Lưu ý: Cách gọi chính xác sổ đỏ, sổ hồng từ năm 2025
Từ ngày 01/01/2025 Luật Đất đai 2024 sẽ bắt đầu có hiệu lực, đi kèm theo đó là nhiều vấn đề pháp lý liên quan đến đất đai, nhà cửa. Đặc biệt là từ năm 2025 sổ đỏ, sổ hồng sẽ có tên gọi mới. 1. Cách gọi chính xác sổ đỏ, sổ hồng từ năm 2025 Theo khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013 giải thích Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. Theo đó, sổ đỏ, sổ hồng chính là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Thuật ngữ sổ đỏ, sổ hồng không được pháp luật quy định mà đây là tên gọi thông dụng của người dân dựa trên màu sắc của các loại giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở. Trong đó: - Sổ đỏ: Là tên gọi chứng minh Quyền sử dụng đất. - Sổ hồng: Là tên gọi chứng minh Quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở/Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở/Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng. Tuy nhiên, khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ ngày 01/01/2025) đã có giải thích khác về tên gọi các loại giấy tờ liên quan đến đất đai, nhà ở như sau: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất theo quy định của pháp luật. Từ quy định mới từ năm 2025 thì sổ đỏ, sổ hồng sẽ có tên gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất bao gồm: Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất. Như vậy, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sẽ được đổi thành Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. 2. Quy định cụ thể việc giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá QSDĐ Để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất với quy định của Chương VIII về “phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất”, Chương IX Luật Đất đai 2024 đã quy định cụ thể việc: - “Giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất” (Điều 125) đối với “đất sạch” do Nhà nước tạo lập; hoặc - “Giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất” (Điều 126) đối với “đất chưa giải phóng mặt bằng” mà “nhà đầu tư trúng đấu thầu có trách nhiệm ứng vốn để thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền” và trong thời hạn 36 tháng kể từ ngày ban hành quyết định công nhận kết quả trúng đấu thầu hoặc thời hạn khác theo hợp đồng đã ký kết với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. UBND cấp có thẩm quyền phải thực hiện xong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để giao đất, cho thuê đất đối với nhà đầu tư trúng đấu thầu.
Phá dỡ nhà ở đang thuê mà không được chủ sở hữu đồng ý là hành vị bị nghiêm cấm về nhà ở?
Hiện nay, mật độ dân số ngày càng tăng, vấn đề về chỗ ở cũng đang là vấn đề quan ngại cho tất cả mọi người. Vậy pháp luật quy định như thế nào về các công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt đời sống Quyền có chỗ ở và quyền sở hữu nhà ở được pháp luật quy định như thế nào? Căn cứ Điều 4 Luật Nhà ở 2014 có quy định hộ gia đình, cá nhân có quyền có chỗ ở thông qua việc đầu tư xây dựng, mua, thuê, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi, mượn, ở nhờ, quản lý nhà ở theo ủy quyền và các hình thức khác theo quy định của pháp luật. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức quy định tại khoản 2 Điều 8 Luật Nhà ở 2014 có quyền sở hữu đối với nhà ở đó theo quy định của Luật Nhà ở 2014 Như vậy, mỗi cá nhân, hộ gia đình đều có quyền có chỗ ở cho riêng mình thông qua đa dạng các hình thức như đầu tư xây dựng, mua, thuê, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế. Điều kiện được công nhận quyền sở hữu nhà ở là gì? Căn cứ Điều 8 Luật Nhà ở 2014 có quy định: - Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước; đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam; đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì phải có đủ điều kiện quy định tại Điều 160 Luật Nhà ở 2014. - Có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức sau đây: + Đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước thì thông qua hình thức đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định của pháp luật; + Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì thông qua hình thức mua, thuê mua nhà ở thương mại của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản (sau đây gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản); mua, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế nhà ở của hộ gia đình, cá nhân; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được phép bán nền để tự tổ chức xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật; + Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì thông qua các hình thức quy định tại khoản 2 Điều 159 Luật Nhà ở 2014. Theo đó, để được công nhận quyền sở hữu nhà ở thì tổ chức, cá nhân, hộ gia đình phải thỏa mãn các điều kiện nêu trên. Phá dỡ nhà ở đang thuê mà không được chủ sở hữu đồng ý có phải là hành vị bị nghiêm cấm về nhà ở hay không? Căn cứ Điều 6 Luật Nhà ở 2014 có quy định về các hành vi bị nghiêm cấm về nhà ở như sau: - Xâm phạm quyền sở hữu nhà ở của Nhà nước, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. - Cản trở việc thực hiện trách nhiệm quản lý nhà nước về nhà ở, việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ về sở hữu, sử dụng và giao dịch về nhà ở của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. - Quyết định chủ trương đầu tư dự án hoặc phê duyệt dự án đầu tư xây dựng nhà ở không theo quy hoạch xây dựng, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đã được phê duyệt. - Xây dựng nhà ở trên đất không phải là đất ở; xây dựng không đúng tiêu chuẩn thiết kế, tiêu chuẩn diện tích đối với từng loại nhà ở mà Nhà nước có quy định về tiêu chuẩn thiết kế, tiêu chuẩn diện tích nhà ở. Áp dụng cách tính sai diện tích sử dụng nhà ở đã được luật quy định trong hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua nhà ở. - Chiếm dụng diện tích nhà ở trái pháp luật; lấn chiếm không gian và các phần thuộc sở hữu chung hoặc của các chủ sở hữu khác dưới mọi hình thức; tự ý thay đổi kết cấu chịu lực hoặc thay đổi thiết kế phần sở hữu riêng trong nhà chung cư. - Sử dụng phần diện tích và các trang thiết bị thuộc quyền sở hữu, sử dụng chung vào sử dụng riêng; sử dụng sai mục đích phần diện tích thuộc sở hữu chung hoặc phần diện tích làm dịch vụ trong nhà chung cư hỗn hợp so với quyết định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở và nội dung dự án đã được phê duyệt, trừ trường hợp được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng. - Sử dụng sai mục đích nguồn vốn huy động hoặc tiền mua nhà ở trả trước cho phát triển nhà ở. - Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở ủy quyền hoặc giao cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh, góp vốn hoặc tổ chức, cá nhân khác thực hiện ký hợp đồng cho thuê, thuê mua, mua bán nhà ở, hợp đồng đặt cọc các giao dịch về nhà ở hoặc kinh doanh quyền sử dụng đất trong dự án. - Thực hiện các giao dịch mua bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở không đúng quy định của Luật Nhà ở 2014. - Cải tạo, cơi nới, phá dỡ nhà ở đang thuê, thuê mua, mượn, ở nhờ, được ủy quyền quản lý mà không được chủ sở hữu đồng ý. - Sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở; sử dụng phần diện tích được kinh doanh trong nhà chung cư theo dự án được phê duyệt vào mục đích kinh doanh vật liệu gây cháy, nổ, kinh doanh dịch vụ gây ô nhiễm môi trường, tiếng ồn hoặc các hoạt động khác làm ảnh hưởng đến cuộc sống của các hộ gia đình, cá nhân trong nhà chung cư theo quy định của Chính phủ. - Sử dụng nhà ở riêng lẻ vào mục đích kinh doanh vật liệu gây cháy, nổ, kinh doanh dịch vụ gây ô nhiễm môi trường, tiếng ồn, ảnh hưởng đến trật tự an toàn xã hội, sinh hoạt của khu dân cư mà không tuân thủ các quy định của luật về điều kiện kinh doanh. -. Báo cáo, cung cấp thông tin về nhà ở không chính xác, không trung thực, không đúng quy định hoặc không đúng yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; phá hoại, làm sai lệch thông tin trong cơ sở dữ liệu về nhà ở do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quản lý. Theo đó, pháp luật quy định các hành vi bị nghiêm cấm về nhà ở, trong đó có hành vi phá dỡ nhà ở đang thuê mà không được chủ sở hữu đồng ý được xem là hành vi bị nghiêm cấm trong lĩnh vực nhà ở. Từ những căn cứ nêu trên, có thể thấy việc sở hữu và sử dụng nhà ở đang là vấn đề được quan tâm rất lớn, không chỉ với toàn thể người dân mà còn đối với những người có thẩm quyền trong Cơ quan Nhà nước.
Đồng sở hữu đất có được cấp riêng sổ đỏ không?
Theo Điều 209 Bộ luật dân sự 2015 về sở hữu chung theo phần quy định như sau: 1. Sở hữu chung theo phần là sở hữu chung mà trong đó phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu được xác định đối với tài sản chung. 2. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền, nghĩa vụ đối với tài sản thuộc sở hữu chung tương ứng với phần quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Bên cạnh đó, Điều 98 Luật Đất đai 2013 về nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như sau: 1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó. 2. Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện. 3. Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp. 4. Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người. Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu. 5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có. Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này. Như vậy, trường hợp có nhiều đồng sở hữu nhưng có yêu cầu thì Giấy chứng nhận sẽ được cấp chung và trao cho người đại diện. Trường hợp không có yêu cầu thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ được cấp riêng cho mỗi người một giấy chứng nhận.
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất?
Năm 2013, ông Minh khai báo không đầy đủ nên được Uỷ ban nhân dân tỉnh cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu (QSH) nhà ở và quyền sử dụng (QSD) đất ở. Sau đó ong Minh chuyển nhượng nhà – đất cho ông Quang, bà Liên. Ngày 28/5/2013, Uỷ ban nhân dân tỉnh cấp giấy chứng nhận QSH nhà ở và QSD đất ở cho ông Quang và bà Liên. Tại bản án sơ thẩm năm 2017, Toà án tuyên bố Hợp đồng mua bán nhà ở giữa ông Minh với vợ chồng ông Quang, bà Liên là vô hiệu. Quan điểm của Luật sư về vụ việc trên
Gia đình tôi có miếng đất, sử dụng trước 1975 đến nay. Năm 2001 Tôi được cấp GCNSDĐ. Tôi đã xây 1 căn nhà diện tích 300m trên phần đất đó, nhà tôi xây trước 1992. Hiện phần đất nói trên nằm trong khu dự trữ đất nông nghiệp. Tôi kính mong thư viện pháp luật tư vấn: Thủ tục xin GCNQSD nhà ở nói trên. Tôi xin chân thành cảm ơn!
Cấp đổi GCN QSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất?
Chào Luật sư Tôi có sổ hồng cấp năm 2003 (Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất). Tôi mới đổi từ CMND sang thẻ CCCD. Tôi muốn đổi giấy sổ hồng cũ sang Giấy chứng nhận quyền sở đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (mẫu mới), tôi có lên UBND quận Bình Thạnh hỏi thủ tục, có công chức phụ trách vấn đề nhà đất đưa tôi 1 tờ giấy yêu cầu thực hiện các loại giấy tờ sau rồi mang lên nộp, tôi muốn hỏi Luật sư các yêu cầu này có đúng ko? Đây là link nội dung yêu cầu của UBND quận Bình Thạnh: https://drive.google.com/file/d/1BOhGEKDWCcVA4-XjhVV3CYy4XBNcqicO/view?usp=drivesdk Kính nhờ Luật sư tư vấn giúp. Xin cảm ơn.
Em muốn hỏi về việc xin cấp quyền sở hữu nhà ở trên 30 năm ạ.
Chào Thư Viện Pháp Luật ạ. Chuyện là bà nội của em có hợp tác với 1 ông anh ( ông Sum) người quen của bà cùng xây ngôi nhà số 3 đường Ngô Quyền vào năm 196o. Nhưng bà em lại ko hề đứng tên trên bất cứ giấy tờ nhà đất nào mà do ông Sum đứng tên. Năm 1982 thì ông Sum xuất cảnh và đã uỷ quyền cho bà nội em được phép cư ngụ ,nhưng ko dc phép sang nhượng hay mua bán đối với ngôi nhà. Sau này bà nội mất thì nhà do ba em đứng tên trong sổ hộ khẩu. Năm 2ooo, ba em có kê đơn xin được cấp giấy phép sở hữu và sử dụng nhà đất đối với ngôi nhà số 3 ngô quyền nhưng ko dc chấp thuận. Về phần ông Sum sau khi di cư thì ko còn liên lạc hay trở về nước,cả con cháu của ông cũng ko hề có xảy ra tranh chấp hay đòi lại quyền sở hữu nhà đối với gia đình em. Em xin được hỏi là sau khoảng thời gian gia đình em sống ở ngôi nhà này lâu như vậy và không hề xảy ra tranh chấp hay vi phạm pháp luật, thì bây giờ gia đình em có được xin cấp quyền sở hữu và sử dụng nhà lại được không. Và nếu xin được quyền làm chủ sở hữu thì gia đình em có dc bán nhà hay sửa chửa không ạ.Em cảm ơn.
Thủ tục mua bán nhà chung cư khi chưa có sổ hồng
Theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 9 Luật Nhà ở 2014, khi mua chung cư người mua sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hay ngày nay mọi người vẫn thường gọi là “sổ hồng” (bởi theo khoản 1 Điều 3 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT thì mẫu Giấy chứng nhận mới có màu hồng cánh sen). Tuy nhiên, nhìn nhận thực tế có nhiều trường hợp nhà chung cư chưa được cấp sổ hồng nhưng đã đưa vào giao dịch chuyển nhượng. Theo quy định tại Khoản 2 Điều 123 Luật nhà ở 2014, để bán được nhà chung cư chưa có sổ hồng thì người bán bắt buộc phải có biên bản bàn giao căn hộ và hợp đồng mua bán với chủ đầu tư. Khi đó, chung cư chưa có sổ hồng sẽ được sang nhượng theo hình thức chuyển nhượng hợp đồng mua bán. Hiện nay, để đảm bảo quyền lợi cho các bên trong giao dịch mua bán nhà chung cư khi chưa có sổ hồng, Bộ xây dựng đã ban hành Thông tư 19/2016/TT-BXD hướng dẫn cụ thể về việc chuyển nhượng nhà chung cư khi chưa được cấp sổ hồng tại Chương V. Cụ thể, các bước chuyển nhượng nhà chung cư chưa có sổ hồng gồm 3 bước: Bước 1: Xác lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư Căn cứ theo Điều 34 Thông tư 19/2016/TT-BXD thì bên chuyển nhượng và chung cư và bên nhận chuyển nhượng nhà chung cư sẽ soạn thảo văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư, theo đó sẽ thỏa thuận các nội dung về: Thông tin về bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng; giá chuyển nhượng hợp đồng, thời hạn và phương thức thanh toán; quyền và nghĩa vụ của các bên;…. Sau đó các bên sẽ thực hiện công chứng nội dung hợp đồng này. Bước 2: Kê khai, nộp các khoản lệ phí, thuế liên quan Theo hướng dẫn tại Công văn 56877/CT-TTHT ngày 19/7/2019 và điểm g khoản 5 Điều 2 Thông tư 111/2013/TT-BTC thì thu nhập từ chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư được xác định là thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản. Do đó, sau khi hai bên hoàn thành việc công chứng văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư, bên chuyển nhượng hoặc bên nhận chuyển nhượng sẽ thực hiện kê khai nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ theo quy định. Bước 3: Xin xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản đã công chứng Chủ đầu tư có trách nhiệm xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng trong thời hạn tối đa là 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đủ hồ sơ liên quan đến chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư đã được công chứng và bàn giao lại cho bên nộp hồ sơ. Bước 4: Nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai. Khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận, ngoài các giấy tờ theo quy định của pháp luật về đất đai, bên đề nghị cấp Giấy chứng nhận phải nộp thêm cho cơ quan cấp Giấy chứng nhận bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng cuối cùng đã có xác nhận của chủ đầu tư. Tóm lại, khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng nhà chung cư khi chưa có sổ hồng, bên nhận chuyển nhượng và bên chuyển nhượng phải thực hiện các thủ tục như trên thì việc chuyển nhượng mới được pháp luật công nhận và bảo vệ quyền lợi.
