Rút kinh nghiệm vụ án “Tranh chấp đòi nhà đất cho mượn và tranh chấp QSH tài sản”
Thông qua công tác kiểm sát việc giải quyết các vụ án dân sự theo thủ tục giám đốc thẩm, Viện kiểm sát nhân dân (VKSND) cấp cao tại ĐN nhận thấy việc giải quyết một vụ án dân sự về “Tranh chấp đòi nhà đất cho mượn và tranh chấp quyền sở hữu (QSH) tài sản”, giữa nguyên đơn là bà H và bị đơn là ông D đã được xét xử theo Bản án dân sự phúc thẩm số 42/2021/DS-PT ngày 04/02/2021 của Tòa án nhân dân (TAND) tỉnh ĐL có vi phạm, cần thông báo rút kinh nghiệm. (1) Tóm tắt nội dung vụ án Ngày 03/4/2018, ông D ký Hợp đồng mượn quyền sử dụng đất (QSDĐ) và tài sản gắn liền với đất số 01/2018/HĐMTS tại Văn phòng công chứng ĐL để mượn nhà đất tại số X, phường TT, thành phố T, tỉnh ĐL của bà H để ở, thời hạn 10 năm. Bà H cho rằng, ông D đưa người lạ về ở, gây mất trật tự trị an và ông D không đóng tiền điện nên bà phải đóng thay. Như vậy, ông D đã vi phạm khoản 3, 7 Điều 5 của hợp đồng mượn nhà đất hai bên đã ký. Dù chưa hết hạn hợp đồng, nhưng bà H muốn bán nhà đất và đã nhiều lần yêu cầu ông D trả lại nhà đất, nhưng ông D không trả. Mặt khác, hiện nay ông D đã bị TAND tỉnh ĐL xử phạt 06 năm tù về tội “Tổ chức đánh bạc” và “Đánh bạc” theo Bản án hình sự sơ thẩm số 52/2019/HSST ngày 28/8/2019 nên bà H khởi kiện yêu cầu chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn với ông D và buộc ông D trả nhà đất lại cho bà H. Bị đơn là ông D không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của bà H và có đơn phản tố yêu cầu tòa án công nhận nhà đất tại số X là tài sản chung của ông D và bà H: Ông D và bà H chung sống với nhau như vợ chồng từ năm 2014. Tháng 6/2017, ông D và bà H nhận chuyển nhượng của vợ chồng ông L và bà L thửa đất số 143, tờ bản đồ số 15, diện tích 83,7m2 tại số X, phường TT, thành phố T, tỉnh ĐL. Tiền mua lô đất trên là do ông D bán tài sản riêng là nhà đất tại số Y, phường YY, thành phố T, tỉnh ĐL cho gia đình ông C, bà TH với giá 920.000.000 đồng vào tháng 05/2017, nhưng ông D để bà H đứng tên trên giấy chứng nhận (GCN) QSDĐ vì ông D thường xuyên đi làm ăn xa. Khi làm nhà, ông D trực tiếp đi mua vật liệu xây dựng tại cửa hàng vật liệu xây dựng và trang trí nội ngoại thất KL (số Z, phường TT, thành phố T) và trung tâm phân phối và lắp đặt TP (số J, quốc lộ J, xã K, thành phố T). Ông D đi mua vật liệu được các chủ cửa hàng xác nhận. Sau khi xây dựng nhà xong, ông D cùng mẹ ông là cụ DT và bà H sinh sống trong căn nhà. Năm 2018, ông D nhập hộ khẩu vào nhà tại số X, nhưng vì GCN QSDĐ đứng tên bà H nên ông D phải ký Hợp đồng mượn QSDĐ và tài sản gắn liền với đất ngày 03/4/2018 với bà H. Bà L (người bán đất) trình bày: Vào khoảng tháng 5, tháng 6/2017, vợ chồng bà L có chuyển nhượng cho bà H lô đất tại số W (nay là số X) với giá 500.000.000 đồng. Bà H và ông D cùng đến đặt cọc cho vợ chồng bà 10 triệu đồng. Số tiền còn lại mình bà H trả và ký hợp đồng chuyển nhượng tại phòng công chứng. Ông C (người mua đất của ông D) trình bày: Khoảng tháng 4, tháng 5/2017, vợ chồng ông mua của ông D thửa đất diện tích 400m2 tại địa chỉ số số Y, phường YY, thành phố T với giá 920.000.000 đồng. Vợ chồng ông trả nợ cho Ngân hàng thay ông D 450.000.000 đồng (ông D thế chấp thửa đất tại Ngân hàng Thương mại cổ phần Á Châu), số tiền còn lại 470.000.000 đồng vợ chồng ông đã thanh toán đủ cho ông D. Bà O (chủ cửa hàng nội thất TP) trình bày: Năm 2017, cả ông D và bà H cùng đến cửa hàng của bà mua gạch men và cùng trả tiền, còn tiền của ai bà không biết. (2) Quá trình giải quyết của Tòa án Quyết định của TAND thành phố T, tỉnh ĐL về bản án dân sự sơ thẩm số 49/2020/DS-ST