Mẫu giấy đặt cọc mua nhà đất mới nhất năm 2024? Giấy đặt cọc có cần công chứng không?
Trong các giao dịch mua nhà bán đất, việc lập giấy đặt cọc là bước quan trọng để đảm bảo cam kết của các bên trước khi hoàn tất giao dịch chính thức. Bài viết dưới đây sẽ cung cấp mẫu giấy đặt cọc mới nhất năm 2024 và hướng dẫn chi tiết về giấy đặt cọc. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc các vật có giá trị khác (gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn đế bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng theo khoản 1 Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015. Đặt cọc là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Trong đó một bên (bên đặt cọc) giao cho bên kia (bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc tài sản đặt cọc trong thời hạn nhất định nhằm xác nhận sự cam kết giữa các bên và để bảo đảm giao kết. (1) Nội dung giấy đặt cọc cần những gì? Đối với giấy đặt cọc, các bên khi lập giấy đặt cọc phải đảm bảo các nội dung sau đây: - Thông tin của các bên: Bao gồm họ tên, số CMND/CCCD, địa chỉ liên lạc của bên đặt cọc và bên nhận cọc. - Thông tin về tài sản đặt cọc: Chi tiết về lô đất, bao gồm địa chỉ, diện tích, thời gian sử dụng. - Số tiền đặt cọc: Số tiền cụ thể mà bên đặt cọc sẽ thanh toán cho bên nhận cọc để đảm bảo giao dịch. - Thời hạn đặt cọc: Thời gian mà số tiền đặt cọc sẽ được giữ lại trước khi hoàn tất hợp đồng mua bán chính thức. - Cam kết của các bên: Quyền và nghĩa vụ của bên đặt cọc và bên nhận cọc, bao gồm cam kết hoàn tất giao dịch mua bán đất theo thỏa thuận. - Điều khoản phạt vi phạm: Quy định về việc xử lý vi phạm hợp đồng, bao gồm các mức phạt nếu một trong hai bên vi phạm cam kết. - Hiệu lực của hợp đồng: Thời điểm mà hợp đồng đặt cọc có hiệu lực và các điều kiện để hợp đồng này hết hiệu lực. Thông thường, các giao dịch mua bán nhà đất luôn là giao dịch có giá trị lớn nên giấy đặt cọc mang ý nghĩa quan trọng. Giấy đặt cọc được xem là văn bản đảm bảo các bên cam kết thực hiện thỏa thuận việc mua bán, chuyển nhượng. Xem và tải mẫu Giấy đặt cọc: https://cdn.thuvienphapluat.vn/uploads/danluatfile/2024/05/22/mau-giay-dat-coc-mua-ban-nha-dat.docx (2) Giấy đặt cọc mua nhà đất có cần công chứng không? Các trường hợp hợp đồng cần công chứng, chứng thực theo Điều 459 Bộ luật Dân sự 2015, Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014 và Điều 167 Luật Đất Đai năm 2013 như sau: - Hợp đồng tặng cho bất động sản. - Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất . - Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất. - Mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại. Như vậy, hiện nay không có điều khoản nào bắt buộc giấy đặt cọc sau khi được soạn thảo và ký kết phải công chứng, chứng thực. Tuy nhiên, để tránh các rủi ro cũng như tranh chấp xảy ra về sau, các bên có thể công chứng hoặc chứng thực giấy đặt cọc (3) Mức phạt cọc nếu không mua/không bán nhà đất? Mức phạt cọc được quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 cụ thể như sau: - Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền. - Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc - Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Ngoài ra, các bên có thỏa thuận khác như không phạt cọc hoặc phạt cọc theo mức thấp hơn, cao hơn số tiền đặt cọc thì thực hiện theo thỏa thuận đó với điều kiện nội dung thỏa thuận không trái luật, đạo đức xã hội. Tóm lại, trên đây là mẫu giấy cũng như nội dung chi tiết của giấy đặt cọc. Các bên cần đảm bảo đầy đủ nội dung của giấy đặt cọc cũng như tuân thủ các cam kết đã đề ra để tránh việc bị phạt cọc khi không thực hiện việc mua bán như đã thỏa thuận. Ngoài ra, giấy đặt cọc không bắt buộc phải công chứng, chứng thực nhưng để tránh rủi ro cũng như tranh chấp xảy ra về sau, các bên có thể công chứng hoặc chứng thực giấy đặt cọc. Xem và tải mẫu Giấy đặt cọc: https://cdn.thuvienphapluat.vn/uploads/danluatfile/2024/05/22/mau-giay-dat-coc-mua-ban-nha-dat.docx Xem và tải mẫu Hợp đồng đặt cọc:https://cdn.thuvienphapluat.vn/uploads/danluatfile/2024/05/22/Hop-dong-dat-coc.doc
Hợp đồng đặt cọc vô hiệu khi người nhận đặt cọc không đứng tên trên sổ đỏ?
Hợp đồng đặt cọc là hợp đồng thường xuyên được sử dụng để bảo đảm giao kết, thực hiện một hợp đồng khác. Vậy hợp đồng đặt cọc có vô hiệu khi người nhận đặt cọc không đứng tên trên sổ đỏ không? (1) Quy định của pháp luật về hợp đồng đặt cọc như thế nào? Theo Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định, đặt cọc là: Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Như vậy, hợp đồng đặt cọc là hợp đồng giao dịch dân sự, được giao kết bởi bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc, việc đặt cọc nhằm mục đích đảm bảo thực hiện hợp đồng hoặc giao kết hợp đồng hoặc đôi khi là cả hai. Cũng theo quy định tại Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015, trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền. Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc. Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. (2) Hợp đồng đặt cọc có vô hiệu khi người nhận đặt cọc không đứng tên trên sổ đỏ không? Theo Điều 117 Bộ Luật Dân sự 2015, hợp đồng giao dịch dân sự sẽ có hiệu lực khi đáp ứng đủ các điều kiện sau: - Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập; - Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện; - Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội. Theo đó, năng lực pháp luật dân sự của chủ thể tham gia hợp đồng được quy định tại Điều 17 Bộ Luật Dân sự 2015 bao gồm: - Quyền nhân thân không gắn với tài sản và quyền nhân thân gắn với tài sản. - Quyền sở hữu, quyền thừa kế và quyền khác đối với tài sản. - Quyền tham gia quan hệ dân sự và có nghĩa vụ phát sinh từ quan hệ đó. Từ các quy định trên có thể hiểu, khi giao kết hợp đồng giao dịch dân sự (hợp đồng đặt cọc, hợp đồng chuyển nhượng,...), các chủ thể phải đảm bảo các quyền sở hữu, quyền thừa kế đối với tài sản là đối tượng của hợp đồng giao dịch dân sự đó. Do đó, khi giao kết hợp đồng đặt cọc mà người nhận đặt cọc chưa đứng tên trên sổ đỏ, tức là về mặt giấy tờ, người nhận đặt cọc chưa có quyền sở hữu đối với quyền sử dụng đất cho nên hợp đồng đặt cọc sẽ bị vô hiệu. Tuy nhiên, trên thực tế xét xử, có trường hợp người nhận đặt cọc không đứng tên sổ đỏ nhưng Tòa án vẫn tuyên bố hợp đồng không bị vô hiệu do nhiều yếu tố khác của vụ án. Như vậy, phụ thuộc vào tình tiết của vụ án, mà hợp đồng đặt cọc sẽ bị tuyên vô hiệu hoặc không vô hiệu khi người nhận đặt cọc không đứng tên trên sổ đỏ. (3) Một số ví dụ thực tế Ví dụ 1 Ông K nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có diện tích 100m2 đứng tên bà M từ ông H. Ngày 07/10/2020, ông K (nguyên đơn) với ông H (bị đơn) ký kết hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên với giá chuyển nhượng 1,2 tỉ đồng; phương thức thanh toán: Đặt cọc số tiền 100 triệu đồng, số tiền chuyển nhượng còn lại sẽ thanh toán khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Văn phòng công chứng. Tại thời điểm đặt cọc, ông K đã được ông H cho xem giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên bà M cũng như thông tin đối với thửa đất mà hai bên thỏa thuận đặt cọc. Tuy biết ông H vừa đặt cọc mua đất của bà M và đang trong quá trình đổi sổ nhưng ông K vẫn đồng ý giao kết hợp đồng đặt cọc với ông H. Thời hạn thực hiện giao dịch tại Văn phòng công chứng trong vòng 03 tháng kể từ ngày ký hợp đồng đặt cọc. Sau khi ký hợp đồng đặt cọc, ông K đã giao cho ông H số tiền đặt cọc 100 triệu đồng và tại thời điểm ký kết hợp đồng đặt cọc thì ông H cam kết quyền sử dụng đất thỏa thuận chuyển nhượng không có tranh chấp, không quy hoạch và bao đổi sổ. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện hợp đồng, qua tìm hiểu thông tin quy hoạch trên Cổng thông tin điện tử tỉnh B, phía nguyên đơn phát hiện phần đất mình thỏa thuận chuyển nhượng nằm trong quy hoạch con đường chiếm hơn 2/3 diện tích đất. Sau khi phát hiện sự việc, nguyên đơn đã nhiều lần liên hệ ông H để yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc giữa hai bên đồng thời yêu cầu trả số tiền đặt cọc 100 triệu đồng đã nhận nhưng ông H không đồng ý. Nguyên đơn cho rằng, ông H đã vi phạm cam kết trong hợp đồng và tại thời điểm ký hợp đồng đặt cọc ông H không phải là chủ sử dụng đất nên ông H không có quyền ký kết hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất và yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc, bị đơn phải hoàn trả cho nguyên đơn số tiền đặt cọc 100 triệu đồng. Cơ quan tiến hành tố tụng cho rằng, hợp đồng đặt cọc giữa ông K và ông H vi phạm điều kiện về chủ thể (tại thời điểm ông H nhận đặt cọc của ông K thì quyền sử dụng đất do bà M đứng tên) nên vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu, buộc ông H hoàn trả lại số tiền đặt cọc đã nhận cho ông K.. Ví dụ 2 Tương tự nội dung vụ án trên, khi người nhận đặt cọc (bên bán) chưa được đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lại “hứa bán” cho người khác, tuy nhiên cơ quan tiến hành tố tụng lại cho rằng hợp đồng đặt cọc không vô hiệu. Ngày 16/11/2020, nguyên đơn bà T và bị đơn ông L thỏa thuận ký hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất đối với phần đất có diện tích 176m2 với giá chuyển nhượng là 495 triệu đồng. Nguyên đơn đặt cọc cho bị đơn 50 triệu đồng, còn lại 440 triệu đồng hẹn đến ngày ra Văn phòng công chứng để làm thủ tục chuyển nhượng thì giao hết. Đồng thời thỏa thuận nếu ngày ra văn phòng công chứng, bên A (ông L) không cung cấp giấy tờ liên quan về thửa đất hay bị tranh chấp, hoặc đổi ý không bán thì sẽ đền cọc gấp hai lần cho bên B (bà T); bên B không đúng hẹn theo thỏa thuận đặt cọc sẽ mất toàn bộ số tiền đặt cọc cho bên A. Trước khi ký kết hợp đồng đặt cọc thì bà T là người trực tiếp kiểm tra hiện trạng đất và xem xét thông tin bản photo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do ông Q đứng tên do ông L cung cấp nhưng bà T không có ý kiến phản đối. Mặt khác, trước đó, ngày 15/11/2020, thì vợ chồng ông Q đã đồng ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất cùng với tài sản gắn liền với đất cho ông L thể hiện tại hợp đồng đặt cọc để đảm bảo thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tại khoản 2 Điều 5 của Hợp đồng thể hiện: “Sau khi ký hợp đồng này, bên B được phép đưa tài sản trên tham gia giao dịch mua bán”. Việc ông L chuyển nhượng lại phần đất trên cho bà H thì vợ chồng ông Q đều biết và đồng ý với giao dịch này. Đến trước ngày hẹn ra Văn phòng công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng thì nguyên đơn khởi kiện yêu cầu tuyên bố hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất vô hiệu, buộc bị đơn trả lại số tiền 50 triệu đồng cho nguyên đơn do phát hiện bị đơn chưa được cấp sổ đỏ đối với phần đất trên mà đang do ông Q đứng tên. Trong vụ án này, cơ quan tiến hành tố tụng nhận định rằng việc ông L nhận đặt cọc của bà T để đảm bảo việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người đang đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là ông Q biết và trước đó ông Q cũng đã nhận đặt cọc của ông L, thỏa thuận sau khi ký hợp đồng đặt cọc thì ông L được quyền đưa tài sản tham gia giao dịch mua bán. Bà T cũng được ông L thông tin quyền sử dụng đất trên đang đứng tên ông Q và bà T không có ý kiến phản đối. Do đó, Tòa án đã không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà T về việc tuyên hợp đồng đặt cọc vô hiệu và buộc bị đơn hoàn trả lại số tiền đặt cọc đã nhận. >> Từ hai ví dụ trên, ta có thể thấy hợp đồng đặt cọc tuy là một hợp đồng thường xuyên được giao kết, mọi người thường nghĩ việc thực hiện hợp đồng đặt cọc sẽ khá là đơn giản. Thực tế, trong các vụ xét xử vẫn còn sự chưa thống nhất về nhận thức pháp luật, từ đó gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người tham gia giao dịch hợp đồng dân sự.
Chủ đầu tư kinh doanh BĐS chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá trị BĐS từ 1/1/2025
Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 bắt đầu có hiệu lực từ 01/01/2025 quy định chủ đầu tư kinh doanh BĐS chỉ được thu tiền đặt cọc của khách hàng trong trường hợp nào? (1) Chủ đầu tư kinh doanh BĐS thu tiền đặt cọc trong trường hợp nào? Luật Kinh doanh bất động sản 2014 hết hiệu lực từ ngày 01/01/2025 chưa có quy định nào điều chỉnh việc đến việc đặt cọc mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng. Hầu hết các hợp đồng đặt cọc trong việc mua, thuê mua bất động sản đều xuất phát từ thỏa thuận của hai bên dựa trên quy định của Bộ Luật Dân sự 2015, không có quy định ràng buộc số tiền đặt cọc tối đa là bao nhiêu, hay chỉ được thu tiền đặt cọc trong trường hợp nào. Nhận thấy được điểm còn thiếu sót đó, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 có hiệu lực từ 01/01/2025 đã thêm quy định điều chỉnh về việc thu tiền đặt cọc của khách hàng đối với chủ đầu tư kinh doanh bất động sản. Theo đó, tại khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 quy định như sau: “Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ bên đặt cọc để mua, thuê mua khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.” Căn cứ quy định trên, chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá trị bất động sản, ngoài ra chỉ được thu tiền đặt cọc trong trường hợp nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản 2023. Và để minh bạch trong tỉ lệ tiền đặt cọc, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 quy định rõ hợp đồng đặt cọc phải có điều khoản thể hiện rõ giá bán, giá cho thuê mua bất động sản là bao nhiêu, từ đó làm căn cứ để xác định việc thu tiền đặt cọc của chủ đầu tư có hợp pháp hay không. (2) Bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh là gì? Trước khi thu tiền đặt cọc, chủ đầu tư phải đảm bảo nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện để đưa vào kinh doanh. Căn cứ tại các quy định ở Điều 5 và Điều 12 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, khoản 1 Điều 13 Luật nhà ở 2023 (cũng có hiệu lực từ 01/01/2025) thì nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đủ điều kiện đưa vào kinh doanh bao gồm: - Các loại nhà ở có sẵn, trừ các loại nhà ở thuộc tài sản công dưới đây: + Nhà ở công vụ bao gồm nhà ở công vụ của trung ương và nhà ở công vụ của địa phương theo quy định của pháp luật về nhà ở; + Nhà ở phục vụ tái định cư do Nhà nước đầu tư xây dựng hoặc mua nhà ở thương mại để bố trí tái định cư theo quy định của pháp luật về nhà ở nhưng chưa bố trí tái định cư; + Nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân do Nhà nước đầu tư xây dựng để bố trí cho đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở; + Nhà ở không thuộc trường hợp quy định tại các điểm a, b và c khoản này được đầu tư xây dựng bằng vốn ngân sách nhà nước hoặc có nguồn gốc từ vốn ngân sách nhà nước hoặc được xác lập sở hữu toàn dân theo quy định của pháp luật trong các thời kỳ và đang cho hộ gia đình, cá nhân thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở; + Nhà ở của chủ sở hữu khác được chuyển thành sở hữu toàn dân theo quy định của pháp luật không thuộc trường hợp quy định tại điểm d khoản này. - Công trình xây dựng có sẵn, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, bao gồm công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp. - Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo quy định tại khoản 2 Điều 5 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 Tất cả các bất động sản kể trên là bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, chủ đầu tư được phép thu tiền đặt cọc của khách hàng đối với các bất động sản này, số tiền đặt cọc được phép thu tối đa 5% dựa trên giá bán, giá cho thuê mua bất động sản. Khi thực hiện thu tiền đặt cọc, chủ đầu tư phải làm thành văn bản hợp đồng đặt cọc, trong đó phải ghi rõ giá tiền bán, cho thuê mua bất động sản trong hợp đồng. Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 sẽ có hiệu lực từ ngày 01/01/2025.