>>> Những loại thuế, phí và bảo hiểm người nước ngoài cần đóng khi sinh sống và làm việc tại Việt Nam >>> So sánh các chế độ giữa người Việt Nam và người nước ngoài >>> Những điều người nước ngoài nên biết khi sinh sống và làm việc tại Việt Nam Người nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở và các hình thức khác của nhà ở (như condotel, officetel, villa resort) tại Việt Nam là vấn đề không chỉ được người nước ngoài mà còn cả người Việt Nam đặc biệt quan tâm. Đáng chú ý nhất là Dự thảo Luật Đơn vị hành chính kinh tế đặc biệt đang được thảo luận, cho ý kiến tại phiên họp Quốc hội thứ 5, khóa XIV. Một số chú thích trong bài viết: * Người nước ngoài là bao gồm tổ chức và cá nhân nước ngoài. * Condotel: căn hộ khách sạn * Resort Villa: biệt thự nghỉ dưỡng * Officetel: Văn phòng làm việc kết hợp lưu trú Theo đó, người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm: - Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định Luật nhà ở 2014 và pháp luật có liên quan; - Doanh nghiệp (DN) có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của DN nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam; - Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam. Phải thông qua một trong các hình thức: - Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật nhà ở 2014 và pháp luật có liên quan; - Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ. Và đáp ứng đủ các điều kiện sau: - Có Giấy chứng nhận đầu tư và có nhà ở được xây dựng trong dự án theo quy định của Luật nhà ở 2014 và pháp luật có liên quan đối với trường hợp là tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam. - Có Giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy tờ liên quan đến việc được phép hoạt động tại Việt Nam do cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cấp đối với DN có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của DN nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam. - Được phép nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật đối với cá nhân nước ngoài Giới hạn quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài - Đối với cá nhân, tổ chức ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án thì được quyền sở hữu nhà ở như đối với người Việt Nam. Tuy nhiên, nếu nhà ở đó được xây dựng trên đất thuê thì chỉ được quyền cho thuê nhà ở. - Còn đối với DN có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của DN nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam hoặc cá nhân được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì được quyền sở hữu trong giới hạn sau: + Chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư; nếu là nhà ở riêng lẻ bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề thì trên một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 250 căn nhà. Trường hợp trong một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường mà có nhiều nhà chung cư hoặc đối với nhà ở riêng lẻ trên một tuyến phố thì giới hạn quyền sở hữu như sau: Không quá 30% số căn hộ của mỗi tòa chung cư và không quá 30% tổng số căn hộ của tất cả các tòa chung cư; Không quá 10% tổng số lượng nhà ở trong dự án đối với trường hợp chỉ có 1 dự án có số lượng nhà ở riêng lẻ dưới 2.500 căn; Không quá 250 căn đối với trường hợp chỉ có 1 dự án có số lượng nhà ở riêng lẻ tương đương 2.500 căn; Không quá 10% số lượng nhà ở của mỗi dự án đối với trường hợp có từ 02 dự án trở lên mà tổng số nhà ở này ít hơn hoặc bằng 2.500 căn. Nếu phần sở hữu do được tặng cho, được thừa kế vượt quá giới hạn trên thì chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó. + Chỉ được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho nhận thừa kế nhà ở nhưng tối đa không quá 50 năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận áp dụng đối với cá nhân nước ngoài. Lưu ý: Có thể được gia hạn thêm theo quy định của Chính phủ nếu có nhu cầu; thời hạn sở hữu nhà ở phải được ghi rõ trong Giấy chứng nhận. Đồng thời, cá nhân nước ngoài nếu kết hôn với công dân Việt Nam hoặc kết hôn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì được sở hữu nhà ở ổn định, lâu dài và có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam. + Chỉ được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho, nhận thừa kế nhà ở nhưng tối đa không vượt quá thời hạn ghi trong Giấy chứng nhận đầu tư cấp cho tổ chức đó áp dụng đối với tổ chức nước ngoài. Trước khi hết hạn sở hữu nhà ở theo quy định của Luật nhà ở 2014, chủ sở hữu có thể tặng cho hoặc bán nhà ở này cho các đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; nếu quá thời hạn được sở hữu nhà ở mà chủ sở hữu không thực hiện bán, tặng cho thì nhà ở đó thuộc sở hữu nhà nước. Quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại đặc khu cũng được áp dụng theo quy định nêu trên. Còn người nước ngoài được quyền sở hữu condotel, resort villa, officetel thông qua các hình thức mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế từ chủ đầu tư dự án hoặc tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sở hữu bất động sản trong dự án đầu tư xây dựng bất động sản tại đặc khu, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy hoạch đặc khu. Quyền, nghĩa vụ về đất đai của nhà đầu tư và của người sở hữu căn hộ khách sạn, biệt thự nghỉ dưỡng, văn phòng làm việc kết hợp lưu trú và các loại hình tương tự khác được xác định tương ứng với hình thức giao đất, cho thuê đất của dự án đầu tư xây dựng bất động sản theo quy định của pháp luật về đất đai. Căn cứ pháp lý: - Luật nhà ở 2014 - Nghị định 99/2015/NĐ-CP
Quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất
Mọi người cho em hỏi với ạ: Sang đầu năm tới vợ chồng em có kế hoạch xây nhà, người sở hữu quyền sử dụng đất là mẹ chồng em, mẹ chồng e chỉ có chồng em là con trai (bố chồng đã mất) (mẹ chồng em, chồng em và em đều đang ở trên mảnh đất đó). Trong trường hợp : 1. Mẹ chồng em không di chúc cho chồng em miếng đất, mà di chúc cho người khác: vợ chồng em được hưởng giá trị căn nhà như thế nào. (mẹ chồng em chỉ có đất chứ không góp tiền xây nhà) 2. Em và chồng em có li dị, thì có cách nào để em cũng được lấy lại phần tiền mà em và bố mẹ em cho để xây nhà đó không ạ. Vì phần tiền bố mẹ em cho cũng bằng 2/3 giá trị dự tính của căn nhà sẽ xây. Thắc mắc duy nhất của em là: làm sao để không mất trắng 2 tay trong khi em cũng góp tiền xây nhà trên miếng đất thuộc quyền sử dụng của người khác.
Re:Phân tích điểm mới Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở
Phần 7: Sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài 68. Giấy tờ chứng minh đối tượng và điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam Quy định lại các giấy tờ chứng minh đối tượng và điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Cụ thể: - Đối với cá nhân nước ngoài: + Hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam. + Không thuộc diện được quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao theo quy định của Pháp lệnh về quyền ưu đãi, miễn trừ dành cho cơ quan Đại diện ngoại giao, cơ quan Lãnh sự và cơ quan Đại diện của Tổ chức quốc tế tại Việt Nam. - Đối với tổ chức nước ngoài: + Phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. + Có Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cho phép hoạt động tại Việt Nam còn hiệu lực tại thời điểm ký kết các giao dịch về nhà ở. Quy định này có phần mở rộng hơn so với Nghị định 51/2009/NĐ-CP, với mục đích tạo điều kiện thuận lợi cho các cá nhân, tổ chức nước ngoài làm việc, học tập tại Việt Nam. (Căn cứ Điều 74 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở) 69. Khu vực tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở Xoá bỏ cơ chế thí điểm trước đây theo Nghị định 71/2010/NĐ-CP, đồng thời, quy định cụ thể khu vực tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở. - Tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu nhà ở (bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ) trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định pháp luật Việt Nam. - Bộ Quốc phòng, Bộ Công an có trách nhiệm xác định cụ thể các khu vực cần bảo đảm an ninh, quốc phòng tại từng địa phương và có văn bản thông báo cho UBND cấp tỉnh để làm căn cứ chỉ đạo Sở Xây dựng xác định cụ thể danh mục dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trên địa bàn không cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở. (Căn cứ Điều 75 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở) 70. Số lượng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu Quy định cụ thể số lượng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu. - Căn cứ vào thông báo của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an và chỉ đạo của UBND cấp tỉnh theo quy định nêu trên, Sở Xây dựng có trách nhiệm công bố công khai trên Cổng thông tin điện tử của Sở các nội dung sau: + Danh mục các dự án đầu tư xây dựng nhà ở trên địa bàn nằm trong khu vực mà tổ chức, cá nhân nước ngoài không được phép sở hữu nhà ở. + Số lượng nhà ở (bao gồm cả căn hộ, nhà ở riêng lẻ) mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu tại mỗi dự án đầu tư xây dựng nhà ở không thuộc diện nêu trên; số lượng căn hộ chung cư tại mỗi tòa nhà chung cư, số lượng nhà ở riêng lẻ của mỗi dự án mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu. + Số lượng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài đã mua, thuê mua, đã được cấp Giấy chứng nhận tại mỗi dự án đầu tư xây dựng nhà ở. + Số lượng căn hộ chung cư mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu trong trường hợp trên một địa bàn có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường có nhiều tòa nhà chung cư; số lượng nhà ở riêng lẻ mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu trong trường hợp trên một địa bàn có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường mà có một hoặc nhiều dự án nhưng có tổng số lượng nhà ở riêng lẻ ít hơn hoặc tương đương bằng 2.500 căn. - Tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam chỉ được mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở, mua nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài và chỉ được nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở của hộ gia đình, cá nhân hoặc nhận tặng cho nhà ở của tổ chức trong số lượng nhà ở theo quy định trên tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phép sở hữu. Trường hợp tổ chức, cá nhân nước ngoài được tặng cho, được thừa kế nhà ở tại Việt Nam nhưng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì giải quyết theo quy định về không công nhận quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam. - Tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% tổng số căn hộ của một tòa nhà chung cư. Trường hợp trên một địa bàn có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường mà có nhiều tòa nhà chung cư để bán, cho thuê mua thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% số căn hộ của mỗi tòa nhà chung cư và không quá 30% tổng số căn hộ của tất cả các tòa nhà chung cư này. - Trường hợp trên một địa bàn có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường mà có dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, trong đó có nhà ở riêng lẻ để bán, cho thuê mua thì tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu số lượng nhà ở riêng lẻ theo quy định sau: + Trường hợp chỉ có một dự án có số lượng nhà ở riêng lẻ dưới 2.500 căn thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 10% tổng số lượng nhà ở trong dự án đó. + Trường hợp chỉ có một dự án có số lượng nhà ở riêng lẻ tương đương 2.500 căn thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 250 căn. + Trường hợp có từ hai dự án trở lên mà tổng số nhà ở riêng lẻ trong các dự án này ít hơn hoặc bằng 2.500 căn thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 10% số lượng nhà ở của mỗi dự án. (Căn cứ Điều 76 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở) 71. Gia hạn thời hạn sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài Đây là hướng dẫn mới tại Nghị định 99/2015/NĐ-CP, các Nghị định hướng dẫn Luật nhà ở trước đây không đề cập đến nội dung này, bởi lẽ, việc cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam trước đây chỉ mang tính chất thí điểm, chưa được công nhận chính thức như hiện nay. - Trường hợp cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho nhận thừa kế nhà ở nhưng tối đa không quá 50 năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận thì việc gia hạn thời hạn sở hữu nhà ở được quy định như sau: + Trước khi hết hạn sở hữu nhà ở 03 tháng, nếu chủ sở hữu có nhu cầu gia hạn thêm thì phải có đơn ghi rõ thời hạn đề nghị gia hạn thêm kèm theo bản sao có chứng thực Giấy chứng nhận đối với nhà ở và gửi cho UBND cấp tỉnh nơi có nhà ở đó xem xét, giải quyết. + Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được đơn đề nghị của chủ sở hữu, UBND cấp tỉnh xem xét và có văn bản đồng ý gia hạn một lần thời hạn sở hữu nhà ở theo đề nghị của chủ sở hữu nhưng tối đa không quá 50 năm, kể từ khi hết hạn sở hữu nhà ở lần đầu ghi trên Giấy chứng nhận, trừ trường hợp hết thời hạn sở hữu lần đầu mà cá nhân nước ngoài bị buộc xuất cảnh. + Căn cứ văn bản đồng ý gia hạn của UBND cấp tỉnh, cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm ghi gia hạn trên Giấy chứng nhận; cơ quan cấp Giấy chứng nhận phải sao một bản Giấy chứng nhận và chuyển cho Sở Xây dựng để theo dõi. - Trường hợp tổ chức nước ngoài sở hữu nhà ở có thời hạn theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho, nhận thừa kế nhà ở nhưng tối đa không vượt quá thời hạn ghi trong Giấy chứng nhận đầu tư cấp cho tổ chức đó thì việc gia hạn thời hạn sở hữu nhà ở được quy định như sau: + Trước khi hết hạn sở hữu nhà ở 03 tháng, nếu chủ sở hữu có nhu cầu gia hạn thêm thì phải có đơn ghi rõ thời hạn đề nghị gia hạn thêm kèm theo bản sao có chứng thực Giấy chứng nhận đối với nhà ở, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư đã được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam gia hạn hoạt động và gửi cho UBND cấp tỉnh nơi có nhà ở đó xem xét, giải quyết. + Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được đơn đề nghị của chủ sở hữu, UBND cấp tỉnh xem xét và có văn bản đồng ý gia hạn một lần thời hạn sở hữu nhà ở theo đề nghị của chủ sở hữu nhưng tối đa không quá thời hạn ghi trên Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư đã được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam gia hạn hoạt động. + Căn cứ văn bản đồng ý gia hạn của UBND cấp tỉnh, cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm ghi gia hạn trên Giấy chứng nhận; cơ quan cấp Giấy chứng nhận phải sao một bản Giấy chứng nhận và chuyển cho Sở Xây dựng để theo dõi. - Trường hợp khi hết hạn sở hữu lần đầu mà cá nhân hoặc tổ chức nước ngoài bị cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam quyết định buộc xuất cảnh hoặc buộc chấm dứt hoạt động tại Việt Nam thì không được gia hạn thêm thời hạn sở hữu theo quy định trên; nhà ở của đối tượng này được xử lý như sau: Tổ chức, cá nhân được trực tiếp hoặc uỷ quyền bán, tặng cho nhà ở cho tổ chức, cá nhân khác, nếu hết thời hạn được sở hữu mà không bán, tặng cho tổ chức, cá nhân khác thì nhà ở đó thuộc sở hữu của nhà nước. (Căn cứ Điều 77 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở) 72. Các trường hợp không được công nhận quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam Trước đây, tại Nghị định 71/2010/NĐ-CP chỉ đề cập đến những trường hợp này là trường hợp được hưởng giá trị nhà ở, nay Nghị định 99/2015/NĐ-CP làm rõ vấn đề này là trường hợp không được công nhận quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam nhưng được hưởng giá trị từ nhà ở này. - Tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc trường hợp quy định sau thì không được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở mà chỉ được bán hoặc tặng cho nhà ở này cho các đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam: + Tổ chức, cá nhân nước ngoài được tặng cho hoặc được thừa kế nhà ở nằm trong khu vực không thuộc diện được sở hữu nêu trên hoặc vượt quá số lượng nhà ở được phép sở hữu. + Tổ chức nước ngoài không hoạt động tại Việt Nam, cá nhân nước ngoài không được phép nhập cảnh vào Việt Nam nhưng được tặng cho, được thừa kế nhà ở tại Việt Nam. - Đối tượng nêu trên được trực tiếp hoặc ủy quyền cho người khác bán hoặc tặng cho nhà ở; đối tượng không hoạt động tại Việt Nam, không được phép nhập cảnh vào Việt Nam nhưng được tặng cho, thừa kế được ủy quyền cho cá nhân, tổ chức khác đang cư trú, hoạt động tại Việt Nam bán hoặc tặng cho nhà ở. Việc bán, tặng cho nhà ở của các đối tượng này được thực hiện khi có các giấy tờ theo quy định sau: + Có hợp đồng tặng cho, giấy tờ về thừa kế nhà ở được lập theo quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật dân sự của Việt Nam. + Có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở của bên tặng cho, bên để thừa kế theo quy định. + Có văn bản ủy quyền bán hoặc tặng cho nhà ở được lập theo quy định pháp luật dân sự nếu ủy quyền cho người khác bán, tặng cho nhà ở. - Trình tự, thủ tục mua bán, tặng cho nhà ở của các đối tượng này được thực hiện theo quy định Luật nhà ở và các quy định đã đề cập trên. - Trường hợp trong số đối tượng được thừa kế nhà ở có cả người thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam và người không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì các bên được thừa kế phải thống nhất phân chia tài sản nhà ở này theo một trong các trường hợp sau: + Các bên thống nhất đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó cho người thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. + Các bên thống nhất thực hiện tặng cho hoặc bán nhà ở này cho đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định để hưởng giá trị. (Căn cứ Điều 78 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở) 73. Quản lý nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Việt Nam Mở rộng quyền sở hữu nhà ở cho tổ chức, cá nhân nước ngoài không có nghĩa là mở rộng tất cả, mà phải quản lý việc mở rộng quyền sở hữu này theo một trật tự thống nhất, đảm bảo an ninh, an toàn quốc gia. - Sở Xây dựng có trách nhiệm lập một mục riêng trên Cổng thông tin điện tử của Sở để đăng tải và quản lý các thông tin quy định trên. - Trước khi ký hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho nhà ở, chủ đầu tư, bên tặng cho phải kiểm tra thông tin trên Cổng thông tin điện tử của Sở Xây dựng hoặc đề nghị Sở Xây dựng cung cấp thông tin để xác định số lượng nhà ở được bán, cho thuê mua, được tặng cho, Sở Xây dựng có trách nhiệm cung cấp thông tin trong ngày. Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở chỉ được bán, cho thuê mua nhà ở, bên tặng cho chỉ được tặng cho nhà ở cho tổ chức, cá nhân nước ngoài theo đúng số lượng quy định. - Sau khi ký hợp đồng mua bán, cho thuê mua, tặng cho nhà ở, chủ đầu tư, bên tặng cho có trách nhiệm thông báo ngay thông tin trong ngày (bằng thư điện tử và bằng văn bản) về địa chỉ nhà ở đã bán, cho thuê mua, đã tặng cho đến Sở Xây dựng nơi có nhà ở để đăng tải trên Cổng thông tin điện tử của Sở. Sau khi nhận được thông tin, Sở Xây dựng phải kiểm tra và đăng tải ngay trên Cổng thông tin điện tử của Sở. - Trước khi cấp Giấy chứng nhận cho tổ chức, cá nhân nước ngoài, cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận phải kiểm tra thông tin do Sở Xây dựng quản lý. Sau khi thực hiện cấp Giấy chứng nhận cho tổ chức, cá nhân nước ngoài, cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận phải thông báo ngay trong ngày thông tin về nhà ở đã được cấp Giấy chứng nhận cho Sở Xây dựng để đăng tải trên Cổng thông tin điện tử của Sở Xây dựng. - Mọi giao dịch mua bán, cho thuê mua, tặng cho nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài vượt quá số lượng mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu theo quy định hoặc giao dịch mua, thuê mua, tặng cho nhà ở tại dự án đầu tư xây dựng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài không thuộc diện được sở hữu thì đều không có giá trị pháp lý và không được cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận. Đồng thời, bên bán, cho thuê mua nhà ở phải bồi thường thiệt hại cho bên mua, thuê mua nhà ở. - Sở Xây dựng, chủ đầu tư, bên tặng cho nhà ở, cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận nếu không kịp thời thông báo, đăng tải các thông tin theo quy định thì phải chịu trách nhiệm trước pháp luật; nếu do chậm thông báo, đăng tải các thông tin mà gây thiệt hại thì phải bồi thường cho bên bị thiệt hại. - Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho tổ chức, cá nhân nước ngoài có trách nhiệm gửi văn bản thông báo kèm bản sao Giấy chứng nhận đã cấp (bao gồm cả trường hợp được gia hạn thêm) cho Sở Xây dựng nơi có nhà ở, Bộ Xây dựng và Bộ Tài nguyên và Môi trường để theo dõi, quản lý. - Nghiêm cấm tổ chức, cá nhân nước ngoài mua nhà ở để bán lại nhằm mục đích kinh doanh kiếm lời. (Căn cứ Điều 79 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở) Còn nữa - sẽ tiếp tục cập nhật cho đến khi hoàn thành.