ngày 20/7/2020, như sau: - Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà H. Tuyên bố chấm dứt Hợp đồng mượn QSDĐ và tài sản gắn liền với đất ngày 03/4/2018 giữa bà H và ông D. Buộc ông D trả lại QSDĐ và căn nhà thuộc thửa đất số 143, tờ bản đồ sổ 15, diện tích 83,7m2 tọa lạc tại số A, phường TT, thành phố T, tỉnh ĐL. - Không chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn về việc công nhận nhà và đất tại số X, phường TT, thành phố T, tỉnh ĐL... thuộc thửa đất số 143, tờ bản đồ số 15, diện tích 83,7m2 là tài sản chung của ông D và bà H và yêu cầu tuyên Hợp đồng mượn QSDĐ và tài sản gắn liền với đất sổ 01/2018/HĐMTS được ký kết giữa ông D và bà H ngày 03/4/2018 do Văn phòng công chứng ĐL công chứng, chứng thực vô hiệu. Ngày 03/8/2020, bị đơn ông D kháng cáo đề nghị công nhận nhà đất tại số X là tài sản chung của ông và bà H. Quyết định của TAND tỉnh ĐL về bản án dân sự phúc thẩm số 42/2021/DS-PT ngày 04/02/2021, như sau: - Chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn ông D. Theo đó, sửa một phần Bản án dân sự sơ thẩm số 49/2020/DSST ngày 20/7/2020 của TAND thành phố T, tỉnh ĐL. Cụ thể, chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà H là tuyên bố chấm dứt Hợp đồng mượn quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được ký kết giữa bà H và ông D. Ngoài ra. bác yêu cầu khởi kiện của bà H về việc buộc ông D trả lại QSDĐ và căn nhà thuộc thửa đất sổ 143, tờ bản đồ số 15, diện tích 83,7m2 tại số X, phường TT, thành phố T, tỉnh ĐL. Ngày 20/6/2017, được đăng ký biến động cho bà H. - Chấp nhận đơn phản tố của ô D: Công nhận QSDĐ và căn nhà thuộc thửa đất số 143, tờ bản đồ số 15, diện tích 83,7m2 tọa lạc tại số X, phường TT, thành phố T, tỉnh ĐL. Ngày 20/6/2017, được đăng ký biến động cho bà H là tài sản chung của ông D và bà H. Ngày 09/3/2021, bà H có đơn đề nghị kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm. Tại Quyết định giám đốc thẩm số 83/2021/DS-GĐT ngày 21/9/2021 của TAND cấp cao tại ĐN đã chấp nhận Kháng nghị giám đốc thẩm số 75/KNGĐT-VKS-DS ngày 11/6/2021 của Viện trưởng VKSND cấp cao tại ĐN; hủy toàn bộ Bản án dân sự phúc thẩm số 42/2021/DSPT ngày 04/02/2021 của TAND tỉnh ĐL; giao hồ sơ vụ án cho TAND tỉnh ĐL xét xử lại theo thủ tục phúc thẩm (3) Những vấn đề cần rút kinh nghiệm - Xác định quan hệ tranh chấp chưa đúng: Tòa án cấp sơ thẩm và tòa án cấp phúc thẩm xác định quan hệ tranh chấp là “Tranh chấp hợp đồng mượn quyền sử dụng đất và tài sản trên đất” là chưa đúng mà phải xác định quan hệ tranh chấp là “Tranh chấp đòi nhà đất cho mượn và tranh chấp quyền sở hữu tài sản. - Tòa án cấp phúc thẩm nhận định, bà H và ông D có quan hệ tình cảm và chung sống như vợ chồng; bà H không chứng minh được nguồn gốc tiền nhận chuyển nhượng đất và tiền xây dựng nhà tại số X nên xác định nhà đất là tài sản chung của ông D và bà H là không có căn cứ. - Mặt khác, tòa án cấp phúc thẩm tuyên bố nhà đất tại số X là tài sản chung của ông D và bà H nhưng không xác định tỷ lệ sở hữu của mỗi người là giải quyết vụ án không triệt để, bản án không thể thi hành án và các đương sự tiếp tục tranh chấp. - Ngoài ra, chưa yêu cầu ông D cung cấp chứng cứ để xác định ông D đã bỏ tiền ra khi xây dựng nhà như thế nào, để buộc bà H trả lại cho ô D, mới đảm bảo quyền và lợi ích cho ông D. Trên đây là vi phạm của TAND tỉnh ĐL trong việc giải quyết vụ án “Tranh chấp đòi nhà đất cho mượn và tranh chấp quyền sở hữu tài sản”, VKSND cấp cao tại ĐN thông báo đến VKSND các tỉnh, thành trong khu vực tham khảo và rút kinh nghiệm khi kiểm sát giải quyết vụ án tương tự, để nâng cao chất lượng, hiệu quả công tác kiểm sát.
