Mua bảo hiểm cháy nổ bắt buộc cho nhà chung cư
Chào Luật sư! Cho tôi xin được hỏi người mua nhà chung cư có phải mua bảo hiểm cháy nổ bắt buộc của nhà chung cư hay không? Mong sớm nhận được câu trả lời của Luật sư, tôi chân thành cám ơn.
Thời hạn bàn giao căn hộ chung cư hiện nay là bao lâu?
Hiện nay, thời hạn bàn giao căn hộ chung cư là bao lâu? Trước khi bàn giao căn hộ chung cư cho người mua thì chủ đầu tư phải làm gì? Hãy cùng tìm hiểu qua bài viết sau đây. (1) Thời hạn bàn giao căn hộ chung cư hiện nay là bao lâu? Căn cứ các khoản 2 Điều 25 Nghị định 95/2024/NĐ-CP có quy định về bàn giao căn hộ chung cư như sau: Đối với việc bàn giao căn hộ chung cư cho người mua, thuê mua thì chỉ được thực hiện sau khi đã hoàn thành việc nghiệm thu nhà chung cư và nghiệm thu công trình hạ tầng kỹ thuật của khu vực có nhà ở theo tiến độ nếu trong dự án đã được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng. Trường hợp chủ đầu tư dự án phải xây dựng công trình hạ tầng xã hội phục vụ nhu cầu ở theo nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư dự án thì phải hoàn thành xây dựng và nghiệm thu công trình theo nội dung, tiến độ dự án đã được phê duyệt trước khi bàn giao căn hộ chung cư. Từ quy định nêu trên, có thể thấy, pháp luật hiện hành không quy định cụ thể thời hạn bàn giao căn hộ chung cư là bao lâu. Theo đó, thời hạn bàn giao căn hộ chung cư sẽ do các bên thỏa thuận với nhau và chỉ được thực hiện khi tuân thủ điều kiện gồm đã thực hiện nghiệm thu công trình xây dựng theo đúng quy định của pháp luật về xây dựng và bảo đảm an toàn trong vận hành, khai thác khi đưa công trình vào sử dụng. (2) Trước khi bàn giao căn hộ chung cư cho người mua thì chủ đầu tư phải làm gì? Cũng theo quy định tại Điều 25 Nghị định 95/2024/NĐ-CP có nêu rõ, trước khi thực hiện bàn giao căn hộ chung cư cho người mua, thuê mua thì chủ đầu tư phải chuẩn bị 01 bộ hồ sơ theo quy định, cụ thể như sau: - Biên bản nghiệm thu hoàn thành công trình nhà chung cư và nghiệm thu công trình hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ dự án theo quy định của pháp luật về xây dựng. - Văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu về phòng cháy, chữa cháy đối với công trình nhà chung cư theo quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy. - Thông báo chấp thuận kết quả nghiệm thu của cơ quan chuyên môn về xây dựng đối với công trình nhà chung cư theo quy định của pháp luật về xây dựng. - Bản vẽ mặt bằng khu vực để xe do chủ đầu tư lập trên cơ sở hồ sơ dự án và thiết kế xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền thẩm định, trong đó phân định rõ khu vực để xe cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư (bao gồm chỗ để xe thuộc sở hữu chung, chỗ để xe ô tô) và khu vực để xe công cộng. Bên cạnh đó, chủ đầu tư có trách nhiệm công khai hồ sơ nêu trên cho người mua, thuê mua căn hộ trước khi tiến hành bàn giao. Việc bàn giao nhà ở phải được lập thành biên bản kèm theo các giấy tờ pháp lý có liên quan đến nhà ở mua bán, thuê mua. Theo đó, hiện nay, trước khi thực hiện bàn giao căn hộ chung cư cho người mua thì phía chủ đầu tư phải chuẩn bị 01 bộ hồ sơ theo quy định như đã nêu trên và công khai hồ sơ cho người mua. Ngoài ra, việc bàn giao cũng phải được lập thành biên bản có kèm theo các giấy tờ pháp lý có liên quan. (3) Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm những gì? Căn cứ khoản 1 Điều 142 Luật Nhà ở 2023 có quy định về phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm: - Phần diện tích trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó; - Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư; - Hệ thống trang thiết bị sử dụng riêng gắn liền với căn hộ hoặc gắn liền với phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư, trừ các trang thiết bị thuộc quyền sở hữu chung quy định tại khoản 2 Điều này. Theo đó, hiện nay, phần sở hữu riêng trong nhà chung cư sẽ bao gồm phần theo quy định nêu trên.
Trách nhiệm của nhà đầu tư khi nộp hồ sơ liên quan đến dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư?
Từ ngày 01/08/2024, theo Nghị định 98/2024/NĐ-CP nhà đầu tư có trách nhiệm gì khi thực hiện nộp hồ sơ liên quan đến dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư? Nhà đầu tư có trách nhiệm gì khi thực hiện nộp hồ sơ liên quan đến dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư? Căn cứ tại Điều 4 Nghị định 98/2024/NĐ-CP quy định nguyên tắc giải quyết thủ tục hành chính liên quan đến dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được như sau: - Nhà đầu tư chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính hợp pháp, chính xác, trung thực của nội dung thành phần hồ sơ gửi cơ quan nhà nước có thẩm quyền. - Cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ, không được yêu cầu nhà đầu tư nộp thêm giấy tờ khác ngoài các giấy tờ trong hồ sơ theo quy định của Luật Nhà ở và Nghị định này; việc nộp hồ sơ của tổ chức, cá nhân để thực hiện các thủ tục hành chính theo quy định của Nghị định này được thực hiện thông qua nộp trực tiếp hoặc qua dịch vụ bưu chính hoặc trực tuyến. - Trường hợp có yêu cầu sửa đổi, bổ sung hồ sơ khi giải quyết thủ tục hành chính thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ có thông báo 01 lần bằng văn bản cho nhà đầu tư về nội dung cần phải sửa đổi, bổ sung giấy tờ còn thiếu đối với mỗi bộ hồ sơ và thời hạn sửa đổi, bổ sung hồ sơ. Quá thời hạn sửa đổi, bổ sung hồ sơ mà nhà đầu tư không sửa đổi, bổ sung hồ sơ thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ xem xét dừng giải quyết hồ sơ và thông báo bằng văn bản cho nhà đầu tư biết rõ lý do. Trường hợp yêu cầu phải giải trình nội dung trong hồ sơ thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ có thông báo bằng văn bản cho nhà đầu tư và ghi rõ thời hạn giải trình. Quá thời hạn giải trình mà nhà đầu tư không thực hiện giải trình theo yêu cầu thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ xem xét dừng giải quyết hồ sơ và thông báo bằng văn bản cho nhà đầu tư biết rõ lý do. ... => Theo đó, nhà đầu tư chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính hợp pháp, chính xác, trung thực của nội dung thành phần hồ sơ gửi cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Quy hoạch chi tiết dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được quy định như thế nào? Căn cứ tại Điều 6 Nghị định 98/2024/NĐ-CP quy định quy hoạch chi tiết dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được thực hiện theo như sau: - Thứ nhất, quy hoạch khu vực thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải bảo đảm giải pháp đồng bộ với việc cải tạo, chỉnh trang đô thị và phù hợp với quy hoạch đô thị. - Thứ hai, cơ quan nhà nước có thẩm quyền có trách nhiệm lập, phê duyệt, điều chỉnh quy hoạch chi tiết dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư hoặc quy hoạch chi tiết theo quy trình rút gọn để làm cơ sở thực hiện dự án. Dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư không phải bố trí diện tích đất để xây dựng nhà ở xã hội. - Thứ ba, căn cứ vị trí thực tế của các nhà chung cư độc lập thuộc diện bị phá dỡ nhưng không thể đầu tư xây dựng lại nhà chung cư hoặc có thể xây dựng lại nhà chung cư nhưng không đảm bảo hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án, khi tổ chức lập, phê duyệt quy hoạch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giải pháp quy gom nhà chung cư nhằm bảo đảm hiệu quả kinh tế - xã hội, môi trường của dự án, gắn với cải tạo, chỉnh trang đô thị. Trường hợp trong phạm vi dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư không đáp ứng yêu cầu về chỉ tiêu dân số theo quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu đã được duyệt thì cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch được điều chỉnh quy hoạch chi tiết của dự án để điều chỉnh công năng sử dụng công trình hoặc chức năng sử dụng đất trong dự án nhằm bảo đảm hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án. - Thứ tư, khi phê duyệt quy hoạch chi tiết để thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch phải xác định phạm vi của dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định tại khoản 9 Điều 3 Nghị định 98/2024/NĐ-CP. - Thứ năm, trình tự, thủ tục lập, thẩm định, phê duyệt, điều chỉnh quy hoạch chi tiết dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được thực hiện theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị, pháp luật về xây dựng, pháp luật về nhà ở.
Hướng dẫn tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu từ 01/08/2024
Hội nghị nhà chung cư là hội nghị của các chủ sở hữu hoặc người sử dụng nhà chung cư nếu chủ sở hữu nhà chung cư không tham dự; đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu thì Hội nghị nhà chung cư bao gồm chủ sở hữu nhà chung cư và người sử dụng nhà chung cư. Việc tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu được quy định như sau: Điều kiện để tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu Tại Khoản 1 Điều 15 Thông tư 05/2024/TT-BXD quy định điều kiện để tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu như sau: - Hội nghị của tòa nhà chung cư phải được tổ chức trong thời hạn 12 tháng, kể từ ngày nhà chung cư đó được bàn giao đưa vào sử dụng và có tối thiểu 50% số căn hộ đã được bàn giao cho người mua, thuê mua (không bao gồm số căn hộ mà chủ đầu tư giữ lại không bán, không cho thuê mua hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua). Trường hợp quá thời hạn quy định tại điểm này mà tòa nhà chung cư chưa có đủ 50% số căn hộ được bàn giao thì Hội nghị nhà chung cư được tổ chức sau khi có đủ 50% số căn hộ được bàn giao. - Hội nghị của cụm nhà chung cư được tổ chức khi có tối thiểu 50% số căn hộ của mỗi tòa nhà trong cụm đã được bàn giao cho người mua, thuê mua (không bao gồm số căn hộ mà chủ đầu tư giữ lại không bán, không cho thuê mua hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua) và có tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ của từng tòa nhà đã nhận bàn giao đưa vào sử dụng đồng ý nhập tòa nhà vào cụm nhà chung cư. => Theo đó, khi tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu thì phải đảm bảo điều kiện chung theo quy định như trên. Điều kiện về số lượng người tham dự cuộc họp Hội nghị nhà chung cư lần đầu Tại Khoản 2 Điều 15 Thông tư 05/2024/TT-BXD quy định về số lượng người tham dự cuộc họp Hội nghị nhà chung cư lần đầu: - Đối với Hội nghị của tòa nhà chung cư thì phải có tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao tham dự theo hình thức quy định tại khoản 2 Điều 145 Luật Nhà ở 2023. Trường hợp không đủ số người tham dự quy định tại điểm này thì trong thời hạn 07 ngày làm việc, kể từ ngày tổ chức họp hội nghị được ghi trong thông báo mời họp, chủ đầu tư hoặc đại diện chủ sở hữu căn hộ có văn bản đề nghị Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà chung cư tổ chức Hội nghị nhà chung cư. - Đối với Hội nghị của cụm nhà chung cư thì phải đảm bảo số lượng đại diện chủ sở hữu đã đồng ý nhập tòa nhà vào cụm nhà chung cư theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều này tham dự theo hình thức quy định tại khoản 2 Điều 145 Luật Nhà ở 2023; trường hợp không đủ số người tham dự theo quy định thì trong thời hạn 07 ngày làm việc, kể từ ngày tổ chức họp hội nghị được ghi trong thông báo mời họp, chủ đầu tư hoặc đại diện chủ sở hữu căn hộ có văn bản đề nghị Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức Hội nghị nhà chung cư, trừ trường hợp tòa nhà trong cụm tổ chức họp Hội nghị nhà chung cư riêng theo quy định đối với Hội nghị của tòa nhà chung cư như trên. => Theo đó, ngoài điều kiện chung về việc tổ chức thì đối với số lượng người tham dự cuộc họp Hội nghị nhà chung cư lần đầu cũng phải đảm bảo điều kiện theo quy định. Nội dung chuẩn bị tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu Theo Khoản 3 Điều 15 Thông tư 05/2024/TT-BXD quy định nội dung chuẩn bị tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu bao gồm các công việc sau đây: - Kiểm tra, xác định tư cách đại diện chủ sở hữu căn hộ tham dự hội nghị; trường hợp ủy quyền thì phải có văn bản ủy quyền của chủ sở hữu căn hộ. - Dự thảo quy chế họp Hội nghị nhà chung cư; - Dự kiến đề xuất sửa đổi, bổ sung Bản nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư mà chủ đầu tư đã xây dựng nếu có đề xuất sửa đổi; - Dự thảo quy chế bầu Ban quản trị, đề xuất tên gọi của Ban quản trị, đề xuất số lượng thành viên Ban quản trị, danh sách thành viên Ban quản trị, dự kiến cơ cấu Ban quản trị (nếu nhà chung cư thuộc diện phải có Ban quản trị); dự kiến kế hoạch bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư cho các thành viên Ban quản trị. Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì cần chuẩn bị thêm các nội dung, bao gồm: đề xuất mức giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư, dự thảo kế hoạch bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư, đề xuất đơn vị quản lý vận hành trong trường hợp nhà chung cư phải có đơn vị quản lý vận hành nhưng chủ đầu tư không đủ điều kiện quản lý vận hành nhà chung cư hoặc có đủ điều kiện quản lý vận hành nhà chung cư nhưng không tham gia quản lý vận hành; trường hợp nhà chung cư phải có Ban quản trị thì phải có dự thảo quy chế hoạt động, quy chế thu, chi tài chính của Ban quản trị; - Thông báo giá dịch vụ phải trả phí như bể bơi, phòng tập, sân tennis, khu spa và các dịch vụ khác (nếu có); - Các đề xuất khác có liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư cần báo cáo để Hội nghị nhà chung cư lần đầu thông qua. => Như vậy, chủ đầu tư (nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu) hoặc chủ sở hữu (nhà chung cư có một chủ sở hữu) có trách nhiệm chuẩn bị các nội dung họp, thông báo thời gian, địa điểm và tổ chức họp hội nghị chính thức cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư. Khi tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu thì cần phải đảm các điều kiện theo quy định.
Quy định về quản lý vận hành chỗ để xe của nhà chung cư hiện nay
Nhà chung cư là nhà ở có từ 02 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho gia đình, cá nhân, tổ chức. Hiện hành pháp luật quy định về chỗ để xe nhà chung cư như sau: Xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với chỗ để xe nhà chung cư Theo quy định tại Điều 144 Luật Nhà ở 2023 chỗ để xe phục vụ cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư bao gồm xe ô tô, xe động cơ hai bánh, xe động cơ ba bánh, xe đạp và xe cho người khuyết tật. Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải xây dựng tối thiểu theo quy chuẩn xây dựng, thiết kế được phê duyệt và phải được sử dụng đúng mục đích. Chỗ để xe có thể được bố trí tại tầng hầm hoặc tại phần diện tích khác trong hoặc ngoài nhà chung cư theo quy hoạch hoặc thiết kế được phê duyệt; trong thiết kế được phê duyệt phải xác định rõ khu vực để xe ô tô và khu vực để xe động cơ hai bánh, xe động cơ ba bánh, xe đạp và xe cho người khuyết tật. Việc xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với chỗ để xe được quy định như sau: - Đối với chỗ để xe đạp, xe động cơ hai bánh, xe động cơ ba bánh, xe cho người khuyết tật cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thì thuộc quyền sở hữu chung, quyền sử dụng chung của các chủ sở hữu nhà chung cư. - Đối với chỗ để xe ô tô dành cho các chủ sở hữu nhà chung cư thì người mua, thuê mua căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư quyết định mua hoặc thuê; trường hợp không mua hoặc không thuê thì chỗ để xe ô tô này thuộc quyền quản lý của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở và chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở không được tính vào giá bán, giá thuê mua căn hộ chi phí đầu tư xây dựng chỗ để xe ô tô; chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở có trách nhiệm công khai các chi phí đầu tư xây dựng chỗ để xe ô tô. Việc bố trí chỗ để xe ô tô của nhà chung cư phải bảo đảm nguyên tắc ưu tiên cho các chủ sở hữu nhà chung cư trước, sau đó mới dành chỗ để xe công cộng. Việc mua hoặc thuê chỗ để xe ô tô quy định tại điểm này được ghi trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc lập hợp đồng riêng. - Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải bàn giao cho chủ sở hữu nhà chung cư bản vẽ mặt bằng khu vực để xe trên cơ sở hồ sơ dự án, thiết kế đã được phê duyệt, trong đó phân định rõ khu vực để xe cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư, bao gồm chỗ để xe thuộc sở hữu chung, chỗ để xe ô tô và khu vực để xe công cộng. => Theo đó, việc xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với chỗ để xe nhà chung cư được quy định như trên. Quản lý vận hành chỗ để xe của nhà chung cư Việc quản lý vận hành chỗ để xe của nhà chung cư được quy định tại Điều 13 Quy chế ban hành kèm Thông tư 05/2024/TT-BXD như sau: - Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu Chỗ để xe thuộc quyền sở hữu, quản lý của chủ sở hữu nhưng phải được sử dụng theo đúng nội dung dự án được phê duyệt, quy định của Luật Nhà ở và Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư. Trường hợp nhà chung cư phải có đơn vị quản lý vận hành thì do đơn vị quản lý vận hành thực hiện quản lý chỗ để xe này; nếu thuộc diện không phải có đơn vị quản lý vận hành thì chủ sở hữu tự quản lý hoặc thuê đơn vị khác thực hiện quản lý chỗ để xe này. - Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu + Đối với chỗ để xe đạp, xe động cơ hai bánh, xe động cơ ba bánh, xe cho người khuyết tật: Đơn vị quản lý vận hành thực hiện quản lý; trường hợp nhà chung cư không phải có đơn vị quản lý vận hành nhưng thuộc diện phải có Ban quản trị theo quy định của Luật Nhà ở thì Hội nghị nhà chung cư quyết định giao cho Ban quản trị hoặc đơn vị khác thay mặt các chủ sở hữu để quản lý chỗ để xe này; nếu nhà chung cư không phải có đơn vị quản lý vận hành và không có Ban quản trị thì các chủ sở hữu thống nhất tự tổ chức quản lý hoặc thuê đơn vị khác thực hiện quản lý chỗ để xe này. + Đối với chỗ để xe ô tô: ++ Trường hợp nhà chung cư có đủ chỗ để xe ô tô dành cho mỗi căn hộ và người mua căn hộ có nhu cầu mua hoặc thuê chỗ để xe này thì chủ đầu tư phải giải quyết bán hoặc cho thuê chỗ để xe này nhưng phải bảo đảm nguyên tắc mỗi chủ sở hữu căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư không được mua, thuê vượt quá số lượng chỗ để xe được thiết kế, xây dựng theo dự án được duyệt dành cho một căn hộ hoặc một phần diện tích thuộc sở hữu riêng trong nhà chung cư; ++ Việc mua bán, cho thuê chỗ để xe ô tô có thể ghi chung trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc lập một hợp đồng riêng; tiền thuê chỗ để xe được trả hàng tháng hoặc theo định kỳ, tiên mua chỗ để xe được trả một lần hoặc trả chậm, trả dần theo thỏa thuận của các bên. Trường hợp thuê chỗ để xe thì trách nhiệm đóng kinh phí quản lý vận hành, đóng phí trông giữ xe do các bên thỏa thuận trong hợp đồng thuê chỗ để xe; trường hợp mua chỗ để xe thì người mua phải đóng kinh phí quản lý vận hành, đóng phí trông giữ xe theo quy định của pháp luật và theo thỏa thuận với nhà cung cấp dịch vụ; ++ Trường hợp nhà chung cư không có đủ chỗ để xe ô tô dành cho mỗi căn hộ thì chủ đầu tư giải quyết bán, cho thuê chỗ để xe này trên cơ sở thỏa thuận của những người mua căn hộ với nhau; trường hợp những người mua căn hộ không thỏa thuận được thì chủ đầu tư giải quyết theo phương thức bốc thăm để được mua, thuê chỗ để xe này; ++ Người mua chỗ để xe ô tô nếu có nhu cầu chuyển nhượng hoặc cho thuê chỗ để xe này thì chỉ được chuyển nhượng, cho thuê cho các chủ sở hữu, người đang sử dụng nhà chung cư đó hoặc chuyển nhượng lại cho chủ đầu tư (nếu còn chủ đầu tư); ++ Trường hợp người mua, thuê mua căn hộ không mua chỗ để xe ô tô thì các bên phải ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ là phần diện tích này thuộc quyền quản lý của chủ đầu tư; chủ đầu tư không được tính chi phí đầu tư xây dựng chỗ để xe này vào giá bán, giá thuê mua căn hộ; trường hợp người mua, thuê mua căn hộ mua, thuê chỗ để xe ô tô thì chủ đầu tư phải tính riêng giá mua, thuê chỗ để xe với giá mua, thuê mua căn hộ. - Đối với chỗ để xe công cộng của nhà chung cư Chỗ để xe công cộng của nhà chung cư (chỗ để xe dành cho các đối tượng không phải là chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư) được quản lý thực hiện theo quy định sau: + Trường hợp chỗ để xe công cộng phục vụ cho khu chức năng kinh doanh dịch vụ thì chủ sở hữu khu chức năng kinh doanh dịch vụ có thể mua và trực tiếp hoặc thuê đơn vị quản lý chỗ để xe này; + Trường hợp thuộc sở hữu của chủ đầu tư thì chủ đầu tư có trách nhiệm quản lý hoặc thuê đơn vị quản lý vận hành đang quản lý vận hành tòa nhà đó thực hiện quản lý chỗ để xe; nếu chủ sở hữu khu chức năng kinh doanh dịch vụ thuê của chủ đầu tư thì việc quản lý chỗ để xe này được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê chỗ để xe; + Trường hợp chỗ để xe công cộng do Nhà nước quản lý theo hồ sơ dự án được phê duyệt thì đơn vị được Nhà nước giao quản lý có trách nhiệm quản lý chỗ để xe này. => Theo đó, việc quản lý vận hành chỗ để xe của nhà chung cư được thực hiện theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư. Như vậy, đối với việc quản lý chỗ để xe của các loại xe trên (không có xe ô tô) của nhà chung cư có thang máy sẽ do đơn vị quản lý vận hành có trách nhiệm quản lý. Đối với chỗ để xe ô tô sẽ do chủ sở hữu nhà chung cư quyết định mua hoặc thuê và được ghi trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc lập hợp đồng riêng. Giá dịch vụ trông giữ xe được thực hiện theo quy định của pháp luật về giá. Tổ chức, cá nhân sở hữu chỗ để xe ô tô và chỗ để xe công cộng có trách nhiệm đóng kinh phí quản lý vận hành và thực hiện bảo trì chỗ để xe này.
Thời hạn bảo hành tối thiểu đối với nhà ở khi hoàn thành việc xây dựng đưa vào sử dụng là bao lâu?
