Thủ tục bán lại nhà ở xã hội trước thời hạn mới nhất hiện nay
Vừa qua, Chính phủ đã ban hành Nghị định 100/2024/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở 2023 về phát triển và quản lý nhà ở xã hội. Theo đó, có hướng dẫn về thủ tục bán lại nhà ở xã hội trước thời hạn như sau. (1) Thủ tục bán lại nhà ở xã hội trước thời hạn mới nhất hiện nay Theo quy định tại Điều 89 Luật Nhà ở 2023 thì trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được phép bán lại cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội hoặc bán lại cho đối tượng thuộc trường hợp được mua nhà ở xã hội với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội này trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư dự án. Việc nộp thuế TNCN sẽ được thực hiện theo quy định của pháp luật về thuế. Theo đó, tại Điều 39 Nghị định 100/2024/NĐ-CP có quy định về trình tự, thủ tục bán lại nhà ở xã hội đối với trường hợp này như sau: - Trường hợp bán lại cho chủ đầu tư dự án: Người bán lại phải thực hiện thủ tục thanh lý Hợp đồng với chủ đầu tư. Việc bán lại thực hiện theo quy định tại Điểm đ Khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở 2023 và quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và pháp luật về đất đai. - Trường hợp bán lại nhà ở xã hội cho đối tượng khác thuộc diện được mua, thuê mua nhà ở xã hội: + Người mua lại phải có các giấy tờ xác nhận về đối tượng và điều kiện theo hướng dẫn của Bộ trưởng Bộ Xây dựng, Bộ trưởng Bộ Quốc phòng và Bộ trưởng Bộ Công an và nộp hồ sơ đến Sở Xây dựng địa phương nơi có dự án để xác định đúng đối tượng, điều kiện theo quy định tại Điểm đ Khoản 1 Điều 38 Nghị định 100/2024/NĐ-CP. + Người bán lại phải làm thủ tục thanh lý Hợp đồng với chủ đầu tư dự án (nếu có). Việc bán lại thực hiện theo quy định tại Điểm đ Khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở 2023 và quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và pháp luật về đất đai. Theo đó, kể từ 01/8, trường hợp cá nhân muốn bán lại nhà ở trước thời hạn thì thực hiện theo trình tự thủ tục đã nêu trên. (2) Tiêu chuẩn diện tích của nhà ở xã hội từ 01/8 Cụ thể, theo Điều 27 Nghị định 100/2024/NĐ-CP có quy định nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng theo dự án thì phải đảm bảo các yêu cầu như sau: Đối với nhà chung cư: - Phải được thiết kế, xây dựng khép kín, tuân thủ quy chuẩn kỹ thuật quốc gia, phù hợp tiêu chuẩn áp dụng theo quy định của pháp luật. - Tiêu chuẩn diện tích sử dụng mỗi căn hộ tối thiểu là 25 m2, tối đa là 70 m2; Ngoài ra, cũng có thể điều chỉnh tăng tiêu chuẩn diện tích sử dụng căn hộ tối đa tuy nhiên mức tăng không được quá 10% so với diện tích sử dụng căn hộ tối đa là 70 m2 và phải bảo đảm tỷ lệ số căn hộ trong dự án có diện tích sử dụng trên 70 m2 không quá 10% tổng số căn hộ nhà ở xã hội trong dự án. Đối với nhà ở riêng lẻ: Chỉ được đầu tư xây dựng tại xã thuộc vùng đồng bào dân tộc thiểu số và miền núi theo quy định của Thủ tướng Chính phủ và phải đảm bảo các quy định như sau: - Phải được thiết kế, xây dựng theo tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng. - Mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, chiều cao nhà ở riêng lẻ tuân thủ quy hoạch nông thôn hoặc quy chế quản lý kiến trúc điểm dân cư nông thôn được cấp có thẩm quyền phê duyệt. - Tiêu chuẩn diện tích không được vượt quá 70 m2, hệ số sử dụng đất không vượt quá 2,0 lần. Như vậy, diện tích của nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng theo dự án sẽ tùy thuộc vào