Rút kinh nghiệm về kiểm sát việc “Tranh chấp QSDĐ và yêu cầu hủy GCN QSDĐ”
Thông qua công tác kiểm sát việc giải quyết các vụ án dân sự theo thủ tục phúc thẩm, Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại ĐN nhận thấy việc giải quyết vụ án dân sự “Tranh chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) và yêu cầu hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ)” giữa nguyên đơn, ông T và bà S với bị đơn, ông M và bà H đã được xét xử tại Bản án dân sự sơ thẩm số 05/2021/DS-ST ngày 15/6/2021 của Tòa án nhân dân tỉnh GL có vi phạm, cần thông báo rút kinh nghiệm. 1. Nội dung vụ án Năm 1995, gia đình ông T và gia đình ông M cùng được Liên hiệp lâm công nghiệp KHN (nay là Công ty cổ phần KHN) bán thanh lý một dãy nhà tại tổ dân phố 8, thị trấn K, huyện K, tỉnh GL. Dãy nhà có 03 phòng gồm (phòng chứa máy làm đá lạnh, phòng ăn và phòng bếp). Ông M được mua thanh lý phòng chứa máy làm đá lạnh và 1/2 nhà ăn. Ông T được thanh lý 1/2 nhà ăn và phòng bép. Phía sau dãy nhà có một khu vườn (hiện các bên đang tranh chấp), diện tích đo đạc thực tế là 231 m2. Năm 1997, Liên hiệp KHN có Báo cáo số 45/BC-TCHC ngày 01/4/1997 về việc bàn giao toàn bộ dỉện tích đất và danh sách tên cán bộ, công nhân viên đã mua nhà thanh lý cho UBNĐ huyện K quản lý. Theo đó, gia đình ông T và gia đình ông M cùng đứng tên chung trong lô đất số 11. Năm 2003, ông T được cấp GCNQSDĐ đối với phần đất được mua thanh lý, diện tích 171m2, thuộc thửa đất số 24, tờ bản đồ số 39. Năm 2004, ông M và bà H được cấp GCNQSDĐ đối với phần đất thanh lý, diện tích 143,7m2, thuộc thửa đất số 30, tờ bản đồ số 39. Riêng diện tích đất là khu vườn chung chưa được cấp GCNQSDĐ. Năm 2012, ông T chuyển nhượng diện tích đất 171m2, thuộc thửa đất sổ 24, tờ bản đồ sồ 39 cho gia đình ông D, bà C Ngày 13/8/2014, UBND huyện K có Quyết định số 1174/QĐ-UBND về việc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng trường tiểu học và khu dân cư tổ dân phố Y, thị trấn K, huyện K, tỉnh GL. Diện tích đất tranh chấp thuộc khu quy hoạch nêu trên. Ngày 03/9/2015, ông M và bà H được UBND huyện K cấp GCN QSDĐ đối với thửa đất tranh chấp, diện tích 186m2, thuộc thửa đất số 22, tờ bản đồ: Khu quy hoạch dân cư TDP 7. Ông T và bà S khởi kiện yêu cầu gia đình ông M và bà H trả lại phần đất diện tích 186m2 và đề nghị hủy GCN QSDĐ số CA 859932 ngày 03/9/2015 cấp cho ông M và bà H vì cho rằng diện tích đất này do Công ty cổ phần KHN đã giao cho Ông. Bị đơn ông M và bà H không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của ông T, vì lô đất này được Liên hiệp KHN cấp chung cho gia đình Ông và gia đình ông T nên gia đình Ông được hưởng quyền lợi giống như ông T 2. Quá trình giải quyết của Tòa án Bản án dân sự sơ thẩm số 05/2021/DS-ST ngày 15/6/2021 của Tòa án nhân dân tỉnh GL. (1) Nội dung Tòa sơ thẩm chấp nhận Chấp nhận đơn khởi kiện của ông T và bà S Theo đó, buộc ông M, bà H trả 186m2 (thực tế 231,8m2), đất tại thửa đất số 22, tổ dân phố Y, thị trấn K, huyện K, tỉnh GL cho ông T, bà S, có tứ cận như sau (Phía Đông giáp đường bê tông, chiều dài 8,3m; Phía Tây giáp đất ông D, bà C, chiều dài 7,5m; Phía Nam giáp đất ông D, bà C, chiều dài 29,66m; Phía Bắc giáp đất ông Th dài 29,15m. Hủy GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CA 859932, thửa đất số 22 do ủy ban nhân dân huyện K cấp ngày 03/9/2015 cho ông M, bà H. (2) Nội dung kháng cáo Ngày 25/6/2021, bị đơn ông M và H kháng cáo, đề nghị bác đơn khởi kiện của nguyên đơn. Ngày 28/6/2021, Viện trưởng VKSND tỉnh GL ban hành Quyết định kháng nghị phúc thẩm số 02/QĐKNPT-VKS-DS đề nghị sửa bản án sơ thẩm theo hướng không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Tại phiên tòa phúc thẩm, đại diện VKSND cấp cao tại ĐN đề nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm, chấp nhận Quyết định kháng nghị phúc thẩm số 02/QĐKNPT-VKS-DS ngày 28/6/2021 của Viện trưởng VKSND tỉnh GL và chấp nhận kháng cáo của bị đơn ông M, bà H; sửa bản án sơ thẩm theo hướng