Bao lâu sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng một phần dự án BĐS thì phải bàn giao dự án?
Sau khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng một phần dự án BĐS thì sau bao lâu phải bàn giao? Khi chuyển nhượng cần tuân thủ những nguyên tắc nào? Bên chủ đầu tư cần đáp ứng những điều kiện gì? (1) Bao lâu sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng một phần dự án BĐS thì phải bàn giao dự án? Căn cứ khoản 1 Điều 42 Luật kinh doanh bất động sản 2023 có quy định về thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản thuộc thẩm quyền quyết định cho phép chuyển nhượng của Thủ tướng Chính phủ quy định tại khoản 2 Điều 41 Luật kinh doanh bất động sản 2023 như sau: - Chủ đầu tư dự án gửi hồ sơ đề nghị cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đến UBND cấp tỉnh nơi có dự án hoặc cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh được UBND cấp tỉnh ủy quyền. - Trong thời hạn 45 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, UBND cấp tỉnh lấy ý kiến của Bộ Xây dựng và các Bộ, ngành, cơ quan có liên quan, tổ chức thẩm định và trình Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định cho phép chuyển nhượng; trường hợp dự án bất động sản không đủ điều kiện chuyển nhượng thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ phải có văn bản thông báo rõ lý do cho chủ đầu tư dự án. - Sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng của Thủ tướng Chính phủ, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng dự án phải ký kết hợp đồng chuyển nhượng và bàn giao dự án. Từ quy định nêu trên, có thể thấy, ngay sau khi được sự cho phép của Thủ tướng Chính phủ thì các bên phải ký kết hợp đồng chuyển nhượng một phần dự án BĐS và bàn giao dự án. (2) Khi chuyển nhượng dự án bất động sản cần tuân thủ những nguyên tắc nào? Căn cứ Điều 39 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có quy định về nguyên tắc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản như sau: - Chủ đầu tư dự án bất động sản được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án cho chủ đầu tư khác để tiếp tục đầu tư xây dựng, kinh doanh khi dự án đang trong thời hạn thực hiện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận. - Khi thực hiện việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải bảo đảm không thay đổi quy hoạch, mục tiêu của dự án; bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên có liên quan. - Sau khi đã hoàn thành việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, bên nhận chuyển nhượng kế thừa các quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư chuyển nhượng và là chủ đầu tư đối với dự án, phần dự án đã nhận chuyển nhượng. Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản không phải làm lại hồ sơ dự án, quy hoạch xây dựng và giấy phép xây dựng của dự án nếu không có thay đổi về nội dung của dự án; trường hợp có thay đổi thì chủ đầu tư nhận chuyển nhượng thực hiện điều chỉnh theo quy định của pháp luật. - Việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải đáp ứng các điều kiện và tuân thủ quy định về hình thức, mục đích, thời hạn sử dụng đất, đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai. Theo đó, hiện nay, khi thực hiện chuyển nhượng toàn bộ hay một phần dự án bất động sản thì cần tuân thủ theo nguyên tắc như đã nêu trên. (3) Chủ đầu tư chuyển nhượng một phần dự án BĐS cần đáp ứng những điều kiện gì? Căn cứ Điều 40 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có quy định chủ đầu tư bên chuyển nhượng cần đạt được những điều kiện bao gồm: - Phải cam kết tiếp tục triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng nội dung đã được chấp thuận. - Chủ đầu tư phải hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính bao gồm các loại thuế, phí, lệ phí liên quan mà không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng. - Trường hợp bên chuyển nhượng là tổ chức, cá nhân: Phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã, có ngành, nghề kinh doanh bất động sản (gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản). - Trường hợp bên chuyển nhượng là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản: + Hiện không trong thời gian bị cấm, tạm ngừng hoặc bị đình chỉ kinh doanh bất động sản theo bản án, quyết định của Tòa hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền. + Bảo đảm được tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu. + Phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô dưới 20 ha và không thấp hơn 15% đối với dự án có quy mô từ 20ha trở lên + Bảo đảm được khả năng huy động vốn để làm dự án. Trường hợp doanh nghiệp đồng thời thực hiện nhiều dự án thì phải có số vốn chủ sở hữu đủ để phân bổ nhằm bảo đảm tỷ lệ nêu trên của từng dự án. Theo đó, hiện nay, chủ đầu tư chuyển nhượng một phần dự án BĐS cần đáp ứng được những điều kiện như đã nêu trên.
Thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản năm 2024
Trình tự, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản được quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ ngày 01 tháng 08 năm 2024. 1. Nguyên tắc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản Nguyên tắc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản được quy định tại Điều 39 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, cụ thể như sau: - Chủ đầu tư dự án bất động sản được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án cho chủ đầu tư khác để tiếp tục đầu tư xây dựng, kinh doanh khi dự án đang trong thời hạn thực hiện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận. - Khi thực hiện việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải bảo đảm không thay đổi quy hoạch, mục tiêu của dự án; bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên có liên quan. - Sau khi đã hoàn thành việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, bên nhận chuyển nhượng kế thừa các quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư chuyển nhượng và là chủ đầu tư đối với dự án, phần dự án đã nhận chuyển nhượng. Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản không phải làm lại hồ sơ dự án, quy hoạch xây dựng và giấy phép xây dựng của dự án nếu không có thay đổi về nội dung của dự án; trường hợp có thay đổi thì chủ đầu tư nhận chuyển nhượng thực hiện điều chỉnh theo quy định của pháp luật. - Việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 40 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và tuân thủ quy định về hình thức, mục đích, thời hạn sử dụng đất, đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai. 2. Thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản năm 2024 Theo quy định tại Điều 42 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản được quy định như sau: (1) Thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản thuộc thẩm quyền quyết định cho phép chuyển nhượng của Thủ tướng Chính phủ quy định tại khoản 2 Điều 41 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 như sau: - Chủ đầu tư dự án gửi hồ sơ đề nghị cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đến Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án hoặc cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền; - Trong thời hạn 45 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm lấy ý kiến của Bộ Xây dựng và các Bộ, ngành, cơ quan có liên quan, tổ chức thẩm định và trình Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định cho phép chuyển nhượng; trường hợp dự án bất động sản không đủ điều kiện chuyển nhượng thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ phải có văn bản thông báo rõ lý do cho chủ đầu tư dự án; - Sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng của Thủ tướng Chính phủ, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng dự án phải ký kết hợp đồng chuyển nhượng và bàn giao dự án. (2) Thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản thuộc thẩm quyền quyết định cho phép chuyển nhượng của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại khoản 2 Điều 41 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 như sau: - Chủ đầu tư gửi hồ sơ đề nghị cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đến Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án hoặc cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền; - Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm lấy ý kiến của các cơ quan có liên quan, tổ chức thẩm định và ban hành quyết định cho phép chuyển nhượng; trường hợp dự án, phần dự án bất động sản không đủ điều kiện chuyển nhượng thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ phải có văn bản thông báo rõ lý do cho chủ đầu tư dự án; - Sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng dự án phải ký kết hợp đồng chuyển nhượng và bàn giao dự án. (3) Trường hợp bên nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án quy định tại khoản 2 Điều 41 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài quy định tại khoản 4 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và các bên đã ký hợp đồng chuyển nhượng thì việc thực hiện thủ tục về đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai. (4) Chính phủ quy định chi tiết Điều này. Tóm lại, chủ đầu tư dự án bất động sản thực hiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án cho chủ đầu tư khác để tiếp tục đầu tư xây dựng, kinh doanh (khi dự án đang trong thời hạn thực hiện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận) theo trình tự, thủ tục như trên.
Quy định về nghĩa vụ của bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn
Nghĩa vụ của bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn được quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ ngày 01/08/2024. 1. Nhà ở, công trình xây dựng có sẵn Theo khoản 4 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, nhà ở, công trình xây dựng có sẵn là nhà ở, công trình xây dựng đã hoàn thành việc xây dựng và đã được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng. 2. Nghĩa vụ của bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn Theo Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định về nghĩa vụ của bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn sau đây: (1) Bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có các nghĩa vụ sau đây: - Thông báo cho bên mua, thuê, thuê mua các hạn chế về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng (nếu có); - Bảo quản nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đã bán, cho thuê, cho thuê mua trong thời gian chưa bàn giao cho bên mua, thuê, thuê mua; - Thực hiện các thủ tục mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng; thực hiện các nghĩa vụ trong hợp đồng đã ký kết; tạo điều kiện cho bên mua, thuê mua chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng; - Giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên mua, thuê, thuê mua theo đúng thời hạn, chất lượng và điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; - Làm thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai; giao giấy chứng nhận và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng cho bên mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng; - Bên cho thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng bảo đảm cho bên thuê sử dụng ổn định trong thời hạn thuê; bảo trì, sửa chữa theo quy định của pháp luật hoặc theo thỏa thuận; nếu bên cho thuê không bảo trì, sửa chữa mà gây thiệt hại cho bên thuê thì phải bồi thường; - Bên cho thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không được đơn phương chấm dứt hợp đồng khi bên thuê thực hiện đúng nghĩa vụ theo hợp đồng. Trường hợp bên thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không thực hiện đúng nghĩa vụ theo hợp đồng thì bên cho thuê được đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhưng phải thông báo cho bên thuê trước 30 ngày nếu các bên không có thỏa thuận khác; - Bảo hành nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo thỏa thuận trong hợp đồng và quy định của pháp luật; - Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra; - Thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật; - Đáp ứng đầy đủ điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản quy định tại Điều 9 và tuân thủ hình thức, phạm vi kinh doanh bất động sản quy định tại Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2023; - Thực hiện giao kết hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo quy định về hợp đồng mẫu và các quy định liên quan về hợp đồng trong kinh doanh bất động sản theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023; - Bảo đảm có quyền sở hữu, sử dụng hợp pháp đối với nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng được bán, cho thuê, cho thuê mua; - Thực hiện công khai thông tin theo quy định tại Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2023; chịu trách nhiệm đối với thông tin về nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, dự án bất động sản do mình cung cấp; - Trường hợp bị xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đầu tư, xây dựng, đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, thuế liên quan đến nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đưa vào kinh doanh thì phải thi hành xong các quyết định xử phạt vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật về xử lý vi phạm hành chính trước khi ký kết các hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng; - Nghĩa vụ khác theo hợp đồng. (2). Chủ đầu tư dự án khi ký hợp đồng để bán, cho thuê mua căn hộ chung cư, công trình xây dựng hoặc phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp tại dự án bất động sản cho nhiều khách hàng thì phải xác định rõ trong hợp đồng các nội dung sau đây liên quan đến công trình xây dựng theo dự án đầu tư được phê duyệt: - Phần sở hữu chung, sở hữu riêng của các chủ sở hữu trong dự án, công trình xây dựng; - Việc bố trí chỗ để xe trong dự án, công trình xây dựng; - Phương án về tổ chức quản lý vận hành công trình xây dựng; - Việc thu, quản lý, sử dụng các loại kinh phí bảo trì, phí dịch vụ quản lý vận hành công trình xây dựng; - Nghĩa vụ tài chính về đất đai và nghĩa vụ tài chính khác của dự án, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo quy định của pháp luật đối với bên mua, thuê mua; - Nghĩa vụ khác theo hợp đồng. Tóm lại, bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn phải đảm bảo thực hiện đầy đủ những nghĩa vụ theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
Nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023
Nhà ở, công trình xây dựng có sẵn là nhà ở, công trình xây dựng đã hoàn thành việc xây dựng và đã được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng. 1. Nhà ở, công trình xây dựng có sẵn được đưa vào kinh doanh Theo Điều 12 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định về nhà ở, công trình xây dựng có sẵn được đưa vào kinh doanh như sau: - Các loại nhà ở có sẵn, trừ các loại nhà ở thuộc tài sản công theo quy định của Luật Nhà ở 2023. - Các loại công trình xây dựng có sẵn quy định tại khoản 2 Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. - Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có sẵn quy định tại khoản 3 Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. 2. Nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn Nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn được quy định tại Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, cụ thể như sau: - Việc mua bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất, trừ trường hợp Luật Đất đai, Luật Nhà ở có quy định khác. Các chủ sở hữu đối với các căn hộ chung cư, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, công trình xây dựng có nhiều chủ sở hữu có quyền sử dụng đất theo hình thức sử dụng chung. - Bên mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 được Nhà nước cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đã mua, thuê mua. Trình tự, thủ tục, cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai. - Việc bán, cho thuê mua nhà ở phải tuân thủ quy định về thời hạn sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở. Việc bán, cho thuê mua công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng phải tuân thủ quy định về thời hạn sử dụng công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng. - Việc bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng phải tuân thủ quy định về hình thức, mục đích, thời hạn sử dụng đất và đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai. - Bên mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng được xác lập quyền sở hữu đối với nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đã mua, thuê mua. Thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đối với bên mua, thuê mua là kể từ thời điểm bên mua, thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. - Việc mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng phải kèm theo hồ sơ về nhà ở, công trình xây dựng đáp ứng điều kiện theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Việc mua bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng phải phân định rõ diện tích, trang thiết bị sở hữu, sử dụng chung và diện tích, trang thiết bị sở hữu, sử dụng riêng của các chủ sở hữu. Tóm lại, nhà ở, công trình xây dựng có sẵn khi được đưa vào kinh doanh phải tuân thủ 06 nguyên tắc theo quy định của pháp luật.
Chưa có kết quả làm thủ tục cấp sổ đỏ thì có được chuyển nhượng HĐ mua bán, thuê mua nhà ở?
Chưa có kết quả làm thủ tục cấp sổ đỏ thì có được chuyển nhượng HĐ mua bán, thuê mua nhà ở không? Thủ tục chuyển nhượng HĐ kinh doanh BĐS hiện nay thế nào? (1) Chưa có kết quả làm thủ tục cấp sổ đỏ thì có được chuyển nhượng HĐ mua bán, thuê mua nhà ở? Căn cứ Khoản 1 Điều 50 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có quy định về những điều kiện cần đáp ứng khi chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng như sau: - Thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai. - Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng không có tranh chấp đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý, giải quyết theo quy định của pháp luật hoặc có tranh chấp về hợp đồng nhưng đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật; - Nhà ở, công trình xây dựng thuộc hợp đồng mua bán, thuê mua không thuộc diện bị kê biên, thế chấp để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý; - Có hợp đồng mua bán, thuê mua được xác lập theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. Từ quy định nêu trên, có thể thấy, hiện nay, một trong những điều kiện cần đáp ứng khi chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng là thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Theo đó, trường hợp đã nộp hồ sơ đề nghị cấp sổ đỏ và đang trong thời gian đợi kết quả thì sẽ không được chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở. (2) Thủ tục chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản hiện nay thế nào? Căn cứ khoản 2 Điều 13 Nghị định 96/2024/NĐ-CP có quy định về trình tự, thủ tục, hồ sơ chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản được thực hiện như sau: - Hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng theo mẫu tại Phụ lục XI ban hành kèm theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP. https://cdn.thuvienphapluat.vn/uploads/danluatfile/2024/8/21/phu-luc-XI.docx Phụ lục XI Lưu ý: Hợp đồng phải được lập thành 08 bản (02 bản do chủ đầu tư dự án lưu, 01 bản nộp cho cơ quan thuế, 01 bản nộp cho cơ quan nhận hồ sơ cấp Giấy chứng nhận, 02 bản bên chuyển nhượng hợp đồng lưu, 02 bản bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lưu); trường hợp công chứng hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng thì phải có thêm 01 bản để lưu tại tổ chức hành nghề công chứng. - Một trong các bên nộp hồ sơ đề nghị tổ chức hành nghề công chứng có trụ sở tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có bất động sản thực hiện chứng nhận hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng. Hồ sơ đề nghị công chứng bao gồm: + Các bản chính hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng. + Bản chính hợp đồng đã ký lần đầu với chủ đầu tư dự án. Trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở, công trình xây dựng trong tổng số nhà ở, công trình xây dựng đã mua, thuê mua theo hợp đồng thì phải nộp bản chính hợp đồng hoặc phụ lục hợp đồng thể hiện nhà ở, công trình xây dựng chuyển nhượng đã ký với chủ đầu tư; giấy tờ chứng minh số tiền bên chuyển nhượng hợp đồng đã nộp cho chủ đầu tư dự án; bản chính hoặc bản sao có chứng thực của biên bản bàn giao nhà ở, công trình xây dựng (nếu có) và các giấy tờ khác (nếu có) theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực. Trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng là doanh nghiệp có ngành nghề kinh doanh bất động sản thì không bắt buộc phải thực hiện công chứng hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng theo quy định tại điểm này; trừ trường hợp các bên có nhu cầu thực hiện công chứng. - Sau khi thực hiện công chứng (trừ trường hợp không thực hiện công chứng) theo quy định nêu trên, các bên chuyển nhượng hợp đồng nộp thuế, phí và lệ phí liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng theo quy định. Sau đó, một trong các bên nộp hồ sơ đến chủ đầu tư dự án bất động sản để đề nghị chủ đầu tư xác nhận việc chuyển nhượng hợp đồng; các giấy tờ trong hồ sơ bao gồm: + 08 bản chính hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng kèm theo bản chính hợp đồng. Trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở, công trình xây dựng trong tổng số nhà ở, công trình xây dựng đã mua, thuê mua theo hợp đồng thì phải nộp bản chính hợp đồng hoặc phụ lục hợp đồng có thể hiện nhà ở, công trình xây dựng chuyển nhượng đã ký với chủ đầu tư. + Giấy tờ chứng minh đã nộp thuế hoặc được miễn, giảm thuế theo quy định. - Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đầy đủ các giấy tờ, chủ đầu tư dự án bất động sản có trách nhiệm kiểm tra, xác nhận vào hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản kinh phí nào. Sau khi xác nhận vào hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng, chủ đầu tư giữ lại 02 bản chính hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng và trả lại cho bên nộp giấy tờ 06 hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng kèm theo các giấy tờ đã nhận theo quy định. - Kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng được chủ đầu tư xác nhận, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên mua, bên thuê mua với chủ đầu tư theo hợp đồng đã ký và hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng. Trường hợp chuyển nhượng hợp đồng từ lần thứ hai trở đi được thực hiện theo thủ tục quy định tại Điều 13 Nghị định 96/2024/NĐ-CP, bên chuyển nhượng phải nộp đầy đủ hồ sơ của các lần chuyển nhượng trước đó khi làm thủ tục chuyển nhượng. Bên nhận chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng được ký kết sau cùng theo quy định tại Điều 13 Nghị định 96/2024/NĐ-CP được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai. Theo đó, hiện nay, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản hiện nay được thực hiện theo quy định như đã nêu trên.
Hiểu thế nào về kinh doanh BĐS quy mô nhỏ không được mua bán quá 10 lần/năm và 300 tỷ đồng/hợp đồng?
