khoản 214. Cụ thể, Tài khoản 214 dùng để phản ánh tình hình tăng, giảm giá trị hao mòn và giá trị hao mòn luỹ kế của các loại tài sản cố định và bất động sản đầu tư trong quá trình sử dụng do trích khấu hao tài sản cố định, bất động sản đầu tư và những khoản tăng, giảm hao mòn khác của tài sản cố định, bất động sản đầu tư. Lưu ý: Về nguyên tắc, mọi tài sản cố định, bất động sản đầu tư dùng để cho thuê của doanh nghiệp có liên quan đến sản xuất, kinh doanh (gồm cả tài sản chưa dùng, không cần dùng, chờ thanh lý) đều phải trích khấu hao theo quy định hiện hành. Khấu hao tài sản cố định dùng trong sản xuất, kinh doanh và khấu hao bất động sản đầu tư hạch toán vào chi phí sản xuất, kinh doanh trong kỳ; khấu hao tài sản cố định chưa dùng, không cần dùng, chờ thanh lý hạch toán vào chi phí khác. Các trường hợp đặc biệt không phải trích khấu hao (như tài sản cố định dự trữ, tài sản cố định dùng chung cho xã hội...), doanh nghiệp phải thực hiện theo quy định của pháp luật hiện hành. Đối với tài sản cố định dùng cho hoạt động sự nghiệp, dự án hoặc dùng vào mục đích phúc lợi thì không phải trích khấu hao tính vào chi phí sản xuất, kinh doanh mà chỉ tính hao mòn tài sản cố định và hạch toán giảm nguồn hình thành tài sản cố định đó. Thời gian khấu hao và phương pháp khấu hao tài sản cố định phải được xem xét lại ít nhất là vào cuối mỗi năm tài chính. Nếu thời gian sử dụng hữu ích ước tính của tài sản khác biệt lớn so với các ước tính trước đó thì thời gian khấu hao phải được thay đổi tương ứng. Phương pháp khấu hao tài sản cố định được thay đổi khi có sự thay đổi đáng kể cách thức ước tính thu hồi lợi ích kinh tế của tài sản cố định. Trường hợp này, phải điều chỉnh chi phí khấu hao cho năm hiện hành và các năm tiếp theo, và được thuyết minh trong Báo cáo tài chính. Kết cấu và nội dung của tài khoản kế toán dùng để phản ánh hao mòn tài sản cố định được quy định như thế nào? Theo Điều 38 Thông tư 200/2014/TT-BTC thì Tài khoản 214 - Hao mòn tài sản cố định có kết cấu và nội dung phản ánh như sau: Bên Nợ: Giá trị hao mòn TSCĐ, BĐS đầu tư giảm do TSCĐ, BĐSĐT thanh lý, nhượng bán, điều động cho doanh nghiệp khác, góp vốn đầu tư vào đơn vị khác. Bên Có: Giá trị hao mòn TSCĐ, BĐSĐT tăng do trích khấu hao TSCĐ, BĐS đầu tư. Số dư bên Có: Giá trị hao mòn luỹ kế của TSCĐ, BĐS đầu tư hiện có ở doanh nghiệp. Tài khoản 214 - Hao mòn TSCĐ, có 4 tài khoản cấp 2: - Tài khoản 2141 - Hao mòn TSCĐ hữu hình: Phản ánh giá trị hao mòn của TSCĐ hữu hình trong quá trình sử dụng do trích khấu hao TSCĐ và những khoản tăng, giảm hao mòn khác của TSCĐ hữu hình. - Tài khoản 2142 - Hao mòn TSCĐ thuê tài chính: Phản ánh giá trị hao mòn của TSCĐ thuê tài chính trong quá trình sử dụng do trích khấu hao TSCĐ thuê tài chính và những khoản tăng, giảm hao mòn khác của TSCĐ thuê tài chính. - Tài khoản 2143 - Hao mòn TSCĐ vô hình: Phản ánh giá trị hao mòn của TSCĐ vô hình trong quá trình sử dụng do trích khấu hao TSCĐ vô hình và những khoản làm tăng, giảm hao mòn khác của TSCĐ vô hình. - Tài khoản 2147 - Hao mòn BĐSĐT: Tài khoản này phản ánh giá trị hao mòn BĐSĐT dùng để cho thuê hoạt động của doanh nghiệp. Tóm lại, hao mòn tài sản cố định được hạch toán thông qua Tài khoản 214.
Người dân được trồng cây cách ranh đất bao nhiêu mét?
Có quy định nào về khoảng cách giữa cây trồng và ranh giới đất không? Người dân được trồng cây trong đất của mình cách ranh đất bao nhiêu mét là hợp pháp? Cụ thể qua bài viết sau. Người dân được trồng cây cách ranh đất bao nhiêu mét? Theo Điều 175 Bộ luật dân sự 2015 quy định về ranh giới giữa các bất động sản như sau: - Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp. Không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng. Mọi chủ thể có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung. - Người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác. Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, cắt, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Như vậy, người dân vẫn được trồng cây cạnh ranh giới và không có quy định khoảng cách cụ thể là mấy mét, tuy nhiên phải đảm bảo cây trồng chỉ trong phạm vi đất của mình từ ranh giới đổ lại, kể cả thân cây có nằm bên phần đất của mình nhưng rễ cây, cành cây, lá cây vượt quá ranh giới theo chiều thẳng đứng thì đều phải cắt bỏ. Được cắm mốc ranh đất ở phần đất nào giữ 2 đất liền kề? Theo Điều 176 Bộ luật dân sự 2015 quy định mốc giới ngăn cách các bất động sản như sau: - Chủ sở hữu bất động sản chỉ được dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình. - Các chủ sở hữu bất động sản liền kề có thể thỏa thuận với nhau về việc dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên ranh giới để làm mốc giới ngăn cách giữa các bất động sản; những vật mốc giới này là sở hữu chung của các chủ thể đó. Trường hợp mốc giới ngăn cách chỉ do một bên tạo nên trên ranh giới và được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý thì mốc giới ngăn cách đó là sở hữu chung, chi phí để xây dựng do bên tạo nên chịu, trừ trường hợp có thỏa thuận khác; nếu chủ sở hữu bất động sản liền kề không đồng ý mà có lý do chính đáng thì chủ sở hữu đã dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn phải dỡ bỏ. - Đối với mốc giới là tường nhà chung, chủ sở hữu bất động sản liền kề không được trổ cửa sổ, lỗ thông khí hoặc đục tường để đặt kết cấu xây dựng, trừ trường hợp được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý. Trường hợp nhà xây riêng biệt nhưng tường sát liền nhau thì chủ sở hữu cũng chỉ được đục tường, đặt kết cấu xây dựng đến giới hạn ngăn cách tường của mình. Đối với cây là mốc giới chung, các bên đều có nghĩa vụ bảo vệ; hoa lợi thu được từ cây được chia đều, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Như vậy, nếu 1 bên tự cắm mốc ranh đất thì chỉ được cắm trong phần đất của mình, nếu 2 bên cùng cắm thì có thể thỏa thuận để cắm ngay trên ranh đất để xác định mốc. Ngoài ra nếu chỉ 1 bên tự cắm nhưng cắm trên ranh chung thì nếu được sự đồng ý của bên kia thì vẫn được giữ lại, không được đồng ý thì phải dỡ bỏ. Muốn xây cửa sổ quay sang nhà hàng xóm thì phải xây thế nào? Theo Điều 178 Bộ luật dân sự 2015 Trổ cửa nhìn sang bất động sản liền kề quy định: - Chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa ra vào, cửa sổ quay sang nhà bên cạnh, nhà đối diện và đường đi chung theo quy định của pháp luật về xây dựng. - Mặt dưới mái che trên cửa ra vào, mặt dưới mái che cửa sổ quay ra đường đi chung phải cách mặt đất từ 2,5 mét trở lên. Như vậy, khi xây cửa sổ quay sang nhà hàng xóm thì phải tuân theo quy định của pháp luật về xây dựng, đồng thời, mặt dưới mái xe của cửa sổ quay ra đường đi chung phải cách từ 2,5 mét trở lên so với mặt đất.
Trường hợp mua bán nhà nào buộc phải chuyển khoản từ 01/8?
Vào tháng 8/2024 sắp tới, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Nhà ở 2023 và Luật Đất đai 2024 sẽ chính thức có hiệu lực thi hành. Theo đó, sẽ có những quy định mới về giao dịch nhà ở. Cụ thể như sau. Xem thêm: Đề xuất phạt đến 600 triệu đồng với chủ đầu tư không đề nghị cấp sổ đỏ cho người mua (1) Từ 01/8, thanh toán tiền mua nhà phải chuyển khoản? Căn cứ Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có quy định về thanh toán trong kinh doanh bất động sản như sau: - Việc thanh toán trong giao dịch bất động sản, dự án bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng và tuân thủ quy định của pháp luật. - Chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản nhận tiền thanh toán theo hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản từ khách hàng thông qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam. - Việc phạt và bồi thường thiệt hại do bên mua, bên nhận chuyển nhượng, bên thuê, bên thuê mua chậm tiến độ thanh toán hoặc bên bán, bên chuyển nhượng, bên cho thuê, bên cho thuê mua chậm tiến độ bàn giao bất động sản do các bên thỏa thuận và phải được ghi trong hợp đồng. Theo đó, kể từ 01/8/2024 (ngày Luật Kinh doanh bất động sản 2023 chính thức có hiệu lực thi hành) thì chỉ các chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh/kinh doanh dịch vụ bất động sản khi nhận tiền thanh toán từ khách hàng mới phải thực hiện thông qua tài khoản ngân hàng. (2) Thủ tục mua nhà mới nhất hiện nay Căn cứ Điều 162 Luật Nhà ở 2023 (có hiệu lực thi hành từ 01/8) quy định về trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch về nhà ở như sau: - Các bên tham gia giao dịch nhà ở thỏa thuận lập hợp đồng mua bán, thuê mua, thuê, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở (sau đây gọi chung là hợp đồng về nhà ở) đảm bảo có các nội dung tối thiểu được quy định tại Điều 163 Luật Nhà ở 2023. https://cdn.thuvienphapluat.vn/uploads/danluatfile/2024/07/10/HOP-DONG-MUA-BAN-NHA-O.doc Mẫu hợp đồng mua bán nhà 2024 Trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết thì chỉ cần lập hợp đồng tặng cho. - Để một bên thực hiện nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp GCN đối với nhà ở đó. Trường hợp mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án thì chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp GCN cho bên mua, bên thuê mua. Tuy nhiên, cũng loại trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp. - Trường hợp bên mua, bên thuê mua, bên nhận tặng cho, nhận đổi, nhận góp vốn, nhận thừa kế nhà ở cùng với nhận chuyển quyền sử dụng đất ở và có quyền nhận quyền sử dụng đất ở có nhà ở đó thì khi thực hiện cấp GCN, cơ quan nhà nước có thẩm quyền đồng thời công nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho bên nhận quyền sở hữu nhà ở. Như vậy, theo quy định hiện hành, việc mua bán nhà ở phải tuân thủ theo nguyên tắc như đã nêu trên. (3) Phải ghi chính xác giá mua bán thực tế của nhà ở trong hợp đồng Cụ thể, tại Điều 47 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có quy định về giao dịch trong kinh doanh bất động sản như sau: - Giá bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản, dự án bất động sản được đưa vào kinh doanh do các bên thỏa thuận và được ghi trong hợp đồng. Trường hợp có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó. - Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản ghi đúng giá giao dịch thực tế trong hợp đồng và chịu trách nhiệm trong việc ghi giá giao dịch trong hợp đồng không đúng với giá giao dịch thực tế. Theo đó, từ 01/8/2024, các bên khi giao kết hợp đồng mua bán nhà ở phải ghi chính xác giá giao dịch thực tế tại hợp đồng.