không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông T và bà S. Tòa án chấp nhận: Bản án dân sự phúc thẩm số 186/2021/DS-PT ngày 21/10/2021 của TAND cấp cao tại ĐN chấp nhận kháng nghị sổ 02/QĐKNPT-VKS-DS ngày 28/6/2021 của Viện trưởng VKSND tỉnh GL; chấp nhận kháng cáo của bị đơn ông M, bà H và sửa bản án sơ thẩm; xử: Tòa án không chấp nhận: Không chấp nhận đơn khởi kiện của ông T và bà S về việc yêu cầu bị đơn ông M và bà H trả lại diện tích đất 186m2, thửa số 22 và hủy GCN QSDĐ sổ CA 859932 ngày 03/9/2015 của UBND huyện K, đứng tên M và H. 3. Những vấn đề cần rút kinh nghiệm Về việc giao đất Theo Báo cáo số 45/BC-TCHC ngày 01/4/1997 của Công ty lâm sản KHN là chỉ thanh lý nhà ở cho gia đình ông T để giải quyết khó khăn, không giao đất để sản xuất. Còn Biên bản kiểm kê bồi thường ngày 03/01/2015, ông T không được bồi thường về đất, chỉ bồi thường cây trên đất, nhưng ông T cũng không thắc mắc, khiếu nại là đã thừa nhận đất của Nhà nước. Mặt khác, ngày 31/5/2012 ông T và bà H đã chuyển nhượng toàn bộ diện tích đất 171m2 cho gia đình ông D và bà C. Năm 2014, gia đình ông T và gia đình ông D xảy ra tranh chấp đối với diện tích đất chuyển nhượng. Tại Biên bản hòa giải ngày 1/7/2014, ông T đã đồng ý giao cho gia đình ông D phần đất liền kề phía sau, không nằm trong GCN QSDĐ đã cấp cho ông T. Về điều kiện để được cấp GCN QSDĐ Quá trình giải quyết vụ án, ông T thừa nhận không sử dụng diện tích đất tranh chấp từ sau khi kiểm kê, bồi thường tài sản. Do đó, gia đình ông T không đủ điều kiện để được cấp GCN QSDĐ tranh chấp theo quy định tại Điều 100 và Điều 101 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 18 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính Phủ. Về chủ trương giao đất Tại Thông báo số 78/TB-UBND ngày 12/6/2015 của UBND huyện K thể hiện, chủ trương giao đất là ưu tiên giao đất cho các gia đình có đất ở liền kề với khu đất quy hoạch và tại Công văn số 222/CV-TNMT ngày 17/9/2020 của Phòng Tài nguyên và Môi trường, UBND huyện K. Về đánh giá chứng cứ Tòa án nhân dân tỉnh GL đã xử; chấp nhận đơn khởi kiện của ông T, bà S; buộc ông M, bà H phải trả diện tích đất 231,8rn2 tại thửa đất số 22, tổ dân phố 7, thị trấn K, huyện K, tỉnh GL cho ông Tvà bà S và tuyên hủy GCNQSDĐ đã cấp cho M, bà H ngày 03/9/2015 là đánh giá chứng cứ để giải quyết vụ án không đúng quy định của pháp luật, ảnh hưởng đến quyền lợi của bị đơn. Trên đây là vi phạm của TAND tỉnh GL trong việc giải quyết vụ án “Tranh chấp quyền sử dụng đất và yêu cầu hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”, VKSND cấp cao tại ĐN thông báo đến các VKS tỉnh, thành trong khu vực tham khảo, rút kinh nghiệm khi kiểm sát giải quyết vụ án tương tự.
Hướng dẫn xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển QSDĐ
Là nội dung tại Công văn 79/TANDTC-PC của TANDTC về việc thông báo kết quả giải đáp trực tuyến Công văn 64/TANDTC-PC với nội dung như sau: Tòa án nhân dân tối cao nhận được phản ánh của một số Tòa án nhân dân về vướng mắc trong việc xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất mà người nhận chuyển quyền đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đã được xác nhận nội dung biến động quyền sử dụng đất tại Công văn 64/TANDTC-PC của Tòa án nhân dân tối cao về thông báo kết quả giải đáp trực tuyến một số vướng mắc về hình sự, dân sự và tố tụng hành chính, cụ thể như sau: Theo hướng dẫn tại mục 2 Phần II Công văn số 64/TANDTC-PC thì: “khi giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất mà hợp đồng đó bị vô hiệu, nhưng người nhận chuyển quyền đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đã được xác nhận nội dung biến động thì không đưa cơ quan có thẩm quyền trong việc cấp giấy tham gia tốtụng và không cần phải tuyên hủy giấy chứng nhận cấp cho người nhận chuyển nhượng”. Trường hợp Tòa án nhân dân cấp tỉnh đã thụ lý vụ án dân sự có yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho người nhận chuyển quyền thuộc trường hợp nêu tại Công văn 64/TANDTC-PC thì Tòa án đã thụ lý tiếp tục giải