Hiểu thế nào mới đúng về quy định cá nhân kinh doanh bất động sản không được mua bán quá 10 lần một năm và 300 tỷ đồng mỗi hợp đồng? Hãy cùng tìm hiểu qua bài viết sau đây. (1) Hiểu thế nào về kinh doanh BĐS quy mô nhỏ không được mua bán quá 10 lần/năm và 300 tỷ đồng/hợp đồng? Trước tiên, tại Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản thì phải thành lập doanh nghiệp (hoặc hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã). Tuy nhiên, người kinh doanh bất động sản với quy mô nhỏ thì không bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật. Theo đó, ngày 01/8/2024, Chính phủ đã ban hành Nghị định 96/2024/NĐ-CP hướng dẫn cụ thể hơn các tiêu chí để xác định như thế nào là “cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ”. Cụ thể, tại khoản 1 Điều 7 Nghị định 96/2024/NĐ-CP có quy định cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ phải đáp ứng các yêu cầu như sau: “1. Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ phải đáp ứng các yêu cầu sau: a) Không thuộc trường hợp phải lập dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về xây dựng, nhà ở; b) Không thuộc trường hợp có giá trị quá 300 tỷ đồng trên một hợp đồng và có số lần giao dịch quá 10 lần trong một năm. Trường hợp giao dịch 01 lần trong một năm thì không tính giá trị.” Từ quy định nêu trên, có thể thấy, đối với yêu cầu thứ hai, nếu cá nhân chỉ vượt 1 trong 2 tiêu chí thì vẫn được xác định là quy mô nhỏ. Theo đó, sẽ có 02 trường hợp như sau: - Có giá trị giao dịch tính trên 1 hợp đồng bán, chuyển nhượng quá 300 tỷ đồng nhưng tổng số lần bán, chuyển nhượng không quá 10 lần/năm. - Có giá trị giao dịch tính trên 1 hợp đồng bán, chuyển nhượng đều dưới 300 tỷ đồng và tổng số lần bán, chuyển nhượng trong một năm là trên 10 lần. Như vậy, trường hợp cá nhân có các giao dịch đều có giá trị dưới 300 tỷ đồng/hợp đồng thì không bị giới hạn tổng số lần giao dịch trong 1 năm theo Khoản 1 Điều 7 Nghị định 96/2024/NĐ-CP nêu trên. Ngược lại, trường hợp cá nhân có 1 giao dịch quá 300 tỷ đồng thì để đáp ứng điều kiện kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ, số lần giao dịch tối đa bị giới hạn là 10 lần/năm. Có nghĩa là, một người kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được giao dịch không quá 3.000 tỷ đồng/năm. Bên cạnh đó, tại Khoản 4 Điều 38 Nghị định 96/2024/NĐ-CP có quy định như sau: “4. Quy định tại điểm b khoản 1 và điểm b khoản 2 Điều 7 của Nghị định này không áp dụng đối với cá nhân, tổ chức đã ký hợp đồng mua bán, nhận chuyển nhượng bất động sản bao gồm cả bất động sản hình thành trong tương lai tại các dự án bất động sản trước thời điểm Nghị định này có hiệu lực thi hành.” Theo đó, quy định về hạn mức tại đây chỉ áp dụng đối với các bất động sản mà cá nhân ký hợp đồng mua bán, nhận chuyển nhượng bất động sản, bao gồm cả bất động sản hình thành trong tương lai tại các Dự án bất động sản từ 01/8 trở đi. Còn đối với các bất động sản mà cá nhân đã ký hợp đồng mua bán, nhận chuyển nhượng bất động sản, bao gồm cả bất động sản hình thành trong tương lai tại các Dự án bất động sản trước đó thì không áp dụng quy định tại này. (2) Những hành vi nào bị nghiêm cấm trong kinh doanh bất động sản? Căn cứ Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có quy định về những hành vị nghiêm cấm như sau: - Kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định của Luật này. - Giả mạo tài liệu, cố ý làm sai lệch thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh. - Không công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. - Gian lận, lừa dối, lừa đảo trong kinh doanh bất động sản. - Thu tiền trong bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai không đúng quy định của Luật này; sử dụng tiền thu từ bên mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai trái quy định của pháp luật. - Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước. - Cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản không đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. - Thu, quản lý, sử dụng phí, lệ phí và các khoản tiền liên quan đến kinh doanh bất động sản trái quy định của pháp luật. Theo đó, hiện nay, có tất cả là 08 hành vi bị nghiêm cấm trong kinh doanh bất động sản như đã nêu trên. (3) Thời điểm công khai bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh là khi nào? Căn cứ Khoản 1 Điều 4 Nghị định 96/2024/NĐ-CP có quy định như sau: “1. Thời điểm công khai thông tin: Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trước khi ký kết hợp đồng bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản, chuyển nhượng dự án bất động sản có trách nhiệm phải công khai đầy đủ các thông tin theo quy định tại Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản.” Từ dẫn chiếu quy định nêu trên, có thể thấy, thời điểm doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải công khai đầy đủ các thông tin là trước khi ký kết hợp đồng bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản.
MỚI: Điều kiện kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn từ ngày 01/8/2024
Luật Kinh doanh bất động sản 2023 bắt đầu có hiệu lực từ ngày 01/8/2024 với nhiều thay đổi lớn trong hoạt động kinh doanh bất động sản (1) Nhà ở, công trình xây dựng có sẵn là gì? Theo khoản 4 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định, nhà ở, công trình xây dựng có sẵn là nhà ở, công trình xây dựng đã hoàn thành việc xây dựng và đã được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng. Như vậy, có thể hiểu nhà ở, công trình xây dựng có sẵn là những ngôi nhà, tòa nhà, căn hộ, hoặc các công trình khác đã sẵn sàng để ở hoặc sử dụng cho các mục đích khác nhau mà không cần phải xây dựng thêm (ví dụ: nhà ở riêng lẻ, biệt thự, căn hộ trong chung cư, tòa nhà cao tầng, tòa nhà văn phòng, nhà xưởng sản xuất,...) Theo đó, để nhà ở, công trình xây dựng có sẵn được đưa vào kinh doanh thì nhà ở, công trình xây dựng có sẵn đó phải đáp ứng được các điều kiện mà Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đề ra. Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã bổ sung thêm một số điều kiện mới về việc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn nhằm siết chặt hơn các quy định liên quan đến vấn đề này. (2) Điều kiện kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn từ ngày 01/8/2024 Theo quy định tại khoản 1 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, nhà ở, công trình xây dựng có sẵn đưa vào kinh doanh phải có đủ 06 điều kiện sau đây (tăng thêm 03 điều kiện so với Luật Kinh doanh bất động sản 2014): - Có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy chứng nhận khác về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trong đó có ghi nhận quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng (trừ nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng trong dự án bất động sản quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2023) - Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất gắn với nhà ở, công trình xây dựng hoặc tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh mà cơ quan có thẩm quyền đang thông báo, thụ lý và giải quyết. Trường hợp có tranh chấp thì đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật - Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án - Không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch - Không thuộc trường hợp đang trong thời gian bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch theo quy định của pháp luật - Đã được công khai thông tin theo quy định tại Điều 6 của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 Như vậy, để nhà ở, công trình xây dựng có sẵn được đưa vào kinh doanh thì bắt buộc nhà ở, công trình xây dựng có sẵn đó phải đáp ứng đủ 06 điều kiện kể trên từ ngày 01/8/2024. (3) Điều kiện kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng trong dự án bất động sản Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã quy định thêm về điều kiện kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng trong dự án bất động sản (trước đây chưa quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản 2014). Theo đó, khoản 2 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định nhà ở, công trình xây dựng trong dự án bất động sản được chủ đầu tư đưa vào kinh doanh ngoài việc đáp ứng các điều kiện quy định tại các điểm b, c, d, đ và e khoản 1 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thì còn phải bảo đảm các điều kiện sau đây: - Dự án phải đáp ứng các yêu cầu quy định tại Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 - Có giấy tờ xác định nhà ở, công trình xây dựng đã được nghiệm thu đưa vào khai thác, sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng - Chủ đầu tư dự án đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai - Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất Có thể thấy, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã đưa ra những quy định chặt chẽ hơn đối với hoạt động kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng trong dự án bất động sản, nhằm đảm bảo quyền lợi của người mua nhà, tăng cường tính minh bạch và chuyên nghiệp của thị trường. (4) Điều kiện kinh doanh phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có sẵn Đây cũng là một quy định chỉ mới xuất hiện tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023, theo đó, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng được chủ đầu tư bán, cho thuê mua ngoài việc đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thì còn phải bảo đảm các điều kiện sau đây: - Công trình xây dựng được tạo lập theo dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư và pháp luật về xây dựng; có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về đăng ký tài sản để được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp đăng ký quyền sở hữu tài sản cho người mua, thuê mua - Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng được bán, cho thuê mua phải có chức năng sử dụng cụ thể và được phân định riêng với các phần diện tích khác trong công trình xây dựng theo dự án được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận, phê duyệt và được thể hiện rõ trong hồ sơ thiết kế của dự án, công trình xây dựng để chủ sở hữu có thể quản lý, sử dụng độc lập đối với phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đó - Công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng trong dự án phải được thiết kế đúng, phù hợp với các quy chuẩn, tiêu chuẩn chuyên ngành áp dụng đối với loại công trình xây dựng và công năng của công trình xây dựng đó - Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng được bán, cho thuê mua phải xác định được quyền sử dụng đất gắn liền với phần diện tích sàn xây dựng đó về hình thức, thời hạn sử dụng đất, diện tích đất sử dụng chung hoặc riêng với các chủ sở hữu công trình xây dựng khác, người sử dụng đất khác theo quy định của pháp luật về đất đai - Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng phải được xác định rõ nghĩa vụ tài chính về đất đai gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước mà người bán, cho thuê mua hoặc người mua, thuê mua phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có nghĩa vụ phải nộp và được ghi trong hợp đồng mua bán, thuê mua - Công trình xây dựng phải được xây dựng trên đất có hình thức sử dụng đất được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Khi thực hiện việc kinh doanh phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, chủ đầu tư đầu tư phải tuân thủ theo các điều kiện được quy định nêu trên. Trên đây là các điều kiện được đưa vào kinh doanh đối với nhà ở, công trình xây dựng có sẵn; nhà ở, công trình xây dựng trong dự án bất động sản và phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng mới nhất theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Luật Kinh doanh bất động sản 2023 bắt đầu có hiệu lực từ ngày 01/8/2024.
Môi giới cho thuê kho có cần chứng chỉ hành nghề môi giới không?
Theo quy định mới nhất thì cá nhân môi giới cho thuê kho có cần phải có chứng chỉ hành nghề không? Điều kiện cấp chứng chỉ hành nghề là gì? Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới có nghĩa vụ gì? Cùng tìm hiểu qua bài viết sau. (1) Môi giới cho thuê kho có cần chứng chỉ hành nghề môi giới không? Trước tiên, tại Khoản 11 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có nêu rõ môi giới bất động sản là việc làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản. Theo đó mà môi giới cho thuê kho cũng thuộc một trong những trường hợp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Do đó, căn cứ Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có quy định về điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản như sau: - Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định tại Khoản 5 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và phải đáp ứng các điều kiện như sau: - Có quy chế hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản. - Có cơ sở vật chất, kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động theo quy định của Chính phủ. - Có tối thiểu 01 cá nhân có chứng chỉ môi giới bất động sản. Ngoài ra, trước khi hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, doanh nghiệp còn phải gửi thông tin về doanh nghiệp đến cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh nơi thành lập doanh nghiệp để được đăng tải trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Trường hợp là cá nhân hành nghề môi giới bất động sản thì cần đáp ứng các điều kiện như sau: - Có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. - Phải hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Từ dẫn chiếu quy định nêu trên, có thể thấy, kể từ 01/8/2024 (ngày Luật Kinh doanh bất Động sản 2023 có hiệu lực thi hành) thì tổ chức lẫn cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản buộc phải có chứng chỉ hành nghề. Trong đó, trường hợp là tổ chức thì cần tối thiểu 01 cá nhân có chứng chỉ hành nghề. (2) Điều kiện cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản gồm những gì? Căn cứ Điều 70 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có quy định cá nhân được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản phải đáp ứng các điều kiện như sau: - Đã qua sát hạch về kiến thức môi giới bất động sản. Mà để có thể dự thi sát hạch thì cá nhân dự thi phải có đủ các điều kiện gồm: + Có giấy chứng nhận hoàn thành khóa học quản lý đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản. + Có trình độ tốt nghiệp THPT trở lên. + Đã nộp hồ sơ đăng ký dự thi và kinh phí dự thi cho đơn vị tổ chức kỳ thi sát hạch. - Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ. - Không đang bị truy cứu TNHS, đang bị tạm giam, đang chấp hành án phạt tù, đang bị áp dụng biện pháp xử lý hành chính đưa vào cơ sở cai nghiện bắt buộc, cơ sở giáo dục bắt buộc hoặc đang bị Tòa án cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định. Theo đó, để được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản thì cá nhân cần đáp ứng được đầy đủ những điều kiện như đã nêu trên. (3) Cá nhân môi giới bất động sản phải bồi dưỡng nâng cao kiến thức hành nghề hằng năm Căn cứ Khoản 2 Điều 65 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có quy định về nghĩa vụ của cá nhân hành nghề môi giới bất động sản như sau: - Cung cấp đầy đủ, trung thực hồ sơ, thông tin về bất động sản do mình môi giới và chịu trách nhiệm về hồ sơ, thông tin đó. - Thực hiện nghĩa vụ thuế đối với Nhà nước. - Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra. - Thực hiện quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản nơi cá nhân làm việc. - Tham gia đào tạo, bồi dưỡng nâng cao kiến thức hành nghề môi giới bất động sản hằng năm. Theo đó, ngoài việc phải bồi dưỡng nâng cao kiến thức hành nghề hằng năm thì cá nhân môi giới bất động sản còn có những nghĩa vụ như đã nêu trên. Xem chi tiết tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực thi hành từ 01/8/2024.
Cho thuê nhà có bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp từ 01/8?
Luật Kinh doanh bất động sản 2023 sẽ chính thức có hiệu lực thi hành từ 01/8. Theo đó, Luật này sẽ có nhiều quy định mới về quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân trong kinh doanh bất động sản. Xem thêm: Từ 01/8, tiến hành kiểm kê đất đai trên cả nước Những điểm đáng chú ý khi sang tên sổ đỏ từ 01/8 (1) Cho thuê nhà có bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp từ 01/8? Theo Khoản 1 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (có hiệu lực từ ngày 01/8) quy định về điều kiện cần đáp ứng đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản thì các tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản sẽ phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành, nghề kinh doanh bất động sản (gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản). Tuy nhiên, cũng loại trừ 02 trường hợp quy định tại khoản 3 và 4 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, bao gồm: - Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật. - Tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh hoặc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng dưới mức quy mô nhỏ thì không phải tuân thủ các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 nhưng phải thực hiện kê khai nộp thuế. Theo đó, kể từ 01/8/2024, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp. Ngoại trừ các cá nhân kinh doanh bất động sản theo quy mô nhỏ thì sẽ không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật. Ngoài ra, trường hợp cá nhân bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng thì còn phải thực hiện công chứng, chứng thực theo quy định tại Khoản 5 Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. (2) Bổ sung quy định về hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản mới từ 01/8 Cụ thể, tại Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có quy định về những loại hợp đồng trong kinh doanh bất động sản bao gồm: - Hợp đồng mua bán/ thuê mua nhà ở. - Hợp đồng thuê nhà ở - Hợp đồng mua bán/ thuê mua công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú. - Hợp đồng thuê công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú. - Hợp đồng mua bán/ thuê mua công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp. - Hợp đồng thuê công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp. - Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản. - Hợp đồng cho thuê/ cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản. - Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản. - Hợp đồng chuyển nhượng một phần dự án bất động sản. - Hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua nhà ở, công trình xây dựng. Có thể thấy, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã bổ sung thêm các loại hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản mới mang tính kiểm soát nội dung, phân loại lại các hợp đồng hơn so với quy định hiện hành. Ngoài ra, cũng đã bổ sung nội dung “Bảo lãnh của ngân hàng bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với trường hợp bán nhà ở hình thành trong tương lai” vào Hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng. Hay các quy định khác như ghi đúng giá giao dịch thực tế vào hợp đồng,... Xem chi tiết tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực thi hành từ 01/8/2024.
Danh sách 105 địa phương không được phân lô, bán nền từ 01/8
Luật Kinh doanh bất động sản 2023 sẽ chính thức có hiệu lực thi hành từ 01/8. Theo đó, Luật này đã bổ sung thêm 81 địa phương không được phân lô, bán nền so với quy định hiện hành. Cụ thể như sau. (1) Phân lô, bán nền là gì? Hiện trong hệ thống văn bản pháp luật hiện nay không có quy định cụ thể như thế nào là phân lô bán nền. Đây là một thuật ngữ được sử dụng trong lĩnh vực bất động sản, được hiểu là việc tách thửa đất đai để thực hiện chuyển nhượng cho các tổ chức, cá nhân khác. Tuy nhiên, trên thực tế, việc phân lô bán nền được hiểu là việc tách thửa đất đai trong các dự án đầu tư xây dựng của các chủ đầu tư đã được Nhà nước cấp phép chứ không chỉ chung các trường hợp tách thửa theo quy định. (2) Danh sách 105 thành phố, thị xã không được phân lô, bán nền từ 01/8 Trước tiên, theo quy định tại Khoản 6 Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (có hiệu lực thi hành từ 01/8) có quy định về điều kiện đối với đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, theo đó, đất phải không thuộc: - Khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III. - Không thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai 2024. Đối với các khu vực còn lại, UBND cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở. Theo đó, đối với trường đất tại các khu vực thị xã, phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III sẽ không thuộc trường hợp được phân lô bán nền, tức tăng thêm 81 địa phương so với thời điểm hiện tại. Danh sách 105 thành phố, thị xã không được phân lô, bán nền từ 01/8 Lưu ý: Việc siết không cho phân lô, bán nền nêu trên là để các doanh nghiệp phải lập dự án, xin phê duyệt quy hoạch từ địa phương, thi công xây dựng hạ tầng và hoàn thành nghĩa vụ thuế với nhà nước thì mới được thực hiện phân lô bán nền theo quy định chứ không làm ảnh hưởng đến việc tách thửa thông thường của người dân. (3) Dự án muốn được phân lô, bán nền cần đáp ứng những điều kiện gì? Căn cứ Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có quy định về những điều kiện cần đáp ứng để được phân lô, bán nền từ 01/8 như sau: - Đáp ứng yêu cầu theo quy định tại Khoản 1 Điều 29 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. - Có GCN về quyền sử dụng đất và trong thời hạn sử dụng đất theo quy định. Quyền sử dụng của phần đất được chuyển nhượng nằm trong phần diện tích đất thuộc dự án đã có GCN về quyền sử dụng đất theo quy định. - Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý, giải quyết hoặc có tranh chấp nhưng đã được cơ giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực. - Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án. - Không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch; đang trong thời gian bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch. - Không thuộc một trong những địa phương bị cấm phân lô, bán nền như đã có nêu tại mục (2). - Trước khi chuyển nhượng phải có văn bản thông báo gửi cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc quyền sử dụng đất đủ điều kiện được chuyển nhượng. Theo đó, trong thời hạn là 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh sẽ kiểm tra điều kiện của quyền sử dụng đất đưa vào kinh doanh và trả lời bằng văn bản về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật đủ điều kiện được chuyển nhượng cho cá nhân tự xây dựng nhà ở. Trường hợp quyền sử dụng đất không đủ điều kiện được chuyển nhượng phải có văn bản trả lời và nêu rõ lý do. - Đã được công khai thông tin về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Theo đó, kể từ 01/8, dự án muốn phân lô, bán nền cần đáp ứng được đầy đủ những điều kiện đã nêu trên.