Re:Phân tích điểm mới Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở
Phần 6: Giao dịch về nhà ở Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn cụ thể 02 nội dung mới về giao dịch nhà ở mà Nghị định 71/2010/NĐ-CP không đề cập đến. 66. Giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch đối với trường hợp không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận - Trường hợp thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thì phải có các giấy tờ theo quy định sau: + Nếu chủ đầu tư thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì phải có hồ sơ dự án, có thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt và đã có Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. + Nếu chủ đầu tư thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai xây dựng trong dự án thì ngoài các giấy tờ sau, nhà ở thế chấp phải thuộc diện đã xây dựng xong phần móng theo quy định pháp luật về xây dựng và không nằm trong phần dự án hoặc toàn bộ dự án mà chủ đầu tư đã thế chấp theo quy định. + Nếu tổ chức, cá nhân thế chấp nhà ở hình thành trong tương lại trên thửa đất ở hợp pháp cùa mình, tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư được thế chấp nhà ở này tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn phục vụ cho xây dựng nhà ở hoặc để mua chính nhà ở đó thì phải có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất ở hợp pháp theo quy định pháp luật về đất đai, Giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có Giấy phép xây dựng. Trường hợp người thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai mua nhà ở của chủ đầu tư trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì phải có hợp đồng mua bán nhà ở ký kết với chủ đầu tư, có văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở nếu là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định, có giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng mua bán và không thuộc diện đang có khiếu nại, khiếu kiện, tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở hoặc về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở này - Trường hợp mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai thì phải có giấy tờ theo quy định pháp luật kinh doanh bất động sản và các giấy tờ chứng minh nhà ở có đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. - Trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương thì phải có giấy tờ chứng minh về việc xây dựng nhà ở của bên tặng cho. - Trường hợp cho thuê, mua bán nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước thì phải có giấy tờ theo quy định nêu trên. - Trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở xã hội (bao gồm cả trường hợp hộ gia đình, cá nhân thuộc diện tái định cư mua, thuê mua nhà ở xã hội) thì phải có các giấy tờ chứng minh đủ điều kiện theo quy định về bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội tại Luật nhà ở 2014. - Trường hợp mua bán nhà ở được đầu tư xây dựng theo dự án để phục vụ tái định cư thì phải có Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, có quyết định phê duyệt dự án của cơ quan có thẩm quyền và hồ sơ dự án đã được phê duyệt, có Giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có Giấy phép xây dựng, có giấy tờ nghiệm thu hoàn thành việc xây dựng và đưa nhà ở vào sử dụng theo quy định pháp luật về xây dựng. - Trường hợp hộ gia đình, cá nhân mua nhà ở thương mại để phục vụ tái định cư thì phải có hợp đồng mua bán nhà ở hoặc hợp đồng đặt hàng mua nhà ở ký kết giữa chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại với đơn vị được Nhà nước giao bố trí nhà ở phục vụ tái định cư kèm theo hồ sơ dự án đã được phê duyệt. Nếu mua nhà ở có sẵn thì phải có thêm giấy tờ nghiệm thu hoàn thành việc xây dựng và đưa nhà ở vào sử dụng theo quy định pháp luật về xây dựng. Nếu mua nhà ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu hoàn thành việc xây dựng phần móng của nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng. - Trường hợp mua bán nhà ở theo quy định sau thì phải có hợp đồng mua bán hoặc hợp đồng thuê mua nhà ở ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội kèm theo biên bản bàn giao nhà ở và giấy tờ chứng minh đã thanh toán hết tiền mua hoặc tiền thuê mua nhà ở cho chủ đầu tư: Bên thuê mua, bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở; trường hợp trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên mua, bên thuê mua đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân. - Trường hợp thừa kế nhà ở thì phải có giấy tờ theo quy định sau: + Nếu thừa kế nhà ở thuộc diện được tặng cho thì phải có văn bản hoặc hợp đồng tặng cho được lập hợp pháp kèm theo giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở của bên tặng cho (nếu có). + Nếu thừa kế nhà ở thuộc diện mua, thuê mua thì phải có hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hợp pháp kèm theo giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở hoặc chứng minh việc đầu tư xây dựng nhà ở của bên bán, bên cho thuê mua. + Nếu thừa kế nhà ở thuộc diện đầu tư xây dựng mới thì phải có Giấy phép xây dựng (đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng) và giấy tờ chứng minh có quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định của pháp luật về đất đai của bên để thừa kế. + Nếu thừa kế nhà ở theo quyết định của Tòa án nhân dân thì phải có bản án hoặc quyết định đã có hiệu lực pháp luật của Tòa án nhân dân. - Trường hợp cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở (trừ trường hợp cho thuê nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước) thì bên cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở phải có hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc có Giấy phép xây dựng hoặc giấy tờ khác chứng minh quyền sở hữu nhà ở theo quy định pháp luật dân sự, pháp luật về đất đai nếu là đầu tư xây dựng nhà ở. (Căn cứ Điều 72 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở) 67. Bán nhà ở có thời hạn - Bên bán được bán nhà ở gắn với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc quyền thuê đất ở có nhà ở đó cho bên mua trong một thời hạn nhất định. Trong thời hạn sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở, bên bán không được đơn phương chấm dứt hợp đồng, trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác. Việc cấp Giấy chứng nhận cho bên mua nhà ở được thực hiện theo quy định sau: Trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn theo quy định thì bên bán và bên mua thỏa thuận cụ thể các nội dung, bao gồm thời hạn bên mua được sở hữu nhà ở; các quyền và nghĩa vụ của bên mua trong thời hạn sở hữu nhà ở; trách nhiệm đăng ký và cấp Giấy chứng nhận cho bên mua; việc bàn giao lại nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở và người nhận bàn giao lại nhà ở sau khi hết hạn sở hữu; việc xử lý Giấy chứng nhận khi hết hạn sở hữu và trách nhiệm của các bên trong việc thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở. Trong thời hạn sở hữu nhà ở, bên mua được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó thông qua hình thức thu hồi Giấy chứng nhận của bên bán và cấp Giấy chứng nhận mới cho bên mua hoặc ghi bổ sung vào trang 3 của Giấy chứng nhận đã cấp cho bên bán và giao lại Giấy chứng nhận này cho bên mua. Trong trường hợp bên mua và bên bán có thỏa thuận về việc bên mua nhà ở được quyền bán, tặng cho, để thừa kế, góp vốn bằng nhà ở trong thời hạn sở hữu nhà ở thì bên mua lại, bên được tặng cho, bên được thừa kế, bên nhận góp vốn chỉ được sở hữu nhà ở theo thời hạn mà bên mua nhà ở lần đầu đã thỏa thuận với chủ sở hữu lần đầu. - Khi hết thời hạn sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng thì thực hiện xử lý nhà như quy định đã đề cập ở phần 1. - Trong thời hạn sở hữu nhà ở, nếu các bên vi phạm hợp đồng mua bán thì bị xử lý vi phạm và phải bồi thường thiệt hại theo thỏa thuận trong hợp đồng; nếu các bên có tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở thì do Tòa án nhân dân giải quyết theo quy định pháp luật. (Căn cứ Điều 73 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở) Còn nữa – sẽ tiếp tục cập nhật cho đến khi hoàn thành.
Re:Phân tích điểm mới Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở
Phần 2: Sở hữu nhà ở 5. Giấy tờ chứng minh đối tượng được sở hữu nhà ở - Khẳng định việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải có giấy tờ xác minh về quan hệ nhân thân của các đối tượng. Đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước khi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì phải có giấy tờ xác định nhân thân đối tượng theo quy định về cấp Giấy chứng nhận của pháp luật đất đai. - Các loại giấy tờ cần thiết để chứng minh được sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được chia thành 02 trường hợp mang hộ chiếu Việt Nam và mang hộ chiếu nước ngoài, không theo trường hợp có quốc tịch Việt Nam và có gốc Việt Nam như trước đây. + Trường hợp mang hộ chiếu Việt Nam thì phải còn giá trị và có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam vào hộ chiếu. + Trường hợp mang hộ chiếu nước ngoài thì phải còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam vào hộ chiếu và kèm theo giấy tờ chứng minh còn quốc tịch Việt Nam hoặc giấy tờ xác nhận là người gốc Việt Nam do Sở Tư pháp các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài, cơ quan quản lý về người Việt Nam ở nước ngoài cấp hoặc giấy tờ khác theo quy định pháp luật Việt Nam. - Bổ sung các giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì phải có giấy tờ chứng minh đối tượng được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định sau: + Đối với cá nhân nước ngoài thì phải có hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam và không thuộc diện được quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao theo quy định của Pháp lệnh về quyền ưu đãi, miễn trừ dành cho cơ quan Đại diện ngoại giao, cơ quan Lãnh sự và cơ quan Đại diện của Tổ chức quốc tế tại Việt Nam. + Đối với tổ chức nước ngoài thì phải thuộc đối tượng quy định sau và có Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cho phép hoạt động tại Việt Nam còn hiệu lực tại thời điểm ký kết các giao dịch về nhà ở: i. Tổ chức nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam. ii. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam. Trường hợp cá nhân nước ngoài có giấy tờ xác nhận là gốc Việt Nam thì chỉ được quyền lựa chọn một đối tượng áp dụng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài hay cá nhân nước ngoài để xác định quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam. (Căn cứ Điều 5, Điều 74 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở 2014) 6. Cấp Giấy chứng nhận cho chủ sở hữu nhà ở Nghị định này quy định cụ thể, chi tiết việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho chủ sở hữu. Đây là điểm mới của Nghị định 99/2015/NĐ-CP so với Nghị định 71/2010/NĐ-CP. - Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài có giấy tờ chứng minh tạo lập nhà ở hợp pháp và có giấy tờ chứng minh đối tượng được sở hữu nhà ở theo quy định nêu trên thì được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó. Trong đó, giấy tờ chứng minh tạo lập nhà ở hợp pháp phải tuân thủ quy định về điều kiện và hình thức theo quy định (bao gồm cả nhà ở được đầu tư xây dựng theo quy hoạch xây dựng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt trong các dự án sau: + Dự án đầu tư xây dựng mới hoặc cải tạo một công trình nhà ở độc lập hoặc một cụm công trình nhà ở. + Dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở có hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ tại khu vực nông thôn. + Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị hoặc dự án sử dụng đất hỗn hợp mà có dành diện tích đất trong dự án để xây dựng nhà ở. + Dự án đầu tư xây dựng công trình có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh. Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài nếu không được nhập cảnh vào Việt Nam mà được tặng cho hoặc được thừa kế nhà ở tại Việt Nam thì không được công nhận quyền sở hữu nhà ở mà phải thực hiện quy định sau: + Trực tiếp hay ủy quyền cho người khác bán hay tặng cho nhà ở và người được ủy quyền phải đang cư trú, hoạt động tại Việt Nam. + Việc bán, tặng cho nhà ở được thực hiện khi có các giấy tờ sau: i. Hợp đồng tặng cho, giấy tờ về thừa kế nhà ở được lập theo quy định pháp luật về nhà ở và pháp luật dân sự của Việt Nam. ii. Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở của bên tặng cho, bên để thừa kế theo quy định (phần này sẽ được đề cập ở chương 6). iii.Văn bản ủy quyền bán hoặc tặng cho nhà ở được lập theo quy định của pháp luật dân sự nếu ủy quyền cho người khác bán, tặng cho nhà ở. + Trình tự, thủ tục mua bán, tặng cho nhà ở của các đối tượng nêu trên được thực hiện theo quy định. + Trường hợp trong số đối tượng được thừa kế nhà ở có cả người thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam và người không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì các bên được thừa kế phải thống nhất phân chia tài sản nhà ở này theo một trong các trường hợp sau: i. Các bên thống nhất đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó cho người thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. ii. Các bên thống nhất thực hiện tặng cho hoặc bán nhà ở này cho đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định nêu trên để hưởng giá trị. - Đối với nhà ở riêng lẻ được xây dựng có từ 02 tầng trở lên và tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng có từ 02 căn hộ trở lên theo kiểu khép kín (có phòng ở riêng, khu bếp riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng), có diện tích sàn tối thiểu mỗi căn hộ từ 30 m2 trở lên và nhà ở này đáp ứng các điều kiện về nhà chung cư quy định thì được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận đối với từng căn hộ trong nhà ở đó. Trường hợp chủ sở hữu bán, cho thuê mua, tặng cho, để thừa kế căn hộ trong nhà ở này cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì quyền sử dụng đất ở gắn với nhà ở này thuộc sử dụng chung của các đối tượng đã mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế căn hộ. - Ngoài các nội dung ghi trong Giấy chứng nhận theo quy định pháp luật về đất đai, cơ quan cấp Giấy chứng nhận còn phải ghi thêm các nội dung: + Các thông tin về nhà ở như loại, cấp nhà ở, trường hợp là căn hộ chung cư thì phải có thông tin về diện tích sàn xây dựng, diện tích sử dụng căn hộ, nếu là nhà ở được xây dựng theo dự án thì phải có thông tin về tên dự án xây dựng nhà ở. + Thời hạn sở hữu nhà ở và các quyền được bán, tặng cho, để thừa kế, góp vốn bằng nhà ở của bên mua nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở có thời hạn đối với trường hợp mua bán nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại hoặc ghi thời hạn sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Việt Nam theo quy định về thời hạn sở hữu nhà ở và gia hạn sở hữu nhà ở. Riêng phần quy định về gia hạn sở hữu nhà ở sẽ được đề cập tại phần 7. + Trường hợp mua bán nhà ở xã hội theo quy định sau thì phải ghi thời hạn chủ sở hữu được quyền bán lại nhà ở xã hội này. i. Bên thuê mua, bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở. Trường hợp trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên mua, bên thuê mua đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân. ii. Bên mua, bên thuê mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau thời hạn 05 năm, kể từ khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế. Trường hợp bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội quy định thì chỉ được bán với giá tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Đối với hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư mà thuê mua, mua nhà ở xã hội thì được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước theo quy định của Chính phủ và phải nộp thuế thu nhập theo quy định pháp luật thuế - Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho chủ sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định pháp luật về đất đai. Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở có trách nhiệm làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua, thuê mua nhà ở. Trường hợp người mua, thuê mua nhà ở tự nguyện làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận thì chủ đầu tư phải cung cấp hồ sơ và các giấy tờ pháp lý có liên quan đến nhà ở mua bán, thuê mua cho người mua, thuê mua nhà ở. (Căn cứ Điều 6, Khoản 2, 3, 4, 5 Điều 78 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở 2014) 7. Thời hạn sở hữu nhà ở Giải thích rõ thời hạn sở hữu nhà ở trong từng trường hợp sở hữu nhà ở. Cụ thể như sau: - Trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn theo quy định về mua bán nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì bên bán và bên mua thỏa thuận cụ thể các nội dung, bao gồm: + Thời hạn bên mua được sở hữu nhà ở. + Các quyền và nghĩa vụ của bên mua trong thời hạn sở hữu nhà ở. + Trách nhiệm đăng ký và cấp Giấy chứng nhận cho bên mua. + Việc bàn giao lại nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở và người nhận bàn giao lại nhà ở sau khi hết hạn sở hữu. + Việc xử lý Giấy chứng nhận khi hết hạn sở hữu và trách nhiệm của các bên trong việc thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở. Trong thời hạn sở hữu nhà ở, bên mua được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó thông qua hình thức thu hồi Giấy chứng nhận của bên bán và cấp Giấy chứng nhận mới cho bên mua hoặc ghi bổ sung vào trang 3 của Giấy chứng nhận đã cấp cho bên bán và giao lại Giấy chứng nhận này cho bên mua. Trong trường hợp bên mua và bên bán có thỏa thuận về việc bên mua nhà ở được quyền bán, tặng cho, để thừa kế, góp vốn bằng nhà ở trong thời hạn sở hữu nhà ở thì bên mua lại, bên được tặng cho, bên được thừa kế, bên nhận góp vốn chỉ được sở hữu nhà ở theo thời hạn mà bên mua nhà ở lần đầu đã thỏa thuận với chủ sở hữu lần đầu. - Tổ chức nước ngoài có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam được sở hữu nhà ở tối đa không vượt quá thời hạn ghi trong Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư cấp cho tổ chức đó. Khi hết hạn sở hữu nhà ở ghi trong Giấy chứng nhận, nếu chủ sở hữu có nhu cầu gia hạn thêm thì được Nhà nước xem xét, gia hạn thêm theo quy định (sẽ được đề cập tại phần 7). Trường hợp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư không ghi thời hạn thì trong Giấy chứng nhận cấp cho chủ sở hữu cũng được ghi không thời hạn. Mục đích của việc mở rộng thời hạn sở hữu nhà ở cho tổ chức nước ngoài để đáp ứng thời kỳ hội nhập kinh tế toàn cầu, nhưng liệu quy định này có đảm bảo an ninh, an toàn khi “mở hết cửa” cho tổ chức nước ngoài? Trường hợp tổ chức nước ngoài bị phá sản, giải thể hoặc chấm dứt hoạt động trước thời hạn sở hữu nhà ở theo quy định hoặc bị Nhà nước Việt Nam thu hồi Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc giấy tờ cho phép hoạt động tại Việt Nam thì việc xử lý nhà ở này được thực hiện theo quy định (sẽ được đề cập tại mục 8). Trường hợp trong thời hạn sở hữu nhà ở mà tổ chức nước ngoài chuyển thành tổ chức trong nước thông qua việc sáp nhập hoặc chuyển vốn theo quy định pháp luật thì tổ chức này được sở hữu nhà ở ổn định lâu dài. - Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam được sở hữu nhà ở tối đa không quá 50 năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận. Khi hết thời hạn sở hữu nhà ở ghi trong Giấy chứng nhận, nếu chủ sở hữu có nhu cầu gia hạn thêm thì được Nhà nước xem xét, gia hạn thêm theo quy định. - Trường hợp trước khi hết hạn sở hữu nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài bán hoặc tặng cho nhà ở thì người mua, người được tặng cho được sở hữu nhà ở theo quy định sau: + Trường hợp bán hoặc tặng cho nhà ở cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì bên mua, bên nhận tặng cho được sở hữu nhà ở ổn định lâu dài. + Trường hợp bán hoặc tặng cho nhà ở cho tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì bên mua, bên nhận tặng cho chỉ được sở hữu nhà ở trong thời hạn còn lại. Khi hết thời hạn sở hữu còn lại mà chủ sở hữu có nhu cầu gia hạn thêm thì được Nhà nước xem xét, gia hạn thêm theo quy định. + Bên bán, bên tặng cho nhà ở phải nộp thuế và các nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước Việt Nam theo quy định pháp luật Việt Nam. (Căn cứ Điều 7 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở 2014) 8. Hướng dẫn chi tiết việc xử lý với trường hợp hết thời hạn sở hữu nhà ở - Trường hợp hết hạn sở hữu nhà ở theo thỏa thuận giữa bên bán và bên mua nhà ở lần đầu theo quy định nêu trên thì quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được xử lý theo thỏa thuận của các bên trong hợp đồng mua bán nhà ở lần đầu. Nếu các bên không có thỏa thuận về việc xử lý nhà ở thì quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được chuyển lại cho chủ sở hữu nhà ở lần đầu hoặc người thừa kế hợp pháp của chủ sở hữu lần đầu. Trong trường hợp chủ sở hữu lần đầu là tổ chức bị phá sản, giải thể hoặc chấm dứt hoạt động thì nhà ở của tổ chức này được xử lý theo pháp luật về phá sản, giải thể hoặc chấm dứt hoạt động và quyền sở hữu nhà ở này được chuyển lại cho cá nhân, tổ chức được sở hữu theo quy định pháp luật về phá sản, giải thể hoặc chấm dứt hoạt động. Trong thời gian xác định chủ sở hữu nhà ở, tổ chức, cá nhân đang quản lý nhà ở được tiếp tục quản lý và không được thực hiện các quyền bán, cho thuê mua, tặng cho, để thừa kế, thế chấp, cho thuê, góp vốn nhà ở này. Việc bàn giao lại nhà ở này được thực hiện trong thời hạn 03 tháng, kể từ ngày xác định được chủ sở hữu nhà ở. Trường hợp tổ chức nước ngoài bị Nhà nước Việt Nam thu hồi Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc giấy tờ cho phép hoạt động tại Việt Nam thì chủ sở hữu phải bán, tặng cho nhà ở cho đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. - Trường hợp các bên mua bán nhà ở lần đầu theo quy định nêu trên không có thỏa thuận về việc xử lý Giấy chứng nhận khi hết hạn sở hữu nhà ở thì cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhân có trách nhiệm thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp cho đối tượng đang sở hữu nhà ở và cấp lại Giấy chứng nhận cho đối tượng được xác định là chủ sở hữu nhà ở lần đầu theo quy định. Trường hợp không thu hồi được Giấy chứng nhận thì cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận ban hành Quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp cho đối tượng đang sở hữu nhà và cấp lại Giấy chứng nhận cho đối tượng được xác định là chủ sở hữu lần đầu. Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quy định thực hiện theo quy định về cấp Giấy chứng nhận của pháp luật về đất đai. - Trước khi hết thời hạn được sở hữu nhà ở theo quy định (bao gồm cả trường hợp được gia hạn thêm), tổ chức, cá nhân nước ngoài được trực tiếp hoặc ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác thực hiện các quyền bán, tặng cho nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của mình. Trường hợp quá thời hạn được sở hữu nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài không thực hiện quyền bán, tặng cho nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của mình thì nhà ở đó thuộc quyền sở hữu của Nhà nước Việt Nam. Sở Xây dựng phải trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở ban hành quyết định xác lập sở hữu toàn dân và tiến hành thu hồi nhà này để thực hiện quản lý, cho thuê hoặc bán theo quy định về quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước. Trong trường hợp tổ chức, cá nhân nước ngoài bị cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam quyết định buộc xuất cảnh hoặc buộc chấm dứt hoạt động tại Việt Nam do việc sử dụng nhà ở thuộc sở hữu của mình vi phạm các quy định pháp luật Việt Nam thì nhà ở này bị xử lý theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam. (Căn cứ Điều 8 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở 2014) Còn nữa – sẽ tiếp tục cập nhật cho đến khi hoàn thành
Thủ tục cấp Giấy chứng nhận QSD đất, QSH nhà ở
>>> Những loại thuế cần biết khi chuyển quyền sử dụng đất >>> Thu hồi đất và bồi thường ra sao? >>> Những điều thú vị về sổ đỏ Hiện nay, việc mua nhà, mua đất có vẻ dễ dàng hơn so với trước khi Nhà nước mở rộng các chính sách phát triển bất động sản. Tuy nhiên, có tiền mua nhà, đất là một lẽ, nhưng để hợp thức hóa quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở không phải là vấn đề đơn giản. Bài viết sau đây sẽ cho các bạn có cái nhìn tổng quan về thù tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở. Lưu ý: Trong bài viết, mình có sử dụng một số từ ngữ viết tắt và đây là chú thích: - GCN: Giấy chứng nhận. - KCN: Khu công nghiệp. - QSDĐ: Quyền sử dụng đất. - KCX: Khu chế xuất. - QSHNO: Quyền sở hữu nhà ở. - VNDCCH: Việt Nam Dân chủ Cộng hòa. - TAND: Tòa án nhân dân. - UBND: Ủy ban nhân dân. - CHXHCNVN: Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam Trước tiên, các bạn cần phải xem xét mình có thuộc trường hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không? - Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp GCN QSDĐ, QSHNO và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về QSĐ, đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về QSDĐ và đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất. - Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày 01/7/2014. - Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho QSDĐ, nhận góp vốn bằng QSDĐ; người nhận QSDĐ khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ. - Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của TAND, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành. - Người trúng đấu giá QSDĐ. - Người sử dụng đất trong KCN, cụm công nghiệp, KCX, khu công nghệ cao, khu kinh tế. - Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất. - Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước. - Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có. - Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất. Lưu ý 3 trường hợp cấp GCN QSDĐ, QSHNO sau đây: 1. Đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về QSĐ a. Có một trong các loai giấy tờ sau thì được cấp GCN QSDĐ, QSHNO và không phải nộp tiền sử dụng đất: - Những giấy tờ về QSDĐ trước 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước VNDCCH , Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước CHXHCNVN. - GCN QSDĐ tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993. - Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho QSDĐ hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất. - Giấy tờ chuyển nhượng QSDĐ, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước 15/10/1993 được UBND cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước 15/10/1993. - Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định pháp luật. - Giấy tờ về QSDĐ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất. - Các loại giấy tờ khác được xác lập trước 15/10/1993. b. Có 01 trong các giấy tờ nêu trên mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác kèm theo giấy tờ tay về việc chuyển quyền có chữ ký của các bên nhưng đến trước 01/7/2014 chưa làm thủ tục chuyển quyền và không có tranh chấp thì cũng được cấp GCN QSDĐ, QSHNO và không phải nộp tiền sử dụng đất. c. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất theo bản án, quyết định của TAND, cơ quan thi hành án…thì được cấp GCN QSDĐ, QSHNO gắn liền với đất. Nếu chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định pháp luật. d. Được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ 15/10/1993 đến 01/7/2014 mà chưa được cấp GCN QSDĐ, QSHNO thì được cấp GCN, đồng thời phải thực hiện nghĩa vụ tài chính nếu chưa thực hiện đầy đủ. e. Riêng với cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ, đất nông nghiệp…và không có tranh chấp được UBND cấp xã xác nhận là đất sử dụng chung thì được cấp GCN. 2. Đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất - Có hộ khẩu thường trú và trực tiếp sản xuất nông, lâm, ngư, diêm nghiệp tại vùng có điều kiện kinh tế xả hội khó khăn, đặc biệt khó khăn và được UBND cấp xã xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp GCN. - Sử dụng ổn định trước 01/7/2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch xây dựng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thì được cấp GCN. 3. Đối với trường hợp tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất - Được cấp GCN với phần diện tích sử dụng đúng mục đích. - Phần diện tích đang sử dụng không được cấp GCN thì được giải quyết như sau: + Nhà nước thu hồi phần diện tích đất không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích, cho mượn, cho thuê trái pháp luật, diện tích đất để bị lấn, bị chiếm. + Tổ chức phải bàn giao phần diện tích đã sử dụng làm đất ở cho UBND cấp huyện quản lý. Trường hợp đất ở phù hợp quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thì người sử dụng đất ở được cấp GCN QSDĐ, QSHNO. Trường hợp doanh nghiệp nhà nước sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối đã được Nhà nước giao đất mà doanh nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng một phần quỹ đất làm đất ở trước 01/7/2004 thì phải lập phương án bố trí lại diện tích đất ở thành khu dân cư trình UBND cấp tỉnh nơi có đất phê duyệt trước khi bàn giao cho địa phương quản lý. Đối với tổ chức đang sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước cho thuê đất quy định tại Điều 56 của Luật đất đai 2013 thì cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh làm thủ tục ký hợp đồng thuê đất trước khi cấp GCN QSDĐ, QSHNO. - Cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất được cấp GCN khi có đủ các điều kiện: + Được Nhà nước cho phép hoạt động. + Không có tranh chấp. + Không phải là đất nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho sau ngày 01/7/2004. Ngoài ra, bạn cần phải lưu ý các trường hợp không được cấp GCN QSDĐ, QSHNO - Tổ chức, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để quản lý thuộc các trường hợp quy định tại Điều 8 của Luật Đất đai 2013. - Người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn. - Người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong KCN, cụm công nghiệp, KCX, khu công nghệ cao, khu kinh tế. - Người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường, doanh nghiệp nông, lâm nghiệp, ban quản lý rừng phòng hộ, ban quản lý rừng đặc dụng. - Người đang sử dụng đất không đủ điều kiện cấp GCN QSDĐ, QSHNO. - Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp GCN nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. - Tổ chức, UBND cấp xã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích xây dựng công trình công cộng gồm đường giao thông, công trình dẫn nước, dẫn xăng, dầu, khí; đường dây truyền tải điện, truyền dẫn thông tin; khu vui chơi giải trí ngoài trời; nghĩa trang, nghĩa địa không nhằm mục đích kinh doanh. Sau khi xác định, mình đủ điều kiện được cấp GCN QSDĐ, QSHNO thì bạn phải chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm: * Đối với lần đầu - Đơn đăng ký, cấp GCN QSDĐ, QSHNO theo Mẫu số 04/ĐK. - 01 trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất nêu trên. - 01 trong các giấy tờ quy định tại Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng). - Báo cáo kết quả rà soát hiện trạng sử dụng đất đối với trường hợp tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 theo Mẫu số 08/ĐK. - Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có). - Trường hợp có đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề phải có hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của TAND về việc xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế. * Trường hợp chủ sở hữu không đồng thời là người sử dụng đất Việc đăng ký bổ sung với tài sản gắn liền với đất được cấp GCN gồm có: - Đơn đăng ký, cấp GCN QSDĐ, QSHNO theo Mẫu số 04/ĐK. - Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP. - Sơ đồ về tài sản gắn liền với đất (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã có sơ đồ tài sản phù hợp với hiện trạng). - GCN đã cấp đối với trường hợp chứng nhận bổ sung quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. - Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về tài sản gắn liền với đất (nếu có). * Trường hợp được Nhà nước giao đất để quản lý - Đơn đăng ký theo Mẫu số 04/ĐK. - Văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc giao đất để quản lý (nếu có). - Sơ đồ hoặc trích đo địa chính thửa đất, khu đất được giao quản lý (nếu có). * Trường hợp cấp GCN cho người nhận chuyển nhượng QSDĐ, mua nhà ở, công trình xây dựng của tổ chức đầu tư xây dựng Chủ đầu tư dự án nhà ở có trách nhiệm nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký, cấp GCN thay cho người nhận chuyển nhượng QSDĐ, mua nhà ở, công trình xây dựng hoặc cung cấp hồ sơ cho bên mua để tự đi đăng ký. Hồ sơ gồm có: - Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp GCN. - Hợp đồng về chuyển nhượng QSDĐ, mua bán nhà ở, công trình xây dựng theo quy định pháp luật. - Biên bản bàn giao nhà, đất, công trình xây dựng. Chuẩn bị đầy đủ hồ sơ nêu trên, bạn nộp hồ sơ theo quy định sau: * Hình thức nộp hồ sơ: - Nộp bản sao giấy tờ đã có công chứng hoặc chứng thực theo quy định pháp luật về công chứng, chứng thực. - Nộp bản sao giấy tờ và xuất trình bản chính để cán bộ tiếp nhận hồ sơ kiểm tra đối chiếu và xác nhận vào bản sao. Trường hợp nộp bản sao thì khi nhận GCN, người được cấp GCN phải nộp bản chính các giấy tờ về QSDĐ cho cơ quan trao GCN để chuyển lưu trữ theo quy định, trừ các giấy tờ là giấy phép xây dựng; quyết định phê duyệt dự án đầu tư, quyết định đầu tư, giấy phép đầu tư, giấy chứng nhận đầu tư. - Nộp bản chính giấy tờ. Tương ứng với các hình thức nộp hồ sơ này, khi nộp chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất để làm thủ tục, thì người nộp hồ sơ cũng được lựa chọn một trong các hình thức nêu trên. * Cơ quan có thẩm quyền cấp GCN QSDĐ, QSHNO - Đối với địa phương đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định thì Sở Tài nguyên và Môi trường cấp GCN cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã được cấp GCN QSDĐ, GCN QSHNO, GCN quyền sở hữu công trình xây dựng, trong các trường hợp sau: + Khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới GCN. + Cấp đổi, cấp lại GCN, GCN QSHNO, GCN quyền sở hữu công trình xây dựng. - Đối với địa phương chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định thì việc cấp Giấy chứng nhận cho các trường hợp trên như sau: + Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức, cá nhân nước ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. + UBND cấp huyện cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. * Lưu ý: - Cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp thêm các giấy tờ khác ngoài giấy tờ phải nộp theo quy định. - Trường hợp Văn phòng đăng ký đất đai đã trang bị máy quét (scan) thì việc nộp hồ sơ khi thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp GCN được thực hiện theo quy định sau đây: Người làm thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận lần đầu xuất trình bản chính các giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định nêu trên để quét (scan) trực tiếp tại Văn phòng đăng ký đất đai. Chi phí cho việc quét (scan) các giấy tờ nêu trên do người làm thủ tục đăng ký đất đai, cấp GCN chi trả theo mức thu do UBND cấp tỉnh quyết định sau khi được HĐND cùng cấp thông qua. - Văn phòng đăng ký đất đai đóng dấu xác nhận “Đã cấp Giấy chứng nhận” vào bản chính giấy tờ về QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và trả bản chính giấy tờ cho người làm thủ tục khi trao GCN. - Trường hợp giấy tờ về QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất còn giá trị để cấp GCN (như giấy tờ thừa kế cho nhiều người mà mới cấp GCN cho một hoặc một số người và còn một hoặc một số người chưa cấp Giấy chứng nhận,...) thì sau mỗi lần cấp GCN, Văn phòng đăng ký đất đai đóng dấu xác nhận “Đã cấp Giấy chứng nhận cho ... (ghi tên người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã được cấp Giấy chứng nhận)”. Khi giấy tờ đã hết giá trị để cấp GCN (đã cấp GCN cho tất cả người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được nhận quyền thể hiện trên giấy tờ) thì đóng dấu xác nhận “Đã cấp Giấy chứng nhận”. Kể từ ngày 01/01/2016, việc nộp hồ sơ khi thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp GCN QSDĐ, QSHNO và tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện thống nhất theo hình thức này. Các khoản tiền phải nộp khi làm thủ tục cấp GCN QSDĐ, QSHNO - Tiền sử dụng đất: tùy trường hợp, mà bạn phải nộp tiền sử dụng đất: Việc nộp tiền sử dụng đất được thực hiện theo Nghị định 45/2014/NĐ-CP. - Lệ phí trước bạ: Số tiền lệ phí trước bạ phải nộp (đồng) = Giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ (đồng) X Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%). Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ % đối với nhà, đất là 0.5%. Giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ là giá do UBND cấp tỉnh ban hành. - Phí đo đạc, lập bản đồ địa chính: Không quá 1.500 đồng/m2. - Phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất: Không quá 7.500.000 đồng/hồ sơ. - Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: - Cấp mới: không quá 100.000 đồng/giấy. - Cấp lại, cấp đổi, bổ sung vào GCN: không quá 50.000 đồng/giấy. Với hộ gia đình, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất: - Cấp mới: 25.000 đồng/giấy. - Cấp đổi, cấp lại, xác nhận bổ sung vào GCN: 20.000 đồng/giấy. Căn cứ pháp lý: - Luật đất đai 2013. - Nghị định 43/2014/NĐ-CP. - Nghị định 45/2014/NĐ-CP. - Nghị định 45/2011/NĐ-CP. - Thông tư 124/2011/TT-BTC - Thông tư 24/2014/TT-BTNMT - Thông tư 02/2015/TT-BTNMT - Thông tư 02/2014/TT-BTC
Lưu ý: Cách gọi chính xác sổ đỏ, sổ hồng từ năm 2025
Từ ngày 01/01/2025 Luật Đất đai 2024 sẽ bắt đầu có hiệu lực, đi kèm theo đó là nhiều vấn đề pháp lý liên quan đến đất đai, nhà cửa. Đặc biệt là từ năm 2025 sổ đỏ, sổ hồng sẽ có tên gọi mới. 1. Cách gọi chính xác sổ đỏ, sổ hồng từ năm 2025 Theo khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013 giải thích Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. Theo đó, sổ đỏ, sổ hồng chính là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Thuật ngữ sổ đỏ, sổ hồng không được pháp luật quy định mà đây là tên gọi thông dụng của người dân dựa trên màu sắc của các loại giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở. Trong đó: - Sổ đỏ: Là tên gọi chứng minh Quyền sử dụng đất. - Sổ hồng: Là tên gọi chứng minh Quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở/Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở/Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng. Tuy nhiên, khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ ngày 01/01/2025) đã có giải thích khác về tên gọi các loại giấy tờ liên quan đến đất đai, nhà ở như sau: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất theo quy định của pháp luật. Từ quy định mới từ năm 2025 thì sổ đỏ, sổ hồng sẽ có tên gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất bao gồm: Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất. Như vậy, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sẽ được đổi thành Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. 2. Quy định cụ thể việc giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá QSDĐ Để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất với quy định của Chương VIII về “phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất”, Chương IX Luật Đất đai 2024 đã quy định cụ thể việc: - “Giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất” (Điều 125) đối với “đất sạch” do Nhà nước tạo lập; hoặc - “Giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất” (Điều 126) đối với “đất chưa giải phóng mặt bằng” mà “nhà đầu tư trúng đấu thầu có trách nhiệm ứng vốn để thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền” và trong thời hạn 36 tháng kể từ ngày ban hành quyết định công nhận kết quả trúng đấu thầu hoặc thời hạn khác theo hợp đồng đã ký kết với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. UBND cấp có thẩm quyền phải thực hiện xong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để giao đất, cho thuê đất đối với nhà đầu tư trúng đấu thầu.