loại nhà mà sẽ có những tiêu chuẩn cần phải đáp ứng khác nhau. (3) Tiêu chuẩn nhà ở xã hội do cá nhân đầu tư xây dựng để cho thuê từ 01/8 Bên cạnh những tiêu chuẩn cần phải đáp ứng đối với diện tích của nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng theo dự án như đã có nêu tại mục (2) thì tại Nghị định 100/2024/NĐ-CP cũng có nêu rõ những yêu cầu về loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội do cá nhân đầu tư xây dựng để cho thuê như sau: - Nhà ở có từ 02 tầng trở lên và có quy mô từ 20 căn hộ trở lên thì phải đáp ứng các quy định tại Khoản 1 Điều 57 Luật Nhà ở 2023. - Nhà ở có từ 02 tầng trở lên và có quy mô dưới 20 căn hộ thì phải đáp ứng các quy định tại Khoản 3 Điều 57 Luật Nhà ở 2023. Còn đối với trường hợp xây dựng dãy nhà ở 01 tầng để cho thuê thì phải đảm bảo các quy định bao gồm: - Phải được xây khép kín (có phòng ở riêng, khu vệ sinh riêng) theo tiêu chuẩn xây dựng. - Diện tích sử dụng bình quân cho mỗi người để ở không nhỏ hơn 8 m2 (không tính diện tích khu phụ). - Phải đáp ứng các quy định về chất lượng công trình xây dựng từ cấp IV trở lên theo pháp luật về xây dựng. - Bố trí mặt bằng xây dựng đảm bảo điều kiện giao thông thuận lợi, vệ sinh môi trường và điều kiện khắc phục sự cố (cháy, nổ, sập đổ công trình...). Theo đó, kể từ 01/8, nhà ở xã hội do cá nhân đầu tư xây dựng để cho thuê cần phải đảm bảo đáp ứng được đầy đủ những yêu cầu như đã nêu trên.
Nhà ở xã hội là ưu tiên của ưu tiên trong phát triển nhà ở
Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà nhấn mạnh như vậy khi chủ trì cuộc họp trực tiếp, kết hợp trực tuyến toàn quốc về dự thảo Nghị định quản lý và phát triển nhà ở xã hội, sáng 27/5. Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà cho rằng cùng với vai trò chủ đạo của Nhà nước, cần có cơ chế khuyến khích doanh nghiệp tư nhân tham gia phát triển nhà ở xã hội Phó Thủ tướng nêu rõ, việc xây dựng các nghị định hướng dẫn chi tiết thi hành Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản rất quan trọng, liên quan đến người dân, doanh nghiệp, công tác quản lý Nhà nước ở Trung ương, địa phương. Việc tổ chức các cuộc họp trực tiếp kết hợp trực tuyến toàn quốc để các bộ, ngành, địa phương, chuyên gia, hiệp hội doanh nghiệp… góp ý trực tiếp, hoàn thiện theo quy trình chặt chẽ nhất để khi ban hành nghị định không để xảy ra vướng mắc, khó khăn trong triển khai thực thi luật. Phó Thủ tướng đề nghị các đại biểu tập trung cho ý kiến đối với những quy định, chính sách mới, đột phá, còn ý kiến khác nhau khi soạn thảo. Bán lại nhà ở xã hội sau 10 năm cho thuê phải nộp tiền sử dụng đất Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, dự thảo Nghị định gồm 7 chương, 78 điều nhằm hướng dẫn chi tiết 18 nội dung trong Luật Nhà ở năm 2023 liên quan đến chính sách nhà ở xã hội. Nghị định kế thừa các quy định hiện hành vẫn đang thực hiện hiệu quả, đồng thời thể chế hoá những chủ trương, chính sách mới, đột phá nhằm khắc phục khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực hiện chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội trong thời gian qua. Các đại biểu đã thảo luận, đồng thuận với quy định nộp tiền sử dụng đất được tính tại thời điểm chủ đầu tư dự án khi bán lại nhà ở xã hội sau 10 năm cho thuê; người mua nhà ở xã hội là căn hộ chung cư sau 5 năm được bán và không phải nộp tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, với quy định trường hợp bán nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ (được xây dựng tại xã