Có được thế chấp quyền sử dụng đất đối với đất Nhà nước cho thuê trả tiền hằng năm không?
Theo quy định pháp luật thì có được thế chấp quyền sử dụng đất đối với đất Nhà nước cho thuê trả tiền hằng năm không? Cá nhân sử dụng đất nào được quyền thế chấp quyền sử dụng đất? Có được thế chấp quyền sử dụng đất đối với đất Nhà nước cho thuê trả tiền hằng năm không? Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 34 Luật Đất đai 2024 có quy định về quyền của tổ chức kinh tế, đơn vị sự nghiệp công lập, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc sử dụng đất do Nhà nước cho thuê đất thu tiền hằng năm như sau: - Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 26 Luật Đất đai 2024 và Điều 31 Luật Đất đai 2024; - Thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật; - Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất, bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất khi đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 46 Luật Đất đai 2024. Người mua tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được tiếp tục thuê đất theo mục đích đã được xác định và thời hạn sử dụng đất còn lại, được kế thừa các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan; - Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất trong thời hạn thuê đất; người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định trong thời hạn còn lại; - Cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất; - Cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hằng năm đối với đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đối với đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao; người thuê lại quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích và thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. Như vậy, đất được Nhà nước cho thuê trả tiền hằng năm thì tổ chức kinh tế, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc chỉ được phép thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất chứ không được phép thế chấp quyền sử dụng đất. Cá nhân sử dụng đất nào được quyền thế chấp quyền sử dụng đất? Theo điểm g khoản 1 Điều 37 Luật Đất đai 2024 có quy định cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có các quyền: Thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật. Như vậy, cá nhân sử dụng đất được quyền thế chấp quyền sử dụng đất là cá nhân có đất thuộc 01 trong các trường hợp sau: - Đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; - Đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất; - Đất được cho thuê trả tiền đất một lần cho cả thời gian thuê; - Đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; - Đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế. Tóm lại, tổ chức kinh tế, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc không được phép thế chấp quyền sử dụng đất đới với đất Nhà nước cho thuê trả tiền hằng năm.
Có được thế chấp quyền sử dụng đất cho người thân để vay tiền không?
Thông thường, chúng ta chỉ nghe thế chấp QSDĐ cho ngân hàng để bảo đảm cho khoản vay, vậy thế chấp QSDĐ cho người thân để vay tiền có vi phạm pháp luật không? (1) Quy định pháp luật về thế chấp tài sản Theo Điều 317 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định, thế chấp tài sản là việc một bên (bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (bên nhận thế chấp). Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp. Tài sản được dùng để thế chấp bao gồm bất động sản và động sản hiện có hoặc được hình thành trong tương lai, phổ biến nhất là thế chấp toàn bộ hoặc một phần quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất hoặc xe ô tô. Theo quy định tại khoản 1 Điều 4 Nghị định 99/2022/NĐ-CP, trường hợp muốn thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất phải thực hiện việc đăng ký biện pháp bảo đảm tài sản. Khoản 1 Điều 10 Nghị định 99/2022/NĐ-CP quy định Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đăng ký, cung cấp thông tin về biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Như vậy, điều kiện cần trước tiên để có thể thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm cho khoản vay là bên thế chấp phải đăng ký tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất tại Văn phòng đất đai, sau đó mới được đem quyền sử dụng đất này đi thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ. (2) Có được thế chấp quyền sử dụng đất cho người thân để vay tiền không? Theo quy định tại Điều 35 Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định về Việc nhận thế chấp của cá nhân, tổ chức kinh tế không phải là tổ chức tín dụng đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất như sau: Việc nhận thế chấp của cá nhân, tổ chức kinh tế không phải là tổ chức tín dụng đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện sau đây: - Bên nhận thế chấp là tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đất đai, cá nhân là công dân Việt Nam có năng lực hành vi dân sự đầy đủ; - Việc nhận thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ không vi phạm điều cấm của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan, không trái đạo đức xã hội trong quan hệ hợp đồng về dự án đầu tư, xây dựng, thuê, thuê khoán, dịch vụ, giao dịch khác - Trường hợp nghĩa vụ được bảo đảm bao gồm trả tiền lãi thì lãi suất phát sinh do chậm trả tiền, lãi trên nợ gốc trong hạn, lãi trên nợ gốc quá hạn, lãi trên nợ lãi chưa trả hoặc lãi, lãi suất khác áp dụng không được vượt quá giới hạn thỏa thuận về lãi, lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 357, khoản 5 Điều 466 và Điều 468 của Bộ luật Dân sự. Trường hợp có thỏa thuận về việc xử lý đối với hành vi không trả nợ đúng hạn của bên có nghĩa vụ và không có quy định khác của pháp luật thì chỉ xử lý một lần đối với mỗi hành vi không trả nợ đúng hạn. - Điều kiện có hiệu lực khác của giao dịch dân sự theo quy định của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan. Như vậy, pháp luật cho phép cá nhân là công dân Việt Nam có năng lực hành vi dân sự đầy đủ là chủ thể được phép nhận thế chấp. Do đó, việc vay tiền và thế chấp quyền sử dụng đất cho người thân không vi phạm pháp luật, tuy nhiên cần phải đáp ứng được hai điều kiện đó là người thân đó phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ và việc nhận thế chấp này không vi phạm điều cấm của luật cũng như không trái với đạo đức của xã hội. Lưu ý, việc thế chấp quyền sử dụng đất phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Bên cạnh đó, bên thế chấp và bên nhận thế chấp phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Công nhận hợp đồng thế chấp QSDĐ mà trên đất có tài sản không thuộc sở hữu của bên thế chấp?
Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất mà trên đất có tài sản không thuộc sở hữu của bên thế chấp thì hợp đồng này có hiệu lực không? Khi bán tài sản thế chấp thì Tòa án xử lý như thế nào? Tìm hiểu nội dung Án lệ số 11/2017/AL về công nhận hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất mà trên đất có tài sản không thuộc sở hữu của bên thế chấp (được ban hành kèm theo Quyết định 299/QĐ-CA năm 2017 về công bố án lệ do Chánh án Tòa án nhân dân tối cao ban hành). Tóm tắt nội dung vụ việc: Tại đơn khởi kiện đề ngày 06-10-2011 và các lời khai tại Tòa án, nguyên đơn là Ngân hàng Thương mại cổ phần A trình bày: Ngày 16-6-2008, Ngân hàng Thương mại cổ phần A (sau đây viết tắt là Ngân hàng) và Công ty trách nhiệm hữu hạn B (sau đây viết tắt là Công ty B) ký Hợp đồng tín dụng số 1702-LAV-200800142. Theo đó, Ngân hàng cho Công ty B vay 10.000.000.000 đồng và/hoặc bằng ngoại tệ tương đương. Mục đích cấp tín dụng để bổ sung vốn lưu động phục vụ kinh doanh theo nghề đăng ký của Công ty B. Thực hiện hợp đồng, Ngân hàng đã giải ngân tổng cộng 3.066.191.933 đồng cho Công ty B theo các Hợp đồng tín dụng kiêm Khế ước nhận nợ. Tính đến ngày 05-10-2011, Công ty B còn nợ gốc và lãi của 03 Khế ước là 4.368.570.503 đồng (trong đó nợ gốc là 2.943.600.000 đồng, nợ lãi là 1.424.970.503 đồng). Tài sản bảo đảm cho khoản vay nêu trên là nhà, đất [thửa đất số 43, tờ bản đồ số 51-1-33 (1996)] tại số 432, tổ 28, phường E, quận G, thành phố Hà Nội thuộc quyền sở hữu và sử dụng của ông Trần Duyên H và bà Lưu Thị Minh N (theo Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở số 10107490390 do Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội cấp ngày 07-12-2000), do ông Trần Duyên H, bà Lưu Thị Minh N thế chấp theo Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 11-6-2008. Hợp đồng thế chấp này được Phòng công chứng số 6 thành phố Hà Nội công chứng ngày 11-6-2008 và Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Hà Nội chứng nhận đăng ký giao dịch bảo đảm ngày 11-6-2008. Ngày 30-10-2009, Ngân hàng và Công ty B tiếp tục ký Hợp đồng tín dụng số 1702-LAV-200900583. Theo đó, Ngân hàng cho Công ty B vay 180.000 USD. Mục đích vay để thanh toán tiền vận chuyển hàng hóa lô hàng xuất khẩu; thời hạn vay 09 tháng; lãi suất vay 5,1%/năm; lãi suất quá hạn bằng 150%. Thực hiện hợp đồng, Ngân hàng đã giải ngân đủ số tiền vay 180.000 USD cho Công ty B. Công ty B mới trả cho Ngân hàng số tiền nợ gốc là 100.750 USD và số nợ lãi là 1.334,50 USD. Tính đến ngày 05-10-2011, Công ty B còn nợ gốc là 79.205 USD và nợ lãi là 16.879,69 USD. Tổng cộng cả nợ gốc và lãi là 96.120,69 USD. Tài sản bảo đảm cho khoản vay của Hợp đồng tín dụng số 1702-LAV- 2009058 gồm: - Lô hàng 19 xe ô tô tải thành phẩm trọng tải 1,75 tấn hiệu JMP mới 100% trị giá 2.778.750.000 đồng (do Công ty B lắp ráp theo phương thức hàng để kho đơn vị, Ngân hàng giữ Giấy chứng nhận đăng kiểm chất lượng xe xuất xưởng) do Công ty B thế chấp theo Hợp đồng thế chấp số 219/2009/EIBHBT-CC ngày 29-10-2009. Hợp đồng thế chấp này được đăng ký giao dịch bảo đảm tại Cục đăng ký giao dịch bảo đảm thành phố Hà Nội ngày 02-11-2009; - Số dư tài khoản tiền gửi kỳ hạn 03 tháng trị giá 1.620.000.000 đồng do Ngân hàng phát hành. Do Công ty B đã thực hiện được một phần nợ vay nên Ngân hàng đã giải chấp số tiền 1.620.000.000 đồng tiền gửi trong tài khoản tiết kiệm của Công ty B, tương ứng với số nợ đã thanh toán. Tại phiên tòa sơ thẩm, đại diện Ngân hàng xác nhận: đối với khoản vay 180.000 USD, Công ty B đã trả xong nợ gốc; chỉ còn lại nợ lãi là 5.392,81 USD; tài sản bảo đảm là 19 xe ô tô, hiện đã bán 18 chiếc, còn lại 01 chiếc; đề nghị Tòa án cho xử lý nốt chiếc xe còn lại để thu hồi nợ vay còn thiếu. Ngân hàng yêu cầu Tòa án buộc: - Công ty B thanh toán số nợ gốc và lãi bằng VNĐ của Hợp đồng tín dụng số 1702-LAV-200800142 là 4.368.570.503 đồng; - Công ty B thanh toán 5.392,81 USD nợ lãi bằng USD của Hợp đồng tín dụng số 1702-LAV-200900583. Trong trường hợp, Công ty B không thanh toán hoặc thanh toán không đủ đề nghị Tòa án phát mãi tài sản thế chấp là: - Quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở tại số 432, tổ 28, phường E, quận G, thành phố Hà Nội thuộc quyền sở hữu và sử dụng của ông Trần Duyên H và bà Lưu Thị Minh N; - 01 xe ô tô tải thành phẩm, trọng tải 1,75 tấn, hiệu JMP mới 100% do Công ty B lắp ráp theo Hợp đồng thế chấp tài sản số 219/2009/EIBHBT-CC ngày 29-10-2009. Đại diện bị đơn là anh Trần Lưu H1 - Tổng Giám đốc Công ty B trình bày: Thừa nhận số tiền nợ gốc, lãi và tài sản thế chấp như Ngân hàng trình bày nhưng đề nghị Ngân hàng cho trả nợ dần. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là ông Trần Duyên H và bà Lưu Thị Minh N trình bày: Ông bà thừa nhận ký hợp đồng thế chấp nhà, đất số 432 nêu trên để bảo đảm cho khoản vay tối đa là 3.000.000.000 đồng của Công ty B. Hợp đồng thế chấp được công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm. Gia đình ông Trần Duyên H và bà Lưu Thị Minh N cũng đã hỗ trợ Công ty trả được gần 600.000.000 đồng cho khoản vay có tài sản thế chấp là nhà và đất của ông bà. Ông, bà đề nghị Ngân hàng gia hạn khoản nợ của Công ty B để Công ty có thời gian phục hồi sản xuất, thu xếp trả nợ cho Ngân hàng; đề nghị Tòa án không triệu tập các con trai, con dâu, con gái và con rể của ông bà đến Tòa án làm việc. Anh Trần Lưu H2 thay mặt cho những người con, cháu của ông Trần Duyên H, bà Lưu Thị Minh N đang sống tại nhà, đất số 432 trình bày: Cuối năm 2010, anh mới biết bố mẹ anh thế chấp nhà đất của gia đình đang ở để bảo đảm cho khoản vay của Công ty B. Sau khi ông Trần Duyên H, bà Lưu Thị Minh N được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở năm 2000, anh Trần Lưu H2 và anh Trần Minh H đã bỏ tiền ra xây dựng thêm một ngôi nhà 3,5 tầng trên đất và 16 người trong gia đình hiện đang ở tại nhà, đất số 432 nêu trên. Khi ký hợp đồng thế chấp, Ngân hàng không hỏi ý kiến các anh và những người đang sinh sống tại nhà, đất này. Do đó, anh đề nghị Tòa án không công nhận hợp đồng thế chấp và xem xét số tiền 550.000.000 đồng mà anh em các anh đóng góp vào trả nợ cho Công