Có được công chứng hợp đồng đặt cọc cho nhà đất đang thế chấp không?
Để đảm bảo việc mua bán nhà đất chắc chắn được thực hiện, các bên thường sẽ lập hợp đồng đặt cọc. Tuy nhiên, nếu nhà đất đang được thế chấp, bị cấm các việc bán, trao đổi, tặng cho thì hợp đồng đặt cọc có bị vô hiệu không? (1) Công chứng viên không ký hợp đồng đặt cọc cho tài sản đang thế chấp? Thế chấp tài sản là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, theo khoản 8 Điều 320 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định về nghĩa vụ của bên thế chấp là: “8. Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật Dân sự 2015.” Tiếp theo, Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về việc đặt cọc như sau: - Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. - Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền - Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; - Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Có thể thấy, hợp đồng đặt cọc là hợp đồng được lập ra nhằm bảo đảm thực hiện một hợp đồng khác. Trong trường hợp ở đây là hợp đồng đặt cọc để mua bán nhà đất. Thực tế, vấn đề công chứng hợp đồng đặt cọc vướng mắc khó khăn ở điểm d khoản 1 và khoản 8 Điều 40 Luật Công chứng 2014, trong đó quy định việc thực hiện công chứng các hợp đồng liên quan đến tài sản phải đăng ký hoặc bất động sản thì công chứng viên sẽ yêu cầu người yêu cầu công chứng xuất trình bản chính của giấy tờ để đối chiếu trước khi ghi lời chứng là bắt buộc. Do đó, để thực hiện việc công chứng hợp đồng đặt cọc mua nhà đất, Công chứng viên cần đối chiếu bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu tài sản. Tuy nhiên, thông thường bên nhận thế chấp sẽ là bên giữ bản chính giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp, trong đó quan trọng nhất là giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng tài sản thế chấp. Và thực tế là sẽ chẳng có ngân hàng nào đồng ý cho bên thế chấp mượn bản gốc giấy chứng nhận hay ra văn bản đồng ý cho bên thế chấp nhận đặt cọc. Chính vì thế, việc Công chứng viên không ký hợp đồng đặt cọc cho tài sản đang được thế chấp cũng có cái lý của họ, nếu như ký mà không yêu cầu xuất trình giấy tờ bản gốc là không phù hợp với quy định của pháp luật. Việc không công chứng là để hạn chế rủi ro cho các bên, trong đó có cả Công chứng viên. (2) Có thể lập hợp đồng đặt cọc đối với tài sản đang thế chấp được không? Theo khoản 8 Điều 320 Bộ Luật Dân sự 2015, bên thế chấp không được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp trừ khi được bên nhận thế chấp đồng ý. Bên cạnh đó, quan hệ nhân - quả đã được làm rõ trong Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 về đặt cọc, các quy định tại Điều 328 cho thấy hợp đồng đặt cọc là một hợp đồng riêng, không liên quan đến hợp đồng mua bán nhà đất. Thực tế, việc hai bên xác lập hợp đồng đặt cọc cũng là một hợp đồng giao dịch dân sự, chỉ cần nội dung hợp đồng có các điều khoản về quyền và nghĩa vụ của hai bên, không vi phạm các điều cấm của pháp luật, không trái với đạo đức xã hội thì nghiễm nhiên bản hợp đồng này có giá trị pháp lý. Xét trên quy định của Luật Công chứng, Luật Nhà ở, Luật Đất đai và Bộ Luật Dân sự hiện hành thì hợp đồng đặt cọc mua nhà không thuộc trường hợp bắt buộc phải công chứng. Do đó, việc công chứng hay không công chứng hợp đồng đặt cọc không ảnh hưởng đến giá trị pháp lý của hợp đồng. Việc lập hợp đồng đặt cọc để mua bán tài sản thế chấp không bị cấm trong quy định của pháp luật. Về nguyên tắc, điều gì pháp luật không cấm thì người công dân có thể thực hiện, nên việc ký hợp đồng đặt cọc khi đang thế chấp nhà đất là hoàn toàn hợp pháp. (3) Cục Bổ trợ Tư pháp hướng dẫn ra sao về trường hợp này? Ngày 11/01/2024, Cục Bổ trợ tư pháp đã có phản hồi sau khi lấy ý kiến đơn vị chuyên môn của Bộ Tư pháp về việc đặt cọc, ủy quyền đối với tài sản là bất động sản đang thế chấp tại các tổ chức tín dụng. Theo Cục Bổ trợ tư pháp, về nguyên tắc, công chứng viên thực hiện công chứng việc đặt cọc, uỷ quyền liên quan đến tài sản đang thế chấp tại tổ chức tín dụng khi các giao dịch này hợp pháp, xác thực. Việc xác định giao dịch này có hợp pháp hay không thì phải căn cứ vào pháp luật nội dung (pháp luật dân sự, đất đai, nhà ở, giao dịch bảo đảm...). Bộ luật Dân sự 2015 đã có quy định về thế chấp (Điều 317, Điều 320, Điều 321, Điều 322, Điều 323), đặt cọc (Điều 328), uỷ quyền (từ Điều 562 đến Điều 569). Bên cạnh đó,Luật Đất đai, Luật Nhà ở cũng đã có các quy định liên quan đến vấn đề trên (khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, điểm d khoản 1 Điều 10 Luật Nhà ở 2014). “Khi công chứng cần lưu ý, một số trường hợp việc thực hiện các giao dịch trên cần có sự đồng ý của bên nhận thế chấp (tổ chức tín dụng). Đồng thời, để tránh lợi dụng hành vi thực hiện giao dịch nhằm che dấu giao dịch khác, đề nghị lưu ý quy định tại Điều 124 Bộ Luật Dân sự 2015 (về giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo), trong trường hợp này thẩm quyền tuyên bố giao dịch vô hiệu thuộc thẩm quyền của TAND. Về thủ tục công chứng, thực hiện theo quy định tại Điều 40, 41 và các điều luật có liên quan của Luật Công chứng 2014”, Cục Bổ trợ tư pháp lưu ý và đề nghị Sở Tư pháp TP.HCM nghiên cứu, hướng dẫn các tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn thành phố. Với việc chỉ nêu quy định mà không có kết luận, hướng dẫn chính thức về việc có hay không việc có thể công chứng hợp đồng đặt cọc trong trường hợp nêu trên rõ ràng, vấn đề công chứng hay không vẫn chưa câu trả lời thống nhất.
Năm 2024, hợp đồng đặt cọc mua đất cần lưu ý những gì?
Mẫu Hợp đồng đặt cọc mua đất năm 2024 như thế nào? Luật quy định như thế nào về đặt cọc? Cần lưu ý gì khi giao kết Hợp đồng đặt cọc mua đất? Nội dung sau đây sẽ giải đáp cho những thắc mắc nêu trên. (1) Mẫu Hợp đồng đặt cọc mua đất năm 2024 Năm 2024, khi thực hiện giao kết Hợp đồng đặt cọc mua đất người xem có thể tham khảo Mẫu Hợp đồng dưới đây: https://cdn.thuvienphapluat.vn/uploads/danluatfile/2024/03/26/hop-dong-dat-coc-mua-dat_0104153056.doc Mẫu Hợp đồng đặt cọc mua đất 2024 (2) Luật quy định như thế nào về đặt cọc? Trước tiên, các bên tham gia hợp đồng cần phải hiểu rõ bản chất rằng trong giao dịch dân sự, đặt cọc là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ (Điều 292 Bộ Luật Dân sự 2015). Về mặt khái niệm, tại Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015 có quy định về đặt cọc như sau: - Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. - Tài sản đặt cọc nêu trên sẽ được hoàn trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền trường hợp hợp đồng được giao kết. - Trường hợp không giao kết hợp đồng: có 02 trường hợp như sau: + Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc. + Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải hoàn trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Trường hợp một bên giao cho bên còn lại một khoản tiền mà các bên không xác định rõ là tiền đặt cọc hoặc tiền trả trước thì số tiền này được coi là tiền trả trước (Điều 37 Tiểu mục 4 Nghị định 21/2021/NĐ-CP). (3) Những lưu ý khi ký kết Hợp đồng đặt cọc mua đất 2024 Cụ thể, có những điểm đáng lưu ý khi thực hiện ký kết Hợp đồng đặt cọc mua đất 2024 như sau: - Điều kiện tiên quyết: Để một Hợp đồng có hiệu lực là các chủ thể tham gia phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự theo quy định tại Điều 117 Bộ Luật Dân sự 2015, bao gồm: + Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập. + Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện. + Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội. - Công chứng: Mặc dù luật pháp hiện hành không quy định Hợp đồng đặt cọc bắt buộc phải công chứng. Tuy nhiên, để hạn chế rủi ro trong việc giao kết hợp đồng đặt cọc thì các bên vẫn nên thực hiện công chứng, chứng thực. Bởi công chứng, chứng thực sẽ giúp các bên kiểm tra tính chính xác, hợp pháp về các giấy tờ như căn nhà có thể giao dịch được không, chủ căn nhà có bị hạn chế giao dịch, tài sản có bị kê biên, thế chấp, hay đã được dùng vào giao dịch dân sự khác hay không,... - Nội dung: Hợp đồng đặt cọc mua đất có thể được xem như giai đoạn chuẩn bị cho việc giao kết hợp đồng mua bán đất chính thức giữa các bên. Chính vì thế, khi thực hiện đặt cọc mua đất cần lưu ý những điểm sau: + Nội dung thỏa thuận về tài sản đặt cọc, phạt cọc và thời hạn đảm bảo giao kết, thực hiện hợp đồng. + Quyền và nghĩa vụ của các bên trong đặt cọc. + Điều kiện có hiệu lực của đặt cọc. + Mối quan hệ giữa hợp đồng đặt cọc và hợp đồng chính. Tổng kết lại, Hợp đồng đặt cọc mua đất là một thỏa thuận của các bên xác lập việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc tài sản có giá trị để đảm bảo cho Hợp đồng mua bán đất, thỏa thuận sẽ thực hiện. Khi thực hiện giao kết Hợp đồng đặt cọc mua đất 2024, các bên cần lưu ý các nội dung như đã nêu trên để tránh xảy ra những rủi ro không đáng có.