thuộc vùng đồng bào dân tộc thiểu số và miền núi) phải nộp tiền sử dụng đất, Phó Thủ tướng yêu cầu xem xét, tính toán, quy định cụ thể bảo đảm quyền lợi của bà con đồng bào dân tộc tộc thiểu số, người dân ở vùng khó khăn. Các đại biểu dành nhiều thời gian thảo luận về quy định nghĩa vụ, trách nhiệm của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại trong phát triển nhà ở xã hội Đối với các nội dung liên quan đến phát triển nhà ở xã hội của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, các đại biểu kiến nghị cho phép chủ đầu tư được đề xuất hình thức thực hiện là dành một phần diện tích, bố trí quỹ đất thay thế, hoặc đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật để xây nhà ở xã hội với tỉ lệ tối thiểu là 20%. Phó Chủ tịch UBND TP. Hà Nội Dương Đức Tuấn đề nghị ghi rõ số tiền chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại nộp vào ngân sách tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật để xây nhà ở xã hội chỉ sử dụng để phát triển nhà ở xã hội. Phó Chủ tịch UBND tỉnh Quảng Bình Phan Phong Phú kiến nghị bổ sung nội dung khuyến khích chủ đầu tư nhà ở thương mại trong dự án phát triển đô thị, dành kinh phí đầu tư xây nhà ở xã hội tại quỹ đất được bố trí thay vì nộp tiền vào ngân sách. Về quy định các giai đoạn của dự án đầu tư nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà đề nghị không quy định riêng nhằm bảo đảm bình đẳng giữa các đối tượng được hỗ trợ nhà ở xã hội, đồng thời đẩy mạnh phân cấp cho địa phương, Bộ Quốc phòng, Bộ Công an… Đơn giản hoá thủ tục xây, cho thuê, mua nhà ở xã hội Các nội dung khác nhận được các ý kiến đề nghị cơ quan soạn thảo bổ sung, làm rõ thêm về chính sách tín dụng ưu đãi, diện tích, hệ số sử dụng đất tối thiểu đối với nhà ở xã hội riêng lẻ; quy định thêm trách nhiệm thẩm định của cơ quan quản lý Nhà nước đối với nghĩa vụ xây nhà ở xã hội của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại; xem xét lại quy định bố trí quỹ đất trong khu công nghiệp để làm nhà lưu trú cho công nhân… Kết luận một số nội dung quan trọng, Phó Thủ tướng yêu cầu Bộ Xây dựng phối hợp với Bộ Tài chính, Ngân hàng Nhà nước… nghiên cứu cơ chế huy động, sử dụng nguồn lực cho phát triển nhà ở xã hội một cách thống nhất, tập trung. Trong đó nguồn vốn từ ngân sách Nhà nước đóng vai trò chủ đạo, cùng với nguồn tiền đóng góp để phát triển nhà ở xã hội từ các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại và các nguồn xã hội khác, không để gánh nặng cho các ngân hàng thương mại khi tham gia các gói tín dụng ưu đãi cho nhà ở xã hội. Nghị định cần có thêm các quy định mang tính chính sách có tính dài hơi về quy hoạch, bố trí quỹ đất trong phát triển đô thị, nông thôn, dành ngân sách Nhà nước kết hợp với các nguồn khác cho các dự án nhà ở xã hội. Phó Thủ tướng giao Bộ Xây dựng phối hợp với các bộ, ngành, rà soát, cắt giảm tối đa trình tự, thủ tục thực hiện dự án nhà ở xã hội; đơn giản hoá tiêu chí xác định đối tượng cũng như điều kiện, thủ tục thuê, mua nhà ở xã hội; làm rõ các tiêu chí về nhà ở xã hội, khuyến khích doanh nghiệp tư nhân đầu tư dự án nhà ở xã hội; hình thành cơ chế hậu kiểm trong thanh tra, kiểm tra các dự án nhà ở xã hội; bổ sung chế định chuyển đổi quỹ đất hoặc dự án nhà tái định cư sang làm nhà ở xã hội… Cổng Thông tin điện tử Chính phủ Link bài viết: https://baochinhphu.vn/nha-o-xa-hoi-la-uu-tien-cua-uu-tien-trong-phat-trien-nha-o-102240527134637175.htm
Chưa đủ thời hạn tối thiểu nhưng muốn bán lại nhà ở xã hội thì phải làm thế nào?