ty B theo Hợp đồng tín dụng có tài sản bảo đảm là nhà, đất số 432 nêu trên nhưng Ngân hàng tự ý trừ vào khoản vay ngoại tệ có tài sản bảo đảm là 19 xe ô tô là không đúng. [...] Nhận định của Tòa án: [1] Hồ sơ vụ án thể hiện, để đảm bảo cho khoản vay theo Hợp đồng tín dụng số 1702-LAV-200800142 ngày 16-6-2008 tại Ngân hàng của Công ty B do anh Trần Lưu H1 là con trai ông Trần Duyên H, bà Lưu Thị Minh N làm Giám đốc, thì ngày 11-6-2008, ông Trần Duyên H và bà Lưu Thị Minh N đã thế chấp nhà, đất tại số 432, tổ 28, phường E, quận G, thành phố Hà Nội thuộc quyền sở hữu và sử dụng của ông Trần Duyên H, bà Lưu Thị Minh N theo Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 11-6-2008. Hợp đồng thế chấp này được công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm theo đúng quy định của pháp luật. [2] Theo Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở ngày 07-12-2000, thì nhà, đất tại số 432, tổ 28, phường E, quận G, thành phố Hà Nội (sau đây viết tắt là nhà, đất số 432), gồm: diện tích đất ở 147,7 m2, diện tích nhà ở 85 m2, kết cấu nhà: bê tông và xây gạch; số tầng: 02+01. Khi thẩm định tài sản thế chấp, Ngân hàng biết trên diện tích đất 147,7 m2 ngoài căn nhà 02 tầng đã được đăng ký sở hữu, còn có căn nhà 3,5 tầng chưa đăng ký sở hữu nhưng Ngân hàng chỉ định giá quyền sử dụng đất và căn nhà 02 tầng đã đăng ký sở hữu với tổng giá trị nhà, đất là 3.186.700.000 đồng, mà không thu thập thông tin, tài liệu để xem xét làm rõ nguồn gốc cũng như ai là chủ sở hữu căn nhà 3,5 tầng là thiếu sót, không đảm bảo quyền lợi của các đương sự. [3] Trong quá trình giải quyết vụ án, ngày 06-6-2012, Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội đã tiến hành xem xét, thẩm định tại chỗ, xác định: nhà, đất số 432 có 02 khối nhà (gồm: khối nhà thứ nhất: diện tích chiếm đất là 37,5 m2, chiều dài 5,9 m, chiều rộng 6,35 m; khối nhà thứ hai là nhà bê tông ba tầng có ban công, diện tích 61,3 m2) và hiện có 16 người thường trú, đăng ký dài hạn, thường xuyên sinh sống. Trước khi xét xử sơ thẩm, ngày 21-9-2013, anh Trần Lưu H2 (con trai ông Trần Duyên H, bà Lưu Thị Minh N) có Đơn kiến nghị gửi Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội cho rằng sau khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở năm 2000, do khó khăn về chỗ ở, năm 2002, gia đình ông Trần Duyên H, bà Lưu Thị Minh N đã thống nhất để anh Trần Lưu H2 và những người con của ông Trần Duyên H, bà Lưu Thị Minh N bỏ tiền ra xây dựng thêm căn nhà 3,5 tầng bên cạnh căn nhà 02 tầng cũ trên thửa đất nói trên. Như vậy, Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội biết trên thực tế hiện trạng thửa đất khi thế chấp đã có 02 căn nhà (căn nhà 02 tầng cũ và căn nhà 3,5 tầng) không đúng theo Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở năm 2000 và Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 11-6-2008. Khi giải quyết vụ án, mặc dù Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội có xem xét yêu cầu của anh Trần Lưu H2 và những người con ông Trần Duyên H, bà Lưu Thị Minh N liên quan đến căn nhà 3,5 tầng nhưng Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội không quyết định rõ có xử lý phát mãi căn nhà 3,5 tầng hay không là không đúng, không đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của các đương sự. [4] Theo quy định tại mục 4 khoản 19 Điều 1 Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22-02-2012 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29-12-2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm: “Trong trường hợp chỉ thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất theo như thỏa thuận giữa người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Quyền và nghĩa vụ giữa bên thế chấp và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người mua, người nhận chính quyền sử dụng đất”. Trong vụ án này, khi ký kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, bên thế chấp (ông Trần Duyên H, bà Lưu Thị Minh N) và bên nhận thế chấp (Ngân hàng) đều biết rõ trên thửa đất của ông Trần Duyên H, bà Lưu Thị Minh N ngoài căn nhà 02 tầng đã được đăng ký quyền sở hữu thì trên đất còn có một căn nhà 3,5 tầng chưa được đăng ký quyền sở hữu nhưng các bên chỉ thỏa thuận thế chấp tài sản gồm quyền sử dụng đất và căn nhà 02 tầng gắn liền với đất. Trường hợp trên đất có nhiều tài sản gắn liền với đất mà có tài sản thuộc sở hữu của người sử dụng đất, có tài sản thuộc sở hữu của người khác mà người sử dụng đất chỉ thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của mình, hợp đồng thế chấp có nội dung và hình thức phù hợp với quy định của pháp luật thì hợp đồng thế chấp có hiệu lực pháp luật. Vì vậy, Tòa án cấp phúc thẩm xác định Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 11-6-2008 có một phần bị vô hiệu (phần có căn nhà 3,5 tầng); xử hủy phần quyết định của bản án sơ thẩm về phần hợp đồng thế chấp và giao hồ sơ cho Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội để xác minh, thu thập chứng cứ xác định phần tài sản hợp pháp thuộc sở hữu của ông Trần Duyên H, bà Lưu Thị Minh N và xét xử lại là không đúng. Lẽ ra, với các tài liệu, chứng cứ trong hồ sơ vụ án, Tòa án cấp phúc thẩm cần xem xét, quyết định về xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất và căn nhà thuộc quyền sở hữu hợp pháp của ông Trần Duyên H, bà Lưu Thị Minh N theo quy định của pháp luật. Khi giải quyết lại vụ án, Tòa án cấp phúc thẩm cần yêu cầu đương sự cung cấp các tài liệu, chứng cứ chứng minh nguồn gốc hình thành căn nhà 3,5 tầng nêu trên để giải quyết vụ án bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp cho những người đã bỏ tiền ra xây dựng nhà và đang sinh sống tại đó. Đồng thời, Tòa án cấp phúc thẩm cần hỏi ý kiến, động viên, khuyến khích các đương sự thỏa thuận xử lý tài sản thế chấp. Trường hợp bên thế chấp và bên nhận thế chấp thỏa thuận bên nhận thế chấp được bán tài sản bảo đảm là quyền sử dụng diện tích đất mà trên đất có nhà thuộc sở hữu của người khác không phải là người sử dụng đất thì cần dành cho chủ sở hữu nhà đó được quyền ưu tiên nếu họ có nhu cầu mua (nhận chuyển nhượng). [...] Nội dung của Án lệ: “[4] Trường