06 lưu ý cần nắm rõ trước khi xuống tiền mua đất để tránh rủi ro
Bất động sản là một loại hình tài sản đặc biệt và có giá trị lớn hiện nay, đặc biệt là khi đi mua đất, người mua cần nắm rõ các vấn đề liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ). Sau đây là 06 lưu ý trước khi xuống tiền mua đất. 1. Xác định loại đất mà người mua đất nhắm đến Việc đầu tiên mà một chủ đầu tư muốn thực hiện chuyển nhượng đất đó là xác định loại đất, tên gọi đất tại khu vực mà chủ đầu tư nhắm đến. Vì việc kiểm tra, xác định rõ loại đất ảnh hưởng rất lớn đến việc giao kết hợp đồng tránh bị nhầm lẫn, đánh tráo khái niệm. Theo Điều 10 Luật Đất đai 2013 hiện nay có 03 loại nhóm đất chính bao gồm: Nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng. Trong đó, nếu chủ đầu tư muốn mua đất để ở thì xác định được loại đất nhắm đến là đất phi nông nghiệp và cần phân biệt được đất nền và đất thổ cư, có thể hiểu đơn giản như sau: - Đất nền hay đất nền dự án là các lô đất nằm trong dự án xây dựng thường được dùng để xây dựng công trình như khu dân cư. - Đất thổ cư là đất thuộc quyền sử dụng của một cá nhân cụ thể và không nằm trong các khu đất dự án. 2. Xác minh thông tin của bên bán đất trước khi mua đất (bên chuyển nhượng) Một trong những điều kiện để chuyển nhượng QSDĐ là mảnh đất bạn mua không được có tranh chấp, người bán phải có toàn quyền được chuyển nhượng hoặc được sự đồng ý của những người có quyền sử dụng chung mảnh đất theo Điều 188 Luật Đất đai 2013. Cụ thể, khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định người sử dụng đất được chuyển nhượng QSDĐ thuộc 03 trường hợp sau: - Trường hợp thứ nhất: Người chuyển nhượng là người đứng tên trên sổ đỏ hoặc người thừa ủy quyền thực hiện chuyển nhượng đất. - Trường hợp thứ hai: Nếu mảnh đất chuyển nhượng là tài sản chung của vợ chồng thì khi chuyển nhượng phải được sự đồng ý của người còn lại do đó phải có sự đồng thuận từ hai người. - Trường hợp thứ ba: Sổ đỏ đứng tên nhiều người thì khi chuyển nhượng mảnh đất đó, trên hợp đồng phải có sự đồng ý của tất cả những người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan. 3. Kiểm tra đất đã được cấp sổ đỏ và có sử dụng ổn định không khi mua đất Khi lựa chọn thửa đất thì người nhận chuyển nhượng cần phải kiểm tra được thửa đất này đã được cấp sổ đỏ hay chưa theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013. Ngoài ra, trường hợp đất đang xin cấp sổ đỏ thì phải kiểm tra được đất phải sử dụng ổn định theo quy định tại khoản 1 Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP còn quy định sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận hoặc đến thời điểm quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận. 4. Chú ý hợp đồng đặt cọc khi mua đất Khi thửa đất bạn mua đang thuộc vị trí “vàng” và thể giá trị sẽ tăng cao trong thời gian tới, để tránh việc bị đôn giá bởi các đối thủ cạnh tranh khác thì nhà đầu tư có thể thỏa thuận lập hợp đồng đặt cọc mua đất. Để tránh mất tiền đặt cọc thì người mua đất cần nắm rõ và thỏa thuận quy định đặt cọc theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 như sau: - Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; - Nếu bên đặt cọc (bên mua) từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; - Nếu bên nhận đặt cọc (bên bán) từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. 5. Mua đất không thuộc diện quy hoạch Theo khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai 2013 (được sửa đổi bởi Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật liên quan đến quy hoạch 2018) quy định đất quy hoạch được chuyển nhượng theo trường hợp sau: Theo quy định trên thì nhà, đất nằm trong quy hoạch bị hạn chế một số quyền, tuy nhiên không hạn chế quyền chuyển nhượng đối với nhà, đất nằm trong quy hoạch mặc dù có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện hay chưa. Do đó, người có nhà, đất nằm trong quy hoạch vẫn có thể chuyển nhượng. Tuy nhiên, tại khoản 6 Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, khoản 8 Điều 49 Luật Đất đai 2013 thì người sử dụng đất sẽ không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Thời hạn ra thông báo hoặc quyết định thu hồi đất là trong vòng 03 năm kể từ khi kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện đã được công bố. 6. Sau khi mua đất phải công chứng hợp đồng chuyển nhượng Để tránh xảy ra tranh chấp với bên chuyển nhượng QSDĐ thì sau khi giao kết hợp đồng mua bán đất thì các bên phải đến văn phòng công chứng để công chứng hợp đồng. Điều này nhằm giúp bên thứ ba (văn phòng công chứng) đứng ra xác thực hợp đồng đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định pháp luật, đồng thời cũng là bên đứng ra làm chứng khi có tranh chấp về sau.
Không thực hiện được hợp đồng đặt cọc do yếu tố khách quan thì có phải chịu phạt tiền cọc không?