Xây dựng, quản lý, vận hành hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản
Thông tin trong cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản có giá trị pháp lý như văn bản giấy khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác thực điện tử theo quy định của Luật Giao dịch điện tử. Các Bộ, cơ quan ngang Bộ, ngành, địa phương, cơ quan, tổ chức có liên quan thực hiện kết nối liên thông cơ sở dữ liệu chuyên ngành bao gồm: cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu về công chứng và cơ sở dữ liệu khác có liên quan để cập nhật, chia sẻ, khai thác, sử dụng thông tin với cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản. Việc kết nối liên thông phải bảo đảm hiệu quả, an toàn, phù hợp với chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan. Trách nhiệm của Bộ xây dựng Căn cứ quy định tại khoản 3 Điều 74 Luật kinh doanh bất động sản 2023, có liệt kê trách nhiệm như sau: - Tổ chức xây dựng, quản lý, vận hành hệ thống hạ tầng kỹ thuật công nghệ thông tin và phần mềm phục vụ quản lý, vận hành, khai thác thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản; - Xây dựng, cập nhật, quản lý, khai thác cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản trên phạm vi cả nước; - Kết nối, chia sẻ thông tin từ cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản với các hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu các Bộ, cơ quan ngang Bộ, địa phương và cung cấp thông tin cho các tổ chức, cá nhân; - Công bố công khai thông tin về nhà ở, thị trường bất động sản trên phạm vi cả nước thuộc hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản. Các Bộ, cơ quan ngang Bộ, ngành, cơ quan có liên quan Các Bộ, cơ quan ngang Bộ, ngành, cơ quan có liên quan có trách nhiệm kết nối, chia sẻ số liệu, kết quả điều tra cơ bản và các thông tin có liên quan đến lĩnh vực nhà ở và thị trường bất động sản cho Bộ Xây dựng để cập nhật, bổ sung vào cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản bao gồm: - Thông tin, dữ liệu về vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản; - Thông tin, dữ liệu về dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản; - Thông tin, dữ liệu về phát hành trái phiếu doanh nghiệp liên quan đến lĩnh vực kinh doanh bất động sản; - Thông tin, dữ liệu về thuế đối với hoạt động kinh doanh bất động sản; - Thông tin, dữ liệu về đất đai đối với việc cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai; - Thông tin, dữ liệu về số lượng giao dịch, giá trị giao dịch bất động sản được thực hiện công chứng, chứng thực; - Thông tin, dữ liệu từ các chương trình điều tra, thống kê cấp quốc gia về nhà ở. Trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh - Tổ chức xây dựng, cập nhật, quản lý, khai thác cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản trong phạm vi của địa phương; - Công bố công khai và chịu trách nhiệm về thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản trên phạm vi của địa phương thuộc hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản; - Kết nối, chia sẻ, cung cấp thông tin, dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản trong phạm vi của địa phương cho các cơ quan, tổ chức. Ngoài ra các tổ chức, cá nhân có liên quan có trách nhiệm cung cấp đầy đủ, chính xác, đúng thời hạn các thông tin, số liệu về nhà ở và thị trường bất động sản theo quy định. Như vậy, việc xây dựng, quản lý, vận hành hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản thực hiện theo quy định trên.
Kinh doanh căn hộ nghỉ dưỡng có phải đăng ký kinh doanh và nộp thuế TNCN không?
Căn hộ nghỉ dưỡng là một loại hình bất động sản kết hợp giữa nhà ở và khách sạn đang được nhiều du khách ưa chuộng hiện nay. Vậy khi kinh doanh căn hộ có phải đăng ký kinh doanh và nộp thuế TNCN không? (1) Căn hộ nghỉ dưỡng là gì? Căn hộ nghỉ dưỡng là những căn hộ được xây dựng tại các khu du lịch, resort, hoặc những vị trí đắc địa, sở hữu đầy đủ tiện nghi như một căn hộ thông thường (phòng ngủ, phòng khách, bếp, nhà vệ sinh...) kết hợp với các dịch vụ tiện ích cao cấp như hồ bơi, nhà hàng, spa, khu vui chơi giải trí... Giống như khách sạn, du khách có thể thuê ngắn hạn hoặc dài hạn để nghỉ dưỡng, du lịch. Một số tên gọi về loại hình căn hộ nghỉ dưỡng này mà bạn có thể đã bắt gặp như: căn hộ Condotel, căn hộ du lịch. (2) Kinh doanh căn hộ nghỉ dưỡng có phải đăng ký kinh doanh không? Theo khoản 1 Điều 3 Nghị định 39/2007NĐ-CP quy định, các cá nhân hoạt động kinh doanh hàng ngày nhưng không thuộc đối tượng phải đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật bao gồm: - Buôn bán rong (buôn bán dạo) là các hoạt động mua, bán không có địa điểm cố định (mua rong, bán rong hoặc vừa mua rong vừa bán rong), bao gồm cả việc nhận sách báo, tạp chí, văn hóa phẩm của các thương nhân được phép kinh doanh các sản phẩm này theo quy định của pháp luật để bán rong - Buôn bán vặt là hoạt động mua bán những vật dụng nhỏ lẻ có hoặc không có địa điểm cố định - Bán quà vặt là hoạt động bán quà bánh, đồ ăn, nước uống (hàng nước) có hoặc không có địa điểm cố định - Buôn chuyến là hoạt động mua hàng hóa từ nơi khác về theo từng chuyến để bán cho người mua buôn hoặc người bán lẻ - Thực hiện các dịch vụ: đánh giày, bán vé số, chữa khóa, sửa chữa xe, trông giữ xe, rửa xe, cắt tóc, vẽ tranh, chụp ảnh và các dịch vụ khác có hoặc không có địa điểm cố định - Các hoạt động thương mại một cách độc lập, thường xuyên không phải đăng ký kinh doanh khác Dựa vào các ngành nghề được liệt kê ở trên, có thể thấy việc cá nhân kinh doanh căn hộ nghỉ dưỡng không thuộc nhóm được miễn đăng ký kinh doanh. Do đó, cá nhân kinh doanh căn hộ nghỉ dưỡng phải đăng ký kinh doanh. Bên cạnh đó, theo quy định tại khoản 22 Điều 3 Nghị định 96/2016/NĐ-CP, việc kinh doanh dịch vụ lưu trú, gồm: Các cơ sở lưu trú theo quy định của Luật du lịch và các hình thức dịch vụ cho thuê lưu trú khác (nghỉ theo giờ và nghỉ qua đêm) hoạt động trên đất liền hoặc trên các phương tiện tàu thủy lưu trú du lịch là ngành nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện về an ninh, trật tự và phạm vi quản lý. Như vậy, ngoài việc đăng ký kinh doanh, cá nhân khi kinh doanh căn hộ nghỉ dưỡng phải có Giấy chứng nhận đủ điều kiện về an ninh, trật tự. (3) Không đăng ký kinh doanh, không có Giấy chứng nhận đủ điều kiện về an ninh, trật tự bị xử phạt thế nào? Về việc không đăng ký kinh doanh, theo Điều 62 Nghị định 122/2021/NĐ-CP, mức xử phạt và biện pháp khắc phục đối với hành vi không đăng ký kinh doanh được quy định như sau: - Phạt tiền từ 5.000.000 đồng - 10.000.000 đồng đối với các hành vi không đăng ký thành lập hộ kinh doanh trong những trường hợp phải đăng ký theo quy định - Biện pháp khắc phục: Buộc đăng ký thành lập hộ kinh doanh theo quy định Về việc không có Giấy chứng nhận đủ điều kiện về an ninh, trật tự, mức phạt cụ thể theo quy định tại điểm a khoản 4 Điều 12 Nghị định 144/201/NĐ như sau: Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với hành vi hoạt động kinh doanh ngành, nghề đầu tư, kinh doanh có điều kiện về an ninh, trật tự khi chưa được cấp hoặc bị thu hồi hoặc đang bị tước quyền sử dụng Giấy chứng nhận đủ điều kiện về an ninh, trật tự. Như vậy, cá nhân khi kinh doanh căn hộ nghỉ dưỡng mà không đăng ký kinh doanh và không xin cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện về an ninh, trật tự sẽ bị xử phạt theo mức phạt như trên, và bị buộc phải đăng ký kinh doanh theo quy định pháp luật nếu tiếp tục kinh doanh. (4) Kinh doanh căn hộ nghỉ dưỡng có phải nộp thuế TNCN không? Theo quy định tại khoản 2 Điều 4 Thông tư 40/2021/TT-BTC, nguyên tắc tính thuế TNCN, thuế GTGT đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh như sau: - Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có doanh thu từ hoạt động sản xuất, kinh doanh trong năm dương lịch từ 100 triệu đồng trở xuống thì thuộc trường hợp không phải nộp thuế GTGT và không phải nộp thuế TNCN theo quy định pháp luật về thuế GTGT và thuế TNCN. - Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có trách nhiệm khai thuế chính xác, trung thực, đầy đủ và nộp hồ sơ thuế đúng hạn; chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác, trung thực, đầy đủ của hồ sơ thuế theo quy định. Như vậy, nếu việc kinh doanh căn hộ nghỉ dưỡng có doanh thu dưới 100 triệu trong năm dương lịch thì hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh không phải nộp thuế GTGT và thuế TNCN. Việc khai thuế do hộ kinh doanh, cá nhân tự thực hiện và phải chịu trách nhiệm về tính chính xác, trung thực, đầy đủ của hồ sơ thuế.
Giá dịch vụ quản lý bất động sản do ai quyết định theo quy định pháp luật?
Theo quy định pháp luật, giá dịch vụ quản lý bất động sản do ai quyết định? Khi nào thì hợp đồng dịch vụ quản lý bất động sản có hiệu lực? Giá dịch vụ quản lý bất động sản do ai quyết định? Căn cứ theo quy định tại Điều 75 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có quy định cụ thể như sau: - Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản phải thành lập doanh nghiệp. Trường hợp kinh doanh dịch vụ quản lý nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở thì phải có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở. - Nội dung kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản bao gồm: + Bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản theo ủy quyền của chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng, người có quyền sử dụng đất; + Tổ chức thực hiện việc cung cấp các dịch vụ bảo đảm duy trì hoạt động bình thường của bất động sản; + Tổ chức thực hiện việc bảo trì, sửa chữa bất động sản; + Quản lý, giám sát việc khai thác, sử dụng bất động sản của khách hàng theo đúng hợp đồng; + Thực hiện các quyền và nghĩa vụ đối với khách hàng, với Nhà nước theo ủy quyền của chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng, người có quyền sử dụng đất. - Nội dung, thời gian, phạm vi quản lý bất động sản, quyền và nghĩa vụ của các bên và giá dịch vụ quản lý bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng. - Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản chịu trách nhiệm thực hiện cam kết trong hợp đồng và bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra. Theo quy định nêu trên thì nội dung, thời gian, phạm vi quản lý bất động sản, quyền và nghĩa vụ của các bên và giá dịch vụ quản lý bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng. Như vậy, giá dịch vụ quản lý bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng nên các bên có quyền quyết định. Khi nào thì hợp đồng dịch vụ quản lý bất động sản có hiệu lực? Căn cứ theo quy định tại Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có quy định về hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản như sau: - Các loại hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản: + Hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản; + Hợp đồng dịch vụ tư vấn bất động sản; + Hợp đồng dịch vụ quản lý bất động sản. - Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản phải được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận. - Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng do các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng. Trường hợp hợp đồng có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực. Trường hợp các bên không có thỏa thuận, không có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm các bên ký kết hợp đồng. Theo quy định nêu trên thì hợp đồng dịch vụ quản lý bất động sản là hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản. Do đó, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng dịch vụ quản lý bất động sản do các bên thỏa thuận và được ghi trong hợp đồng. Trường hợp hợp đồng có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực. Nếu các bên không có thỏa thuận, không có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm các bên ký kết hợp đồng. Theo đó thì hợp đồng dịch vụ quản lý bất động sản phải có các nội dung chính sau đây: - Tên, địa chỉ của các bên; - Đối tượng và nội dung dịch vụ; - Yêu cầu và kết quả dịch vụ; - Thời hạn thực hiện dịch vụ; - Phí dịch vụ, thù lao, hoa hồng dịch vụ; - Phương thức, thời hạn thanh toán; - Quyền và nghĩa vụ của các bên; - Giải quyết tranh chấp; - Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng. Tóm lại, giá dịch vụ quản lý bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng nên các bên có quyền quyết định. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng dịch vụ quản lý bất động sản do các bên thỏa thuận. Trường hợp hợp đồng có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực. Nếu các bên không có thỏa thuận, không có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm các bên ký kết hợp đồng.
Quy định về công khai thông tin bất động sản theo Luật mới
Chào Luật sư, cho em hỏi là trong khoản 3 Điều 4 Nghị định 96/2024/NĐ-CP có quy định về công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh, tuy nhiên không đề cập rõ là công khai tại đâu. Vì vậy việc công khai này thì mình phải thực hiện như thế nào nhỉ?
Chủ đầu tư dự án bất động sản được chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản không?