Nhà ở xã hội chưa đủ thời hạn mua tối thiểu nhưng muốn bán lại thì phải làm sao? Giá bán loại nhà ở này được tính thế nào? Bán trước thời hạn tối thiểu có bị xử phạt? Hãy cùng tìm hiểu qua bài viết sau. (1) Chưa đủ thời hạn tối thiểu nhưng muốn bán lại nhà ở xã hội thì phải làm thế nào? Căn cứ Điểm d và đ Điều 89 Luật Nhà ở 2023 (dự kiến có hiệu lực thi hành từ 01/8/2024) có quy định bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm tính kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà ở, trừ trường hợp dưới đây: Trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội hoặc bán lại cho đối tượng thuộc trường hợp được mua nhà ở xã hội với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội này trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Việc nộp thuế TNCN sẽ được thực hiện theo quy định của pháp luật về thuế. Từ dẫn chiếu quy định nêu trên, có thể thấy, bên mua nhà ở xã hội không được phép bán lại nhà trong vòng 05 năm tính từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà. Tuy nhiên, cũng ngoại trừ trường hợp việc bán lại được thực hiện với các đối tượng là chủ đầu tư dự án đầu tư và đối tượng thuộc trường hợp được mua nhà ở xã hội với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội. (2) Giá bán nhà ở xã hội được tính như thế nào? Căn cứ Khoản 1 Điều 87 Luật Nhà ở 2023 có quy định giá bán nhà ở xã hội được tính theo đủ các chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở, bao gồm: - Chi phí đầu tư xây dựng, chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, chi phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội do chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thực hiện (nếu có) trong phạm vi dự án. Tuy nhiên, cũng loại trừ trường hợp thuộc diện đầu tư xây dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước quản lý theo nội dung dự án đã được phê duyệt. - Lãi vay (nếu có). - Các chi phí hợp lý, hợp lệ của doanh nghiệp. Trong đó bao gồm: + Chi phí tổ chức bán hàng. + Chi phí quản lý doanh nghiệp. + Các khoản chi có đủ hóa đơn, chứng từ liên quan trực tiếp đến dự án. - Lợi nhuận định mức tối đa 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng đối với phần diện tích xây dựng nhà ở xã hội. Theo đó, giá bán nhà ở xã hội sẽ được tính dựa theo những yếu tố đã kể trên. (3) Có bị xử phạt khi bán nhà ở xã hội chưa đủ thời hạn tối thiểu không? Căn cứ Điểm b Khoản 2 Điều 64 Nghị định 16/2022/NĐ-CP có quy định phạt tiền từ 100 đến 120 triệu đồng đối với một trong các hành vi như sau: “a) Bên thuê, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thực hiện chuyển đổi, bán, cho thuê lại không được sự đồng ý của cơ quan có thẩm quyền theo quy định. b) Bên thuê, thuê mua hoặc mua nhà ở xã hội bán, cho thuê lại, cho mượn nhà trong thời gian thuê, thuê mua hoặc bán lại nhà không đúng quy định. …” Đồng thời, tại Điểm c Khoản 3 Điều 4 Nghị định 16/2022/NĐ-CP có nêu rõ mức phạt tiền được quy định tại Nghị định 16/2022/NĐ-CP là mức phạt được áp dụng đối với tổ chức (ngoại trừ mức phạt quy định tại điểm a, điểm b, điểm c khoản 1 Điều 24; điểm a, điểm b, điểm c khoản 1 Điều 59, điểm a khoản 3 Điều 64, Điều 65, khoản 1 (trừ điểm e) Điều 70 Nghị định 16/2022/NĐ-CP là mức phạt đối với cá nhân). Trường hợp cùng một hành vi vi phạm hành chính thì mức phạt tiền đối với cá nhân bằng 1/2 mức phạt tiền đối với tổ chức. Theo đó, đối với trường hợp bán nhà ở xã hội khi chưa đủ thời hạn tối thiểu thì có thể bị xử phạt từ 50 đến 60 triệu đồng và bị áp dụng hình thức khắc phục hậu quả theo quy định tại Điểm d Khoản 6 Điều 64 Nghị định 16/2022/NĐ-CP là bị buộc thu hồi nhà ở xã hội.