Hợp đồng đặt cọc có thỏa thuận về thời hạn hoàn thành trách nhiệm, nhưng do yêu tố khách quan mà một bên không hoàn thành được thì bên đó có phải chịu phạt cọc hay không? Tìm hiểu nội dung của án lệ số 25/2018/AL về không phải chịu phạt cọc vì lý do khách quan (Ban hành kèm theo Quyết định 269/QĐ-CA năm 2018 công bố án lệ do Chánh án Tòa án nhân dân tối cao ban hành). Tóm tắt nội dung vụ việc: Ngày 12-5-2009, bà Trương Hồng Ngọc H thỏa thuận bán cho ông Phan Thanh L căn nhà số 1222C (số mới là 25/2) đường 43, phường T, quận H, Thành phố Hồ Chí Minh do bà H đứng tên mua đấu giá của Cơ quan thi hành án dân sự Thành phố Hồ Chí Minh theo quyết định giao tài sản số 786/QĐ-THÁ ngày 02-3-2009. Sau khi thỏa thuận, ông L đặt cọc cho bà H 2.000.000.000 đồng. Tại Điều 5 của hợp đồng đặt cọc, các bên thỏa thuận kể từ ngày ký hợp đồng, bà H phải hoàn tất các thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với căn nhà nêu trên, sau đó sẽ ký hợp đồng mua bán có công chứng; nếu vi phạm thời hạn nêu trên, bà H phải chịu phạt số tiền tương đương với tiền cọc là 2.000.000.000 đồng. Đến hạn ngày 12-6-2009, bà H không thực hiện theo thỏa thuận, nên các bên không thể thực hiện theo hợp đồng. Ngày 01-7-2009, bà H gửi thư yêu cầu ông L gia hạn 60 ngày. Ngày 07-7-2009, ông L gửi thư trả lời không đồng ý cho bà H gia hạn và yêu cầu bà H trả lại tiền cọc cùng với tiền phạt cọc như đã thỏa thuận. Sau 05 tháng vi phạm hợp đồng, bà H vẫn không thực hiện đúng cam kết, ông L khởi kiện yêu cầu bà H phải hoàn trả tiền cọc và phạt cọc, tổng cộng 4.000.000.000 đồng. Bị đơn bà Trương Hồng Ngọc H trình bày: Bà H thừa nhận có thỏa thuận đặt cọc để bán căn nhà nêu trên cho ông L như ông L đã trình bày. Sau khi nhận đặt cọc, bà H đã cố gắng hoàn tất thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà trong thời hạn 30 ngày như đã thỏa thuận, nhưng do trở ngại khách quan, không thực hiện được. Bà thừa nhận đã vi phạm cam kết với ông L, bà đồng ý trả lại tiền cọc và tiền lãi suất theo quy định, không đồng ý phạt cọc. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Lại Quang T trình bày: Ông T sống chung với bà H từ năm 1997 đến nay, không đăng ký kết hôn. Căn nhà trên là tài sản chung của ông T và bà H, ông thừa nhận đã cùng bà H nhận tiền đặt cọc của ông L. Ông đồng ý trả lại tiền cọc và tiền lãi cho ông L theo quy định của pháp luật, chứ không đồng ý phạt cọc như yêu cầu của ông L. Nhận định của Tòa án: [1] Ngày 12-5-2009, ông Phan Thanh L đặt cọc 2.000.000.000 đồng cho bà Trương Hồng Ngọc H để mua căn nhà số 1222C (số mới là 25/2) đường 43, phường T, quận H, Thành phố Hồ Chí Minh do bà H đứng tên mua đấu giá của Cơ quan thi hành án dân sự Thành phố Hồ Chí Minh, theo quyết định giao tài sản số 786/QĐ-THÁ ngày 02-3-2009. Tại Điều 5 của hợp đồng đặt cọc có nêu, trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ký hợp đồng, bà H phải hoàn tất các thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với căn nhà nêu trên, sau đó sẽ ký hợp đồng mua bán có công chứng; nếu vi phạm thời hạn nêu trên, bà H chịu phạt số tiền tương đương với tiền cọc là 2.000.000.000 đồng. Hết thời hạn trên, bà H không thực hiện đúng cam kết, nên ông L khởi kiện yêu cầu bà H trả lại tiền cọc 2.000.000.000 đồng và phạt cọc 2.000.000.000 đồng. [2] Bà Trương Hồng Ngọc H không đồng ý phạt cọc, chỉ đồng ý trả tiền cọc cùng với lãi suất theo mức lãi suất của ngân hàng, vì cho rằng nguyên nhân dẫn đến việc bà không thực hiện được đúng cam kết là do cơ quan thi hành án dân sự chậm sang tên cho bà. [3] Xét yêu cầu đòi phạt tiền đặt cọc của ông Phan Thanh L thấy rằng, tại thời điểm ông L đặt cọc 2.000.000.000 đồng cho bà Trương Hồng Ngọc H, bà H đã nhận nhà nhưng chưa làm thủ tục sang tên do cơ quan thi hành án dân sự Thành phố Hồ Chí Minh đang quản lý toàn bộ giấy tờ có liên quan đến căn nhà. Do đó, việc bà H không đứng tên quyền sở hữu nhà trong vòng 30 ngày theo như thỏa thuận ban đầu cần phải xem xét do lỗi chủ quan của bà H không liên hệ với cơ quan thi hành án dân sự để làm thủ tục sang tên hay do lỗi khách quan của cơ quan thi hành án dân sự chậm sang tên cho bà H. [4] Sau khi xét xử phúc thẩm, kèm theo đơn khiếu nại, bà H còn nộp cho Tòa án nhân dân tối cao Công văn số 4362/THA ngày 05 tháng 6 năm 2009 của Cục thi hành án dân sự Thành phố Hồ Chí Minh. Nội dung của công văn giải thích lý do người mua trúng đấu giá là bà H vẫn chưa hoàn tất thủ tục trước bạ sang tên là do có khiếu nại của ông Nguyễn Tấn L1 yêu cầu bà Trầm Thị Kim P phải thanh toán 38 lượng vàng SJC còn nợ khi ông L1 mua căn nhà trên. Do đó, khi xét xử lại Tòa án cần phải xác minh thu thập bản chính công văn 4362/THA ngày 05-6-2009 của Cục thi hành án dân sự Thành phố Hồ Chí Minh và quy trình chuyển quyền sở hữu cho người mua trúng đấu giá của cơ quan thi hành án dân sự. Nếu có căn cứ xác định cơ quan thi hành án dân sự chậm trễ trong việc chuyển tên quyền sở hữu cho bà H thì lỗi dẫn tới việc bà H không thể thực hiện đúng cam kết với ông L thuộc về khách quan, và bà H không phải chịu phạt tiền cọc. Nếu có căn cứ xác định do bà H chậm trễ hoàn tất các thủ tục để được sang tên quyền sở hữu thì lỗi hoàn toàn thuộc về bà H, và bà H mới phải chịu phạt tiền cọc. Nội dung của Án lệ: “[1]…Tại Điều 5 của hợp đồng đặt cọc có nêu, trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ký hợp đồng, bà H phải hoàn tất các thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với căn nhà nêu trên, sau đó sẽ ký hợp đồng mua bán có công chứng; nếu vi phạm thời hạn nêu trên, bà H chịu phạt số tiền tương đương với tiền cọc là 2.000.000.000 đồng. Hết thời hạn trên, bà H không thực hiện đúng cam kết, nên ông L khởi kiện yêu cầu bà H trả lại tiền cọc 2.000.000.000 đồng và phạt cọc 2.000.000.000 đồng. [3]…tại thời điểm ông L đặt cọc 2.000.000.000 đồng cho bà Trương Hồng Ngọc H, bà H đã nhận nhà nhưng chưa làm thủ tục sang tên do cơ quan thi hành án Dân sự Thành phố Hồ Chí Minh đang quản lý toàn bộ giấy tờ có liên quan đến căn nhà… [4]…Nếu có căn cứ xác định cơ quan thi hành án dân sự chậm trễ trong việc chuyển tên quyền sở hữu cho bà H thì lỗi dẫn tới việc bà H không thể thực hiện đúng cam kết với ông L thuộc về khách quan, và bà H không phải chịu phạt tiền cọc…” Đánh giá: có thể đánh giá rằng, theo nội dung của án lệ trên, nếu có căn cứ xác định cơ quan thi hành án dân sự chậm trễ trong việc chuyển tên quyền sở hữu cho bà H thì lỗi dẫn tới việc bà H không thể thực hiện đúng cam kết với ông L thuộc về khách quan, và bà H không phải chịu phạt tiền cọc. Ngược lại, nếu có căn cứ xác định do bà H chậm trễ hoàn tất các thủ tục để được sang tên quyền sở hữu thì lỗi hoàn toàn thuộc về bà H, và bà H mới phải chịu phạt tiền cọc. Kết luận: Hợp đồng đặt cọc để bảo đảm giao kết hợp đồng mua bán nhà có thỏa thuận trong một thời hạn nhất định bên nhận đặt cọc phải hoàn tất các thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, nếu vi phạm thì phải chịu phạt cọc. Hết thời hạn theo thỏa thuận, bên nhận đặt cọc chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà do nguyên nhân từ phía cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp này, phải xác định việc bên nhận đặt cọc không thể thực hiện đúng cam kết là do khách quan và bên nhận đặt cọc không phải chịu phạt cọc.
Quyền sở hữu tài sản đặt cọc thuộc về ai khi thực hiện hợp đồng đặt cọc?