Thời hạn bảo hành tối thiểu đối với nhà ở khi hoàn thành việc xây dựng đưa vào sử dụng là bao lâu? Thời gian bảo hành nhà ở có phải là nội dung chủ yếu cần có trong hợp đồng về nhà ở không? Thời hạn bảo hành tối thiểu đối với nhà ở khi hoàn thành việc xây dựng đưa vào sử dụng là bao lâu? Căn cứ Điều 129 Luật Nhà ở 2023 quy định về việc bảo hành nhà ở như sau: (1) Tổ chức, cá nhân thi công xây dựng nhà ở phải bảo hành nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng. Tổ chức, cá nhân cung ứng trang thiết bị nhà ở phải bảo hành trang thiết bị theo thời hạn do nhà sản xuất quy định. Trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê mua thì bên bán, bên cho thuê mua nhà ở có trách nhiệm bảo hành nhà ở theo quy định tại mục (2) và (3). Bên bán, bên cho thuê mua nhà ở có quyền yêu cầu tổ chức, cá nhân thi công xây dựng, cung ứng trang thiết bị thực hiện trách nhiệm bảo hành theo quy định của pháp luật. (2) Nhà ở được bảo hành kể từ khi hoàn thành việc xây dựng và nghiệm thu đưa vào sử dụng với thời hạn như sau: - Đối với nhà chung cư thì tối thiểu là 60 tháng; - Đối với nhà ở riêng lẻ thì tối thiểu là 24 tháng. (3) Nội dung bảo hành nhà ở bao gồm: sửa chữa, khắc phục các hư hỏng khung, cột, dầm, sàn, tường, trần, mái, sân thượng, cầu thang bộ, các phần ốp, lát, trát, hệ thống cung cấp chất đốt, hệ thống cấp điện sinh hoạt, cấp điện chiếu sáng, bể nước và hệ thống cấp nước sinh hoạt, bể phốt và hệ thống thoát nước thải, chất thải sinh hoạt, khắc phục các trường hợp nghiêng, lún, nứt, sụt nhà ở và các nội dung khác theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở. Đối với các trang thiết bị khác gắn với nhà ở thì bên bán, bên cho thuê mua nhà ở thực hiện bảo hành sửa chữa, thay thế theo thời hạn quy định của nhà sản xuất. Như vậy, chiếu theo quy định thì thời hạn bảo hành tối thiểu đối với nhà ở kể từ khi hoàn thành việc xây dựng và nghiệm thu đưa vào sử dụng là 60 tháng đối với nhà chung cư và 24 tháng đối với nhà riêng lẻ. Thời gian bảo hành nhà ở có phải là nội dung chủ yếu cần có trong hợp đồng về nhà ở không? Căn cứ Điều 163 Luật Nhà ở 2023 thì hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung sau đây: - Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên; - Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó. - Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó; - Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở; - Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê mua, cho thuê, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn; thời hạn sở hữu đối với trường hợp mua bán nhà ở có thời hạn; - Quyền và nghĩa vụ của các bên. Trường hợp thuê mua nhà ở thì phải ghi rõ quyền và nghĩa vụ của các bên về việc sửa chữa hư hỏng của nhà ở trong quá trình thuê mua; - Cam kết của các bên; - Thỏa thuận khác; - Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng; - Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng; - Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký. Như vậy, đối với hợp đồng mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới các bên cần thỏa thuận rõ trong hợp đồng về thời gian bảo hành nhà ở theo quy định. Tóm lại, theo quy định hiện hành thì thời hạn bảo hành tối thiểu đối với nhà ở kể từ khi hoàn thành việc xây dựng và nghiệm thu đưa vào sử dụng là 60 tháng đối với nhà chung cư và 24 tháng đối với nhà riêng lẻ.
Trình tự, thủ tục lấy ý kiến và phê duyệt kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư năm 2024
Việc lấy ý kiến và phê duyệt kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư là một vấn đề quan trọng. Trình tự, thủ tục lấy ý kiến và phê duyệt kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được quy định tại Nghị định 98/2024/NĐ-CP có hiệu lực từ 01/08/2024. 1. Nguyên tắc xây dựng kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư Nguyên tắc xây dựng kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được quy định tại Điều 5 Nghị định 98/2024/NĐ-CP, cụ thể như sau: - Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) có thể xây dựng, phê duyệt kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư chung trong kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh theo quy định của pháp luật về nhà ở; kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư nếu được lập chung trong kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh thì phải có các nội dung theo quy định của pháp luật về nhà ở. Đối với các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức lập, phê duyệt kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư riêng theo quy định tại Điều 7 Nghị định 98/2024/NĐ-CP và Điều 8 Nghị định 98/2024/NĐ-CP. - Định kỳ 06 tháng một lần, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm chủ trì, phối hợp với cơ quan chức năng của địa phương và Ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp huyện) tổ chức rà soát, kiểm định, đánh giá chất lượng các nhà chung cư theo quy định tại khoản 3 Điều 58 Luật Nhà ở 2023 trên địa bàn, làm cơ sở để điều chỉnh kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh và xây dựng, phê duyệt kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư riêng theo quy định của Nghị định này. - Tiêu chí đánh giá chất lượng nhà chung cư quy định tại Điều 59 Luật Nhà ở 2023 để đưa vào kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được xác định theo quy trình đánh giá an toàn công trình xây dựng trong quá trình khai thác, sử dụng do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành. 2. Trình tự, thủ tục lấy ý kiến và phê duyệt kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư Trình tự, thủ tục lấy ý kiến và phê duyệt kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được quy định tại Điều 8 Nghị định 98/2024/NĐ-CP, cụ thể như sau: (1) Sau khi hoàn thành việc xây dựng dự thảo kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư có các nội dung theo quy định tại khoản 2 Điều 7 Nghị định 98/2024/NĐ-CP, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, cho ý kiến về nội dung kế hoạch này trước khi đăng tải công khai lấy ý kiến về nội dung kế hoạch theo quy định khoản 3 Điều 7 Nghị định 98/2024/NĐ-CP. Việc lấy ý kiến góp ý các nội dung của kế hoạch quy định tại khoản 2 Điều 7 Nghị định 98/2024/NĐ-CP làm cơ sở cho nhà đầu tư và các chủ sở hữu nhà chung cư thỏa thuận về phương án bồi thường, tái định cư cụ thể trong quá trình lựa chọn chủ đầu tư dự án sau khi kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được phê duyệt. Thời gian lấy ý kiến theo quy định tại khoản này tối đa là 45 ngày, kể từ ngày đăng tải công khai nội dung dự thảo kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định khoản 3 Điều 7 Nghị định 98/2024/NĐ-CP. (2) Trong thời hạn tối đa 15 ngày, kể từ ngày kết thúc việc lấy ý kiến theo quy định tại mục (1), cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm hoàn chỉnh nội dung kế hoạch và trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Trong thời hạn tối đa 15 ngày, kể từ ngày nhận được kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư do cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh trình, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm xem xét, phê duyệt. (3) Trong thời hạn tối đa 03 ngày, kể từ ngày phê duyệt kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải đăng tải công khai nội dung kế hoạch theo quy định tại khoản 5 Điều 65 Luật Nhà ở 2023. (4) Trường hợp có nhà chung cư thuộc diện phá dỡ mà sử dụng nguồn vốn ngân sách địa phương để phá dỡ và đầu tư xây dựng lại theo quy định tại khoản 2 Điều 62 Luật Nhà ở 2023 thì trước khi phê duyệt kế hoạch, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải báo cáo xin ý kiến của Hội đồng nhân dân cùng cấp về việc bố trí nguồn vốn để phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư này. Trường hợp phá dỡ nhà chung cư thuộc diện cơ quan trung ương đang quản lý theo quy định tại khoản 3 Điều 62 Luật Nhà ở 2023 thì trước khi phê duyệt kế hoạch, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải chủ trì, phối hợp với cơ quan đại diện chủ sở hữu nhà chung cư này để báo cáo cơ quan có thẩm quyền quyết định việc bố trí nguồn vốn để phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định của pháp luật đầu tư công. (5) Kinh phí điều tra, khảo sát, lập, phê duyệt và công bố kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư quy định tại Điều 7 Nghị định 98/2024/NĐ-CP được lấy từ nguồn ngân sách chi thường xuyên của địa phương và được xác định theo mức kinh phí lập, phê duyệt, công bố kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương theo quy định của pháp luật nhà ở. Cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh được báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định đấu thầu lựa chọn đơn vị tư vấn có kinh nghiệm về xây dựng chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở theo quy định của pháp luật về đấu thầu để xây dựng kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư quy định tại Điều 7 Nghị định 98/2024/NĐ-CP. Tóm lại, bài viết đã trình bày một cách rõ ràng và chi tiết về trình tự, thủ tục lấy ý kiến và phê duyệt kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, qua đó, giúp các bên liên quan hiểu rõ hơn về quyền và trách nhiệm của mình trong quá trình này. Việc tuân thủ đúng quy định pháp luật là yếu tố quan trọng để quá trình cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư diễn ra thành công.
Trình tự, thủ tục di dời chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư năm 2024
Trình tự, thủ tục di dời chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư được quy định tại Nghị định 98/2024/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư có hiệu lực từ 01/08/2024. 1. Các trường hợp di dời chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư Các trường hợp di dời chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư được quy định tại Điều 23 Nghị định 98/2024/NĐ-CP, cụ thể như sau: - Các trường hợp di dời khẩn cấp nhà chung cư bao gồm: + Nhà chung cư bị hư hỏng do cháy, nổ không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng; + Nhà chung cư bị hư hỏng do thiên tai, địch họa không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng. - Các trường hợp di dời theo phương án bồi thường, tái định cư bao gồm: + Nhà chung cư có các kết cấu chịu lực chính của công trình xuất hiện tình trạng nguy hiểm tổng thể, có nguy cơ sập đổ, không đáp ứng điều kiện tiếp tục sử dụng, cần phải di dời khẩn cấp chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư; + Nhà chung cư bị hư hỏng nặng, xuất hiện tình trạng nguy hiểm cục bộ kết cấu chịu lực chính của công trình và có một trong các yếu tố sau đây: hệ thống hạ tầng kỹ thuật phòng cháy, chữa cháy; cấp nước, thoát nước, xử lý nước thải; cấp điện, giao thông nội bộ không đáp ứng yêu cầu của tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật hiện hành hoặc có nguy cơ mất an toàn trong vận hành, khai thác, sử dụng cần phải phá dỡ để bảo đảm an toàn cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư và yêu cầu về cải tạo, chỉnh trang đô thị; + Nhà chung cư bị hư hỏng một trong các kết cấu chính của công trình sau đây: móng, cột, tường, dầm, xà không đáp ứng yêu cầu sử dụng bình thường mà chưa thuộc trường hợp phải phá dỡ theo quy định tại điểm a, điểm b khoản này nhưng thuộc khu vực phải thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ với nhà chung cư thuộc trường hợp phải phá dỡ quy định tại khoản này theo quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt. 2. Trình tự, thủ tục di dời chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư năm 2024 Trình tự, thủ tục di dời chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư được quy định tại Điều 24 Nghị định 98/2024/NĐ-CP như sau: (1) Trình tự, thủ tục di dời khẩn cấp đối với trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 23 Nghị định 98/2024/NĐ-CP được thực hiện như sau: - Cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành quyết định di dời khẩn cấp trong thời hạn tối đa 03 ngày, kể từ thời điểm có kết luận của cơ quan có thẩm quyền về việc nhà chung cư này không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng theo quy định của pháp luật. Quyết định di dời khẩn cấp bao gồm các nội dung: địa điểm nhà chung cư phải di dời khẩn cấp, địa điểm bố trí chỗ ở tạm thời, phương thức di dời, thời hạn di dời, trách nhiệm của cơ quan, tổ chức, cá nhân liên quan trong việc thực hiện quyết định di dời khẩn cấp; kinh phí di dời; - Kể từ khi có quyết định di dời khẩn cấp, Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có nhà chung cư có trách nhiệm chủ trì, phối hợp với các cơ quan liên quan tại địa phương tổ chức di dời khẩn cấp toàn bộ chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư đến chỗ ở tạm thời theo quyết định di dời khẩn cấp quy định tại điểm a khoản này; - Cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh hoặc Ủy ban nhân dân cấp huyện nếu được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giao chủ trì, phối hợp với cơ quan tài chính tại địa phương đề xuất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh bố trí kinh phí di dời khẩn cấp từ nguồn ngân sách chi thường xuyên của địa phương. (2) Trình tự, thủ tục di dời đối với trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 23 Nghị định 98/2024/NĐ-CP được thực hiện như sau: - Trong thời hạn tối đa 15 ngày, kể từ ngày phương án bồi thường, tái định cư được phê duyệt, chủ đầu tư phối hợp với cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành quyết định di dời theo quy định tại khoản 3 Điều 73 Luật Nhà ở 2023 và gửi đến Ủy ban nhân dân cấp huyện, Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà chung cư phải di dời để thông báo trực tiếp đến các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư phải di dời thực hiện; - Trong thời hạn tối đa 30 ngày, kể từ ngày có quyết định di dời quy định tại điểm a khoản này, Ủy ban nhân dân cấp huyện chủ trì, phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã, chủ đầu tư dự án và các cơ quan liên quan của địa phương tổ chức di dời toàn bộ chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư đến chỗ ở tạm thời để bàn giao mặt bằng cho chủ đầu tư dự án. (3) Trường hợp có căn hộ thuộc tài sản công thuộc diện phải di dời theo quy định tại Điều 23 Nghị định 98/2024/NĐ-CP thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thực hiện thủ tục thu hồi nhà ở thuộc tài sản công theo quy định của pháp luật nhà ở. Tóm lại, chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư sẽ được di dời trong 02 trường hợp là di dời khẩn cấp và di dời theo phương án bồi thường, tái định cư. Khi thực hiện di dời chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư cần tuân thủ trình tự, thủ tục được quy định tại Nghị định 98/2024/NĐ-CP.
Hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư có thời hạn tối thiểu bao nhiêu tháng?
Hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư có thời hạn tối thiểu mấy tháng? Hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư phải có các nội dung nào? Hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư có thời hạn tối thiểu mấy tháng? Căn cứ theo khoản 1 Điều 29 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư 05/2024/TT-BXD quy định về hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư. Theo đó, hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư có thời hạn tối thiểu 12 tháng. Trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 29 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư 05/2024/TT-BXD và tối đa có thời hạn bằng nhiệm kỳ của Ban quản trị quy định tại khoản 3 Điều 19 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư 05/2024/TT-BXD; Trường hợp hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành có thời hạn 12 tháng thì khi hết thời hạn này, việc tiếp tục ký hoặc không ký tiếp hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành do Hội nghị nhà chung cư quyết định trên cơ sở thống nhất với đơn vị quản lý vận hành. Hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư phải có các nội dung nào? Căn cứ theo khoản 3 Điều 29 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư 05/2024/TT-BXD, thì hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư phải có các nội dung sau: - Họ tên, địa chỉ, người đại diện tham gia ký kết hợp đồng; - Quy mô, diện tích các bộ phận trong và ngoài nhà chung cư thuộc phần sở hữu chung cần quản lý vận hành; - Nội dung và yêu cầu về chất lượng, thời gian, địa điểm cung cấp dịch vụ quản lý vận hành; - Giá dịch vụ quản lý vận hành tính theo đơn vị mét vuông (m2) sử dụng; phương thức đóng các khoản phí; - Thời hạn thực hiện hợp đồng dịch vụ; - Các trường hợp chấm dứt hợp đồng, thời gian và trách nhiệm thông báo của các bên trước khi chấm dứt hợp đồng; - Quyền và nghĩa vụ của các bên; trách nhiệm phối hợp của các bên; việc xử lý các tranh chấp về nội dung của hợp đồng; - Các thỏa thuận khác; - Hiệu lực của hợp đồng. Kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư được quy định như thế nào? Theo Điều 30 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư 05/2024/TT-BXD, thì kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư được quy định như sau: - Kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư do các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư đóng hàng tháng hoặc theo định kỳ (bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao căn hộ, diện tích khác trong nhà chung cư mà chưa sử dụng) để đơn vị quản lý vận hành thực hiện các công việc trong hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư. - Kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư được tính bằng giá dịch vụ quản lý vận hành và được tính trên mỗi m2 diện tích sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích khác không phải căn hộ trong nhà chung cư nhân (x) với diện tích sử dụng của căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư đó. - Diện tích sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích khác không phải căn hộ trong nhà chung cư làm cơ sở để tính kinh phí quản lý vận hành được quy định như sau: + Trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận thì xác định theo diện tích ghi trong Giấy chứng nhận; + Trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận thì xác định diện tích sử dụng theo hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc biên bản bàn giao căn hộ. - Đối với nhà chung cư thuộc tài sản công thì việc thu kinh phí quản lý vận hành được thực hiện theo quy định tại điểm a khoản 7 Điều 151 Luật Nhà ở 2023. Tóm lại, hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư có thời hạn tối thiểu 12 tháng, trừ các trường hợp theo quy định pháp luật nêu trên.
Xác định phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung trong nhà chung cư theo quy định
Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức. Bài viết xin đề cập đến việc xác định phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung trong nhà chung cư. Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 142 Luật nhà ở 2023 có đề cập xác định Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm: - Phần diện tích trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó; - Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư; - Hệ thống trang thiết bị sử dụng riêng gắn liền với căn hộ hoặc gắn liền với phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư, trừ các trang thiết bị thuộc quyền sở hữu chung. Phần sở hữu chung của nhà chung cư Căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 142 Luật nhà ở 2023 có đề cập xác định Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm: - Phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng nêu trên; nhà sinh hoạt cộng đồng của nhà chung cư; - Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị sử dụng chung trong nhà chung cư bao gồm: khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật và tường bao hộp kỹ thuật (nếu có), hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga, hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, hệ thống phòng cháy, chữa cháy và các phần khác không thuộc phần sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư; - Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhà chung cư nhưng được kết nối với nhà chung cư đó, trừ hệ thống hạ tầng kỹ thuật sử dụng vào mục đích công cộng hoặc thuộc trường hợp phải bàn giao cho Nhà nước hoặc giao cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở quản lý theo nội dung dự án đã được phê duyệt; - Các công trình công cộng trong khu vực nhà chung cư nhưng không thuộc trường hợp đầu tư xây dựng để kinh doanh hoặc không thuộc trường hợp phải bàn giao cho Nhà nước theo nội dung dự án đã được phê duyệt bao gồm: sân chung, vườn hoa, công viên và các công trình khác được xác định trong nội dung dự án đã được phê duyệt. Lưu ý đối với phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung trong nhà chung cư nêu trên Luật Nhà ở 2023 có đề cập các phần diện tích, trang thiết bị thuộc sở hữu riêng, thuộc sở hữu chung quy định tại Điều này phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư; trường hợp hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư không ghi rõ thì phần sở hữu riêng, sở hữu chung được xác định theo quy định. Như vậy, quy định hiện hành đã đề cập cụ thể và liệt kê phần sở hữu chung và phần sở hữu riêng trong nhà chung cư theo nội dung trên.
Quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với chỗ để xe nhà chung cư theo quy định năm 2024
Chỗ để xe là để phục vụ cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư bao gồm xe ô tô, xe động cơ hai bánh, xe động cơ ba bánh, xe đạp và xe cho người khuyết tật. Quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với chỗ để xe nhà chung được xác định rõ theo quy định. Sơ lược chung về chổ để xe của nhà chung cư Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 144 Luật Nhà ở 2023 có nêu: - Chỗ để xe phục vụ cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư bao gồm xe ô tô, xe động cơ hai bánh, xe động cơ ba bánh, xe đạp và xe cho người khuyết tật thì chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải xây dựng tối thiểu theo quy chuẩn xây dựng, thiết kế được phê duyệt và phải được sử dụng đúng mục đích. - Chỗ để xe có thể được bố trí tại tầng hầm hoặc tại phần diện tích khác trong hoặc ngoài nhà chung cư theo quy hoạch hoặc thiết kế được phê duyệt; trong thiết kế được phê duyệt phải xác định rõ khu vực để xe ô tô và khu vực để xe động cơ hai bánh, xe động cơ ba bánh, xe đạp và xe cho người khuyết tật. - Khu vực sạc điện cho xe động cơ điện được bố trí theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng. Xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với chỗ để xe nhà chung cư Căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 144 Luật Nhà ở 2023 có chỉ rõ việc xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với chỗ để xe được quy định như sau: + Đối với chỗ để xe đạp, xe động cơ hai bánh, xe động cơ ba bánh, xe cho người khuyết tật cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thì thuộc quyền sở hữu chung, quyền sử dụng chung của các chủ sở hữu nhà chung cư; + Đối với chỗ để xe ô tô dành cho các chủ sở hữu nhà chung cư thì người mua, thuê mua căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư quyết định mua hoặc thuê; trường hợp không mua hoặc không thuê thì chỗ để xe ô tô này thuộc quyền quản lý của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở và chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở không được tính vào giá bán, giá thuê mua căn hộ chi phí đầu tư xây dựng chỗ để xe ô tô. Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở có trách nhiệm công khai các chi phí đầu tư xây dựng chỗ để xe ô tô. Việc bố trí chỗ để xe ô tô của nhà chung cư phải bảo đảm nguyên tắc ưu tiên cho các chủ sở hữu nhà chung cư trước, sau đó mới dành chỗ để xe công cộng. Việc mua hoặc thuê chỗ để xe ô tô quy định tại điểm này được ghi trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc lập hợp đồng riêng; Cụ thể hơn tại khoản 3 Điều 13 Thông tư 05/2024/TT-BXD có đề cập: - Trường hợp nhà chung cư có đủ chỗ để xe ô tô dành cho mỗi căn hộ và người mua căn hộ có nhu cầu mua hoặc thuê chỗ để xe này thì chủ đầu tư phải giải quyết bán hoặc cho thuê chỗ để xe này nhưng phải bảo đảm nguyên tắc mỗi chủ sở hữu căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư không được mua, thuê vượt quá số lượng chỗ để xe được thiết kế, xây dựng theo dự án được duyệt dành cho một căn hộ hoặc một phần diện tích thuộc sở hữu riêng trong nhà chung cư; - Trường hợp nhà chung cư không có đủ chỗ để xe ô tô dành cho mỗi căn hộ thì chủ đầu tư giải quyết bán, cho thuê chỗ để xe này trên cơ sở thỏa thuận của những người mua căn hộ với nhau; trường hợp những người mua căn hộ không thỏa thuận được thì chủ đầu tư giải quyết theo phương thức bốc thăm để được mua, thuê chỗ để xe này; - Việc mua bán, cho thuê chỗ để xe ô tô quy định tại điểm a khoản này có thể ghi chung trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc lập một hợp đồng riêng; tiền thuê chỗ để xe được trả hàng tháng hoặc theo định kỳ, tiên mua chỗ để xe được trả một lần hoặc trả chậm, trả dần theo thỏa thuận của các bên. + Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải bàn giao cho chủ sở hữu nhà chung cư bản vẽ mặt bằng khu vực để xe trên cơ sở hồ sơ dự án, thiết kế đã được phê duyệt, trong đó phân định rõ khu vực để xe cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư, bao gồm chỗ để xe thuộc sở hữu chung, chỗ để xe ô tô và khu vực để xe công cộng. Như vậy, theo quy định trên phân định rõ quyền sở hữu, quyền sử dụng chổ để xe của nhà chung cư đối với chủ đầu tư, các chủ sở hữu căn hộ.
Thời hạn sở hữu nhà chung cư hiện nay là bao nhiêu năm?