Đề xuất phạt đến 600 triệu đồng với chủ đầu tư không đề nghị cấp sổ đỏ cho người mua
Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến đóng góp về Dự thảo Nghị định quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng. Theo đó, Bộ này đề xuất phạt đến 600 triệu đồng đối với việc không nộp hồ sơ đề nghị cấp sổ đỏ cho người mua, cụ thể như sau. https://cdn.thuvienphapluat.vn/uploads/danluatfile/2024/07/16/du-thao-nd-xu-phat-hanh-chinh-trong-xay-dung.doc Dự thảo Nghị định (Lần 02) Dự thảo Nghị định bao gồm 88 Điều và được chia thành 8 chương, cụ thể: - Chương I (06 Điều): Những quy định chung. - Chương II (35 Điều): Quy định hành vi vi phạm hành chính, hình thức xử phạt và biện pháp khắc phục hậu quả trong hoạt động xây dựng. - Chương III (01 Điều - 42): Quy định hành vi vi phạm hành chính, hình thức xử phạt và biện pháp khắc phục hậu quả trong hoạt động sản xuất vật liệu xây dựng. - Chương IV (16 Điều): Quy định hành vi vi phạm hành chính, hình thức xử phạt và biện pháp khắc phục hậu quả trong quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật. - Chương V (14 Điều): Vi phạm quy định về kinh doanh bất động sản và nhà. - Chương VI (10 Điều): Quy định về thẩm quyền lập biên bản, xử phạt vi phạm hành chính. - Chương VII (02 Điều): Quy định về biện pháp thi hành. - Chương VIII (04 Điều): Quy định về điều khoản thi hành. (1) Đề xuất phạt đến 600 triệu đồng với chủ đầu tư không đề nghị cấp sổ đỏ cho dân Cụ thể, nội dung này nêu tại Khoản 6 Điều 59 Dự thảo Nghị định đề xuất về mức xử phạt đối với vi phạm quy định về kinh doanh bất động sản như sau: “Phạt tiền từ 400.000.000 đồng đến 600.000.000 đồng đối với hành vi chủ đầu tư dự án bất động sản không nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.” Theo đó, trường hợp Dự thảo Nghị định được thông qua, thì trường hợp chủ đầu tư không tiến hành nộp hồ sơ đề nghị cấp sổ đỏ cho bên mua bất động sản thì có thể bị phạt từ 400 đến 600 triệu đồng. Bên cạnh đó, Dự thảo Nghị định cũng đề xuất biện pháp khắc phục hậu quả đối với trường hợp này là buộc chủ đầu tư phải nộp hồ sơ để làm thủ tục sổ đỏ theo quy định. Thông tin thêm về vấn đề này, tại Khoản 8 Điều 39 Luật Nhà ở 2023 (có hiệu lực thi hành từ 01/8) có nêu rõ, trong thời hạn là 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua hoặc kể từ ngày bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì phải nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp GCN cho người mua, người thuê mua nhà ở, ngoại trừ trường hợp người mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục này. (2) Thanh toán không thông qua tài khoản ngân hàng có thể bị xử phạt lên đến 260 triệu đồng Theo quy định tại Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (có hiệu lực thi hành từ 01/8) thì các chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh BĐS, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ BĐS nhận tiền thanh toán theo hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản từ khách hàng thông qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam. Xem chi tiết tại: Trường hợp mua bán nhà nào buộc phải chuyển khoản từ 01/8? Theo đó, tại Khoản 3 Điều 59 Dự thảo Nghị định, Bộ xây dựng đã có đề xuất xử phạt từ 200 đến 260 triệu đồng đối với trường hợp chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhận tiền thanh toán mà không thông qua tài khoản. Đồng thời, còn bị buộc phải chuyển tiền thanh toán theo hợp đồng kinh doanh bất động sản đã nhận từ khách hàng vào tài khoản mở tại tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam với hành vi này. (3) Chủ đầu tư không công khai thông tin đã thế chấp dự án bất động sản có thể bị phạt đến 01 tỷ đồng Theo quy định tại Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có nêu rõ, trước khi đưa bất động sản, dự án bất động sản vào kinh doanh, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải công khai đầy đủ, trung thực và chính xác thông tin dưới đây trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản theo quy định và trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Cụ thể: - Thông tin về dự án bất động sản - Thông tin về nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, mà trong đó bao gồm cả việc thế chấp nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, quyền sử dụng đất, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh. - Thông tin về nhà ở, công trình xây dựng có sẵn. - Thông tin về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản. - Các thông tin đã công khai phải được cập nhật khi có sự thay đổi. Theo đó, tại Dự thảo Nghị định, Bộ xây dựng đề xuất xử phạt từ 800 đến 01 tỷ đồng đối với trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không thực hiện công khai thông tin việc thế chấp nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, quyền sử dụng đất, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định. Đồng thời, còn buộc doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải công khai thông tin theo quy định.
Từ 01/8, đất nền dự án phải đáp ứng 08 điều kiện để được mua bán
Ngày 01/8 sắp tới đây, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 sẽ chính thức có hiệu lực thi hành. Theo đó, có 08 điều kiện để đất nền dự án đủ điều kiện được mua bán từ 01/8 như sau. (1) Đất nền dự án là gì? Hiện trong hệ thống văn bản pháp luật không có quy định cụ thể về đất nền dự án. Đây là một thuật ngữ được sử dụng trong lĩnh vực đất đai để chỉ những lô đất nằm trong một dự án đang được chủ đầu tư quy hoạch. Loại đất này thường ở các khu vực đã được Nhà nước phê duyệt và quy hoạch rõ ràng, xung quanh có nhiều tiện ích, hệ thống giao thông tiện lợi. Những lô đất trong dự án nêu trên chưa được khai thác, tiến hành xây dựng, mà vẫn còn đang ở giai đoạn đầu thực hiện. Theo đó, mục đích của loại đất này thường là các khu dân cư, sinh thái,... (2) Từ 01/8, đất nền dự án phải đáp ứng 08 điều kiện để được mua bán Cụ thể, tại Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có quy định về đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở khi đáp ứng được đầy đủ 08 điều kiện như sau: - Đáp ứng yêu cầu theo quy định tại Khoản 1 Điều 29 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Cụ thể, dự án bất động sản phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch; bảo đảm cung cấp các dịch vụ điện, nước, thoát nước, thu gom rác thải,… - Có GCN về quyền sử dụng đất và trong thời hạn sử dụng đất theo quy định. Quyền sử dụng của phần đất được chuyển nhượng nằm trong phần diện tích đất thuộc dự án đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. - Quyền sử dụng đất không có tranh chấp, hoặc đã được giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật. - Quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch; không trong thời gian bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch. - Đất không thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III; không thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai 2024. Đối với các khu vực còn lại, UBND cấp tỉnh sẽ căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở. - Trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản, phải có văn bản thông báo gửi cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc quyền sử dụng đất đủ điều kiện được chuyển nhượng. Theo đó, trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh có trách nhiệm kiểm tra điều kiện của quyền sử dụng đất đưa vào kinh doanh và trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật đủ điều kiện được chuyển nhượng cho cá nhân tự xây dựng nhà ở. Trường hợp không đủ thì sẽ có văn bản trả lời và nêu rõ lý do. - Đã được công khai thông tin về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định. Bên cạnh đó, riêng đối với bên chuyển nhượng còn phải đáp ứng được những điều kiện được quy định tại Điều 32 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 như phải là chủ đầu tư dự án, đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính (nếu có) đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật đối với phần diện tích đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản đưa vào kinh doanh. Trường hợp bị xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đầu tư, xây dựng, đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, thuế liên quan đến đất đã có hạ tầng kỹ thuật đưa vào kinh doanh quyền sử dụng đất thì phải thực hiện xong các quyết định xử phạt vi phạm hành chính trước khi ký kết các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản. Theo đó, kể từ ngày 01/8, để được phép mua bán thì đất nền dự án và bên chuyển nhượng cần đáp ứng được đầy đủ những điều kiện như đã nêu trên.
Trường hợp mua bán nhà nào buộc phải chuyển khoản từ 01/8?
Vào tháng 8/2024 sắp tới, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Nhà ở 2023 và Luật Đất đai 2024 sẽ chính thức có hiệu lực thi hành. Theo đó, sẽ có những quy định mới về giao dịch nhà ở. Cụ thể như sau. Xem thêm: Đề xuất phạt đến 600 triệu đồng với chủ đầu tư không đề nghị cấp sổ đỏ cho người mua (1) Từ 01/8, thanh toán tiền mua nhà phải chuyển khoản? Căn cứ Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có quy định về thanh toán trong kinh doanh bất động sản như sau: - Việc thanh toán trong giao dịch bất động sản, dự án bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng và tuân thủ quy định của pháp luật. - Chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản nhận tiền thanh toán theo hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản từ khách hàng thông qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam. - Việc phạt và bồi thường thiệt hại do bên mua, bên nhận chuyển nhượng, bên thuê, bên thuê mua chậm tiến độ thanh toán hoặc bên bán, bên chuyển nhượng, bên cho thuê, bên cho thuê mua chậm tiến độ bàn giao bất động sản do các bên thỏa thuận và phải được ghi trong hợp đồng. Theo đó, kể từ 01/8/2024 (ngày Luật Kinh doanh bất động sản 2023 chính thức có hiệu lực thi hành) thì chỉ các chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh/kinh doanh dịch vụ bất động sản khi nhận tiền thanh toán từ khách hàng mới phải thực hiện thông qua tài khoản ngân hàng. (2) Thủ tục mua nhà mới nhất hiện nay Căn cứ Điều 162 Luật Nhà ở 2023 (có hiệu lực thi hành từ 01/8) quy định về trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch về nhà ở như sau: - Các bên tham gia giao dịch nhà ở thỏa thuận lập hợp đồng mua bán, thuê mua, thuê, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở (sau đây gọi chung là hợp đồng về nhà ở) đảm bảo có các nội dung tối thiểu được quy định tại Điều 163 Luật Nhà ở 2023. https://cdn.thuvienphapluat.vn/uploads/danluatfile/2024/07/10/HOP-DONG-MUA-BAN-NHA-O.doc Mẫu hợp đồng mua bán nhà 2024 Trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết thì chỉ cần lập hợp đồng tặng cho. - Để một bên thực hiện nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp GCN đối với nhà ở đó. Trường hợp mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án thì chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp GCN cho bên mua, bên thuê mua. Tuy nhiên, cũng loại trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp. - Trường hợp bên mua, bên thuê mua, bên nhận tặng cho, nhận đổi, nhận góp vốn, nhận thừa kế nhà ở cùng với nhận chuyển quyền sử dụng đất ở và có quyền nhận quyền sử dụng đất ở có nhà ở đó thì khi thực hiện cấp GCN, cơ quan nhà nước có thẩm quyền đồng thời công nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho bên nhận quyền sở hữu nhà ở. Như vậy, theo quy định hiện hành, việc mua bán nhà ở phải tuân thủ theo nguyên tắc như đã nêu trên. (3) Phải ghi chính xác giá mua bán thực tế của nhà ở trong hợp đồng Cụ thể, tại Điều 47 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có quy định về giao dịch trong kinh doanh bất động sản như sau: - Giá bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản, dự án bất động sản được đưa vào kinh doanh do các bên thỏa thuận và được ghi trong hợp đồng. Trường hợp có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó. - Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản ghi đúng giá giao dịch thực tế trong hợp đồng và chịu trách nhiệm trong việc ghi giá giao dịch trong hợp đồng không đúng với giá giao dịch thực tế. Theo đó, từ 01/8/2024, các bên khi giao kết hợp đồng mua bán nhà ở phải ghi chính xác giá giao dịch thực tế tại hợp đồng.
Có được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai không?
Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở là một giao dịch dân sự hợp pháp, tuy nhiên cần được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật để đảm bảo quyền lợi của các bên liên quan (1) Có được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở trong tương lai không? Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023, việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cho người khác là hoàn toàn hợp pháp. Tuy nhiên, không phải loại hợp đồng mua bán nhà ở nào cũng được phép chuyển nhượng. Theo đó, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng được chuyển nhượng được quy định tại Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 bao gồm: - Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai - Hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai - Hợp đồng thuê mua công trình xây dựng có sẵn Như vậy, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là một trong các loại hợp đồng được phép chuyển nhượng theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Lưu ý: Quy định về chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản này không áp dụng đối với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội. (2) Điều kiện được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai Theo đó, việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng phải đảm bảo các điều kiện theo quy định tại Điều 50 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 như sau: - Thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp sổ đỏ, sổ hồng - Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng không có tranh chấp hoặc có tranh chấp về hợp đồng nhưng đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật - Nhà ở, công trình xây dựng thuộc hợp đồng mua bán, thuê mua không thuộc diện bị kê biên, thế chấp, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý - Có hợp đồng mua bán, thuê mua được xác lập theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản Như vậy, chỉ khi hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thỏa mãn được tất cả những điều kiện trên thì mới đủ điều kiện được chuyển nhượng. Bên cạnh đó, việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải được thực hiện đối với toàn bộ hợp đồng. Trường hợp mua bán nhiều căn nhà ở trong cùng một hợp đồng mà các bên có nhu cầu chuyển nhượng từng căn nhà ở thì các bên sửa đổi hợp đồng mua bán nhà ở hoặc ký phụ lục hợp đồng trước khi thực hiện chuyển nhượng hợp đồng. (3) Quyền, nghĩa vụ của các bên thực hiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai Liên quan đến quyền và nghĩa vụ của các bên thực hiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, Điều 51 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định như sau: - Bên mua nhà ở hình thành trong tương lai có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp sổ đỏ, sổ hồng cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền - Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục kế thừa để tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên mua nhà ở hình thành trong tương lai với chủ đầu tư. Chủ đầu tư có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên trong việc chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng. - Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp sổ đỏ, sổ hồng theo quy định của pháp luật về đất đai. Có thể thấy, pháp luật kinh doanh bất động sản đã tạo điều kiện cho các bên được thuận lợi khi thực hiện việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai như quy định chủ đầu tư không được thu phí liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng giữa các bên, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được nhà nước cấp sổ đỏ, sổ hồng,.... Tuy nhiên, cần đặc biệt lưu ý rằng, việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải được thực hiện trước khi nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ, sổ hồng). Hy vọng bài viết trên đã mang đến cho bạn thông tin hữu ích về các vấn đề pháp lý trong việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Đã có Nghị quyết 84/NQ-CP chốt trình 03 Luật về Bất động sản có hiệu lực thi hành sớm từ 01/8
Ngày 09/6/2024, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 84/NQ-CP về Dự án xây dựng Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở số 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Các tổ chức tín dụng 2024. https://cdn.thuvienphapluat.vn/uploads/danluatfile/2024/06/10/84-cp-nq.signed.pdf Nghị quyết 84/NQ-CP Trình Quốc hội thông qua 03 Luật về bất động sản có hiệu lực thi hành sớm từ 01/8 Cụ thể, Nghị Quyết 84/NQ-CP có nêu rõ, Chính phủ đã thống nhất thông qua dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Các tổ chức tín dụng 2024 theo đề nghị của Bộ TN&MT tại Tờ trình 60/TTr-BTNMT ngày 07/6/2024 và hồ sơ liên quan kèm theo, cụ thể như sau: - Sửa đổi, bổ sung Khoản 1 Điều 252 Luật Đất đai 2024 như sau: + Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 8 năm 2024, trừ trường hợp quy định tại Khoản 2 và 3 Điều 252 Luật Đất đai 2024. + Đối với các Điều 253; Điều 254 (trừ khoản 4 và khoản 5); Điều 255 (trừ khoản 8); Điều 256 (trừ khoản 2 và khoản 4); Điều 257 (trừ khoản 1); Điều 258; Điều 259; Điều 260 (trừ các khoản 12, 14 và 15) của Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 01 năm 2025. - Sửa đổi, bổ sung Khoản 1 Điều 197 Luật Nhà ở 2023 như sau: Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 8 năm 2024. - Sửa đổi, bổ sung Khoản 1 Điều 82 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 như sau: Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 8 năm 2024. - Sửa đổi, bổ sung Khoản 2 Điều 209 Luật Các tổ chức tín dụng 2024 như sau: Khoản 3 Điều 200 và khoản 15 Điều 210 Luật Các tổ chức tín dụng 2024 có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 8 năm 2024. Cạnh đó, Nghị quyết 84/NQ-CP cũng nêu rõ Giao Bộ trưởng Bộ TN&MT thừa ủy quyền và thay mặt Chính phủ ký Tờ trình của Chính phủ trình Quốc hội dự án nêu trên theo quy trình xây dựng, ban hành theo trình tự, thủ tục rút gọn. Các Bộ trưởng Bộ TN&MT, Bộ trưởng Bộ Tư pháp, các Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang bộ, cơ quan có liên quan chịu trách nhiệm thi hành Nghị quyết 84/NQ-CP. Thông tin thêm về vấn đề này, trước đó, vào chiều 8/6, Quốc hội đã biểu quyết thông qua Nghị quyết về Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2025, điều chỉnh Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2024. Theo đó, Quốc hội đã quyết định điều chỉnh Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2024 theo hướng bổ sung Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Các tổ chức tín dụng 2024. Những nội dung này dự kiến trình Quốc hội cho ý kiến và thông qua tại Kỳ họp thứ 7, Quốc hội khóa XV theo trình tự, thủ tục rút gọn. Bên cạnh đó, bổ sung Nghị quyết của Quốc hội quy định về việc giảm thuế giá trị gia tăng (báo cáo Quốc hội quyết nghị trong Nghị quyết kỳ họp thứ 7, Quốc hội khóa XV).