hợp trên đất có nhiều tài sản gắn liền với đất mà có tài sản thuộc sở hữu của người sử dụng đất, có tài sản thuộc sở hữu của người khác mà người sử dụng đất chỉ thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của mình, hợp đồng thế chấp có nội dung và hình thức phù hợp với quy định của pháp luật thì hợp đồng thế chấp có hiệu lực pháp luật... ... Trường hợp bên thế chấp và bên nhận thế chấp thỏa thuận bên nhận thế chấp được bán tài sản bảo đảm là quyền sử dụng diện tích đất mà trên đất có nhà thuộc sở hữu của người khác không phải là người sử dụng đất thì cần dành cho chủ sở hữu nhà đó được quyền ưu tiên nếu họ có nhu cầu mua (nhận chuyển nhượng)”. Như vậy, một bên thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự nhưng trên đất còn có tài sản thuộc sở hữu của người khác; hình thức và nội dung của hợp đồng phù hợp với quy định của pháp luật. Theo nội dung Án lệ số 11/2017/AL trên, trong trường hợp này, Tòa án phải xác định hợp đồng thế chấp có hiệu lực pháp luật. Còn trong trường hợp bên thế chấp và bên nhận thế chấp có thỏa thuận rằng bên nhận thế chấp được bán tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất mà trên đất có nhà không thuộc sở hữu của người sử dụng đất. Cũng theo nội dung án lệ trên, khi giải quyết Tòa án phải dành cho chủ sở hữu nhà trên đất được quyền ưu tiên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó nếu họ có nhu cầu.
Điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất và dự án hình thành trong tương lai
Việc thế chấp quyền sử dụng đất và dự án hình thành trong tương lai phải đáp ứng các quy định sau: Căn cứ vào Điều 147 Luật nhà ở 2014 quy định: “ 1. Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đó; trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở mà có nhu cầu huy động vốn góp để phân chia nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở hoặc có nhu cầu bán, cho thuê mua nhà ở đó thì phải giải chấp nhà ở này trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng, trừ trường hợp được bên góp vốn, bên mua, thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp đồng ý. Việc xác định nhà ở đã được giải chấp trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng theo quy định tại khoản này được nêu rõ trong văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở. 2. Tổ chức, cá nhân xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất ở hợp pháp của mình; tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư được thế chấp nhà ở này tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn phục vụ cho xây dựng nhà ở hoặc để mua chính nhà ở đó.” Bên cạnh đó, Thông tư 26/2015/TT-NHNN quy định: “ Điều 3. Nguyên tắc thực hiện thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai 1. Tổ chức tín dụng nhận thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai phải thực hiện theo quy định tại Thông tư này, quy định của pháp luật khác có liên quan. 2. Chủ đầu tư được thế chấp dự án hoặc nhà ở hình thành trong tương lai xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng để vay vốn phục vụ cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đó. 3. Tổ chức, cá nhân xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất ở hợp pháp của mình được thế chấp nhà ở này tại tổ chức tín dụng để vay vốn phục vụ cho xây dựng nhà ở đó; tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư được thế chấp nhà ở này tại tổ chức tín dụng để mua chính nhà ở đó. 4. Việc thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai chỉ được thực hiện khi các tài sản đó có đủ các điều kiện thế chấp quy định tại Điều 7 của Thông tư này. 5. Trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở, khi thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở đó chỉ được thế chấp phần dự án không bao gồm nhà ở hình thành trong tương lai này. 6. Trường hợp đã thế chấp quyền tài sản liên quan đến dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai thuộc diện được thế chấp theo quy định của pháp luật thì không được thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai đó theo quy định tại Thông tư này.” => Như vậy việc thế chấp dự án hình thành trong tương lai là được phép và phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 148 Luật nhà ở 2014 và Điều 7 Thông tư 26/2015/TT-NHNN
Khái niệm thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
Câu hỏi: tìm hiểu về:Khái niệm về thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; căn cứ pháp lý hiện hành hay cơ sở lý luận của nó? Tra lời: - Khái niệm: Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp). Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp. - Hiệu lực của Hợp đồng thế chấp tài sản: có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác. Thế chấp tài sản phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký. - Việc thế chấp tài sản chấm dứt trong trường hợp sau đây: + Nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt. + Việc thế chấp tài sản được hủy bỏ hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác. + Tài sản thế chấp đã được xử lý. + Theo thỏa thuận của các bên. Việc thế chấp quyền sử dụng đất và thế chấp tài sản gắn liền với đất có thể thực hiện đồng bộ hoặc tách biệt; có thể 2 bên tự thế chấp với nhau hoặc nhờ đến bên thứ ba; pháp luật quy định cụ thể như sau; Đối với thế chấp quyền sử dụng đất, được quy định tại Điều 325, Bộ Luật Dân sự 2015: "1. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. 2. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác." Đối với việc thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 326, Bộ luật dân sự 2015: "1. Trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đồng thời là người sử dụng đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. 2. Trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất thì khi xử lý tài sản gắn liền với đất, người nhận chuyển quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao, trừ trường hợp có thỏa thuận khác." Đối với quyền và nghĩa vụ của bên nhận và bên thế chấp tài sản, bên thứ ba giữ tài sản thế chấp được thực hiện theo các quy định từ Điều 320 đến Điều 325 của Bộ luật Dân sự 2015.