Có phải mua nhà chung cư sau 50 năm sẽ hết hạn sở hữu và phải trả lại nhà? Có được mua chung cư vĩnh viễn không? Cùng tìm hiểu qua bài viết sau đây nhé! Thời hạn sở hữu nhà chung cư hiện nay là bao nhiêu năm? Theo Điều 58 Luật Nhà ở 2023 quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư như sau: - Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế nhà chung cư theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền. Thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế phải được ghi rõ trong văn bản thẩm định của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xây dựng. - Thời hạn sử dụng nhà chung cư được tính từ khi nghiệm thu nhà chung cư đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng. - Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế quy định tại khoản 1 Điều 58 Luật Nhà ở 2023 hoặc chưa hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế nhưng bị hư hỏng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải chỉ đạo thực hiện việc kiểm định, đánh giá chất lượng công trình nhà chung cư theo quy định tại Điều 61 Luật Nhà ở 2023. - Việc công bố nhà chung cư hết thời hạn sử dụng được thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở 2023 và pháp luật về xây dựng. Theo đó, hiện nay pháp luật không quy định cụ thể về thời hạn sở hữu nhà ở chung cư là tối đa hay tối thiểu bao nhiêu năm mà sẽ phụ thuộc vào hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế theo kiểm định của cơ quan có thẩm quyền. Trách nhiệm công bố nhà chung cư hết thời hạn thuộc về ai? Như phân tích ở trên, việc công bố nhà chung cư hết thời hạn sử dụng được thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở 2023 và pháp luật về xây dựng. Mà theo khoản 4 Điều 126 Luật Xây dựng 2014 quy định Chính phủ quy định chi tiết về bảo trì công trình xây dựng và trách nhiệm công bố công trình xây dựng hết thời hạn sử dụng. Theo đó, tại khoản 3 Điều 5 Nghị định 06/2021/NĐ-CP quy định sau khi nhận được báo cáo quy định, cơ quan nhà nước có trách nhiệm công bố công trình xây dựng hết thời hạn sử dụng trong danh mục trên trang thông tin điện tử của mình là: - Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đối với các công trình xây dựng nằm trên địa bàn tỉnh; - Bộ quản lý công trình xây dựng chuyên ngành đối với công trình chuyên ngành nằm trên địa bàn 02 tỉnh trở lên theo thẩm quyền quy định tại khoản 3 Điều 52 Nghị định 06/2021/NĐ-CP. Trong đó, Bộ Xây dựng có trách nhiệm đối với các công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng dân dụng, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, khu nhà ở; dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu chức năng; dự án đầu tư xây dựng công nghiệp nhẹ, công trình công nghiệp sản xuất vật liệu xây dựng, sản phẩm xây dựng dự án đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật, dự án đầu tư xây dựng công trình đường bộ trong đô thị (trừ đường quốc lộ qua đô thị); - Bộ Quốc phòng, Bộ Công an đối với công trình phục vụ quốc phòng, an ninh. Trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Như vậy, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Bộ Xây dựng là những cơ quan có trách nhiệm công bố nhà chung cư hết thời hạn. Việc kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư được thực hiện thế nào? Theo Điều 61 Luật Nhà ở 2023 quy định về kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư như sau: - Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh chủ trì, phối hợp với cơ quan chức năng của địa phương và Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có nhà chung cư thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư được xây dựng trên địa bàn. Đối với khu chung cư thì thực hiện kiểm định, đánh giá toàn khu trước khi đưa vào kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Các chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm phối hợp với cơ quan quy định tại khoản này và đơn vị tham gia kiểm định trong việc thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư theo quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng. - Tổ chức được giao thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư phải xác định rõ chất lượng nhà chung cư thuộc trường hợp phải phá dỡ theo quy định tại khoản 2 Điều 59 Luật Nhà ở 2023 hoặc chưa phải phá dỡ trong báo cáo kết quả kiểm định gửi cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh. Việc kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư được thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng và quy định của Luật Nhà ở 2023. - Sau khi nhận được báo cáo kết quả kiểm định, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải xem xét, ban hành kết luận kiểm định chất lượng nhà chung cư. Kết luận kiểm định phải nêu rõ các nội dung kiểm định theo quy định của pháp luật về xây dựng và phải xác định nhà chung cư kiểm định chưa thuộc trường hợp phải phá dỡ hoặc thuộc trường hợp phải phá dỡ theo quy định tại khoản 2 Điều 59 Luật Nhà ở 2023; trường hợp nhà chung cư chưa thuộc trường hợp phải phá dỡ thì trong kết luận kiểm định phải nêu rõ thời gian được tiếp tục sử dụng đến khi nhà chung cư thuộc trường hợp phải phá dỡ. - Kết luận kiểm định phải được đăng tải công khai trên Cổng thông tin điện tử của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh. Như vậy, việc kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư phải được thực hiện theo quy định trên.
Chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư được hưởng cơ chế ưu đãi gì?
Việc cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ xuống cấp là một vấn đề nan giải của nhiều đô thị lớn. Để thúc đẩy quá trình này, Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách ưu đãi dành cho chủ đầu tư. (1) Cơ chế ưu đãi về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất Chủ đầu tư đóng vai trò quan trọng trong việc thực hiện các dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. Để khuyến khích các doanh nghiệp tham gia vào quá trình này, Nhà nước đã đưa ra nhiều cơ chế, chính sách ưu đãi hấp dẫn về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Cụ thể, tại Điều 40 Nghị định 98/2024/NĐ-CP quy định cơ chế ưu đãi về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư như sau: - Chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư sẽ được miễn tiền sử dụng đất và tiền thuê đất đối với diện tích đất thuộc phạm vi dự án, nếu diện tích này phải nộp tiền theo quy định của Luật Nhà ở. Phạm vi dự án phải được xác định trong quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt. - Nếu trong phạm vi dự án có diện tích đất do Nhà nước giao hoặc cho thuê mà cơ quan Nhà nước đang quản lý, chủ đầu tư cũng được miễn tiền bồi thường về đất và tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho phần diện tích này, trừ khi diện tích đó đủ điều kiện tách thành dự án độc lập. - Trường hợp chủ đầu tư muốn điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất so với quy hoạch đã được phê duyệt và được cơ quan có thẩm quyền đồng ý, họ sẽ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với phần diện tích tăng thêm, bao gồm việc xác định giá đất và tính tiền sử dụng đất theo quy định pháp luật. - Nếu theo quy hoạch, khu vực có nhà chung cư bị phá dỡ vẫn tiếp tục xây dựng lại nhà chung cư, nhưng toàn bộ các chủ sở hữu đồng ý không tái định cư tại chỗ và thống nhất với chủ đầu tư về bồi thường hoặc tái định cư tại địa điểm khác, chủ đầu tư sẽ được hưởng các ưu đãi về tiền sử dụng đất và tiền thuê đất. - Trường hợp Nhà nước đã thanh lý, hóa giá nhà ở nhưng chưa thu tiền sử dụng đất và nhà ở này thuộc diện phải phá dỡ để thực hiện dự án, chủ đầu tư sẽ được miễn tiền bồi thường về đất và tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất có nhà ở đã thanh lý. Qua việc đưa ra các chính sách ưu đãi, Nhà nước đã tạo điều kiện thuận lợi để các chủ đầu tư có thể tập trung nguồn lực vào việc cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ, từ đó nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân và góp phần phát triển đô thị bền vững. (2) Cơ chế ưu đãi về kinh doanh căn hộ, diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại Theo đó, bên cạnh việc hỗ trợ chủ đầu tư về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, Nhà nước còn tạo ra các cơ chế ưu đãi cho chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được kinh doanh căn hộ, diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại trong dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư. Cụ thể, theo quy định tại Điều 41 Nghị định 98/2024/NĐ-CP, cơ chế ưu đãi về kinh doanh căn hộ, diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại trong dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư được quy định như sau: - Chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư có quyền bán các căn hộ thuộc diện quy định mà không phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước. Chủ đầu tư cũng không cần thực hiện chuyển đổi công năng sang nhà ở thương mại theo quy định pháp luật về nhà ở. - Các căn hộ sau khi xây dựng lại có thể được bán theo giá thương mại bao gồm: + Căn hộ xây dựng thêm để kinh doanh theo quy hoạch, ngoài các căn hộ dành cho tái định cư. + Căn hộ thuộc diện tái định cư nhưng chủ sở hữu chọn nhận bồi thường bằng tiền thay vì tái định cư. + Căn hộ phải bố trí tái định cư nhưng chủ sở hữu không mua phần diện tích chênh lệch hoặc đã được tái định cư sang địa điểm khác. - Chủ đầu tư có quyền kinh doanh các phần diện tích dành cho dịch vụ, thương mại trong dự án mà được miễn tiền bồi thường về đất, tiền sử dụng đất và tiền thuê đất. Tuy nhiên, nếu chủ đầu tư chuyển nhượng hoặc góp vốn phần diện tích này kèm theo quyền sử dụng đất, chủ đầu tư sẽ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định. - Đối với phần diện tích kinh doanh nằm ngoài phạm vi dự án được miễn tiền bồi thường và tiền sử dụng đất, chủ đầu tư phải thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định pháp luật. Có thể thấy, Nghị định 98/2024/NĐ-CP đã tạo ra một môi trường đầu tư hấp dẫn cho các chủ đầu tư tham gia vào việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. Nhờ những ưu đãi về đất đai, quá trình này sẽ được đẩy nhanh, góp phần giải quyết vấn đề nhà ở tại các đô thị lớn.
Có được sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư để bảo trì hệ thống xử lý nước thải
Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư là khoản tiền dùng để chi trả cho các hoạt động bảo dưỡng tòa nhà định kỳ hoặc khi xảy ra hỏng hóc, hư hại phần sở hữu chung của toà nhà. Nguyên tắc bảo trì nhà chung cư Căn cứ quy định tại Điều 31 Thông tư 05/2024/TT-BXD quy định nguyên tắc bảo trì nhà chung cư bao gồm: - Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm bảo trì phần sở hữu riêng và đóng góp kinh phí để bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư để duy trì chất lượng của nhà ở và bảo đảm an toàn trong quá trình sử dụng nhà chung cư. - Việc bảo trì phần sở hữu riêng không được làm ảnh hưởng đến phần sở hữu riêng của các chủ sở hữu khác và các hệ thống công trình, thiết bị thuộc sở hữu chung, sử dụng chung của nhà chung cư. - Việc bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có mục đích để ở và nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp nhưng không phân chia riêng biệt thì phần sở hữu chung của khu chức năng căn hộ, khu chức năng kinh doanh dịch vụ được thực hiện theo kế hoạch bảo trì do Hội nghị nhà chung cư thông qua và theo quy trình bảo trì tòa nhà, quy trình bảo trì thiết bị đã được lập theo quy định của Quy chế này. - Việc bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp mà phân chia riêng biệt được phần sở hữu chung của khu căn hộ và khu chức năng kinh doanh dịch vụ được thực hiện theo nguyên tắc sau đây: + Đối với phần sở hữu chung của khu căn hộ thì các chủ sở hữu khu căn hộ này thực hiện bảo trì theo kế hoạch hoặc theo quyết định đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua và quy trình bảo trì đã được lập; + Đối với phần sở hữu chung của khu kinh doanh dịch vụ thì chủ sở hữu khu chức năng này thực hiện bảo trì theo quy trình bảo trì tòa nhà và quy trình bảo trì hệ thống thiết bị đã được lập theo quy định; + Đối với phần sở hữu chung của cả tòa nhà thì các chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm thực hiện bảo trì theo kế hoạch hoặc theo quyết định đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua và quy trình bảo trì đã được lập. - Việc bảo trì phần sở hữu chung của cụm nhà chung cư do các chủ sở hữu, người sử dụng cụm nhà chung cư thực hiện. - Chủ sở hữu, Ban quản trị chỉ được thuê cá nhân, đơn vị có đủ điều kiện, năng lực tương ứng với công việc cần bảo trì theo quy định để thực hiện bảo trì. - Việc lựa chọn đơn vị thực hiện bảo trì các hệ thống trang thiết bị, phần sở hữu chung mà thuộc trường hợp quy định tại điểm a và điểm c khoản 4 Điều này thì có thể được thực hiện theo hình thức chào giá cạnh tranh hoặc theo các nguyên tắc đấu thầu hoặc hình thức lựa chọn khác, hình thức thực hiện có thể theo thỏa thuận khoản trọn gói hoặc tách riêng giữa chi phí nhân công và chi phí mua sắm vật liệu, thiết bị do Hội nghị nhà chung cư quyết định. Các hạng mục của nhà chung cư được sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung để bảo trì Căn cứ Điều 34 Thông tư 05/2024/TT-BXD quy định các hạng mục của nhà chung cư được sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung để bảo trì bao gồm: - Bảo trì các hạng mục, trang thiết bị và phần diện tích thuộc sở hữu chung quy định tại khoản 2 Điều 142 của Luật Nhà ở. - Bảo trì hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài kết nối với nhà chung cư, các công trình công cộng quy định tại điểm c, điểm d khoản 2 Điều 142 của Luật Nhà ở. - Xử lý nước thải ứ nghẹt, hút bể phốt định kỳ; cấy vi sinh cho hệ thống nước thải của nhà chung cư. - Các hạng mục và trang thiết bị khác của nhà chung cư thuộc quyền sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc theo quy định của pháp luật về nhà ở hoặc do Hội nghị nhà chung cư quyết định. Trong đó hệ thống xử lý nước thải được xem là hệ thống hạ tầng kỹ thuật, do đó nếu rơi vào các trường hợp tại điểm c, điểm d khoản 2 Điều 142 của Luật Nhà ở 2023 thì sẽ được bảo trì, cụ thể bao gồm: - Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhà chung cư nhưng được kết nối với nhà chung cư đó, trừ hệ thống hạ tầng kỹ thuật sử dụng vào mục đích công cộng hoặc thuộc trường hợp phải bàn giao cho Nhà nước hoặc giao cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở quản lý theo nội dung dự án đã được phê duyệt; - Các công trình công cộng trong khu vực nhà chung cư nhưng không thuộc trường hợp đầu tư xây dựng để kinh doanh hoặc không thuộc trường hợp phải bàn giao cho Nhà nước theo nội dung dự án đã được phê duyệt bao gồm: sân chung, vườn hoa, công viên và các công trình khác được xác định trong nội dung dự án đã được phê duyệt. =>> Như vậy hệ thống xử lý nước thải nói riêng và hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhà chung cư nói chung sẽ được bảo trì nếu không phải sử dụng vào mục đích công cộng hoặc thuộc trường hợp phải bàn giao cho Nhà nước hoặc giao cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở quản lý theo nội dung dự án đã được phê duyệt.
Nguyên tắc bảo trì nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu mới nhất
Ngày 31/07/2024, Bộ Xây dựng ban hành Thông tư 05/2024/TT-BXD hướng dẫn Luật Nhà ở. Theo đó quy định nguyên tắc bảo trì nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu mới nhất. (1) Quy định nguyên tắc bảo trì nhà chung cư Theo Điều 31 Thông tư 05/2024/TT-BXD quy định nguyên tắc bảo trì nhà chung cư, như sau: - Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm bảo trì phần sở hữu riêng và đóng góp kinh phí để bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư để duy trì chất lượng của nhà ở và bảo đảm an toàn trong quá trình sử dụng nhà chung cư. - Việc bảo trì phần sở hữu riêng không được làm ảnh hưởng đến phần sở hữu riêng của các chủ sở hữu khác và các hệ thống công trình, thiết bị thuộc sở hữu chung, sử dụng chung của nhà chung cư. - Việc bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có mục đích để ở và nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp nhưng không phân chia riêng biệt thì phần sở hữu chung của khu chức năng căn hộ, khu chức năng kinh doanh dịch vụ được thực hiện theo kế hoạch bảo trì do Hội nghị nhà chung cư thông qua và theo quy trình bảo trì tòa nhà, quy trình bảo trì thiết bị đã được lập theo quy định của Quy chế này. - Việc bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp mà phân chia riêng biệt được phần sở hữu chung của khu căn hộ và khu chức năng kinh doanh dịch vụ được thực hiện theo nguyên tắc sau đây: + Đối với phần sở hữu chung của khu căn hộ thì các chủ sở hữu khu căn hộ này thực hiện bảo trì theo kế hoạch hoặc theo quyết định đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua và quy trình bảo trì đã được lập; + Đối với phần sở hữu chung của khu kinh doanh dịch vụ thì chủ sở hữu khu chức năng này thực hiện bảo trì theo quy trình bảo trì tòa nhà và quy trình bảo trì hệ thống thiết bị đã được lập theo quy định; + Đối với phần sở hữu chung của cả tòa nhà thì các chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm thực hiện bảo trì theo kế hoạch hoặc theo quyết định đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua và quy trình bảo trì đã được lập. - Việc bảo trì phần sở hữu chung của cụm nhà chung cư do các chủ sở hữu, người sử dụng cụm nhà chung cư thực hiện. - Chủ sở hữu, Ban quản trị chỉ được thuê cá nhân, đơn vị có đủ điều kiện, năng lực tương ứng với công việc cần bảo trì theo quy định để thực hiện bảo trì. - Việc lựa chọn đơn vị thực hiện bảo trì các hệ thống trang thiết bị, phần sở hữu chung mà thuộc trường hợp quy định tại điểm a và điểm c khoản 4 Điều này thì có thể được thực hiện theo hình thức chào giá cạnh tranh hoặc theo các nguyên tắc đấu thầu hoặc hình thức lựa chọn khác, hình thức thực hiện có thể theo thỏa thuận khoản trọn gói hoặc tách riêng giữa chi phí nhân công và chi phí mua sắm vật liệu, thiết bị do Hội nghị nhà chung cư quyết định. (2) Quy định bảo trì nhà chung cư Theo Điều 32 Thông tư 05/2024/TT-BXD quy định bảo trì nhà chung cư, như sau: - Hoạt động bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư bao gồm việc kiểm tra, quan trắc, kiểm định chất lượng, sửa chữa nhỏ, sửa chữa định kỳ và sửa chữa lớn phần xây dựng nhà chung cư; kiểm tra, duy trì hệ thống an toàn phòng cháy, chữa cháy và các phần sở hữu chung khác của nhà chung cư; thay thế các linh kiện hoặc các thiết bị sử dụng chung của tòa nhà, cụm nhà chung cư và các việc bảo trì khác theo quy định của pháp luật về xây dựng. - Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm bảo trì phần sở hữu riêng và đóng góp kinh phí để thực hiện bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở và Quy chế này. Trường hợp có hư hỏng phần sở hữu riêng mà ảnh hưởng đến các chủ sở hữu khác thì chủ sở hữu có trách nhiệm sửa chữa các hư hỏng đó, nếu chủ sở hữu không thực hiện sửa chữa thì đơn vị quản lý vận hành hoặc người được giao quản lý nhà chung cư được tạm ngừng hoặc đề nghị đơn vị cung cấp dịch vụ tạm ngừng cung cấp dịch vụ điện, nước sinh hoạt đối với phần sở hữu riêng này; trường hợp có hư hỏng phần sở hữu chung trong khu vực thuộc sở hữu riêng thì chủ sở hữu phần sở hữu riêng có trách nhiệm tạo điều kiện và hỗ trợ đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư, đơn vị thi công sửa chữa các hư hỏng này. - Việc bảo trì phần xây dựng nhà chung cư phải do đơn vị có năng lực theo quy định của pháp luật về xây dựng thực hiện; việc bảo trì các hệ thống thiết bị của nhà chung cư phải do đơn vị có năng lực tương ứng với công việc bảo trì thực hiện. Trường hợp đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư có năng lực bảo trì thì có thể thuê đơn vị này thực hiện bảo trì. - Trong thời gian chưa tổ chức họp Hội nghị nhà chung cư lần đầu, việc bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư được thực hiện theo kế hoạch bảo trì quy định tại khoản 3 Điều 33 của Quy chế này. - Sau khi đã tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu, việc bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu phải thực hiện theo kế hoạch bảo trì quy định tại khoản 3 Điều 33 của Quy chế này và kế hoạch bảo trì hàng năm do Hội nghị nhà chung cư thông qua theo quy định của Quy chế này; trường hợp có hư hỏng đột xuất hoặc hư hỏng do thiên tai, hỏa hoạn thì Ban quản trị nhà chung cư quyết định việc bảo trì theo quy định của Quy chế này và pháp luật có liên quan nhưng phải báo cáo Hội nghị nhà chung cư tại cuộc họp gần nhất. - Việc thực hiện bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư được thực hiện theo quy định tại Mục 4 Chương III của Quy chế này. Như vậy quy định nguyên tắc bảo trì nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu mới nhất được quy định tại Điều 31, 32 Thông tư 05/2024/TT-BXD có hiệu lực ngày 01/08/2024.
Từ 01/8, chung cư cao cấp phải có trạm sạc xe điện
Ngày 24/7/2024, Chính phủ đã ban hành Nghị định 95/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở. Theo đó, chung cư hạng 1 theo tiêu chí phân hạng mới cần phải có điểm sạc cho xe điện. (1) Nguyên tắc phân hạng nhà chung cư từ 01/8 Căn cứ Điều 82 Nghị định 95/2024/NĐ-CP quy định về việc phân hạng nhà chung cư như sau: - Chủ đầu tư, chủ sở hữu nhà chung cư (bao gồm nhà chung cư thương mại, nhà chung cư xã hội, nhà chung cư để phục vụ tái định cư, nhà chung cư làm nhà ở công vụ) nếu có nhu cầu thì thực hiện việc phân hạng nhà chung cư theo quy định tại Chương XI Nghị định 95/2024/NĐ-CP. - Việc phân hạng nhà chung cư được thực hiện đối với từng tòa nhà chung cư trên cơ sở đề nghị của chủ đầu tư hoặc chủ sở hữu nhà chung cư và do các tổ chức xã hội - nghề nghiệp có chức năng, chuyên môn trong lĩnh vực xây dựng, nhà ở, kinh doanh bất động sản quy định tại Khoản 2 Điều 83 Nghị định 95/2024/NĐ-CP thực hiện khi nhà chung cư đáp ứng các tiêu chí phân hạng nhà chung cư quy định tại Khoản 1 Điều 83 Nghị định 95/2024/NĐ-CP. Theo đó, nhà chung cư được phân hạng phải đáp ứng quy chuẩn, tiêu chuẩn theo quy định của pháp luật về xây dựng và các tiêu chí theo quy định tại Điều 83 Nghị định 95/2024/NĐ-CP. Các tổ chức thực hiện việc phân hạng phải chịu trách nhiệm về việc phân hạng nhà chung cư. Thêm nữa, việc công bố thông tin, quảng cáo liên quan đến hạng nhà chung cư khi kinh doanh căn hộ phải đúng với nội dung đã được phân hạng. Như vậy, việc phân hạng nhà chung cư từ 01/8 cần phải tuân thủ theo những quy định như đã nêu trên. (2) Từ 01/8, chung cư cao cấp phải có trạm sạc xe điện Cụ thể, tại Nghị định 95/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở 2023 có nêu rõ, nhà chung cư sẽ được phân làm 03 hạng: Hạng 1, Hạng 2 và Hạng 3. Theo đó, Tiêu chí phân hạng nhà chung cư tại Phụ lục XII được ban hành kèm theo Nghị định 95/2024/NĐ-CP xếp hạng các chung cư dựa trên 8 tiêu chí bắt buộc, trong đó bao gồm: - Vị trí. - Tiện ích, - Chỗ đỗ xe. - Sảnh - hành lang. - Thang máy. - Cấp điện. - Căn hộ. - Các tiêu chí theo quy chuẩn xây dựng. Theo đó, đối với chung cư cao cấp (hạng 1), phải đáp ứng được các điều kiện về khoảng cách đến công viên hoặc khu vui chơi giải trí. Đồng thời, khuôn viên chung cư phải có dịch vụ giáo dục hoặc y tế thể thao, thang máy chở hàng riêng, và nhiều tiện ích khác. Bên cạnh đó, đối với khu vực đỗ xe của chung cư cao cấp, cứ 02 căn hộ thì cần có ít nhất 01 chỗ đỗ ô tô (slot) với diện tích tiêu chuẩn. Ngoài ra, chung cư cao cấp còn phải đảm bảo bố trí địa điểm sạc điện cho xe động cơ điện. Theo đó, kể từ 01/8, các chung cư cao cấp (chung cư hạng 1) phải đáp ứng được 08 tiêu chí bắt buộc theo quy định. Trong đó có bố trí địa điểm sạc điện cho xe động cơ điện như đã nêu trên. (3) Xác định giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư như thế nào? Tại Mục II Phụ Lục VII ban hành kèm theo Nghị định 95/2024/NĐ-CP quy định việc xác định giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư dựa theo công thức như sau: Trong đó: Gdv là giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư cho 1m2 diện tích sàn sử dụng thuộc sở hữu riêng của chủ căn hộ hoặc diện tích sàn sử dụng thuộc phần sở hữu riêng khác (đồng/m2/tháng) (đã bao gồm thuế GTGT). Q là tổng chi phí dịch vụ nhà chung cư hàng năm (đồng/năm) (chưa bao gồm thuế GTGT). Tdv là khoản thu được từ kinh doanh, dịch vụ các diện tích thuộc phần sở hữu chung của nhà chung cư hàng năm (nếu có) (đồng/năm).; S là tổng diện tích sàn sử dụng thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu căn hộ và diện tích sàn sử dụng thuộc phần sở hữu riêng khác (nếu có) (m2). 12 là tổng số tháng tính giá sử dụng dịch vụ trong năm. P là lợi nhuận định mức hợp lý (đơn vị tính %). K1 là hệ số giảm giá do đơn vị quản lý vận hành hỗ trợ giảm giá dịch vụ (nếu có). K2 là hệ số phân bổ giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư (đối với những diện tích sàn sử dụng ngoài mục đích ở như văn phòng, thương mại...) do các bên thỏa thuận. T - Thuế suất thuế giá trị gia tăng. 2. Xác định giá dịch vụ nhà chung cư không do đơn vị quản lý vận hành Ngoài ra, tại Nghị định 95/2024/NĐ-CP cũng có nêu rõ, trường hợp nhà chung cư không do đơn vị quản lý vận hành thực hiện thì chi phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư không bao gồm chi phí quản lý chung của đơn vị quản lý vận hành được quy định tại khoản 2.1.2 mục II của Phụ lục VII. Theo đó, có thể xác định giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư bằng công thức như đã nêu trên.