Đã có toàn văn Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều cho phép các Luật có hiệu lực thi hành sớm
Ngày 03/6/2024, Bộ Tư pháp đã công bố Hồ sơ thẩm định dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Các tổ chức tín dụng 2024. https://cdn.thuvienphapluat.vn/uploads/danluatfile/2024/06/3/Luat%20sua%20cac%20luat.pdf Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều cho phép các Luật có hiệu lực thi hành sớm Nhằm thực hiện kết luận của Thường trực Chính phủ tại Thông báo 245/TBVPCP về tình hình chuẩn bị, hoàn thiện các thủ tục, điều kiện trình Quốc hội các văn bản có hiệu lực thi hành sớm đối với các Luật bao gồm: - Luật Đất đai 2024 - Luật Nhà ở 2023 - Luật Kinh doanh bất động sản 2023 Bộ TN&MT đã chủ trì, phối hợp với Bộ Xây dựng, Bộ Tư pháp, NHNN hoàn thiện hồ sơ đề nghị xây dựng Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024, Luật Nhà 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Các tổ chức tín dụng 2024. Ngày 27/5/2024, tại Tờ trình 58/TTr-BTNMT, Bộ TN&MT đã trình Chính phủ hồ sơ đề nghị xây dựng Luật nêu trên. Cùng ngày, Chính phủ cũng đã có Tờ trình 289/TTr-CP trình UBTV Quốc hội để bổ sung vào Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2024 của Quốc hội dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024, Luật Nhà 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Các tổ chức tín dụng 2024. Toàn văn Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều cho phép các Luật có hiệu lực thi hành sớm Cụ thể, Dự thảo Luật đề xuất 02 phương án như sau: Phương án 01: Điều 1. Sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 252 Luật Đất đai 2024 như sau: “1. Luật này có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 8 năm 2024, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này. Các Điều 253; Điều 254 (trừ khoản 4 và khoản 5); Điều 255 (trừ khoản 8); Điều 256 (trừ khoản 2 và khoản 4); Điều 257 (trừ khoản 1); Điều 258; Điều 259; Điều 260 (trừ các khoản 12, 14 và 15) của Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 01 năm 2025.” Điều 2. Sửa đổi, bổ sung Khoản 1 Điều 197 Luật Nhà ở 2023 như sau: “1. Luật này có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 8 năm 2024”. Điều 3. Sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 82 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 như sau: “1. Luật này có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 8 năm 2024.” Điều 4. Sửa đổi, bổ sung Khoản 2 Điều 209 Luật Các tổ chức tín dụng 2024 như sau: “2. Khoản 3 Điều 200 và khoản 15 Điều 210 của Luật này có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 8 năm 2024.” Điều 5. Hiệu lực thi hành Phương án 02: Điều 1. Sửa đổi, bổ sung Khoản 1 Điều 197 Luật Nhà ở 2023 như sau: “1. Luật này có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 8 năm 2024.” Điều 2. Sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 82 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 như sau: “1. Luật này có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 8 năm 2024.” Điều 3. Sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 252 Luật Đất đai 2024 như sau: “1. Luật này có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 8 năm 2024, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này.” Điều 4. Sửa đổi, bổ sung khoản 2 Điều 209 Luật Các tổ chức tín dụng 2024 như sau: “2. Khoản 3 Điều 200 và khoản 15 Điều 210 của Luật này có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 8 năm 2024.” Điều 5. Xử lý quy định chuyển tiếp Cho phép các tổ chức, cá nhân có liên quan đến các điều khoản chuyển tiếp quy định trong Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Đất đai 2024 được lựa chọn hiệu lực thực hiện từ 01 tháng 01 năm 2025 hoặc từ 01 tháng 8 năm 2024. Điều 6. Hiệu lực thi hành https://cdn.thuvienphapluat.vn/uploads/danluatfile/2024/06/3/Luat%20sua%20cac%20luat.pdf Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều cho phép các Luật có hiệu lực thi hành sớm
Dự án nào được phân lô bán nền theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023
Luật Kinh doanh bất động sản 2023 được xây dựng theo hướng khi giao dự án thì không được phân lô bán nền, các chủ đầu tư phải xây dựng nhà ở. Vậy có dự án nào được phân lô bán nền? (1) Dự án nào được phân lô bán nền theo Luật Kinh doanh BĐS 2023? Luật Kinh doanh bất động sản 2023 được Quốc Hội thông qua và sẽ có hiệu lực từ ngày 01/01/2025. Theo đó, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 được xây dựng theo hướng khi giao dự án thì không được phân lô bán nền, các chủ đầu tư phải xây dựng nhà ở. Tuy nhiên, vẫn có dự án bất động sản mà Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cho phép phân lô bán nền. Cụ thể, theo quy định tại khoản 1 Điều 28 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, chủ đầu tư thực hiện kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản theo các hình thức sau đây: - Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở là hình thức phân lô bán nền để cá nhân tự xây dựng nhà ở; - Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho tổ chức để đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng; - Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để tổ chức, cá nhân sử dụng theo đúng mục đích sử dụng đất và nội dung dự án đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận. Như vậy, đối với dự án bất động sản đã có hạ tầng kỹ thuật thì chủ đầu tư được phép thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, và đây chính là hình thức phân lô bán nền cho cá nhân tự xây nhà ở. (2) Điều kiện được phân lô bán nền như thế nào? Việc thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô bán nền cho cá nhân tự xây nhà ở được quy định cụ thể tại Mục 2 Chương IV của Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Theo đó, điều kiện để được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây được quy định tại Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 như sau: - Đáp ứng yêu cầu quy định tại khoản 1 Điều 29 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 - Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng của phần đất được chuyển nhượng nằm trong phần diện tích đất thuộc dự án đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. - Quyền sử dụng đất không có tranh chấp, hoặc nếu có thì đã được giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật. - Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án. - Quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch, đang trong thời gian bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch. - Đất không thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III; không thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai. Đối với các khu vực còn lại, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở. - Chủ đầu tư dự án phải thông báo bằng văn bản gửi cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh BĐS cấp tỉnh về việc quyền sử dụng đất đủ điều kiện được chuyển nhượng trước khi chuyển nhượng. - Đã được công khai thông tin về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 6 của Luật. Hiện nay, theo Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (sửa đổi tại Nghị định 148/2020/NĐ-CP) quy định chủ đầu tư dự án bất động sản được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại khu vực không nằm trong các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị. Như vậy, phạm vi không được phân lô bán nền đã được Luật Kinh doanh bất động sản 2023 mở rộng ra tới các phường, quận, thành phố thuộc đô thị loại II và loại III. Ngoài việc dự án bất động sản đã có hạ tầng kỹ thuật phải nằm trong khu vực được phân lô bán nền, các chủ đầu tư còn phải đáp ứng đủ các yêu cầu trên theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 để được phân lô bán nền. Luật Kinh doanh bất động sản 2023 sẽ có hiệu lực từ ngày 01/01/2025.
Đề xuất cho Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực sớm từ 1/7
Ngày 02/5/2024, Bộ Tư pháp công bố Hồ sơ thẩm định dự thảo Nghị quyết cho phép Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ 01/7/2024. https://cdn.thuvienphapluat.vn/uploads/danluatfile/2024/05/03/ho-so-tham-dinh.zip Hồ sơ thẩm định dự thảo Nghị quyết cho phép Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ 01/7/2024 (1) Bố cục và nội dung Dự thảo Nghị quyết Bộ Xây dựng trình Chính phủ Tại Tờ trình Chính phủ Đề nghị xây dựng Dự thảo Nghị quyết của Quốc hội sửa đổi, bổ sung Điều 197 Luật Nhà ở 2023 và Điều 82 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, nội dung và bố cục của Dự thảo Nghị Quyết bao gồm 04 điều, cụ thể như sau: Điều 1: Cho phép Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 năm 2024. Điều 2: Giao trách nhiệm cho Chính phủ: - Khẩn trương ban hành văn bản quy phạm pháp luật để quy định chi tiết các nội dung được giao trong Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở bảo đảm có hiệu lực thi hành đồng thời với thời điểm có hiệu lực của Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở. - Chỉ đạo các Bộ, ngành, địa phương khẩn trương ban hành văn bản quy phạm pháp luật đe quy định chi tiết các nội dung được giao trong 02 Luật. Điều 3: Phân công các cơ quan của Quốc hội trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình, giám sát việc thực hiện Nghị quyết. Điều 4: Điều khoản thi hành (2) Lý do đề xuất cho Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực thi hành sớm Giải thích về đề xuất cho phép 02 đạo luật này có hiệu lực sớm hơn 06 tháng so với kế hoạch. Tại tờ trình gửi Chính phủ, Bộ Xây dựng cho biết Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Nhà ở 2023 là 02 đạo luật quan trọng trong đời sống chính trị, kinh tế - xã hội. Đặc biệt, đây còn là nền tảng để thực thi chủ trương, chính sách đảm bảo an sinh xã hội của cả nước, giữ vai trò trung tâm trong hệ thống pháp luật về nhà ở và thị trường bất động sản. Cụ thể, Luật Nhà ở 2023 có nhiều nội dung mới mang tính đột phá quan trọng. Trong đó bao gồm các chính sách về nhà ở xã hội, phát triển nhà lưu trú công nhân và phát triển nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân. Đồng thời, Luật Nhà ở 2023 cũng đã luật hóa một số quy định của Nghị định hiện hành về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư để nâng cao hiệu lực pháp lý và bổ sung một số quy định đặc thù, tạo hành lang pháp lý đầy đủ cho việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư và khuyến khích nhà đầu tư tham gia thực hiện dự án. Tương tự, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cũng có nhiều nội dung mới như công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh; điều kiện đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản; chính sách về kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn và hình thành trong tương lai; hợp đồng trong kinh doanh bất động sản; sàn giao dịch bất động sản và môi giới bất động sản… Ngoài ra, Luật Đất đai 2024 hiện cũng đã được trình cho phép có hiệu lực sớm vào ngày 1/7/2024. Việc có hiệu lực sớm của Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 sẽ góp phần phát huy nguồn lực đồng bộ từ nhà ở, bất động sản, đất đai góp phần đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế xã hội, hội nhập quốc tế sâu rộng…Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực sớm hơn cũng nhằm bảo đảm có hiệu lực đồng thời với Luật Đất đai 2024. Xem thêm bài viết liên quan: Đã có toàn văn Dự thảo Nghị quyết sửa đổi hiệu lực thi hành Luật Đất đai 2024 https://cdn.thuvienphapluat.vn/uploads/danluatfile/2024/05/03/ho-so-tham-dinh.zip Hồ sơ thẩm định dự thảo Nghị quyết cho phép Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ 01/7/2024
Bãi bỏ đề xuất mỗi người chỉ được bán, cho thuê tối đa 5 căn nhà một năm
Mới đây, Bộ Xây dựng đã bỏ đề xuất mỗi người chỉ được bán, cho thuê tối đa 5 căn nhà một năm tại Dự thảo Nghị định Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Trước đó, Dự thảo Nghị định Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định cá nhân kinh doanh BĐS quy mô nhỏ có thể chỉ được bán, cho thuê 3-5 nhà, căn hộ một năm, nếu hơn phải lập doanh nghiệp. Cụ thể: Các phương án xác định cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ Theo Khoản 3 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thì những cá nhân kinh doanh bất động sản không phải thành lập doanh nghiệp, nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật. Chính vì thế, để có thể xác định cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ, Bộ Xây dựng có đề xuất 03 phương án trong Dự thảo Nghị định như sau: Phương án 01: Giao dịch theo số lượng - Đối với nhà ở, căn hộ chung cư: Cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua từ 03 đến 05 căn trong vòng 01 năm (12 tháng). - Đối với công trình xây dựng: Cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua từ 05 đến 10 công trình xây dựng hoặc 05 đến 10 phần diện tích sàn trong công trình xây dựng, trong 01 năm (12 tháng) Phương án 02: Giao dịch theo diện tích - Đối với đất tại khu vực đô thị: Bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định có diện tích từ 1.000m2 đến 2.000m2. - Đối với đất tại khu vực nông thôn: Bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định có diện tích từ 3.000m2 đến 5.000m2. - Đối với sàn xây dựng nhà ở, công trình hỗn hợp: Bán, cho thuê, cho thuê mua BĐS thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định có diện tích từ 1.000m2 đến 2.000m2. - Đối với sàn xây dựng công trình không có nhà ở: Bán, cho thuê, cho thuê mua BĐS thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định có diện tích từ 3.000m2 đến 5.000m2. Phương án 03: Giao dịch nhà ở đặc biệt - Đầu tư xây dựng và cho thuê nhà ở: Xây dựng nhà ở riêng lẻ từ 2 tầng trở lên với quy mô dưới 20 căn hộ để cho thuê theo quy định tại Khoản 3 Điều 57 Luật Nhà ở 2023. - Bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng được thừa kế: Cá nhân có quyền thừa kế BĐS có thể bán hoặc cho thuê mua. - Bán, cho thuê mua nhà ở tình nghĩa, nhà ở tình thương: Cá nhân được tặng nhà ở tình nghĩa, nhà ở tình thương, nhà đại đoàn kết có thể bán hoặc cho thuê mua. Ngoài ra, Dự Thảo Nghị định còn quy định cụ thể các tổ chức, cá nhân bán nhà, đất không nhằm mục đích kinh doanh theo Khoản 4 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 là các trường hợp được quy định tại Khoản 2 Điều 1 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Bộ Xây dựng bỏ đề xuất mỗi người chỉ được bán, cho thuê tối đa 5 căn nhà một năm Tuy nhiên, mới đây, sáng ngày 05/3/2024, Bộ Xây dựng xác nhận đã bỏ đề xuất cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ có thể chỉ được bán, cho thuê 3-5 nhà, căn hộ trong một năm, nếu vượt phải lập doanh nghiệp. Thông tin từ Bộ cho biết đã có những ý kiến cho rằng đề xuất trên sẽ vi phạm quyền tự do kinh doanh của người dân. Bộ Xây dựng đã lắng nghe và tiếp thu ngay các ý kiến và có sự điều chỉnh là bỏ đề xuất trên đảm bảo quyền kinh doanh của người dân. Ghi nhận trên Cổng thông tin điện tử Bộ Xây dựng, dự thảo Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 mới nhất đã có sự điều chỉnh, cụ thể: Điều kiện đối với cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ và đối với tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn trong công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh, như sau: - Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ theo quy định tại khoản 3 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản, không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, thực hiện giao dịch theo pháp luật về dân sự, pháp luật về công chứng và phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật. - Tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh theo quy định tại khoản 4 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản là các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 1 Luật Kinh doanh bất động sản. Xem dự thảo Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 https://cdn.thuvienphapluat.vn/uploads/danluatfile/2024/03/05/Du%20thao%20Nghi%20dinh%20quy%20dinh%20chi%20tiet%20huong%20dan%20thi%20hanh%20mot%20so%20dieu%20Luat%20Kinh%20doanh%20bat%20dong%20san.doc
Bộ Xây dựng đề xuất mỗi cá nhân chỉ được bán, cho thuê tối đa 05 căn nhà, căn hộ một năm
Dự thảo Nghị định Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định cá nhân kinh doanh BĐS quy mô nhỏ có thể chỉ được bán, cho thuê 3-5 nhà, căn hộ một năm, nếu hơn phải lập doanh nghiệp. Ngoài ra, Dự thảo còn hướng dẫn thủ tục thông báo nhà ở hình thành trong tương lai và đất có hạ tầng kỹ thuật, cụ thể như sau. Xem và Tải về Dự thảo Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 tại đây: https://cdn.thuvienphapluat.vn/uploads/danluatfile/2024/03/02/du-thao-nghi-dinh-kdbds.doc Xem và Tải về Dự thảo tờ trình Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 tại đây: https://cdn.thuvienphapluat.vn/uploads/danluatfile/2024/03/02/du-thao-to-trinh-nghi-dinh-kdbds.doc (1) Các phương án xác định cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ Theo Khoản 3 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thì những cá nhân kinh doanh bất động sản không phải thành lập doanh nghiệp, nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật. Chính vì thế, để có thể xác định cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ, Bộ Xây dựng có đề xuất 03 phương án trong Dự thảo Nghị định như sau: Phương án 01: Giao dịch theo số lượng - Đối với nhà ở, căn hộ chung cư: Cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua từ 03 đến 05 căn trong vòng 01 năm (12 tháng). - Đối với công trình xây dựng: Cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua từ 05 đến 10 công trình xây dựng hoặc 05 đến 10 phần diện tích sàn trong công trình xây dựng, trong 01 năm (12 tháng) Phương án 02: Giao dịch theo diện tích - Đối với đất tại khu vực đô thị: Bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định có diện tích từ 1.000m2 đến 2.000m2. - Đối với đất tại khu vực nông thôn: Bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định có diện tích từ 3.000m2 đến 5.000m2. - Đối với sàn xây dựng nhà ở, công trình hỗn hợp: Bán, cho thuê, cho thuê mua BĐS thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định có diện tích từ 1.000m2 đến 2.000m2. - Đối với sàn xây dựng công trình không có nhà ở: Bán, cho thuê, cho thuê mua BĐS thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định có diện tích từ 3.000m2 đến 5.000m2. Phương án 03: Giao dịch nhà ở đặc biệt - Đầu tư xây dựng và cho thuê nhà ở: Xây dựng nhà ở riêng lẻ từ 2 tầng trở lên với quy mô dưới 20 căn hộ để cho thuê theo quy định tại Khoản 3 Điều 57 Luật Nhà ở 2023. - Bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng được thừa kế: Cá nhân có quyền thừa kế BĐS có thể bán hoặc cho thuê mua. - Bán, cho thuê mua nhà ở tình nghĩa, nhà ở tình thương: Cá nhân được tặng nhà ở tình nghĩa, nhà ở tình thương, nhà đại đoàn kết có thể bán hoặc cho thuê mua. Ngoài ra, Dự Thảo Nghị định còn quy định cụ thể các tổ chức, cá nhân bán nhà, đất không nhằm mục đích kinh doanh theo Khoản 4 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 là các trường hợp được quy định tại Khoản 2 Điều 1 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Xem bài viết liên quan mới nhất: Bãi bỏ đề xuất mỗi người chỉ được bán, cho thuê tối đa 5 căn nhà một năm (2) Thủ tục thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện đưa vào kinh doanh Theo Dự thảo Nghị định thì trước khi thực hiện việc giao dịch, ký kết hợp đồng mua bán nhà đầu tư phải thực hiện các thủ tục sau đây: - Gửi văn bản và hồ sơ đề nghị đến cơ quan quản lý kinh doanh bất động sản cấp tỉnh nơi có nhà ở. - Hồ sơ đề nghị phải chứng minh đủ điều kiện theo quy định tại Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. - Thời hạn giải quyết: 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư. - Cơ quan quản lý kinh doanh bất động sản cấp tỉnh có trách nhiệm: + Kiểm tra hồ sơ và thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua cho chủ đầu tư. + Nếu nhà ở không đủ điều kiện, thông báo lý do cho chủ đầu tư. - Trường hợp thiếu hồ sơ: Cơ quan quản lý yêu cầu chủ đầu tư bổ sung hồ sơ (thời gian bổ sung không tính vào thời gian giải quyết). - Trường hợp quá thời hạn: Nếu chủ đầu tư đã gửi đủ hồ sơ nhưng cơ quan quản lý không thông báo: + Chủ đầu tư được quyền ký hợp đồng bán, cho thuê mua nhà ở. + Chủ đầu tư chịu trách nhiệm về việc bán, cho thuê mua. + Cơ quan quản lý chịu trách nhiệm về việc thông báo trễ hạn. - Đăng tải thông tin: Cơ quan quản lý kinh doanh bất động sản có trách nhiệm đăng tải thông tin về nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện đưa vào kinh doanh trên Cổng thông tin của cơ quan và Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản. (3) Thủ tục thông báo đất đủ điều kiện chuyển nhượng Cụ thể, Dự thảo Nghị định quy định về việc thông báo đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản được chuyển nhượng cho cá nhân xây dựng nhà ở như sau: - Chủ đầu tư gửi văn bản và hồ sơ đề nghị đến cơ quan quản lý kinh doanh bất động sản cấp tỉnh nơi có dự án. - Hồ sơ đề nghị phải chứng minh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định tại Điều 29, 31 và 32 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. - Về thời hạn giải quyết: 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư. - Cơ quan quản lý kinh doanh bất động sản cấp tỉnh có trách nhiệm: + Kiểm tra hồ sơ và thông báo quyền sử dụng đất đủ điều kiện chuyển nhượng cho cá nhân tự xây dựng nhà ở cho chủ đầu tư. Nếu quyền sử dụng đất không đủ điều kiện, thông báo lý do cho chủ đầu tư. + Trường hợp thiếu hồ sơ: Cơ quan quản lý yêu cầu chủ đầu tư bổ sung hồ sơ (thời gian bổ sung không tính vào thời gian giải quyết) + Trường hợp quá thời hạn: Nếu chủ đầu tư đã gửi đủ hồ sơ nhưng cơ quan quản lý không thông báo thì chủ đầu tư được quyền ký hợp đồng chuyển nhượng và chịu trách nhiệm về việc chuyển nhượng. Cơ quan quản lý chịu trách nhiệm về việc thông báo trễ hạn. - Đăng tải thông tin: Cơ quan quản lý kinh doanh bất động sản có trách nhiệm đăng tải thông tin về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản đủ điều kiện chuyển nhượng cho cá nhân tự xây dựng nhà ở trên Cổng thông tin của cơ quan và Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản. Xem bài viết liên quan mới nhất: Bãi bỏ đề xuất mỗi người chỉ được bán, cho thuê tối đa 5 căn nhà một năm
Bao lâu sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng một phần dự án BĐS thì phải bàn giao dự án?