Có được thế chấp quyền sử dụng đất đối với đất Nhà nước cho thuê trả tiền hằng năm không?
Theo quy định pháp luật thì có được thế chấp quyền sử dụng đất đối với đất Nhà nước cho thuê trả tiền hằng năm không? Cá nhân sử dụng đất nào được quyền thế chấp quyền sử dụng đất? Có được thế chấp quyền sử dụng đất đối với đất Nhà nước cho thuê trả tiền hằng năm không? Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 34 Luật Đất đai 2024 có quy định về quyền của tổ chức kinh tế, đơn vị sự nghiệp công lập, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc sử dụng đất do Nhà nước cho thuê đất thu tiền hằng năm như sau: - Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 26 Luật Đất đai 2024 và Điều 31 Luật Đất đai 2024; - Thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật; - Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất, bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất khi đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 46 Luật Đất đai 2024. Người mua tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được tiếp tục thuê đất theo mục đích đã được xác định và thời hạn sử dụng đất còn lại, được kế thừa các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan; - Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất trong thời hạn thuê đất; người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định trong thời hạn còn lại; - Cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất; - Cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hằng năm đối với đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đối với đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao; người thuê lại quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích và thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. Như vậy, đất được Nhà nước cho thuê trả tiền hằng năm thì tổ chức kinh tế, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc chỉ được phép thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất chứ không được phép thế chấp quyền sử dụng đất. Cá nhân sử dụng đất nào được quyền thế chấp quyền sử dụng đất? Theo điểm g khoản 1 Điều 37 Luật Đất đai 2024 có quy định cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có các quyền: Thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật. Như vậy, cá nhân sử dụng đất được quyền thế chấp quyền sử dụng đất là cá nhân có đất thuộc 01 trong các trường hợp sau: - Đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; - Đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất; - Đất được cho thuê trả tiền đất một lần cho cả thời gian thuê; - Đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; - Đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế. Tóm lại, tổ chức kinh tế, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc không được phép thế chấp quyền sử dụng đất đới với đất Nhà nước cho thuê trả tiền hằng năm.
Có được thế chấp quyền sử dụng đất cho người thân để vay tiền không?
Thông thường, chúng ta chỉ nghe thế chấp QSDĐ cho ngân hàng để bảo đảm cho khoản vay, vậy thế chấp QSDĐ cho người thân để vay tiền có vi phạm pháp luật không? (1) Quy định pháp luật về thế chấp tài sản Theo Điều 317 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định, thế chấp tài sản là việc một bên (bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (bên nhận thế chấp). Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp. Tài sản được dùng để thế chấp bao gồm bất động sản và động sản hiện có hoặc được hình thành trong tương lai, phổ biến nhất là thế chấp toàn bộ hoặc một phần quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất hoặc xe ô tô. Theo quy định tại khoản 1 Điều 4 Nghị định 99/2022/NĐ-CP, trường hợp muốn thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất phải thực hiện việc đăng ký biện pháp bảo đảm tài sản. Khoản 1 Điều 10 Nghị định 99/2022/NĐ-CP quy định Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đăng ký, cung cấp thông tin về biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Như vậy, điều kiện cần trước tiên để có thể thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm cho khoản vay là bên thế chấp phải đăng ký tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất tại Văn phòng đất đai, sau đó mới được đem quyền sử dụng đất này đi thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ. (2) Có được thế chấp quyền sử dụng đất cho người thân để vay tiền không? Theo quy định tại Điều 35 Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định về Việc nhận thế chấp của cá nhân, tổ chức kinh tế không phải là tổ chức tín dụng đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất như sau: Việc nhận thế chấp của cá nhân, tổ chức kinh tế không phải là tổ chức tín dụng đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện sau đây: - Bên nhận thế chấp là tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đất đai, cá nhân là công dân Việt Nam có năng lực hành vi dân sự đầy đủ; - Việc nhận thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ không vi phạm điều cấm của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan, không trái đạo đức xã hội trong quan hệ hợp đồng về dự án đầu tư, xây dựng, thuê, thuê khoán, dịch vụ, giao dịch khác - Trường hợp nghĩa vụ được bảo đảm bao gồm trả tiền lãi thì lãi suất phát sinh do chậm trả tiền, lãi trên nợ gốc trong hạn, lãi trên nợ gốc quá hạn, lãi trên nợ lãi chưa trả hoặc lãi, lãi suất khác áp dụng không được vượt quá giới hạn thỏa thuận về lãi, lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 357, khoản 5 Điều 466 và Điều 468 của Bộ luật Dân sự. Trường hợp có thỏa thuận về việc xử lý đối với hành vi không trả nợ đúng hạn của bên có nghĩa vụ và không có quy định khác của pháp luật thì chỉ xử lý một lần đối với mỗi hành vi không trả nợ đúng hạn. - Điều kiện có hiệu lực khác của giao dịch dân sự theo quy định của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan. Như vậy, pháp luật cho phép cá nhân là công dân Việt Nam có năng lực hành vi dân sự đầy đủ là chủ thể được phép nhận thế chấp. Do đó, việc vay tiền và thế chấp quyền sử dụng đất cho người thân không vi phạm pháp luật, tuy nhiên cần phải đáp ứng được hai điều kiện đó là người thân đó phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ và việc nhận thế chấp này không vi phạm điều cấm của luật cũng như không trái với đạo đức của xã hội. Lưu ý, việc thế chấp quyền sử dụng đất phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Bên cạnh đó, bên thế chấp và bên nhận thế chấp phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Công nhận hợp đồng thế chấp QSDĐ mà trên đất có tài sản không thuộc sở hữu của bên thế chấp?
Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất mà trên đất có tài sản không thuộc sở hữu của bên thế chấp thì hợp đồng này có hiệu lực không? Khi bán tài sản thế chấp thì Tòa án xử lý như thế nào? Tìm hiểu nội dung Án lệ số 11/2017/AL về công nhận hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất mà trên đất có tài sản không thuộc sở hữu của bên thế chấp (được ban hành kèm theo Quyết định 299/QĐ-CA năm 2017 về công bố án lệ do Chánh án Tòa án nhân dân tối cao ban hành). Tóm tắt nội dung vụ việc: Tại đơn khởi kiện đề ngày 06-10-2011 và các lời khai tại Tòa án, nguyên đơn là Ngân hàng Thương mại cổ phần A trình bày: Ngày 16-6-2008, Ngân hàng Thương mại cổ phần A (sau đây viết tắt là Ngân hàng) và Công ty trách nhiệm hữu hạn B (sau đây viết tắt là Công ty B) ký Hợp đồng tín dụng số 1702-LAV-200800142. Theo đó, Ngân hàng cho Công ty B vay 10.000.000.000 đồng và/hoặc bằng ngoại tệ tương đương. Mục đích cấp tín dụng để bổ sung vốn lưu động phục vụ kinh doanh theo nghề đăng ký của Công ty B. Thực hiện hợp đồng, Ngân hàng đã giải ngân tổng cộng 3.066.191.933 đồng cho Công ty B theo các Hợp đồng tín dụng kiêm Khế ước nhận nợ. Tính đến ngày 05-10-2011, Công ty B còn nợ gốc và lãi của 03 Khế ước là 4.368.570.503 đồng (trong đó nợ gốc là 2.943.600.000 đồng, nợ lãi là 1.424.970.503 đồng). Tài sản bảo đảm cho khoản vay nêu trên là nhà, đất [thửa đất số 43, tờ bản đồ số 51-1-33 (1996)] tại số 432, tổ 28, phường E, quận G, thành phố Hà Nội thuộc quyền sở hữu và sử dụng của ông Trần Duyên H và bà Lưu Thị Minh N (theo Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở số 10107490390 do Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội cấp ngày 07-12-2000), do ông Trần Duyên H, bà Lưu Thị Minh N thế chấp theo Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 11-6-2008. Hợp đồng thế chấp này được Phòng công chứng số 6 thành phố Hà Nội công chứng ngày 11-6-2008 và Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Hà Nội chứng nhận đăng ký giao dịch bảo đảm ngày 11-6-2008. Ngày 30-10-2009, Ngân hàng và Công ty B tiếp tục ký Hợp đồng tín dụng số 1702-LAV-200900583. Theo đó, Ngân hàng cho Công ty B vay 180.000 USD. Mục đích vay để thanh toán tiền vận chuyển hàng hóa lô hàng xuất khẩu; thời hạn vay 09 tháng; lãi suất vay 5,1%/năm; lãi suất quá hạn bằng 150%. Thực hiện hợp đồng, Ngân hàng đã giải ngân đủ số tiền vay 180.000 USD cho Công ty B. Công ty B mới trả cho Ngân hàng số tiền nợ gốc là 100.750 USD và số nợ lãi là 1.334,50 USD. Tính đến ngày 05-10-2011, Công ty B còn nợ gốc là 79.205 USD và nợ lãi là 16.879,69 USD. Tổng cộng cả nợ gốc và lãi là 96.120,69 USD. Tài sản bảo đảm cho khoản vay của Hợp đồng tín dụng số 1702-LAV- 2009058 gồm: - Lô hàng 19 xe ô tô tải thành phẩm trọng tải 1,75 tấn hiệu JMP mới 100% trị giá 2.778.750.000 đồng (do Công ty B lắp ráp theo phương thức hàng để kho đơn vị, Ngân hàng giữ Giấy chứng nhận đăng kiểm chất lượng xe xuất xưởng) do Công ty B thế chấp theo Hợp đồng thế chấp số 219/2009/EIBHBT-CC ngày 29-10-2009. Hợp đồng thế chấp này được đăng ký giao dịch bảo đảm tại Cục đăng ký giao dịch bảo đảm thành phố Hà Nội ngày 02-11-2009; - Số dư tài khoản tiền gửi kỳ hạn 03 tháng trị giá 1.620.000.000 đồng do Ngân hàng phát hành. Do Công ty B đã thực hiện được một phần nợ vay nên Ngân hàng đã giải chấp số tiền 1.620.000.000 đồng tiền gửi trong tài khoản tiết kiệm của Công ty B, tương ứng với số nợ đã thanh toán. Tại phiên tòa sơ thẩm, đại diện Ngân hàng xác nhận: đối với khoản vay 180.000 USD, Công ty B đã trả xong nợ gốc; chỉ còn lại nợ lãi là 5.392,81 USD; tài sản bảo đảm là 19 xe ô tô, hiện đã bán 18 chiếc, còn lại 01 chiếc; đề nghị Tòa án cho xử lý nốt chiếc xe còn lại để thu hồi nợ vay còn thiếu. Ngân hàng yêu cầu Tòa án buộc: - Công ty B thanh toán số nợ gốc và lãi bằng VNĐ của Hợp đồng tín dụng số 1702-LAV-200800142 là 4.368.570.503 đồng; - Công ty B thanh toán 5.392,81 USD nợ lãi bằng USD của Hợp đồng tín dụng số 1702-LAV-200900583. Trong trường hợp, Công ty B không thanh toán hoặc thanh toán không đủ đề nghị Tòa án phát mãi tài sản thế chấp là: - Quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở tại số 432, tổ 28, phường E, quận G, thành phố Hà Nội thuộc quyền sở hữu và sử dụng của ông Trần Duyên H và bà Lưu Thị Minh N; - 01 xe ô tô tải thành phẩm, trọng tải 1,75 tấn, hiệu JMP mới 100% do Công ty B lắp ráp theo Hợp đồng thế chấp tài sản số 219/2009/EIBHBT-CC ngày 29-10-2009. Đại diện bị đơn là anh Trần Lưu H1 - Tổng Giám đốc Công ty B trình bày: Thừa nhận số tiền nợ gốc, lãi và tài sản thế chấp như Ngân hàng trình bày nhưng đề nghị Ngân hàng cho trả nợ dần. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là ông Trần Duyên H và bà Lưu Thị Minh N trình bày: Ông bà thừa nhận ký hợp đồng thế chấp nhà, đất số 432 nêu trên để bảo đảm cho khoản vay tối đa là 3.000.000.000 đồng của Công ty B. Hợp đồng thế chấp được công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm. Gia đình ông Trần Duyên H và bà Lưu Thị Minh N cũng đã hỗ trợ Công ty trả được gần 600.000.000 đồng cho khoản vay có tài sản thế chấp là nhà và đất của ông bà. Ông, bà đề nghị Ngân hàng gia hạn khoản nợ của Công ty B để Công ty có thời gian phục hồi sản xuất, thu xếp trả nợ cho Ngân hàng; đề nghị Tòa án không triệu tập các con trai, con dâu, con gái và con rể của ông bà đến Tòa án làm việc. Anh Trần Lưu H2 thay mặt cho những người con, cháu của ông Trần Duyên H, bà Lưu Thị Minh N đang sống tại nhà, đất số 432 trình bày: Cuối năm 2010, anh mới biết bố mẹ anh thế chấp nhà đất của gia đình đang ở để bảo đảm cho khoản vay của Công ty B. Sau khi ông Trần Duyên H, bà Lưu Thị Minh N được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở năm 2000, anh Trần Lưu H2 và anh Trần Minh H đã bỏ tiền ra xây dựng thêm một ngôi nhà 3,5 tầng trên đất và 16 người trong gia đình hiện đang ở tại nhà, đất số 432 nêu trên. Khi ký hợp đồng thế chấp, Ngân hàng không hỏi ý kiến các anh và những người đang sinh sống tại nhà, đất này. Do đó, anh đề nghị Tòa án không công nhận hợp đồng thế chấp và xem xét số tiền 550.000.000 đồng mà anh em các anh đóng góp vào trả nợ cho Công