Gây tiếng ồn, độ rung quá mức quy định là hành vi bị nghiêm cấm trong quản lý, sử dụng nhà chung cư
Từ 1/8/2024, Luật nhà ở 2023 có hiệu lực thi hành sẽ quy định như thế nào về hành vi bị nghiêm cấm trong quản lý, sử dụng nhà chung cư? Việc kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư theo quy định mới sẽ thực hiện ra sao? Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định như thế nào? Căn cứ Điều 58 Luật nhà ở 2023 có quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư như sau: - Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế nhà chung cư theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền. Thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế phải được ghi rõ trong văn bản thẩm định của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xây dựng. - Thời hạn sử dụng nhà chung cư được tính từ khi nghiệm thu nhà chung cư đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng. - Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế quy định tại khoản 1 Điều này hoặc chưa hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế nhưng bị hư hỏng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải chỉ đạo thực hiện việc kiểm định, đánh giá chất lượng công trình nhà chung cư theo quy định tại Điều 61 Luật nhà ở 2023 - Việc công bố nhà chung cư hết thời hạn sử dụng được thực hiện theo quy định của Luật nhà ở 2023 và pháp luật về xây dựng. Theo đó, nhà chung cư được xác định thời hạn theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế nhà chung cư theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền. Thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế phải được ghi rõ trong văn bản thẩm định của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xây dựng. Việc kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư theo quy định mới sẽ thực hiện ra sao? Căn cứ Điều 61 Luật nhà ở 2023 có quy định về kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư như sau: - Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh chủ trì, phối hợp với cơ quan chức năng của địa phương và Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có nhà chung cư thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư được xây dựng trên địa bàn. Đối với khu chung cư thì thực hiện kiểm định, đánh giá toàn khu trước khi đưa vào kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Các chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm phối hợp với cơ quan quy định tại khoản này và đơn vị tham gia kiểm định trong việc thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư theo quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng. - Tổ chức được giao thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư phải xác định rõ chất lượng nhà chung cư thuộc trường hợp phải phá dỡ theo quy định tại khoản 2 Điều 59 Luật nhà ở 2023 hoặc chưa phải phá dỡ trong báo cáo kết quả kiểm định gửi cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh. Việc kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư được thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng và quy định của Luật nhà ở 2023. - Sau khi nhận được báo cáo kết quả kiểm định, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải xem xét, ban hành kết luận kiểm định chất lượng nhà chung cư. Kết luận kiểm định phải nêu rõ các nội dung kiểm định theo quy định của pháp luật về xây dựng và phải xác định nhà chung cư kiểm định chưa thuộc trường hợp phải phá dỡ hoặc thuộc trường hợp phải phá dỡ theo quy định tại khoản 2 Điều 59 Luật nhà ở 2023; trường hợp nhà chung cư chưa thuộc trường hợp phải phá dỡ thì trong kết luận kiểm định phải nêu rõ thời gian được tiếp tục sử dụng đến khi nhà chung cư thuộc trường hợp phải phá dỡ. - Kết luận kiểm định phải được đăng tải công khai trên Cổng thông tin điện tử của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh. Như vậy, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh chủ trì, phối hợp với cơ quan chức năng của địa phương và Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có nhà chung cư thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư được xây dựng trên địa bàn. Gây tiếng ồn, độ rung quá mức quy định là hành vi bị nghiêm cấm trong quản lý, sử dụng nhà chung cư Căn cứ Điều khoản 8 Điều 3 Luật nhà ở 2023 có quy định về các hành vi bị nghiêm cấm trong quản lý, sử dụng nhà chung cư như sau: - Không đóng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư (sau đây gọi chung là kinh phí bảo trì); quản lý, sử dụng kinh phí quản lý vận hành, kinh phí bảo trì không đúng quy định của pháp luật về nhà ở; - Cố ý gây thấm dột; gây tiếng ồn, độ rung quá mức quy định; xả rác thải,nước thải, khí thải, chất độc hại không đúng quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường hoặc không đúng nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư; sơn, trang trí mặt ngoài căn hộ, nhà chung cư không đúng quy định về thiết kế, kiến trúc; chăn, thả gia súc, gia cầm; giết mổ gia súc trong khu vực nhà chung cư; - Tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần sở hữu chung, sử dụng chung của nhà chung cư; sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở; thay đổi, làm hư hại kết cấu chịu lực; chia, tách căn hộ không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép; - Tự ý sử dụng phần diện tích và trang thiết bị thuộc quyền sở hữu chung, sử dụng chung vào sử dụng riêng; thay đổi mục đích sử dụng phần diện tích làm dịch vụ trong nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng; - Gây mất trật tự, an toàn, cháy, nổ trong nhà chung cư; kinh doanh vật liệu gây cháy, nổ và ngành, nghề gây nguy hiểm đến tính mạng, tài sản của người sử dụng nhà chung cư theo quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy và quy định khác của pháp luật có liên quan; - Kinh doanh vũ trường, karaoke, quán bar; kinh doanh sửa chữa xe có động cơ; hoạt động kinh doanh dịch vụ gây ô nhiễm khác theo quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường; kinh doanh dịch vụ nhà hàng mà không bảo đảm tuân thủ yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy, có nơi thoát hiểm và chấp hành các điều kiện kinh doanh khác theo quy định của pháp luật. Như vậy, hành vi gây tiếng ồn, độ rung quá mức quy định được xem là hành vi bị nghiêm cấm trong quản lý, sử dụng nhà chung cư.
Nhà chung cư mấy tầng thì thuộc diện quản lý về phòng cháy chữa cháy, có nguy hiểm về cháy nổ?
Hầu như các vụ cháy nhà chung cư hay xảy ra ở các nhà chung cư cao tầng. Nhà chung cư cũng được đánh giá là nơi có nguy hiểm về cháy nổ. Như vậy theo quy định thì nhà chung cư có thuộc diện quản lý về phòng cháy chữa cháy không, nó có phải là nơi có nguy hiểm về cháy nổ không? Nhà chung cư mấy tầng thì thuộc diện quản lý về phòng cháy chữa cháy, có nguy hiểm về cháy nổ? Căn cứ theo Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định 50/2024/NĐ-CP có quy định về danh mục cơ sở thuộc diện quản lý về phòng cháy và chữa cháy thì tại mục số 2 danh mục có đề cập đến “Nhà chung cư; nhà tập thể, nhà ở ký túc xá; nhà hỗn hợp.” Như vậy có thể hiểu tất cả nhà chung cư không phân biệt là cao mấy tầng đều thuộc diện quản lý về phòng cháy chữa cháy. Tuy nhiên, theo Phụ lục II ban hành kèm theo Nghị định 50/2024/NĐ-CP cũng có đề cập đến danh mục cơ sở có nguy hiểm về cháy thì mục số 2 có đề cập đến “Nhà chung cư, nhà tập thể, nhà ở ký túc xá cao từ 7 tầng trở lên hoặc có tổng khối tích từ 10.000 m3 trở lên; nhà hỗn hợp cao từ 5 tầng trở lên hoặc có tổng khối tích từ 5.000 m3 trở lên.” Như vậy, cũng là nhà chung cư nhưng nếu cao từ 7 tầng trở lên hoặc có tổng khối tích từ 10.000 m3 trở lên thì sẽ được tính là cơ sở có nguy hiểm về cháy nổ. Mua bảo hiểm cháy nổ bắt buộc cho nhà chung cư là trách nhiệm của ai? Theo khoản 9 Điều 38 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD có quy định về quyền và trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc quản lý, sử dụng nhà chung cư thì việc mua bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc theo quy định của pháp luật phòng cháy, chữa cháy và pháp luật về kinh doanh bảo hiểm là một trong những trách nhiệm của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà chung cư trong trường hợp dự án nhà chung cư vẫn thuộc sở hữu của chủ đầu tư. Trường hợp, người mua nhà chung cư đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà chung cư thì chủ sở hữu nhà chung cư sẽ có trách nhiệm phải mua bảo hiểm cháy nổ phần nhà chung cư đã mua (điểm i khoản 1 Điều 39 Thông tư này). Phân hạng nhà chung cư và yêu cầu khi phân hạng là gì? Theo Điều 6 Thông tư 31/2016/TT-BXD có quy định về phân hạng nhà chung cư thì hiện nay nhà chung cư được phân thành 03 hạng: Hạng A: là nhà chung cư đáp ứng đầy đủ các yêu cầu để được phân hạng theo quy định tại Khoản 2 Điều 3 của Thông tư này, đồng thời phải đạt tối thiểu 18 trên tổng số 20 tiêu chí theo hướng dẫn tại phụ lục số 01 ban hành kèm theo Thông tư này. Hạng B: là nhà chung cư đáp ứng đầy đủ các yêu cầu để được phân hạng theo quy định tại Khoản 2 Điều 3 của Thông tư này, đồng thời phải đạt tối thiểu 18 trên tổng số 20 tiêu chí theo hướng dẫn tại phụ lục số 02 ban hành kèm theo Thông tư này. Hạng C: là nhà chung cư đáp ứng đầy đủ các yêu cầu để được phân hạng theo quy định tại Khoản 2 Điều 3 của Thông tư này nhưng không đạt đủ tiêu chí để công nhận hạng A và hạng B theo quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này. Yêu cầu khi phân hạng nhà chung cư được quy định tại khoản 2 Điều 3 Thông tư 31/2016/TT-BXD, cụ thể việc phân hạng và công nhận hạng được thực hiện đối với từng tòa nhà chungphải đảm bảo các yêu cầu sau đây: - Có đề nghị của tổ chức, cá nhân quy định tại Điều 4 của Thông tư này; - Nhà chung cư được xây dựng phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; theo đúng Giấy phép xây dựng được cấp (đối với trường hợp yêu cầu phải có Giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng); - Nhà chung cư phải đảm bảo tuân thủ quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư và các quy chuẩn kỹ thuật quốc gia khác có liên quan; - Nhà chung cư đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng theo đúng quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng và pháp luật có liên quan, đã được bàn giao đưa vào sử dụng và không vi phạm các quy định của pháp luật tại thời điểm nộp hồ sơ đề nghị công nhận hạng; - Nhà chung cư phải không thuộc diện bị phá dỡ, không thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Từ ngày 01/08/2024, nhà chung cư hết thời hạn sử dụng thì sẽ xử lý thế nào?
Với đại đa số đại biểu ấn nút biểu quyết tán thành, Luật Nhà ở năm 2023 sẽ có hiệu lực sớm bắt đầu vào ngày 01/8/2024. Trong đó, “Nhà chung cư hết thời hạn sử dụng thì sẽ xử lý thế nào?” trở thành vấn đề được đông đảo người dân quan tâm trong Luật Nhà ở năm 2023. Sử dụng chung cư là sự lựa chọn của nhiều người đặc biệt ở các thành phố lớn đông đúc dân cư như TP.HCM, Hà Nội bởi nhiều lợi ích về giá cả, giao thông thuận tiện, cơ sở vật chất hiện đại và được cung cấp dịch vụ tiện ích. Chính vì vậy, không ít người lo lắng và chú ý đến thời gian sử dụng nhà chung cư khi Luật Nhà ở năm 2023 bắt đầu có hiệu lực. Dưới đây là thời hạn sử dụng nhà chung cư từ ngày 01/8/2024 (1) Thời hạn sử dụng nhà chung cư Theo khoản 3 Điều 2 Luật Nhà ở năm 2023 quy định về nhà chung cư như sau: Nhà chung cư là nhà ở có từ 02 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp. Căn cứ Điều 58 Luật Nhà ở năm 2023 quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư như sau: - Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế nhà chung cư theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền. Thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế phải được ghi rõ trong văn bản thẩm định của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xây dựng. - Thời hạn sử dụng nhà chung cư được tính từ khi nghiệm thu nhà chung cư đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng. - Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế quy định tại khoản 1 Điều 58 hoặc chưa hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế nhưng bị hư hỏng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải chỉ đạo thực hiện việc kiểm định, đánh giá chất lượng công trình nhà chung cư theo quy định tại Điều 61 của Luật Nhà ở năm 2023 - Việc công bố nhà chung cư hết thời hạn sử dụng được thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở năm 2023 và pháp luật về xây dựng. Như vậy, thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế nhà chung cư theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền. Đối với trường hợp nhà chung cư hết hạn sẽ được xử lý như sau (2) Từ ngày 01/08/2024, nhà chung cư hết thời hạn sử dụng thì sẽ xử lý thế nào? Theo Điều 59 Luật Nhà ở năm 2023 quy định các nhà chung cư thuộc trường hợp phải phá dỡ bao gồm: - Nhà chung cư thuộc trường hợp phải phá dỡ theo quy định tại khoản 2 Điều 59 bao gồm: + Nhà chung cư đã hết thời hạn sử dụng theo quy định tại Điều 58 của Luật Nhà ở năm 2023 và thuộc trường hợp phải phá dỡ. + Nhà chung cư chưa hết thời hạn sử dụng theo quy định tại Điều 58 của Luật Nhà ở năm 2023 nhưng thuộc trường hợp phải phá dỡ. - Các trường hợp phải phá dỡ nhà chung cư bao gồm: + Nhà chung cư bị hư hỏng do cháy, nổ không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng. + Nhà chung cư bị hư hỏng do thiên tai, địch họa không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng. + Nhà chung cư có các kết cấu chịu lực chính của công trình xuất hiện tình trạng nguy hiểm tổng thể, có nguy cơ sập đổ, không đáp ứng điều kiện tiếp tục sử dụng, cần phải di dời khẩn cấp chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư. + Nhà chung cư bị hư hỏng nặng, xuất hiện tình trạng nguy hiểm cục bộ kết cấu chịu lực chính của công trình và có một trong các yếu tố sau đây: + Hệ thống hạ tầng kỹ thuật phòng cháy, chữa cháy; cấp nước, thoát nước, xử lý nước thải; cấp điện, giao thông nội bộ không đáp ứng yêu cầu của tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật hiện hành. + Hoặc có nguy cơ mất an toàn trong vận hành, khai thác, sử dụng cần phải phá dỡ để bảo đảm an toàn cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư và yêu cầu về cải tạo, chỉnh trang đô thị. + Nhà chung cư bị hư hỏng một trong các kết cấu chính của công trình sau đây: móng, cột, tường, dầm, xà không đáp ứng yêu cầu sử dụng bình thường mà chưa thuộc trường hợp phải phá dỡ theo quy định tại điểm c, điểm d khoản 2 nhưng thuộc khu vực phải thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ với nhà chung cư thuộc trường hợp phải phá dỡ quy định tại khoản 2 theo quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt. Như vậy, trong các trường hợp nhà chung cư đã hết thời hạn, nhà chung cư chưa hết thời hạn sử dụng nhưng thuộc trường hợp phải phá dỡ, nhà chung cư bị hư hỏng do các yếu tố chủ quan và khách quan thì nhà chung cư sẽ bị phá dỡ. Tóm lại, thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế nhà chung cư theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền. Đối với trường hợp nhà chung cư hết hạn, nhà chung cư chưa hết thời hạn sử dụng nhưng thuộc trường hợp phải phá dỡ, nhà chung cư bị hư hỏng do các yếu tố chủ quan và khách quan thì nhà chung cư sẽ bị phá dỡ.
Quy định thành lập Ban quản trị nhà chung cư và quyền hạn, trách nhiệm của Ban quản trị
Việc thành lập Ban quản trị nhà chung cư và quyền hạn, trách nhiệm của Ban quản trị nhà chung cư được quy định tại Luật Nhà ở 2014. 1. Quy định về Ban quản trị nhà chung cư Tại Điều 103 Luật Nhà ở 2014 quy định về Ban quản trị nhà chung cư như sau: - Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu hoặc nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu nhưng có dưới 20 căn hộ: chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thống nhất quyết định việc thành lập Ban quản trị nhà chung cư hoặc không thành lập Ban quản trị nhà chung cư; trường hợp thành lập Ban quản trị nhà hung cư được thực hiện như sau: + Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu, thành phần Ban quản trị bao gồm đại diện chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư; + Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu, thành phần Ban quản trị nhà chung cư thực hiện theo quy định như đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu mà có từ 20 căn hộ trở lên. - Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu mà có từ 20 căn hộ trở lên: phải thành lập Ban quản trị nhà chung cư. Thành phần Ban quản trị nhà chung cư gồm đại diện các chủ sở hữu nhà chung cư, đại diện chủ đầu tư (nếu có); trường hợp người sử dụng nhà chung cư tham gia Hội nghị nhà chung cư thì thành phần Ban quản trị nhà chung cư có thể gồm cả người sử dụng. - Ban quản trị nhà chung cư có một chủ sở hữu được tổ chức theo mô hình tự quản. Ban quản trị nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được tổ chức và hoạt động theo mô hình Hội đồng quản trị của công ty cổ phần hoặc mô hình Ban chủ nhiệm của hợp tác xã, có tư cách pháp nhân, có con dấu và thực hiện các quyền, trách nhiệm quy định tại khoản 1 Điều 104 Luật Nhà ở 2014. Khi bầu, bãi miễn thành viên Ban quản trị nhà chung cư, các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư không phải thành lập công ty cổ phần hoặc thành lập hợp tác xã và việc này được thực hiện thông qua Hội nghị nhà chung cư theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành. Như vậy việc thành lập Ban quản trị nhà chung cư còn phụ thuộc vào việc nhà chung cư có một chủ sở hữu hay có nhiều chủ sở hữu (trường hợp có nhiều chủ sở hữu thì có dưới 20 căn hộ hay từ 20 căn hộ trở lên) mà Ban quản trị nhà chung cư sẽ được thành lập khác nhau. 2. Quyền và trách nhiệm của Ban quản trị nhà chung cư Tại khoản 1 Điều 104 Luật Nhà ở 2014 quy định đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì Ban quản trị nhà chung cư có quyền và trách nhiệm sau đây: - Đôn đốc, nhắc nhở các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư trong việc thực hiện nội quy, quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư; - Quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của Luật này và quyết định của Hội nghị nhà chung cư; báo cáo Hội nghị nhà chung cư việc thu, chi khoản kinh phí này; - Đề nghị Hội nghị nhà chung cư thông qua mức giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư; - Ký hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư với chủ đầu tư hoặc đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư sau khi đã được Hội nghị nhà chung cư lựa chọn theo quy định tại điểm d khoản 3 Điều 102 của Luật này. Trường hợp nhà chung cư không yêu cầu phải có đơn vị quản lý vận hành theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 105 của Luật này và được Hội nghị nhà chung cư giao cho Ban quản trị thực hiện quản lý vận hành thì Ban quản trị nhà chung cư thực hiện việc thu, chi kinh phí quản lý vận hành theo quyết định của Hội nghị nhà chung cư; - Ký kết hợp đồng với đơn vị có năng lực bảo trì nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng để bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư và giám sát hoạt động bảo trì. Việc bảo trì phần sở hữu chung có thể do đơn vị đang quản lý vận hành nhà chung cư hoặc đơn vị khác có năng lực bảo trì theo quy định của pháp luật về xây dựng thực hiện; - Thu thập, tổng hợp ý kiến, kiến nghị của người sử dụng nhà chung cư về việc quản lý, sử dụng và cung cấp các dịch vụ nhà chung cư để phối hợp với cơ quan chức năng, tổ chức, cá nhân có liên quan xem xét, giải quyết; - Phối hợp với chính quyền địa phương, tổ dân phố trong việc xây dựng nếp sống văn minh, giữ gìn trật tự, an toàn xã hội trong nhà chung cư; - Thực hiện đúng quy chế hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua, không được tự bãi miễn hoặc bổ sung thành viên Ban quản trị nhà chung cư; - Được hưởng thù lao trách nhiệm và các chi phí hợp lý khác theo quyết định của Hội nghị nhà chung cư; - Chịu trách nhiệm trước pháp luật, trước chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư khi thực hiện quyền và trách nhiệm không đúng với quy định; - Thực hiện các công việc khác do Hội nghị nhà chung cư giao mà không trái với quy định pháp luật. Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu thì Ban quản trị nhà chung cư thực hiện quyền và trách nhiệm sau: - Đôn đốc, nhắc nhở các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư trong việc thực hiện nội quy, quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư; - Thu thập, tổng hợp ý kiến, kiến nghị của người sử dụng nhà chung cư về việc quản lý, sử dụng và cung cấp các dịch vụ nhà chung cư để phối hợp với cơ quan chức năng, tổ chức, cá nhân có liên quan xem xét, giải quyết; - Phối hợp với chính quyền địa phương, tổ dân phố trong việc xây dựng nếp sống văn minh, giữ gìn trật tự, an toàn xã hội trong nhà chung cư; - Thực hiện đúng quy chế hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua, không được tự bãi miễn hoặc bổ sung thành viên Ban quản trị nhà chung cư; - Được hưởng thù lao trách nhiệm và các chi phí hợp lý khác theo quyết định của Hội nghị nhà chung cư; - Chịu trách nhiệm trước pháp luật, trước chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư khi thực hiện quyền và trách nhiệm không đúng với quy định tại khoản này; - Thực hiện các công việc khác do Hội nghị nhà chung cư giao mà không trái với quy định pháp luật. Như vậy, tùy thuộc vào nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu hay có một chủ sở hữu mà quyền và trách nhiệm của Ban quản trị nhà chung cư sẽ khác nhau. Đồng thời, nội dung này còn được hướng dẫn bởi Điều 41 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD (được sửa đổi bởi Khoản 20 Điều 1 Thông tư 06/2019/TT-BXD).