Sau khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng một phần dự án BĐS thì sau bao lâu phải bàn giao? Khi chuyển nhượng cần tuân thủ những nguyên tắc nào? Bên chủ đầu tư cần đáp ứng những điều kiện gì? (1) Bao lâu sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng một phần dự án BĐS thì phải bàn giao dự án? Căn cứ khoản 1 Điều 42 Luật kinh doanh bất động sản 2023 có quy định về thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản thuộc thẩm quyền quyết định cho phép chuyển nhượng của Thủ tướng Chính phủ quy định tại khoản 2 Điều 41 Luật kinh doanh bất động sản 2023 như sau: - Chủ đầu tư dự án gửi hồ sơ đề nghị cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đến UBND cấp tỉnh nơi có dự án hoặc cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh được UBND cấp tỉnh ủy quyền. - Trong thời hạn 45 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, UBND cấp tỉnh lấy ý kiến của Bộ Xây dựng và các Bộ, ngành, cơ quan có liên quan, tổ chức thẩm định và trình Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định cho phép chuyển nhượng; trường hợp dự án bất động sản không đủ điều kiện chuyển nhượng thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ phải có văn bản thông báo rõ lý do cho chủ đầu tư dự án. - Sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng của Thủ tướng Chính phủ, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng dự án phải ký kết hợp đồng chuyển nhượng và bàn giao dự án. Từ quy định nêu trên, có thể thấy, ngay sau khi được sự cho phép của Thủ tướng Chính phủ thì các bên phải ký kết hợp đồng chuyển nhượng một phần dự án BĐS và bàn giao dự án. (2) Khi chuyển nhượng dự án bất động sản cần tuân thủ những nguyên tắc nào? Căn cứ Điều 39 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có quy định về nguyên tắc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản như sau: - Chủ đầu tư dự án bất động sản được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án cho chủ đầu tư khác để tiếp tục đầu tư xây dựng, kinh doanh khi dự án đang trong thời hạn thực hiện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận. - Khi thực hiện việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải bảo đảm không thay đổi quy hoạch, mục tiêu của dự án; bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên có liên quan. - Sau khi đã hoàn thành việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, bên nhận chuyển nhượng kế thừa các quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư chuyển nhượng và là chủ đầu tư đối với dự án, phần dự án đã nhận chuyển nhượng. Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản không phải làm lại hồ sơ dự án, quy hoạch xây dựng và giấy phép xây dựng của dự án nếu không có thay đổi về nội dung của dự án; trường hợp có thay đổi thì chủ đầu tư nhận chuyển nhượng thực hiện điều chỉnh theo quy định của pháp luật. - Việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải đáp ứng các điều kiện và tuân thủ quy định về hình thức, mục đích, thời hạn sử dụng đất, đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai. Theo đó, hiện nay, khi thực hiện chuyển nhượng toàn bộ hay một phần dự án bất động sản thì cần tuân thủ theo nguyên tắc như đã nêu trên. (3) Chủ đầu tư chuyển nhượng một phần dự án BĐS cần đáp ứng những điều kiện gì? Căn cứ Điều 40 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có quy định chủ đầu tư bên chuyển nhượng cần đạt được những điều kiện bao gồm: - Phải cam kết tiếp tục triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng nội dung đã được chấp thuận. - Chủ đầu tư phải hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính bao gồm các loại thuế, phí, lệ phí liên quan mà không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng. - Trường hợp bên chuyển nhượng là tổ chức, cá nhân: Phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã, có ngành, nghề kinh doanh bất động sản (gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản). - Trường hợp bên chuyển nhượng là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản: + Hiện không trong thời gian bị cấm, tạm ngừng hoặc bị đình chỉ kinh doanh bất động sản theo bản án, quyết định của Tòa hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền. + Bảo đảm được tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu. + Phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô dưới 20 ha và không thấp hơn 15% đối với dự án có quy mô từ 20ha trở lên + Bảo đảm được khả năng huy động vốn để làm dự án. Trường hợp doanh nghiệp đồng thời thực hiện nhiều dự án thì phải có số vốn chủ sở hữu đủ để phân bổ nhằm bảo đảm tỷ lệ nêu trên của từng dự án. Theo đó, hiện nay, chủ đầu tư chuyển nhượng một phần dự án BĐS cần đáp ứng được những điều kiện như đã nêu trên.
Thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản năm 2024
Trình tự, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản được quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ ngày 01 tháng 08 năm 2024. 1. Nguyên tắc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản Nguyên tắc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản được quy định tại Điều 39 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, cụ thể như sau: - Chủ đầu tư dự án bất động sản được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án cho chủ đầu tư khác để tiếp tục đầu tư xây dựng, kinh doanh khi dự án đang trong thời hạn thực hiện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận. - Khi thực hiện việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải bảo đảm không thay đổi quy hoạch, mục tiêu của dự án; bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên có liên quan. - Sau khi đã hoàn thành việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, bên nhận chuyển nhượng kế thừa các quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư chuyển nhượng và là chủ đầu tư đối với dự án, phần dự án đã nhận chuyển nhượng. Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản không phải làm lại hồ sơ dự án, quy hoạch xây dựng và giấy phép xây dựng của dự án nếu không có thay đổi về nội dung của dự án; trường hợp có thay đổi thì chủ đầu tư nhận chuyển nhượng thực hiện điều chỉnh theo quy định của pháp luật. - Việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 40 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và tuân thủ quy định về hình thức, mục đích, thời hạn sử dụng đất, đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai. 2. Thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản năm 2024 Theo quy định tại Điều 42 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản được quy định như sau: (1) Thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản thuộc thẩm quyền quyết định cho phép chuyển nhượng của Thủ tướng Chính phủ quy định tại khoản 2 Điều 41 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 như sau: - Chủ đầu tư dự án gửi hồ sơ đề nghị cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đến Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án hoặc cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền; - Trong thời hạn 45 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm lấy ý kiến của Bộ Xây dựng và các Bộ, ngành, cơ quan có liên quan, tổ chức thẩm định và trình Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định cho phép chuyển nhượng; trường hợp dự án bất động sản không đủ điều kiện chuyển nhượng thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ phải có văn bản thông báo rõ lý do cho chủ đầu tư dự án; - Sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng của Thủ tướng Chính phủ, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng dự án phải ký kết hợp đồng chuyển nhượng và bàn giao dự án. (2) Thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản thuộc thẩm quyền quyết định cho phép chuyển nhượng của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại khoản 2 Điều 41 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 như sau: - Chủ đầu tư gửi hồ sơ đề nghị cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đến Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án hoặc cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền; - Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm lấy ý kiến của các cơ quan có liên quan, tổ chức thẩm định và ban hành quyết định cho phép chuyển nhượng; trường hợp dự án, phần dự án bất động sản không đủ điều kiện chuyển nhượng thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ phải có văn bản thông báo rõ lý do cho chủ đầu tư dự án; - Sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng dự án phải ký kết hợp đồng chuyển nhượng và bàn giao dự án. (3) Trường hợp bên nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án quy định tại khoản 2 Điều 41 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài quy định tại khoản 4 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và các bên đã ký hợp đồng chuyển nhượng thì việc thực hiện thủ tục về đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai. (4) Chính phủ quy định chi tiết Điều này. Tóm lại, chủ đầu tư dự án bất động sản thực hiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án cho chủ đầu tư khác để tiếp tục đầu tư xây dựng, kinh doanh (khi dự án đang trong thời hạn thực hiện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận) theo trình tự, thủ tục như trên.
Quy định về nghĩa vụ của bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn
Nghĩa vụ của bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn được quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ ngày 01/08/2024. 1. Nhà ở, công trình xây dựng có sẵn Theo khoản 4 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, nhà ở, công trình xây dựng có sẵn là nhà ở, công trình xây dựng đã hoàn thành việc xây dựng và đã được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng. 2. Nghĩa vụ của bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn Theo Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định về nghĩa vụ của bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn sau đây: (1) Bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có các nghĩa vụ sau đây: - Thông báo cho bên mua, thuê, thuê mua các hạn chế về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng (nếu có); - Bảo quản nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đã bán, cho thuê, cho thuê mua trong thời gian chưa bàn giao cho bên mua, thuê, thuê mua; - Thực hiện các thủ tục mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng; thực hiện các nghĩa vụ trong hợp đồng đã ký kết; tạo điều kiện cho bên mua, thuê mua chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng; - Giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên mua, thuê, thuê mua theo đúng thời hạn, chất lượng và điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; - Làm thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai; giao giấy chứng nhận và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng cho bên mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng; - Bên cho thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng bảo đảm cho bên thuê sử dụng ổn định trong thời hạn thuê; bảo trì, sửa chữa theo quy định của pháp luật hoặc theo thỏa thuận; nếu bên cho thuê không bảo trì, sửa chữa mà gây thiệt hại cho bên thuê thì phải bồi thường; - Bên cho thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không được đơn phương chấm dứt hợp đồng khi bên thuê thực hiện đúng nghĩa vụ theo hợp đồng. Trường hợp bên thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không thực hiện đúng nghĩa vụ theo hợp đồng thì bên cho thuê được đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhưng phải thông báo cho bên thuê trước 30 ngày nếu các bên không có thỏa thuận khác; - Bảo hành nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo thỏa thuận trong hợp đồng và quy định của pháp luật; - Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra; - Thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật; - Đáp ứng đầy đủ điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản quy định tại Điều 9 và tuân thủ hình thức, phạm vi kinh doanh bất động sản quy định tại Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2023; - Thực hiện giao kết hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo quy định về hợp đồng mẫu và các quy định liên quan về hợp đồng trong kinh doanh bất động sản theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023; - Bảo đảm có quyền sở hữu, sử dụng hợp pháp đối với nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng được bán, cho thuê, cho thuê mua; - Thực hiện công khai thông tin theo quy định tại Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2023; chịu trách nhiệm đối với thông tin về nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, dự án bất động sản do mình cung cấp; - Trường hợp bị xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đầu tư, xây dựng, đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, thuế liên quan đến nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đưa vào kinh doanh thì phải thi hành xong các quyết định xử phạt vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật về xử lý vi phạm hành chính trước khi ký kết các hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng; - Nghĩa vụ khác theo hợp đồng. (2). Chủ đầu tư dự án khi ký hợp đồng để bán, cho thuê mua căn hộ chung cư, công trình xây dựng hoặc phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp tại dự án bất động sản cho nhiều khách hàng thì phải xác định rõ trong hợp đồng các nội dung sau đây liên quan đến công trình xây dựng theo dự án đầu tư được phê duyệt: - Phần sở hữu chung, sở hữu riêng của các chủ sở hữu trong dự án, công trình xây dựng; - Việc bố trí chỗ để xe trong dự án, công trình xây dựng; - Phương án về tổ chức quản lý vận hành công trình xây dựng; - Việc thu, quản lý, sử dụng các loại kinh phí bảo trì, phí dịch vụ quản lý vận hành công trình xây dựng; - Nghĩa vụ tài chính về đất đai và nghĩa vụ tài chính khác của dự án, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo quy định của pháp luật đối với bên mua, thuê mua; - Nghĩa vụ khác theo hợp đồng. Tóm lại, bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn phải đảm bảo thực hiện đầy đủ những nghĩa vụ theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
Nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023
Nhà ở, công trình xây dựng có sẵn là nhà ở, công trình xây dựng đã hoàn thành việc xây dựng và đã được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng. 1. Nhà ở, công trình xây dựng có sẵn được đưa vào kinh doanh Theo Điều 12 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định về nhà ở, công trình xây dựng có sẵn được đưa vào kinh doanh như sau: - Các loại nhà ở có sẵn, trừ các loại nhà ở thuộc tài sản công theo quy định của Luật Nhà ở 2023. - Các loại công trình xây dựng có sẵn quy định tại khoản 2 Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. - Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có sẵn quy định tại khoản 3 Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. 2. Nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn Nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn được quy định tại Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, cụ thể như sau: - Việc mua bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất, trừ trường hợp Luật Đất đai, Luật Nhà ở có quy định khác. Các chủ sở hữu đối với các căn hộ chung cư, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, công trình xây dựng có nhiều chủ sở hữu có quyền sử dụng đất theo hình thức sử dụng chung. - Bên mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 được Nhà nước cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đã mua, thuê mua. Trình tự, thủ tục, cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai. - Việc bán, cho thuê mua nhà ở phải tuân thủ quy định về thời hạn sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở. Việc bán, cho thuê mua công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng phải tuân thủ quy định về thời hạn sử dụng công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng. - Việc bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng phải tuân thủ quy định về hình thức, mục đích, thời hạn sử dụng đất và đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai. - Bên mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng được xác lập quyền sở hữu đối với nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đã mua, thuê mua. Thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đối với bên mua, thuê mua là kể từ thời điểm bên mua, thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. - Việc mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng phải kèm theo hồ sơ về nhà ở, công trình xây dựng đáp ứng điều kiện theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Việc mua bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng phải phân định rõ diện tích, trang thiết bị sở hữu, sử dụng chung và diện tích, trang thiết bị sở hữu, sử dụng riêng của các chủ sở hữu. Tóm lại, nhà ở, công trình xây dựng có sẵn khi được đưa vào kinh doanh phải tuân thủ 06 nguyên tắc theo quy định của pháp luật.
Chưa có kết quả làm thủ tục cấp sổ đỏ thì có được chuyển nhượng HĐ mua bán, thuê mua nhà ở?
Chưa có kết quả làm thủ tục cấp sổ đỏ thì có được chuyển nhượng HĐ mua bán, thuê mua nhà ở không? Thủ tục chuyển nhượng HĐ kinh doanh BĐS hiện nay thế nào? (1) Chưa có kết quả làm thủ tục cấp sổ đỏ thì có được chuyển nhượng HĐ mua bán, thuê mua nhà ở? Căn cứ Khoản 1 Điều 50 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có quy định về những điều kiện cần đáp ứng khi chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng như sau: - Thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai. - Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng không có tranh chấp đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý, giải quyết theo quy định của pháp luật hoặc có tranh chấp về hợp đồng nhưng đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật; - Nhà ở, công trình xây dựng thuộc hợp đồng mua bán, thuê mua không thuộc diện bị kê biên, thế chấp để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý; - Có hợp đồng mua bán, thuê mua được xác lập theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. Từ quy định nêu trên, có thể thấy, hiện nay, một trong những điều kiện cần đáp ứng khi chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng là thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Theo đó, trường hợp đã nộp hồ sơ đề nghị cấp sổ đỏ và đang trong thời gian đợi kết quả thì sẽ không được chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở. (2) Thủ tục chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản hiện nay thế nào? Căn cứ khoản 2 Điều 13 Nghị định 96/2024/NĐ-CP có quy định về trình tự, thủ tục, hồ sơ chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản được thực hiện như sau: - Hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng theo mẫu tại Phụ lục XI ban hành kèm theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP. https://cdn.thuvienphapluat.vn/uploads/danluatfile/2024/8/21/phu-luc-XI.docx Phụ lục XI Lưu ý: Hợp đồng phải được lập thành 08 bản (02 bản do chủ đầu tư dự án lưu, 01 bản nộp cho cơ quan thuế, 01 bản nộp cho cơ quan nhận hồ sơ cấp Giấy chứng nhận, 02 bản bên chuyển nhượng hợp đồng lưu, 02 bản bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lưu); trường hợp công chứng hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng thì phải có thêm 01 bản để lưu tại tổ chức hành nghề công chứng. - Một trong các bên nộp hồ sơ đề nghị tổ chức hành nghề công chứng có trụ sở tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có bất động sản thực hiện chứng nhận hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng. Hồ sơ đề nghị công chứng bao gồm: + Các bản chính hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng. + Bản chính hợp đồng đã ký lần đầu với chủ đầu tư dự án. Trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở, công trình xây dựng trong tổng số nhà ở, công trình xây dựng đã mua, thuê mua theo hợp đồng thì phải nộp bản chính hợp đồng hoặc phụ lục hợp đồng thể hiện nhà ở, công trình xây dựng chuyển nhượng đã ký với chủ đầu tư; giấy tờ chứng minh số tiền bên chuyển nhượng hợp đồng đã nộp cho chủ đầu tư dự án; bản chính hoặc bản sao có chứng thực của biên bản bàn giao nhà ở, công trình xây dựng (nếu có) và các giấy tờ khác (nếu có) theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực. Trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng là doanh nghiệp có ngành nghề kinh doanh bất động sản thì không bắt buộc phải thực hiện công chứng hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng theo quy định tại điểm này; trừ trường hợp các bên có nhu cầu thực hiện công chứng. - Sau khi thực hiện công chứng (trừ trường hợp không thực hiện công chứng) theo quy định nêu trên, các bên chuyển nhượng hợp đồng nộp thuế, phí và lệ phí liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng theo quy định. Sau đó, một trong các bên nộp hồ sơ đến chủ đầu tư dự án bất động sản để đề nghị chủ đầu tư xác nhận việc chuyển nhượng hợp đồng; các giấy tờ trong hồ sơ bao gồm: + 08 bản chính hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng kèm theo bản chính hợp đồng. Trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở, công trình xây dựng trong tổng số nhà ở, công trình xây dựng đã mua, thuê mua theo hợp đồng thì phải nộp bản chính hợp đồng hoặc phụ lục hợp đồng có thể hiện nhà ở, công trình xây dựng chuyển nhượng đã ký với chủ đầu tư. + Giấy tờ chứng minh đã nộp thuế hoặc được miễn, giảm thuế theo quy định. - Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đầy đủ các giấy tờ, chủ đầu tư dự án bất động sản có trách nhiệm kiểm tra, xác nhận vào hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản kinh phí nào. Sau khi xác nhận vào hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng, chủ đầu tư giữ lại 02 bản chính hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng và trả lại cho bên nộp giấy tờ 06 hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng kèm theo các giấy tờ đã nhận theo quy định. - Kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng được chủ đầu tư xác nhận, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên mua, bên thuê mua với chủ đầu tư theo hợp đồng đã ký và hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng. Trường hợp chuyển nhượng hợp đồng từ lần thứ hai trở đi được thực hiện theo thủ tục quy định tại Điều 13 Nghị định 96/2024/NĐ-CP, bên chuyển nhượng phải nộp đầy đủ hồ sơ của các lần chuyển nhượng trước đó khi làm thủ tục chuyển nhượng. Bên nhận chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng được ký kết sau cùng theo quy định tại Điều 13 Nghị định 96/2024/NĐ-CP được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai. Theo đó, hiện nay, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản hiện nay được thực hiện theo quy định như đã nêu trên.
Hiểu thế nào về kinh doanh BĐS quy mô nhỏ không được mua bán quá 10 lần/năm và 300 tỷ đồng/hợp đồng?