Phá dỡ nhà ở đang thuê mà không được chủ sở hữu đồng ý là hành vị bị nghiêm cấm về nhà ở?
Hiện nay, mật độ dân số ngày càng tăng, vấn đề về chỗ ở cũng đang là vấn đề quan ngại cho tất cả mọi người. Vậy pháp luật quy định như thế nào về các công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt đời sống Quyền có chỗ ở và quyền sở hữu nhà ở được pháp luật quy định như thế nào? Căn cứ Điều 4 Luật Nhà ở 2014 có quy định hộ gia đình, cá nhân có quyền có chỗ ở thông qua việc đầu tư xây dựng, mua, thuê, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi, mượn, ở nhờ, quản lý nhà ở theo ủy quyền và các hình thức khác theo quy định của pháp luật. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức quy định tại khoản 2 Điều 8 Luật Nhà ở 2014 có quyền sở hữu đối với nhà ở đó theo quy định của Luật Nhà ở 2014 Như vậy, mỗi cá nhân, hộ gia đình đều có quyền có chỗ ở cho riêng mình thông qua đa dạng các hình thức như đầu tư xây dựng, mua, thuê, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế. Điều kiện được công nhận quyền sở hữu nhà ở là gì? Căn cứ Điều 8 Luật Nhà ở 2014 có quy định: - Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước; đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam; đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì phải có đủ điều kiện quy định tại Điều 160 Luật Nhà ở 2014. - Có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức sau đây: + Đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước thì thông qua hình thức đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định của pháp luật; + Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì thông qua hình thức mua, thuê mua nhà ở thương mại của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản (sau đây gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản); mua, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế nhà ở của hộ gia đình, cá nhân; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được phép bán nền để tự tổ chức xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật; + Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì thông qua các hình thức quy định tại khoản 2 Điều 159 Luật Nhà ở 2014. Theo đó, để được công nhận quyền sở hữu nhà ở thì tổ chức, cá nhân, hộ gia đình phải thỏa mãn các điều kiện nêu trên. Phá dỡ nhà ở đang thuê mà không được chủ sở hữu đồng ý có phải là hành vị bị nghiêm cấm về nhà ở hay không? Căn cứ Điều 6 Luật Nhà ở 2014 có quy định về các hành vi bị nghiêm cấm về nhà ở như sau: - Xâm phạm quyền sở hữu nhà ở của Nhà nước, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. - Cản trở việc thực hiện trách nhiệm quản lý nhà nước về nhà ở, việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ về sở hữu, sử dụng và giao dịch về nhà ở của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. - Quyết định chủ trương đầu tư dự án hoặc phê duyệt dự án đầu tư xây dựng nhà ở không theo quy hoạch xây dựng, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đã được phê duyệt. - Xây dựng nhà ở trên đất không phải là đất ở; xây dựng không đúng tiêu chuẩn thiết kế, tiêu chuẩn diện tích đối với từng loại nhà ở mà Nhà nước có quy định về tiêu chuẩn thiết kế, tiêu chuẩn diện tích nhà ở. Áp dụng cách tính sai diện tích sử dụng nhà ở đã được luật quy định trong hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua nhà ở. - Chiếm dụng diện tích nhà ở trái pháp luật; lấn chiếm không gian và các phần thuộc sở hữu chung hoặc của các chủ sở hữu khác dưới mọi hình thức; tự ý thay đổi kết cấu chịu lực hoặc thay đổi thiết kế phần sở hữu riêng trong nhà chung cư. - Sử dụng phần diện tích và các trang thiết bị thuộc quyền sở hữu, sử dụng chung vào sử dụng riêng; sử dụng sai mục đích phần diện tích thuộc sở hữu chung hoặc phần diện tích làm dịch vụ trong nhà chung cư hỗn hợp so với quyết định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở và nội dung dự án đã được phê duyệt, trừ trường hợp được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng. - Sử dụng sai mục đích nguồn vốn huy động hoặc tiền mua nhà ở trả trước cho phát triển nhà ở. - Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở ủy quyền hoặc giao cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh, góp vốn hoặc tổ chức, cá nhân khác thực hiện ký hợp đồng cho thuê, thuê mua, mua bán nhà ở, hợp đồng đặt cọc các giao dịch về nhà ở hoặc kinh doanh quyền sử dụng đất trong dự án. - Thực hiện các giao dịch mua bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở không đúng quy định của Luật Nhà ở 2014. - Cải tạo, cơi nới, phá dỡ nhà ở đang thuê, thuê mua, mượn, ở nhờ, được ủy quyền quản lý mà không được chủ sở hữu đồng ý. - Sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở; sử dụng phần diện tích được kinh doanh trong nhà chung cư theo dự án được phê duyệt vào mục đích kinh doanh vật liệu gây cháy, nổ, kinh doanh dịch vụ gây ô nhiễm môi trường, tiếng ồn hoặc các hoạt động khác làm ảnh hưởng đến cuộc sống của các hộ gia đình, cá nhân trong nhà chung cư theo quy định của Chính phủ. - Sử dụng nhà ở riêng lẻ vào mục đích kinh doanh vật liệu gây cháy, nổ, kinh doanh dịch vụ gây ô nhiễm môi trường, tiếng ồn, ảnh hưởng đến trật tự an toàn xã hội, sinh hoạt của khu dân cư mà không tuân thủ các quy định của luật về điều kiện kinh doanh. -. Báo cáo, cung cấp thông tin về nhà ở không chính xác, không trung thực, không đúng quy định hoặc không đúng yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; phá hoại, làm sai lệch thông tin trong cơ sở dữ liệu về nhà ở do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quản lý. Theo đó, pháp luật quy định các hành vi bị nghiêm cấm về nhà ở, trong đó có hành vi phá dỡ nhà ở đang thuê mà không được chủ sở hữu đồng ý được xem là hành vi bị nghiêm cấm trong lĩnh vực nhà ở. Từ những căn cứ nêu trên, có thể thấy việc sở hữu và sử dụng nhà ở đang là vấn đề được quan tâm rất lớn, không chỉ với toàn thể người dân mà còn đối với những người có thẩm quyền trong Cơ quan Nhà nước.
Đồng sở hữu đất có được cấp riêng sổ đỏ không?
Theo Điều 209 Bộ luật dân sự 2015 về sở hữu chung theo phần quy định như sau: 1. Sở hữu chung theo phần là sở hữu chung mà trong đó phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu được xác định đối với tài sản chung. 2. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền, nghĩa vụ đối với tài sản thuộc sở hữu chung tương ứng với phần quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Bên cạnh đó, Điều 98 Luật Đất đai 2013 về nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như sau: 1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó. 2. Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện. 3. Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp. 4. Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người. Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu. 5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có. Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này. Như vậy, trường hợp có nhiều đồng sở hữu nhưng có yêu cầu thì Giấy chứng nhận sẽ được cấp chung và trao cho người đại diện. Trường hợp không có yêu cầu thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ được cấp riêng cho mỗi người một giấy chứng nhận.
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất?
Năm 2013, ông Minh khai báo không đầy đủ nên được Uỷ ban nhân dân tỉnh cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu (QSH) nhà ở và quyền sử dụng (QSD) đất ở. Sau đó ong Minh chuyển nhượng nhà – đất cho ông Quang, bà Liên. Ngày 28/5/2013, Uỷ ban nhân dân tỉnh cấp giấy chứng nhận QSH nhà ở và QSD đất ở cho ông Quang và bà Liên. Tại bản án sơ thẩm năm 2017, Toà án tuyên bố Hợp đồng mua bán nhà ở giữa ông Minh với vợ chồng ông Quang, bà Liên là vô hiệu. Quan điểm của Luật sư về vụ việc trên
Gia đình tôi có miếng đất, sử dụng trước 1975 đến nay. Năm 2001 Tôi được cấp GCNSDĐ. Tôi đã xây 1 căn nhà diện tích 300m trên phần đất đó, nhà tôi xây trước 1992. Hiện phần đất nói trên nằm trong khu dự trữ đất nông nghiệp. Tôi kính mong thư viện pháp luật tư vấn: Thủ tục xin GCNQSD nhà ở nói trên. Tôi xin chân thành cảm ơn!
Cấp đổi GCN QSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất?
Chào Luật sư Tôi có sổ hồng cấp năm 2003 (Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất). Tôi mới đổi từ CMND sang thẻ CCCD. Tôi muốn đổi giấy sổ hồng cũ sang Giấy chứng nhận quyền sở đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (mẫu mới), tôi có lên UBND quận Bình Thạnh hỏi thủ tục, có công chức phụ trách vấn đề nhà đất đưa tôi 1 tờ giấy yêu cầu thực hiện các loại giấy tờ sau rồi mang lên nộp, tôi muốn hỏi Luật sư các yêu cầu này có đúng ko? Đây là link nội dung yêu cầu của UBND quận Bình Thạnh: https://drive.google.com/file/d/1BOhGEKDWCcVA4-XjhVV3CYy4XBNcqicO/view?usp=drivesdk Kính nhờ Luật sư tư vấn giúp. Xin cảm ơn.
Em muốn hỏi về việc xin cấp quyền sở hữu nhà ở trên 30 năm ạ.
Chào Thư Viện Pháp Luật ạ. Chuyện là bà nội của em có hợp tác với 1 ông anh ( ông Sum) người quen của bà cùng xây ngôi nhà số 3 đường Ngô Quyền vào năm 196o. Nhưng bà em lại ko hề đứng tên trên bất cứ giấy tờ nhà đất nào mà do ông Sum đứng tên. Năm 1982 thì ông Sum xuất cảnh và đã uỷ quyền cho bà nội em được phép cư ngụ ,nhưng ko dc phép sang nhượng hay mua bán đối với ngôi nhà. Sau này bà nội mất thì nhà do ba em đứng tên trong sổ hộ khẩu. Năm 2ooo, ba em có kê đơn xin được cấp giấy phép sở hữu và sử dụng nhà đất đối với ngôi nhà số 3 ngô quyền nhưng ko dc chấp thuận. Về phần ông Sum sau khi di cư thì ko còn liên lạc hay trở về nước,cả con cháu của ông cũng ko hề có xảy ra tranh chấp hay đòi lại quyền sở hữu nhà đối với gia đình em. Em xin được hỏi là sau khoảng thời gian gia đình em sống ở ngôi nhà này lâu như vậy và không hề xảy ra tranh chấp hay vi phạm pháp luật, thì bây giờ gia đình em có được xin cấp quyền sở hữu và sử dụng nhà lại được không. Và nếu xin được quyền làm chủ sở hữu thì gia đình em có dc bán nhà hay sửa chửa không ạ.Em cảm ơn.
Thủ tục mua bán nhà chung cư khi chưa có sổ hồng
Theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 9 Luật Nhà ở 2014, khi mua chung cư người mua sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hay ngày nay mọi người vẫn thường gọi là “sổ hồng” (bởi theo khoản 1 Điều 3 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT thì mẫu Giấy chứng nhận mới có màu hồng cánh sen). Tuy nhiên, nhìn nhận thực tế có nhiều trường hợp nhà chung cư chưa được cấp sổ hồng nhưng đã đưa vào giao dịch chuyển nhượng. Theo quy định tại Khoản 2 Điều 123 Luật nhà ở 2014, để bán được nhà chung cư chưa có sổ hồng thì người bán bắt buộc phải có biên bản bàn giao căn hộ và hợp đồng mua bán với chủ đầu tư. Khi đó, chung cư chưa có sổ hồng sẽ được sang nhượng theo hình thức chuyển nhượng hợp đồng mua bán. Hiện nay, để đảm bảo quyền lợi cho các bên trong giao dịch mua bán nhà chung cư khi chưa có sổ hồng, Bộ xây dựng đã ban hành Thông tư 19/2016/TT-BXD hướng dẫn cụ thể về việc chuyển nhượng nhà chung cư khi chưa được cấp sổ hồng tại Chương V. Cụ thể, các bước chuyển nhượng nhà chung cư chưa có sổ hồng gồm 3 bước: Bước 1: Xác lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư Căn cứ theo Điều 34 Thông tư 19/2016/TT-BXD thì bên chuyển nhượng và chung cư và bên nhận chuyển nhượng nhà chung cư sẽ soạn thảo văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư, theo đó sẽ thỏa thuận các nội dung về: Thông tin về bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng; giá chuyển nhượng hợp đồng, thời hạn và phương thức thanh toán; quyền và nghĩa vụ của các bên;…. Sau đó các bên sẽ thực hiện công chứng nội dung hợp đồng này. Bước 2: Kê khai, nộp các khoản lệ phí, thuế liên quan Theo hướng dẫn tại Công văn 56877/CT-TTHT ngày 19/7/2019 và điểm g khoản 5 Điều 2 Thông tư 111/2013/TT-BTC thì thu nhập từ chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư được xác định là thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản. Do đó, sau khi hai bên hoàn thành việc công chứng văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư, bên chuyển nhượng hoặc bên nhận chuyển nhượng sẽ thực hiện kê khai nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ theo quy định. Bước 3: Xin xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản đã công chứng Chủ đầu tư có trách nhiệm xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng trong thời hạn tối đa là 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đủ hồ sơ liên quan đến chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư đã được công chứng và bàn giao lại cho bên nộp hồ sơ. Bước 4: Nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai. Khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận, ngoài các giấy tờ theo quy định của pháp luật về đất đai, bên đề nghị cấp Giấy chứng nhận phải nộp thêm cho cơ quan cấp Giấy chứng nhận bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng cuối cùng đã có xác nhận của chủ đầu tư. Tóm lại, khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng nhà chung cư khi chưa có sổ hồng, bên nhận chuyển nhượng và bên chuyển nhượng phải thực hiện các thủ tục như trên thì việc chuyển nhượng mới được pháp luật công nhận và bảo vệ quyền lợi.