Mua bảo hiểm cháy nổ bắt buộc cho nhà chung cư
Chào Luật sư! Cho tôi xin được hỏi người mua nhà chung cư có phải mua bảo hiểm cháy nổ bắt buộc của nhà chung cư hay không? Mong sớm nhận được câu trả lời của Luật sư, tôi chân thành cám ơn.
Thời hạn bàn giao căn hộ chung cư hiện nay là bao lâu?
Hiện nay, thời hạn bàn giao căn hộ chung cư là bao lâu? Trước khi bàn giao căn hộ chung cư cho người mua thì chủ đầu tư phải làm gì? Hãy cùng tìm hiểu qua bài viết sau đây. (1) Thời hạn bàn giao căn hộ chung cư hiện nay là bao lâu? Căn cứ các khoản 2 Điều 25 Nghị định 95/2024/NĐ-CP có quy định về bàn giao căn hộ chung cư như sau: Đối với việc bàn giao căn hộ chung cư cho người mua, thuê mua thì chỉ được thực hiện sau khi đã hoàn thành việc nghiệm thu nhà chung cư và nghiệm thu công trình hạ tầng kỹ thuật của khu vực có nhà ở theo tiến độ nếu trong dự án đã được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng. Trường hợp chủ đầu tư dự án phải xây dựng công trình hạ tầng xã hội phục vụ nhu cầu ở theo nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư dự án thì phải hoàn thành xây dựng và nghiệm thu công trình theo nội dung, tiến độ dự án đã được phê duyệt trước khi bàn giao căn hộ chung cư. Từ quy định nêu trên, có thể thấy, pháp luật hiện hành không quy định cụ thể thời hạn bàn giao căn hộ chung cư là bao lâu. Theo đó, thời hạn bàn giao căn hộ chung cư sẽ do các bên thỏa thuận với nhau và chỉ được thực hiện khi tuân thủ điều kiện gồm đã thực hiện nghiệm thu công trình xây dựng theo đúng quy định của pháp luật về xây dựng và bảo đảm an toàn trong vận hành, khai thác khi đưa công trình vào sử dụng. (2) Trước khi bàn giao căn hộ chung cư cho người mua thì chủ đầu tư phải làm gì? Cũng theo quy định tại Điều 25 Nghị định 95/2024/NĐ-CP có nêu rõ, trước khi thực hiện bàn giao căn hộ chung cư cho người mua, thuê mua thì chủ đầu tư phải chuẩn bị 01 bộ hồ sơ theo quy định, cụ thể như sau: - Biên bản nghiệm thu hoàn thành công trình nhà chung cư và nghiệm thu công trình hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ dự án theo quy định của pháp luật về xây dựng. - Văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu về phòng cháy, chữa cháy đối với công trình nhà chung cư theo quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy. - Thông báo chấp thuận kết quả nghiệm thu của cơ quan chuyên môn về xây dựng đối với công trình nhà chung cư theo quy định của pháp luật về xây dựng. - Bản vẽ mặt bằng khu vực để xe do chủ đầu tư lập trên cơ sở hồ sơ dự án và thiết kế xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền thẩm định, trong đó phân định rõ khu vực để xe cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư (bao gồm chỗ để xe thuộc sở hữu chung, chỗ để xe ô tô) và khu vực để xe công cộng. Bên cạnh đó, chủ đầu tư có trách nhiệm công khai hồ sơ nêu trên cho người mua, thuê mua căn hộ trước khi tiến hành bàn giao. Việc bàn giao nhà ở phải được lập thành biên bản kèm theo các giấy tờ pháp lý có liên quan đến nhà ở mua bán, thuê mua. Theo đó, hiện nay, trước khi thực hiện bàn giao căn hộ chung cư cho người mua thì phía chủ đầu tư phải chuẩn bị 01 bộ hồ sơ theo quy định như đã nêu trên và công khai hồ sơ cho người mua. Ngoài ra, việc bàn giao cũng phải được lập thành biên bản có kèm theo các giấy tờ pháp lý có liên quan. (3) Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm những gì? Căn cứ khoản 1 Điều 142 Luật Nhà ở 2023 có quy định về phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm: - Phần diện tích trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó; - Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư; - Hệ thống trang thiết bị sử dụng riêng gắn liền với căn hộ hoặc gắn liền với phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư, trừ các trang thiết bị thuộc quyền sở hữu chung quy định tại khoản 2 Điều này. Theo đó, hiện nay, phần sở hữu riêng trong nhà chung cư sẽ bao gồm phần theo quy định nêu trên.
Trách nhiệm của nhà đầu tư khi nộp hồ sơ liên quan đến dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư?
Từ ngày 01/08/2024, theo Nghị định 98/2024/NĐ-CP nhà đầu tư có trách nhiệm gì khi thực hiện nộp hồ sơ liên quan đến dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư? Nhà đầu tư có trách nhiệm gì khi thực hiện nộp hồ sơ liên quan đến dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư? Căn cứ tại Điều 4 Nghị định 98/2024/NĐ-CP quy định nguyên tắc giải quyết thủ tục hành chính liên quan đến dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được như sau: - Nhà đầu tư chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính hợp pháp, chính xác, trung thực của nội dung thành phần hồ sơ gửi cơ quan nhà nước có thẩm quyền. - Cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ, không được yêu cầu nhà đầu tư nộp thêm giấy tờ khác ngoài các giấy tờ trong hồ sơ theo quy định của Luật Nhà ở và Nghị định này; việc nộp hồ sơ của tổ chức, cá nhân để thực hiện các thủ tục hành chính theo quy định của Nghị định này được thực hiện thông qua nộp trực tiếp hoặc qua dịch vụ bưu chính hoặc trực tuyến. - Trường hợp có yêu cầu sửa đổi, bổ sung hồ sơ khi giải quyết thủ tục hành chính thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ có thông báo 01 lần bằng văn bản cho nhà đầu tư về nội dung cần phải sửa đổi, bổ sung giấy tờ còn thiếu đối với mỗi bộ hồ sơ và thời hạn sửa đổi, bổ sung hồ sơ. Quá thời hạn sửa đổi, bổ sung hồ sơ mà nhà đầu tư không sửa đổi, bổ sung hồ sơ thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ xem xét dừng giải quyết hồ sơ và thông báo bằng văn bản cho nhà đầu tư biết rõ lý do. Trường hợp yêu cầu phải giải trình nội dung trong hồ sơ thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ có thông báo bằng văn bản cho nhà đầu tư và ghi rõ thời hạn giải trình. Quá thời hạn giải trình mà nhà đầu tư không thực hiện giải trình theo yêu cầu thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ xem xét dừng giải quyết hồ sơ và thông báo bằng văn bản cho nhà đầu tư biết rõ lý do. ... => Theo đó, nhà đầu tư chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính hợp pháp, chính xác, trung thực của nội dung thành phần hồ sơ gửi cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Quy hoạch chi tiết dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được quy định như thế nào? Căn cứ tại Điều 6 Nghị định 98/2024/NĐ-CP quy định quy hoạch chi tiết dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được thực hiện theo như sau: - Thứ nhất, quy hoạch khu vực thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải bảo đảm giải pháp đồng bộ với việc cải tạo, chỉnh trang đô thị và phù hợp với quy hoạch đô thị. - Thứ hai, cơ quan nhà nước có thẩm quyền có trách nhiệm lập, phê duyệt, điều chỉnh quy hoạch chi tiết dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư hoặc quy hoạch chi tiết theo quy trình rút gọn để làm cơ sở thực hiện dự án. Dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư không phải bố trí diện tích đất để xây dựng nhà ở xã hội. - Thứ ba, căn cứ vị trí thực tế của các nhà chung cư độc lập thuộc diện bị phá dỡ nhưng không thể đầu tư xây dựng lại nhà chung cư hoặc có thể xây dựng lại nhà chung cư nhưng không đảm bảo hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án, khi tổ chức lập, phê duyệt quy hoạch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giải pháp quy gom nhà chung cư nhằm bảo đảm hiệu quả kinh tế - xã hội, môi trường của dự án, gắn với cải tạo, chỉnh trang đô thị. Trường hợp trong phạm vi dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư không đáp ứng yêu cầu về chỉ tiêu dân số theo quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu đã được duyệt thì cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch được điều chỉnh quy hoạch chi tiết của dự án để điều chỉnh công năng sử dụng công trình hoặc chức năng sử dụng đất trong dự án nhằm bảo đảm hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án. - Thứ tư, khi phê duyệt quy hoạch chi tiết để thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch phải xác định phạm vi của dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định tại khoản 9 Điều 3 Nghị định 98/2024/NĐ-CP. - Thứ năm, trình tự, thủ tục lập, thẩm định, phê duyệt, điều chỉnh quy hoạch chi tiết dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được thực hiện theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị, pháp luật về xây dựng, pháp luật về nhà ở.
Hướng dẫn tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu từ 01/08/2024
Hội nghị nhà chung cư là hội nghị của các chủ sở hữu hoặc người sử dụng nhà chung cư nếu chủ sở hữu nhà chung cư không tham dự; đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu thì Hội nghị nhà chung cư bao gồm chủ sở hữu nhà chung cư và người sử dụng nhà chung cư. Việc tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu được quy định như sau: Điều kiện để tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu Tại Khoản 1 Điều 15 Thông tư 05/2024/TT-BXD quy định điều kiện để tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu như sau: - Hội nghị của tòa nhà chung cư phải được tổ chức trong thời hạn 12 tháng, kể từ ngày nhà chung cư đó được bàn giao đưa vào sử dụng và có tối thiểu 50% số căn hộ đã được bàn giao cho người mua, thuê mua (không bao gồm số căn hộ mà chủ đầu tư giữ lại không bán, không cho thuê mua hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua). Trường hợp quá thời hạn quy định tại điểm này mà tòa nhà chung cư chưa có đủ 50% số căn hộ được bàn giao thì Hội nghị nhà chung cư được tổ chức sau khi có đủ 50% số căn hộ được bàn giao. - Hội nghị của cụm nhà chung cư được tổ chức khi có tối thiểu 50% số căn hộ của mỗi tòa nhà trong cụm đã được bàn giao cho người mua, thuê mua (không bao gồm số căn hộ mà chủ đầu tư giữ lại không bán, không cho thuê mua hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua) và có tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ của từng tòa nhà đã nhận bàn giao đưa vào sử dụng đồng ý nhập tòa nhà vào cụm nhà chung cư. => Theo đó, khi tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu thì phải đảm bảo điều kiện chung theo quy định như trên. Điều kiện về số lượng người tham dự cuộc họp Hội nghị nhà chung cư lần đầu Tại Khoản 2 Điều 15 Thông tư 05/2024/TT-BXD quy định về số lượng người tham dự cuộc họp Hội nghị nhà chung cư lần đầu: - Đối với Hội nghị của tòa nhà chung cư thì phải có tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao tham dự theo hình thức quy định tại khoản 2 Điều 145 Luật Nhà ở 2023. Trường hợp không đủ số người tham dự quy định tại điểm này thì trong thời hạn 07 ngày làm việc, kể từ ngày tổ chức họp hội nghị được ghi trong thông báo mời họp, chủ đầu tư hoặc đại diện chủ sở hữu căn hộ có văn bản đề nghị Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà chung cư tổ chức Hội nghị nhà chung cư. - Đối với Hội nghị của cụm nhà chung cư thì phải đảm bảo số lượng đại diện chủ sở hữu đã đồng ý nhập tòa nhà vào cụm nhà chung cư theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều này tham dự theo hình thức quy định tại khoản 2 Điều 145 Luật Nhà ở 2023; trường hợp không đủ số người tham dự theo quy định thì trong thời hạn 07 ngày làm việc, kể từ ngày tổ chức họp hội nghị được ghi trong thông báo mời họp, chủ đầu tư hoặc đại diện chủ sở hữu căn hộ có văn bản đề nghị Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức Hội nghị nhà chung cư, trừ trường hợp tòa nhà trong cụm tổ chức họp Hội nghị nhà chung cư riêng theo quy định đối với Hội nghị của tòa nhà chung cư như trên. => Theo đó, ngoài điều kiện chung về việc tổ chức thì đối với số lượng người tham dự cuộc họp Hội nghị nhà chung cư lần đầu cũng phải đảm bảo điều kiện theo quy định. Nội dung chuẩn bị tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu Theo Khoản 3 Điều 15 Thông tư 05/2024/TT-BXD quy định nội dung chuẩn bị tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu bao gồm các công việc sau đây: - Kiểm tra, xác định tư cách đại diện chủ sở hữu căn hộ tham dự hội nghị; trường hợp ủy quyền thì phải có văn bản ủy quyền của chủ sở hữu căn hộ. - Dự thảo quy chế họp Hội nghị nhà chung cư; - Dự kiến đề xuất sửa đổi, bổ sung Bản nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư mà chủ đầu tư đã xây dựng nếu có đề xuất sửa đổi; - Dự thảo quy chế bầu Ban quản trị, đề xuất tên gọi của Ban quản trị, đề xuất số lượng thành viên Ban quản trị, danh sách thành viên Ban quản trị, dự kiến cơ cấu Ban quản trị (nếu nhà chung cư thuộc diện phải có Ban quản trị); dự kiến kế hoạch bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư cho các thành viên Ban quản trị. Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì cần chuẩn bị thêm các nội dung, bao gồm: đề xuất mức giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư, dự thảo kế hoạch bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư, đề xuất đơn vị quản lý vận hành trong trường hợp nhà chung cư phải có đơn vị quản lý vận hành nhưng chủ đầu tư không đủ điều kiện quản lý vận hành nhà chung cư hoặc có đủ điều kiện quản lý vận hành nhà chung cư nhưng không tham gia quản lý vận hành; trường hợp nhà chung cư phải có Ban quản trị thì phải có dự thảo quy chế hoạt động, quy chế thu, chi tài chính của Ban quản trị; - Thông báo giá dịch vụ phải trả phí như bể bơi, phòng tập, sân tennis, khu spa và các dịch vụ khác (nếu có); - Các đề xuất khác có liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư cần báo cáo để Hội nghị nhà chung cư lần đầu thông qua. => Như vậy, chủ đầu tư (nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu) hoặc chủ sở hữu (nhà chung cư có một chủ sở hữu) có trách nhiệm chuẩn bị các nội dung họp, thông báo thời gian, địa điểm và tổ chức họp hội nghị chính thức cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư. Khi tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu thì cần phải đảm các điều kiện theo quy định.
Quy định về quản lý vận hành chỗ để xe của nhà chung cư hiện nay
Nhà chung cư là nhà ở có từ 02 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho gia đình, cá nhân, tổ chức. Hiện hành pháp luật quy định về chỗ để xe nhà chung cư như sau: Xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với chỗ để xe nhà chung cư Theo quy định tại Điều 144 Luật Nhà ở 2023 chỗ để xe phục vụ cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư bao gồm xe ô tô, xe động cơ hai bánh, xe động cơ ba bánh, xe đạp và xe cho người khuyết tật. Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải xây dựng tối thiểu theo quy chuẩn xây dựng, thiết kế được phê duyệt và phải được sử dụng đúng mục đích. Chỗ để xe có thể được bố trí tại tầng hầm hoặc tại phần diện tích khác trong hoặc ngoài nhà chung cư theo quy hoạch hoặc thiết kế được phê duyệt; trong thiết kế được phê duyệt phải xác định rõ khu vực để xe ô tô và khu vực để xe động cơ hai bánh, xe động cơ ba bánh, xe đạp và xe cho người khuyết tật. Việc xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với chỗ để xe được quy định như sau: - Đối với chỗ để xe đạp, xe động cơ hai bánh, xe động cơ ba bánh, xe cho người khuyết tật cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thì thuộc quyền sở hữu chung, quyền sử dụng chung của các chủ sở hữu nhà chung cư. - Đối với chỗ để xe ô tô dành cho các chủ sở hữu nhà chung cư thì người mua, thuê mua căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư quyết định mua hoặc thuê; trường hợp không mua hoặc không thuê thì chỗ để xe ô tô này thuộc quyền quản lý của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở và chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở không được tính vào giá bán, giá thuê mua căn hộ chi phí đầu tư xây dựng chỗ để xe ô tô; chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở có trách nhiệm công khai các chi phí đầu tư xây dựng chỗ để xe ô tô. Việc bố trí chỗ để xe ô tô của nhà chung cư phải bảo đảm nguyên tắc ưu tiên cho các chủ sở hữu nhà chung cư trước, sau đó mới dành chỗ để xe công cộng. Việc mua hoặc thuê chỗ để xe ô tô quy định tại điểm này được ghi trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc lập hợp đồng riêng. - Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải bàn giao cho chủ sở hữu nhà chung cư bản vẽ mặt bằng khu vực để xe trên cơ sở hồ sơ dự án, thiết kế đã được phê duyệt, trong đó phân định rõ khu vực để xe cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư, bao gồm chỗ để xe thuộc sở hữu chung, chỗ để xe ô tô và khu vực để xe công cộng. => Theo đó, việc xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với chỗ để xe nhà chung cư được quy định như trên. Quản lý vận hành chỗ để xe của nhà chung cư Việc quản lý vận hành chỗ để xe của nhà chung cư được quy định tại Điều 13 Quy chế ban hành kèm Thông tư 05/2024/TT-BXD như sau: - Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu Chỗ để xe thuộc quyền sở hữu, quản lý của chủ sở hữu nhưng phải được sử dụng theo đúng nội dung dự án được phê duyệt, quy định của Luật Nhà ở và Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư. Trường hợp nhà chung cư phải có đơn vị quản lý vận hành thì do đơn vị quản lý vận hành thực hiện quản lý chỗ để xe này; nếu thuộc diện không phải có đơn vị quản lý vận hành thì chủ sở hữu tự quản lý hoặc thuê đơn vị khác thực hiện quản lý chỗ để xe này. - Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu + Đối với chỗ để xe đạp, xe động cơ hai bánh, xe động cơ ba bánh, xe cho người khuyết tật: Đơn vị quản lý vận hành thực hiện quản lý; trường hợp nhà chung cư không phải có đơn vị quản lý vận hành nhưng thuộc diện phải có Ban quản trị theo quy định của Luật Nhà ở thì Hội nghị nhà chung cư quyết định giao cho Ban quản trị hoặc đơn vị khác thay mặt các chủ sở hữu để quản lý chỗ để xe này; nếu nhà chung cư không phải có đơn vị quản lý vận hành và không có Ban quản trị thì các chủ sở hữu thống nhất tự tổ chức quản lý hoặc thuê đơn vị khác thực hiện quản lý chỗ để xe này. + Đối với chỗ để xe ô tô: ++ Trường hợp nhà chung cư có đủ chỗ để xe ô tô dành cho mỗi căn hộ và người mua căn hộ có nhu cầu mua hoặc thuê chỗ để xe này thì chủ đầu tư phải giải quyết bán hoặc cho thuê chỗ để xe này nhưng phải bảo đảm nguyên tắc mỗi chủ sở hữu căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư không được mua, thuê vượt quá số lượng chỗ để xe được thiết kế, xây dựng theo dự án được duyệt dành cho một căn hộ hoặc một phần diện tích thuộc sở hữu riêng trong nhà chung cư; ++ Việc mua bán, cho thuê chỗ để xe ô tô có thể ghi chung trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc lập một hợp đồng riêng; tiền thuê chỗ để xe được trả hàng tháng hoặc theo định kỳ, tiên mua chỗ để xe được trả một lần hoặc trả chậm, trả dần theo thỏa thuận của các bên. Trường hợp thuê chỗ để xe thì trách nhiệm đóng kinh phí quản lý vận hành, đóng phí trông giữ xe do các bên thỏa thuận trong hợp đồng thuê chỗ để xe; trường hợp mua chỗ để xe thì người mua phải đóng kinh phí quản lý vận hành, đóng phí trông giữ xe theo quy định của pháp luật và theo thỏa thuận với nhà cung cấp dịch vụ; ++ Trường hợp nhà chung cư không có đủ chỗ để xe ô tô dành cho mỗi căn hộ thì chủ đầu tư giải quyết bán, cho thuê chỗ để xe này trên cơ sở thỏa thuận của những người mua căn hộ với nhau; trường hợp những người mua căn hộ không thỏa thuận được thì chủ đầu tư giải quyết theo phương thức bốc thăm để được mua, thuê chỗ để xe này; ++ Người mua chỗ để xe ô tô nếu có nhu cầu chuyển nhượng hoặc cho thuê chỗ để xe này thì chỉ được chuyển nhượng, cho thuê cho các chủ sở hữu, người đang sử dụng nhà chung cư đó hoặc chuyển nhượng lại cho chủ đầu tư (nếu còn chủ đầu tư); ++ Trường hợp người mua, thuê mua căn hộ không mua chỗ để xe ô tô thì các bên phải ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ là phần diện tích này thuộc quyền quản lý của chủ đầu tư; chủ đầu tư không được tính chi phí đầu tư xây dựng chỗ để xe này vào giá bán, giá thuê mua căn hộ; trường hợp người mua, thuê mua căn hộ mua, thuê chỗ để xe ô tô thì chủ đầu tư phải tính riêng giá mua, thuê chỗ để xe với giá mua, thuê mua căn hộ. - Đối với chỗ để xe công cộng của nhà chung cư Chỗ để xe công cộng của nhà chung cư (chỗ để xe dành cho các đối tượng không phải là chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư) được quản lý thực hiện theo quy định sau: + Trường hợp chỗ để xe công cộng phục vụ cho khu chức năng kinh doanh dịch vụ thì chủ sở hữu khu chức năng kinh doanh dịch vụ có thể mua và trực tiếp hoặc thuê đơn vị quản lý chỗ để xe này; + Trường hợp thuộc sở hữu của chủ đầu tư thì chủ đầu tư có trách nhiệm quản lý hoặc thuê đơn vị quản lý vận hành đang quản lý vận hành tòa nhà đó thực hiện quản lý chỗ để xe; nếu chủ sở hữu khu chức năng kinh doanh dịch vụ thuê của chủ đầu tư thì việc quản lý chỗ để xe này được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê chỗ để xe; + Trường hợp chỗ để xe công cộng do Nhà nước quản lý theo hồ sơ dự án được phê duyệt thì đơn vị được Nhà nước giao quản lý có trách nhiệm quản lý chỗ để xe này. => Theo đó, việc quản lý vận hành chỗ để xe của nhà chung cư được thực hiện theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư. Như vậy, đối với việc quản lý chỗ để xe của các loại xe trên (không có xe ô tô) của nhà chung cư có thang máy sẽ do đơn vị quản lý vận hành có trách nhiệm quản lý. Đối với chỗ để xe ô tô sẽ do chủ sở hữu nhà chung cư quyết định mua hoặc thuê và được ghi trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc lập hợp đồng riêng. Giá dịch vụ trông giữ xe được thực hiện theo quy định của pháp luật về giá. Tổ chức, cá nhân sở hữu chỗ để xe ô tô và chỗ để xe công cộng có trách nhiệm đóng kinh phí quản lý vận hành và thực hiện bảo trì chỗ để xe này.
Thời hạn bảo hành tối thiểu đối với nhà ở khi hoàn thành việc xây dựng đưa vào sử dụng là bao lâu?