Hiểu thế nào mới đúng về quy định cá nhân kinh doanh bất động sản không được mua bán quá 10 lần một năm và 300 tỷ đồng mỗi hợp đồng? Hãy cùng tìm hiểu qua bài viết sau đây. (1) Hiểu thế nào về kinh doanh BĐS quy mô nhỏ không được mua bán quá 10 lần/năm và 300 tỷ đồng/hợp đồng? Trước tiên, tại Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản thì phải thành lập doanh nghiệp (hoặc hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã). Tuy nhiên, người kinh doanh bất động sản với quy mô nhỏ thì không bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật. Theo đó, ngày 01/8/2024, Chính phủ đã ban hành Nghị định 96/2024/NĐ-CP hướng dẫn cụ thể hơn các tiêu chí để xác định như thế nào là “cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ”. Cụ thể, tại khoản 1 Điều 7 Nghị định 96/2024/NĐ-CP có quy định cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ phải đáp ứng các yêu cầu như sau: “1. Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ phải đáp ứng các yêu cầu sau: a) Không thuộc trường hợp phải lập dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về xây dựng, nhà ở; b) Không thuộc trường hợp có giá trị quá 300 tỷ đồng trên một hợp đồng và có số lần giao dịch quá 10 lần trong một năm. Trường hợp giao dịch 01 lần trong một năm thì không tính giá trị.” Từ quy định nêu trên, có thể thấy, đối với yêu cầu thứ hai, nếu cá nhân chỉ vượt 1 trong 2 tiêu chí thì vẫn được xác định là quy mô nhỏ. Theo đó, sẽ có 02 trường hợp như sau: - Có giá trị giao dịch tính trên 1 hợp đồng bán, chuyển nhượng quá 300 tỷ đồng nhưng tổng số lần bán, chuyển nhượng không quá 10 lần/năm. - Có giá trị giao dịch tính trên 1 hợp đồng bán, chuyển nhượng đều dưới 300 tỷ đồng và tổng số lần bán, chuyển nhượng trong một năm là trên 10 lần. Như vậy, trường hợp cá nhân có các giao dịch đều có giá trị dưới 300 tỷ đồng/hợp đồng thì không bị giới hạn tổng số lần giao dịch trong 1 năm theo Khoản 1 Điều 7 Nghị định 96/2024/NĐ-CP nêu trên. Ngược lại, trường hợp cá nhân có 1 giao dịch quá 300 tỷ đồng thì để đáp ứng điều kiện kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ, số lần giao dịch tối đa bị giới hạn là 10 lần/năm. Có nghĩa là, một người kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được giao dịch không quá 3.000 tỷ đồng/năm. Bên cạnh đó, tại Khoản 4 Điều 38 Nghị định 96/2024/NĐ-CP có quy định như sau: “4. Quy định tại điểm b khoản 1 và điểm b khoản 2 Điều 7 của Nghị định này không áp dụng đối với cá nhân, tổ chức đã ký hợp đồng mua bán, nhận chuyển nhượng bất động sản bao gồm cả bất động sản hình thành trong tương lai tại các dự án bất động sản trước thời điểm Nghị định này có hiệu lực thi hành.” Theo đó, quy định về hạn mức tại đây chỉ áp dụng đối với các bất động sản mà cá nhân ký hợp đồng mua bán, nhận chuyển nhượng bất động sản, bao gồm cả bất động sản hình thành trong tương lai tại các Dự án bất động sản từ 01/8 trở đi. Còn đối với các bất động sản mà cá nhân đã ký hợp đồng mua bán, nhận chuyển nhượng bất động sản, bao gồm cả bất động sản hình thành trong tương lai tại các Dự án bất động sản trước đó thì không áp dụng quy định tại này. (2) Những hành vi nào bị nghiêm cấm trong kinh doanh bất động sản? Căn cứ Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có quy định về những hành vị nghiêm cấm như sau: - Kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định của Luật này. - Giả mạo tài liệu, cố ý làm sai lệch thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh. - Không công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. - Gian lận, lừa dối, lừa đảo trong kinh doanh bất động sản. - Thu tiền trong bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai không đúng quy định của Luật này; sử dụng tiền thu từ bên mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai trái quy định của pháp luật. - Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước. - Cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản không đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. - Thu, quản lý, sử dụng phí, lệ phí và các khoản tiền liên quan đến kinh doanh bất động sản trái quy định của pháp luật. Theo đó, hiện nay, có tất cả là 08 hành vi bị nghiêm cấm trong kinh doanh bất động sản như đã nêu trên. (3) Thời điểm công khai bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh là khi nào? Căn cứ Khoản 1 Điều 4 Nghị định 96/2024/NĐ-CP có quy định như sau: “1. Thời điểm công khai thông tin: Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trước khi ký kết hợp đồng bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản, chuyển nhượng dự án bất động sản có trách nhiệm phải công khai đầy đủ các thông tin theo quy định tại Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản.” Từ dẫn chiếu quy định nêu trên, có thể thấy, thời điểm doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải công khai đầy đủ các thông tin là trước khi ký kết hợp đồng bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản.
MỚI: Điều kiện kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn từ ngày 01/8/2024
Luật Kinh doanh bất động sản 2023 bắt đầu có hiệu lực từ ngày 01/8/2024 với nhiều thay đổi lớn trong hoạt động kinh doanh bất động sản (1) Nhà ở, công trình xây dựng có sẵn là gì? Theo khoản 4 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định, nhà ở, công trình xây dựng có sẵn là nhà ở, công trình xây dựng đã hoàn thành việc xây dựng và đã được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng. Như vậy, có thể hiểu nhà ở, công trình xây dựng có sẵn là những ngôi nhà, tòa nhà, căn hộ, hoặc các công trình khác đã sẵn sàng để ở hoặc sử dụng cho các mục đích khác nhau mà không cần phải xây dựng thêm (ví dụ: nhà ở riêng lẻ, biệt thự, căn hộ trong chung cư, tòa nhà cao tầng, tòa nhà văn phòng, nhà xưởng sản xuất,...) Theo đó, để nhà ở, công trình xây dựng có sẵn được đưa vào kinh doanh thì nhà ở, công trình xây dựng có sẵn đó phải đáp ứng được các điều kiện mà Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đề ra. Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã bổ sung thêm một số điều kiện mới về việc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn nhằm siết chặt hơn các quy định liên quan đến vấn đề này. (2) Điều kiện kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn từ ngày 01/8/2024 Theo quy định tại khoản 1 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, nhà ở, công trình xây dựng có sẵn đưa vào kinh doanh phải có đủ 06 điều kiện sau đây (tăng thêm 03 điều kiện so với Luật Kinh doanh bất động sản 2014): - Có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy chứng nhận khác về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trong đó có ghi nhận quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng (trừ nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng trong dự án bất động sản quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2023) - Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất gắn với nhà ở, công trình xây dựng hoặc tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh mà cơ quan có thẩm quyền đang thông báo, thụ lý và giải quyết. Trường hợp có tranh chấp thì đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật - Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án - Không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch - Không thuộc trường hợp đang trong thời gian bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch theo quy định của pháp luật - Đã được công khai thông tin theo quy định tại Điều 6 của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 Như vậy, để nhà ở, công trình xây dựng có sẵn được đưa vào kinh doanh thì bắt buộc nhà ở, công trình xây dựng có sẵn đó phải đáp ứng đủ 06 điều kiện kể trên từ ngày 01/8/2024. (3) Điều kiện kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng trong dự án bất động sản Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã quy định thêm về điều kiện kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng trong dự án bất động sản (trước đây chưa quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản 2014). Theo đó, khoản 2 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định nhà ở, công trình xây dựng trong dự án bất động sản được chủ đầu tư đưa vào kinh doanh ngoài việc đáp ứng các điều kiện quy định tại các điểm b, c, d, đ và e khoản 1 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thì còn phải bảo đảm các điều kiện sau đây: - Dự án phải đáp ứng các yêu cầu quy định tại Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 - Có giấy tờ xác định nhà ở, công trình xây dựng đã được nghiệm thu đưa vào khai thác, sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng - Chủ đầu tư dự án đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai - Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất Có thể thấy, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã đưa ra những quy định chặt chẽ hơn đối với hoạt động kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng trong dự án bất động sản, nhằm đảm bảo quyền lợi của người mua nhà, tăng cường tính minh bạch và chuyên nghiệp của thị trường. (4) Điều kiện kinh doanh phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có sẵn Đây cũng là một quy định chỉ mới xuất hiện tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023, theo đó, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng được chủ đầu tư bán, cho thuê mua ngoài việc đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thì còn phải bảo đảm các điều kiện sau đây: - Công trình xây dựng được tạo lập theo dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư và pháp luật về xây dựng; có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về đăng ký tài sản để được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp đăng ký quyền sở hữu tài sản cho người mua, thuê mua - Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng được bán, cho thuê mua phải có chức năng sử dụng cụ thể và được phân định riêng với các phần diện tích khác trong công trình xây dựng theo dự án được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận, phê duyệt và được thể hiện rõ trong hồ sơ thiết kế của dự án, công trình xây dựng để chủ sở hữu có thể quản lý, sử dụng độc lập đối với phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đó - Công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng trong dự án phải được thiết kế đúng, phù hợp với các quy chuẩn, tiêu chuẩn chuyên ngành áp dụng đối với loại công trình xây dựng và công năng của công trình xây dựng đó - Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng được bán, cho thuê mua phải xác định được quyền sử dụng đất gắn liền với phần diện tích sàn xây dựng đó về hình thức, thời hạn sử dụng đất, diện tích đất sử dụng chung hoặc riêng với các chủ sở hữu công trình xây dựng khác, người sử dụng đất khác theo quy định của pháp luật về đất đai - Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng phải được xác định rõ nghĩa vụ tài chính về đất đai gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước mà người bán, cho thuê mua hoặc người mua, thuê mua phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có nghĩa vụ phải nộp và được ghi trong hợp đồng mua bán, thuê mua - Công trình xây dựng phải được xây dựng trên đất có hình thức sử dụng đất được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Khi thực hiện việc kinh doanh phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, chủ đầu tư đầu tư phải tuân thủ theo các điều kiện được quy định nêu trên. Trên đây là các điều kiện được đưa vào kinh doanh đối với nhà ở, công trình xây dựng có sẵn; nhà ở, công trình xây dựng trong dự án bất động sản và phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng mới nhất theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Luật Kinh doanh bất động sản 2023 bắt đầu có hiệu lực từ ngày 01/8/2024.
Môi giới cho thuê kho có cần chứng chỉ hành nghề môi giới không?
Theo quy định mới nhất thì cá nhân môi giới cho thuê kho có cần phải có chứng chỉ hành nghề không? Điều kiện cấp chứng chỉ hành nghề là gì? Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới có nghĩa vụ gì? Cùng tìm hiểu qua bài viết sau. (1) Môi giới cho thuê kho có cần chứng chỉ hành nghề môi giới không? Trước tiên, tại Khoản 11 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có nêu rõ môi giới bất động sản là việc làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản. Theo đó mà môi giới cho thuê kho cũng thuộc một trong những trường hợp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Do đó, căn cứ Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có quy định về điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản như sau: - Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định tại Khoản 5 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và phải đáp ứng các điều kiện như sau: - Có quy chế hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản. - Có cơ sở vật chất, kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động theo quy định của Chính phủ. - Có tối thiểu 01 cá nhân có chứng chỉ môi giới bất động sản. Ngoài ra, trước khi hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, doanh nghiệp còn phải gửi thông tin về doanh nghiệp đến cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh nơi thành lập doanh nghiệp để được đăng tải trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Trường hợp là cá nhân hành nghề môi giới bất động sản thì cần đáp ứng các điều kiện như sau: - Có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. - Phải hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Từ dẫn chiếu quy định nêu trên, có thể thấy, kể từ 01/8/2024 (ngày Luật Kinh doanh bất Động sản 2023 có hiệu lực thi hành) thì tổ chức lẫn cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản buộc phải có chứng chỉ hành nghề. Trong đó, trường hợp là tổ chức thì cần tối thiểu 01 cá nhân có chứng chỉ hành nghề. (2) Điều kiện cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản gồm những gì? Căn cứ Điều 70 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có quy định cá nhân được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản phải đáp ứng các điều kiện như sau: - Đã qua sát hạch về kiến thức môi giới bất động sản. Mà để có thể dự thi sát hạch thì cá nhân dự thi phải có đủ các điều kiện gồm: + Có giấy chứng nhận hoàn thành khóa học quản lý đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản. + Có trình độ tốt nghiệp THPT trở lên. + Đã nộp hồ sơ đăng ký dự thi và kinh phí dự thi cho đơn vị tổ chức kỳ thi sát hạch. - Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ. - Không đang bị truy cứu TNHS, đang bị tạm giam, đang chấp hành án phạt tù, đang bị áp dụng biện pháp xử lý hành chính đưa vào cơ sở cai nghiện bắt buộc, cơ sở giáo dục bắt buộc hoặc đang bị Tòa án cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định. Theo đó, để được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản thì cá nhân cần đáp ứng được đầy đủ những điều kiện như đã nêu trên. (3) Cá nhân môi giới bất động sản phải bồi dưỡng nâng cao kiến thức hành nghề hằng năm Căn cứ Khoản 2 Điều 65 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có quy định về nghĩa vụ của cá nhân hành nghề môi giới bất động sản như sau: - Cung cấp đầy đủ, trung thực hồ sơ, thông tin về bất động sản do mình môi giới và chịu trách nhiệm về hồ sơ, thông tin đó. - Thực hiện nghĩa vụ thuế đối với Nhà nước. - Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra. - Thực hiện quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản nơi cá nhân làm việc. - Tham gia đào tạo, bồi dưỡng nâng cao kiến thức hành nghề môi giới bất động sản hằng năm. Theo đó, ngoài việc phải bồi dưỡng nâng cao kiến thức hành nghề hằng năm thì cá nhân môi giới bất động sản còn có những nghĩa vụ như đã nêu trên. Xem chi tiết tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực thi hành từ 01/8/2024.
Cho thuê nhà có bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp từ 01/8?
Luật Kinh doanh bất động sản 2023 sẽ chính thức có hiệu lực thi hành từ 01/8. Theo đó, Luật này sẽ có nhiều quy định mới về quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân trong kinh doanh bất động sản. Xem thêm: Từ 01/8, tiến hành kiểm kê đất đai trên cả nước Những điểm đáng chú ý khi sang tên sổ đỏ từ 01/8 (1) Cho thuê nhà có bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp từ 01/8? Theo Khoản 1 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (có hiệu lực từ ngày 01/8) quy định về điều kiện cần đáp ứng đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản thì các tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản sẽ phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành, nghề kinh doanh bất động sản (gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản). Tuy nhiên, cũng loại trừ 02 trường hợp quy định tại khoản 3 và 4 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, bao gồm: - Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật. - Tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh hoặc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng dưới mức quy mô nhỏ thì không phải tuân thủ các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 nhưng phải thực hiện kê khai nộp thuế. Theo đó, kể từ 01/8/2024, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp. Ngoại trừ các cá nhân kinh doanh bất động sản theo quy mô nhỏ thì sẽ không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật. Ngoài ra, trường hợp cá nhân bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng thì còn phải thực hiện công chứng, chứng thực theo quy định tại Khoản 5 Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. (2) Bổ sung quy định về hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản mới từ 01/8 Cụ thể, tại Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có quy định về những loại hợp đồng trong kinh doanh bất động sản bao gồm: - Hợp đồng mua bán/ thuê mua nhà ở. - Hợp đồng thuê nhà ở - Hợp đồng mua bán/ thuê mua công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú. - Hợp đồng thuê công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú. - Hợp đồng mua bán/ thuê mua công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp. - Hợp đồng thuê công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp. - Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản. - Hợp đồng cho thuê/ cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản. - Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản. - Hợp đồng chuyển nhượng một phần dự án bất động sản. - Hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua nhà ở, công trình xây dựng. Có thể thấy, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã bổ sung thêm các loại hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản mới mang tính kiểm soát nội dung, phân loại lại các hợp đồng hơn so với quy định hiện hành. Ngoài ra, cũng đã bổ sung nội dung “Bảo lãnh của ngân hàng bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với trường hợp bán nhà ở hình thành trong tương lai” vào Hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng. Hay các quy định khác như ghi đúng giá giao dịch thực tế vào hợp đồng,... Xem chi tiết tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực thi hành từ 01/8/2024.
Danh sách 105 địa phương không được phân lô, bán nền từ 01/8
Luật Kinh doanh bất động sản 2023 sẽ chính thức có hiệu lực thi hành từ 01/8. Theo đó, Luật này đã bổ sung thêm 81 địa phương không được phân lô, bán nền so với quy định hiện hành. Cụ thể như sau. (1) Phân lô, bán nền là gì? Hiện trong hệ thống văn bản pháp luật hiện nay không có quy định cụ thể như thế nào là phân lô bán nền. Đây là một thuật ngữ được sử dụng trong lĩnh vực bất động sản, được hiểu là việc tách thửa đất đai để thực hiện chuyển nhượng cho các tổ chức, cá nhân khác. Tuy nhiên, trên thực tế, việc phân lô bán nền được hiểu là việc tách thửa đất đai trong các dự án đầu tư xây dựng của các chủ đầu tư đã được Nhà nước cấp phép chứ không chỉ chung các trường hợp tách thửa theo quy định. (2) Danh sách 105 thành phố, thị xã không được phân lô, bán nền từ 01/8 Trước tiên, theo quy định tại Khoản 6 Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (có hiệu lực thi hành từ 01/8) có quy định về điều kiện đối với đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, theo đó, đất phải không thuộc: - Khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III. - Không thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai 2024. Đối với các khu vực còn lại, UBND cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở. Theo đó, đối với trường đất tại các khu vực thị xã, phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III sẽ không thuộc trường hợp được phân lô bán nền, tức tăng thêm 81 địa phương so với thời điểm hiện tại. Danh sách 105 thành phố, thị xã không được phân lô, bán nền từ 01/8 Lưu ý: Việc siết không cho phân lô, bán nền nêu trên là để các doanh nghiệp phải lập dự án, xin phê duyệt quy hoạch từ địa phương, thi công xây dựng hạ tầng và hoàn thành nghĩa vụ thuế với nhà nước thì mới được thực hiện phân lô bán nền theo quy định chứ không làm ảnh hưởng đến việc tách thửa thông thường của người dân. (3) Dự án muốn được phân lô, bán nền cần đáp ứng những điều kiện gì? Căn cứ Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có quy định về những điều kiện cần đáp ứng để được phân lô, bán nền từ 01/8 như sau: - Đáp ứng yêu cầu theo quy định tại Khoản 1 Điều 29 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. - Có GCN về quyền sử dụng đất và trong thời hạn sử dụng đất theo quy định. Quyền sử dụng của phần đất được chuyển nhượng nằm trong phần diện tích đất thuộc dự án đã có GCN về quyền sử dụng đất theo quy định. - Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý, giải quyết hoặc có tranh chấp nhưng đã được cơ giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực. - Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án. - Không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch; đang trong thời gian bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch. - Không thuộc một trong những địa phương bị cấm phân lô, bán nền như đã có nêu tại mục (2). - Trước khi chuyển nhượng phải có văn bản thông báo gửi cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc quyền sử dụng đất đủ điều kiện được chuyển nhượng. Theo đó, trong thời hạn là 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh sẽ kiểm tra điều kiện của quyền sử dụng đất đưa vào kinh doanh và trả lời bằng văn bản về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật đủ điều kiện được chuyển nhượng cho cá nhân tự xây dựng nhà ở. Trường hợp quyền sử dụng đất không đủ điều kiện được chuyển nhượng phải có văn bản trả lời và nêu rõ lý do. - Đã được công khai thông tin về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Theo đó, kể từ 01/8, dự án muốn phân lô, bán nền cần đáp ứng được đầy đủ những điều kiện đã nêu trên.