Hiện tại xảy ra rất nhiều tranh chấp liên quan đến tài sản đặt cọc, sau khi tài sản đặt cọc được giao cho bên nhận cọc thì đã chuyển quyền sở hữu cho bên nhận cọc hay chưa? Tài sản đặt cọc khi thực hiện hợp đồng đặt cọc thì có còn thuộc quyền sở hữu của bên nhận đặt cọc hay không? Theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 thì đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Đồng thời, theo quy định tại khoản 1 Điều 295 Bộ luật Dân sự 2015 thì tài sản dùng để bảo đảm phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm, trừ trường hợp cầm giữ tài sản, bảo lưu quyền sở hữu. Dựa theo các quy định nêu trên thì tài sản đặt cọc phải thuộc sở hữu của bên đặt cọc và tài sản đặt cọc này phải được "giao cho bên nhận đặt cọc" để thực hiện bảo đảm nghĩa vụ. Hiện tại các quy định trên lại chưa thể hiện rõ quyền sở hữu tài sản đặt cọc nhưng thực tế xét xử các tranh chấp liên quan đến tài sản đặt cọc này thì Tòa án theo hướng tài sản đặt cọc vẫn thuộc sở hữu của bên đặt cọc mặc dù đã giao cho bên nhận đặt cọc. Tài sản đặt cọc chỉ thuộc về bên đặt cọc khi bên đặt cọc bị phạt cọc hay các bên thỏa thuận dùng tiền cọc để thanh toán. Thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản đặt cọc khi thực hiện hợp đồng đặt cọc Theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 thì "trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc, hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền". Đối với quy định này có thể hiểu đến thời điểm nêu trong quy định đưa ra thì tài sản đặt cọc vẫn thuộc quyền sở hữu của bên đặt cọc trừ trường hợp "được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền". Tương tự nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc. Lúc này, tài sản đặt cọc mới "thuộc về bên nhận cọc". Việc giao tài sản đối với hợp đồng đặt cọc có tương tự như việc giao tài sản đối với hợp đồng vay hay không? Theo quy định tại Điều 463 Bộ luật Dân sự 2015 thì hợp đồng vay tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho vay giao tài sản cho bên vay; khi đến hạn trả, bên vay phải hoàn trả cho bên cho vay tài sản cùng loại theo đúng số lượng, chất lượng và chỉ phải trả lãi nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định. Đồng thời, theo quy định tại Điều 464 Bộ luật Dân sự năm 2015 về quyền sở hữu đối với tài sản vay thì bên vay trở thành chủ sở hữu tài sản kể từ thời điểm nhận tài sản đó. Theo quy định trên thì đã có người hiểu lầm khi "giao" tài sản và người nhận tài sản đã nhận thì sẽ trở thành chủ sở hữu. Tuy nhiên, trong trường hợp này đặt cọc không phải là hợp đồng vay tài sản nên không thể vận dụng quy định này để hiểu và áp dụng cho đặt cọc trong khi đó đặt cọc không có quy định tương tự và tài sản đặt cọc được giao cho bên nhận đặt cọc là "để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng" chứ không để chuyển quyền sở hữu như hợp đồng vay.
Tố giác tội phạm khi trốn tránh trách nhiệm phạt cọc
Mình cần hỗ trợ trường hợp sau: B chủ sở hữu, anh A chưa nhận hợp đồng chuyển nhượng của chủ sở hữu B (anh em với nhau và đã có hồ sơ kỹ thuần trích đo thửa đất từ vp đăng ký đất đai rồi). Lúc này, anh A nhận cọc chị C (ở đây giấy tờ chuyển nhượng từ B sang A chưa có xong), nhận cọc tháng 2, gia hạn từ tháng 5 nhưng vẫn không thực hiện hợp đồng chuyển nhượng. Lúc này, chị C thu thập thông tin thì được biết anh A đã bán cho người khác vào tháng 6 trong quá trình đang giao dịch và chờ hoàn tất, bây giờ anh A không chịu trả cọc và bồi thường hợp đồng theo thỏa thuận, kiếm cớ không hoàn lại tiền hứa hẹn nhiều lần. Giờ chị C muốn tố cáo anh này vào tội sử dụng tài liệu, lạm dụng tín nhiệm để chiếm đoạt tài sản hay là tội lừa đảo? Tài sản của anh A chưa có đúng là tài sản của anh A, chủ mới sử dụng trích đo thuở đất thôi. Ở đây là tránh chấp dân sự hay hình sự? hồ sơ thủ tục? hướng giải quyết như thế nào?
Một số lưu ý khi ký hợp đồng đặt cọc mua xe
Đối những chiếc xe hot trên thị trường hiện nay nếu không nhanh tay mua thì rất có thể những người muốn sở hữu chiếc xe mà mình yêu thích sẽ không thể mua được với giá niêm yết ban đầu nữa. Vì thế, để chắc chắn là người mua sẽ sở hữu chiếc xe đó khi được đưa ra thị trường thì họ phải ký kết hợp đồng đặt cọc với bên bán. Tuy nhiên, một số cơ sở kinh doanh lại lợi dụng hợp đồng đặt cọc để gây bất lợi cho người mua. Sau đây là một số thông tin mà người mua cần lưu ý khi ký kết hợp đồng đặt cọc mua xe. Tại sao phải lập hợp đồng đặt cọc khi mua xe? Đầu tiên người mua xe cần hiểu đặt cọc là gì? Theo khoản 1 Điều 328 BLDS 2015 có giải thích như sau: Đặt cọc là việc bên đặt cọc giao cho bên bên nhận đặt cọc một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Có thể hiểu đơn giản đặt cọc là hành vi dùng để cam kết giao dịch mua xe của các bên được đảm bảo thực hiện sau khi hoàn thành nghĩa vụ với nhau. Lợi ích của việc đặt cọc là người mua xe chắc chắn sẽ nhận được chiếc xe mà mình đặt mua sau khi hoàn tất hợp đồng. Còn đối với bên bán họ được đảm bảo việc ràng buộc khách hàng sẽ thực hiện nghĩa vụ trả tiền đối với hàng hóa. “Việc đặt cọc có thể chỉ mang mục đích bảo đảm việc giao kết hợp đồng, có thể chỉ mang mục đích bảo đảm việc thực hiện hợp đồng nhưng cũng có thể mang cả hai mục đích đó”. Hình thức đặt cọc hợp đồng mua xe Hiện nay Bộ luật Dân sự 2015 chưa có quy định cụ thể về hình thức xác lập đặt cọc tuy nhiên theo Điều 119 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định: “Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể”. Mặt khác, tại các quy định về đặt cọc cũng không yêu cầu cụ thể việc đặt cọc có cần lập thành văn bản hay không? Để đảm bảo tốt nhất quyền lợi thì người mua cần thỏa thuận với các bên lập thành văn bản để tránh các tranh chấp về sau dễ giải quyết hơn. Như vậy, khi giao kết thỏa thuận đặt cọc hợp đồng mua xe người mua cần lưu ý phải xác lập thành văn bản và cam kết thỏa thuận giữa các bên. Nội dung hợp đồng đặt cọc Bên cạnh hình thức của hợp đồng và hình thức tài sản thanh toán thì người giao dịch hợp đồng đặt cọc mua xe cần lưu ý một số nội dung trong hợp đồng như sau: Thứ nhất là xử lý tiền cọc khi đã thực hiện đúng mục đích đặt cọc: Thì bên nhận đặt cọc phải trả lại tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc, nếu bên đặt cọc là bên có nghĩa vụ trả tiền thì tài sản đặt cọc được coi là khoản tiền thanh toán trước. Thứ hai là xử lý tiền cọc trong trường hợp các bên không hoàn thành nghĩa vụ: Bên đặt cọc từ chối việc giao kết thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc. Trái lại, nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương với giá trị của tài sản đặt cọc (trừ Trường hợp các bên có thoả thuận khác). * Mới đây vụ việc xảy ra tại một cơ sở kinh doanh xe ô tô tại một đại lý ở Vũng Tàu và Hà Nội đã lợi dụng việc nhà sản xuất tăng giá thành xe Toyota Veloz Cross lên khoảng 10 triệu đồng để gài người đặt cọc mất trắng 50 triệu tiền đặt cọc trong trường hợp không có giao kết phát sinh giá sản phẩm trong tương lai mà người mua không thực hiện nghĩa vụ. Cụ thể Điều 2 trong hợp đồng thỏa thuận mua xe, lại đưa nội dung: Khoản 1: "Thông qua Hợp đồng đặt xe này, bên B cam kết mua ô tô Toyota do bên A cung cấp theo giá niêm yết do Công ty Ô tô Toyota Việt Nam niêm yết tại thời điểm ký hợp đồng mua bán". Trong trường hợp này người mua cần tìm hiểu trước các nội dung mà mình cần thỏa thuận trong đặt cọc tương tự như tình huống trên, nếu các bên không có thỏa thuận về việc xử lý thanh toán khi giá niêm yết phát sinh vấn đề từ nhà sản xuất thì bên chịu thiệt sẽ là người mua. Tại đây sẽ có hai tình huống đặt ra bất lợi cho người mua: Thứ nhất người mua chấp nhận giá niêm yết cao hơn 10 triệu đồng để nhận lại tiền cọc khi hoàn tất hợp đồng mua xe. Thứ hai người mua không chấp nhận giá mới và chịu mất tiền cọc là 50 triệu đồng. Như vậy, để tránh rơi vào trường hợp trên thì khi giao kết hợp đồng người mua cần phải thỏa thuận với bên bán về việc xử lý các vấn đề phát sinh trong thời điểm tượng lai. Cụ thể ở đây là người mua có thể rút lại tiền cọc mà không phải chịu trách nhiệm khi giá niêm yết của xe tăng lên từ bên thứ ba.