quyết vụ án hay ra quyết định chuyển hồ sơ vụ án cho Tòa án cấp huyện. Về vấn đề này, Tòa án nhân dân tối cao có ý kiến như sau: Để bảo đảm việc xét xử kịp thời, tuân thủ pháp luật, đối với những tranh chấp dân sự thuộc trường hợp hướng dẫn tại Công văn số 64/TANDTC-PC mà Tòa án nhân dân cấp tỉnh đã thụ lý thì Tòa án nhân dân cấp tỉnh tiếp tục giải quyết theo thủ tục chung; trường hợp Tòa án nhân dân cấp tỉnh đã nhận được đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo nhưng chưa thụ lý thì chuyển đơn và tài liệu chứng cứ cho Tòa án nhân dân cấp huyện có thẩm quyền hoặc tiến hành thụ lý, giải quyết nếu thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 37 Bộ luật tố tụng dân sự. Mời bạn xem chi tiết tại file đính kèm:
Rút kinh nghiệm vụ án “Tranh chấp đòi nhà đất cho mượn và tranh chấp QSH tài sản”
Thông qua công tác kiểm sát việc giải quyết các vụ án dân sự theo thủ tục giám đốc thẩm, Viện kiểm sát nhân dân (VKSND) cấp cao tại ĐN nhận thấy việc giải quyết một vụ án dân sự về “Tranh chấp đòi nhà đất cho mượn và tranh chấp quyền sở hữu (QSH) tài sản”, giữa nguyên đơn là bà H và bị đơn là ông D đã được xét xử theo Bản án dân sự phúc thẩm số 42/2021/DS-PT ngày 04/02/2021 của Tòa án nhân dân (TAND) tỉnh ĐL có vi phạm, cần thông báo rút kinh nghiệm. (1) Tóm tắt nội dung vụ án Ngày 03/4/2018, ông D ký Hợp đồng mượn quyền sử dụng đất (QSDĐ) và tài sản gắn liền với đất số 01/2018/HĐMTS tại Văn phòng công chứng ĐL để mượn nhà đất tại số X, phường TT, thành phố T, tỉnh ĐL của bà H để ở, thời hạn 10 năm. Bà H cho rằng, ông D đưa người lạ về ở, gây mất trật tự trị an và ông D không đóng tiền điện nên bà phải đóng thay. Như vậy, ông D đã vi phạm khoản 3, 7 Điều 5 của hợp đồng mượn nhà đất hai bên đã ký. Dù chưa hết hạn hợp đồng, nhưng bà H muốn bán nhà đất và đã nhiều lần yêu cầu ông D trả lại nhà đất, nhưng ông D không trả. Mặt khác, hiện nay ông D đã bị TAND tỉnh ĐL xử phạt 06 năm tù về tội “Tổ chức đánh bạc” và “Đánh bạc” theo Bản án hình sự sơ thẩm số 52/2019/HSST ngày 28/8/2019 nên bà H khởi kiện yêu cầu chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn với ông D và buộc ông D trả nhà đất lại cho bà H. Bị đơn là ông D không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của bà H và có đơn phản tố yêu cầu tòa án công nhận nhà đất tại số X là tài sản chung của ông D và bà H: Ông D và bà H chung sống với nhau như vợ chồng từ năm 2014. Tháng 6/2017, ông D và bà H nhận chuyển nhượng của vợ chồng ông L và bà L thửa đất số 143, tờ bản đồ số 15, diện tích 83,7m2 tại số X, phường TT, thành phố T, tỉnh ĐL. Tiền mua lô đất trên là do ông D bán tài sản riêng là nhà đất tại số Y, phường YY, thành phố T, tỉnh ĐL cho gia đình ông C, bà TH với giá 920.000.000 đồng vào tháng 05/2017, nhưng ông D để bà H đứng tên trên giấy chứng nhận (GCN) QSDĐ vì ông D thường xuyên đi làm ăn xa. Khi làm nhà, ông D trực tiếp đi mua vật liệu xây dựng tại cửa hàng vật liệu xây dựng và trang trí nội ngoại thất KL (số Z, phường TT, thành phố T) và trung tâm phân phối và lắp đặt TP (số J, quốc lộ J, xã K, thành phố T). Ông D đi mua vật liệu được các chủ cửa hàng xác nhận. Sau khi xây dựng nhà xong, ông D cùng mẹ ông là cụ DT và bà H sinh sống trong căn nhà. Năm 2018, ông D nhập hộ khẩu vào nhà tại số X, nhưng vì GCN QSDĐ đứng tên bà H nên ông D phải ký Hợp đồng mượn QSDĐ và tài sản gắn liền với đất ngày 03/4/2018 với bà H. Bà L (người bán đất) trình bày: Vào khoảng tháng 5, tháng 6/2017, vợ chồng bà L có chuyển nhượng cho bà H lô đất tại số W (nay là số X) với giá 500.000.000 đồng. Bà H và ông D cùng đến đặt cọc cho vợ chồng bà 10 triệu đồng. Số tiền còn lại mình bà H trả và ký hợp đồng chuyển nhượng tại phòng công chứng. Ông C (người mua đất của ông D) trình bày: Khoảng tháng 4, tháng 5/2017, vợ chồng ông mua của ông D thửa đất diện tích 400m2 tại địa chỉ số số Y, phường YY, thành phố T với giá 920.000.000 đồng. Vợ chồng ông trả nợ cho Ngân hàng thay ông D 450.000.000 đồng (ông D thế chấp thửa đất tại Ngân hàng Thương