>>> Những loại thuế, phí và bảo hiểm người nước ngoài cần đóng khi sinh sống và làm việc tại Việt Nam >>> So sánh các chế độ giữa người Việt Nam và người nước ngoài >>> Những điều người nước ngoài nên biết khi sinh sống và làm việc tại Việt Nam Người nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở và các hình thức khác của nhà ở (như condotel, officetel, villa resort) tại Việt Nam là vấn đề không chỉ được người nước ngoài mà còn cả người Việt Nam đặc biệt quan tâm. Đáng chú ý nhất là Dự thảo Luật Đơn vị hành chính kinh tế đặc biệt đang được thảo luận, cho ý kiến tại phiên họp Quốc hội thứ 5, khóa XIV. Một số chú thích trong bài viết: * Người nước ngoài là bao gồm tổ chức và cá nhân nước ngoài. * Condotel: căn hộ khách sạn * Resort Villa: biệt thự nghỉ dưỡng * Officetel: Văn phòng làm việc kết hợp lưu trú Theo đó, người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm: - Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định Luật nhà ở 2014 và pháp luật có liên quan; - Doanh nghiệp (DN) có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của DN nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam; - Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam. Phải thông qua một trong các hình thức: - Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật nhà ở 2014 và pháp luật có liên quan; - Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ. Và đáp ứng đủ các điều kiện sau: - Có Giấy chứng nhận đầu tư và có nhà ở được xây dựng trong dự án theo quy định của Luật nhà ở 2014 và pháp luật có liên quan đối với trường hợp là tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam. - Có Giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy tờ liên quan đến việc được phép hoạt động tại Việt Nam do cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cấp đối với DN có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của DN nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam. - Được phép nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật đối với cá nhân nước ngoài Giới hạn quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài - Đối với cá nhân, tổ chức ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án thì được quyền sở hữu nhà ở như đối với người Việt Nam. Tuy nhiên, nếu nhà ở đó được xây dựng trên đất thuê thì chỉ được quyền cho thuê nhà ở. - Còn đối với DN có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của DN nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam hoặc cá nhân được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì được quyền sở hữu trong giới hạn sau: + Chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư; nếu là nhà ở riêng lẻ bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề thì trên một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 250 căn nhà. Trường hợp trong một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường mà có nhiều nhà chung cư hoặc đối với nhà ở riêng lẻ trên một tuyến phố thì giới hạn quyền sở hữu như sau: Không quá 30% số căn hộ của mỗi tòa chung cư và không quá 30% tổng số căn hộ của tất cả các tòa chung cư; Không quá 10% tổng số lượng nhà ở trong dự án đối với trường hợp chỉ có 1 dự án có số lượng nhà ở riêng lẻ dưới 2.500 căn; Không quá 250 căn đối với trường hợp chỉ có 1 dự án có số lượng nhà ở riêng lẻ tương đương 2.500 căn; Không quá 10% số lượng nhà ở của mỗi dự án đối với trường hợp có từ 02 dự án trở lên mà tổng số nhà ở này ít hơn hoặc bằng 2.500 căn. Nếu phần sở hữu do được tặng cho, được thừa kế vượt quá giới hạn trên thì chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó. + Chỉ được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho nhận thừa kế nhà ở nhưng tối đa không quá 50 năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận áp dụng đối với cá nhân nước ngoài. Lưu ý: Có thể được gia hạn thêm theo quy định của Chính phủ nếu có nhu cầu; thời hạn sở hữu nhà ở phải được ghi rõ trong Giấy chứng nhận. Đồng thời, cá nhân nước ngoài nếu kết hôn với công dân Việt Nam hoặc kết hôn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì được sở hữu nhà ở ổn định, lâu dài và có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam. + Chỉ được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho, nhận thừa kế nhà ở nhưng tối đa không vượt quá thời hạn ghi trong Giấy chứng nhận đầu tư cấp cho tổ chức đó áp dụng đối với tổ chức nước ngoài. Trước khi hết hạn sở hữu nhà ở theo quy định của Luật nhà ở 2014, chủ sở hữu có thể tặng cho hoặc bán nhà ở này cho các đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; nếu quá thời hạn được sở hữu nhà ở mà chủ sở hữu không thực hiện bán, tặng cho thì nhà ở đó thuộc sở hữu nhà nước. Quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại đặc khu cũng được áp dụng theo quy định nêu trên. Còn người nước ngoài được quyền sở hữu condotel, resort villa, officetel thông qua các hình thức mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế từ chủ đầu tư dự án hoặc tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sở hữu bất động sản trong dự án đầu tư xây dựng bất động sản tại đặc khu, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy hoạch đặc khu. Quyền, nghĩa vụ về đất đai của nhà đầu tư và của người sở hữu căn hộ khách sạn, biệt thự nghỉ dưỡng, văn phòng làm việc kết hợp lưu trú và các loại hình tương tự khác được xác định tương ứng với hình thức giao đất, cho thuê đất của dự án đầu tư xây dựng bất động sản theo quy định của pháp luật về đất đai. Căn cứ pháp lý: - Luật nhà ở 2014 - Nghị định 99/2015/NĐ-CP
Quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất
Mọi người cho em hỏi với ạ: Sang đầu năm tới vợ chồng em có kế hoạch xây nhà, người sở hữu quyền sử dụng đất là mẹ chồng em, mẹ chồng e chỉ có chồng em là con trai (bố chồng đã mất) (mẹ chồng em, chồng em và em đều đang ở trên mảnh đất đó). Trong trường hợp : 1. Mẹ chồng em không di chúc cho chồng em miếng đất, mà di chúc cho người khác: vợ chồng em được hưởng giá trị căn nhà như thế nào. (mẹ chồng em chỉ có đất chứ không góp tiền xây nhà) 2. Em và chồng em có li dị, thì có cách nào để em cũng được lấy lại phần tiền mà em và bố mẹ em cho để xây nhà đó không ạ. Vì phần tiền bố mẹ em cho cũng bằng 2/3 giá trị dự tính của căn nhà sẽ xây. Thắc mắc duy nhất của em là: làm sao để không mất trắng 2 tay trong khi em cũng góp tiền xây nhà trên miếng đất thuộc quyền sử dụng của người khác.
Re:Phân tích điểm mới Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở
Phần 7: Sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài 68. Giấy tờ chứng minh đối tượng và điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam Quy định lại các giấy tờ chứng minh đối tượng và điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Cụ thể: - Đối với cá nhân nước ngoài: + Hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam. + Không thuộc diện được quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao theo quy định của Pháp lệnh về quyền ưu đãi, miễn trừ dành cho cơ quan Đại diện ngoại giao, cơ quan Lãnh sự và cơ quan Đại diện của Tổ chức quốc tế tại Việt Nam. - Đối với tổ chức nước ngoài: + Phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. + Có Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cho phép hoạt động tại Việt Nam còn hiệu lực tại thời điểm ký kết các giao dịch về nhà ở. Quy định này có phần mở rộng hơn so với Nghị định 51/2009/NĐ-CP, với mục đích tạo điều kiện thuận lợi cho các cá nhân, tổ chức nước ngoài làm việc, học tập tại Việt Nam. (Căn cứ Điều 74 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở) 69. Khu vực tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở Xoá bỏ cơ chế thí điểm trước đây theo Nghị định 71/2010/NĐ-CP, đồng thời, quy định cụ thể khu vực tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở. - Tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu nhà ở (bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ) trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định pháp luật Việt Nam. - Bộ Quốc phòng, Bộ Công an có trách nhiệm xác định cụ thể các khu vực cần bảo đảm an ninh, quốc phòng tại từng địa phương và có văn bản thông báo cho UBND cấp tỉnh để làm căn cứ chỉ đạo Sở Xây dựng xác định cụ thể danh mục dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trên địa bàn không cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở. (Căn cứ Điều 75 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở) 70. Số lượng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu Quy định cụ thể số lượng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu. - Căn cứ vào thông báo của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an và chỉ đạo của UBND cấp tỉnh theo quy định nêu trên, Sở Xây dựng có trách nhiệm công bố công khai trên Cổng thông tin điện tử của Sở các nội dung sau: + Danh mục các dự án đầu tư xây dựng nhà ở trên địa bàn nằm trong khu vực mà tổ chức, cá nhân nước ngoài không được phép sở hữu nhà ở. + Số lượng nhà ở (bao gồm cả căn hộ, nhà ở riêng lẻ) mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu tại mỗi dự án đầu tư xây dựng nhà ở không thuộc diện nêu trên; số lượng căn hộ chung cư tại mỗi tòa nhà chung cư, số lượng nhà ở riêng lẻ của mỗi dự án mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu. + Số lượng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài đã mua, thuê mua, đã được cấp Giấy chứng nhận tại mỗi dự án đầu tư xây dựng nhà ở. + Số lượng căn hộ chung cư mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu trong trường hợp trên một địa bàn có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường có nhiều tòa nhà chung cư; số lượng nhà ở riêng lẻ mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu trong trường hợp trên một địa bàn có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường mà có một hoặc nhiều dự án nhưng có tổng số lượng nhà ở riêng lẻ ít hơn hoặc tương đương bằng 2.500 căn. - Tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam chỉ được mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở, mua nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài và chỉ được nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở của hộ gia đình, cá nhân hoặc nhận tặng cho nhà ở của tổ chức trong số lượng nhà ở theo quy định trên tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phép sở hữu. Trường hợp tổ chức, cá nhân nước ngoài được tặng cho, được thừa kế nhà ở tại Việt Nam nhưng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì giải quyết theo quy định về không công nhận quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam. - Tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% tổng số căn hộ của một tòa nhà chung cư. Trường hợp trên một địa bàn có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường mà có nhiều tòa nhà chung cư để bán, cho thuê mua thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% số căn hộ của mỗi tòa nhà chung cư và không quá 30% tổng số căn hộ của tất cả các tòa nhà chung cư này. - Trường hợp trên một địa bàn có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường mà có dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, trong đó có nhà ở riêng lẻ để bán, cho thuê mua thì tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu số lượng nhà ở riêng lẻ theo quy định sau: + Trường hợp chỉ có một dự án có số lượng nhà ở riêng lẻ dưới 2.500 căn thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 10% tổng số lượng nhà ở trong dự án đó. + Trường hợp chỉ có một dự án có số lượng nhà ở riêng lẻ tương đương 2.500 căn thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 250 căn. + Trường hợp có từ hai dự án trở lên mà tổng số nhà ở riêng lẻ trong các dự án này ít hơn hoặc bằng 2.500 căn thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 10% số lượng nhà ở của mỗi dự án. (Căn cứ Điều 76 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở) 71. Gia hạn thời hạn sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài Đây là hướng dẫn mới tại Nghị định 99/2015/NĐ-CP, các Nghị định hướng dẫn Luật nhà ở trước đây không đề cập đến nội dung này, bởi lẽ, việc cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam trước đây chỉ mang tính chất thí điểm, chưa được công nhận chính thức như hiện nay. - Trường hợp cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho nhận thừa kế nhà ở nhưng tối đa không quá 50 năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận thì việc gia hạn thời hạn sở hữu nhà ở được quy định như sau: + Trước khi hết hạn sở hữu nhà ở 03 tháng, nếu chủ sở hữu có nhu cầu gia hạn thêm thì phải có đơn ghi rõ thời hạn đề nghị gia hạn thêm kèm theo bản sao có chứng thực Giấy chứng nhận đối với nhà ở và gửi cho UBND cấp tỉnh nơi có nhà ở đó xem xét, giải quyết. + Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được đơn đề nghị của chủ sở hữu, UBND cấp tỉnh xem xét và có văn bản đồng ý gia hạn một lần thời hạn sở hữu nhà ở theo đề nghị của chủ sở hữu nhưng tối đa không quá 50 năm, kể từ khi hết hạn sở hữu nhà ở lần đầu ghi trên Giấy chứng nhận, trừ trường hợp hết thời hạn sở hữu lần đầu mà cá nhân nước ngoài bị buộc xuất cảnh. + Căn cứ văn bản đồng ý gia hạn của UBND cấp tỉnh, cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm ghi gia hạn trên Giấy chứng nhận; cơ quan cấp Giấy chứng nhận phải sao một bản Giấy chứng nhận và chuyển cho Sở Xây dựng để theo dõi. - Trường hợp tổ chức nước ngoài sở hữu nhà ở có thời hạn theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho, nhận thừa kế nhà ở nhưng tối đa không vượt quá thời hạn ghi trong Giấy chứng nhận đầu tư cấp cho tổ chức đó thì việc gia hạn thời hạn sở hữu nhà ở được quy định như sau: + Trước khi hết hạn sở hữu nhà ở 03 tháng, nếu chủ sở hữu có nhu cầu gia hạn thêm thì phải có đơn ghi rõ thời hạn đề nghị gia hạn thêm kèm theo bản sao có chứng thực Giấy chứng nhận đối với nhà ở, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư đã được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam gia hạn hoạt động và gửi cho UBND cấp tỉnh nơi có nhà ở đó xem xét, giải quyết. + Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được đơn đề nghị của chủ sở hữu, UBND cấp tỉnh xem xét và có văn bản đồng ý gia hạn một lần thời hạn sở hữu nhà ở theo đề nghị của chủ sở hữu nhưng tối đa không quá thời hạn ghi trên Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư đã được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam gia hạn hoạt động. + Căn cứ văn bản đồng ý gia hạn của UBND cấp tỉnh, cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm ghi gia hạn trên Giấy chứng nhận; cơ quan cấp Giấy chứng nhận phải sao một bản Giấy chứng nhận và chuyển cho Sở Xây dựng để theo dõi. - Trường hợp khi hết hạn sở hữu lần đầu mà cá nhân hoặc tổ chức nước ngoài bị cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam quyết định buộc xuất cảnh hoặc buộc chấm dứt hoạt động tại Việt Nam thì không được gia hạn thêm thời hạn sở hữu theo quy định trên; nhà ở của đối tượng này được xử lý như sau: Tổ chức, cá nhân được trực tiếp hoặc uỷ quyền bán, tặng cho nhà ở cho tổ chức, cá nhân khác, nếu hết thời hạn được sở hữu mà không bán, tặng cho tổ chức, cá nhân khác thì nhà ở đó thuộc sở hữu của nhà nước. (Căn cứ Điều 77 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở) 72. Các trường hợp không được công nhận quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam Trước đây, tại Nghị định 71/2010/NĐ-CP chỉ đề cập đến những trường hợp này là trường hợp được hưởng giá trị nhà ở, nay Nghị định 99/2015/NĐ-CP làm rõ vấn đề này là trường hợp không được công nhận quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam nhưng được hưởng giá trị từ nhà ở này. - Tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc trường hợp quy định sau thì không được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở mà chỉ được bán hoặc tặng cho nhà ở này cho các đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam: + Tổ chức, cá nhân nước ngoài được tặng cho hoặc được thừa kế nhà ở nằm trong khu vực không thuộc diện được sở hữu nêu trên hoặc vượt quá số lượng nhà ở được phép sở hữu. + Tổ chức nước ngoài không hoạt động tại Việt Nam, cá nhân nước ngoài không được phép nhập cảnh vào Việt Nam nhưng được tặng cho, được thừa kế nhà ở tại Việt Nam. - Đối tượng nêu trên được trực tiếp hoặc ủy quyền cho người khác bán hoặc tặng cho nhà ở; đối tượng không hoạt động tại Việt Nam, không được phép nhập cảnh vào Việt Nam nhưng được tặng cho, thừa kế được ủy quyền cho cá nhân, tổ chức khác đang cư trú, hoạt động tại Việt Nam bán hoặc tặng cho nhà ở. Việc bán, tặng cho nhà ở của các đối tượng này được thực hiện khi có các giấy tờ theo quy định sau: + Có hợp đồng tặng cho, giấy tờ về thừa kế nhà ở được lập theo quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật dân sự của Việt Nam. + Có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở của bên tặng cho, bên để thừa kế theo quy định. + Có văn bản ủy quyền bán hoặc tặng cho nhà ở được lập theo quy định pháp luật dân sự nếu ủy quyền cho người khác bán, tặng cho nhà ở. - Trình tự, thủ tục mua bán, tặng cho nhà ở của các đối tượng này được thực hiện theo quy định Luật nhà ở và các quy định đã đề cập trên. - Trường hợp trong số đối tượng được thừa kế nhà ở có cả người thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam và người không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì các bên được thừa kế phải thống nhất phân chia tài sản nhà ở này theo một trong các trường hợp sau: + Các bên thống nhất đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó cho người thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. + Các bên thống nhất thực hiện tặng cho hoặc bán nhà ở này cho đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định để hưởng giá trị. (Căn cứ Điều 78 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở) 73. Quản lý nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Việt Nam Mở rộng quyền sở hữu nhà ở cho tổ chức, cá nhân nước ngoài không có nghĩa là mở rộng tất cả, mà phải quản lý việc mở rộng quyền sở hữu này theo một trật tự thống nhất, đảm bảo an ninh, an toàn quốc gia. - Sở Xây dựng có trách nhiệm lập một mục riêng trên Cổng thông tin điện tử của Sở để đăng tải và quản lý các thông tin quy định trên. - Trước khi ký hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho nhà ở, chủ đầu tư, bên tặng cho phải kiểm tra thông tin trên Cổng thông tin điện tử của Sở Xây dựng hoặc đề nghị Sở Xây dựng cung cấp thông tin để xác định số lượng nhà ở được bán, cho thuê mua, được tặng cho, Sở Xây dựng có trách nhiệm cung cấp thông tin trong ngày. Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở chỉ được bán, cho thuê mua nhà ở, bên tặng cho chỉ được tặng cho nhà ở cho tổ chức, cá nhân nước ngoài theo đúng số lượng quy định. - Sau khi ký hợp đồng mua bán, cho thuê mua, tặng cho nhà ở, chủ đầu tư, bên tặng cho có trách nhiệm thông báo ngay thông tin trong ngày (bằng thư điện tử và bằng văn bản) về địa chỉ nhà ở đã bán, cho thuê mua, đã tặng cho đến Sở Xây dựng nơi có nhà ở để đăng tải trên Cổng thông tin điện tử của Sở. Sau khi nhận được thông tin, Sở Xây dựng phải kiểm tra và đăng tải ngay trên Cổng thông tin điện tử của Sở. - Trước khi cấp Giấy chứng nhận cho tổ chức, cá nhân nước ngoài, cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận phải kiểm tra thông tin do Sở Xây dựng quản lý. Sau khi thực hiện cấp Giấy chứng nhận cho tổ chức, cá nhân nước ngoài, cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận phải thông báo ngay trong ngày thông tin về nhà ở đã được cấp Giấy chứng nhận cho Sở Xây dựng để đăng tải trên Cổng thông tin điện tử của Sở Xây dựng. - Mọi giao dịch mua bán, cho thuê mua, tặng cho nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài vượt quá số lượng mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu theo quy định hoặc giao dịch mua, thuê mua, tặng cho nhà ở tại dự án đầu tư xây dựng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài không thuộc diện được sở hữu thì đều không có giá trị pháp lý và không được cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận. Đồng thời, bên bán, cho thuê mua nhà ở phải bồi thường thiệt hại cho bên mua, thuê mua nhà ở. - Sở Xây dựng, chủ đầu tư, bên tặng cho nhà ở, cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận nếu không kịp thời thông báo, đăng tải các thông tin theo quy định thì phải chịu trách nhiệm trước pháp luật; nếu do chậm thông báo, đăng tải các thông tin mà gây thiệt hại thì phải bồi thường cho bên bị thiệt hại. - Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho tổ chức, cá nhân nước ngoài có trách nhiệm gửi văn bản thông báo kèm bản sao Giấy chứng nhận đã cấp (bao gồm cả trường hợp được gia hạn thêm) cho Sở Xây dựng nơi có nhà ở, Bộ Xây dựng và Bộ Tài nguyên và Môi trường để theo dõi, quản lý. - Nghiêm cấm tổ chức, cá nhân nước ngoài mua nhà ở để bán lại nhằm mục đích kinh doanh kiếm lời. (Căn cứ Điều 79 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở) Còn nữa - sẽ tiếp tục cập nhật cho đến khi hoàn thành.