Khi nào cần phải công chứng hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất?
Hiện nay khi mua bán nhà đất thì để đảm bảo cho việc thực hiện giao dịch, các bên thường thực hiện công việc đặt cọc. Như vậy việc đặt cọc này có cần phải lập thành hợp đồng và có cần phải công chứng? 1. Đặt cọc là gì? Điều 328 BLDS 2015 quy định 1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. 2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Như vậy việc đặt cọc nên được lập thành văn bản dù pháp luật không bắt buộc mà ở đây chúng ta hay gọi là hợp đồng đặt cọc, và nội dung đặt cọc có thể riêng hoặc chung với hợp đồng mua bán. Pháp luật hiện hành không quy định cụ thể số tiền phải đặt cọc bao nhiêu thì hợp đồng đặt cọc mới có hiệu lực, vì thế số tiền đặt cọc là bao nhiêu tùy theo sự thỏa thuận của bên mua và bên bán >>> Xem mẫu hợp đồng đặt cọc tại đây Có cần công chứng hợp đồng đặt cọc? Pháp luật không quy định hợp đồng đặt cọc phải công chứng thì mới có hiệu lực, nên các bên có thể tự ký kết với nhau. Mà chỉ bắt buộc công chứng với hợp đồng mua bán nhà đất 2. Các vấn đề pháp lý phát sinh liên quan đền việc đặt cọc 2.1. Trường hợp hợp đồng được giao kết thì: - Tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc - Tài sản đặt cọc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền 2.2. Trường hợp bên đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng khi hết thời gian đặt cọc thì tài sản đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc. 2.3. Trường hợp bên nhận đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng khi hết thời gian đặt cọc thì: - Bên nhận đặt cọc phải trả lại tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc - Trả một số tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc Ngoài ra, nếu hai bên có thỏa thuận khác thì khi hợp đồng đặt cọc không thực hiện được, hai bên phải thực hiện theo thỏa thuận khác đó. 3. Những lưu ý khi làm hợp đồng đặt cọc. 3.1. Cần phải phân biệt rõ tiền đặt cọc và tiền trả trước. Về hình thức, tiền đặt cọc và tiền trả trước đều là khoản tiền (hoặc tài sản giá trị khác) mà bên mua giao trước cho bên bán, nhằm đảm bảo hợp đồng sẽ được giao kết. Tuy nhiên, về bản chất, 2 khái niệm này lại hoàn toàn khác biệt và không thể đánh đồng với nhau. Cụ thể, đặt cọc là việc bên mua giao cho bên bán một khoản tiền (hoặc tài sản giá trị khác) trong thời hạn nhất định để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Trong khi đó, tiền trả trước là việc bên mua tiến hành trả trước một khoản tiền cho bên bán, nói cách khác là thực hiện trước một phần nghĩa vụ. Chính vì bản chất đã có sự khác biệt nên khi có vi phạm xảy ra, hậu quả pháp lý sẽ khác nhau tùy theo hình thức là tiền đặt cọc hay tiền trả trước. Đối với đặt cọc: - Nếu hợp đồng được thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền - Nếu bên đặt cọc từ chối việc thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc - Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Đối với trả tiền trước: Khi có bên vi phạm nghĩa vụ hoặc không tiến hành thực hiện hợp đồng thì khoản tiền trả trước về nguyên tắc sẽ được hoàn lại cho bên đã trả mà không kèm theo bất cứ khoản phạt nào. Lưu ý, Điều 37 Nghị định 21/2021/NĐ–CP quy định: Trường hợp một bên trong hợp đồng giao cho bên kia một khoản tiền mà các bên không xác định rõ là tiền đặt cọc hoặc tiền trả trước thì số tiền này được coi là tiền trả trước. Vì vậy khi lập hợp đồng đặt cọc cũng như biên bản giao nhận tiền, người mua cần lưu ý ghi rõ khoản tiền mình giao trước cho bên bán là tiền cọc hay tiền trả trước, tránh phát sinh tranh chấp về sau. 3.2. Khi nào nền công chứng hợp đồng đặt cọc? Luật sư Trần Minh Cường, Đoàn Luật sư TP HCM giải thích khi các bên ký HĐ đặt cọc tại Tổ chức hành nghề công chứng thì trên hệ thống công chứng đã treo thông tin “thửa đất …./TBD số… đã ký HĐ đặt cọc ngày….”. Thông thường, các bên sẽ thỏa thuận chi tiết tại HĐĐC là đến hạn ký HĐ mua bán, bên bán không bán thì đền "n" lần cọc, bên mua không mua thì mất cọc. Tuy nhiên, khi bên mua bỏ cọc (không đến ký công chứng, không liên hệ được, tắt điện thoại….) thì việc hủy HĐ đặt cọc đã công chứng phải theo quy định tại Luật Công chứng. Điều 51 Luật Công chứng 2014 quy định việc hủy HĐ phải được cả 2 bên đồng ý. Nhưng, bên mua đã bỏ cọc thì khó có thiện chí phối hợp ký hủy với bên bán. Công chứng viên trên thực tế không thể biết được các bên đã giải quyết các điều khoản của HĐ đặt cọc như thế nào nên không thể xác nhận cho chủ đất tiếp tục chuyển quyền sử dụng đất. Cũng theo luật sư, nếu muốn hủy HĐ đặt cọc công chứng, hai bên lại phải thực hiện thủ tục huỷ hợp đồng tại văn phòng công chứng - nơi đã công chứng hợp đồng ban đầu và do công chứng viên tiến hành. Trường hợp bên bán không phối hợp ký hủy thì bắt buộc bên mua phải liên hệ tòa án để đề nghị chấm dứt hiệu lực HĐ đặt cọc do bên đặt cọc vi phạm nghĩa vụ của mình. Theo quy định hiện hành của pháp luật tố tụng dân sự, thời gian tòa án giải quyết theo quy định là 4 – 6 tháng (cấp sơ thẩm) và trên thực tế có thể nhanh hoặc chậm hơn thời hạn nêu trên. Việc ký HĐ đặt cọc công chứng đảm bảo quyền lợi – sự ràng buộc cho cả bên bán và bên mua. Tuy nhiên, nếu phát sinh tranh chấp thì sẽ rất tốn thời gian, công sức để xử lý. Luật sư Cường khuyến cáo đối với các bất động sản có giá trị lớn và tỷ lệ đặt cọc cao (trên 30% tổng giá trị) thì bên bán hãy cân nhắc đến việc ký HĐ nhận cọc tại tổ chức công chứng. Nếu gặp trường hợp bên mua không đến Tổ chức công chứng để ký HĐ mua bán như cam kết thì bên bán yêu cầu công chứng viên lập biên bản sự việc hoặc liên hệ liên hệ Thừa phát lại lập vi bằng tại thời điểm đó để làm chứng cứ. Việc này cực kỳ quan trọng, sẽ giúp bên bán đẩy nhanh quá trình giải quyết tại tòa án sau này. Luật sư lưu ý một số nội dung thỏa thuận tại HĐ đặt cọc công chứng nên ghi nhận rõ địa chỉ liên hệ của bên đặt cọc (để gửi thông báo sau này); các thông tin về nhân thân, số điện thoại liên hệ, các thông tin, nội dung trao đổi thông qua tin nhắn, các nền tảng mạng xã hội. Đồng thời ghi rõ Tổ chức công chứng sẽ dùng Hợp đồng đặt cọc làm cơ sở chứng cứ cung cấp cho tòa án đẩy nhanh quá trình giải quyết các vấn đề sau này tại tòa, Như vậy trên thực tế khi bên mua muốn bên bán đảm bảo việc giao nhà cho mình thì việc tiến hành công chứng là cần thiết. Tham khảo Cafebiz
Hợp đồng đặt cọc sẽ không được đền cọc nếu bị hủy