mại cổ phần Á Châu), số tiền còn lại 470.000.000 đồng vợ chồng ông đã thanh toán đủ cho ông D. Bà O (chủ cửa hàng nội thất TP) trình bày: Năm 2017, cả ông D và bà H cùng đến cửa hàng của bà mua gạch men và cùng trả tiền, còn tiền của ai bà không biết. (2) Quá trình giải quyết của Tòa án Quyết định của TAND thành phố T, tỉnh ĐL về bản án dân sự sơ thẩm số 49/2020/DS-ST ngày 20/7/2020, như sau: - Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà H. Tuyên bố chấm dứt Hợp đồng mượn QSDĐ và tài sản gắn liền với đất ngày 03/4/2018 giữa bà H và ông D. Buộc ông D trả lại QSDĐ và căn nhà thuộc thửa đất số 143, tờ bản đồ sổ 15, diện tích 83,7m2 tọa lạc tại số A, phường TT, thành phố T, tỉnh ĐL. - Không chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn về việc công nhận nhà và đất tại số X, phường TT, thành phố T, tỉnh ĐL... thuộc thửa đất số 143, tờ bản đồ số 15, diện tích 83,7m2 là tài sản chung của ông D và bà H và yêu cầu tuyên Hợp đồng mượn QSDĐ và tài sản gắn liền với đất sổ 01/2018/HĐMTS được ký kết giữa ông D và bà H ngày 03/4/2018 do Văn phòng công chứng ĐL công chứng, chứng thực vô hiệu. Ngày 03/8/2020, bị đơn ông D kháng cáo đề nghị công nhận nhà đất tại số X là tài sản chung của ông và bà H. Quyết định của TAND tỉnh ĐL về bản án dân sự phúc thẩm số 42/2021/DS-PT ngày 04/02/2021, như sau: - Chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn ông D. Theo đó, sửa một phần Bản án dân sự sơ thẩm số 49/2020/DSST ngày 20/7/2020 của TAND thành phố T, tỉnh ĐL. Cụ thể, chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà H là tuyên bố chấm dứt Hợp đồng mượn quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được ký kết giữa bà H và ông D. Ngoài ra. bác yêu cầu khởi kiện của bà H về việc buộc ông D trả lại QSDĐ và căn nhà thuộc thửa đất sổ 143, tờ bản đồ số 15, diện tích 83,7m2 tại số X, phường TT, thành phố T, tỉnh ĐL. Ngày 20/6/2017, được đăng ký biến động cho bà H. - Chấp nhận đơn phản tố của ô D: Công nhận QSDĐ và căn nhà thuộc thửa đất số 143, tờ bản đồ số 15, diện tích 83,7m2 tọa lạc tại số X, phường TT, thành phố T, tỉnh ĐL. Ngày 20/6/2017, được đăng ký biến động cho bà H là tài sản chung của ông D và bà H. Ngày 09/3/2021, bà H có đơn đề nghị kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm. Tại Quyết định giám đốc thẩm số 83/2021/DS-GĐT ngày 21/9/2021 của TAND cấp cao tại ĐN đã chấp nhận Kháng nghị giám đốc thẩm số 75/KNGĐT-VKS-DS ngày 11/6/2021 của Viện trưởng VKSND cấp cao tại ĐN; hủy toàn bộ Bản án dân sự phúc thẩm số 42/2021/DSPT ngày 04/02/2021 của TAND tỉnh ĐL; giao hồ sơ vụ án cho TAND tỉnh ĐL xét xử lại theo thủ tục phúc thẩm (3) Những vấn đề cần rút kinh nghiệm - Xác định quan hệ tranh chấp chưa đúng: Tòa án cấp sơ thẩm và tòa án cấp phúc thẩm xác định quan hệ tranh chấp là “Tranh chấp hợp đồng mượn quyền sử dụng đất và tài sản trên đất” là chưa đúng mà phải xác định quan hệ tranh chấp là “Tranh chấp đòi nhà đất cho mượn và tranh chấp quyền sở hữu tài sản. - Tòa án cấp phúc thẩm nhận định, bà H và ông D có quan hệ tình cảm và chung sống như vợ chồng; bà H không chứng minh được nguồn gốc tiền nhận chuyển nhượng đất và tiền xây dựng nhà tại số X nên xác định nhà đất là tài sản chung của ông D và bà H là không có căn cứ. - Mặt khác, tòa án cấp phúc thẩm tuyên bố nhà đất tại số X là tài sản chung của ông D và bà H nhưng không xác định tỷ lệ sở hữu của mỗi người là giải quyết vụ án không triệt để, bản án không thể thi hành án và các đương sự tiếp tục tranh chấp. - Ngoài ra, chưa yêu cầu ông D cung cấp chứng cứ để xác định ông D đã bỏ tiền ra khi xây dựng nhà như thế nào, để buộc bà H trả lại cho ô D, mới đảm bảo quyền và lợi ích cho ông D. Trên đây là vi phạm của TAND tỉnh ĐL trong việc giải quyết vụ án “Tranh chấp đòi nhà đất cho mượn và tranh chấp quyền sở hữu tài sản”, VKSND cấp cao tại ĐN thông báo đến VKSND các tỉnh, thành trong khu vực tham khảo và rút kinh nghiệm khi kiểm sát giải quyết vụ án tương tự, để nâng cao chất lượng, hiệu quả công tác kiểm sát.