Thời hạn bảo hành tối thiểu đối với nhà ở khi hoàn thành việc xây dựng đưa vào sử dụng là bao lâu? Thời gian bảo hành nhà ở có phải là nội dung chủ yếu cần có trong hợp đồng về nhà ở không? Thời hạn bảo hành tối thiểu đối với nhà ở khi hoàn thành việc xây dựng đưa vào sử dụng là bao lâu? Căn cứ Điều 129 Luật Nhà ở 2023 quy định về việc bảo hành nhà ở như sau: (1) Tổ chức, cá nhân thi công xây dựng nhà ở phải bảo hành nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng. Tổ chức, cá nhân cung ứng trang thiết bị nhà ở phải bảo hành trang thiết bị theo thời hạn do nhà sản xuất quy định. Trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê mua thì bên bán, bên cho thuê mua nhà ở có trách nhiệm bảo hành nhà ở theo quy định tại mục (2) và (3). Bên bán, bên cho thuê mua nhà ở có quyền yêu cầu tổ chức, cá nhân thi công xây dựng, cung ứng trang thiết bị thực hiện trách nhiệm bảo hành theo quy định của pháp luật. (2) Nhà ở được bảo hành kể từ khi hoàn thành việc xây dựng và nghiệm thu đưa vào sử dụng với thời hạn như sau: - Đối với nhà chung cư thì tối thiểu là 60 tháng; - Đối với nhà ở riêng lẻ thì tối thiểu là 24 tháng. (3) Nội dung bảo hành nhà ở bao gồm: sửa chữa, khắc phục các hư hỏng khung, cột, dầm, sàn, tường, trần, mái, sân thượng, cầu thang bộ, các phần ốp, lát, trát, hệ thống cung cấp chất đốt, hệ thống cấp điện sinh hoạt, cấp điện chiếu sáng, bể nước và hệ thống cấp nước sinh hoạt, bể phốt và hệ thống thoát nước thải, chất thải sinh hoạt, khắc phục các trường hợp nghiêng, lún, nứt, sụt nhà ở và các nội dung khác theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở. Đối với các trang thiết bị khác gắn với nhà ở thì bên bán, bên cho thuê mua nhà ở thực hiện bảo hành sửa chữa, thay thế theo thời hạn quy định của nhà sản xuất. Như vậy, chiếu theo quy định thì thời hạn bảo hành tối thiểu đối với nhà ở kể từ khi hoàn thành việc xây dựng và nghiệm thu đưa vào sử dụng là 60 tháng đối với nhà chung cư và 24 tháng đối với nhà riêng lẻ. Thời gian bảo hành nhà ở có phải là nội dung chủ yếu cần có trong hợp đồng về nhà ở không? Căn cứ Điều 163 Luật Nhà ở 2023 thì hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung sau đây: - Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên; - Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó. - Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó; - Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở; - Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê mua, cho thuê, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn; thời hạn sở hữu đối với trường hợp mua bán nhà ở có thời hạn; - Quyền và nghĩa vụ của các bên. Trường hợp thuê mua nhà ở thì phải ghi rõ quyền và nghĩa vụ của các bên về việc sửa chữa hư hỏng của nhà ở trong quá trình thuê mua; - Cam kết của các bên; - Thỏa thuận khác; - Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng; - Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng; - Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký. Như vậy, đối với hợp đồng mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới các bên cần thỏa thuận rõ trong hợp đồng về thời gian bảo hành nhà ở theo quy định. Tóm lại, theo quy định hiện hành thì thời hạn bảo hành tối thiểu đối với nhà ở kể từ khi hoàn thành việc xây dựng và nghiệm thu đưa vào sử dụng là 60 tháng đối với nhà chung cư và 24 tháng đối với nhà riêng lẻ.
Trình tự, thủ tục lấy ý kiến và phê duyệt kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư năm 2024
Việc lấy ý kiến và phê duyệt kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư là một vấn đề quan trọng. Trình tự, thủ tục lấy ý kiến và phê duyệt kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được quy định tại Nghị định 98/2024/NĐ-CP có hiệu lực từ 01/08/2024. 1. Nguyên tắc xây dựng kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư Nguyên tắc xây dựng kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được quy định tại Điều 5 Nghị định 98/2024/NĐ-CP, cụ thể như sau: - Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) có thể xây dựng, phê duyệt kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư chung trong kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh theo quy định của pháp luật về nhà ở; kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư nếu được lập chung trong kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh thì phải có các nội dung theo quy định của pháp luật về nhà ở. Đối với các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức lập, phê duyệt kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư riêng theo quy định tại Điều 7 Nghị định 98/2024/NĐ-CP và Điều 8 Nghị định 98/2024/NĐ-CP. - Định kỳ 06 tháng một lần, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm chủ trì, phối hợp với cơ quan chức năng của địa phương và Ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp huyện) tổ chức rà soát, kiểm định, đánh giá chất lượng các nhà chung cư theo quy định tại khoản 3 Điều 58 Luật Nhà ở 2023 trên địa bàn, làm cơ sở để điều chỉnh kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh và xây dựng, phê duyệt kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư riêng theo quy định của Nghị định này. - Tiêu chí đánh giá chất lượng nhà chung cư quy định tại Điều 59 Luật Nhà ở 2023 để đưa vào kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được xác định theo quy trình đánh giá an toàn công trình xây dựng trong quá trình khai thác, sử dụng do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành. 2. Trình tự, thủ tục lấy ý kiến và phê duyệt kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư Trình tự, thủ tục lấy ý kiến và phê duyệt kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được quy định tại Điều 8 Nghị định 98/2024/NĐ-CP, cụ thể như sau: (1) Sau khi hoàn thành việc xây dựng dự thảo kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư có các nội dung theo quy định tại khoản 2 Điều 7 Nghị định 98/2024/NĐ-CP, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, cho ý kiến về nội dung kế hoạch này trước khi đăng tải công khai lấy ý kiến về nội dung kế hoạch theo quy định khoản 3 Điều 7 Nghị định 98/2024/NĐ-CP. Việc lấy ý kiến góp ý các nội dung của kế hoạch quy định tại khoản 2 Điều 7 Nghị định 98/2024/NĐ-CP làm cơ sở cho nhà đầu tư và các chủ sở hữu nhà chung cư thỏa thuận về phương án bồi thường, tái định cư cụ thể trong quá trình lựa chọn chủ đầu tư dự án sau khi kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được phê duyệt. Thời gian lấy ý kiến theo quy định tại khoản này tối đa là 45 ngày, kể từ ngày đăng tải công khai nội dung dự thảo kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định khoản 3 Điều 7 Nghị định 98/2024/NĐ-CP. (2) Trong thời hạn tối đa 15 ngày, kể từ ngày kết thúc việc lấy ý kiến theo quy định tại mục (1), cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm hoàn chỉnh nội dung kế hoạch và trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Trong thời hạn tối đa 15 ngày, kể từ ngày nhận được kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư do cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh trình, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm xem xét, phê duyệt. (3) Trong thời hạn tối đa 03 ngày, kể từ ngày phê duyệt kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải đăng tải công khai nội dung kế hoạch theo quy định tại khoản 5 Điều 65 Luật Nhà ở 2023. (4) Trường hợp có nhà chung cư thuộc diện phá dỡ mà sử dụng nguồn vốn ngân sách địa phương để phá dỡ và đầu tư xây dựng lại theo quy định tại khoản 2 Điều 62 Luật Nhà ở 2023 thì trước khi phê duyệt kế hoạch, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải báo cáo xin ý kiến của Hội đồng nhân dân cùng cấp về việc bố trí nguồn vốn để phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư này. Trường hợp phá dỡ nhà chung cư thuộc diện cơ quan trung ương đang quản lý theo quy định tại khoản 3 Điều 62 Luật Nhà ở 2023 thì trước khi phê duyệt kế hoạch, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải chủ trì, phối hợp với cơ quan đại diện chủ sở hữu nhà chung cư này để báo cáo cơ quan có thẩm quyền quyết định việc bố trí nguồn vốn để phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định của pháp luật đầu tư công. (5) Kinh phí điều tra, khảo sát, lập, phê duyệt và công bố kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư quy định tại Điều 7 Nghị định 98/2024/NĐ-CP được lấy từ nguồn ngân sách chi thường xuyên của địa phương và được xác định theo mức kinh phí lập, phê duyệt, công bố kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương theo quy định của pháp luật nhà ở. Cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh được báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định đấu thầu lựa chọn đơn vị tư vấn có kinh nghiệm về xây dựng chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở theo quy định của pháp luật về đấu thầu để xây dựng kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư quy định tại Điều 7 Nghị định 98/2024/NĐ-CP. Tóm lại, bài viết đã trình bày một cách rõ ràng và chi tiết về trình tự, thủ tục lấy ý kiến và phê duyệt kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, qua đó, giúp các bên liên quan hiểu rõ hơn về quyền và trách nhiệm của mình trong quá trình này. Việc tuân thủ đúng quy định pháp luật là yếu tố quan trọng để quá trình cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư diễn ra thành công.
Trình tự, thủ tục di dời chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư năm 2024
Trình tự, thủ tục di dời chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư được quy định tại Nghị định 98/2024/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư có hiệu lực từ 01/08/2024. 1. Các trường hợp di dời chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư Các trường hợp di dời chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư được quy định tại Điều 23 Nghị định 98/2024/NĐ-CP, cụ thể như sau: - Các trường hợp di dời khẩn cấp nhà chung cư bao gồm: + Nhà chung cư bị hư hỏng do cháy, nổ không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng; + Nhà chung cư bị hư hỏng do thiên tai, địch họa không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng. - Các trường hợp di dời theo phương án bồi thường, tái định cư bao gồm: + Nhà chung cư có các kết cấu chịu lực chính của công trình xuất hiện tình trạng nguy hiểm tổng thể, có nguy cơ sập đổ, không đáp ứng điều kiện tiếp tục sử dụng, cần phải di dời khẩn cấp chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư; + Nhà chung cư bị hư hỏng nặng, xuất hiện tình trạng nguy hiểm cục bộ kết cấu chịu lực chính của công trình và có một trong các yếu tố sau đây: hệ thống hạ tầng kỹ thuật phòng cháy, chữa cháy; cấp nước, thoát nước, xử lý nước thải; cấp điện, giao thông nội bộ không đáp ứng yêu cầu của tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật hiện hành hoặc có nguy cơ mất an toàn trong vận hành, khai thác, sử dụng cần phải phá dỡ để bảo đảm an toàn cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư và yêu cầu về cải tạo, chỉnh trang đô thị; + Nhà chung cư bị hư hỏng một trong các kết cấu chính của công trình sau đây: móng, cột, tường, dầm, xà không đáp ứng yêu cầu sử dụng bình thường mà chưa thuộc trường hợp phải phá dỡ theo quy định tại điểm a, điểm b khoản này nhưng thuộc khu vực phải thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ với nhà chung cư thuộc trường hợp phải phá dỡ quy định tại khoản này theo quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt. 2. Trình tự, thủ tục di dời chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư năm 2024 Trình tự, thủ tục di dời chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư được quy định tại Điều 24 Nghị định 98/2024/NĐ-CP như sau: (1) Trình tự, thủ tục di dời khẩn cấp đối với trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 23 Nghị định 98/2024/NĐ-CP được thực hiện như sau: - Cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành quyết định di dời khẩn cấp trong thời hạn tối đa 03 ngày, kể từ thời điểm có kết luận của cơ quan có thẩm quyền về việc nhà chung cư này không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng theo quy định của pháp luật. Quyết định di dời khẩn cấp bao gồm các nội dung: địa điểm nhà chung cư phải di dời khẩn cấp, địa điểm bố trí chỗ ở tạm thời, phương thức di dời, thời hạn di dời, trách nhiệm của cơ quan, tổ chức, cá nhân liên quan trong việc thực hiện quyết định di dời khẩn cấp; kinh phí di dời; - Kể từ khi có quyết định di dời khẩn cấp, Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có nhà chung cư có trách nhiệm chủ trì, phối hợp với các cơ quan liên quan tại địa phương tổ chức di dời khẩn cấp toàn bộ chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư đến chỗ ở tạm thời theo quyết định di dời khẩn cấp quy định tại điểm a khoản này; - Cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh hoặc Ủy ban nhân dân cấp huyện nếu được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giao chủ trì, phối hợp với cơ quan tài chính tại địa phương đề xuất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh bố trí kinh phí di dời khẩn cấp từ nguồn ngân sách chi thường xuyên của địa phương. (2) Trình tự, thủ tục di dời đối với trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 23 Nghị định 98/2024/NĐ-CP được thực hiện như sau: - Trong thời hạn tối đa 15 ngày, kể từ ngày phương án bồi thường, tái định cư được phê duyệt, chủ đầu tư phối hợp với cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành quyết định di dời theo quy định tại khoản 3 Điều 73 Luật Nhà ở 2023 và gửi đến Ủy ban nhân dân cấp huyện, Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà chung cư phải di dời để thông báo trực tiếp đến các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư phải di dời thực hiện; - Trong thời hạn tối đa 30 ngày, kể từ ngày có quyết định di dời quy định tại điểm a khoản này, Ủy ban nhân dân cấp huyện chủ trì, phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã, chủ đầu tư dự án và các cơ quan liên quan của địa phương tổ chức di dời toàn bộ chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư đến chỗ ở tạm thời để bàn giao mặt bằng cho chủ đầu tư dự án. (3) Trường hợp có căn hộ thuộc tài sản công thuộc diện phải di dời theo quy định tại Điều 23 Nghị định 98/2024/NĐ-CP thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thực hiện thủ tục thu hồi nhà ở thuộc tài sản công theo quy định của pháp luật nhà ở. Tóm lại, chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư sẽ được di dời trong 02 trường hợp là di dời khẩn cấp và di dời theo phương án bồi thường, tái định cư. Khi thực hiện di dời chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư cần tuân thủ trình tự, thủ tục được quy định tại Nghị định 98/2024/NĐ-CP.
Hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư có thời hạn tối thiểu bao nhiêu tháng?
Hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư có thời hạn tối thiểu mấy tháng? Hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư phải có các nội dung nào? Hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư có thời hạn tối thiểu mấy tháng? Căn cứ theo khoản 1 Điều 29 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư 05/2024/TT-BXD quy định về hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư. Theo đó, hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư có thời hạn tối thiểu 12 tháng. Trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 29 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư 05/2024/TT-BXD và tối đa có thời hạn bằng nhiệm kỳ của Ban quản trị quy định tại khoản 3 Điều 19 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư 05/2024/TT-BXD; Trường hợp hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành có thời hạn 12 tháng thì khi hết thời hạn này, việc tiếp tục ký hoặc không ký tiếp hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành do Hội nghị nhà chung cư quyết định trên cơ sở thống nhất với đơn vị quản lý vận hành. Hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư phải có các nội dung nào? Căn cứ theo khoản 3 Điều 29 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư 05/2024/TT-BXD, thì hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư phải có các nội dung sau: - Họ tên, địa chỉ, người đại diện tham gia ký kết hợp đồng; - Quy mô, diện tích các bộ phận trong và ngoài nhà chung cư thuộc phần sở hữu chung cần quản lý vận hành; - Nội dung và yêu cầu về chất lượng, thời gian, địa điểm cung cấp dịch vụ quản lý vận hành; - Giá dịch vụ quản lý vận hành tính theo đơn vị mét vuông (m2) sử dụng; phương thức đóng các khoản phí; - Thời hạn thực hiện hợp đồng dịch vụ; - Các trường hợp chấm dứt hợp đồng, thời gian và trách nhiệm thông báo của các bên trước khi chấm dứt hợp đồng; - Quyền và nghĩa vụ của các bên; trách nhiệm phối hợp của các bên; việc xử lý các tranh chấp về nội dung của hợp đồng; - Các thỏa thuận khác; - Hiệu lực của hợp đồng. Kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư được quy định như thế nào? Theo Điều 30 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư 05/2024/TT-BXD, thì kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư được quy định như sau: - Kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư do các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư đóng hàng tháng hoặc theo định kỳ (bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao căn hộ, diện tích khác trong nhà chung cư mà chưa sử dụng) để đơn vị quản lý vận hành thực hiện các công việc trong hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư. - Kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư được tính bằng giá dịch vụ quản lý vận hành và được tính trên mỗi m2 diện tích sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích khác không phải căn hộ trong nhà chung cư nhân (x) với diện tích sử dụng của căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư đó. - Diện tích sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích khác không phải căn hộ trong nhà chung cư làm cơ sở để tính kinh phí quản lý vận hành được quy định như sau: + Trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận thì xác định theo diện tích ghi trong Giấy chứng nhận; + Trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận thì xác định diện tích sử dụng theo hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc biên bản bàn giao căn hộ. - Đối với nhà chung cư thuộc tài sản công thì việc thu kinh phí quản lý vận hành được thực hiện theo quy định tại điểm a khoản 7 Điều 151 Luật Nhà ở 2023. Tóm lại, hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư có thời hạn tối thiểu 12 tháng, trừ các trường hợp theo quy định pháp luật nêu trên.
Xác định phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung trong nhà chung cư theo quy định
Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức. Bài viết xin đề cập đến việc xác định phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung trong nhà chung cư. Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 142 Luật nhà ở 2023 có đề cập xác định Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm: - Phần diện tích trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó; - Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư; - Hệ thống trang thiết bị sử dụng riêng gắn liền với căn hộ hoặc gắn liền với phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư, trừ các trang thiết bị thuộc quyền sở hữu chung. Phần sở hữu chung của nhà chung cư Căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 142 Luật nhà ở 2023 có đề cập xác định Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm: - Phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng nêu trên; nhà sinh hoạt cộng đồng của nhà chung cư; - Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị sử dụng chung trong nhà chung cư bao gồm: khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật và tường bao hộp kỹ thuật (nếu có), hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga, hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, hệ thống phòng cháy, chữa cháy và các phần khác không thuộc phần sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư; - Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhà chung cư nhưng được kết nối với nhà chung cư đó, trừ hệ thống hạ tầng kỹ thuật sử dụng vào mục đích công cộng hoặc thuộc trường hợp phải bàn giao cho Nhà nước hoặc giao cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở quản lý theo nội dung dự án đã được phê duyệt; - Các công trình công cộng trong khu vực nhà chung cư nhưng không thuộc trường hợp đầu tư xây dựng để kinh doanh hoặc không thuộc trường hợp phải bàn giao cho Nhà nước theo nội dung dự án đã được phê duyệt bao gồm: sân chung, vườn hoa, công viên và các công trình khác được xác định trong nội dung dự án đã được phê duyệt. Lưu ý đối với phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung trong nhà chung cư nêu trên Luật Nhà ở 2023 có đề cập các phần diện tích, trang thiết bị thuộc sở hữu riêng, thuộc sở hữu chung quy định tại Điều này phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư; trường hợp hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư không ghi rõ thì phần sở hữu riêng, sở hữu chung được xác định theo quy định. Như vậy, quy định hiện hành đã đề cập cụ thể và liệt kê phần sở hữu chung và phần sở hữu riêng trong nhà chung cư theo nội dung trên.
Quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với chỗ để xe nhà chung cư theo quy định năm 2024
Chỗ để xe là để phục vụ cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư bao gồm xe ô tô, xe động cơ hai bánh, xe động cơ ba bánh, xe đạp và xe cho người khuyết tật. Quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với chỗ để xe nhà chung được xác định rõ theo quy định. Sơ lược chung về chổ để xe của nhà chung cư Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 144 Luật Nhà ở 2023 có nêu: - Chỗ để xe phục vụ cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư bao gồm xe ô tô, xe động cơ hai bánh, xe động cơ ba bánh, xe đạp và xe cho người khuyết tật thì chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải xây dựng tối thiểu theo quy chuẩn xây dựng, thiết kế được phê duyệt và phải được sử dụng đúng mục đích. - Chỗ để xe có thể được bố trí tại tầng hầm hoặc tại phần diện tích khác trong hoặc ngoài nhà chung cư theo quy hoạch hoặc thiết kế được phê duyệt; trong thiết kế được phê duyệt phải xác định rõ khu vực để xe ô tô và khu vực để xe động cơ hai bánh, xe động cơ ba bánh, xe đạp và xe cho người khuyết tật. - Khu vực sạc điện cho xe động cơ điện được bố trí theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng. Xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với chỗ để xe nhà chung cư Căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 144 Luật Nhà ở 2023 có chỉ rõ việc xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với chỗ để xe được quy định như sau: + Đối với chỗ để xe đạp, xe động cơ hai bánh, xe động cơ ba bánh, xe cho người khuyết tật cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thì thuộc quyền sở hữu chung, quyền sử dụng chung của các chủ sở hữu nhà chung cư; + Đối với chỗ để xe ô tô dành cho các chủ sở hữu nhà chung cư thì người mua, thuê mua căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư quyết định mua hoặc thuê; trường hợp không mua hoặc không thuê thì chỗ để xe ô tô này thuộc quyền quản lý của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở và chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở không được tính vào giá bán, giá thuê mua căn hộ chi phí đầu tư xây dựng chỗ để xe ô tô. Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở có trách nhiệm công khai các chi phí đầu tư xây dựng chỗ để xe ô tô. Việc bố trí chỗ để xe ô tô của nhà chung cư phải bảo đảm nguyên tắc ưu tiên cho các chủ sở hữu nhà chung cư trước, sau đó mới dành chỗ để xe công cộng. Việc mua hoặc thuê chỗ để xe ô tô quy định tại điểm này được ghi trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc lập hợp đồng riêng; Cụ thể hơn tại khoản 3 Điều 13 Thông tư 05/2024/TT-BXD có đề cập: - Trường hợp nhà chung cư có đủ chỗ để xe ô tô dành cho mỗi căn hộ và người mua căn hộ có nhu cầu mua hoặc thuê chỗ để xe này thì chủ đầu tư phải giải quyết bán hoặc cho thuê chỗ để xe này nhưng phải bảo đảm nguyên tắc mỗi chủ sở hữu căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư không được mua, thuê vượt quá số lượng chỗ để xe được thiết kế, xây dựng theo dự án được duyệt dành cho một căn hộ hoặc một phần diện tích thuộc sở hữu riêng trong nhà chung cư; - Trường hợp nhà chung cư không có đủ chỗ để xe ô tô dành cho mỗi căn hộ thì chủ đầu tư giải quyết bán, cho thuê chỗ để xe này trên cơ sở thỏa thuận của những người mua căn hộ với nhau; trường hợp những người mua căn hộ không thỏa thuận được thì chủ đầu tư giải quyết theo phương thức bốc thăm để được mua, thuê chỗ để xe này; - Việc mua bán, cho thuê chỗ để xe ô tô quy định tại điểm a khoản này có thể ghi chung trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc lập một hợp đồng riêng; tiền thuê chỗ để xe được trả hàng tháng hoặc theo định kỳ, tiên mua chỗ để xe được trả một lần hoặc trả chậm, trả dần theo thỏa thuận của các bên. + Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải bàn giao cho chủ sở hữu nhà chung cư bản vẽ mặt bằng khu vực để xe trên cơ sở hồ sơ dự án, thiết kế đã được phê duyệt, trong đó phân định rõ khu vực để xe cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư, bao gồm chỗ để xe thuộc sở hữu chung, chỗ để xe ô tô và khu vực để xe công cộng. Như vậy, theo quy định trên phân định rõ quyền sở hữu, quyền sử dụng chổ để xe của nhà chung cư đối với chủ đầu tư, các chủ sở hữu căn hộ.
Thời hạn sở hữu nhà chung cư hiện nay là bao nhiêu năm?