Re:Phân tích điểm mới Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở
Phần 6: Giao dịch về nhà ở Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn cụ thể 02 nội dung mới về giao dịch nhà ở mà Nghị định 71/2010/NĐ-CP không đề cập đến. 66. Giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch đối với trường hợp không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận - Trường hợp thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thì phải có các giấy tờ theo quy định sau: + Nếu chủ đầu tư thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì phải có hồ sơ dự án, có thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt và đã có Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. + Nếu chủ đầu tư thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai xây dựng trong dự án thì ngoài các giấy tờ sau, nhà ở thế chấp phải thuộc diện đã xây dựng xong phần móng theo quy định pháp luật về xây dựng và không nằm trong phần dự án hoặc toàn bộ dự án mà chủ đầu tư đã thế chấp theo quy định. + Nếu tổ chức, cá nhân thế chấp nhà ở hình thành trong tương lại trên thửa đất ở hợp pháp cùa mình, tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư được thế chấp nhà ở này tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn phục vụ cho xây dựng nhà ở hoặc để mua chính nhà ở đó thì phải có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất ở hợp pháp theo quy định pháp luật về đất đai, Giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có Giấy phép xây dựng. Trường hợp người thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai mua nhà ở của chủ đầu tư trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì phải có hợp đồng mua bán nhà ở ký kết với chủ đầu tư, có văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở nếu là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định, có giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng mua bán và không thuộc diện đang có khiếu nại, khiếu kiện, tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở hoặc về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở này - Trường hợp mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai thì phải có giấy tờ theo quy định pháp luật kinh doanh bất động sản và các giấy tờ chứng minh nhà ở có đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. - Trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương thì phải có giấy tờ chứng minh về việc xây dựng nhà ở của bên tặng cho. - Trường hợp cho thuê, mua bán nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước thì phải có giấy tờ theo quy định nêu trên. - Trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở xã hội (bao gồm cả trường hợp hộ gia đình, cá nhân thuộc diện tái định cư mua, thuê mua nhà ở xã hội) thì phải có các giấy tờ chứng minh đủ điều kiện theo quy định về bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội tại Luật nhà ở 2014. - Trường hợp mua bán nhà ở được đầu tư xây dựng theo dự án để phục vụ tái định cư thì phải có Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, có quyết định phê duyệt dự án của cơ quan có thẩm quyền và hồ sơ dự án đã được phê duyệt, có Giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có Giấy phép xây dựng, có giấy tờ nghiệm thu hoàn thành việc xây dựng và đưa nhà ở vào sử dụng theo quy định pháp luật về xây dựng. - Trường hợp hộ gia đình, cá nhân mua nhà ở thương mại để phục vụ tái định cư thì phải có hợp đồng mua bán nhà ở hoặc hợp đồng đặt hàng mua nhà ở ký kết giữa chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại với đơn vị được Nhà nước giao bố trí nhà ở phục vụ tái định cư kèm theo hồ sơ dự án đã được phê duyệt. Nếu mua nhà ở có sẵn thì phải có thêm giấy tờ nghiệm thu hoàn thành việc xây dựng và đưa nhà ở vào sử dụng theo quy định pháp luật về xây dựng. Nếu mua nhà ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu hoàn thành việc xây dựng phần móng của nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng. - Trường hợp mua bán nhà ở theo quy định sau thì phải có hợp đồng mua bán hoặc hợp đồng thuê mua nhà ở ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội kèm theo biên bản bàn giao nhà ở và giấy tờ chứng minh đã thanh toán hết tiền mua hoặc tiền thuê mua nhà ở cho chủ đầu tư: Bên thuê mua, bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở; trường hợp trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên mua, bên thuê mua đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân. - Trường hợp thừa kế nhà ở thì phải có giấy tờ theo quy định sau: + Nếu thừa kế nhà ở thuộc diện được tặng cho thì phải có văn bản hoặc hợp đồng tặng cho được lập hợp pháp kèm theo giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở của bên tặng cho (nếu có). + Nếu thừa kế nhà ở thuộc diện mua, thuê mua thì phải có hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hợp pháp kèm theo giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở hoặc chứng minh việc đầu tư xây dựng nhà ở của bên bán, bên cho thuê mua. + Nếu thừa kế nhà ở thuộc diện đầu tư xây dựng mới thì phải có Giấy phép xây dựng (đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng) và giấy tờ chứng minh có quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định của pháp luật về đất đai của bên để thừa kế. + Nếu thừa kế nhà ở theo quyết định của Tòa án nhân dân thì phải có bản án hoặc quyết định đã có hiệu lực pháp luật của Tòa án nhân dân. - Trường hợp cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở (trừ trường hợp cho thuê nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước) thì bên cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở phải có hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc có Giấy phép xây dựng hoặc giấy tờ khác chứng minh quyền sở hữu nhà ở theo quy định pháp luật dân sự, pháp luật về đất đai nếu là đầu tư xây dựng nhà ở. (Căn cứ Điều 72 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở) 67. Bán nhà ở có thời hạn - Bên bán được bán nhà ở gắn với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc quyền thuê đất ở có nhà ở đó cho bên mua trong một thời hạn nhất định. Trong thời hạn sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở, bên bán không được đơn phương chấm dứt hợp đồng, trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác. Việc cấp Giấy chứng nhận cho bên mua nhà ở được thực hiện theo quy định sau: Trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn theo quy định thì bên bán và bên mua thỏa thuận cụ thể các nội dung, bao gồm thời hạn bên mua được sở hữu nhà ở; các quyền và nghĩa vụ của bên mua trong thời hạn sở hữu nhà ở; trách nhiệm đăng ký và cấp Giấy chứng nhận cho bên mua; việc bàn giao lại nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở và người nhận bàn giao lại nhà ở sau khi hết hạn sở hữu; việc xử lý Giấy chứng nhận khi hết hạn sở hữu và trách nhiệm của các bên trong việc thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở. Trong thời hạn sở hữu nhà ở, bên mua được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó thông qua hình thức thu hồi Giấy chứng nhận của bên bán và cấp Giấy chứng nhận mới cho bên mua hoặc ghi bổ sung vào trang 3 của Giấy chứng nhận đã cấp cho bên bán và giao lại Giấy chứng nhận này cho bên mua. Trong trường hợp bên mua và bên bán có thỏa thuận về việc bên mua nhà ở được quyền bán, tặng cho, để thừa kế, góp vốn bằng nhà ở trong thời hạn sở hữu nhà ở thì bên mua lại, bên được tặng cho, bên được thừa kế, bên nhận góp vốn chỉ được sở hữu nhà ở theo thời hạn mà bên mua nhà ở lần đầu đã thỏa thuận với chủ sở hữu lần đầu. - Khi hết thời hạn sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng thì thực hiện xử lý nhà như quy định đã đề cập ở phần 1. - Trong thời hạn sở hữu nhà ở, nếu các bên vi phạm hợp đồng mua bán thì bị xử lý vi phạm và phải bồi thường thiệt hại theo thỏa thuận trong hợp đồng; nếu các bên có tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở thì do Tòa án nhân dân giải quyết theo quy định pháp luật. (Căn cứ Điều 73 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở) Còn nữa – sẽ tiếp tục cập nhật cho đến khi hoàn thành.
Re:Phân tích điểm mới Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở
Phần 2: Sở hữu nhà ở 5. Giấy tờ chứng minh đối tượng được sở hữu nhà ở - Khẳng định việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải có giấy tờ xác minh về quan hệ nhân thân của các đối tượng. Đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước khi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì phải có giấy tờ xác định nhân thân đối tượng theo quy định về cấp Giấy chứng nhận của pháp luật đất đai. - Các loại giấy tờ cần thiết để chứng minh được sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được chia thành 02 trường hợp mang hộ chiếu Việt Nam và mang hộ chiếu nước ngoài, không theo trường hợp có quốc tịch Việt Nam và có gốc Việt Nam như trước đây. + Trường hợp mang hộ chiếu Việt Nam thì phải còn giá trị và có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam vào hộ chiếu. + Trường hợp mang hộ chiếu nước ngoài thì phải còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam vào hộ chiếu và kèm theo giấy tờ chứng minh còn quốc tịch Việt Nam hoặc giấy tờ xác nhận là người gốc Việt Nam do Sở Tư pháp các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài, cơ quan quản lý về người Việt Nam ở nước ngoài cấp hoặc giấy tờ khác theo quy định pháp luật Việt Nam. - Bổ sung các giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì phải có giấy tờ chứng minh đối tượng được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định sau: + Đối với cá nhân nước ngoài thì phải có hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam và không thuộc diện được quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao theo quy định của Pháp lệnh về quyền ưu đãi, miễn trừ dành cho cơ quan Đại diện ngoại giao, cơ quan Lãnh sự và cơ quan Đại diện của Tổ chức quốc tế tại Việt Nam. + Đối với tổ chức nước ngoài thì phải thuộc đối tượng quy định sau và có Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cho phép hoạt động tại Việt Nam còn hiệu lực tại thời điểm ký kết các giao dịch về nhà ở: i. Tổ chức nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam. ii. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam. Trường hợp cá nhân nước ngoài có giấy tờ xác nhận là gốc Việt Nam thì chỉ được quyền lựa chọn một đối tượng áp dụng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài hay cá nhân nước ngoài để xác định quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam. (Căn cứ Điều 5, Điều 74 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở 2014) 6. Cấp Giấy chứng nhận cho chủ sở hữu nhà ở Nghị định này quy định cụ thể, chi tiết việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho chủ sở hữu. Đây là điểm mới của Nghị định 99/2015/NĐ-CP so với Nghị định 71/2010/NĐ-CP. - Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài có giấy tờ chứng minh tạo lập nhà ở hợp pháp và có giấy tờ chứng minh đối tượng được sở hữu nhà ở theo quy định nêu trên thì được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó. Trong đó, giấy tờ chứng minh tạo lập nhà ở hợp pháp phải tuân thủ quy định về điều kiện và hình thức theo quy định (bao gồm cả nhà ở được đầu tư xây dựng theo quy hoạch xây dựng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt trong các dự án sau: + Dự án đầu tư xây dựng mới hoặc cải tạo một công trình nhà ở độc lập hoặc một cụm công trình nhà ở. + Dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở có hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ tại khu vực nông thôn. + Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị hoặc dự án sử dụng đất hỗn hợp mà có dành diện tích đất trong dự án để xây dựng nhà ở. + Dự án đầu tư xây dựng công trình có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh. Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài nếu không được nhập cảnh vào Việt Nam mà được tặng cho hoặc được thừa kế nhà ở tại Việt Nam thì không được công nhận quyền sở hữu nhà ở mà phải thực hiện quy định sau: + Trực tiếp hay ủy quyền cho người khác bán hay tặng cho nhà ở và người được ủy quyền phải đang cư trú, hoạt động tại Việt Nam. + Việc bán, tặng cho nhà ở được thực hiện khi có các giấy tờ sau: i. Hợp đồng tặng cho, giấy tờ về thừa kế nhà ở được lập theo quy định pháp luật về nhà ở và pháp luật dân sự của Việt Nam. ii. Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở của bên tặng cho, bên để thừa kế theo quy định (phần này sẽ được đề cập ở chương 6). iii.Văn bản ủy quyền bán hoặc tặng cho nhà ở được lập theo quy định của pháp luật dân sự nếu ủy quyền cho người khác bán, tặng cho nhà ở. + Trình tự, thủ tục mua bán, tặng cho nhà ở của các đối tượng nêu trên được thực hiện theo quy định. + Trường hợp trong số đối tượng được thừa kế nhà ở có cả người thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam và người không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì các bên được thừa kế phải thống nhất phân chia tài sản nhà ở này theo một trong các trường hợp sau: i. Các bên thống nhất đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó cho người thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. ii. Các bên thống nhất thực hiện tặng cho hoặc bán nhà ở này cho đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định nêu trên để hưởng giá trị. - Đối với nhà ở riêng lẻ được xây dựng có từ 02 tầng trở lên và tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng có từ 02 căn hộ trở lên theo kiểu khép kín (có phòng ở riêng, khu bếp riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng), có diện tích sàn tối thiểu mỗi căn hộ từ 30 m2 trở lên và nhà ở này đáp ứng các điều kiện về nhà chung cư quy định thì được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận đối với từng căn hộ trong nhà ở đó. Trường hợp chủ sở hữu bán, cho thuê mua, tặng cho, để thừa kế căn hộ trong nhà ở này cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì quyền sử dụng đất ở gắn với nhà ở này thuộc sử dụng chung của các đối tượng đã mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế căn hộ. - Ngoài các nội dung ghi trong Giấy chứng nhận theo quy định pháp luật về đất đai, cơ quan cấp Giấy chứng nhận còn phải ghi thêm các nội dung: + Các thông tin về nhà ở như loại, cấp nhà ở, trường hợp là căn hộ chung cư thì phải có thông tin về diện tích sàn xây dựng, diện tích sử dụng căn hộ, nếu là nhà ở được xây dựng theo dự án thì phải có thông tin về tên dự án xây dựng nhà ở. + Thời hạn sở hữu nhà ở và các quyền được bán, tặng cho, để thừa kế, góp vốn bằng nhà ở của bên mua nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở có thời hạn đối với trường hợp mua bán nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại hoặc ghi thời hạn sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Việt Nam theo quy định về thời hạn sở hữu nhà ở và gia hạn sở hữu nhà ở. Riêng phần quy định về gia hạn sở hữu nhà ở sẽ được đề cập tại phần 7. + Trường hợp mua bán nhà ở xã hội theo quy định sau thì phải ghi thời hạn chủ sở hữu được quyền bán lại nhà ở xã hội này. i. Bên thuê mua, bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở. Trường hợp trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên mua, bên thuê mua đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân. ii. Bên mua, bên thuê mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau thời hạn 05 năm, kể từ khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế. Trường hợp bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội quy định thì chỉ được bán với giá tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Đối với hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư mà thuê mua, mua nhà ở xã hội thì được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước theo quy định của Chính phủ và phải nộp thuế thu nhập theo quy định pháp luật thuế - Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho chủ sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định pháp luật về đất đai. Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở có trách nhiệm làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua, thuê mua nhà ở. Trường hợp người mua, thuê mua nhà ở tự nguyện làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận thì chủ đầu tư phải cung cấp hồ sơ và các giấy tờ pháp lý có liên quan đến nhà ở mua bán, thuê mua cho người mua, thuê mua nhà ở. (Căn cứ Điều 6, Khoản 2, 3, 4, 5 Điều 78 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở 2014) 7. Thời hạn sở hữu nhà ở Giải thích rõ thời hạn sở hữu nhà ở trong từng trường hợp sở hữu nhà ở. Cụ thể như sau: - Trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn theo quy định về mua bán nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì bên bán và bên mua thỏa thuận cụ thể các nội dung, bao gồm: + Thời hạn bên mua được sở hữu nhà ở. + Các quyền và nghĩa vụ của bên mua trong thời hạn sở hữu nhà ở. + Trách nhiệm đăng ký và cấp Giấy chứng nhận cho bên mua. + Việc bàn giao lại nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở và người nhận bàn giao lại nhà ở sau khi hết hạn sở hữu. + Việc xử lý Giấy chứng nhận khi hết hạn sở hữu và trách nhiệm của các bên trong việc thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở. Trong thời hạn sở hữu nhà ở, bên mua được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó thông qua hình thức thu hồi Giấy chứng nhận của bên bán và cấp Giấy chứng nhận mới cho bên mua hoặc ghi bổ sung vào trang 3 của Giấy chứng nhận đã cấp cho bên bán và giao lại Giấy chứng nhận này cho bên mua. Trong trường hợp bên mua và bên bán có thỏa thuận về việc bên mua nhà ở được quyền bán, tặng cho, để thừa kế, góp vốn bằng nhà ở trong thời hạn sở hữu nhà ở thì bên mua lại, bên được tặng cho, bên được thừa kế, bên nhận góp vốn chỉ được sở hữu nhà ở theo thời hạn mà bên mua nhà ở lần đầu đã thỏa thuận với chủ sở hữu lần đầu. - Tổ chức nước ngoài có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam được sở hữu nhà ở tối đa không vượt quá thời hạn ghi trong Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư cấp cho tổ chức đó. Khi hết hạn sở hữu nhà ở ghi trong Giấy chứng nhận, nếu chủ sở hữu có nhu cầu gia hạn thêm thì được Nhà nước xem xét, gia hạn thêm theo quy định (sẽ được đề cập tại phần 7). Trường hợp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư không ghi thời hạn thì trong Giấy chứng nhận cấp cho chủ sở hữu cũng được ghi không thời hạn. Mục đích của việc mở rộng thời hạn sở hữu nhà ở cho tổ chức nước ngoài để đáp ứng thời kỳ hội nhập kinh tế toàn cầu, nhưng liệu quy định này có đảm bảo an ninh, an toàn khi “mở hết cửa” cho tổ chức nước ngoài? Trường hợp tổ chức nước ngoài bị phá sản, giải thể hoặc chấm dứt hoạt động trước thời hạn sở hữu nhà ở theo quy định hoặc bị Nhà nước Việt Nam thu hồi Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc giấy tờ cho phép hoạt động tại Việt Nam thì việc xử lý nhà ở này được thực hiện theo quy định (sẽ được đề cập tại mục 8). Trường hợp trong thời hạn sở hữu nhà ở mà tổ chức nước ngoài chuyển thành tổ chức trong nước thông qua việc sáp nhập hoặc chuyển vốn theo quy định pháp luật thì tổ chức này được sở hữu nhà ở ổn định lâu dài. - Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam được sở hữu nhà ở tối đa không quá 50 năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận. Khi hết thời hạn sở hữu nhà ở ghi trong Giấy chứng nhận, nếu chủ sở hữu có nhu cầu gia hạn thêm thì được Nhà nước xem xét, gia hạn thêm theo quy định. - Trường hợp trước khi hết hạn sở hữu nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài bán hoặc tặng cho nhà ở thì người mua, người được tặng cho được sở hữu nhà ở theo quy định sau: + Trường hợp bán hoặc tặng cho nhà ở cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì bên mua, bên nhận tặng cho được sở hữu nhà ở ổn định lâu dài. + Trường hợp bán hoặc tặng cho nhà ở cho tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì bên mua, bên nhận tặng cho chỉ được sở hữu nhà ở trong thời hạn còn lại. Khi hết thời hạn sở hữu còn lại mà chủ sở hữu có nhu cầu gia hạn thêm thì được Nhà nước xem xét, gia hạn thêm theo quy định. + Bên bán, bên tặng cho nhà ở phải nộp thuế và các nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước Việt Nam theo quy định pháp luật Việt Nam. (Căn cứ Điều 7 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở 2014) 8. Hướng dẫn chi tiết việc xử lý với trường hợp hết thời hạn sở hữu nhà ở - Trường hợp hết hạn sở hữu nhà ở theo thỏa thuận giữa bên bán và bên mua nhà ở lần đầu theo quy định nêu trên thì quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được xử lý theo thỏa thuận của các bên trong hợp đồng mua bán nhà ở lần đầu. Nếu các bên không có thỏa thuận về việc xử lý nhà ở thì quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được chuyển lại cho chủ sở hữu nhà ở lần đầu hoặc người thừa kế hợp pháp của chủ sở hữu lần đầu. Trong trường hợp chủ sở hữu lần đầu là tổ chức bị phá sản, giải thể hoặc chấm dứt hoạt động thì nhà ở của tổ chức này được xử lý theo pháp luật về phá sản, giải thể hoặc chấm dứt hoạt động và quyền sở hữu nhà ở này được chuyển lại cho cá nhân, tổ chức được sở hữu theo quy định pháp luật về phá sản, giải thể hoặc chấm dứt hoạt động. Trong thời gian xác định chủ sở hữu nhà ở, tổ chức, cá nhân đang quản lý nhà ở được tiếp tục quản lý và không được thực hiện các quyền bán, cho thuê mua, tặng cho, để thừa kế, thế chấp, cho thuê, góp vốn nhà ở này. Việc bàn giao lại nhà ở này được thực hiện trong thời hạn 03 tháng, kể từ ngày xác định được chủ sở hữu nhà ở. Trường hợp tổ chức nước ngoài bị Nhà nước Việt Nam thu hồi Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc giấy tờ cho phép hoạt động tại Việt Nam thì chủ sở hữu phải bán, tặng cho nhà ở cho đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. - Trường hợp các bên mua bán nhà ở lần đầu theo quy định nêu trên không có thỏa thuận về việc xử lý Giấy chứng nhận khi hết hạn sở hữu nhà ở thì cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhân có trách nhiệm thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp cho đối tượng đang sở hữu nhà ở và cấp lại Giấy chứng nhận cho đối tượng được xác định là chủ sở hữu nhà ở lần đầu theo quy định. Trường hợp không thu hồi được Giấy chứng nhận thì cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận ban hành Quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp cho đối tượng đang sở hữu nhà và cấp lại Giấy chứng nhận cho đối tượng được xác định là chủ sở hữu lần đầu. Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quy định thực hiện theo quy định về cấp Giấy chứng nhận của pháp luật về đất đai. - Trước khi hết thời hạn được sở hữu nhà ở theo quy định (bao gồm cả trường hợp được gia hạn thêm), tổ chức, cá nhân nước ngoài được trực tiếp hoặc ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác thực hiện các quyền bán, tặng cho nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của mình. Trường hợp quá thời hạn được sở hữu nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài không thực hiện quyền bán, tặng cho nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của mình thì nhà ở đó thuộc quyền sở hữu của Nhà nước Việt Nam. Sở Xây dựng phải trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở ban hành quyết định xác lập sở hữu toàn dân và tiến hành thu hồi nhà này để thực hiện quản lý, cho thuê hoặc bán theo quy định về quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước. Trong trường hợp tổ chức, cá nhân nước ngoài bị cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam quyết định buộc xuất cảnh hoặc buộc chấm dứt hoạt động tại Việt Nam do việc sử dụng nhà ở thuộc sở hữu của mình vi phạm các quy định pháp luật Việt Nam thì nhà ở này bị xử lý theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam. (Căn cứ Điều 8 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở 2014) Còn nữa – sẽ tiếp tục cập nhật cho đến khi hoàn thành
Thủ tục cấp Giấy chứng nhận QSD đất, QSH nhà ở
>>> Những loại thuế cần biết khi chuyển quyền sử dụng đất >>> Thu hồi đất và bồi thường ra sao? >>> Những điều thú vị về sổ đỏ Hiện nay, việc mua nhà, mua đất có vẻ dễ dàng hơn so với trước khi Nhà nước mở rộng các chính sách phát triển bất động sản. Tuy nhiên, có tiền mua nhà, đất là một lẽ, nhưng để hợp thức hóa quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở không phải là vấn đề đơn giản. Bài viết sau đây sẽ cho các bạn có cái nhìn tổng quan về thù tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở. Lưu ý: Trong bài viết, mình có sử dụng một số từ ngữ viết tắt và đây là chú thích: - GCN: Giấy chứng nhận. - KCN: Khu công nghiệp. - QSDĐ: Quyền sử dụng đất. - KCX: Khu chế xuất. - QSHNO: Quyền sở hữu nhà ở. - VNDCCH: Việt Nam Dân chủ Cộng hòa. - TAND: Tòa án nhân dân. - UBND: Ủy ban nhân dân. - CHXHCNVN: Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam Trước tiên, các bạn cần phải xem xét mình có thuộc trường hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không? - Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp GCN QSDĐ, QSHNO và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về QSĐ, đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về QSDĐ và đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất. - Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày 01/7/2014. - Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho QSDĐ, nhận góp vốn bằng QSDĐ; người nhận QSDĐ khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ. - Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của TAND, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành. - Người trúng đấu giá QSDĐ. - Người sử dụng đất trong KCN, cụm công nghiệp, KCX, khu công nghệ cao, khu kinh tế. - Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất. - Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước. - Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có. - Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất. Lưu ý 3 trường hợp cấp GCN QSDĐ, QSHNO sau đây: 1. Đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về QSĐ a. Có một trong các loai giấy tờ sau thì được cấp GCN QSDĐ, QSHNO và không phải nộp tiền sử dụng đất: - Những giấy tờ về QSDĐ trước 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước VNDCCH , Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước CHXHCNVN. - GCN QSDĐ tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993. - Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho QSDĐ hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất. - Giấy tờ chuyển nhượng QSDĐ, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước 15/10/1993 được UBND cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước 15/10/1993. - Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định pháp luật. - Giấy tờ về QSDĐ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất. - Các loại giấy tờ khác được xác lập trước 15/10/1993. b. Có 01 trong các giấy tờ nêu trên mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác kèm theo giấy tờ tay về việc chuyển quyền có chữ ký của các bên nhưng đến trước 01/7/2014 chưa làm thủ tục chuyển quyền và không có tranh chấp thì cũng được cấp GCN QSDĐ, QSHNO và không phải nộp tiền sử dụng đất. c. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất theo bản án, quyết định của TAND, cơ quan thi hành án…thì được cấp GCN QSDĐ, QSHNO gắn liền với đất. Nếu chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định pháp luật. d. Được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ 15/10/1993 đến 01/7/2014 mà chưa được cấp GCN QSDĐ, QSHNO thì được cấp GCN, đồng thời phải thực hiện nghĩa vụ tài chính nếu chưa thực hiện đầy đủ. e. Riêng với cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ, đất nông nghiệp…và không có tranh chấp được UBND cấp xã xác nhận là đất sử dụng chung thì được cấp GCN. 2. Đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất - Có hộ khẩu thường trú và trực tiếp sản xuất nông, lâm, ngư, diêm nghiệp tại vùng có điều kiện kinh tế xả hội khó khăn, đặc biệt khó khăn và được UBND cấp xã xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp GCN. - Sử dụng ổn định trước 01/7/2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch xây dựng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thì được cấp GCN. 3. Đối với trường hợp tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất - Được cấp GCN với phần diện tích sử dụng đúng mục đích. - Phần diện tích đang sử dụng không được cấp GCN thì được giải quyết như sau: + Nhà nước thu hồi phần diện tích đất không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích, cho mượn, cho thuê trái pháp luật, diện tích đất để bị lấn, bị chiếm. + Tổ chức phải bàn giao phần diện tích đã sử dụng làm đất ở cho UBND cấp huyện quản lý. Trường hợp đất ở phù hợp quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thì người sử dụng đất ở được cấp GCN QSDĐ, QSHNO. Trường hợp doanh nghiệp nhà nước sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối đã được Nhà nước giao đất mà doanh nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng một phần quỹ đất làm đất ở trước 01/7/2004 thì phải lập phương án bố trí lại diện tích đất ở thành khu dân cư trình UBND cấp tỉnh nơi có đất phê duyệt trước khi bàn giao cho địa phương quản lý. Đối với tổ chức đang sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước cho thuê đất quy định tại Điều 56 của Luật đất đai 2013 thì cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh làm thủ tục ký hợp đồng thuê đất trước khi cấp GCN QSDĐ, QSHNO. - Cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất được cấp GCN khi có đủ các điều kiện: + Được Nhà nước cho phép hoạt động. + Không có tranh chấp. + Không phải là đất nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho sau ngày 01/7/2004. Ngoài ra, bạn cần phải lưu ý các trường hợp không được cấp GCN QSDĐ, QSHNO - Tổ chức, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để quản lý thuộc các trường hợp quy định tại Điều 8 của Luật Đất đai 2013. - Người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn. - Người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong KCN, cụm công nghiệp, KCX, khu công nghệ cao, khu kinh tế. - Người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường, doanh nghiệp nông, lâm nghiệp, ban quản lý rừng phòng hộ, ban quản lý rừng đặc dụng. - Người đang sử dụng đất không đủ điều kiện cấp GCN QSDĐ, QSHNO. - Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp GCN nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. - Tổ chức, UBND cấp xã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích xây dựng công trình công cộng gồm đường giao thông, công trình dẫn nước, dẫn xăng, dầu, khí; đường dây truyền tải điện, truyền dẫn thông tin; khu vui chơi giải trí ngoài trời; nghĩa trang, nghĩa địa không nhằm mục đích kinh doanh. Sau khi xác định, mình đủ điều kiện được cấp GCN QSDĐ, QSHNO thì bạn phải chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm: * Đối với lần đầu - Đơn đăng ký, cấp GCN QSDĐ, QSHNO theo Mẫu số 04/ĐK. - 01 trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất nêu trên. - 01 trong các giấy tờ quy định tại Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng). - Báo cáo kết quả rà soát hiện trạng sử dụng đất đối với trường hợp tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 theo Mẫu số 08/ĐK. - Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có). - Trường hợp có đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề phải có hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của TAND về việc xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế. * Trường hợp chủ sở hữu không đồng thời là người sử dụng đất Việc đăng ký bổ sung với tài sản gắn liền với đất được cấp GCN gồm có: - Đơn đăng ký, cấp GCN QSDĐ, QSHNO theo Mẫu số 04/ĐK. - Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP. - Sơ đồ về tài sản gắn liền với đất (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã có sơ đồ tài sản phù hợp với hiện trạng). - GCN đã cấp đối với trường hợp chứng nhận bổ sung quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. - Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về tài sản gắn liền với đất (nếu có). * Trường hợp được Nhà nước giao đất để quản lý - Đơn đăng ký theo Mẫu số 04/ĐK. - Văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc giao đất để quản lý (nếu có). - Sơ đồ hoặc trích đo địa chính thửa đất, khu đất được giao quản lý (nếu có). * Trường hợp cấp GCN cho người nhận chuyển nhượng QSDĐ, mua nhà ở, công trình xây dựng của tổ chức đầu tư xây dựng Chủ đầu tư dự án nhà ở có trách nhiệm nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký, cấp GCN thay cho người nhận chuyển nhượng QSDĐ, mua nhà ở, công trình xây dựng hoặc cung cấp hồ sơ cho bên mua để tự đi đăng ký. Hồ sơ gồm có: - Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp GCN. - Hợp đồng về chuyển nhượng QSDĐ, mua bán nhà ở, công trình xây dựng theo quy định pháp luật. - Biên bản bàn giao nhà, đất, công trình xây dựng. Chuẩn bị đầy đủ hồ sơ nêu trên, bạn nộp hồ sơ theo quy định sau: * Hình thức nộp hồ sơ: - Nộp bản sao giấy tờ đã có công chứng hoặc chứng thực theo quy định pháp luật về công chứng, chứng thực. - Nộp bản sao giấy tờ và xuất trình bản chính để cán bộ tiếp nhận hồ sơ kiểm tra đối chiếu và xác nhận vào bản sao. Trường hợp nộp bản sao thì khi nhận GCN, người được cấp GCN phải nộp bản chính các giấy tờ về QSDĐ cho cơ quan trao GCN để chuyển lưu trữ theo quy định, trừ các giấy tờ là giấy phép xây dựng; quyết định phê duyệt dự án đầu tư, quyết định đầu tư, giấy phép đầu tư, giấy chứng nhận đầu tư. - Nộp bản chính giấy tờ. Tương ứng với các hình thức nộp hồ sơ này, khi nộp chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất để làm thủ tục, thì người nộp hồ sơ cũng được lựa chọn một trong các hình thức nêu trên. * Cơ quan có thẩm quyền cấp GCN QSDĐ, QSHNO - Đối với địa phương đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định thì Sở Tài nguyên và Môi trường cấp GCN cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã được cấp GCN QSDĐ, GCN QSHNO, GCN quyền sở hữu công trình xây dựng, trong các trường hợp sau: + Khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới GCN. + Cấp đổi, cấp lại GCN, GCN QSHNO, GCN quyền sở hữu công trình xây dựng. - Đối với địa phương chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định thì việc cấp Giấy chứng nhận cho các trường hợp trên như sau: + Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức, cá nhân nước ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. + UBND cấp huyện cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. * Lưu ý: - Cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp thêm các giấy tờ khác ngoài giấy tờ phải nộp theo quy định. - Trường hợp Văn phòng đăng ký đất đai đã trang bị máy quét (scan) thì việc nộp hồ sơ khi thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp GCN được thực hiện theo quy định sau đây: Người làm thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận lần đầu xuất trình bản chính các giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định nêu trên để quét (scan) trực tiếp tại Văn phòng đăng ký đất đai. Chi phí cho việc quét (scan) các giấy tờ nêu trên do người làm thủ tục đăng ký đất đai, cấp GCN chi trả theo mức thu do UBND cấp tỉnh quyết định sau khi được HĐND cùng cấp thông qua. - Văn phòng đăng ký đất đai đóng dấu xác nhận “Đã cấp Giấy chứng nhận” vào bản chính giấy tờ về QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và trả bản chính giấy tờ cho người làm thủ tục khi trao GCN. - Trường hợp giấy tờ về QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất còn giá trị để cấp GCN (như giấy tờ thừa kế cho nhiều người mà mới cấp GCN cho một hoặc một số người và còn một hoặc một số người chưa cấp Giấy chứng nhận,...) thì sau mỗi lần cấp GCN, Văn phòng đăng ký đất đai đóng dấu xác nhận “Đã cấp Giấy chứng nhận cho ... (ghi tên người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã được cấp Giấy chứng nhận)”. Khi giấy tờ đã hết giá trị để cấp GCN (đã cấp GCN cho tất cả người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được nhận quyền thể hiện trên giấy tờ) thì đóng dấu xác nhận “Đã cấp Giấy chứng nhận”. Kể từ ngày 01/01/2016, việc nộp hồ sơ khi thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp GCN QSDĐ, QSHNO và tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện thống nhất theo hình thức này. Các khoản tiền phải nộp khi làm thủ tục cấp GCN QSDĐ, QSHNO - Tiền sử dụng đất: tùy trường hợp, mà bạn phải nộp tiền sử dụng đất: Việc nộp tiền sử dụng đất được thực hiện theo Nghị định 45/2014/NĐ-CP. - Lệ phí trước bạ: Số tiền lệ phí trước bạ phải nộp (đồng) = Giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ (đồng) X Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%). Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ % đối với nhà, đất là 0.5%. Giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ là giá do UBND cấp tỉnh ban hành. - Phí đo đạc, lập bản đồ địa chính: Không quá 1.500 đồng/m2. - Phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất: Không quá 7.500.000 đồng/hồ sơ. - Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: - Cấp mới: không quá 100.000 đồng/giấy. - Cấp lại, cấp đổi, bổ sung vào GCN: không quá 50.000 đồng/giấy. Với hộ gia đình, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất: - Cấp mới: 25.000 đồng/giấy. - Cấp đổi, cấp lại, xác nhận bổ sung vào GCN: 20.000 đồng/giấy. Căn cứ pháp lý: - Luật đất đai 2013. - Nghị định 43/2014/NĐ-CP. - Nghị định 45/2014/NĐ-CP. - Nghị định 45/2011/NĐ-CP. - Thông tư 124/2011/TT-BTC - Thông tư 24/2014/TT-BTNMT - Thông tư 02/2015/TT-BTNMT - Thông tư 02/2014/TT-BTC