Thủ tục bán lại nhà ở xã hội trước thời hạn mới nhất hiện nay
Vừa qua, Chính phủ đã ban hành Nghị định 100/2024/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở 2023 về phát triển và quản lý nhà ở xã hội. Theo đó, có hướng dẫn về thủ tục bán lại nhà ở xã hội trước thời hạn như sau. (1) Thủ tục bán lại nhà ở xã hội trước thời hạn mới nhất hiện nay Theo quy định tại Điều 89 Luật Nhà ở 2023 thì trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được phép bán lại cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội hoặc bán lại cho đối tượng thuộc trường hợp được mua nhà ở xã hội với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội này trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư dự án. Việc nộp thuế TNCN sẽ được thực hiện theo quy định của pháp luật về thuế. Theo đó, tại Điều 39 Nghị định 100/2024/NĐ-CP có quy định về trình tự, thủ tục bán lại nhà ở xã hội đối với trường hợp này như sau: - Trường hợp bán lại cho chủ đầu tư dự án: Người bán lại phải thực hiện thủ tục thanh lý Hợp đồng với chủ đầu tư. Việc bán lại thực hiện theo quy định tại Điểm đ Khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở 2023 và quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và pháp luật về đất đai. - Trường hợp bán lại nhà ở xã hội cho đối tượng khác thuộc diện được mua, thuê mua nhà ở xã hội: + Người mua lại phải có các giấy tờ xác nhận về đối tượng và điều kiện theo hướng dẫn của Bộ trưởng Bộ Xây dựng, Bộ trưởng Bộ Quốc phòng và Bộ trưởng Bộ Công an và nộp hồ sơ đến Sở Xây dựng địa phương nơi có dự án để xác định đúng đối tượng, điều kiện theo quy định tại Điểm đ Khoản 1 Điều 38 Nghị định 100/2024/NĐ-CP. + Người bán lại phải làm thủ tục thanh lý Hợp đồng với chủ đầu tư dự án (nếu có). Việc bán lại thực hiện theo quy định tại Điểm đ Khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở 2023 và quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và pháp luật về đất đai. Theo đó, kể từ 01/8, trường hợp cá nhân muốn bán lại nhà ở trước thời hạn thì thực hiện theo trình tự thủ tục đã nêu trên. (2) Tiêu chuẩn diện tích của nhà ở xã hội từ 01/8 Cụ thể, theo Điều 27 Nghị định 100/2024/NĐ-CP có quy định nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng theo dự án thì phải đảm bảo các yêu cầu như sau: Đối với nhà chung cư: - Phải được thiết kế, xây dựng khép kín, tuân thủ quy chuẩn kỹ thuật quốc gia, phù hợp tiêu chuẩn áp dụng theo quy định của pháp luật. - Tiêu chuẩn diện tích sử dụng mỗi căn hộ tối thiểu là 25 m2, tối đa là 70 m2; Ngoài ra, cũng có thể điều chỉnh tăng tiêu chuẩn diện tích sử dụng căn hộ tối đa tuy nhiên mức tăng không được quá 10% so với diện tích sử dụng căn hộ tối đa là 70 m2 và phải bảo đảm tỷ lệ số căn hộ trong dự án có diện tích sử dụng trên 70 m2 không quá 10% tổng số căn hộ nhà ở xã hội trong dự án. Đối với nhà ở riêng lẻ: Chỉ được đầu tư xây dựng tại xã thuộc vùng đồng bào dân tộc thiểu số và miền núi theo quy định của Thủ tướng Chính phủ và phải đảm bảo các quy định như sau: - Phải được thiết kế, xây dựng theo tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng. - Mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, chiều cao nhà ở riêng lẻ tuân thủ quy hoạch nông thôn hoặc quy chế quản lý kiến trúc điểm dân cư nông thôn được cấp có thẩm quyền phê duyệt. - Tiêu chuẩn diện tích không được vượt quá 70 m2, hệ số sử dụng đất không vượt quá 2,0 lần. Như vậy, diện tích của nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng theo dự án sẽ tùy thuộc vào loại nhà mà sẽ có những tiêu chuẩn cần phải đáp ứng khác nhau. (3) Tiêu chuẩn nhà ở xã hội do cá nhân đầu tư xây dựng để cho thuê từ 01/8 Bên cạnh những tiêu chuẩn cần phải đáp ứng đối với diện tích của nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng theo dự án như đã có nêu tại mục (2) thì tại Nghị định 100/2024/NĐ-CP cũng có nêu rõ những yêu cầu về loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội do cá nhân đầu tư xây dựng để cho thuê như sau: - Nhà ở có từ 02 tầng trở lên và có quy mô từ 20 căn hộ trở lên thì phải đáp ứng các quy định tại Khoản 1 Điều 57 Luật Nhà ở 2023. - Nhà ở có từ 02 tầng trở lên và có quy mô dưới 20 căn hộ thì phải đáp ứng các quy định tại Khoản 3 Điều 57 Luật Nhà ở 2023. Còn đối với trường hợp xây dựng dãy nhà ở 01 tầng để cho thuê thì phải đảm bảo các quy định bao gồm: - Phải được xây khép kín (có phòng ở riêng, khu vệ sinh riêng) theo tiêu chuẩn xây dựng. - Diện tích sử dụng bình quân cho mỗi người để ở không nhỏ hơn 8 m2 (không tính diện tích khu phụ). - Phải đáp ứng các quy định về chất lượng công trình xây dựng từ cấp IV trở lên theo pháp luật về xây dựng. - Bố trí mặt bằng xây dựng đảm bảo điều kiện giao thông thuận lợi, vệ sinh môi trường và điều kiện khắc phục sự cố (cháy, nổ, sập đổ công trình...). Theo đó, kể từ 01/8, nhà ở xã hội do cá nhân đầu tư xây dựng để cho thuê cần phải đảm bảo đáp ứng được đầy đủ những yêu cầu như đã nêu trên.
Nhà ở xã hội là ưu tiên của ưu tiên trong phát triển nhà ở
Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà nhấn mạnh như vậy khi chủ trì cuộc họp trực tiếp, kết hợp trực tuyến toàn quốc về dự thảo Nghị định quản lý và phát triển nhà ở xã hội, sáng 27/5. Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà cho rằng cùng với vai trò chủ đạo của Nhà nước, cần có cơ chế khuyến khích doanh nghiệp tư nhân tham gia phát triển nhà ở xã hội Phó Thủ tướng nêu rõ, việc xây dựng các nghị định hướng dẫn chi tiết thi hành Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản rất quan trọng, liên quan đến người dân, doanh nghiệp, công tác quản lý Nhà nước ở Trung ương, địa phương. Việc tổ chức các cuộc họp trực tiếp kết hợp trực tuyến toàn quốc để các bộ, ngành, địa phương, chuyên gia, hiệp hội doanh nghiệp… góp ý trực tiếp, hoàn thiện theo quy trình chặt chẽ nhất để khi ban hành nghị định không để xảy ra vướng mắc, khó khăn trong triển khai thực thi luật. Phó Thủ tướng đề nghị các đại biểu tập trung cho ý kiến đối với những quy định, chính sách mới, đột phá, còn ý kiến khác nhau khi soạn thảo. Bán lại nhà ở xã hội sau 10 năm cho thuê phải nộp tiền sử dụng đất Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, dự thảo Nghị định gồm 7 chương, 78 điều nhằm hướng dẫn chi tiết 18 nội dung trong Luật Nhà ở năm 2023 liên quan đến chính sách nhà ở xã hội. Nghị định kế thừa các quy định hiện hành vẫn đang thực hiện hiệu quả, đồng thời thể chế hoá những chủ trương, chính sách mới, đột phá nhằm khắc phục khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực hiện chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội trong thời gian qua. Các đại biểu đã thảo luận, đồng thuận với quy định nộp tiền sử dụng đất được tính tại thời điểm chủ đầu tư dự án khi bán lại nhà ở xã hội sau 10 năm cho thuê; người mua nhà ở xã hội là căn hộ chung cư sau 5 năm được bán và không phải nộp tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, với quy định trường hợp bán nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ (được xây dựng tại xã