Rút kinh nghiệm về kiểm sát việc “Tranh chấp QSDĐ và yêu cầu hủy GCN QSDĐ”
Thông qua công tác kiểm sát việc giải quyết các vụ án dân sự theo thủ tục phúc thẩm, Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại ĐN nhận thấy việc giải quyết vụ án dân sự “Tranh chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) và yêu cầu hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ)” giữa nguyên đơn, ông T và bà S với bị đơn, ông M và bà H đã được xét xử tại Bản án dân sự sơ thẩm số 05/2021/DS-ST ngày 15/6/2021 của Tòa án nhân dân tỉnh GL có vi phạm, cần thông báo rút kinh nghiệm. 1. Nội dung vụ án Năm 1995, gia đình ông T và gia đình ông M cùng được Liên hiệp lâm công nghiệp KHN (nay là Công ty cổ phần KHN) bán thanh lý một dãy nhà tại tổ dân phố 8, thị trấn K, huyện K, tỉnh GL. Dãy nhà có 03 phòng gồm (phòng chứa máy làm đá lạnh, phòng ăn và phòng bếp). Ông M được mua thanh lý phòng chứa máy làm đá lạnh và 1/2 nhà ăn. Ông T được thanh lý 1/2 nhà ăn và phòng bép. Phía sau dãy nhà có một khu vườn (hiện các bên đang tranh chấp), diện tích đo đạc thực tế là 231 m2. Năm 1997, Liên hiệp KHN có Báo cáo số 45/BC-TCHC ngày 01/4/1997 về việc bàn giao toàn bộ dỉện tích đất và danh sách tên cán bộ, công nhân viên đã mua nhà thanh lý cho UBNĐ huyện K quản lý. Theo đó, gia đình ông T và gia đình ông M cùng đứng tên chung trong lô đất số 11. Năm 2003, ông T được cấp GCNQSDĐ đối với phần đất được mua thanh lý, diện tích 171m2, thuộc thửa đất số 24, tờ bản đồ số 39. Năm 2004, ông M và bà H được cấp GCNQSDĐ đối với phần đất thanh lý, diện tích 143,7m2, thuộc thửa đất số 30, tờ bản đồ số 39. Riêng diện tích đất là khu vườn chung chưa được cấp GCNQSDĐ. Năm 2012, ông T chuyển nhượng diện tích đất 171m2, thuộc thửa đất sổ 24, tờ bản đồ sồ 39 cho gia đình ông D, bà C Ngày 13/8/2014, UBND huyện K có Quyết định số 1174/QĐ-UBND về việc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng trường tiểu học và khu dân cư tổ dân phố Y, thị trấn K, huyện K, tỉnh GL. Diện tích đất tranh chấp thuộc khu quy hoạch nêu trên. Ngày 03/9/2015, ông M và bà H được UBND huyện K cấp GCN QSDĐ đối với thửa đất tranh chấp, diện tích 186m2, thuộc thửa đất số 22, tờ bản đồ: Khu quy hoạch dân cư TDP 7. Ông T và bà S khởi kiện yêu cầu gia đình ông M và bà H trả lại phần đất diện tích 186m2 và đề nghị hủy GCN QSDĐ số CA 859932 ngày 03/9/2015 cấp cho ông M và bà H vì cho rằng diện tích đất này do Công ty cổ phần KHN đã giao cho Ông. Bị đơn ông M và bà H không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của ông T, vì lô đất này được Liên hiệp KHN cấp chung cho gia đình Ông và gia đình ông T nên gia đình Ông được hưởng quyền lợi giống như ông T 2. Quá trình giải quyết của Tòa án Bản án dân sự sơ thẩm số 05/2021/DS-ST ngày 15/6/2021 của Tòa án nhân dân tỉnh GL. (1) Nội dung Tòa sơ thẩm chấp nhận Chấp nhận đơn khởi kiện của ông T và bà S Theo đó, buộc ông M, bà H trả 186m2 (thực tế 231,8m2), đất tại thửa đất số 22, tổ dân phố Y, thị trấn K, huyện K, tỉnh GL cho ông T, bà S, có tứ cận như sau (Phía Đông giáp đường bê tông, chiều dài 8,3m; Phía Tây giáp đất ông D, bà C, chiều dài 7,5m; Phía Nam giáp đất ông D, bà C, chiều dài 29,66m; Phía Bắc giáp đất ông Th dài 29,15m. Hủy GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CA 859932, thửa đất số 22 do ủy ban nhân dân huyện K cấp ngày 03/9/2015 cho ông M, bà H. (2) Nội dung kháng cáo Ngày 25/6/2021, bị đơn ông M và H kháng cáo, đề nghị bác đơn khởi kiện của nguyên đơn. Ngày 28/6/2021, Viện trưởng VKSND tỉnh GL ban hành Quyết định kháng nghị phúc thẩm số 02/QĐKNPT-VKS-DS đề nghị sửa bản án sơ thẩm theo hướng không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Tại phiên tòa phúc thẩm, đại diện VKSND cấp cao tại ĐN đề nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm, chấp nhận Quyết định kháng nghị phúc thẩm số 02/QĐKNPT-VKS-DS ngày 28/6/2021 của Viện trưởng VKSND tỉnh GL và chấp nhận kháng cáo của bị đơn ông M, bà H; sửa bản án sơ thẩm theo hướng không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông T và bà S. Tòa án chấp nhận: Bản án dân sự phúc thẩm số 186/2021/DS-PT ngày 21/10/2021 của TAND cấp cao tại ĐN chấp nhận kháng nghị sổ 02/QĐKNPT-VKS-DS ngày 28/6/2021 của Viện trưởng VKSND tỉnh GL; chấp nhận kháng cáo của bị đơn ông M, bà H và sửa bản án sơ thẩm; xử: Tòa án không chấp nhận: Không chấp nhận đơn khởi kiện của ông T và