Đề xuất phạt đến 600 triệu đồng với chủ đầu tư không đề nghị cấp sổ đỏ cho người mua
Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến đóng góp về Dự thảo Nghị định quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng. Theo đó, Bộ này đề xuất phạt đến 600 triệu đồng đối với việc không nộp hồ sơ đề nghị cấp sổ đỏ cho người mua, cụ thể như sau. https://cdn.thuvienphapluat.vn/uploads/danluatfile/2024/07/16/du-thao-nd-xu-phat-hanh-chinh-trong-xay-dung.doc Dự thảo Nghị định (Lần 02) Dự thảo Nghị định bao gồm 88 Điều và được chia thành 8 chương, cụ thể: - Chương I (06 Điều): Những quy định chung. - Chương II (35 Điều): Quy định hành vi vi phạm hành chính, hình thức xử phạt và biện pháp khắc phục hậu quả trong hoạt động xây dựng. - Chương III (01 Điều - 42): Quy định hành vi vi phạm hành chính, hình thức xử phạt và biện pháp khắc phục hậu quả trong hoạt động sản xuất vật liệu xây dựng. - Chương IV (16 Điều): Quy định hành vi vi phạm hành chính, hình thức xử phạt và biện pháp khắc phục hậu quả trong quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật. - Chương V (14 Điều): Vi phạm quy định về kinh doanh bất động sản và nhà. - Chương VI (10 Điều): Quy định về thẩm quyền lập biên bản, xử phạt vi phạm hành chính. - Chương VII (02 Điều): Quy định về biện pháp thi hành. - Chương VIII (04 Điều): Quy định về điều khoản thi hành. (1) Đề xuất phạt đến 600 triệu đồng với chủ đầu tư không đề nghị cấp sổ đỏ cho dân Cụ thể, nội dung này nêu tại Khoản 6 Điều 59 Dự thảo Nghị định đề xuất về mức xử phạt đối với vi phạm quy định về kinh doanh bất động sản như sau: “Phạt tiền từ 400.000.000 đồng đến 600.000.000 đồng đối với hành vi chủ đầu tư dự án bất động sản không nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.” Theo đó, trường hợp Dự thảo Nghị định được thông qua, thì trường hợp chủ đầu tư không tiến hành nộp hồ sơ đề nghị cấp sổ đỏ cho bên mua bất động sản thì có thể bị phạt từ 400 đến 600 triệu đồng. Bên cạnh đó, Dự thảo Nghị định cũng đề xuất biện pháp khắc phục hậu quả đối với trường hợp này là buộc chủ đầu tư phải nộp hồ sơ để làm thủ tục sổ đỏ theo quy định. Thông tin thêm về vấn đề này, tại Khoản 8 Điều 39 Luật Nhà ở 2023 (có hiệu lực thi hành từ 01/8) có nêu rõ, trong thời hạn là 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua hoặc kể từ ngày bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì phải nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp GCN cho người mua, người thuê mua nhà ở, ngoại trừ trường hợp người mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục này. (2) Thanh toán không thông qua tài khoản ngân hàng có thể bị xử phạt lên đến 260 triệu đồng Theo quy định tại Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (có hiệu lực thi hành từ 01/8) thì các chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh BĐS, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ BĐS nhận tiền thanh toán theo hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản từ khách hàng thông qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam. Xem chi tiết tại: Trường hợp mua bán nhà nào buộc phải chuyển khoản từ 01/8? Theo đó, tại Khoản 3 Điều 59 Dự thảo Nghị định, Bộ xây dựng đã có đề xuất xử phạt từ 200 đến 260 triệu đồng đối với trường hợp chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhận tiền thanh toán mà không thông qua tài khoản. Đồng thời, còn bị buộc phải chuyển tiền thanh toán theo hợp đồng kinh doanh bất động sản đã nhận từ khách hàng vào tài khoản mở tại tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam với hành vi này. (3) Chủ đầu tư không công khai thông tin đã thế chấp dự án bất động sản có thể bị phạt đến 01 tỷ đồng Theo quy định tại Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có nêu rõ, trước khi đưa bất động sản, dự án bất động sản vào kinh doanh, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải công khai đầy đủ, trung thực và chính xác thông tin dưới đây trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản theo quy định và trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Cụ thể: - Thông tin về dự án bất động sản - Thông tin về nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, mà trong đó bao gồm cả việc thế chấp nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, quyền sử dụng đất, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh. - Thông tin về nhà ở, công trình xây dựng có sẵn. - Thông tin về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản. - Các thông tin đã công khai phải được cập nhật khi có sự thay đổi. Theo đó, tại Dự thảo Nghị định, Bộ xây dựng đề xuất xử phạt từ 800 đến 01 tỷ đồng đối với trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không thực hiện công khai thông tin việc thế chấp nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, quyền sử dụng đất, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định. Đồng thời, còn buộc doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải công khai thông tin theo quy định.
Từ 01/8, đất nền dự án phải đáp ứng 08 điều kiện để được mua bán
Ngày 01/8 sắp tới đây, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 sẽ chính thức có hiệu lực thi hành. Theo đó, có 08 điều kiện để đất nền dự án đủ điều kiện được mua bán từ 01/8 như sau. (1) Đất nền dự án là gì? Hiện trong hệ thống văn bản pháp luật không có quy định cụ thể về đất nền dự án. Đây là một thuật ngữ được sử dụng trong lĩnh vực đất đai để chỉ những lô đất nằm trong một dự án đang được chủ đầu tư quy hoạch. Loại đất này thường ở các khu vực đã được Nhà nước phê duyệt và quy hoạch rõ ràng, xung quanh có nhiều tiện ích, hệ thống giao thông tiện lợi. Những lô đất trong dự án nêu trên chưa được khai thác, tiến hành xây dựng, mà vẫn còn đang ở giai đoạn đầu thực hiện. Theo đó, mục đích của loại đất này thường là các khu dân cư, sinh thái,... (2) Từ 01/8, đất nền dự án phải đáp ứng 08 điều kiện để được mua bán Cụ thể, tại Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có quy định về đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở khi đáp ứng được đầy đủ 08 điều kiện như sau: - Đáp ứng yêu cầu theo quy định tại Khoản 1 Điều 29 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Cụ thể, dự án bất động sản phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch; bảo đảm cung cấp các dịch vụ điện, nước, thoát nước, thu gom rác thải,… - Có GCN về quyền sử dụng đất và trong thời hạn sử dụng đất theo quy định. Quyền sử dụng của phần đất được chuyển nhượng nằm trong phần diện tích đất thuộc dự án đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. - Quyền sử dụng đất không có tranh chấp, hoặc đã được giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật. - Quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch; không trong thời gian bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch. - Đất không thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III; không thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai 2024. Đối với các khu vực còn lại, UBND cấp tỉnh sẽ căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở. - Trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản, phải có văn bản thông báo gửi cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc quyền sử dụng đất đủ điều kiện được chuyển nhượng. Theo đó, trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh có trách nhiệm kiểm tra điều kiện của quyền sử dụng đất đưa vào kinh doanh và trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật đủ điều kiện được chuyển nhượng cho cá nhân tự xây dựng nhà ở. Trường hợp không đủ thì sẽ có văn bản trả lời và nêu rõ lý do. - Đã được công khai thông tin về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định. Bên cạnh đó, riêng đối với bên chuyển nhượng còn phải đáp ứng được những điều kiện được quy định tại Điều 32 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 như phải là chủ đầu tư dự án, đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính (nếu có) đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật đối với phần diện tích đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản đưa vào kinh doanh. Trường hợp bị xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đầu tư, xây dựng, đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, thuế liên quan đến đất đã có hạ tầng kỹ thuật đưa vào kinh doanh quyền sử dụng đất thì phải thực hiện xong các quyết định xử phạt vi phạm hành chính trước khi ký kết các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản. Theo đó, kể từ ngày 01/8, để được phép mua bán thì đất nền dự án và bên chuyển nhượng cần đáp ứng được đầy đủ những điều kiện như đã nêu trên.
Trường hợp mua bán nhà nào buộc phải chuyển khoản từ 01/8?
Vào tháng 8/2024 sắp tới, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Nhà ở 2023 và Luật Đất đai 2024 sẽ chính thức có hiệu lực thi hành. Theo đó, sẽ có những quy định mới về giao dịch nhà ở. Cụ thể như sau. Xem thêm: Đề xuất phạt đến 600 triệu đồng với chủ đầu tư không đề nghị cấp sổ đỏ cho người mua (1) Từ 01/8, thanh toán tiền mua nhà phải chuyển khoản? Căn cứ Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có quy định về thanh toán trong kinh doanh bất động sản như sau: - Việc thanh toán trong giao dịch bất động sản, dự án bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng và tuân thủ quy định của pháp luật. - Chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản nhận tiền thanh toán theo hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản từ khách hàng thông qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam. - Việc phạt và bồi thường thiệt hại do bên mua, bên nhận chuyển nhượng, bên thuê, bên thuê mua chậm tiến độ thanh toán hoặc bên bán, bên chuyển nhượng, bên cho thuê, bên cho thuê mua chậm tiến độ bàn giao bất động sản do các bên thỏa thuận và phải được ghi trong hợp đồng. Theo đó, kể từ 01/8/2024 (ngày Luật Kinh doanh bất động sản 2023 chính thức có hiệu lực thi hành) thì chỉ các chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh/kinh doanh dịch vụ bất động sản khi nhận tiền thanh toán từ khách hàng mới phải thực hiện thông qua tài khoản ngân hàng. (2) Thủ tục mua nhà mới nhất hiện nay Căn cứ Điều 162 Luật Nhà ở 2023 (có hiệu lực thi hành từ 01/8) quy định về trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch về nhà ở như sau: - Các bên tham gia giao dịch nhà ở thỏa thuận lập hợp đồng mua bán, thuê mua, thuê, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở (sau đây gọi chung là hợp đồng về nhà ở) đảm bảo có các nội dung tối thiểu được quy định tại Điều 163 Luật Nhà ở 2023. https://cdn.thuvienphapluat.vn/uploads/danluatfile/2024/07/10/HOP-DONG-MUA-BAN-NHA-O.doc Mẫu hợp đồng mua bán nhà 2024 Trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết thì chỉ cần lập hợp đồng tặng cho. - Để một bên thực hiện nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp GCN đối với nhà ở đó. Trường hợp mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án thì chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp GCN cho bên mua, bên thuê mua. Tuy nhiên, cũng loại trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp. - Trường hợp bên mua, bên thuê mua, bên nhận tặng cho, nhận đổi, nhận góp vốn, nhận thừa kế nhà ở cùng với nhận chuyển quyền sử dụng đất ở và có quyền nhận quyền sử dụng đất ở có nhà ở đó thì khi thực hiện cấp GCN, cơ quan nhà nước có thẩm quyền đồng thời công nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho bên nhận quyền sở hữu nhà ở. Như vậy, theo quy định hiện hành, việc mua bán nhà ở phải tuân thủ theo nguyên tắc như đã nêu trên. (3) Phải ghi chính xác giá mua bán thực tế của nhà ở trong hợp đồng Cụ thể, tại Điều 47 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có quy định về giao dịch trong kinh doanh bất động sản như sau: - Giá bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản, dự án bất động sản được đưa vào kinh doanh do các bên thỏa thuận và được ghi trong hợp đồng. Trường hợp có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó. - Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản ghi đúng giá giao dịch thực tế trong hợp đồng và chịu trách nhiệm trong việc ghi giá giao dịch trong hợp đồng không đúng với giá giao dịch thực tế. Theo đó, từ 01/8/2024, các bên khi giao kết hợp đồng mua bán nhà ở phải ghi chính xác giá giao dịch thực tế tại hợp đồng.
Có được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai không?
Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở là một giao dịch dân sự hợp pháp, tuy nhiên cần được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật để đảm bảo quyền lợi của các bên liên quan (1) Có được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở trong tương lai không? Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023, việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cho người khác là hoàn toàn hợp pháp. Tuy nhiên, không phải loại hợp đồng mua bán nhà ở nào cũng được phép chuyển nhượng. Theo đó, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng được chuyển nhượng được quy định tại Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 bao gồm: - Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai - Hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai - Hợp đồng thuê mua công trình xây dựng có sẵn Như vậy, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là một trong các loại hợp đồng được phép chuyển nhượng theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Lưu ý: Quy định về chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản này không áp dụng đối với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội. (2) Điều kiện được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai Theo đó, việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng phải đảm bảo các điều kiện theo quy định tại Điều 50 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 như sau: - Thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp sổ đỏ, sổ hồng - Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng không có tranh chấp hoặc có tranh chấp về hợp đồng nhưng đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật - Nhà ở, công trình xây dựng thuộc hợp đồng mua bán, thuê mua không thuộc diện bị kê biên, thế chấp, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý - Có hợp đồng mua bán, thuê mua được xác lập theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản Như vậy, chỉ khi hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thỏa mãn được tất cả những điều kiện trên thì mới đủ điều kiện được chuyển nhượng. Bên cạnh đó, việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải được thực hiện đối với toàn bộ hợp đồng. Trường hợp mua bán nhiều căn nhà ở trong cùng một hợp đồng mà các bên có nhu cầu chuyển nhượng từng căn nhà ở thì các bên sửa đổi hợp đồng mua bán nhà ở hoặc ký phụ lục hợp đồng trước khi thực hiện chuyển nhượng hợp đồng. (3) Quyền, nghĩa vụ của các bên thực hiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai Liên quan đến quyền và nghĩa vụ của các bên thực hiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, Điều 51 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định như sau: - Bên mua nhà ở hình thành trong tương lai có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp sổ đỏ, sổ hồng cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền - Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục kế thừa để tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên mua nhà ở hình thành trong tương lai với chủ đầu tư. Chủ đầu tư có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên trong việc chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng. - Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp sổ đỏ, sổ hồng theo quy định của pháp luật về đất đai. Có thể thấy, pháp luật kinh doanh bất động sản đã tạo điều kiện cho các bên được thuận lợi khi thực hiện việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai như quy định chủ đầu tư không được thu phí liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng giữa các bên, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được nhà nước cấp sổ đỏ, sổ hồng,.... Tuy nhiên, cần đặc biệt lưu ý rằng, việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải được thực hiện trước khi nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ, sổ hồng). Hy vọng bài viết trên đã mang đến cho bạn thông tin hữu ích về các vấn đề pháp lý trong việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Đã có Nghị quyết 84/NQ-CP chốt trình 03 Luật về Bất động sản có hiệu lực thi hành sớm từ 01/8
Ngày 09/6/2024, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 84/NQ-CP về Dự án xây dựng Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở số 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Các tổ chức tín dụng 2024. https://cdn.thuvienphapluat.vn/uploads/danluatfile/2024/06/10/84-cp-nq.signed.pdf Nghị quyết 84/NQ-CP Trình Quốc hội thông qua 03 Luật về bất động sản có hiệu lực thi hành sớm từ 01/8 Cụ thể, Nghị Quyết 84/NQ-CP có nêu rõ, Chính phủ đã thống nhất thông qua dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Các tổ chức tín dụng 2024 theo đề nghị của Bộ TN&MT tại Tờ trình 60/TTr-BTNMT ngày 07/6/2024 và hồ sơ liên quan kèm theo, cụ thể như sau: - Sửa đổi, bổ sung Khoản 1 Điều 252 Luật Đất đai 2024 như sau: + Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 8 năm 2024, trừ trường hợp quy định tại Khoản 2 và 3 Điều 252 Luật Đất đai 2024. + Đối với các Điều 253; Điều 254 (trừ khoản 4 và khoản 5); Điều 255 (trừ khoản 8); Điều 256 (trừ khoản 2 và khoản 4); Điều 257 (trừ khoản 1); Điều 258; Điều 259; Điều 260 (trừ các khoản 12, 14 và 15) của Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 01 năm 2025. - Sửa đổi, bổ sung Khoản 1 Điều 197 Luật Nhà ở 2023 như sau: Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 8 năm 2024. - Sửa đổi, bổ sung Khoản 1 Điều 82 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 như sau: Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 8 năm 2024. - Sửa đổi, bổ sung Khoản 2 Điều 209 Luật Các tổ chức tín dụng 2024 như sau: Khoản 3 Điều 200 và khoản 15 Điều 210 Luật Các tổ chức tín dụng 2024 có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 8 năm 2024. Cạnh đó, Nghị quyết 84/NQ-CP cũng nêu rõ Giao Bộ trưởng Bộ TN&MT thừa ủy quyền và thay mặt Chính phủ ký Tờ trình của Chính phủ trình Quốc hội dự án nêu trên theo quy trình xây dựng, ban hành theo trình tự, thủ tục rút gọn. Các Bộ trưởng Bộ TN&MT, Bộ trưởng Bộ Tư pháp, các Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang bộ, cơ quan có liên quan chịu trách nhiệm thi hành Nghị quyết 84/NQ-CP. Thông tin thêm về vấn đề này, trước đó, vào chiều 8/6, Quốc hội đã biểu quyết thông qua Nghị quyết về Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2025, điều chỉnh Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2024. Theo đó, Quốc hội đã quyết định điều chỉnh Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2024 theo hướng bổ sung Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Các tổ chức tín dụng 2024. Những nội dung này dự kiến trình Quốc hội cho ý kiến và thông qua tại Kỳ họp thứ 7, Quốc hội khóa XV theo trình tự, thủ tục rút gọn. Bên cạnh đó, bổ sung Nghị quyết của Quốc hội quy định về việc giảm thuế giá trị gia tăng (báo cáo Quốc hội quyết nghị trong Nghị quyết kỳ họp thứ 7, Quốc hội khóa XV).