Chủ đầu tư dự án bất động sản được chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản không? Dự án bất động sản chuyển nhượng phải đáp ứng các điều kiện gì? Hãy cùng tìm hiểu trong bài viết này. Chủ đầu tư dự án bất động sản được chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản không? Căn cứ theo Điều 39 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định về nguyên tắc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản như sau: - Chủ đầu tư dự án bất động sản được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án cho chủ đầu tư khác để tiếp tục đầu tư xây dựng, kinh doanh khi dự án đang trong thời hạn thực hiện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận. - Khi thực hiện việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải bảo đảm không thay đổi quy hoạch, mục tiêu của dự án; bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên có liên quan. - Sau khi đã hoàn thành việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, bên nhận chuyển nhượng kế thừa các quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư chuyển nhượng và là chủ đầu tư đối với dự án, phần dự án đã nhận chuyển nhượng. Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản không phải làm lại hồ sơ dự án, quy hoạch xây dựng và giấy phép xây dựng của dự án nếu không có thay đổi về nội dung của dự án; trường hợp có thay đổi thì chủ đầu tư nhận chuyển nhượng thực hiện điều chỉnh theo quy định của pháp luật. - Việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 40 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và tuân thủ quy định về hình thức, mục đích, thời hạn sử dụng đất, đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai. Như vậy, chủ đầu tư dự án bất động sản được chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản cho chủ đầu tư khác để tiếp tục đầu tư xây dựng, kinh doanh khi dự án đang trong thời hạn thực hiện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận. Dự án bất động sản chuyển nhượng phải đáp ứng các điều kiện gì? Căn cứ theo khoản 1 Điều 40 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thì dự án bất động sản chuyển nhượng phải có các điều kiện sau đây: - Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận đầu tư; đã được lựa chọn hoặc công nhận chủ đầu tư đối với trường hợp dự án phải thực hiện thủ tục công nhận chủ đầu tư; Dự án đã có quy hoạch chi tiết được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật về quy hoạch đô thị; - Dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành việc bồi thường, hỗ trợ tái định cư. Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ, thiết kế, quy hoạch chi tiết được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng, pháp luật về quy hoạch đô thị và nội dung của dự án đã được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng; - Quyền sử dụng đất của dự án, phần dự án chuyển nhượng không thuộc trường hợp đang có tranh chấp đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý, giải quyết hoặc có tranh chấp nhưng đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật; không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch; không thuộc trường hợp đang trong thời gian bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch theo quy định của pháp luật; - Dự án không bị đình chỉ, chấm dứt hoạt động hoặc không có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp dự án hoặc phần dự án chuyển nhượng bị xử phạt vi phạm hành chính thì chủ đầu tư phải chấp hành xong quyết định xử phạt vi phạm hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xử lý vi phạm hành chính; - Trường hợp dự án đang thế chấp để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật thì phải thực hiện giải chấp; - Dự án còn trong thời hạn thực hiện; - Đối với dự án bất động sản chuyển nhượng một phần dự án còn phải bảo đảm các hạng mục công trình xây dựng hoặc mục đích sử dụng, kinh doanh của các công trình xây dựng của phần dự án chuyển nhượng có thể độc lập được với phần dự án khác trong dự án bất động sản. Tóm lại: Chủ đầu tư dự án bất động sản được chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản cho chủ đầu tư khác. Đồng thời, dự án bất động sản chuyển nhượng phải đáp ứng các điều kiện nêu trên.
Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản gồm các thành phần nào?
Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản gồm các thành phần nào? Xây dựng, quản lý, vận hành hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản như thế nào? Hãy cùng tìm hiểu trong bài viết này. Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản gồm các thành phần nào? Căn cứ theo Điều 71 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định về hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản như sau: (1) Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản được xây dựng tập trung, thống nhất trên toàn quốc; bảo đảm kết nối, chia sẻ dữ liệu với cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu của các Bộ, ngành, địa phương, cơ quan có liên quan để cập nhật, chia sẻ, khai thác thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản, xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia tạo nền tảng phát triển Chính phủ điện tử. (2) Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản gồm các thành phần sau đây: - Hạ tầng kỹ thuật công nghệ thông tin; - Phần mềm phục vụ quản lý, vận hành, khai thác thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản; - Cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản. Như vậy, hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản gồm: - Hạ tầng kỹ thuật công nghệ thông tin; - Phần mềm phục vụ quản lý, vận hành, khai thác thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản; - Cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản. Xây dựng, quản lý, vận hành hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản như thế nào? Căn cứ theo Điều 74 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định về xây dựng, quản lý, vận hành hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản như sau: (1) Thông tin trong cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản có giá trị pháp lý như văn bản giấy khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác thực điện tử. (2) Các Bộ, cơ quan ngang Bộ, ngành, địa phương, cơ quan, tổ chức có liên quan thực hiện kết nối liên thông cơ sở dữ liệu chuyên ngành bao gồm: cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu về công chứng và cơ sở dữ liệu khác có liên quan để cập nhật, chia sẻ, khai thác, sử dụng thông tin với cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản. Việc kết nối liên thông phải bảo đảm hiệu quả, an toàn, phù hợp với chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan. (3) Bộ Xây dựng có trách nhiệm sau đây: - Tổ chức xây dựng, quản lý, vận hành hệ thống hạ tầng kỹ thuật công nghệ thông tin và phần mềm phục vụ quản lý, vận hành, khai thác thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản; - Xây dựng, cập nhật, quản lý, khai thác cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản trên phạm vi cả nước; - Kết nối, chia sẻ thông tin từ cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản với các hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu các Bộ, cơ quan ngang Bộ, địa phương và cung cấp thông tin cho các tổ chức, cá nhân; - Công bố công khai thông tin về nhà ở, thị trường bất động sản trên phạm vi cả nước thuộc hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản. (4) Các Bộ, cơ quan ngang Bộ, ngành, cơ quan có liên quan có trách nhiệm kết nối, chia sẻ số liệu, kết quả điều tra cơ bản và các thông tin có liên quan đến lĩnh vực nhà ở và thị trường bất động sản cho Bộ Xây dựng để cập nhật, bổ sung vào cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản bao gồm: - Thông tin, dữ liệu về vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản; - Thông tin, dữ liệu về dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản; - Thông tin, dữ liệu về phát hành trái phiếu doanh nghiệp liên quan đến lĩnh vực kinh doanh bất động sản; - Thông tin, dữ liệu về thuế đối với hoạt động kinh doanh bất động sản; - Thông tin, dữ liệu về đất đai đối với việc cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai; - Thông tin, dữ liệu về số lượng giao dịch, giá trị giao dịch bất động sản được thực hiện công chứng, chứng thực; Thông tin, dữ liệu từ các chương trình điều tra, thống kê cấp quốc gia về nhà ở. (5) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm sau đây: - Tổ chức xây dựng, cập nhật, quản lý, khai thác cơ sở dữ liệu về hà ở và thị trường bất động sản trong phạm vi của địa phương; - Công bố công khai và chịu trách nhiệm về thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản trên phạm vi của địa phương thuộc hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản; - Kết nối, chia sẻ, cung cấp thông tin, dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản trong phạm vi của địa phương cho các cơ quan, tổ chức. (6) Các tổ chức, cá nhân có liên quan có trách nhiệm cung cấp đầy đủ, chính xác, đúng thời hạn các thông tin, số liệu về nhà ở và thị trường bất động sản theo quy định. Tóm lại: Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản gồm: - Hạ tầng kỹ thuật công nghệ thông tin; - Phần mềm phục vụ quản lý, vận hành, khai thác thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản; - Cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản. Đồng thời, việc xây dựng, quản lý, vận hành hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản được thực hiện theo quy định trên.
Chủ đầu tư còn nợ tiền sử dụng đất có được bán đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS không?
Chủ đầu tư còn nợ tiền sử dụng đất có được bán đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản (BĐS) không? Cùng tìm hiểu qua bài viết dưới đây nhé! (1) Chủ đầu tư còn nợ tiền sử dụng đất thì có được bán đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS không? Liên quan đến vấn đề này, Điều 32 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định như sau: “Điều 32. Yêu cầu đối với bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở 1. Phải là chủ đầu tư dự án bất động sản. 2. Bảo đảm điều kiện quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều 9 và khoản 2 Điều 31 của Luật này. 3. Đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật đối với phần diện tích đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản đưa vào kinh doanh. 4. Trường hợp bị xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đầu tư, xây dựng, đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, thuế liên quan đến đất đã có hạ tầng kỹ thuật đưa vào kinh doanh quyền sử dụng đất thì phải thực hiện xong các quyết định xử phạt vi phạm hành chính trước khi ký kết các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.” Bên cạnh đó, Điều 38 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định, bên chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS cho tổ chức cũng phải đáp ứng các yêu cầu quy định tại Điều 32 của Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Như vậy, chiếu theo quy định trên, chủ đầu tư khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở lẫn tổ chức thì đều phải đáp ứng được yêu cầu đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước. Do đó, chủ đầu tư còn nợ tiền sử dụng đất sẽ không đủ điều kiện được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS cho cá nhân tự xây dựng nhà ở lẫn tổ chức, cho tới khi chủ đầu tư hoàn thành xong các nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước và đáp ứng được tất cả các yêu cầu còn lại. (2) Kinh doanh QSDĐ đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS phải đáp ứng những yêu cầu nào? Theo quy định tại Điều 29 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, dự án BĐS khi có quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật được đưa vào kinh doanh phải đáp ứng các yêu cầu sau đây: - Các yêu cầu quy định tại Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 - Đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết được phê duyệt, tiến độ dự án được chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xây dựng, pháp luật về quy hoạch đô thị, pháp luật về đầu tư; - Bảo đảm cung cấp các dịch vụ cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải, xử lý nước thải; bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; - Việc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật phải phù hợp với mục tiêu đầu tư, nội dung của dự án đầu tư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận. Ngoài ra, việc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS còn phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 31 và Điều 35 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, cùng với đó là phải tuân thủ các quy định về hình thức, mục đích, thời hạn sử dụng đất, đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai. (3) Có bao nhiêu hình thức kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS? Theo quy định tại khoản 1 Điều 28 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, chủ đầu tư thực hiện kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS theo các hình thức sau đây: - Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS cho cá nhân tự xây dựng nhà ở là hình thức phân lô bán nền để cá nhân tự xây dựng nhà ở; - Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS cho tổ chức để đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng; - Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS để tổ chức, cá nhân sử dụng theo đúng mục đích sử dụng đất và nội dung dự án đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận. Như vậy, pháp luật cho phép chủ đầu tư có quyền thực hiện kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS thông qua các hình thức chuyển nhượng hoặc cho thuê. Các hình thức kinh doanh quyền sử dụng đất được quy định rõ ràng nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên liên quan. Tuy nhiên, mặc dù chủ đầu tư có quyền thực hiện các giao dịch liên quan đến đất đã có hạ tầng kỹ thuật, nhưng người mua cần phải cân nhắc kỹ lưỡng về tình trạng nợ tiền sử dụng đất của chủ đầu tư để đảm bảo tính hợp pháp và bền vững cho các hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực BĐS.
Thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản năm 2024
Trình tự, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản được quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ ngày 01 tháng 08 năm 2024. 1. Nguyên tắc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản Nguyên tắc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản được quy định tại Điều 39 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, cụ thể như sau: - Chủ đầu tư dự án bất động sản được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án cho chủ đầu tư khác để tiếp tục đầu tư xây dựng, kinh doanh khi dự án đang trong thời hạn thực hiện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận. - Khi thực hiện việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải bảo đảm không thay đổi quy hoạch, mục tiêu của dự án; bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên có liên quan. - Sau khi đã hoàn thành việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, bên nhận chuyển nhượng kế thừa các quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư chuyển nhượng và là chủ đầu tư đối với dự án, phần dự án đã nhận chuyển nhượng. Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản không phải làm lại hồ sơ dự án, quy hoạch xây dựng và giấy phép xây dựng của dự án nếu không có thay đổi về nội dung của dự án; trường hợp có thay đổi thì chủ đầu tư nhận chuyển nhượng thực hiện điều chỉnh theo quy định của pháp luật. - Việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 40 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và tuân thủ quy định về hình thức, mục đích, thời hạn sử dụng đất, đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai. 2. Thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản năm 2024 Theo quy định tại Điều 42 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản được quy định như sau: (1) Thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản thuộc thẩm quyền quyết định cho phép chuyển nhượng của Thủ tướng Chính phủ quy định tại khoản 2 Điều 41 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 như sau: - Chủ đầu tư dự án gửi hồ sơ đề nghị cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đến Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án hoặc cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền; - Trong thời hạn 45 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm lấy ý kiến của Bộ Xây dựng và các Bộ, ngành, cơ quan có liên quan, tổ chức thẩm định và trình Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định cho phép chuyển nhượng; trường hợp dự án bất động sản không đủ điều kiện chuyển nhượng thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ phải có văn bản thông báo rõ lý do cho chủ đầu tư dự án; - Sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng của Thủ tướng Chính phủ, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng dự án phải ký kết hợp đồng chuyển nhượng và bàn giao dự án. (2) Thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản thuộc thẩm quyền quyết định cho phép chuyển nhượng của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại khoản 2 Điều 41 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 như sau: - Chủ đầu tư gửi hồ sơ đề nghị cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đến Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án hoặc cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền; - Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm lấy ý kiến của các cơ quan có liên quan, tổ chức thẩm định và ban hành quyết định cho phép chuyển nhượng; trường hợp dự án, phần dự án bất động sản không đủ điều kiện chuyển nhượng thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ phải có văn bản thông báo rõ lý do cho chủ đầu tư dự án; - Sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng dự án phải ký kết hợp đồng chuyển nhượng và bàn giao dự án. (3) Trường hợp bên nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án quy định tại khoản 2 Điều 41 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài quy định tại khoản 4 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và các bên đã ký hợp đồng chuyển nhượng thì việc thực hiện thủ tục về đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai. (4) Chính phủ quy định chi tiết Điều này. Tóm lại, chủ đầu tư dự án bất động sản thực hiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án cho chủ đầu tư khác để tiếp tục đầu tư xây dựng, kinh doanh (khi dự án đang trong thời hạn thực hiện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận) theo trình tự, thủ tục như trên.
Mức vốn điều lệ bao nhiêu mới phải bố trí cá nhân có chứng chỉ môi giới bất động sản?