ty B theo Hợp đồng tín dụng có tài sản bảo đảm là nhà, đất số 432 nêu trên nhưng Ngân hàng tự ý trừ vào khoản vay ngoại tệ có tài sản bảo đảm là 19 xe ô tô là không đúng. [...] Nhận định của Tòa án: [1] Hồ sơ vụ án thể hiện, để đảm bảo cho khoản vay theo Hợp đồng tín dụng số 1702-LAV-200800142 ngày 16-6-2008 tại Ngân hàng của Công ty B do anh Trần Lưu H1 là con trai ông Trần Duyên H, bà Lưu Thị Minh N làm Giám đốc, thì ngày 11-6-2008, ông Trần Duyên H và bà Lưu Thị Minh N đã thế chấp nhà, đất tại số 432, tổ 28, phường E, quận G, thành phố Hà Nội thuộc quyền sở hữu và sử dụng của ông Trần Duyên H, bà Lưu Thị Minh N theo Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 11-6-2008. Hợp đồng thế chấp này được công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm theo đúng quy định của pháp luật. [2] Theo Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở ngày 07-12-2000, thì nhà, đất tại số 432, tổ 28, phường E, quận G, thành phố Hà Nội (sau đây viết tắt là nhà, đất số 432), gồm: diện tích đất ở 147,7 m2, diện tích nhà ở 85 m2, kết cấu nhà: bê tông và xây gạch; số tầng: 02+01. Khi thẩm định tài sản thế chấp, Ngân hàng biết trên diện tích đất 147,7 m2 ngoài căn nhà 02 tầng đã được đăng ký sở hữu, còn có căn nhà 3,5 tầng chưa đăng ký sở hữu nhưng Ngân hàng chỉ định giá quyền sử dụng đất và căn nhà 02 tầng đã đăng ký sở hữu với tổng giá trị nhà, đất là 3.186.700.000 đồng, mà không thu thập thông tin, tài liệu để xem xét làm rõ nguồn gốc cũng như ai là chủ sở hữu căn nhà 3,5 tầng là thiếu sót, không đảm bảo quyền lợi của các đương sự. [3] Trong quá trình giải quyết vụ án, ngày 06-6-2012, Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội đã tiến hành xem xét, thẩm định tại chỗ, xác định: nhà, đất số 432 có 02 khối nhà (gồm: khối nhà thứ nhất: diện tích chiếm đất là 37,5 m2, chiều dài 5,9 m, chiều rộng 6,35 m; khối nhà thứ hai là nhà bê tông ba tầng có ban công, diện tích 61,3 m2) và hiện có 16 người thường trú, đăng ký dài hạn, thường xuyên sinh sống. Trước khi xét xử sơ thẩm, ngày 21-9-2013, anh Trần Lưu H2 (con trai ông Trần Duyên H, bà Lưu Thị Minh N) có Đơn kiến nghị gửi Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội cho rằng sau khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở năm 2000, do khó khăn về chỗ ở, năm 2002, gia đình ông Trần Duyên H, bà Lưu Thị Minh N đã thống nhất để anh Trần Lưu H2 và những người con của ông Trần Duyên H, bà Lưu Thị Minh N bỏ tiền ra xây dựng thêm căn nhà 3,5 tầng bên cạnh căn nhà 02 tầng cũ trên thửa đất nói trên. Như vậy, Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội biết trên thực tế hiện trạng thửa đất khi thế chấp đã có 02 căn nhà (căn nhà 02 tầng cũ và căn nhà 3,5 tầng) không đúng theo Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở năm 2000 và Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 11-6-2008. Khi giải quyết vụ án, mặc dù Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội có xem xét yêu cầu của anh Trần Lưu H2 và những người con ông Trần Duyên H, bà Lưu Thị Minh N liên quan đến căn nhà 3,5 tầng nhưng Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội không quyết định rõ có xử lý phát mãi căn nhà 3,5 tầng hay không là không đúng, không đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của các đương sự. [4] Theo quy định tại mục 4 khoản 19 Điều 1 Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22-02-2012 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29-12-2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm: “Trong trường hợp chỉ thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất theo như thỏa thuận giữa người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Quyền và nghĩa vụ giữa bên thế chấp và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người mua, người nhận chính quyền sử dụng đất”. Trong vụ án này, khi ký kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, bên thế chấp (ông Trần Duyên H, bà Lưu Thị Minh N) và bên nhận thế chấp (Ngân hàng) đều biết rõ trên thửa đất của ông Trần Duyên H, bà Lưu Thị Minh N ngoài căn nhà 02 tầng đã được đăng ký quyền sở hữu thì trên đất còn có một căn nhà 3,5 tầng chưa được đăng ký quyền sở hữu nhưng các bên chỉ thỏa thuận thế chấp tài sản gồm quyền sử dụng đất và căn nhà 02 tầng gắn liền với đất. Trường hợp trên đất có nhiều tài sản gắn liền với đất mà có tài sản thuộc sở hữu của người sử dụng đất, có tài sản thuộc sở hữu của người khác mà người sử dụng đất chỉ thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của mình, hợp đồng thế chấp có nội dung và hình thức phù hợp với quy định của pháp luật thì hợp đồng thế chấp có hiệu lực pháp luật. Vì vậy, Tòa án cấp phúc thẩm xác định Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 11-6-2008 có một phần bị vô hiệu (phần có căn nhà 3,5 tầng); xử hủy phần quyết định của bản án sơ thẩm về phần hợp đồng thế chấp và giao hồ sơ cho Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội để xác minh, thu thập chứng cứ xác định phần tài sản hợp pháp thuộc sở hữu của ông Trần Duyên H, bà Lưu Thị Minh N và xét xử lại là không đúng. Lẽ ra, với các tài liệu, chứng cứ trong hồ sơ vụ án, Tòa án cấp phúc thẩm cần xem xét, quyết định về xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất và căn nhà thuộc quyền sở hữu hợp pháp của ông Trần Duyên H, bà Lưu Thị Minh N theo quy định của pháp luật. Khi giải quyết lại vụ án, Tòa án cấp phúc thẩm cần yêu cầu đương sự cung cấp các tài liệu, chứng cứ chứng minh nguồn gốc hình thành căn nhà 3,5 tầng nêu trên để giải quyết vụ án bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp cho những người đã bỏ tiền ra xây dựng nhà và đang sinh sống tại đó. Đồng thời, Tòa án cấp phúc thẩm cần hỏi ý kiến, động viên, khuyến khích các đương sự thỏa thuận xử lý tài sản thế chấp. Trường hợp bên thế chấp và bên nhận thế chấp thỏa thuận bên nhận thế chấp được bán tài sản bảo đảm là quyền sử dụng diện tích đất mà trên đất có nhà thuộc sở hữu của người khác không phải là người sử dụng đất thì cần dành cho chủ sở hữu nhà đó được quyền ưu tiên nếu họ có nhu cầu mua (nhận chuyển nhượng). [...] Nội dung của Án lệ: “[4] Trường