Đã có toàn văn Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều cho phép các Luật có hiệu lực thi hành sớm
Ngày 03/6/2024, Bộ Tư pháp đã công bố Hồ sơ thẩm định dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Các tổ chức tín dụng 2024. https://cdn.thuvienphapluat.vn/uploads/danluatfile/2024/06/3/Luat%20sua%20cac%20luat.pdf Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều cho phép các Luật có hiệu lực thi hành sớm Nhằm thực hiện kết luận của Thường trực Chính phủ tại Thông báo 245/TBVPCP về tình hình chuẩn bị, hoàn thiện các thủ tục, điều kiện trình Quốc hội các văn bản có hiệu lực thi hành sớm đối với các Luật bao gồm: - Luật Đất đai 2024 - Luật Nhà ở 2023 - Luật Kinh doanh bất động sản 2023 Bộ TN&MT đã chủ trì, phối hợp với Bộ Xây dựng, Bộ Tư pháp, NHNN hoàn thiện hồ sơ đề nghị xây dựng Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024, Luật Nhà 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Các tổ chức tín dụng 2024. Ngày 27/5/2024, tại Tờ trình 58/TTr-BTNMT, Bộ TN&MT đã trình Chính phủ hồ sơ đề nghị xây dựng Luật nêu trên. Cùng ngày, Chính phủ cũng đã có Tờ trình 289/TTr-CP trình UBTV Quốc hội để bổ sung vào Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2024 của Quốc hội dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024, Luật Nhà 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Các tổ chức tín dụng 2024. Toàn văn Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều cho phép các Luật có hiệu lực thi hành sớm Cụ thể, Dự thảo Luật đề xuất 02 phương án như sau: Phương án 01: Điều 1. Sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 252 Luật Đất đai 2024 như sau: “1. Luật này có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 8 năm 2024, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này. Các Điều 253; Điều 254 (trừ khoản 4 và khoản 5); Điều 255 (trừ khoản 8); Điều 256 (trừ khoản 2 và khoản 4); Điều 257 (trừ khoản 1); Điều 258; Điều 259; Điều 260 (trừ các khoản 12, 14 và 15) của Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 01 năm 2025.” Điều 2. Sửa đổi, bổ sung Khoản 1 Điều 197 Luật Nhà ở 2023 như sau: “1. Luật này có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 8 năm 2024”. Điều 3. Sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 82 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 như sau: “1. Luật này có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 8 năm 2024.” Điều 4. Sửa đổi, bổ sung Khoản 2 Điều 209 Luật Các tổ chức tín dụng 2024 như sau: “2. Khoản 3 Điều 200 và khoản 15 Điều 210 của Luật này có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 8 năm 2024.” Điều 5. Hiệu lực thi hành Phương án 02: Điều 1. Sửa đổi, bổ sung Khoản 1 Điều 197 Luật Nhà ở 2023 như sau: “1. Luật này có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 8 năm 2024.” Điều 2. Sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 82 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 như sau: “1. Luật này có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 8 năm 2024.” Điều 3. Sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 252 Luật Đất đai 2024 như sau: “1. Luật này có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 8 năm 2024, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này.” Điều 4. Sửa đổi, bổ sung khoản 2 Điều 209 Luật Các tổ chức tín dụng 2024 như sau: “2. Khoản 3 Điều 200 và khoản 15 Điều 210 của Luật này có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 8 năm 2024.” Điều 5. Xử lý quy định chuyển tiếp Cho phép các tổ chức, cá nhân có liên quan đến các điều khoản chuyển tiếp quy định trong Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Đất đai 2024 được lựa chọn hiệu lực thực hiện từ 01 tháng 01 năm 2025 hoặc từ 01 tháng 8 năm 2024. Điều 6. Hiệu lực thi hành https://cdn.thuvienphapluat.vn/uploads/danluatfile/2024/06/3/Luat%20sua%20cac%20luat.pdf Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều cho phép các Luật có hiệu lực thi hành sớm
Dự án nào được phân lô bán nền theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023
Luật Kinh doanh bất động sản 2023 được xây dựng theo hướng khi giao dự án thì không được phân lô bán nền, các chủ đầu tư phải xây dựng nhà ở. Vậy có dự án nào được phân lô bán nền? (1) Dự án nào được phân lô bán nền theo Luật Kinh doanh BĐS 2023? Luật Kinh doanh bất động sản 2023 được Quốc Hội thông qua và sẽ có hiệu lực từ ngày 01/01/2025. Theo đó, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 được xây dựng theo hướng khi giao dự án thì không được phân lô bán nền, các chủ đầu tư phải xây dựng nhà ở. Tuy nhiên, vẫn có dự án bất động sản mà Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cho phép phân lô bán nền. Cụ thể, theo quy định tại khoản 1 Điều 28 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, chủ đầu tư thực hiện kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản theo các hình thức sau đây: - Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở là hình thức phân lô bán nền để cá nhân tự xây dựng nhà ở; - Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho tổ chức để đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng; - Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để tổ chức, cá nhân sử dụng theo đúng mục đích sử dụng đất và nội dung dự án đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận. Như vậy, đối với dự án bất động sản đã có hạ tầng kỹ thuật thì chủ đầu tư được phép thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, và đây chính là hình thức phân lô bán nền cho cá nhân tự xây nhà ở. (2) Điều kiện được phân lô bán nền như thế nào? Việc thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô bán nền cho cá nhân tự xây nhà ở được quy định cụ thể tại Mục 2 Chương IV của Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Theo đó, điều kiện để được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây được quy định tại Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 như sau: - Đáp ứng yêu cầu quy định tại khoản 1 Điều 29 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 - Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng của phần đất được chuyển nhượng nằm trong phần diện tích đất thuộc dự án đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. - Quyền sử dụng đất không có tranh chấp, hoặc nếu có thì đã được giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật. - Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án. - Quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch, đang trong thời gian bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch. - Đất không thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III; không thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai. Đối với các khu vực còn lại, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở. - Chủ đầu tư dự án phải thông báo bằng văn bản gửi cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh BĐS cấp tỉnh về việc quyền sử dụng đất đủ điều kiện được chuyển nhượng trước khi chuyển nhượng. - Đã được công khai thông tin về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 6 của Luật. Hiện nay, theo Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (sửa đổi tại Nghị định 148/2020/NĐ-CP) quy định chủ đầu tư dự án bất động sản được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại khu vực không nằm trong các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị. Như vậy, phạm vi không được phân lô bán nền đã được Luật Kinh doanh bất động sản 2023 mở rộng ra tới các phường, quận, thành phố thuộc đô thị loại II và loại III. Ngoài việc dự án bất động sản đã có hạ tầng kỹ thuật phải nằm trong khu vực được phân lô bán nền, các chủ đầu tư còn phải đáp ứng đủ các yêu cầu trên theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 để được phân lô bán nền. Luật Kinh doanh bất động sản 2023 sẽ có hiệu lực từ ngày 01/01/2025.
Đề xuất cho Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực sớm từ 1/7
Ngày 02/5/2024, Bộ Tư pháp công bố Hồ sơ thẩm định dự thảo Nghị quyết cho phép Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ 01/7/2024. https://cdn.thuvienphapluat.vn/uploads/danluatfile/2024/05/03/ho-so-tham-dinh.zip Hồ sơ thẩm định dự thảo Nghị quyết cho phép Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ 01/7/2024 (1) Bố cục và nội dung Dự thảo Nghị quyết Bộ Xây dựng trình Chính phủ Tại Tờ trình Chính phủ Đề nghị xây dựng Dự thảo Nghị quyết của Quốc hội sửa đổi, bổ sung Điều 197 Luật Nhà ở 2023 và Điều 82 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, nội dung và bố cục của Dự thảo Nghị Quyết bao gồm 04 điều, cụ thể như sau: Điều 1: Cho phép Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 năm 2024. Điều 2: Giao trách nhiệm cho Chính phủ: - Khẩn trương ban hành văn bản quy phạm pháp luật để quy định chi tiết các nội dung được giao trong Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở bảo đảm có hiệu lực thi hành đồng thời với thời điểm có hiệu lực của Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở. - Chỉ đạo các Bộ, ngành, địa phương khẩn trương ban hành văn bản quy phạm pháp luật đe quy định chi tiết các nội dung được giao trong 02 Luật. Điều 3: Phân công các cơ quan của Quốc hội trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình, giám sát việc thực hiện Nghị quyết. Điều 4: Điều khoản thi hành (2) Lý do đề xuất cho Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực thi hành sớm Giải thích về đề xuất cho phép 02 đạo luật này có hiệu lực sớm hơn 06 tháng so với kế hoạch. Tại tờ trình gửi Chính phủ, Bộ Xây dựng cho biết Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Nhà ở 2023 là 02 đạo luật quan trọng trong đời sống chính trị, kinh tế - xã hội. Đặc biệt, đây còn là nền tảng để thực thi chủ trương, chính sách đảm bảo an sinh xã hội của cả nước, giữ vai trò trung tâm trong hệ thống pháp luật về nhà ở và thị trường bất động sản. Cụ thể, Luật Nhà ở 2023 có nhiều nội dung mới mang tính đột phá quan trọng. Trong đó bao gồm các chính sách về nhà ở xã hội, phát triển nhà lưu trú công nhân và phát triển nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân. Đồng thời, Luật Nhà ở 2023 cũng đã luật hóa một số quy định của Nghị định hiện hành về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư để nâng cao hiệu lực pháp lý và bổ sung một số quy định đặc thù, tạo hành lang pháp lý đầy đủ cho việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư và khuyến khích nhà đầu tư tham gia thực hiện dự án. Tương tự, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cũng có nhiều nội dung mới như công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh; điều kiện đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản; chính sách về kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn và hình thành trong tương lai; hợp đồng trong kinh doanh bất động sản; sàn giao dịch bất động sản và môi giới bất động sản… Ngoài ra, Luật Đất đai 2024 hiện cũng đã được trình cho phép có hiệu lực sớm vào ngày 1/7/2024. Việc có hiệu lực sớm của Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 sẽ góp phần phát huy nguồn lực đồng bộ từ nhà ở, bất động sản, đất đai góp phần đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế xã hội, hội nhập quốc tế sâu rộng…Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực sớm hơn cũng nhằm bảo đảm có hiệu lực đồng thời với Luật Đất đai 2024. Xem thêm bài viết liên quan: Đã có toàn văn Dự thảo Nghị quyết sửa đổi hiệu lực thi hành Luật Đất đai 2024 https://cdn.thuvienphapluat.vn/uploads/danluatfile/2024/05/03/ho-so-tham-dinh.zip Hồ sơ thẩm định dự thảo Nghị quyết cho phép Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ 01/7/2024
Bãi bỏ đề xuất mỗi người chỉ được bán, cho thuê tối đa 5 căn nhà một năm
Mới đây, Bộ Xây dựng đã bỏ đề xuất mỗi người chỉ được bán, cho thuê tối đa 5 căn nhà một năm tại Dự thảo Nghị định Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Trước đó, Dự thảo Nghị định Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định cá nhân kinh doanh BĐS quy mô nhỏ có thể chỉ được bán, cho thuê 3-5 nhà, căn hộ một năm, nếu hơn phải lập doanh nghiệp. Cụ thể: Các phương án xác định cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ Theo Khoản 3 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thì những cá nhân kinh doanh bất động sản không phải thành lập doanh nghiệp, nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật. Chính vì thế, để có thể xác định cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ, Bộ Xây dựng có đề xuất 03 phương án trong Dự thảo Nghị định như sau: Phương án 01: Giao dịch theo số lượng - Đối với nhà ở, căn hộ chung cư: Cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua từ 03 đến 05 căn trong vòng 01 năm (12 tháng). - Đối với công trình xây dựng: Cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua từ 05 đến 10 công trình xây dựng hoặc 05 đến 10 phần diện tích sàn trong công trình xây dựng, trong 01 năm (12 tháng) Phương án 02: Giao dịch theo diện tích - Đối với đất tại khu vực đô thị: Bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định có diện tích từ 1.000m2 đến 2.000m2. - Đối với đất tại khu vực nông thôn: Bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định có diện tích từ 3.000m2 đến 5.000m2. - Đối với sàn xây dựng nhà ở, công trình hỗn hợp: Bán, cho thuê, cho thuê mua BĐS thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định có diện tích từ 1.000m2 đến 2.000m2. - Đối với sàn xây dựng công trình không có nhà ở: Bán, cho thuê, cho thuê mua BĐS thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định có diện tích từ 3.000m2 đến 5.000m2. Phương án 03: Giao dịch nhà ở đặc biệt - Đầu tư xây dựng và cho thuê nhà ở: Xây dựng nhà ở riêng lẻ từ 2 tầng trở lên với quy mô dưới 20 căn hộ để cho thuê theo quy định tại Khoản 3 Điều 57 Luật Nhà ở 2023. - Bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng được thừa kế: Cá nhân có quyền thừa kế BĐS có thể bán hoặc cho thuê mua. - Bán, cho thuê mua nhà ở tình nghĩa, nhà ở tình thương: Cá nhân được tặng nhà ở tình nghĩa, nhà ở tình thương, nhà đại đoàn kết có thể bán hoặc cho thuê mua. Ngoài ra, Dự Thảo Nghị định còn quy định cụ thể các tổ chức, cá nhân bán nhà, đất không nhằm mục đích kinh doanh theo Khoản 4 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 là các trường hợp được quy định tại Khoản 2 Điều 1 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Bộ Xây dựng bỏ đề xuất mỗi người chỉ được bán, cho thuê tối đa 5 căn nhà một năm Tuy nhiên, mới đây, sáng ngày 05/3/2024, Bộ Xây dựng xác nhận đã bỏ đề xuất cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ có thể chỉ được bán, cho thuê 3-5 nhà, căn hộ trong một năm, nếu vượt phải lập doanh nghiệp. Thông tin từ Bộ cho biết đã có những ý kiến cho rằng đề xuất trên sẽ vi phạm quyền tự do kinh doanh của người dân. Bộ Xây dựng đã lắng nghe và tiếp thu ngay các ý kiến và có sự điều chỉnh là bỏ đề xuất trên đảm bảo quyền kinh doanh của người dân. Ghi nhận trên Cổng thông tin điện tử Bộ Xây dựng, dự thảo Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 mới nhất đã có sự điều chỉnh, cụ thể: Điều kiện đối với cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ và đối với tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn trong công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh, như sau: - Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ theo quy định tại khoản 3 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản, không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, thực hiện giao dịch theo pháp luật về dân sự, pháp luật về công chứng và phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật. - Tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh theo quy định tại khoản 4 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản là các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 1 Luật Kinh doanh bất động sản. Xem dự thảo Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 https://cdn.thuvienphapluat.vn/uploads/danluatfile/2024/03/05/Du%20thao%20Nghi%20dinh%20quy%20dinh%20chi%20tiet%20huong%20dan%20thi%20hanh%20mot%20so%20dieu%20Luat%20Kinh%20doanh%20bat%20dong%20san.doc
Bộ Xây dựng đề xuất mỗi cá nhân chỉ được bán, cho thuê tối đa 05 căn nhà, căn hộ một năm
Dự thảo Nghị định Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định cá nhân kinh doanh BĐS quy mô nhỏ có thể chỉ được bán, cho thuê 3-5 nhà, căn hộ một năm, nếu hơn phải lập doanh nghiệp. Ngoài ra, Dự thảo còn hướng dẫn thủ tục thông báo nhà ở hình thành trong tương lai và đất có hạ tầng kỹ thuật, cụ thể như sau. Xem và Tải về Dự thảo Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 tại đây: https://cdn.thuvienphapluat.vn/uploads/danluatfile/2024/03/02/du-thao-nghi-dinh-kdbds.doc Xem và Tải về Dự thảo tờ trình Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 tại đây: https://cdn.thuvienphapluat.vn/uploads/danluatfile/2024/03/02/du-thao-to-trinh-nghi-dinh-kdbds.doc (1) Các phương án xác định cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ Theo Khoản 3 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thì những cá nhân kinh doanh bất động sản không phải thành lập doanh nghiệp, nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật. Chính vì thế, để có thể xác định cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ, Bộ Xây dựng có đề xuất 03 phương án trong Dự thảo Nghị định như sau: Phương án 01: Giao dịch theo số lượng - Đối với nhà ở, căn hộ chung cư: Cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua từ 03 đến 05 căn trong vòng 01 năm (12 tháng). - Đối với công trình xây dựng: Cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua từ 05 đến 10 công trình xây dựng hoặc 05 đến 10 phần diện tích sàn trong công trình xây dựng, trong 01 năm (12 tháng) Phương án 02: Giao dịch theo diện tích - Đối với đất tại khu vực đô thị: Bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định có diện tích từ 1.000m2 đến 2.000m2. - Đối với đất tại khu vực nông thôn: Bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định có diện tích từ 3.000m2 đến 5.000m2. - Đối với sàn xây dựng nhà ở, công trình hỗn hợp: Bán, cho thuê, cho thuê mua BĐS thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định có diện tích từ 1.000m2 đến 2.000m2. - Đối với sàn xây dựng công trình không có nhà ở: Bán, cho thuê, cho thuê mua BĐS thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định có diện tích từ 3.000m2 đến 5.000m2. Phương án 03: Giao dịch nhà ở đặc biệt - Đầu tư xây dựng và cho thuê nhà ở: Xây dựng nhà ở riêng lẻ từ 2 tầng trở lên với quy mô dưới 20 căn hộ để cho thuê theo quy định tại Khoản 3 Điều 57 Luật Nhà ở 2023. - Bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng được thừa kế: Cá nhân có quyền thừa kế BĐS có thể bán hoặc cho thuê mua. - Bán, cho thuê mua nhà ở tình nghĩa, nhà ở tình thương: Cá nhân được tặng nhà ở tình nghĩa, nhà ở tình thương, nhà đại đoàn kết có thể bán hoặc cho thuê mua. Ngoài ra, Dự Thảo Nghị định còn quy định cụ thể các tổ chức, cá nhân bán nhà, đất không nhằm mục đích kinh doanh theo Khoản 4 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 là các trường hợp được quy định tại Khoản 2 Điều 1 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Xem bài viết liên quan mới nhất: Bãi bỏ đề xuất mỗi người chỉ được bán, cho thuê tối đa 5 căn nhà một năm (2) Thủ tục thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện đưa vào kinh doanh Theo Dự thảo Nghị định thì trước khi thực hiện việc giao dịch, ký kết hợp đồng mua bán nhà đầu tư phải thực hiện các thủ tục sau đây: - Gửi văn bản và hồ sơ đề nghị đến cơ quan quản lý kinh doanh bất động sản cấp tỉnh nơi có nhà ở. - Hồ sơ đề nghị phải chứng minh đủ điều kiện theo quy định tại Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. - Thời hạn giải quyết: 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư. - Cơ quan quản lý kinh doanh bất động sản cấp tỉnh có trách nhiệm: + Kiểm tra hồ sơ và thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua cho chủ đầu tư. + Nếu nhà ở không đủ điều kiện, thông báo lý do cho chủ đầu tư. - Trường hợp thiếu hồ sơ: Cơ quan quản lý yêu cầu chủ đầu tư bổ sung hồ sơ (thời gian bổ sung không tính vào thời gian giải quyết). - Trường hợp quá thời hạn: Nếu chủ đầu tư đã gửi đủ hồ sơ nhưng cơ quan quản lý không thông báo: + Chủ đầu tư được quyền ký hợp đồng bán, cho thuê mua nhà ở. + Chủ đầu tư chịu trách nhiệm về việc bán, cho thuê mua. + Cơ quan quản lý chịu trách nhiệm về việc thông báo trễ hạn. - Đăng tải thông tin: Cơ quan quản lý kinh doanh bất động sản có trách nhiệm đăng tải thông tin về nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện đưa vào kinh doanh trên Cổng thông tin của cơ quan và Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản. (3) Thủ tục thông báo đất đủ điều kiện chuyển nhượng Cụ thể, Dự thảo Nghị định quy định về việc thông báo đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản được chuyển nhượng cho cá nhân xây dựng nhà ở như sau: - Chủ đầu tư gửi văn bản và hồ sơ đề nghị đến cơ quan quản lý kinh doanh bất động sản cấp tỉnh nơi có dự án. - Hồ sơ đề nghị phải chứng minh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định tại Điều 29, 31 và 32 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. - Về thời hạn giải quyết: 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư. - Cơ quan quản lý kinh doanh bất động sản cấp tỉnh có trách nhiệm: + Kiểm tra hồ sơ và thông báo quyền sử dụng đất đủ điều kiện chuyển nhượng cho cá nhân tự xây dựng nhà ở cho chủ đầu tư. Nếu quyền sử dụng đất không đủ điều kiện, thông báo lý do cho chủ đầu tư. + Trường hợp thiếu hồ sơ: Cơ quan quản lý yêu cầu chủ đầu tư bổ sung hồ sơ (thời gian bổ sung không tính vào thời gian giải quyết) + Trường hợp quá thời hạn: Nếu chủ đầu tư đã gửi đủ hồ sơ nhưng cơ quan quản lý không thông báo thì chủ đầu tư được quyền ký hợp đồng chuyển nhượng và chịu trách nhiệm về việc chuyển nhượng. Cơ quan quản lý chịu trách nhiệm về việc thông báo trễ hạn. - Đăng tải thông tin: Cơ quan quản lý kinh doanh bất động sản có trách nhiệm đăng tải thông tin về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản đủ điều kiện chuyển nhượng cho cá nhân tự xây dựng nhà ở trên Cổng thông tin của cơ quan và Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản. Xem bài viết liên quan mới nhất: Bãi bỏ đề xuất mỗi người chỉ được bán, cho thuê tối đa 5 căn nhà một năm