Có thể thấy tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp. Tuy nhiên, đối với doanh nghiệp môi giới kinh doanh trong lĩnh vực này thì liệu căn cứ vào mức vốn điều lệ bao nhiêu mới phải bố trí cá nhân có chứng chỉ môi giới bất động sản Doanh nghiệp có mức vốn điều lệ bao nhiêu mới phải bố trí cá nhân có chứng chỉ môi giới bất động sản? Căn cứ Điểm c Khoản 1 Điều 61 Luật kinh doanh bất động sản 2023 quy định về Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản như sau: 1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định tại khoản 5 Điều 9 của Luật này và phải đáp ứng các điều kiện sau đây: - Phải có quy chế hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản; - Phải có cơ sở vật chất, kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động theo quy định của Chính phủ; - Có tối thiểu 01 cá nhân có chứng chỉ môi giới bất động sản; d) Trước khi hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản gửi thông tin về doanh nghiệp đến cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh nơi thành lập doanh nghiệp để được đăng tải trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản theo quy định của Luật này. 2. Cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau đây: - Có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; - Phải hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Do đó, đối chiếu quy định trên thì Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản và phải Có tối thiểu 01 cá nhân có chứng chỉ môi giới bất động sản không phân biệt là mức vốn điều lệ bao nhiêu. Nghĩa vụ của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản hiện hành? Căn cứ Điều 65 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định về Nghĩa vụ của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản như sau: 1. Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản có các nghĩa vụ sau đây: - Cung cấp đầy đủ, trung thực hồ sơ, thông tin về bất động sản do mình môi giới và chịu trách nhiệm về hồ sơ, thông tin do mình cung cấp; - Tổ chức đào tạo, bồi dưỡng nâng cao kiến thức hành nghề môi giới bất động sản cho nhân viên môi giới bất động sản làm việc trong doanh nghiệp hằng năm; - Thực hiện nghĩa vụ thuế đối với Nhà nước; - Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra; - Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật và chịu sự kiểm tra, thanh tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; - Nghĩa vụ khác theo hợp đồng. 2. Cá nhân hành nghề môi giới bất động sản có các nghĩa vụ sau đây: - Nghĩa vụ quy định tại các điểm a, c và d khoản 1 Điều 65 Luật kinh doanh bất động sản 2023 - Thực hiện quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản nơi cá nhân làm việc; - Tham gia đào tạo, bồi dưỡng nâng cao kiến thức hành nghề môi giới bất động sản hằng năm. Trên đây là quy định về Nghĩa vụ của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản hiện hành
Nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023
Nhà ở, công trình xây dựng có sẵn là nhà ở, công trình xây dựng đã hoàn thành việc xây dựng và đã được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng. 1. Nhà ở, công trình xây dựng có sẵn được đưa vào kinh doanh Theo Điều 12 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định về nhà ở, công trình xây dựng có sẵn được đưa vào kinh doanh như sau: - Các loại nhà ở có sẵn, trừ các loại nhà ở thuộc tài sản công theo quy định của Luật Nhà ở 2023. - Các loại công trình xây dựng có sẵn quy định tại khoản 2 Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. - Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có sẵn quy định tại khoản 3 Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. 2. Nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn Nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn được quy định tại Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, cụ thể như sau: - Việc mua bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất, trừ trường hợp Luật Đất đai, Luật Nhà ở có quy định khác. Các chủ sở hữu đối với các căn hộ chung cư, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, công trình xây dựng có nhiều chủ sở hữu có quyền sử dụng đất theo hình thức sử dụng chung. - Bên mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 được Nhà nước cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đã mua, thuê mua. Trình tự, thủ tục, cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai. - Việc bán, cho thuê mua nhà ở phải tuân thủ quy định về thời hạn sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở. Việc bán, cho thuê mua công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng phải tuân thủ quy định về thời hạn sử dụng công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng. - Việc bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng phải tuân thủ quy định về hình thức, mục đích, thời hạn sử dụng đất và đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai. - Bên mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng được xác lập quyền sở hữu đối với nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đã mua, thuê mua. Thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đối với bên mua, thuê mua là kể từ thời điểm bên mua, thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. - Việc mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng phải kèm theo hồ sơ về nhà ở, công trình xây dựng đáp ứng điều kiện theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Việc mua bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng phải phân định rõ diện tích, trang thiết bị sở hữu, sử dụng chung và diện tích, trang thiết bị sở hữu, sử dụng riêng của các chủ sở hữu. Tóm lại, nhà ở, công trình xây dựng có sẵn khi được đưa vào kinh doanh phải tuân thủ 06 nguyên tắc theo quy định của pháp luật.
Doanh nghiệp môi giới bất động sản có quyền thu phí khách hàng theo giá thỏa thuận hay giá nhà nước?
Có thể nói Doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản có nghĩa vụ thực hiện đúng hợp đồng đã ký với khách hàng; cung cấp hồ sơ, thông tin về bất động sản do mình môi giới. Tuy nhiên, đối với doanh nghiệp môi giới bất động sản có quyền thu phí khách hàng theo giá thỏa thuận hay giá nhà nước? Doanh nghiệp kinh doanh môi giới bất động sản có quyền thu phí khách hàng theo giá thỏa thuận hay giá nhà nước? Căn cứ Điểm c Khoản 1 Điều 64 Luật kinh doanh bất động sản 2023 quy định Quyền của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản 1. Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản có các quyền sau đây: - Thực hiện môi giới bất động sản theo quy định của Luật này; - Yêu cầu các tổ chức, cá nhân có liên quan cung cấp hồ sơ, thông tin bất động sản thực hiện giao dịch; - Thu phí dịch vụ của khách hàng theo thỏa thuận của các bên; - Từ chối môi giới bất động sản không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh; - Yêu cầu các tổ chức, cá nhân có liên quan bồi thường thiệt hại do lỗi của họ gây ra; - Quyền khác theo hợp đồng. 2. Cá nhân hành nghề môi giới bất động sản có các quyền sau đây: - Quyền quy định tại các điểm a, b, d và đ khoản 1 Điều này; - Hưởng thù lao, hoa hồng môi giới bất động sản theo quy định tại Điều 63 của Luật này. Do đó, Doanh nghiệp kinh doanh môi giới bất động sản có quyền thu phí khách hàng theo giá thỏa thuận chứ không theo giá nhà nước. Nghĩa vụ của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản hiện nay? Căn cứ Điều 65 Luật kinh doanh bất động sản 2023 quy định về Nghĩa vụ của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản như sau: 1. Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản có các nghĩa vụ sau đây: - Cung cấp đầy đủ, trung thực hồ sơ, thông tin về bất động sản do mình môi giới và chịu trách nhiệm về hồ sơ, thông tin do mình cung cấp; - Tổ chức đào tạo, bồi dưỡng nâng cao kiến thức hành nghề môi giới bất động sản cho nhân viên môi giới bất động sản làm việc trong doanh nghiệp hằng năm; - Thực hiện nghĩa vụ thuế đối với Nhà nước; - Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra; - Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật và chịu sự kiểm tra, thanh tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; - Nghĩa vụ khác theo hợp đồng. 2. Cá nhân hành nghề môi giới bất động sản có các nghĩa vụ sau đây: - Nghĩa vụ quy định tại các điểm a, c và d khoản 1 Điều này; - Thực hiện quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản nơi cá nhân làm việc; - Tham gia đào tạo, bồi dưỡng nâng cao kiến thức hành nghề môi giới bất động sản hằng năm. Trên đây là quy định về nghĩa vụ của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản
Nội dung chính của hợp đồng trong kinh doanh bất động sản từ 01/8/2024
Hợp đồng kinh doanh bất động sản là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản với tổ chức, cá nhân khác để thực hiện các hoạt động kinh doanh bất động sản. Và hiện nay nội dung chính của hợp đồng trong kinh doanh bất động sản được quy định tại Điều 46 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ 01/8/2024 bao gồm: Đối với hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng - Tên, địa chỉ của các bên; - Các thông tin về bất động sản; - Giá bán, cho thuê, cho thuê mua; - Phương thức và thời hạn thanh toán; - Bảo lãnh của ngân hàng bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với trường hợp bán nhà ở hình thành trong tương lai; - Thời hạn giao, nhận bất động sản và hồ sơ kèm theo; - Bảo hành; - Quyền, nghĩa vụ của các bên; - Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng; - Phạt vi phạm hợp đồng; - Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và biện pháp xử lý; - Phương thức giải quyết tranh chấp; - Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng. Đối với hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản - Tên, địa chỉ của các bên; - Các thông tin về loại đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng thửa đất, tài sản gắn liền với đất (nếu có); - Thời hạn sử dụng đất; giá chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, bao gồm tài sản gắn liền với đất (nếu có); - Phương thức và thời hạn thanh toán; - Thời hạn bàn giao đất và hồ sơ kèm theo; - Quyền, nghĩa vụ của các bên; - Quyền của bên thứ ba đối với thửa đất (nếu có); - Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng; - Phạt vi phạm hợp đồng; - Giải quyết hậu quả khi hợp đồng hết hạn đối với trường hợp cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; - Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và biện pháp xử lý; - Phương thức giải quyết tranh chấp; - Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng. Đối với hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản - Tên, địa chỉ của các bên; - Thông tin cơ bản của dự án đã được phê duyệt; - Thông tin chi tiết về toàn bộ dự án hoặc phần dự án chuyển nhượng; - Giá chuyển nhượng; - Phương thức và thời hạn thanh toán; - Thời hạn bàn giao toàn bộ hoặc một phần dự án và hồ sơ kèm theo; - Quyền, nghĩa vụ của các bên; - Trách nhiệm của các bên trong việc thực hiện các thủ tục hành chính liên quan đến quyền sử dụng đất; - Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng; - Phạt vi phạm hợp đồng; - Các trường hợp chấm dứt hợp đồng và biện pháp xử lý; - Phương thức giải quyết tranh chấp; - Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng. Đối với hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản - Tên, địa chỉ của các bên; - Đối tượng và nội dung dịch vụ; - Yêu cầu và kết quả dịch vụ; - Thời hạn thực hiện dịch vụ; - Phí dịch vụ, thù lao, hoa hồng dịch vụ; - Phương thức và thời hạn thanh toán; - Quyền, nghĩa vụ của các bên; - Phương thức giải quyết tranh chấp; - Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng. =>> Theo đó hiện nay nội dung chính của các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản phải bao gồm những nội dung nêu trên.
Quy định về việc đề xuất các biện pháp điều tiết thị trường bất động sản
Điều tiết thị trường bất động sản là quá trình Nhà nước can thiệp và tác động vào hoạt động của thị trường bất động sản nhằm bảo đảm thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, an toàn, bền vững. Hiện nay việc đề xuất các biện pháp điều tiết thị trường bất động sản được thực hiện theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Nghị định 96/2024/NĐ-CP hướng dẫn Luật Kinh doanh bất động sản, cụ thể: Đánh giá tình hình thị trường bất động sản Căn cứ Điều 34 Nghị định 96/2024/NĐ-CP thì việc đánh giá tình hình thị trường bất động sản để làm cơ sở đề xuất điều tiết thị trường bất động sản như sau: - Bộ Xây dựng thực hiện theo chỉ đạo của Chính phủ hoặc căn cứ vào chỉ số giá, chỉ số lượng giao dịch bất động sản và các chỉ số, số liệu thống kê về kinh tế - xã hội thuộc các ngành, lĩnh vực khác liên quan đến thị trường bất động sản để đánh giá tình hình thị trường bất động sản và đề xuất thực hiện điều tiết thị trường bất động sản. - Việc nghiên cứu, tổng hợp báo cáo đánh giá tình hình và đề xuất các biện pháp điều tiết thị trường bất động sản được thực hiện khi chỉ số giá giao dịch bất động sản có sự biến động tăng hoặc giảm trên 20% trong 03 tháng; hoặc thị trường bất động sản có các biến động khác ảnh hưởng đến ổn định kinh tế - xã hội. Đề xuất các biện pháp điều tiết thị trường bất động sản Căn cứ theo đánh giá tình hình thị trường bất động sản nêu trên trong thời hạn 15 ngày, Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với các Bộ, cơ quan ngang Bộ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để tổng hợp báo cáo đánh giá tình hình và đề xuất các biện pháp điều tiết thị trường bất động sản để trình Chính phủ xem xét, quyết định bao gồm các nội dung tại Điều 35 Nghị định 96/2024/NĐ-CP gồm: - Bộ Xây dựng đề xuất các biện pháp điều tiết thị trường bất động sản liên quan đến chính sách pháp luật về quy hoạch đô thị, xây dựng, nhà ở, kinh doanh bất động sản; về chương trình, kế hoạch phát triển đô thị, nhà ở, bất động sản; về cơ cấu sản phẩm bất động sản. - Bộ Kế hoạch và Đầu tư đề xuất các biện pháp điều tiết thị trường bất động sản liên quan đến chính sách pháp luật về đầu tư, đấu thầu. - Bộ Tài nguyên và Môi trường đề xuất các biện pháp điều tiết thị trường bất động sản liên quan đến chính sách pháp luật về đất đai. - Bộ Tài chính đề xuất các biện pháp điều tiết thị trường bất động sản liên quan đến chính sách pháp luật về thuế, tài chính, Chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp. - Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đề xuất các biện pháp điều tiết thị trường bất động sản liên quan đến chính sách pháp luật về tín dụng. - Ủy ban nhân dân cấp tỉnh rà soát việc triển khai thực hiện các dự án bất động sản của các địa phương, doanh nghiệp và đề xuất các biện pháp điều tiết thị trường bất động sản trên địa bàn. Và Bộ Xây dựng tổng hợp báo cáo đánh giá tình hình, đề xuất các biện pháp điều tiết thị trường bất động sản trình Chính phủ xem xét, quyết định. rường hợp các biện pháp điều tiết thị trường bất động sản vượt thẩm quyền Chính phủ, Bộ Xây dựng báo cáo Chính phủ trình Quốc hội, Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét, quyết định. Các biện pháp thực hiện điều tiết thị trường bất động sản Căn cứ theo Điều 78 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định các biện pháp thực hiện điều tiết thị trường bất động sản bao gồm: - Điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, chương trình, kế hoạch phát triển đô thị, nhà ở để thực hiện dự án bất động sản. - Điều chỉnh nguồn cung, cơ cấu thị trường bất động sản thông qua điều chỉnh mục tiêu, quy mô, tiến độ, cơ cấu sản phẩm của các dự án bất động sản. - Gia hạn nộp thuế cho các đối tượng hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản có khó khăn đặc biệt trong từng thời kỳ. - Hỗ trợ cho vay lãi suất ưu đãi đối với khách hàng, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đối với các loại hình bất động sản cần hỗ trợ, ưu tiên phát triển. - Điều hành chính sách tài chính, tín dụng đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản phù hợp tình hình thị trường trong từng thời kỳ. - Thực hiện điều hành chính sách khác để điều tiết thị trường bất động sản trong từng thời kỳ. =>> Theo đó hiện nay việc đề xuất các biện pháp điều tiết thị trường bất động sản được thực hiện theo các quy định nêu trên.