Có phải mua nhà chung cư sau 50 năm sẽ hết hạn sở hữu và phải trả lại nhà? Có được mua chung cư vĩnh viễn không? Cùng tìm hiểu qua bài viết sau đây nhé! Thời hạn sở hữu nhà chung cư hiện nay là bao nhiêu năm? Theo Điều 58 Luật Nhà ở 2023 quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư như sau: - Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế nhà chung cư theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền. Thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế phải được ghi rõ trong văn bản thẩm định của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xây dựng. - Thời hạn sử dụng nhà chung cư được tính từ khi nghiệm thu nhà chung cư đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng. - Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế quy định tại khoản 1 Điều 58 Luật Nhà ở 2023 hoặc chưa hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế nhưng bị hư hỏng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải chỉ đạo thực hiện việc kiểm định, đánh giá chất lượng công trình nhà chung cư theo quy định tại Điều 61 Luật Nhà ở 2023. - Việc công bố nhà chung cư hết thời hạn sử dụng được thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở 2023 và pháp luật về xây dựng. Theo đó, hiện nay pháp luật không quy định cụ thể về thời hạn sở hữu nhà ở chung cư là tối đa hay tối thiểu bao nhiêu năm mà sẽ phụ thuộc vào hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế theo kiểm định của cơ quan có thẩm quyền. Trách nhiệm công bố nhà chung cư hết thời hạn thuộc về ai? Như phân tích ở trên, việc công bố nhà chung cư hết thời hạn sử dụng được thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở 2023 và pháp luật về xây dựng. Mà theo khoản 4 Điều 126 Luật Xây dựng 2014 quy định Chính phủ quy định chi tiết về bảo trì công trình xây dựng và trách nhiệm công bố công trình xây dựng hết thời hạn sử dụng. Theo đó, tại khoản 3 Điều 5 Nghị định 06/2021/NĐ-CP quy định sau khi nhận được báo cáo quy định, cơ quan nhà nước có trách nhiệm công bố công trình xây dựng hết thời hạn sử dụng trong danh mục trên trang thông tin điện tử của mình là: - Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đối với các công trình xây dựng nằm trên địa bàn tỉnh; - Bộ quản lý công trình xây dựng chuyên ngành đối với công trình chuyên ngành nằm trên địa bàn 02 tỉnh trở lên theo thẩm quyền quy định tại khoản 3 Điều 52 Nghị định 06/2021/NĐ-CP. Trong đó, Bộ Xây dựng có trách nhiệm đối với các công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng dân dụng, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, khu nhà ở; dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu chức năng; dự án đầu tư xây dựng công nghiệp nhẹ, công trình công nghiệp sản xuất vật liệu xây dựng, sản phẩm xây dựng dự án đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật, dự án đầu tư xây dựng công trình đường bộ trong đô thị (trừ đường quốc lộ qua đô thị); - Bộ Quốc phòng, Bộ Công an đối với công trình phục vụ quốc phòng, an ninh. Trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Như vậy, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Bộ Xây dựng là những cơ quan có trách nhiệm công bố nhà chung cư hết thời hạn. Việc kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư được thực hiện thế nào? Theo Điều 61 Luật Nhà ở 2023 quy định về kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư như sau: - Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh chủ trì, phối hợp với cơ quan chức năng của địa phương và Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có nhà chung cư thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư được xây dựng trên địa bàn. Đối với khu chung cư thì thực hiện kiểm định, đánh giá toàn khu trước khi đưa vào kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Các chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm phối hợp với cơ quan quy định tại khoản này và đơn vị tham gia kiểm định trong việc thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư theo quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng. - Tổ chức được giao thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư phải xác định rõ chất lượng nhà chung cư thuộc trường hợp phải phá dỡ theo quy định tại khoản 2 Điều 59 Luật Nhà ở 2023 hoặc chưa phải phá dỡ trong báo cáo kết quả kiểm định gửi cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh. Việc kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư được thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng và quy định của Luật Nhà ở 2023. - Sau khi nhận được báo cáo kết quả kiểm định, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải xem xét, ban hành kết luận kiểm định chất lượng nhà chung cư. Kết luận kiểm định phải nêu rõ các nội dung kiểm định theo quy định của pháp luật về xây dựng và phải xác định nhà chung cư kiểm định chưa thuộc trường hợp phải phá dỡ hoặc thuộc trường hợp phải phá dỡ theo quy định tại khoản 2 Điều 59 Luật Nhà ở 2023; trường hợp nhà chung cư chưa thuộc trường hợp phải phá dỡ thì trong kết luận kiểm định phải nêu rõ thời gian được tiếp tục sử dụng đến khi nhà chung cư thuộc trường hợp phải phá dỡ. - Kết luận kiểm định phải được đăng tải công khai trên Cổng thông tin điện tử của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh. Như vậy, việc kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư phải được thực hiện theo quy định trên.
Chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư được hưởng cơ chế ưu đãi gì?
Việc cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ xuống cấp là một vấn đề nan giải của nhiều đô thị lớn. Để thúc đẩy quá trình này, Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách ưu đãi dành cho chủ đầu tư. (1) Cơ chế ưu đãi về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất Chủ đầu tư đóng vai trò quan trọng trong việc thực hiện các dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. Để khuyến khích các doanh nghiệp tham gia vào quá trình này, Nhà nước đã đưa ra nhiều cơ chế, chính sách ưu đãi hấp dẫn về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Cụ thể, tại Điều 40 Nghị định 98/2024/NĐ-CP quy định cơ chế ưu đãi về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư như sau: - Chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư sẽ được miễn tiền sử dụng đất và tiền thuê đất đối với diện tích đất thuộc phạm vi dự án, nếu diện tích này phải nộp tiền theo quy định của Luật Nhà ở. Phạm vi dự án phải được xác định trong quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt. - Nếu trong phạm vi dự án có diện tích đất do Nhà nước giao hoặc cho thuê mà cơ quan Nhà nước đang quản lý, chủ đầu tư cũng được miễn tiền bồi thường về đất và tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho phần diện tích này, trừ khi diện tích đó đủ điều kiện tách thành dự án độc lập. - Trường hợp chủ đầu tư muốn điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất so với quy hoạch đã được phê duyệt và được cơ quan có thẩm quyền đồng ý, họ sẽ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với phần diện tích tăng thêm, bao gồm việc xác định giá đất và tính tiền sử dụng đất theo quy định pháp luật. - Nếu theo quy hoạch, khu vực có nhà chung cư bị phá dỡ vẫn tiếp tục xây dựng lại nhà chung cư, nhưng toàn bộ các chủ sở hữu đồng ý không tái định cư tại chỗ và thống nhất với chủ đầu tư về bồi thường hoặc tái định cư tại địa điểm khác, chủ đầu tư sẽ được hưởng các ưu đãi về tiền sử dụng đất và tiền thuê đất. - Trường hợp Nhà nước đã thanh lý, hóa giá nhà ở nhưng chưa thu tiền sử dụng đất và nhà ở này thuộc diện phải phá dỡ để thực hiện dự án, chủ đầu tư sẽ được miễn tiền bồi thường về đất và tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất có nhà ở đã thanh lý. Qua việc đưa ra các chính sách ưu đãi, Nhà nước đã tạo điều kiện thuận lợi để các chủ đầu tư có thể tập trung nguồn lực vào việc cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ, từ đó nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân và góp phần phát triển đô thị bền vững. (2) Cơ chế ưu đãi về kinh doanh căn hộ, diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại Theo đó, bên cạnh việc hỗ trợ chủ đầu tư về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, Nhà nước còn tạo ra các cơ chế ưu đãi cho chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được kinh doanh căn hộ, diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại trong dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư. Cụ thể, theo quy định tại Điều 41 Nghị định 98/2024/NĐ-CP, cơ chế ưu đãi về kinh doanh căn hộ, diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại trong dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư được quy định như sau: - Chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư có quyền bán các căn hộ thuộc diện quy định mà không phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước. Chủ đầu tư cũng không cần thực hiện chuyển đổi công năng sang nhà ở thương mại theo quy định pháp luật về nhà ở. - Các căn hộ sau khi xây dựng lại có thể được bán theo giá thương mại bao gồm: + Căn hộ xây dựng thêm để kinh doanh theo quy hoạch, ngoài các căn hộ dành cho tái định cư. + Căn hộ thuộc diện tái định cư nhưng chủ sở hữu chọn nhận bồi thường bằng tiền thay vì tái định cư. + Căn hộ phải bố trí tái định cư nhưng chủ sở hữu không mua phần diện tích chênh lệch hoặc đã được tái định cư sang địa điểm khác. - Chủ đầu tư có quyền kinh doanh các phần diện tích dành cho dịch vụ, thương mại trong dự án mà được miễn tiền bồi thường về đất, tiền sử dụng đất và tiền thuê đất. Tuy nhiên, nếu chủ đầu tư chuyển nhượng hoặc góp vốn phần diện tích này kèm theo quyền sử dụng đất, chủ đầu tư sẽ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định. - Đối với phần diện tích kinh doanh nằm ngoài phạm vi dự án được miễn tiền bồi thường và tiền sử dụng đất, chủ đầu tư phải thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định pháp luật. Có thể thấy, Nghị định 98/2024/NĐ-CP đã tạo ra một môi trường đầu tư hấp dẫn cho các chủ đầu tư tham gia vào việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. Nhờ những ưu đãi về đất đai, quá trình này sẽ được đẩy nhanh, góp phần giải quyết vấn đề nhà ở tại các đô thị lớn.
Có được sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư để bảo trì hệ thống xử lý nước thải
Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư là khoản tiền dùng để chi trả cho các hoạt động bảo dưỡng tòa nhà định kỳ hoặc khi xảy ra hỏng hóc, hư hại phần sở hữu chung của toà nhà. Nguyên tắc bảo trì nhà chung cư Căn cứ quy định tại Điều 31 Thông tư 05/2024/TT-BXD quy định nguyên tắc bảo trì nhà chung cư bao gồm: - Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm bảo trì phần sở hữu riêng và đóng góp kinh phí để bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư để duy trì chất lượng của nhà ở và bảo đảm an toàn trong quá trình sử dụng nhà chung cư. - Việc bảo trì phần sở hữu riêng không được làm ảnh hưởng đến phần sở hữu riêng của các chủ sở hữu khác và các hệ thống công trình, thiết bị thuộc sở hữu chung, sử dụng chung của nhà chung cư. - Việc bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có mục đích để ở và nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp nhưng không phân chia riêng biệt thì phần sở hữu chung của khu chức năng căn hộ, khu chức năng kinh doanh dịch vụ được thực hiện theo kế hoạch bảo trì do Hội nghị nhà chung cư thông qua và theo quy trình bảo trì tòa nhà, quy trình bảo trì thiết bị đã được lập theo quy định của Quy chế này. - Việc bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp mà phân chia riêng biệt được phần sở hữu chung của khu căn hộ và khu chức năng kinh doanh dịch vụ được thực hiện theo nguyên tắc sau đây: + Đối với phần sở hữu chung của khu căn hộ thì các chủ sở hữu khu căn hộ này thực hiện bảo trì theo kế hoạch hoặc theo quyết định đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua và quy trình bảo trì đã được lập; + Đối với phần sở hữu chung của khu kinh doanh dịch vụ thì chủ sở hữu khu chức năng này thực hiện bảo trì theo quy trình bảo trì tòa nhà và quy trình bảo trì hệ thống thiết bị đã được lập theo quy định; + Đối với phần sở hữu chung của cả tòa nhà thì các chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm thực hiện bảo trì theo kế hoạch hoặc theo quyết định đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua và quy trình bảo trì đã được lập. - Việc bảo trì phần sở hữu chung của cụm nhà chung cư do các chủ sở hữu, người sử dụng cụm nhà chung cư thực hiện. - Chủ sở hữu, Ban quản trị chỉ được thuê cá nhân, đơn vị có đủ điều kiện, năng lực tương ứng với công việc cần bảo trì theo quy định để thực hiện bảo trì. - Việc lựa chọn đơn vị thực hiện bảo trì các hệ thống trang thiết bị, phần sở hữu chung mà thuộc trường hợp quy định tại điểm a và điểm c khoản 4 Điều này thì có thể được thực hiện theo hình thức chào giá cạnh tranh hoặc theo các nguyên tắc đấu thầu hoặc hình thức lựa chọn khác, hình thức thực hiện có thể theo thỏa thuận khoản trọn gói hoặc tách riêng giữa chi phí nhân công và chi phí mua sắm vật liệu, thiết bị do Hội nghị nhà chung cư quyết định. Các hạng mục của nhà chung cư được sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung để bảo trì Căn cứ Điều 34 Thông tư 05/2024/TT-BXD quy định các hạng mục của nhà chung cư được sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung để bảo trì bao gồm: - Bảo trì các hạng mục, trang thiết bị và phần diện tích thuộc sở hữu chung quy định tại khoản 2 Điều 142 của Luật Nhà ở. - Bảo trì hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài kết nối với nhà chung cư, các công trình công cộng quy định tại điểm c, điểm d khoản 2 Điều 142 của Luật Nhà ở. - Xử lý nước thải ứ nghẹt, hút bể phốt định kỳ; cấy vi sinh cho hệ thống nước thải của nhà chung cư. - Các hạng mục và trang thiết bị khác của nhà chung cư thuộc quyền sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc theo quy định của pháp luật về nhà ở hoặc do Hội nghị nhà chung cư quyết định. Trong đó hệ thống xử lý nước thải được xem là hệ thống hạ tầng kỹ thuật, do đó nếu rơi vào các trường hợp tại điểm c, điểm d khoản 2 Điều 142 của Luật Nhà ở 2023 thì sẽ được bảo trì, cụ thể bao gồm: - Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhà chung cư nhưng được kết nối với nhà chung cư đó, trừ hệ thống hạ tầng kỹ thuật sử dụng vào mục đích công cộng hoặc thuộc trường hợp phải bàn giao cho Nhà nước hoặc giao cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở quản lý theo nội dung dự án đã được phê duyệt; - Các công trình công cộng trong khu vực nhà chung cư nhưng không thuộc trường hợp đầu tư xây dựng để kinh doanh hoặc không thuộc trường hợp phải bàn giao cho Nhà nước theo nội dung dự án đã được phê duyệt bao gồm: sân chung, vườn hoa, công viên và các công trình khác được xác định trong nội dung dự án đã được phê duyệt. =>> Như vậy hệ thống xử lý nước thải nói riêng và hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhà chung cư nói chung sẽ được bảo trì nếu không phải sử dụng vào mục đích công cộng hoặc thuộc trường hợp phải bàn giao cho Nhà nước hoặc giao cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở quản lý theo nội dung dự án đã được phê duyệt.
Nguyên tắc bảo trì nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu mới nhất
Ngày 31/07/2024, Bộ Xây dựng ban hành Thông tư 05/2024/TT-BXD hướng dẫn Luật Nhà ở. Theo đó quy định nguyên tắc bảo trì nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu mới nhất. (1) Quy định nguyên tắc bảo trì nhà chung cư Theo Điều 31 Thông tư 05/2024/TT-BXD quy định nguyên tắc bảo trì nhà chung cư, như sau: - Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm bảo trì phần sở hữu riêng và đóng góp kinh phí để bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư để duy trì chất lượng của nhà ở và bảo đảm an toàn trong quá trình sử dụng nhà chung cư. - Việc bảo trì phần sở hữu riêng không được làm ảnh hưởng đến phần sở hữu riêng của các chủ sở hữu khác và các hệ thống công trình, thiết bị thuộc sở hữu chung, sử dụng chung của nhà chung cư. - Việc bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có mục đích để ở và nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp nhưng không phân chia riêng biệt thì phần sở hữu chung của khu chức năng căn hộ, khu chức năng kinh doanh dịch vụ được thực hiện theo kế hoạch bảo trì do Hội nghị nhà chung cư thông qua và theo quy trình bảo trì tòa nhà, quy trình bảo trì thiết bị đã được lập theo quy định của Quy chế này. - Việc bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp mà phân chia riêng biệt được phần sở hữu chung của khu căn hộ và khu chức năng kinh doanh dịch vụ được thực hiện theo nguyên tắc sau đây: + Đối với phần sở hữu chung của khu căn hộ thì các chủ sở hữu khu căn hộ này thực hiện bảo trì theo kế hoạch hoặc theo quyết định đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua và quy trình bảo trì đã được lập; + Đối với phần sở hữu chung của khu kinh doanh dịch vụ thì chủ sở hữu khu chức năng này thực hiện bảo trì theo quy trình bảo trì tòa nhà và quy trình bảo trì hệ thống thiết bị đã được lập theo quy định; + Đối với phần sở hữu chung của cả tòa nhà thì các chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm thực hiện bảo trì theo kế hoạch hoặc theo quyết định đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua và quy trình bảo trì đã được lập. - Việc bảo trì phần sở hữu chung của cụm nhà chung cư do các chủ sở hữu, người sử dụng cụm nhà chung cư thực hiện. - Chủ sở hữu, Ban quản trị chỉ được thuê cá nhân, đơn vị có đủ điều kiện, năng lực tương ứng với công việc cần bảo trì theo quy định để thực hiện bảo trì. - Việc lựa chọn đơn vị thực hiện bảo trì các hệ thống trang thiết bị, phần sở hữu chung mà thuộc trường hợp quy định tại điểm a và điểm c khoản 4 Điều này thì có thể được thực hiện theo hình thức chào giá cạnh tranh hoặc theo các nguyên tắc đấu thầu hoặc hình thức lựa chọn khác, hình thức thực hiện có thể theo thỏa thuận khoản trọn gói hoặc tách riêng giữa chi phí nhân công và chi phí mua sắm vật liệu, thiết bị do Hội nghị nhà chung cư quyết định. (2) Quy định bảo trì nhà chung cư Theo Điều 32 Thông tư 05/2024/TT-BXD quy định bảo trì nhà chung cư, như sau: - Hoạt động bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư bao gồm việc kiểm tra, quan trắc, kiểm định chất lượng, sửa chữa nhỏ, sửa chữa định kỳ và sửa chữa lớn phần xây dựng nhà chung cư; kiểm tra, duy trì hệ thống an toàn phòng cháy, chữa cháy và các phần sở hữu chung khác của nhà chung cư; thay thế các linh kiện hoặc các thiết bị sử dụng chung của tòa nhà, cụm nhà chung cư và các việc bảo trì khác theo quy định của pháp luật về xây dựng. - Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm bảo trì phần sở hữu riêng và đóng góp kinh phí để thực hiện bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở và Quy chế này. Trường hợp có hư hỏng phần sở hữu riêng mà ảnh hưởng đến các chủ sở hữu khác thì chủ sở hữu có trách nhiệm sửa chữa các hư hỏng đó, nếu chủ sở hữu không thực hiện sửa chữa thì đơn vị quản lý vận hành hoặc người được giao quản lý nhà chung cư được tạm ngừng hoặc đề nghị đơn vị cung cấp dịch vụ tạm ngừng cung cấp dịch vụ điện, nước sinh hoạt đối với phần sở hữu riêng này; trường hợp có hư hỏng phần sở hữu chung trong khu vực thuộc sở hữu riêng thì chủ sở hữu phần sở hữu riêng có trách nhiệm tạo điều kiện và hỗ trợ đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư, đơn vị thi công sửa chữa các hư hỏng này. - Việc bảo trì phần xây dựng nhà chung cư phải do đơn vị có năng lực theo quy định của pháp luật về xây dựng thực hiện; việc bảo trì các hệ thống thiết bị của nhà chung cư phải do đơn vị có năng lực tương ứng với công việc bảo trì thực hiện. Trường hợp đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư có năng lực bảo trì thì có thể thuê đơn vị này thực hiện bảo trì. - Trong thời gian chưa tổ chức họp Hội nghị nhà chung cư lần đầu, việc bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư được thực hiện theo kế hoạch bảo trì quy định tại khoản 3 Điều 33 của Quy chế này. - Sau khi đã tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu, việc bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu phải thực hiện theo kế hoạch bảo trì quy định tại khoản 3 Điều 33 của Quy chế này và kế hoạch bảo trì hàng năm do Hội nghị nhà chung cư thông qua theo quy định của Quy chế này; trường hợp có hư hỏng đột xuất hoặc hư hỏng do thiên tai, hỏa hoạn thì Ban quản trị nhà chung cư quyết định việc bảo trì theo quy định của Quy chế này và pháp luật có liên quan nhưng phải báo cáo Hội nghị nhà chung cư tại cuộc họp gần nhất. - Việc thực hiện bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư được thực hiện theo quy định tại Mục 4 Chương III của Quy chế này. Như vậy quy định nguyên tắc bảo trì nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu mới nhất được quy định tại Điều 31, 32 Thông tư 05/2024/TT-BXD có hiệu lực ngày 01/08/2024.
Từ 01/8, chung cư cao cấp phải có trạm sạc xe điện
Ngày 24/7/2024, Chính phủ đã ban hành Nghị định 95/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở. Theo đó, chung cư hạng 1 theo tiêu chí phân hạng mới cần phải có điểm sạc cho xe điện. (1) Nguyên tắc phân hạng nhà chung cư từ 01/8 Căn cứ Điều 82 Nghị định 95/2024/NĐ-CP quy định về việc phân hạng nhà chung cư như sau: - Chủ đầu tư, chủ sở hữu nhà chung cư (bao gồm nhà chung cư thương mại, nhà chung cư xã hội, nhà chung cư để phục vụ tái định cư, nhà chung cư làm nhà ở công vụ) nếu có nhu cầu thì thực hiện việc phân hạng nhà chung cư theo quy định tại Chương XI Nghị định 95/2024/NĐ-CP. - Việc phân hạng nhà chung cư được thực hiện đối với từng tòa nhà chung cư trên cơ sở đề nghị của chủ đầu tư hoặc chủ sở hữu nhà chung cư và do các tổ chức xã hội - nghề nghiệp có chức năng, chuyên môn trong lĩnh vực xây dựng, nhà ở, kinh doanh bất động sản quy định tại Khoản 2 Điều 83 Nghị định 95/2024/NĐ-CP thực hiện khi nhà chung cư đáp ứng các tiêu chí phân hạng nhà chung cư quy định tại Khoản 1 Điều 83 Nghị định 95/2024/NĐ-CP. Theo đó, nhà chung cư được phân hạng phải đáp ứng quy chuẩn, tiêu chuẩn theo quy định của pháp luật về xây dựng và các tiêu chí theo quy định tại Điều 83 Nghị định 95/2024/NĐ-CP. Các tổ chức thực hiện việc phân hạng phải chịu trách nhiệm về việc phân hạng nhà chung cư. Thêm nữa, việc công bố thông tin, quảng cáo liên quan đến hạng nhà chung cư khi kinh doanh căn hộ phải đúng với nội dung đã được phân hạng. Như vậy, việc phân hạng nhà chung cư từ 01/8 cần phải tuân thủ theo những quy định như đã nêu trên. (2) Từ 01/8, chung cư cao cấp phải có trạm sạc xe điện Cụ thể, tại Nghị định 95/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở 2023 có nêu rõ, nhà chung cư sẽ được phân làm 03 hạng: Hạng 1, Hạng 2 và Hạng 3. Theo đó, Tiêu chí phân hạng nhà chung cư tại Phụ lục XII được ban hành kèm theo Nghị định 95/2024/NĐ-CP xếp hạng các chung cư dựa trên 8 tiêu chí bắt buộc, trong đó bao gồm: - Vị trí. - Tiện ích, - Chỗ đỗ xe. - Sảnh - hành lang. - Thang máy. - Cấp điện. - Căn hộ. - Các tiêu chí theo quy chuẩn xây dựng. Theo đó, đối với chung cư cao cấp (hạng 1), phải đáp ứng được các điều kiện về khoảng cách đến công viên hoặc khu vui chơi giải trí. Đồng thời, khuôn viên chung cư phải có dịch vụ giáo dục hoặc y tế thể thao, thang máy chở hàng riêng, và nhiều tiện ích khác. Bên cạnh đó, đối với khu vực đỗ xe của chung cư cao cấp, cứ 02 căn hộ thì cần có ít nhất 01 chỗ đỗ ô tô (slot) với diện tích tiêu chuẩn. Ngoài ra, chung cư cao cấp còn phải đảm bảo bố trí địa điểm sạc điện cho xe động cơ điện. Theo đó, kể từ 01/8, các chung cư cao cấp (chung cư hạng 1) phải đáp ứng được 08 tiêu chí bắt buộc theo quy định. Trong đó có bố trí địa điểm sạc điện cho xe động cơ điện như đã nêu trên. (3) Xác định giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư như thế nào? Tại Mục II Phụ Lục VII ban hành kèm theo Nghị định 95/2024/NĐ-CP quy định việc xác định giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư dựa theo công thức như sau: Trong đó: Gdv là giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư cho 1m2 diện tích sàn sử dụng thuộc sở hữu riêng của chủ căn hộ hoặc diện tích sàn sử dụng thuộc phần sở hữu riêng khác (đồng/m2/tháng) (đã bao gồm thuế GTGT). Q là tổng chi phí dịch vụ nhà chung cư hàng năm (đồng/năm) (chưa bao gồm thuế GTGT). Tdv là khoản thu được từ kinh doanh, dịch vụ các diện tích thuộc phần sở hữu chung của nhà chung cư hàng năm (nếu có) (đồng/năm).; S là tổng diện tích sàn sử dụng thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu căn hộ và diện tích sàn sử dụng thuộc phần sở hữu riêng khác (nếu có) (m2). 12 là tổng số tháng tính giá sử dụng dịch vụ trong năm. P là lợi nhuận định mức hợp lý (đơn vị tính %). K1 là hệ số giảm giá do đơn vị quản lý vận hành hỗ trợ giảm giá dịch vụ (nếu có). K2 là hệ số phân bổ giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư (đối với những diện tích sàn sử dụng ngoài mục đích ở như văn phòng, thương mại...) do các bên thỏa thuận. T - Thuế suất thuế giá trị gia tăng. 2. Xác định giá dịch vụ nhà chung cư không do đơn vị quản lý vận hành Ngoài ra, tại Nghị định 95/2024/NĐ-CP cũng có nêu rõ, trường hợp nhà chung cư không do đơn vị quản lý vận hành thực hiện thì chi phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư không bao gồm chi phí quản lý chung của đơn vị quản lý vận hành được quy định tại khoản 2.1.2 mục II của Phụ lục VII. Theo đó, có thể xác định giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư bằng công thức như đã nêu trên.
Gây tiếng ồn, độ rung quá mức quy định là hành vi bị nghiêm cấm trong quản lý, sử dụng nhà chung cư
Từ 1/8/2024, Luật nhà ở 2023 có hiệu lực thi hành sẽ quy định như thế nào về hành vi bị nghiêm cấm trong quản lý, sử dụng nhà chung cư? Việc kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư theo quy định mới sẽ thực hiện ra sao? Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định như thế nào? Căn cứ Điều 58 Luật nhà ở 2023 có quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư như sau: - Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế nhà chung cư theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền. Thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế phải được ghi rõ trong văn bản thẩm định của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xây dựng. - Thời hạn sử dụng nhà chung cư được tính từ khi nghiệm thu nhà chung cư đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng. - Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế quy định tại khoản 1 Điều này hoặc chưa hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế nhưng bị hư hỏng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải chỉ đạo thực hiện việc kiểm định, đánh giá chất lượng công trình nhà chung cư theo quy định tại Điều 61 Luật nhà ở 2023 - Việc công bố nhà chung cư hết thời hạn sử dụng được thực hiện theo quy định của Luật nhà ở 2023 và pháp luật về xây dựng. Theo đó, nhà chung cư được xác định thời hạn theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế nhà chung cư theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền. Thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế phải được ghi rõ trong văn bản thẩm định của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xây dựng. Việc kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư theo quy định mới sẽ thực hiện ra sao? Căn cứ Điều 61 Luật nhà ở 2023 có quy định về kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư như sau: - Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh chủ trì, phối hợp với cơ quan chức năng của địa phương và Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có nhà chung cư thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư được xây dựng trên địa bàn. Đối với khu chung cư thì thực hiện kiểm định, đánh giá toàn khu trước khi đưa vào kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Các chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm phối hợp với cơ quan quy định tại khoản này và đơn vị tham gia kiểm định trong việc thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư theo quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng. - Tổ chức được giao thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư phải xác định rõ chất lượng nhà chung cư thuộc trường hợp phải phá dỡ theo quy định tại khoản 2 Điều 59 Luật nhà ở 2023 hoặc chưa phải phá dỡ trong báo cáo kết quả kiểm định gửi cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh. Việc kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư được thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng và quy định của Luật nhà ở 2023. - Sau khi nhận được báo cáo kết quả kiểm định, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải xem xét, ban hành kết luận kiểm định chất lượng nhà chung cư. Kết luận kiểm định phải nêu rõ các nội dung kiểm định theo quy định của pháp luật về xây dựng và phải xác định nhà chung cư kiểm định chưa thuộc trường hợp phải phá dỡ hoặc thuộc trường hợp phải phá dỡ theo quy định tại khoản 2 Điều 59 Luật nhà ở 2023; trường hợp nhà chung cư chưa thuộc trường hợp phải phá dỡ thì trong kết luận kiểm định phải nêu rõ thời gian được tiếp tục sử dụng đến khi nhà chung cư thuộc trường hợp phải phá dỡ. - Kết luận kiểm định phải được đăng tải công khai trên Cổng thông tin điện tử của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh. Như vậy, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh chủ trì, phối hợp với cơ quan chức năng của địa phương và Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có nhà chung cư thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư được xây dựng trên địa bàn. Gây tiếng ồn, độ rung quá mức quy định là hành vi bị nghiêm cấm trong quản lý, sử dụng nhà chung cư Căn cứ Điều khoản 8 Điều 3 Luật nhà ở 2023 có quy định về các hành vi bị nghiêm cấm trong quản lý, sử dụng nhà chung cư như sau: - Không đóng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư (sau đây gọi chung là kinh phí bảo trì); quản lý, sử dụng kinh phí quản lý vận hành, kinh phí bảo trì không đúng quy định của pháp luật về nhà ở; - Cố ý gây thấm dột; gây tiếng ồn, độ rung quá mức quy định; xả rác thải,nước thải, khí thải, chất độc hại không đúng quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường hoặc không đúng nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư; sơn, trang trí mặt ngoài căn hộ, nhà chung cư không đúng quy định về thiết kế, kiến trúc; chăn, thả gia súc, gia cầm; giết mổ gia súc trong khu vực nhà chung cư; - Tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần sở hữu chung, sử dụng chung của nhà chung cư; sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở; thay đổi, làm hư hại kết cấu chịu lực; chia, tách căn hộ không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép; - Tự ý sử dụng phần diện tích và trang thiết bị thuộc quyền sở hữu chung, sử dụng chung vào sử dụng riêng; thay đổi mục đích sử dụng phần diện tích làm dịch vụ trong nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng; - Gây mất trật tự, an toàn, cháy, nổ trong nhà chung cư; kinh doanh vật liệu gây cháy, nổ và ngành, nghề gây nguy hiểm đến tính mạng, tài sản của người sử dụng nhà chung cư theo quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy và quy định khác của pháp luật có liên quan; - Kinh doanh vũ trường, karaoke, quán bar; kinh doanh sửa chữa xe có động cơ; hoạt động kinh doanh dịch vụ gây ô nhiễm khác theo quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường; kinh doanh dịch vụ nhà hàng mà không bảo đảm tuân thủ yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy, có nơi thoát hiểm và chấp hành các điều kiện kinh doanh khác theo quy định của pháp luật. Như vậy, hành vi gây tiếng ồn, độ rung quá mức quy định được xem là hành vi bị nghiêm cấm trong quản lý, sử dụng nhà chung cư.
Nhà chung cư mấy tầng thì thuộc diện quản lý về phòng cháy chữa cháy, có nguy hiểm về cháy nổ?
Hầu như các vụ cháy nhà chung cư hay xảy ra ở các nhà chung cư cao tầng. Nhà chung cư cũng được đánh giá là nơi có nguy hiểm về cháy nổ. Như vậy theo quy định thì nhà chung cư có thuộc diện quản lý về phòng cháy chữa cháy không, nó có phải là nơi có nguy hiểm về cháy nổ không? Nhà chung cư mấy tầng thì thuộc diện quản lý về phòng cháy chữa cháy, có nguy hiểm về cháy nổ? Căn cứ theo Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định 50/2024/NĐ-CP có quy định về danh mục cơ sở thuộc diện quản lý về phòng cháy và chữa cháy thì tại mục số 2 danh mục có đề cập đến “Nhà chung cư; nhà tập thể, nhà ở ký túc xá; nhà hỗn hợp.” Như vậy có thể hiểu tất cả nhà chung cư không phân biệt là cao mấy tầng đều thuộc diện quản lý về phòng cháy chữa cháy. Tuy nhiên, theo Phụ lục II ban hành kèm theo Nghị định 50/2024/NĐ-CP cũng có đề cập đến danh mục cơ sở có nguy hiểm về cháy thì mục số 2 có đề cập đến “Nhà chung cư, nhà tập thể, nhà ở ký túc xá cao từ 7 tầng trở lên hoặc có tổng khối tích từ 10.000 m3 trở lên; nhà hỗn hợp cao từ 5 tầng trở lên hoặc có tổng khối tích từ 5.000 m3 trở lên.” Như vậy, cũng là nhà chung cư nhưng nếu cao từ 7 tầng trở lên hoặc có tổng khối tích từ 10.000 m3 trở lên thì sẽ được tính là cơ sở có nguy hiểm về cháy nổ. Mua bảo hiểm cháy nổ bắt buộc cho nhà chung cư là trách nhiệm của ai? Theo khoản 9 Điều 38 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD có quy định về quyền và trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc quản lý, sử dụng nhà chung cư thì việc mua bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc theo quy định của pháp luật phòng cháy, chữa cháy và pháp luật về kinh doanh bảo hiểm là một trong những trách nhiệm của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà chung cư trong trường hợp dự án nhà chung cư vẫn thuộc sở hữu của chủ đầu tư. Trường hợp, người mua nhà chung cư đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà chung cư thì chủ sở hữu nhà chung cư sẽ có trách nhiệm phải mua bảo hiểm cháy nổ phần nhà chung cư đã mua (điểm i khoản 1 Điều 39 Thông tư này). Phân hạng nhà chung cư và yêu cầu khi phân hạng là gì? Theo Điều 6 Thông tư 31/2016/TT-BXD có quy định về phân hạng nhà chung cư thì hiện nay nhà chung cư được phân thành 03 hạng: Hạng A: là nhà chung cư đáp ứng đầy đủ các yêu cầu để được phân hạng theo quy định tại Khoản 2 Điều 3 của Thông tư này, đồng thời phải đạt tối thiểu 18 trên tổng số 20 tiêu chí theo hướng dẫn tại phụ lục số 01 ban hành kèm theo Thông tư này. Hạng B: là nhà chung cư đáp ứng đầy đủ các yêu cầu để được phân hạng theo quy định tại Khoản 2 Điều 3 của Thông tư này, đồng thời phải đạt tối thiểu 18 trên tổng số 20 tiêu chí theo hướng dẫn tại phụ lục số 02 ban hành kèm theo Thông tư này. Hạng C: là nhà chung cư đáp ứng đầy đủ các yêu cầu để được phân hạng theo quy định tại Khoản 2 Điều 3 của Thông tư này nhưng không đạt đủ tiêu chí để công nhận hạng A và hạng B theo quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này. Yêu cầu khi phân hạng nhà chung cư được quy định tại khoản 2 Điều 3 Thông tư 31/2016/TT-BXD, cụ thể việc phân hạng và công nhận hạng được thực hiện đối với từng tòa nhà chungphải đảm bảo các yêu cầu sau đây: - Có đề nghị của tổ chức, cá nhân quy định tại Điều 4 của Thông tư này; - Nhà chung cư được xây dựng phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; theo đúng Giấy phép xây dựng được cấp (đối với trường hợp yêu cầu phải có Giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng); - Nhà chung cư phải đảm bảo tuân thủ quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư và các quy chuẩn kỹ thuật quốc gia khác có liên quan; - Nhà chung cư đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng theo đúng quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng và pháp luật có liên quan, đã được bàn giao đưa vào sử dụng và không vi phạm các quy định của pháp luật tại thời điểm nộp hồ sơ đề nghị công nhận hạng; - Nhà chung cư phải không thuộc diện bị phá dỡ, không thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Từ ngày 01/08/2024, nhà chung cư hết thời hạn sử dụng thì sẽ xử lý thế nào?
Với đại đa số đại biểu ấn nút biểu quyết tán thành, Luật Nhà ở năm 2023 sẽ có hiệu lực sớm bắt đầu vào ngày 01/8/2024. Trong đó, “Nhà chung cư hết thời hạn sử dụng thì sẽ xử lý thế nào?” trở thành vấn đề được đông đảo người dân quan tâm trong Luật Nhà ở năm 2023. Sử dụng chung cư là sự lựa chọn của nhiều người đặc biệt ở các thành phố lớn đông đúc dân cư như TP.HCM, Hà Nội bởi nhiều lợi ích về giá cả, giao thông thuận tiện, cơ sở vật chất hiện đại và được cung cấp dịch vụ tiện ích. Chính vì vậy, không ít người lo lắng và chú ý đến thời gian sử dụng nhà chung cư khi Luật Nhà ở năm 2023 bắt đầu có hiệu lực. Dưới đây là thời hạn sử dụng nhà chung cư từ ngày 01/8/2024 (1) Thời hạn sử dụng nhà chung cư Theo khoản 3 Điều 2 Luật Nhà ở năm 2023 quy định về nhà chung cư như sau: Nhà chung cư là nhà ở có từ 02 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp. Căn cứ Điều 58 Luật Nhà ở năm 2023 quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư như sau: - Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế nhà chung cư theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền. Thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế phải được ghi rõ trong văn bản thẩm định của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xây dựng. - Thời hạn sử dụng nhà chung cư được tính từ khi nghiệm thu nhà chung cư đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng. - Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế quy định tại khoản 1 Điều 58 hoặc chưa hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế nhưng bị hư hỏng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải chỉ đạo thực hiện việc kiểm định, đánh giá chất lượng công trình nhà chung cư theo quy định tại Điều 61 của Luật Nhà ở năm 2023 - Việc công bố nhà chung cư hết thời hạn sử dụng được thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở năm 2023 và pháp luật về xây dựng. Như vậy, thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế nhà chung cư theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền. Đối với trường hợp nhà chung cư hết hạn sẽ được xử lý như sau (2) Từ ngày 01/08/2024, nhà chung cư hết thời hạn sử dụng thì sẽ xử lý thế nào? Theo Điều 59 Luật Nhà ở năm 2023 quy định các nhà chung cư thuộc trường hợp phải phá dỡ bao gồm: - Nhà chung cư thuộc trường hợp phải phá dỡ theo quy định tại khoản 2 Điều 59 bao gồm: + Nhà chung cư đã hết thời hạn sử dụng theo quy định tại Điều 58 của Luật Nhà ở năm 2023 và thuộc trường hợp phải phá dỡ. + Nhà chung cư chưa hết thời hạn sử dụng theo quy định tại Điều 58 của Luật Nhà ở năm 2023 nhưng thuộc trường hợp phải phá dỡ. - Các trường hợp phải phá dỡ nhà chung cư bao gồm: + Nhà chung cư bị hư hỏng do cháy, nổ không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng. + Nhà chung cư bị hư hỏng do thiên tai, địch họa không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng. + Nhà chung cư có các kết cấu chịu lực chính của công trình xuất hiện tình trạng nguy hiểm tổng thể, có nguy cơ sập đổ, không đáp ứng điều kiện tiếp tục sử dụng, cần phải di dời khẩn cấp chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư. + Nhà chung cư bị hư hỏng nặng, xuất hiện tình trạng nguy hiểm cục bộ kết cấu chịu lực chính của công trình và có một trong các yếu tố sau đây: + Hệ thống hạ tầng kỹ thuật phòng cháy, chữa cháy; cấp nước, thoát nước, xử lý nước thải; cấp điện, giao thông nội bộ không đáp ứng yêu cầu của tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật hiện hành. + Hoặc có nguy cơ mất an toàn trong vận hành, khai thác, sử dụng cần phải phá dỡ để bảo đảm an toàn cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư và yêu cầu về cải tạo, chỉnh trang đô thị. + Nhà chung cư bị hư hỏng một trong các kết cấu chính của công trình sau đây: móng, cột, tường, dầm, xà không đáp ứng yêu cầu sử dụng bình thường mà chưa thuộc trường hợp phải phá dỡ theo quy định tại điểm c, điểm d khoản 2 nhưng thuộc khu vực phải thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ với nhà chung cư thuộc trường hợp phải phá dỡ quy định tại khoản 2 theo quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt. Như vậy, trong các trường hợp nhà chung cư đã hết thời hạn, nhà chung cư chưa hết thời hạn sử dụng nhưng thuộc trường hợp phải phá dỡ, nhà chung cư bị hư hỏng do các yếu tố chủ quan và khách quan thì nhà chung cư sẽ bị phá dỡ. Tóm lại, thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế nhà chung cư theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền. Đối với trường hợp nhà chung cư hết hạn, nhà chung cư chưa hết thời hạn sử dụng nhưng thuộc trường hợp phải phá dỡ, nhà chung cư bị hư hỏng do các yếu tố chủ quan và khách quan thì nhà chung cư sẽ bị phá dỡ.
Quy định thành lập Ban quản trị nhà chung cư và quyền hạn, trách nhiệm của Ban quản trị
Việc thành lập Ban quản trị nhà chung cư và quyền hạn, trách nhiệm của Ban quản trị nhà chung cư được quy định tại Luật Nhà ở 2014. 1. Quy định về Ban quản trị nhà chung cư Tại Điều 103 Luật Nhà ở 2014 quy định về Ban quản trị nhà chung cư như sau: - Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu hoặc nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu nhưng có dưới 20 căn hộ: chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thống nhất quyết định việc thành lập Ban quản trị nhà chung cư hoặc không thành lập Ban quản trị nhà chung cư; trường hợp thành lập Ban quản trị nhà hung cư được thực hiện như sau: + Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu, thành phần Ban quản trị bao gồm đại diện chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư; + Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu, thành phần Ban quản trị nhà chung cư thực hiện theo quy định như đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu mà có từ 20 căn hộ trở lên. - Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu mà có từ 20 căn hộ trở lên: phải thành lập Ban quản trị nhà chung cư. Thành phần Ban quản trị nhà chung cư gồm đại diện các chủ sở hữu nhà chung cư, đại diện chủ đầu tư (nếu có); trường hợp người sử dụng nhà chung cư tham gia Hội nghị nhà chung cư thì thành phần Ban quản trị nhà chung cư có thể gồm cả người sử dụng. - Ban quản trị nhà chung cư có một chủ sở hữu được tổ chức theo mô hình tự quản. Ban quản trị nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được tổ chức và hoạt động theo mô hình Hội đồng quản trị của công ty cổ phần hoặc mô hình Ban chủ nhiệm của hợp tác xã, có tư cách pháp nhân, có con dấu và thực hiện các quyền, trách nhiệm quy định tại khoản 1 Điều 104 Luật Nhà ở 2014. Khi bầu, bãi miễn thành viên Ban quản trị nhà chung cư, các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư không phải thành lập công ty cổ phần hoặc thành lập hợp tác xã và việc này được thực hiện thông qua Hội nghị nhà chung cư theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành. Như vậy việc thành lập Ban quản trị nhà chung cư còn phụ thuộc vào việc nhà chung cư có một chủ sở hữu hay có nhiều chủ sở hữu (trường hợp có nhiều chủ sở hữu thì có dưới 20 căn hộ hay từ 20 căn hộ trở lên) mà Ban quản trị nhà chung cư sẽ được thành lập khác nhau. 2. Quyền và trách nhiệm của Ban quản trị nhà chung cư Tại khoản 1 Điều 104 Luật Nhà ở 2014 quy định đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì Ban quản trị nhà chung cư có quyền và trách nhiệm sau đây: - Đôn đốc, nhắc nhở các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư trong việc thực hiện nội quy, quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư; - Quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của Luật này và quyết định của Hội nghị nhà chung cư; báo cáo Hội nghị nhà chung cư việc thu, chi khoản kinh phí này; - Đề nghị Hội nghị nhà chung cư thông qua mức giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư; - Ký hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư với chủ đầu tư hoặc đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư sau khi đã được Hội nghị nhà chung cư lựa chọn theo quy định tại điểm d khoản 3 Điều 102 của Luật này. Trường hợp nhà chung cư không yêu cầu phải có đơn vị quản lý vận hành theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 105 của Luật này và được Hội nghị nhà chung cư giao cho Ban quản trị thực hiện quản lý vận hành thì Ban quản trị nhà chung cư thực hiện việc thu, chi kinh phí quản lý vận hành theo quyết định của Hội nghị nhà chung cư; - Ký kết hợp đồng với đơn vị có năng lực bảo trì nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng để bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư và giám sát hoạt động bảo trì. Việc bảo trì phần sở hữu chung có thể do đơn vị đang quản lý vận hành nhà chung cư hoặc đơn vị khác có năng lực bảo trì theo quy định của pháp luật về xây dựng thực hiện; - Thu thập, tổng hợp ý kiến, kiến nghị của người sử dụng nhà chung cư về việc quản lý, sử dụng và cung cấp các dịch vụ nhà chung cư để phối hợp với cơ quan chức năng, tổ chức, cá nhân có liên quan xem xét, giải quyết; - Phối hợp với chính quyền địa phương, tổ dân phố trong việc xây dựng nếp sống văn minh, giữ gìn trật tự, an toàn xã hội trong nhà chung cư; - Thực hiện đúng quy chế hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua, không được tự bãi miễn hoặc bổ sung thành viên Ban quản trị nhà chung cư; - Được hưởng thù lao trách nhiệm và các chi phí hợp lý khác theo quyết định của Hội nghị nhà chung cư; - Chịu trách nhiệm trước pháp luật, trước chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư khi thực hiện quyền và trách nhiệm không đúng với quy định; - Thực hiện các công việc khác do Hội nghị nhà chung cư giao mà không trái với quy định pháp luật. Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu thì Ban quản trị nhà chung cư thực hiện quyền và trách nhiệm sau: - Đôn đốc, nhắc nhở các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư trong việc thực hiện nội quy, quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư; - Thu thập, tổng hợp ý kiến, kiến nghị của người sử dụng nhà chung cư về việc quản lý, sử dụng và cung cấp các dịch vụ nhà chung cư để phối hợp với cơ quan chức năng, tổ chức, cá nhân có liên quan xem xét, giải quyết; - Phối hợp với chính quyền địa phương, tổ dân phố trong việc xây dựng nếp sống văn minh, giữ gìn trật tự, an toàn xã hội trong nhà chung cư; - Thực hiện đúng quy chế hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua, không được tự bãi miễn hoặc bổ sung thành viên Ban quản trị nhà chung cư; - Được hưởng thù lao trách nhiệm và các chi phí hợp lý khác theo quyết định của Hội nghị nhà chung cư; - Chịu trách nhiệm trước pháp luật, trước chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư khi thực hiện quyền và trách nhiệm không đúng với quy định tại khoản này; - Thực hiện các công việc khác do Hội nghị nhà chung cư giao mà không trái với quy định pháp luật. Như vậy, tùy thuộc vào nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu hay có một chủ sở hữu mà quyền và trách nhiệm của Ban quản trị nhà chung cư sẽ khác nhau. Đồng thời, nội dung này còn được hướng dẫn bởi Điều 41 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD (được sửa đổi bởi Khoản 20 Điều 1 Thông tư 06/2019/TT-BXD).