bà S về việc yêu cầu bị đơn ông M và bà H trả lại diện tích đất 186m2, thửa số 22 và hủy GCN QSDĐ sổ CA 859932 ngày 03/9/2015 của UBND huyện K, đứng tên M và H. 3. Những vấn đề cần rút kinh nghiệm Về việc giao đất Theo Báo cáo số 45/BC-TCHC ngày 01/4/1997 của Công ty lâm sản KHN là chỉ thanh lý nhà ở cho gia đình ông T để giải quyết khó khăn, không giao đất để sản xuất. Còn Biên bản kiểm kê bồi thường ngày 03/01/2015, ông T không được bồi thường về đất, chỉ bồi thường cây trên đất, nhưng ông T cũng không thắc mắc, khiếu nại là đã thừa nhận đất của Nhà nước. Mặt khác, ngày 31/5/2012 ông T và bà H đã chuyển nhượng toàn bộ diện tích đất 171m2 cho gia đình ông D và bà C. Năm 2014, gia đình ông T và gia đình ông D xảy ra tranh chấp đối với diện tích đất chuyển nhượng. Tại Biên bản hòa giải ngày 1/7/2014, ông T đã đồng ý giao cho gia đình ông D phần đất liền kề phía sau, không nằm trong GCN QSDĐ đã cấp cho ông T. Về điều kiện để được cấp GCN QSDĐ Quá trình giải quyết vụ án, ông T thừa nhận không sử dụng diện tích đất tranh chấp từ sau khi kiểm kê, bồi thường tài sản. Do đó, gia đình ông T không đủ điều kiện để được cấp GCN QSDĐ tranh chấp theo quy định tại Điều 100 và Điều 101 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 18 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính Phủ. Về chủ trương giao đất Tại Thông báo số 78/TB-UBND ngày 12/6/2015 của UBND huyện K thể hiện, chủ trương giao đất là ưu tiên giao đất cho các gia đình có đất ở liền kề với khu đất quy hoạch và tại Công văn số 222/CV-TNMT ngày 17/9/2020 của Phòng Tài nguyên và Môi trường, UBND huyện K. Về đánh giá chứng cứ Tòa án nhân dân tỉnh GL đã xử; chấp nhận đơn khởi kiện của ông T, bà S; buộc ông M, bà H phải trả diện tích đất 231,8rn2 tại thửa đất số 22, tổ dân phố 7, thị trấn K, huyện K, tỉnh GL cho ông Tvà bà S và tuyên hủy GCNQSDĐ đã cấp cho M, bà H ngày 03/9/2015 là đánh giá chứng cứ để giải quyết vụ án không đúng quy định của pháp luật, ảnh hưởng đến quyền lợi của bị đơn. Trên đây là vi phạm của TAND tỉnh GL trong việc giải quyết vụ án “Tranh chấp quyền sử dụng đất và yêu cầu hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”, VKSND cấp cao tại ĐN thông báo đến các VKS tỉnh, thành trong khu vực tham khảo, rút kinh nghiệm khi kiểm sát giải quyết vụ án tương tự.
Hướng dẫn xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển QSDĐ
Là nội dung tại Công văn 79/TANDTC-PC của TANDTC về việc thông báo kết quả giải đáp trực tuyến Công văn 64/TANDTC-PC với nội dung như sau: Tòa án nhân dân tối cao nhận được phản ánh của một số Tòa án nhân dân về vướng mắc trong việc xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất mà người nhận chuyển quyền đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đã được xác nhận nội dung biến động quyền sử dụng đất tại Công văn 64/TANDTC-PC của Tòa án nhân dân tối cao về thông báo kết quả giải đáp trực tuyến một số vướng mắc về hình sự, dân sự và tố tụng hành chính, cụ thể như sau: Theo hướng dẫn tại mục 2 Phần II Công văn số 64/TANDTC-PC thì: “khi giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất mà hợp đồng đó bị vô hiệu, nhưng người nhận chuyển quyền đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đã được xác nhận nội dung biến động thì không đưa cơ quan có thẩm quyền trong việc cấp giấy tham gia tốtụng và không cần phải tuyên hủy giấy chứng nhận cấp cho người nhận chuyển nhượng”. Trường hợp Tòa án nhân dân cấp tỉnh đã thụ lý vụ án dân sự có yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho người nhận chuyển quyền thuộc trường hợp nêu tại Công văn 64/TANDTC-PC thì Tòa án đã thụ lý tiếp tục giải quyết vụ án hay ra quyết định chuyển hồ sơ vụ án cho Tòa án cấp huyện. Về vấn đề này, Tòa án nhân dân tối cao có ý kiến như sau: Để bảo đảm việc xét xử kịp thời, tuân thủ pháp luật, đối với những tranh chấp dân sự thuộc trường hợp hướng dẫn tại Công văn số 64/TANDTC-PC mà Tòa án nhân dân cấp tỉnh đã thụ lý thì Tòa án nhân dân cấp tỉnh tiếp tục giải quyết theo thủ tục chung; trường hợp Tòa án nhân dân cấp tỉnh đã nhận được đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo nhưng chưa thụ lý thì chuyển đơn và tài liệu chứng cứ cho Tòa án nhân dân cấp huyện có thẩm quyền hoặc tiến hành thụ lý, giải quyết nếu thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 37 Bộ luật tố tụng dân sự. Mời bạn xem chi tiết tại file đính kèm:
