Ban quan trị có được thu phí quản lý vận hành chung cư?
Không như nhà đất, khi sở hữu nhà chung cư chủ sở hữu sẽ phải bỏ ra một khoản kinh phí đóng cho chung cư để thực hiện vận hành và bảo dưỡng thường xuyên về cơ sở vật chất. Việc ban quản trị thu kinh phí vận hành nhà chung cư có đúng quy định pháp luật? 1. Ban quản trị chung cư có quyền thu phí vận hành? Ban quản trị nhà chung cư căn cứ Điều 104 Luật Nhà ở 2014 quy định quyền và trách nhiệm khi thực hiện quản lý, vận hành mà nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thực hiện như sau: Đôn đốc, nhắc nhở các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư trong việc thực hiện nội quy, quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư. Quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở 2014 và quyết định của Hội nghị nhà chung cư; báo cáo Hội nghị nhà chung cư việc thu, chi khoản kinh phí này. Đề nghị Hội nghị nhà chung cư thông qua mức giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư. Ký hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư với chủ đầu tư hoặc đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư sau khi đã được Hội nghị nhà chung cư lựa chọn theo quy định tại điểm d khoản 3 Điều 102 Luật Nhà ở 2014. Trường hợp nhà chung cư không yêu cầu phải có đơn vị quản lý vận hành và được Hội nghị nhà chung cư giao cho Ban quản trị thực hiện quản lý vận hành thì Ban quản trị nhà chung cư thực hiện việc thu, chi kinh phí quản lý vận hành theo quyết định của Hội nghị nhà chung cư. Ký kết hợp đồng với đơn vị có năng lực bảo trì nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng để bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư và giám sát hoạt động bảo trì. Thu thập, tổng hợp ý kiến, kiến nghị của người sử dụng nhà chung cư về việc quản lý, sử dụng và cung cấp các dịch vụ nhà chung cư để phối hợp với cơ quan chức năng, tổ chức, cá nhân có liên quan xem xét, giải quyết. Phối hợp với chính quyền địa phương, tổ dân phố trong việc xây dựng nếp sống văn minh, giữ gìn trật tự, an toàn xã hội trong nhà chung cư… Trong đó, ban quản trị được quyền thực hiện việc thu, chi kinh phí quản lý vận hành nhưng phải theo quyết định của Hội nghị nhà chung cư. 2. Giá đóng thu phí vận hành nhà chung cư Chủ sở hữu nhà chung cư có thể nắm được giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư thông qua Điều 30 Thông tư 02/2016/TT-BXD để có thể thực hiện việc đóng phí vận hành. Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được xác định theo quy định tại Điều 106 Luật Nhà ở 2014, được căn cứ vào từng nhà chung cư và trên cơ sở thỏa thuận với đơn vị quản lý vận hành. Trường hợp nhà chung cư chưa tổ chức được hội nghị nhà chung cư lần đầu thì giá dịch vụ quản lý vận hành do chủ đầu tư quyết định và được ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ. Sau khi tổ chức được hội nghị nhà chung cư thì giá dịch vụ do hội nghị nhà chung cư quyết định trên cơ sở thống nhất với đơn vị quản lý vận hành. Bên cạnh đó, nếu giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được xác định bằng tiền Việt Nam đồng và tính trên mỗi mét vuông (m2) diện tích sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư. Đối với nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp thì giá dịch vụ quản lý vận hành áp dụng đối với phần diện tích văn phòng, dịch vụ, thương mại và diện tích thuộc sở hữu riêng dùng làm chỗ để xe ô tô được xác định theo nguyên tắc sau đây: - Giá dịch vụ quản lý vận hành áp dụng đối với phần diện tích văn phòng, dịch vụ, thương mại do các bên thỏa thuận trên cơ sở tình hình thực tế của hoạt động kinh doanh, dịch vụ, văn phòng và của từng vị trí nhà chung cư. - Giá dịch vụ quản lý vận hành áp dụng đối với phần diện tích thuộc sở hữu riêng dùng làm chỗ để xe ô tô do các bên thỏa thuận và có thể được tính thấp hơn giá dịch vụ quản lý vận hành áp dụng đối với căn hộ trong cùng một tòa nhà.. - Trường hợp các bên không thỏa thuận được giá dịch vụ thì xác định theo khung giá dịch vụ do UBND cấp tỉnh nơi có nhà chung cư đó quy định. Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư xác định cụ thể và thu kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư của các chủ sở hữu, người sử dụng trên cơ sở mức giá được xác định như trên Như vậy, ban quản trị hoàn toàn có quyền thực hiện thu phí vận hành chung cư nhưng lưu ý phải thông quan hội nghị nhà chung cư để thống nhất về giá cả dịch vụ và mức thu phí sẽ tùy thuộc vào việc các bên tự thỏa thuận.
Rút ngắn thời gian đào tạo quản lý nhà chung cư còn 60 tiết
Quy định này được hướng dẫn tại dự thảo Thông tư quy định về hoạt động đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư. Thông tư này sẽ thay thế Thông tư 14/2011/TT-BXD quy định về hoạt động đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư. Theo đó, Thông tư có một số điểm mới như sau: Người quản lý vận hành nhà chung cư phải tham gia khóa đào tạo 60 tiết gồm: 12 tiết về kiến thức cơ bản: - Bài giảng về các nội dung cơ bản của pháp luật về nhà ở; pháp luật về đất đai và xây dựng liên quan đến nhà chung cư (4 tiết). - Bài giảng về các nội dung cơ bản của pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư (4 tiết). - Bài giảng về cách thức, nội dung, phương pháp phối hợp giữa Ban quản trị, chủ sở hữu, người sử dụng và đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư; qui định về mô hình tổ chức quản lý vận hành nhà chung cư (4 tiết). 48 tiết về kiến thức chuyên môn Trong đó 36 tiết học lý thuyết và 12 tiết học thực hành: Phần lý thuyết gồm 6 chuyên đề: - Chuyên đề 1: Nghiệp vụ quản lý việc sử dụng nhà chung cư (04 tiết). - Chuyên đề 2: Quản lý vận hành hệ thống điện, cấp thoát nước, thông gió trong nhà chung cư (12 tiết). - Chuyên đề 3: Quản lý vận hành hệ thống, thiết bị phòng cháy chữa cháy (PCCC), cứu nạn, cứu hộ và ứng phó với thiên tai tại nhà chung cư (08 tiết). - Chuyên đề 4: Quản lý vận hành hệ thống thang máy, thang cuốn trong nhà chung cư (04 tiết). - Chuyên đề 5: Quản lý vệ sinh, môi trường, cảnh quan của nhà chung cư (04 tiết). - Chuyên đề 6: Quản lý an ninh và quản trị rủi ro tại nhà chung cư (04 tiết). Phần khảo sát, thực hành gồm: - Khảo sát thực tế hoạt động quản lý vận hành nhà chung cư tại địa điểm đã đăng ký trong hồ sơ đề nghị công nhận cơ sở đào tạo qui định. - Thực hành nghiệp vụ bảo vệ, an ninh, lễ tân và vệ sinh tại nhà chung cư; vận hành các thiết bị thuộc phần cơ điện, thang máy, thang cuốn, thông gió, công tác an toàn PCCC, cứu nạn, cứu hộ, thao tác phần mềm quản lý vận hành nhà chung cư. Phải tham dự tối thiểu 80% số tiết học lý thuyết mới được kiểm tra cuối khóa Học viên được tham dự kiểm tra cuối khóa khi đủ điều kiện sau: - Đã tham dự đủ 80% số tiết học phần lý thuyết. - Tham gia đầy đủ phần khảo sát, thực hành và có báo cáo thu hoạch theo qui định. Hình thức kiểm tra trắc nghiệm hoặc trắc nghiệm kết hợp tự luận. Thời gian làm bài 90 phút. Học viên đạt yêu cầu được cấp Giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo. Giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo có giá trị 05 năm Giấy chứng nhận hoàn thành khóa đào tạo có giá trị trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày ký; khi Giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo hết thời hạn thì các học viên phải tham gia đào tạo theo qui định để được cấp Giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo mới. Xem thêm tại dự thảo Thông tư quy định về hoạt động đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư thay thế Thông tư 14/2011/TT-BXD.
Ban quan trị có được thu phí quản lý vận hành chung cư?
Không như nhà đất, khi sở hữu nhà chung cư chủ sở hữu sẽ phải bỏ ra một khoản kinh phí đóng cho chung cư để thực hiện vận hành và bảo dưỡng thường xuyên về cơ sở vật chất. Việc ban quản trị thu kinh phí vận hành nhà chung cư có đúng quy định pháp luật? 1. Ban quản trị chung cư có quyền thu phí vận hành? Ban quản trị nhà chung cư căn cứ Điều 104 Luật Nhà ở 2014 quy định quyền và trách nhiệm khi thực hiện quản lý, vận hành mà nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thực hiện như sau: Đôn đốc, nhắc nhở các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư trong việc thực hiện nội quy, quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư. Quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở 2014 và quyết định của Hội nghị nhà chung cư; báo cáo Hội nghị nhà chung cư việc thu, chi khoản kinh phí này. Đề nghị Hội nghị nhà chung cư thông qua mức giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư. Ký hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư với chủ đầu tư hoặc đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư sau khi đã được Hội nghị nhà chung cư lựa chọn theo quy định tại điểm d khoản 3 Điều 102 Luật Nhà ở 2014. Trường hợp nhà chung cư không yêu cầu phải có đơn vị quản lý vận hành và được Hội nghị nhà chung cư giao cho Ban quản trị thực hiện quản lý vận hành thì Ban quản trị nhà chung cư thực hiện việc thu, chi kinh phí quản lý vận hành theo quyết định của Hội nghị nhà chung cư. Ký kết hợp đồng với đơn vị có năng lực bảo trì nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng để bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư và giám sát hoạt động bảo trì. Thu thập, tổng hợp ý kiến, kiến nghị của người sử dụng nhà chung cư về việc quản lý, sử dụng và cung cấp các dịch vụ nhà chung cư để phối hợp với cơ quan chức năng, tổ chức, cá nhân có liên quan xem xét, giải quyết. Phối hợp với chính quyền địa phương, tổ dân phố trong việc xây dựng nếp sống văn minh, giữ gìn trật tự, an toàn xã hội trong nhà chung cư… Trong đó, ban quản trị được quyền thực hiện việc thu, chi kinh phí quản lý vận hành nhưng phải theo quyết định của Hội nghị nhà chung cư. 2. Giá đóng thu phí vận hành nhà chung cư Chủ sở hữu nhà chung cư có thể nắm được giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư thông qua Điều 30 Thông tư 02/2016/TT-BXD để có thể thực hiện việc đóng phí vận hành. Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được xác định theo quy định tại Điều 106 Luật Nhà ở 2014, được căn cứ vào từng nhà chung cư và trên cơ sở thỏa thuận với đơn vị quản lý vận hành. Trường hợp nhà chung cư chưa tổ chức được hội nghị nhà chung cư lần đầu thì giá dịch vụ quản lý vận hành do chủ đầu tư quyết định và được ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ. Sau khi tổ chức được hội nghị nhà chung cư thì giá dịch vụ do hội nghị nhà chung cư quyết định trên cơ sở thống nhất với đơn vị quản lý vận hành. Bên cạnh đó, nếu giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được xác định bằng tiền Việt Nam đồng và tính trên mỗi mét vuông (m2) diện tích sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư. Đối với nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp thì giá dịch vụ quản lý vận hành áp dụng đối với phần diện tích văn phòng, dịch vụ, thương mại và diện tích thuộc sở hữu riêng dùng làm chỗ để xe ô tô được xác định theo nguyên tắc sau đây: - Giá dịch vụ quản lý vận hành áp dụng đối với phần diện tích văn phòng, dịch vụ, thương mại do các bên thỏa thuận trên cơ sở tình hình thực tế của hoạt động kinh doanh, dịch vụ, văn phòng và của từng vị trí nhà chung cư. - Giá dịch vụ quản lý vận hành áp dụng đối với phần diện tích thuộc sở hữu riêng dùng làm chỗ để xe ô tô do các bên thỏa thuận và có thể được tính thấp hơn giá dịch vụ quản lý vận hành áp dụng đối với căn hộ trong cùng một tòa nhà.. - Trường hợp các bên không thỏa thuận được giá dịch vụ thì xác định theo khung giá dịch vụ do UBND cấp tỉnh nơi có nhà chung cư đó quy định. Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư xác định cụ thể và thu kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư của các chủ sở hữu, người sử dụng trên cơ sở mức giá được xác định như trên Như vậy, ban quản trị hoàn toàn có quyền thực hiện thu phí vận hành chung cư nhưng lưu ý phải thông quan hội nghị nhà chung cư để thống nhất về giá cả dịch vụ và mức thu phí sẽ tùy thuộc vào việc các bên tự thỏa thuận.
Rút ngắn thời gian đào tạo quản lý nhà chung cư còn 60 tiết
Quy định này được hướng dẫn tại dự thảo Thông tư quy định về hoạt động đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư. Thông tư này sẽ thay thế Thông tư 14/2011/TT-BXD quy định về hoạt động đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư. Theo đó, Thông tư có một số điểm mới như sau: Người quản lý vận hành nhà chung cư phải tham gia khóa đào tạo 60 tiết gồm: 12 tiết về kiến thức cơ bản: - Bài giảng về các nội dung cơ bản của pháp luật về nhà ở; pháp luật về đất đai và xây dựng liên quan đến nhà chung cư (4 tiết). - Bài giảng về các nội dung cơ bản của pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư (4 tiết). - Bài giảng về cách thức, nội dung, phương pháp phối hợp giữa Ban quản trị, chủ sở hữu, người sử dụng và đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư; qui định về mô hình tổ chức quản lý vận hành nhà chung cư (4 tiết). 48 tiết về kiến thức chuyên môn Trong đó 36 tiết học lý thuyết và 12 tiết học thực hành: Phần lý thuyết gồm 6 chuyên đề: - Chuyên đề 1: Nghiệp vụ quản lý việc sử dụng nhà chung cư (04 tiết). - Chuyên đề 2: Quản lý vận hành hệ thống điện, cấp thoát nước, thông gió trong nhà chung cư (12 tiết). - Chuyên đề 3: Quản lý vận hành hệ thống, thiết bị phòng cháy chữa cháy (PCCC), cứu nạn, cứu hộ và ứng phó với thiên tai tại nhà chung cư (08 tiết). - Chuyên đề 4: Quản lý vận hành hệ thống thang máy, thang cuốn trong nhà chung cư (04 tiết). - Chuyên đề 5: Quản lý vệ sinh, môi trường, cảnh quan của nhà chung cư (04 tiết). - Chuyên đề 6: Quản lý an ninh và quản trị rủi ro tại nhà chung cư (04 tiết). Phần khảo sát, thực hành gồm: - Khảo sát thực tế hoạt động quản lý vận hành nhà chung cư tại địa điểm đã đăng ký trong hồ sơ đề nghị công nhận cơ sở đào tạo qui định. - Thực hành nghiệp vụ bảo vệ, an ninh, lễ tân và vệ sinh tại nhà chung cư; vận hành các thiết bị thuộc phần cơ điện, thang máy, thang cuốn, thông gió, công tác an toàn PCCC, cứu nạn, cứu hộ, thao tác phần mềm quản lý vận hành nhà chung cư. Phải tham dự tối thiểu 80% số tiết học lý thuyết mới được kiểm tra cuối khóa Học viên được tham dự kiểm tra cuối khóa khi đủ điều kiện sau: - Đã tham dự đủ 80% số tiết học phần lý thuyết. - Tham gia đầy đủ phần khảo sát, thực hành và có báo cáo thu hoạch theo qui định. Hình thức kiểm tra trắc nghiệm hoặc trắc nghiệm kết hợp tự luận. Thời gian làm bài 90 phút. Học viên đạt yêu cầu được cấp Giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo. Giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo có giá trị 05 năm Giấy chứng nhận hoàn thành khóa đào tạo có giá trị trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày ký; khi Giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo hết thời hạn thì các học viên phải tham gia đào tạo theo qui định để được cấp Giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo mới. Xem thêm tại dự thảo Thông tư quy định về hoạt động đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư thay thế Thông tư 14/2011/TT-BXD.