thuộc vùng đồng bào dân tộc thiểu số và miền núi) phải nộp tiền sử dụng đất, Phó Thủ tướng yêu cầu xem xét, tính toán, quy định cụ thể bảo đảm quyền lợi của bà con đồng bào dân tộc tộc thiểu số, người dân ở vùng khó khăn. Các đại biểu dành nhiều thời gian thảo luận về quy định nghĩa vụ, trách nhiệm của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại trong phát triển nhà ở xã hội Đối với các nội dung liên quan đến phát triển nhà ở xã hội của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, các đại biểu kiến nghị cho phép chủ đầu tư được đề xuất hình thức thực hiện là dành một phần diện tích, bố trí quỹ đất thay thế, hoặc đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật để xây nhà ở xã hội với tỉ lệ tối thiểu là 20%. Phó Chủ tịch UBND TP. Hà Nội Dương Đức Tuấn đề nghị ghi rõ số tiền chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại nộp vào ngân sách tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật để xây nhà ở xã hội chỉ sử dụng để phát triển nhà ở xã hội. Phó Chủ tịch UBND tỉnh Quảng Bình Phan Phong Phú kiến nghị bổ sung nội dung khuyến khích chủ đầu tư nhà ở thương mại trong dự án phát triển đô thị, dành kinh phí đầu tư xây nhà ở xã hội tại quỹ đất được bố trí thay vì nộp tiền vào ngân sách. Về quy định các giai đoạn của dự án đầu tư nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà đề nghị không quy định riêng nhằm bảo đảm bình đẳng giữa các đối tượng được hỗ trợ nhà ở xã hội, đồng thời đẩy mạnh phân cấp cho địa phương, Bộ Quốc phòng, Bộ Công an… Đơn giản hoá thủ tục xây, cho thuê, mua nhà ở xã hội Các nội dung khác nhận được các ý kiến đề nghị cơ quan soạn thảo bổ sung, làm rõ thêm về chính sách tín dụng ưu đãi, diện tích, hệ số sử dụng đất tối thiểu đối với nhà ở xã hội riêng lẻ; quy định thêm trách nhiệm thẩm định của cơ quan quản lý Nhà nước đối với nghĩa vụ xây nhà ở xã hội của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại; xem xét lại quy định bố trí quỹ đất trong khu công nghiệp để làm nhà lưu trú cho công nhân… Kết luận một số nội dung quan trọng, Phó Thủ tướng yêu cầu Bộ Xây dựng phối hợp với Bộ Tài chính, Ngân hàng Nhà nước… nghiên cứu cơ chế huy động, sử dụng nguồn lực cho phát triển nhà ở xã hội một cách thống nhất, tập trung. Trong đó nguồn vốn từ ngân sách Nhà nước đóng vai trò chủ đạo, cùng với nguồn tiền đóng góp để phát triển nhà ở xã hội từ các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại và các nguồn xã hội khác, không để gánh nặng cho các ngân hàng thương mại khi tham gia các gói tín dụng ưu đãi cho nhà ở xã hội. Nghị định cần có thêm các quy định mang tính chính sách có tính dài hơi về quy hoạch, bố trí quỹ đất trong phát triển đô thị, nông thôn, dành ngân sách Nhà nước kết hợp với các nguồn khác cho các dự án nhà ở xã hội. Phó Thủ tướng giao Bộ Xây dựng phối hợp với các bộ, ngành, rà soát, cắt giảm tối đa trình tự, thủ tục thực hiện dự án nhà ở xã hội; đơn giản hoá tiêu chí xác định đối tượng cũng như điều kiện, thủ tục thuê, mua nhà ở xã hội; làm rõ các tiêu chí về nhà ở xã hội, khuyến khích doanh nghiệp tư nhân đầu tư dự án nhà ở xã hội; hình thành cơ chế hậu kiểm trong thanh tra, kiểm tra các dự án nhà ở xã hội; bổ sung chế định chuyển đổi quỹ đất hoặc dự án nhà tái định cư sang làm nhà ở xã hội… Cổng Thông tin điện tử Chính phủ Link bài viết: https://baochinhphu.vn/nha-o-xa-hoi-la-uu-tien-cua-uu-tien-trong-phat-trien-nha-o-102240527134637175.htm
Chưa đủ thời hạn tối thiểu nhưng muốn bán lại nhà ở xã hội thì phải làm thế nào?
Nhà ở xã hội chưa đủ thời hạn mua tối thiểu nhưng muốn bán lại thì phải làm sao? Giá bán loại nhà ở này được tính thế nào? Bán trước thời hạn tối thiểu có bị xử phạt? Hãy cùng tìm hiểu qua bài viết sau. (1) Chưa đủ thời hạn tối thiểu nhưng muốn bán lại nhà ở xã hội thì phải làm thế nào? Căn cứ Điểm d và đ Điều 89 Luật Nhà ở 2023 (dự kiến có hiệu lực thi hành từ 01/8/2024) có quy định bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm tính kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà ở, trừ trường hợp dưới đây: Trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội hoặc bán lại cho đối tượng thuộc trường hợp được mua nhà ở xã hội với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội này trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Việc nộp thuế TNCN sẽ được thực hiện theo quy định của pháp luật về thuế. Từ dẫn chiếu quy định nêu trên, có thể thấy, bên mua nhà ở xã hội không được phép bán lại nhà trong vòng 05 năm tính từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà. Tuy nhiên, cũng ngoại trừ trường hợp việc bán lại được thực hiện với các đối tượng là chủ đầu tư dự án đầu tư và đối tượng thuộc trường hợp được mua nhà ở xã hội với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội. (2) Giá bán nhà ở xã hội được tính như thế nào? Căn cứ Khoản 1 Điều 87 Luật Nhà ở 2023 có quy định giá bán nhà ở xã hội được tính theo đủ các chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở, bao gồm: - Chi phí đầu tư xây dựng, chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, chi phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội do chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thực hiện (nếu có) trong phạm vi dự án. Tuy nhiên, cũng loại trừ trường hợp thuộc diện đầu tư xây dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước quản lý theo nội dung dự án đã được phê duyệt. - Lãi vay (nếu có). - Các chi phí hợp lý, hợp lệ của doanh nghiệp. Trong đó bao gồm: + Chi phí tổ chức bán hàng. + Chi phí quản lý doanh nghiệp. + Các khoản chi có đủ hóa đơn, chứng từ liên quan trực tiếp đến dự án. - Lợi nhuận định mức tối đa 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng đối với phần diện tích xây dựng nhà ở xã hội. Theo đó, giá bán nhà ở xã hội sẽ được tính dựa theo những yếu tố đã kể trên. (3) Có bị xử phạt khi bán nhà ở xã hội chưa đủ thời hạn tối thiểu không? Căn cứ Điểm b Khoản 2 Điều 64 Nghị định 16/2022/NĐ-CP có quy định phạt tiền từ 100 đến 120 triệu đồng đối với một trong các hành vi như sau: “a) Bên thuê, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thực hiện chuyển đổi, bán, cho thuê lại không được sự đồng ý của cơ quan có thẩm quyền theo quy định. b) Bên thuê, thuê mua hoặc mua nhà ở xã hội bán, cho thuê lại, cho mượn nhà trong thời gian thuê, thuê mua hoặc bán lại nhà không đúng quy định. …” Đồng thời, tại Điểm c Khoản 3 Điều 4 Nghị định 16/2022/NĐ-CP có nêu rõ mức phạt tiền được quy định tại Nghị định 16/2022/NĐ-CP là mức phạt được áp dụng đối với tổ chức (ngoại trừ mức phạt quy định tại điểm a, điểm b, điểm c khoản 1 Điều 24; điểm a, điểm b, điểm c khoản 1 Điều 59, điểm a khoản 3 Điều 64, Điều 65, khoản 1 (trừ điểm e) Điều 70 Nghị định 16/2022/NĐ-CP là mức phạt đối với cá nhân). Trường hợp cùng một hành vi vi phạm hành chính thì mức phạt tiền đối với cá nhân bằng 1/2 mức phạt tiền đối với tổ chức. Theo đó, đối với trường hợp bán nhà ở xã hội khi chưa đủ thời hạn tối thiểu thì có thể bị xử phạt từ 50 đến 60 triệu đồng và bị áp dụng hình thức khắc phục hậu quả theo quy định tại Điểm d Khoản 6 Điều 64 Nghị định 16/2022/NĐ-CP là bị buộc thu hồi nhà ở xã hội.