hợp trên đất có nhiều tài sản gắn liền với đất mà có tài sản thuộc sở hữu của người sử dụng đất, có tài sản thuộc sở hữu của người khác mà người sử dụng đất chỉ thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của mình, hợp đồng thế chấp có nội dung và hình thức phù hợp với quy định của pháp luật thì hợp đồng thế chấp có hiệu lực pháp luật... ... Trường hợp bên thế chấp và bên nhận thế chấp thỏa thuận bên nhận thế chấp được bán tài sản bảo đảm là quyền sử dụng diện tích đất mà trên đất có nhà thuộc sở hữu của người khác không phải là người sử dụng đất thì cần dành cho chủ sở hữu nhà đó được quyền ưu tiên nếu họ có nhu cầu mua (nhận chuyển nhượng)”. Như vậy, một bên thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự nhưng trên đất còn có tài sản thuộc sở hữu của người khác; hình thức và nội dung của hợp đồng phù hợp với quy định của pháp luật. Theo nội dung Án lệ số 11/2017/AL trên, trong trường hợp này, Tòa án phải xác định hợp đồng thế chấp có hiệu lực pháp luật. Còn trong trường hợp bên thế chấp và bên nhận thế chấp có thỏa thuận rằng bên nhận thế chấp được bán tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất mà trên đất có nhà không thuộc sở hữu của người sử dụng đất. Cũng theo nội dung án lệ trên, khi giải quyết Tòa án phải dành cho chủ sở hữu nhà trên đất được quyền ưu tiên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó nếu họ có nhu cầu.
Điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất và dự án hình thành trong tương lai
Việc thế chấp quyền sử dụng đất và dự án hình thành trong tương lai phải đáp ứng các quy định sau: Căn cứ vào Điều 147 Luật nhà ở 2014 quy định: “ 1. Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đó; trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở mà có nhu cầu huy động vốn góp để phân chia nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở hoặc có nhu cầu bán, cho thuê mua nhà ở đó thì phải giải chấp nhà ở này trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng, trừ trường hợp được bên góp vốn, bên mua, thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp đồng ý. Việc xác định nhà ở đã được giải chấp trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng theo quy định tại khoản này được nêu rõ trong văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở. 2. Tổ chức, cá nhân xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất ở hợp pháp của mình; tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư được thế chấp nhà ở này tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn phục vụ cho xây dựng nhà ở hoặc để mua chính nhà ở đó.” Bên cạnh đó, Thông tư 26/2015/TT-NHNN quy định: “ Điều 3. Nguyên tắc thực hiện thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai 1. Tổ chức tín dụng nhận thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai phải thực hiện theo quy định tại Thông tư này, quy định của pháp luật khác có liên quan. 2. Chủ đầu tư được thế chấp dự án hoặc nhà ở hình thành trong tương lai xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng để vay vốn phục vụ cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đó. 3. Tổ chức, cá nhân xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất ở hợp pháp của mình được thế chấp nhà ở này tại tổ chức tín dụng để vay vốn phục vụ cho xây dựng nhà ở đó; tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư được thế chấp nhà ở này tại tổ chức tín dụng để mua chính nhà ở đó. 4. Việc thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai chỉ được thực hiện khi các tài sản đó có đủ các điều kiện thế chấp quy định tại Điều 7 của Thông tư này. 5. Trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở, khi thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở đó chỉ được thế chấp phần dự án không bao gồm nhà ở hình thành trong tương lai này. 6. Trường hợp đã thế chấp quyền tài sản liên quan đến dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai thuộc diện được thế chấp theo quy định của pháp luật thì không được thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai đó theo quy định tại Thông tư này.” => Như vậy việc thế chấp dự án hình thành trong tương lai là được phép và phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 148 Luật nhà ở 2014 và Điều 7 Thông tư 26/2015/TT-NHNN
Khái niệm thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
Câu hỏi: tìm hiểu về:Khái niệm về thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; căn cứ pháp lý hiện hành hay cơ sở lý luận của nó? Tra lời: - Khái niệm: Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp). Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp. - Hiệu lực của Hợp đồng thế chấp tài sản: có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác. Thế chấp tài sản phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký. - Việc thế chấp tài sản chấm dứt trong trường hợp sau đây: + Nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt. + Việc thế chấp tài sản được hủy bỏ hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác. + Tài sản thế chấp đã được xử lý. + Theo thỏa thuận của các bên. Việc thế chấp quyền sử dụng đất và thế chấp tài sản gắn liền với đất có thể thực hiện đồng bộ hoặc tách biệt; có thể 2 bên tự thế chấp với nhau hoặc nhờ đến bên thứ ba; pháp luật quy định cụ thể như sau; Đối với thế chấp quyền sử dụng đất, được quy định tại Điều 325, Bộ Luật Dân sự 2015: "1. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. 2. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác." Đối với việc thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 326, Bộ luật dân sự 2015: "1. Trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đồng thời là người sử dụng đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. 2. Trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất thì khi xử lý tài sản gắn liền với đất, người nhận chuyển quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao, trừ trường hợp có thỏa thuận khác." Đối với quyền và nghĩa vụ của bên nhận và bên thế chấp tài sản, bên thứ ba giữ tài sản thế chấp được thực hiện theo các quy định từ Điều 320 đến Điều 325 của Bộ luật Dân sự 2015.