Các khoản thu nhập được miễn thuế thu nhập cá nhân hiện nay
Hiện nay có các khoản thu nhập nào sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân? Hồ sơ miễn thuế thu nhập cá nhân bao gồm những gì? Các khoản thu nhập được miễn thuế thu nhập cá nhân hiện nay Theo Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 được sửa đổi bổ sung bởi Luật thuế thu nhập cá nhân sửa đổi 2012 và Luật sửa đổi các Luật về thuế 2014, các khoản thu nhập miễn thuế thu nhập cá nhân hiện nay bao gồm: (1) Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau. (2) Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất. (3) Thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất của cá nhân được Nhà nước giao đất. (4) Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau. (5) Thu nhập của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, nuôi trồng, đánh bắt thuỷ sản chưa qua chế biến thành các sản phẩm khác hoặc chỉ qua sơ chế thông thường. (6) Thu nhập từ chuyển đổi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao để sản xuất. (7) Thu nhập từ lãi tiền gửi tại tổ chức tín dụng, lãi từ hợp đồng bảo hiểm nhân thọ. (8) Thu nhập từ kiều hối. (9) Phần tiền lương làm việc ban đêm, làm thêm giờ được trả cao hơn so với tiền lương làm việc ban ngày, làm trong giờ theo quy định của pháp luật. (10) Tiền lương hưu do Quỹ bảo hiểm xã hội chi trả; tiền lương hưu do quỹ hưu trí tự nguyện chi trả hàng tháng. (11) Thu nhập từ học bổng, bao gồm: - Học bổng nhận được từ ngân sách nhà nước; - Học bổng nhận được từ tổ chức trong nước và ngoài nước theo chương trình hỗ trợ khuyến học của tổ chức đó. (12) Thu nhập từ bồi thường hợp đồng bảo hiểm nhân thọ, phi nhân thọ, tiền bồi thường tai nạn lao động, khoản bồi thường nhà nước và các khoản bồi thường khác theo quy định của pháp luật. (13) Thu nhập nhận được từ quỹ từ thiện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép thành lập hoặc công nhận, hoạt động vì mục đích từ thiện, nhân đạo, không nhằm mục đích lợi nhuận. (14) Thu nhập nhận được từ nguồn viện trợ nước ngoài vì mục đích từ thiện, nhân đạo dưới hình thức chính phủ và phi chính phủ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. (15) Thu nhập từ tiền lương, tiền công của thuyền viên là người Việt Nam làm việc cho các hãng tàu nước ngoài hoặc các hãng tàu Việt Nam vận tải quốc tế. (16) Thu nhập của cá nhân là chủ tàu, cá nhân có quyền sử dụng tàu và cá nhân làm việc trên tàu từ hoạt động cung cấp hàng hóa, dịch vụ trực tiếp phục vụ hoạt động khai thác, đánh bắt thủy sản xa bờ. Như vậy, hiện nay có 16 khoản thu nhập mà nếu cá nhân có phát sinh thì sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân. Hồ sơ miễn thuế thu nhập cá nhân hiện nay bao gồm những gì? Theo điểm a khoản 1 Điều 52 Thông tư 80/2021/TT-BTC quy định đối với các khoản thu nhập miễn thuế (1), (2), (3), (4) thì cơ quan thuế thông báo, quyết định miễn thuế. Khi rơi vào các trường hợp miễn thuế này thì sẽ cần chuẩn bị hồ sơ theo quy định để được miễn thuế. Theo đó, tại Điều 53 Thông tư 80/2021/TT-BTC được sửa đổi bởi Thông tư 43/2023/TT-BTC thì hồ sơ miễn thuế thu nhập cá nhân đối với các trường hợp (1), (2), (3), (4) bao gồm: Hồ sơ miễn thuế thu nhập cá nhân đối với trường hợp chuyển nhượng, thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; giữa cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; giữa mẹ chồng, cha chồng với con dâu; giữa bố vợ, mẹ vợ với con rể; giữa ông nội, bà nội với cháu nội; giữa ông bà ngoại với cháu ngoại; giữa anh chị em ruột với nhau. - Tờ khai thuế thu nhập cá nhân mẫu số 03/BĐS-TNCN https://cdn.thuvienphapluat.vn/uploads/danluatfile/2024/8/12/TK-03-BDS-TNCN.doc ban hành kèm theo phụ lục II Thông tư 80/2021/TT-BTC. - Cơ quan thuế có trách nhiệm khai thác thông tin trong Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư theo quy định để giải quyết thủ tục miễn thuế cho người nộp thuế. Trường hợp không thể khai thác thông tin về cơ trú của công dân trong Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư thì người nộp thuế cung cấp các giấy tờ liên quan đến việc xác định đối tượng được miễn thuế theo từng trường hợp, cụ thể như sau: + Đối với bất động sản chuyển nhượng, thừa kế, quà tặng giữa vợ với chồng cần một trong các giấy tờ sau: Xác nhận thông tin về cư trú hoặc Thông báo số định danh cá nhân và thông tin công dân trong Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư hoặc bản sao Giấy chứng nhận kết hôn hoặc Quyết định của Tòa án xử ly hôn, tái hôn (đối với trường hợp chia nhà do ly hôn; hợp nhất quyền sở hữu do tái hôn). + Đối với bất động sản chuyển nhượng, thừa kế, quà tặng giữa cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ cần có một trong các giấy tờ sau: Xác nhận thông tin về cư trú hoặc Thông báo số định danh cá nhân và thông tin công dân trong Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư hoặc bản sao Giấy khai sinh. Trường hợp con ngoài giá thú thì phải có bản sao Quyết định công nhận việc nhận cha, mẹ, con của cơ quan có thẩm quyền. + Đối với bất động sản chuyển nhượng, thừa kế, quà tặng giữa cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi cần có một trong các giấy tờ sau: Xác nhận thông tin về cư trú hoặc Thông báo số định danh cá nhân và thông tin công dân trong Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư hoặc bản sao Quyết định công nhận việc nuôi con nuôi của cơ quan có thẩm quyền. + Đối với bất động sản chuyển nhượng, thừa kế, quà tặng giữa ông nội, bà nội với cháu nội cần có giấy tờ sau: Bản sao Giấy khai sinh của cháu nội và bản sao Giấy khai sinh của bố cháu nội; hoặc Xác nhận thông tin về cư trú hoặc Thông báo số định danh cá nhân và thông tin công dân trong Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư có thể hiện mối quan hệ giữa ông nội, bà nội với cháu nội; hoặc các giấy tờ khác có xác nhận của cơ quan cấp có thẩm quyền về mối quan hệ giữa ông, bà nội và cháu nội. + Đối với bất động sản chuyển nhượng, thừa kế, quà tặng giữa ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại cần có giấy tờ sau: Bản sao Giấy khai sinh của cháu ngoại và bản sao Giấy khai sinh của mẹ cháu ngoại; hoặc Xác nhận thông tin về cư trú hoặc Thông báo số định danh cá nhân và thông tin công dân trong Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư có thể hiện mối quan hệ giữa ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; hoặc các giấy tờ khác có xác nhận của cơ quan cấp có thẩm quyền chứng minh mối quan hệ giữa ông, bà ngoại và cháu ngoại. + Đối với bất động sản chuyển nhượng, thừa kế, quà tặng giữa anh, chị, em ruột với nhau cần có giấy tờ sau: Xác nhận thông tin về cư trú hoặc Thông báo số định danh cá nhân và thông tin công dân trong Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư của người chuyển nhượng và của người nhận chuyển nhượng thể hiện mối quan hệ có chung cha mẹ hoặc cùng cha khác mẹ hoặc cùng mẹ khác cha hoặc các giấy tờ khác có xác nhận của cơ quan cấp có thẩm quyền chứng minh có quan hệ huyết thống. + Đối với bất động sản chuyển nhượng, thừa kế, quà tặng giữa cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể cần có giấy tờ sau: Xác nhận thông tin về cư trú hoặc Thông báo số định danh cá nhân và thông tin công dân trong Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư ghi rõ mối quan hệ giữa cha chồng, mẹ chồng với con dâu; giữa cha vợ, mẹ vợ với con rể; hoặc bản sao Giấy chứng nhận kết hôn và Giấy khai sinh của chồng hoặc vợ làm căn cứ xác định mối quan hệ giữa người chuyển nhượng là cha chồng, mẹ chồng với con dâu hoặc cha vợ, mẹ vợ với con rể. + Trường hợp chuyển nhượng bất động sản, thừa kế, quà tặng thuộc đối tượng được miễn thuế tại trường hợp (1): Ngoài giấy tờ kể trên, người chuyển nhượng, nhận thừa kế, quà tặng có thể sử dụng các giấy tờ khác có xác nhận của cơ quan cấp có thẩm quyền về mối quan hệ giữa người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng, thừa kế, quà tặng làm căn cứ để xác định thu nhập được miễn thuế. Hồ sơ miễn thuế thu nhập cá nhân đối với trường hợp cá nhân được Nhà nước giao đất không phải trả tiền hoặc được giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật Bản sao quyết định giao đất của cơ quan có thẩm quyền. Hồ sơ miễn thuế thu nhập cá nhân đối với trường hợp chuyển đổi vị trí đất nông nghiệp giữa các hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao để sản xuất - Văn bản thỏa thuận việc chuyển đổi đất hoặc hợp đồng chuyển đổi đất nông nghiệp giữa các bên được cơ quan cấp có thẩm quyền xác nhận. - Bản sao các giấy tờ đối với các trường hợp chuyển nhượng bất động sản, chuyển đổi đất nông nghiệp được miễn thuế như đã nêu trên phải có công chứng hoặc chứng thực của cơ quan cấp có thẩm quyền. Hồ sơ miễn thuế thu nhập cá nhân đối với trường hợp cá nhân chuyển nhượng chỉ có một nhà ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất tại Việt Nam được miễn thuế thu nhập cá nhân theo quy định - Cá nhân chuyển nhượng nộp hồ sơ khai thuế theo quy định tại điểm 9.3 Phụ lục I Danh mục hồ sơ khai thuế ban hành kèm theo Nghị định 126/2020/NĐ-CP. - Trên Tờ khai thuế mẫu số 03/BĐS-TNCN https://cdn.thuvienphapluat.vn/uploads/danluatfile/2024/8/12/TK-03-BDS-TNCN.doc ban hành kèm theo phụ lục II Thông tư 80/2021/TT-BTC, cá nhân tự khai thu nhập được miễn thuế và ghi rõ được miễn thuế thu nhập cá nhân theo quy định đối với nhà ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất và chịu trách nhiệm trước pháp luật về việc khai có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. Theo đó, cá nhân căn cứ vào trường hợp của mình mà chuẩn bị hồ sơ miễn thuế thu nhập cá nhân tương ứng theo quy định trên.
Nhận thừa kế là bất động sản do cha mẹ để lại có phải đóng thuế TNCN?
Những thu nhập nào từ nhận thừa kế phải chịu thuế thu nhập cá nhân? Nhận thừa kế là bất động sản do cha mẹ để lại có phải đóng thuế TNCN không? Nếu có thì đóng bao nhiêu? (1) Thu nhập chịu thuế TNCN từ nhận thừa kế gồm những khoản nào? Căn cứ tại Khoản 9 Điều 3 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 quy định thu nhập từ nhận thừa kế là chứng khoán, phần vốn trong các tổ chức kinh tế, cơ sở kinh doanh, bất động sản và tài sản khác phải đăng ký sở hữu hoặc đăng ký sử dụng phải chịu thuế. Đồng thời, tại khoản 9 Điều 2 Thông tư 111/2013/TT-BTC hướng dẫn cụ thể các khoản thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân từ nhận thừa kế, gồm: Thu nhập từ nhận thừa kế là khoản thu nhập mà cá nhân nhận được theo di chúc hoặc theo quy định của pháp luật về thừa kế, cụ thể như sau: - Đối với nhận thừa kế là chứng khoán bao gồm: cổ phiếu, quyền mua cổ phiếu, trái phiếu, tín phiếu, chứng chỉ quỹ và các loại chứng khoán khác theo quy định của Luật Chứng khoán; cổ phần của cá nhân trong công ty cổ phần theo quy định của Luật Doanh nghiệp. - Đối với nhận thừa kế là phần vốn trong các tổ chức kinh tế, cơ sở kinh doanh bao gồm: vốn góp trong công ty trách nhiệm hữu hạn, hợp tác xã, công ty hợp danh, hợp đồng hợp tác kinh doanh; vốn trong doanh nghiệp tư nhân, cơ sở kinh doanh của cá nhân; vốn trong các hiệp hội, quỹ được phép thành lập theo quy định của pháp luật hoặc toàn bộ cơ sở kinh doanh nếu là doanh nghiệp tư nhân, cơ sở kinh doanh của cá nhân. - Đối với nhận thừa kế là bất động sản bao gồm: quyền sử dụng đất; quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất; quyền sở hữu nhà, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai; kết cấu hạ tầng và các công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả công trình xây dựng hình thành trong tương lai; quyền thuê đất; quyền thuê mặt nước; các khoản thu nhập khác nhận được từ thừa kế là bất động sản dưới mọi hình thức; trừ thu nhập từ thừa kế là bất động sản theo hướng dẫn tại điểm d, khoản 1, Điều 3 Thông tư này. - Đối với nhận thừa kế là các tài sản khác phải đăng ký quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng với cơ quan quản lý Nhà nước như: ô tô; xe gắn máy, xe mô tô; tàu thủy, kể cả sà lan, ca nô, tàu kéo, tàu đẩy; thuyền, kể cả du thuyền; tàu bay; súng săn, súng thể thao. Theo đó, việc nhận thừa kế từ 04 khoản nêu trên bao gồm chứng khoán, phần vốn trong các tổ chức kinh tế, cơ sở kinh doanh, bất động sản và tài sản khác phải đăng ký sở hữu hoặc đăng ký sử dụng thì phải chịu thuế thu nhập cá nhân theo quy định, trừ thu nhập từ thừa kế là bất động sản theo hướng dẫn tại điểm d, khoản 1, Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC. (2) Nhận thừa kế là BĐS do cha mẹ để lại có phải đóng thuế TNCN không? Như đã nêu ở mục (1), cá nhân có thu nhập từ nhận thừa kế là bất động sản phải nộp thuế thu nhập cá nhân, trong đó có: - Quyền sử dụng đất; - Quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất; - Quyền sở hữu nhà, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai; - Kết cấu hạ tầng và các công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả công trình xây dựng hình thành trong tương lai; - Quyền thuê đất; - Quyền thuê mặt nước; - Các khoản thu nhập khác nhận được từ thừa kế là bất động sản dưới mọi hình thức. Tuy nhiên, tại điểm d khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC quy định về các thu nhập được miễn thuế đối với thu nhập từ nhận thừa kế là bất động sản như sau: Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: - Vợ với chồng; - Cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; - Cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; - Cha chồng, mẹ chồng với con dâu; - Cha vợ, mẹ vợ với con rể; - Ông nội, bà nội với cháu nội, ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; - Anh chị em ruột với nhau. Theo đó, người nhận thừa kế đối với các trường hợp có thu nhập phát sinh từ nhận thừa kế bất động sản nêu trên đều phải nộp thuế thu nhập cá nhân, trừ các trường hợp để thừa kế giữa các đối tượng đã nêu. Như vậy, người con nhận thừa kế bất động sản do cha mẹ đẻ để lại thuộc trường hợp thu nhập phát sinh từ việc nhận thừa kế là bất động sản giữa các đối tượng được miễn thuế nhập cá nhân. Đồng nghĩa với việc người con nhận bất động sản đó sẽ không phải đóng thuế thu nhập cá nhân. (3) Nhận thừa kế bất động sản phải đóng mức thuế bao nhiêu? Như đã nêu ở mục (1), trừ thu nhập từ thừa kế là bất động sản tại điểm d khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC thì được miễn đóng thuế thu nhập cá nhân, còn lại các bất động sản được nhận từ thừa kế đều phải nộp thuế. Căn cứ tại khoản 4 Điều 16 Thông tư 111/2013/TT-BTC số thuế thu nhập cá nhân phải nộp khi nhận thừa kế là bất động sản bằng 10% giá trị bất động sản, cụ thể: Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Thu nhập tính thuế x Thuế suất 10% Lưu ý: Chỉ những bất động sản có giá trị lớn hơn 10 triệu đồng mới phải nộp thuế.
Hàng hóa bất động sản được phản ánh thông qua tài khoản kế toán nào?
Hàng hóa bất động sản được phản ánh thông qua tài khoản kế toán nào? Khi mua hàng hoá bất động sản về để bán, kế toán ghi nhận các chỉ tiêu gì? Hàng hóa bất động sản được phản ánh thông qua tài khoản kế toán nào? Hàng hoá bất động sản là các bất động sản được đưa ra giao dịch trên thị trường, thường gồm có: - Quyền sử dụng đất, nhà hoặc nhà và quyền sử dụng đất, cơ sở hạ tầng để bán trong kì hoạt động kinh doanh thông thường. - Bất động sản đầu tư chuyển thành hàng tồn kho khi chủ sở hữu bắt đầu triển khai cho mục đích bán. Cụ thể, tại Điều 29 Thông tư 200/2014/TT-BTC thì hàng hóa bất động sản được phản ánh thông qua Tài khoản 1567. Trong đó, Tài khoản 1567 được dùng để phản ánh giá trị hiện có và tình hình biến động của các loại hàng hoá bất động sản của doanh nghiệp. Hàng hoá bất động sản gồm: Quyền sử dụng đất; nhà; hoặc nhà và quyền sử dụng đất; cơ sở hạ tầng mua để bán trong kỳ hoạt động kinh doanh bình thường; Bất động sản đầu tư chuyển thành hàng tồn kho khi chủ sở hữu bắt đầu triển khai cho mục đích bán. Lưu ý: Tài khoản 1567 là tài khoản cấp 2 của Tài khoản 156 - Hàng hóa. Ngoài Tài khoản 1567 thì Tài khoản 156 còn có 2 tài khoản cấp 2 sau: - Tài khoản 1561 - Giá mua hàng hóa: Phản ánh trị giá hiện có và tình hình biến động của hàng hóa mua vào và đã nhập kho (tính theo trị giá mua vào); - Tài khoản 1562 - Chi phí thu mua hàng hóa: Phản ánh chi phí thu mua hàng hóa phát sinh liên quan đến số hàng hóa đã nhập kho trong kỳ và tình hình phân bổ chi phí thu mua hàng hóa hiện có trong kỳ cho khối lượng hàng hóa đã bán trong kỳ và tồn kho thực tế cuối kỳ (kể cả tồn trong kho và hàng gửi đi bán, hàng gửi đại lý, ký gửi chưa bán được). Chi phí thu mua hàng hóa hạch toán vào tài khoản này chỉ bao gồm các chi phí liên quan trực tiếp đến quá trình thu mua hàng hóa như: Chi phí bảo hiểm hàng hóa, tiền thuê kho, thuê bến bãi,... chi phí vận chuyển, bốc xếp, bảo quản đưa hàng hóa từ nơi mua về đến kho doanh nghiệp; các khoản hao hụt tự nhiên trong định mức phát sinh trong quá trình thu mua hàng hóa. Kết cấu và nội dung phản ánh của tài khoản 1567 - Hàng hóa bất động sản được quy định ra sao? Kết cấu và nội dung phản ánh của tài khoản 1567 - Hàng hóa bất động sản được quy định tại điểm c khoản 2 Điều 29 Thông tư 200/2014/TT-BTC, cụ thể như sau: Bên Nợ: - Trị giá thực tế hàng hoá bất động sản mua về để bán; - Giá trị còn lại của bất động sản đầu tư chuyển thành hàng tồn kho; - Chi phí sửa chữa, cải tạo, nâng cấp triển khai cho mục đích bán ghi tăng giá gốc hàng hoá bất động sản chờ bán. Bên Có: - Trị giá thực tế hàng hoá bất động sản bán trong kỳ; - Trị giá thực tế hàng hoá bất động sản chuyển thành bất động sản đầu tư hoặc chuyển thành tài sản cố định. Số dư bên Nợ: Trị giá thực tế hàng hoá bất động sản còn lại cuối kỳ. Khi mua hàng hoá bất động sản về để bán, kế toán ghi nhận các chỉ tiêu gì? Theo khoản 3 Thông tư 200/2014/TT-BTC thì khi mua hàng hoá bất động sản về để bán, kế toán phản ánh giá mua và các chi phí liên quan trực tiếp đến việc mua hàng hóa BĐS, ghi: - Nợ TK 1567 - Hàng hoá bất động sản (giá mua chưa có thuế GTGT) - Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ (1332) - Có các TK 111, 112, 331,... Lưu ý: Khi kết thúc giai đoạn sửa chữa, cải tạo, nâng cấp triển khai cho mục đích bán, kết chuyển toàn bộ chi phí ghi tăng giá trị hàng hóa bất động sản, ghi: - Nợ TK 156 - Hàng hóa (1567) - Có TK 154 - Chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang. Tóm lại, hàng hóa bất động sản được phản ánh thông qua Tài khoản 1567.
03 chính sách mới về bất động sản có hiệu lực trong tháng 8/2024
Tháng 8 tới đây sẽ có nhiều chính sách mới về bất động sản sẽ có hiệu lực, trong đó, nổi bật là Luật sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Các tổ chức tín dụng 2024, Nghị định 71/2024/NĐ-CP và Nghị định 88/2024/NĐ-CP. Luật sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Các tổ chức tín dụng 2024 Ngày 29/6/2024, Quốc hội ban hành Luật sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Các tổ chức tín dụng 2024. Theo đó, đã sửa đổi, bổ sung các quy định như sau: - Sửa đổi Luật Đất đai 2024: + Sửa đổi hiệu lực của Luật Đất đai 2024 từ 01/01/2025 thành 01/8/2024. + Sửa đổi hiệu lực của khoản 2 Điều 251 Luật Đất đai 2024 thành ngày 01/01/2025. + Sửa đổi, bổ sung các trường hợp được tiếp tục giao đất, cho thuê đất: Các dự án đầu tư thuộc trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013, pháp luật có liên quan và phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất mà chưa được giao đất, cho thuê đất thì được tiếp tục thực hiện các bước tiếp theo trong trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất để giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư, chủ đầu tư theo quy định của Luật này nếu thuộc một trong các trường hợp sau đây: ++ Dự án đã lựa chọn được nhà đầu tư, chủ đầu tư theo đúng quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về nhà ở, pháp luật về đấu thầu từ ngày 01/7/2014 đến trước ngày 01/8/2024; ++ Dự án mà nhà đầu tư đã nộp hồ sơ hợp lệ để thực hiện thủ tục lựa chọn nhà đầu tư, chủ đầu tư trước ngày 01/8/2024 và đã lựa chọn được nhà đầu tư, chủ đầu tư trước ngày 01/01/2025. ++ Việc lựa chọn nhà đầu tư, chủ đầu tư đối với dự án quy định tại điểm này được thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về nhà ở, pháp luật về đấu thầu có hiệu lực tại thời điểm nộp hồ sơ. - Sửa đổi Luật Nhà ở 2023: Sửa đổi hiệu lực của Luật Nhà ở 2023 từ 01/01/2025 thành 01/8/2024. - Sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản 2023: Sửa đổi hiệu lực của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 từ 01/01/2025 thành 01/8/2024. - Sửa đổi Luật Các tổ chức tín dụng 2024: Sửa đổi hiệu lực của khoản 2 Điều 209 Luật Các tổ chức tín dụng 2024 từ 01/01/2025 thành 01/8/2024. Xem toàn văn: Luật sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Các tổ chức tín dụng 2024 có hiệu lực từ 01/8/2024. Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định về giá đất Ngày 27/6/2024, Chính phủ ban hành Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định về giá đất. Nghị định gồm 5 Chương, 40 Điều, quy định về phương pháp định giá đất, bảng giá đất, định giá đất cụ thể. Trong đó, tại Điều 3 Nghị định 71/2024/NĐ-CP đã quy định như sau: - Chuyển nhượng trên thị trường là chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đã thực hiện thủ tục về thuế, phí, lệ phí tại cơ quan thuế hoặc đã đăng ký biến động tại văn phòng đăng ký đất đai hoặc đã ký hợp đồng chuyển nhượng giữa chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở thương mại với khách hàng theo quy định của pháp luật. - Khu đất cần định giá là tập hợp các thửa đất trong cùng một khu vực, dự án có sử dụng đất cần định giá. - Thửa đất so sánh là thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất với thửa đất cần định giá đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá. - Tổ chức thực hiện định giá đất là tổ chức hoạt động tư vấn xác định giá đất quy định tại khoản 3 Điều 162 Luật Đất đai 2024 được cơ quan có chức năng quản lý đất đai thuê hoặc giao nhiệm vụ thực hiện tư vấn định giá đất. Xem toàn văn: Nghị định 71/2024/NĐ-CP có hiệu lực từ 01/8/2024. Nghị định 88/2024/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất Ngày 15/7/2024, Chính phủ ban hành Nghị định 88/2024/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Nghị định gồm 3 Chương, 32 Điều, quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất. Theo đó, tại khoản 1 Điều 3 Nghị định 88/2024/NĐ-CP quy định về nội dung phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư gồm: - Tổng diện tích đất thu hồi (tổng hợp các phương án chi tiết tại khoản 2 Điều này), diện tích từng loại đất thu hồi; - Tổng số người có đất thu hồi; - Phương án đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm (nếu có); - Phương án bố trí tái định cư: số hộ gia đình, cá nhân được bố trí tái định cư, các khu tái định cư, địa điểm khu tái định cư, hình thức tái định cư (bằng đất, bằng nhà ở) (nếu có); - Phương án di dời mồ mả trong phạm vi đất thu hồi (nếu có); - Phương án di chuyển các công trình hạ tầng trong phạm vi đất thu hồi (nếu có); - Kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư bao gồm: tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; chi phí bảo đảm cho việc tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và chi phí khác; - Tiến độ thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; - Phương án chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với từng người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản; - Các nội dung khác liên quan đến bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (nếu có). Xem toàn văn: Nghị định 88/2024/NĐ-CP có hiệu lực từ 01/8/2024.
Hao mòn tài sản cố định được hạch toán thông qua tài khoản kế toán nào?
Hao mòn tài sản cố định được hạch toán thông qua tài khoản kế toán nào? Kết cấu và nội dung của tài khoản kế toán dùng để phản ánh hao mòn tài sản cố định được quy định như thế nào? Hao mòn tài sản cố định được hạch toán thông qua tài khoản kế toán nào? Theo Điều 38 Thông tư 200/2014/TT-BTC có quy định hao mòn tài sản cố định được hạch toán thông qua Tài khoản 214. Cụ thể, Tài khoản 214 dùng để phản ánh tình hình tăng, giảm giá trị hao mòn và giá trị hao mòn luỹ kế của các loại tài sản cố định và bất động sản đầu tư trong quá trình sử dụng do trích khấu hao tài sản cố định, bất động sản đầu tư và những khoản tăng, giảm hao mòn khác của tài sản cố định, bất động sản đầu tư. Lưu ý: Về nguyên tắc, mọi tài sản cố định, bất động sản đầu tư dùng để cho thuê của doanh nghiệp có liên quan đến sản xuất, kinh doanh (gồm cả tài sản chưa dùng, không cần dùng, chờ thanh lý) đều phải trích khấu hao theo quy định hiện hành. Khấu hao tài sản cố định dùng trong sản xuất, kinh doanh và khấu hao bất động sản đầu tư hạch toán vào chi phí sản xuất, kinh doanh trong kỳ; khấu hao tài sản cố định chưa dùng, không cần dùng, chờ thanh lý hạch toán vào chi phí khác. Các trường hợp đặc biệt không phải trích khấu hao (như tài sản cố định dự trữ, tài sản cố định dùng chung cho xã hội...), doanh nghiệp phải thực hiện theo quy định của pháp luật hiện hành. Đối với tài sản cố định dùng cho hoạt động sự nghiệp, dự án hoặc dùng vào mục đích phúc lợi thì không phải trích khấu hao tính vào chi phí sản xuất, kinh doanh mà chỉ tính hao mòn tài sản cố định và hạch toán giảm nguồn hình thành tài sản cố định đó. Thời gian khấu hao và phương pháp khấu hao tài sản cố định phải được xem xét lại ít nhất là vào cuối mỗi năm tài chính. Nếu thời gian sử dụng hữu ích ước tính của tài sản khác biệt lớn so với các ước tính trước đó thì thời gian khấu hao phải được thay đổi tương ứng. Phương pháp khấu hao tài sản cố định được thay đổi khi có sự thay đổi đáng kể cách thức ước tính thu hồi lợi ích kinh tế của tài sản cố định. Trường hợp này, phải điều chỉnh chi phí khấu hao cho năm hiện hành và các năm tiếp theo, và được thuyết minh trong Báo cáo tài chính. Kết cấu và nội dung của tài khoản kế toán dùng để phản ánh hao mòn tài sản cố định được quy định như thế nào? Theo Điều 38 Thông tư 200/2014/TT-BTC thì Tài khoản 214 - Hao mòn tài sản cố định có kết cấu và nội dung phản ánh như sau: Bên Nợ: Giá trị hao mòn TSCĐ, BĐS đầu tư giảm do TSCĐ, BĐSĐT thanh lý, nhượng bán, điều động cho doanh nghiệp khác, góp vốn đầu tư vào đơn vị khác. Bên Có: Giá trị hao mòn TSCĐ, BĐSĐT tăng do trích khấu hao TSCĐ, BĐS đầu tư. Số dư bên Có: Giá trị hao mòn luỹ kế của TSCĐ, BĐS đầu tư hiện có ở doanh nghiệp. Tài khoản 214 - Hao mòn TSCĐ, có 4 tài khoản cấp 2: - Tài khoản 2141 - Hao mòn TSCĐ hữu hình: Phản ánh giá trị hao mòn của TSCĐ hữu hình trong quá trình sử dụng do trích khấu hao TSCĐ và những khoản tăng, giảm hao mòn khác của TSCĐ hữu hình. - Tài khoản 2142 - Hao mòn TSCĐ thuê tài chính: Phản ánh giá trị hao mòn của TSCĐ thuê tài chính trong quá trình sử dụng do trích khấu hao TSCĐ thuê tài chính và những khoản tăng, giảm hao mòn khác của TSCĐ thuê tài chính. - Tài khoản 2143 - Hao mòn TSCĐ vô hình: Phản ánh giá trị hao mòn của TSCĐ vô hình trong quá trình sử dụng do trích khấu hao TSCĐ vô hình và những khoản làm tăng, giảm hao mòn khác của TSCĐ vô hình. - Tài khoản 2147 - Hao mòn BĐSĐT: Tài khoản này phản ánh giá trị hao mòn BĐSĐT dùng để cho thuê hoạt động của doanh nghiệp. Tóm lại, hao mòn tài sản cố định được hạch toán thông qua Tài khoản 214.
Người dân được trồng cây cách ranh đất bao nhiêu mét?
Có quy định nào về khoảng cách giữa cây trồng và ranh giới đất không? Người dân được trồng cây trong đất của mình cách ranh đất bao nhiêu mét là hợp pháp? Cụ thể qua bài viết sau. Người dân được trồng cây cách ranh đất bao nhiêu mét? Theo Điều 175 Bộ luật dân sự 2015 quy định về ranh giới giữa các bất động sản như sau: - Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp. Không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng. Mọi chủ thể có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung. - Người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác. Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, cắt, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Như vậy, người dân vẫn được trồng cây cạnh ranh giới và không có quy định khoảng cách cụ thể là mấy mét, tuy nhiên phải đảm bảo cây trồng chỉ trong phạm vi đất của mình từ ranh giới đổ lại, kể cả thân cây có nằm bên phần đất của mình nhưng rễ cây, cành cây, lá cây vượt quá ranh giới theo chiều thẳng đứng thì đều phải cắt bỏ. Được cắm mốc ranh đất ở phần đất nào giữ 2 đất liền kề? Theo Điều 176 Bộ luật dân sự 2015 quy định mốc giới ngăn cách các bất động sản như sau: - Chủ sở hữu bất động sản chỉ được dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình. - Các chủ sở hữu bất động sản liền kề có thể thỏa thuận với nhau về việc dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên ranh giới để làm mốc giới ngăn cách giữa các bất động sản; những vật mốc giới này là sở hữu chung của các chủ thể đó. Trường hợp mốc giới ngăn cách chỉ do một bên tạo nên trên ranh giới và được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý thì mốc giới ngăn cách đó là sở hữu chung, chi phí để xây dựng do bên tạo nên chịu, trừ trường hợp có thỏa thuận khác; nếu chủ sở hữu bất động sản liền kề không đồng ý mà có lý do chính đáng thì chủ sở hữu đã dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn phải dỡ bỏ. - Đối với mốc giới là tường nhà chung, chủ sở hữu bất động sản liền kề không được trổ cửa sổ, lỗ thông khí hoặc đục tường để đặt kết cấu xây dựng, trừ trường hợp được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý. Trường hợp nhà xây riêng biệt nhưng tường sát liền nhau thì chủ sở hữu cũng chỉ được đục tường, đặt kết cấu xây dựng đến giới hạn ngăn cách tường của mình. Đối với cây là mốc giới chung, các bên đều có nghĩa vụ bảo vệ; hoa lợi thu được từ cây được chia đều, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Như vậy, nếu 1 bên tự cắm mốc ranh đất thì chỉ được cắm trong phần đất của mình, nếu 2 bên cùng cắm thì có thể thỏa thuận để cắm ngay trên ranh đất để xác định mốc. Ngoài ra nếu chỉ 1 bên tự cắm nhưng cắm trên ranh chung thì nếu được sự đồng ý của bên kia thì vẫn được giữ lại, không được đồng ý thì phải dỡ bỏ. Muốn xây cửa sổ quay sang nhà hàng xóm thì phải xây thế nào? Theo Điều 178 Bộ luật dân sự 2015 Trổ cửa nhìn sang bất động sản liền kề quy định: - Chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa ra vào, cửa sổ quay sang nhà bên cạnh, nhà đối diện và đường đi chung theo quy định của pháp luật về xây dựng. - Mặt dưới mái che trên cửa ra vào, mặt dưới mái che cửa sổ quay ra đường đi chung phải cách mặt đất từ 2,5 mét trở lên. Như vậy, khi xây cửa sổ quay sang nhà hàng xóm thì phải tuân theo quy định của pháp luật về xây dựng, đồng thời, mặt dưới mái xe của cửa sổ quay ra đường đi chung phải cách từ 2,5 mét trở lên so với mặt đất.
Trường hợp mua bán nhà nào buộc phải chuyển khoản từ 01/8?
Vào tháng 8/2024 sắp tới, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Nhà ở 2023 và Luật Đất đai 2024 sẽ chính thức có hiệu lực thi hành. Theo đó, sẽ có những quy định mới về giao dịch nhà ở. Cụ thể như sau. Xem thêm: Đề xuất phạt đến 600 triệu đồng với chủ đầu tư không đề nghị cấp sổ đỏ cho người mua (1) Từ 01/8, thanh toán tiền mua nhà phải chuyển khoản? Căn cứ Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có quy định về thanh toán trong kinh doanh bất động sản như sau: - Việc thanh toán trong giao dịch bất động sản, dự án bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng và tuân thủ quy định của pháp luật. - Chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản nhận tiền thanh toán theo hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản từ khách hàng thông qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam. - Việc phạt và bồi thường thiệt hại do bên mua, bên nhận chuyển nhượng, bên thuê, bên thuê mua chậm tiến độ thanh toán hoặc bên bán, bên chuyển nhượng, bên cho thuê, bên cho thuê mua chậm tiến độ bàn giao bất động sản do các bên thỏa thuận và phải được ghi trong hợp đồng. Theo đó, kể từ 01/8/2024 (ngày Luật Kinh doanh bất động sản 2023 chính thức có hiệu lực thi hành) thì chỉ các chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh/kinh doanh dịch vụ bất động sản khi nhận tiền thanh toán từ khách hàng mới phải thực hiện thông qua tài khoản ngân hàng. (2) Thủ tục mua nhà mới nhất hiện nay Căn cứ Điều 162 Luật Nhà ở 2023 (có hiệu lực thi hành từ 01/8) quy định về trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch về nhà ở như sau: - Các bên tham gia giao dịch nhà ở thỏa thuận lập hợp đồng mua bán, thuê mua, thuê, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở (sau đây gọi chung là hợp đồng về nhà ở) đảm bảo có các nội dung tối thiểu được quy định tại Điều 163 Luật Nhà ở 2023. https://cdn.thuvienphapluat.vn/uploads/danluatfile/2024/07/10/HOP-DONG-MUA-BAN-NHA-O.doc Mẫu hợp đồng mua bán nhà 2024 Trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết thì chỉ cần lập hợp đồng tặng cho. - Để một bên thực hiện nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp GCN đối với nhà ở đó. Trường hợp mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án thì chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp GCN cho bên mua, bên thuê mua. Tuy nhiên, cũng loại trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp. - Trường hợp bên mua, bên thuê mua, bên nhận tặng cho, nhận đổi, nhận góp vốn, nhận thừa kế nhà ở cùng với nhận chuyển quyền sử dụng đất ở và có quyền nhận quyền sử dụng đất ở có nhà ở đó thì khi thực hiện cấp GCN, cơ quan nhà nước có thẩm quyền đồng thời công nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho bên nhận quyền sở hữu nhà ở. Như vậy, theo quy định hiện hành, việc mua bán nhà ở phải tuân thủ theo nguyên tắc như đã nêu trên. (3) Phải ghi chính xác giá mua bán thực tế của nhà ở trong hợp đồng Cụ thể, tại Điều 47 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có quy định về giao dịch trong kinh doanh bất động sản như sau: - Giá bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản, dự án bất động sản được đưa vào kinh doanh do các bên thỏa thuận và được ghi trong hợp đồng. Trường hợp có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó. - Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản ghi đúng giá giao dịch thực tế trong hợp đồng và chịu trách nhiệm trong việc ghi giá giao dịch trong hợp đồng không đúng với giá giao dịch thực tế. Theo đó, từ 01/8/2024, các bên khi giao kết hợp đồng mua bán nhà ở phải ghi chính xác giá giao dịch thực tế tại hợp đồng.
Xây dựng, quản lý, vận hành hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản
Thông tin trong cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản có giá trị pháp lý như văn bản giấy khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác thực điện tử theo quy định của Luật Giao dịch điện tử. Các Bộ, cơ quan ngang Bộ, ngành, địa phương, cơ quan, tổ chức có liên quan thực hiện kết nối liên thông cơ sở dữ liệu chuyên ngành bao gồm: cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu về công chứng và cơ sở dữ liệu khác có liên quan để cập nhật, chia sẻ, khai thác, sử dụng thông tin với cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản. Việc kết nối liên thông phải bảo đảm hiệu quả, an toàn, phù hợp với chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan. Trách nhiệm của Bộ xây dựng Căn cứ quy định tại khoản 3 Điều 74 Luật kinh doanh bất động sản 2023, có liệt kê trách nhiệm như sau: - Tổ chức xây dựng, quản lý, vận hành hệ thống hạ tầng kỹ thuật công nghệ thông tin và phần mềm phục vụ quản lý, vận hành, khai thác thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản; - Xây dựng, cập nhật, quản lý, khai thác cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản trên phạm vi cả nước; - Kết nối, chia sẻ thông tin từ cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản với các hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu các Bộ, cơ quan ngang Bộ, địa phương và cung cấp thông tin cho các tổ chức, cá nhân; - Công bố công khai thông tin về nhà ở, thị trường bất động sản trên phạm vi cả nước thuộc hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản. Các Bộ, cơ quan ngang Bộ, ngành, cơ quan có liên quan Các Bộ, cơ quan ngang Bộ, ngành, cơ quan có liên quan có trách nhiệm kết nối, chia sẻ số liệu, kết quả điều tra cơ bản và các thông tin có liên quan đến lĩnh vực nhà ở và thị trường bất động sản cho Bộ Xây dựng để cập nhật, bổ sung vào cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản bao gồm: - Thông tin, dữ liệu về vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản; - Thông tin, dữ liệu về dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản; - Thông tin, dữ liệu về phát hành trái phiếu doanh nghiệp liên quan đến lĩnh vực kinh doanh bất động sản; - Thông tin, dữ liệu về thuế đối với hoạt động kinh doanh bất động sản; - Thông tin, dữ liệu về đất đai đối với việc cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai; - Thông tin, dữ liệu về số lượng giao dịch, giá trị giao dịch bất động sản được thực hiện công chứng, chứng thực; - Thông tin, dữ liệu từ các chương trình điều tra, thống kê cấp quốc gia về nhà ở. Trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh - Tổ chức xây dựng, cập nhật, quản lý, khai thác cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản trong phạm vi của địa phương; - Công bố công khai và chịu trách nhiệm về thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản trên phạm vi của địa phương thuộc hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản; - Kết nối, chia sẻ, cung cấp thông tin, dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản trong phạm vi của địa phương cho các cơ quan, tổ chức. Ngoài ra các tổ chức, cá nhân có liên quan có trách nhiệm cung cấp đầy đủ, chính xác, đúng thời hạn các thông tin, số liệu về nhà ở và thị trường bất động sản theo quy định. Như vậy, việc xây dựng, quản lý, vận hành hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản thực hiện theo quy định trên.
Kinh doanh căn hộ nghỉ dưỡng có phải đăng ký kinh doanh và nộp thuế TNCN không?
Căn hộ nghỉ dưỡng là một loại hình bất động sản kết hợp giữa nhà ở và khách sạn đang được nhiều du khách ưa chuộng hiện nay. Vậy khi kinh doanh căn hộ có phải đăng ký kinh doanh và nộp thuế TNCN không? (1) Căn hộ nghỉ dưỡng là gì? Căn hộ nghỉ dưỡng là những căn hộ được xây dựng tại các khu du lịch, resort, hoặc những vị trí đắc địa, sở hữu đầy đủ tiện nghi như một căn hộ thông thường (phòng ngủ, phòng khách, bếp, nhà vệ sinh...) kết hợp với các dịch vụ tiện ích cao cấp như hồ bơi, nhà hàng, spa, khu vui chơi giải trí... Giống như khách sạn, du khách có thể thuê ngắn hạn hoặc dài hạn để nghỉ dưỡng, du lịch. Một số tên gọi về loại hình căn hộ nghỉ dưỡng này mà bạn có thể đã bắt gặp như: căn hộ Condotel, căn hộ du lịch. (2) Kinh doanh căn hộ nghỉ dưỡng có phải đăng ký kinh doanh không? Theo khoản 1 Điều 3 Nghị định 39/2007NĐ-CP quy định, các cá nhân hoạt động kinh doanh hàng ngày nhưng không thuộc đối tượng phải đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật bao gồm: - Buôn bán rong (buôn bán dạo) là các hoạt động mua, bán không có địa điểm cố định (mua rong, bán rong hoặc vừa mua rong vừa bán rong), bao gồm cả việc nhận sách báo, tạp chí, văn hóa phẩm của các thương nhân được phép kinh doanh các sản phẩm này theo quy định của pháp luật để bán rong - Buôn bán vặt là hoạt động mua bán những vật dụng nhỏ lẻ có hoặc không có địa điểm cố định - Bán quà vặt là hoạt động bán quà bánh, đồ ăn, nước uống (hàng nước) có hoặc không có địa điểm cố định - Buôn chuyến là hoạt động mua hàng hóa từ nơi khác về theo từng chuyến để bán cho người mua buôn hoặc người bán lẻ - Thực hiện các dịch vụ: đánh giày, bán vé số, chữa khóa, sửa chữa xe, trông giữ xe, rửa xe, cắt tóc, vẽ tranh, chụp ảnh và các dịch vụ khác có hoặc không có địa điểm cố định - Các hoạt động thương mại một cách độc lập, thường xuyên không phải đăng ký kinh doanh khác Dựa vào các ngành nghề được liệt kê ở trên, có thể thấy việc cá nhân kinh doanh căn hộ nghỉ dưỡng không thuộc nhóm được miễn đăng ký kinh doanh. Do đó, cá nhân kinh doanh căn hộ nghỉ dưỡng phải đăng ký kinh doanh. Bên cạnh đó, theo quy định tại khoản 22 Điều 3 Nghị định 96/2016/NĐ-CP, việc kinh doanh dịch vụ lưu trú, gồm: Các cơ sở lưu trú theo quy định của Luật du lịch và các hình thức dịch vụ cho thuê lưu trú khác (nghỉ theo giờ và nghỉ qua đêm) hoạt động trên đất liền hoặc trên các phương tiện tàu thủy lưu trú du lịch là ngành nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện về an ninh, trật tự và phạm vi quản lý. Như vậy, ngoài việc đăng ký kinh doanh, cá nhân khi kinh doanh căn hộ nghỉ dưỡng phải có Giấy chứng nhận đủ điều kiện về an ninh, trật tự. (3) Không đăng ký kinh doanh, không có Giấy chứng nhận đủ điều kiện về an ninh, trật tự bị xử phạt thế nào? Về việc không đăng ký kinh doanh, theo Điều 62 Nghị định 122/2021/NĐ-CP, mức xử phạt và biện pháp khắc phục đối với hành vi không đăng ký kinh doanh được quy định như sau: - Phạt tiền từ 5.000.000 đồng - 10.000.000 đồng đối với các hành vi không đăng ký thành lập hộ kinh doanh trong những trường hợp phải đăng ký theo quy định - Biện pháp khắc phục: Buộc đăng ký thành lập hộ kinh doanh theo quy định Về việc không có Giấy chứng nhận đủ điều kiện về an ninh, trật tự, mức phạt cụ thể theo quy định tại điểm a khoản 4 Điều 12 Nghị định 144/201/NĐ như sau: Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với hành vi hoạt động kinh doanh ngành, nghề đầu tư, kinh doanh có điều kiện về an ninh, trật tự khi chưa được cấp hoặc bị thu hồi hoặc đang bị tước quyền sử dụng Giấy chứng nhận đủ điều kiện về an ninh, trật tự. Như vậy, cá nhân khi kinh doanh căn hộ nghỉ dưỡng mà không đăng ký kinh doanh và không xin cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện về an ninh, trật tự sẽ bị xử phạt theo mức phạt như trên, và bị buộc phải đăng ký kinh doanh theo quy định pháp luật nếu tiếp tục kinh doanh. (4) Kinh doanh căn hộ nghỉ dưỡng có phải nộp thuế TNCN không? Theo quy định tại khoản 2 Điều 4 Thông tư 40/2021/TT-BTC, nguyên tắc tính thuế TNCN, thuế GTGT đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh như sau: - Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có doanh thu từ hoạt động sản xuất, kinh doanh trong năm dương lịch từ 100 triệu đồng trở xuống thì thuộc trường hợp không phải nộp thuế GTGT và không phải nộp thuế TNCN theo quy định pháp luật về thuế GTGT và thuế TNCN. - Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có trách nhiệm khai thuế chính xác, trung thực, đầy đủ và nộp hồ sơ thuế đúng hạn; chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác, trung thực, đầy đủ của hồ sơ thuế theo quy định. Như vậy, nếu việc kinh doanh căn hộ nghỉ dưỡng có doanh thu dưới 100 triệu trong năm dương lịch thì hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh không phải nộp thuế GTGT và thuế TNCN. Việc khai thuế do hộ kinh doanh, cá nhân tự thực hiện và phải chịu trách nhiệm về tính chính xác, trung thực, đầy đủ của hồ sơ thuế.
Giá dịch vụ quản lý bất động sản do ai quyết định theo quy định pháp luật?
Theo quy định pháp luật, giá dịch vụ quản lý bất động sản do ai quyết định? Khi nào thì hợp đồng dịch vụ quản lý bất động sản có hiệu lực? Giá dịch vụ quản lý bất động sản do ai quyết định? Căn cứ theo quy định tại Điều 75 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có quy định cụ thể như sau: - Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản phải thành lập doanh nghiệp. Trường hợp kinh doanh dịch vụ quản lý nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở thì phải có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở. - Nội dung kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản bao gồm: + Bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản theo ủy quyền của chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng, người có quyền sử dụng đất; + Tổ chức thực hiện việc cung cấp các dịch vụ bảo đảm duy trì hoạt động bình thường của bất động sản; + Tổ chức thực hiện việc bảo trì, sửa chữa bất động sản; + Quản lý, giám sát việc khai thác, sử dụng bất động sản của khách hàng theo đúng hợp đồng; + Thực hiện các quyền và nghĩa vụ đối với khách hàng, với Nhà nước theo ủy quyền của chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng, người có quyền sử dụng đất. - Nội dung, thời gian, phạm vi quản lý bất động sản, quyền và nghĩa vụ của các bên và giá dịch vụ quản lý bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng. - Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản chịu trách nhiệm thực hiện cam kết trong hợp đồng và bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra. Theo quy định nêu trên thì nội dung, thời gian, phạm vi quản lý bất động sản, quyền và nghĩa vụ của các bên và giá dịch vụ quản lý bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng. Như vậy, giá dịch vụ quản lý bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng nên các bên có quyền quyết định. Khi nào thì hợp đồng dịch vụ quản lý bất động sản có hiệu lực? Căn cứ theo quy định tại Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có quy định về hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản như sau: - Các loại hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản: + Hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản; + Hợp đồng dịch vụ tư vấn bất động sản; + Hợp đồng dịch vụ quản lý bất động sản. - Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản phải được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận. - Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng do các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng. Trường hợp hợp đồng có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực. Trường hợp các bên không có thỏa thuận, không có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm các bên ký kết hợp đồng. Theo quy định nêu trên thì hợp đồng dịch vụ quản lý bất động sản là hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản. Do đó, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng dịch vụ quản lý bất động sản do các bên thỏa thuận và được ghi trong hợp đồng. Trường hợp hợp đồng có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực. Nếu các bên không có thỏa thuận, không có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm các bên ký kết hợp đồng. Theo đó thì hợp đồng dịch vụ quản lý bất động sản phải có các nội dung chính sau đây: - Tên, địa chỉ của các bên; - Đối tượng và nội dung dịch vụ; - Yêu cầu và kết quả dịch vụ; - Thời hạn thực hiện dịch vụ; - Phí dịch vụ, thù lao, hoa hồng dịch vụ; - Phương thức, thời hạn thanh toán; - Quyền và nghĩa vụ của các bên; - Giải quyết tranh chấp; - Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng. Tóm lại, giá dịch vụ quản lý bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng nên các bên có quyền quyết định. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng dịch vụ quản lý bất động sản do các bên thỏa thuận. Trường hợp hợp đồng có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực. Nếu các bên không có thỏa thuận, không có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm các bên ký kết hợp đồng.