Gần đây, một số khách hàng phản ánh họ ký hợp đồng đặt cọc mua bán bất động sản (BĐS) với chủ đầu tư hoặc công ty môi giới nhưng sau đó bị bên bán hủy hợp đồng và bồi thường không thỏa đáng. Đơn cử như trường hợp của anh NVT (TP.HCM) ký hợp đồng đặt cọc 400 triệu đồng với một công ty BĐS. Đến thời hạn ký hợp đồng mua bán thì chủ đầu tư không đồng ý bán nữa và chỉ trả lại anh T 400 triệu đồng kèm lãi suất tương đương lãi suất ngân hàng trên số tiền 400 triệu đồng coi như bồi thường. Nhiều người cho rằng theo lý, bên bán phải đền cọc, vậy trường hợp này được pháp luật quy định ra sao? Theo ThS Ngô Gia Hoàng, Khoa luật thương mại Trường ĐH Luật TP.HCM, Luật Kinh doanh BĐS 2014 chỉ điều chỉnh các hành vi giao dịch BĐS kể từ thời điểm ký hợp đồng kinh doanh BĐS (hợp đồng mua bán), chưa điều chỉnh các hành vi giao dịch xảy ra trước thời điểm ký hợp đồng kinh doanh BĐS. Vấn đề đặt cọc trước khi ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng BĐS hiện nay được điều chỉnh bởi pháp luật dân sự. Theo quy định, khi hợp đồng được thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc cấn trừ vào nghĩa vụ thanh toán sau đó. Nếu bên đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc. Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Trong giao dịch của anh T và công ty BĐS trên, nếu công ty không đồng ý bán nữa thì phải trả lại cho anh T tiền cọc (400 triệu đồng) và thêm 400 triệu đồng tiền phạt cọc, tổng cộng là 800 triệu đồng, trừ khi đôi bên có thỏa thuận khác trong hợp đồng. Vì vậy, để nhận định việc công ty chỉ hoàn trả 400 triệu đồng và tiền lãi có đúng hay không phải xem thêm điều khoản của hợp đồng đã ký. Các bên có quyền ký hợp đồng đặt cọc để đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng mua bán, chuyển nhượng BĐS. Nếu cần thiết, các bên có thể công chứng, chứng thực hợp đồng đặt cọc. Pháp luật hiện hành không giới hạn về mức đặt cọc nên người mua tự thỏa thuận. Để tránh rủi ro, trước khi đặt cọc, người mua cần kiểm tra tính pháp lý của hợp đồng mua bán (BĐS phải đáp ứng đủ điều kiện giao dịch, bên bán có quyền giao dịch...) để tránh nguy cơ hợp đồng bị vô hiệu. Ngoài ra, người mua phải đọc kỹ nội dung và lưu ý tên gọi của hợp đồng. Hiện nay, ngoài hình thức đặt cọc thì còn có hợp đồng (phiếu) giữ chỗ với hệ quả pháp lý khác nhau. Nếu là hợp đồng giữ chỗ, trường hợp bên mua không mua thì được nhận lại khoản tiền giữ chỗ (không bị mất), ngược lại bên bán không bán thì cũng không bị phạt (tùy nội dung hợp đồng). Vì vậy, việc đọc kỹ nội dung của các văn bản, hợp đồng trước khi ký, lưu giữ mọi chứng cứ, biên lai, phiếu thu tiền... là điều bắt buộc để bảo vệ mình khi xảy ra tranh chấp. Nếu bên bán không thực hiện đúng cam kết thì bên mua có quyền khởi kiện buộc tiếp tục thực hiện hợp đồng hoặc yêu cầu bên bán phải trả tiền đặt cọc và tiền phạt cọc. PLO
Thế nào là "hứa mua", "hứa bán" trong giao dịch nhà đất
"Hứa mua" "hứa bán" là cụm từ thường được nhắc đến khi đi mua bán đất. Tuy nhiên mấy ai hiểu được bản chất của việc này là như thế nào? Theo Bộ Tài nguyên và môi trường, pháp luật về đất đai không có quy định về "hứa mua", "hứa bán", nhưng thực tế giao dịch dạng này phổ biến trên thị trường bất động sản với các hình thức: đặt cọc, đặt chỗ, hợp đồng góp vốn, vay vốn... Hợp đồng hứa mua hứa bán là một trong những Hợp đồng dân sự. Trong Hợp đồng này, các bên thỏa thuận: Bên bán hứa bán cho bên mua và bên mua hứa mua từ bên bán một sản phẩm nào đó. Thông thường thì loại hợp đồng này thường được sử dụng chủ yếu trong hoạt động hứa mua hứa bán nhà ở, đất đai, … Trên thực tế việc “hứa mua”, “hứa bán” đất xảy ra chủ yếu đối với một số trường hợp sau: (1) Người sử dụng đất chưa đủ điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất do các nguyên nhân như đất chưa được cấp Giấy chứng nhận (chưa có Sổ đỏ, Sổ hồng). (2) “Hứa bán” một phần thửa đất nhưng cần thời gian thực hiện thủ tục tách thửa nên chưa thể chuyển nhượng được ngay theo quy định của pháp luật. (3) “Hứa bán” một phần hoặc toàn bộ thửa đất nhưng quyền sử dụng đất đang thế chấp tại ngân hàng. (4) Dự án chưa đủ điều kiện chuyển nhượng, chưa đủ điều kiện “phân lô, bán nền” nhưng một số công ty bất động sản có nhu cầu huy động vốn nên mời gọi người dân ký các loại hợp đồng như hợp đồng góp vốn (trong hợp đồng có kèm điều khoản hứa mua, hứa bán đất). Hứa mua, hứa bán đất khác gì với hợp đồng đặt cọc? Hứa mua, hứa bán Đặt cọc Khái niệm Là lời hứa, cam kết của người đang sử dụng đất và người muốn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong tương lai. Là việc một bên (bên đặt cọc) giao cho bên kia (bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Biện pháp bảo đảm Không bị phạt cọc. Nếu có đặt một khoản tiền thì được xác định là tiền trả trước để thực hiện nghĩa vụ thanh toán, nên khi bên dự định mua không tiến hành giao kết hợp đồng như ý chí ban đầu (không mua) thì khoản tiền trả trước sẽ được trả lại cho bên mua Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc - Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc. Lưu ý: Nếu các bên thỏa thuận không phạt cọc hoặc thỏa thuận phạt cọc với mức cao hoặc thấp hơn mức phạt cọc trên thì thực hiện theo thỏa thuận đó. Bắt buộc thực hiện Không bắt buộc thực hiện. Phải giao kết hoặc thực hiện hợp đồng (nếu không sẽ bị phạt cọc), trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Không phải là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ để giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ để giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Rủi ro nào khi chấp nhận hợp đồng hứa mua hứa bán Hợp đồng hứa mua hứa bán có nội dung bên bán nhận tiền của bên mua và cam kết sẽ bán cho bên mua khi có hợp đồng mua bán. Như vậy, bên nhận tiền “hứa” bán bất động sản cho bên trả tiền và cả hai bên ký vào văn bản này. Câu hỏi đặt ra là mua bán thế này có an toàn không, có rủi ro cho bên mua không. Vì rất nhiều môi giới bất động sản sẽ tư vấn là không xảy ra rủi ro gì cho bên mua cả để nhằm “chốt” giao dịch. Câu trả lời ở đây là có. Khi các bạn mua bán thứ cấp, trong đó dựa vào hợp đồng loại này thì có tiềm ẩn rủi ro về mặt pháp lý. Hai rủi ro lớn nhất là hai trường hợp sau đây: 1/ Bên hứa bán chết, đột quỵ. 2/ Bên hứa bán bỏ trốn. Trong cả hai trường hợp này, dựa vào hợp đồng đó, bên mua chỉ có thể khởi kiện bên hứa bán. Sau khi kiện lên tòa án, tòa án xử xong mà nếu thắng thì giao qua thi hành án, chủ đầu tư mới ra tên cho anh em. Quá trình khởi kiện và theo đuổi vụ kiện sẽ mất rất nhiều thời gian và công sức của bên mua. Chỉ có thể nói là lợi đâu không thấy chỉ thấy hại rõ ràng. 3/ Rủi ro thứ ba là thậm chí một số tòa còn xử hợp đồng đó là vô hiệu nữa. Về bản chất, bất động sản đó vẫn chưa thuộc về bên bán, bên bán không được hứa bán thứ chưa thuộc về bán. Lúc này, một số tòa có thể lập luận rằng bất động sản đó vẫn thuộc về chủ đầu tư vì có tồn tại hợp đồng mua bán nào đâu. Thậm chí, nhiều khi được lập luận rằng chưa đủ pháp lý và căn hộ chưa hình thành, làm sao được hứa mua hứa bán cho nhau. Đi hứa bán hứa mua 1 thứ chưa thuộc về mình và chưa đủ pháp lý, chưa tồn tại có một số tòa xử hợp đồng vô hiệu. Luật pháp Việt Nam hiện tại có nhiều cách diễn giải khác nhau dẫn đến rủi ro quá cao cho bên mua. Cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng hứa mua hứa bán Bước 1: Xác định tranh chấp có thuộc thẩm quyền của Tòa án không? Hợp đồng hứa mua hứa bán thuộc Hợp đồng dân sự. Nên thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án. (Khoản 3 Điều 26 Bộ luật tố tụng dân sự 2015, thể hiện rõ tranh chấp Hợp đồng dân sự thuộc thẩm quyền của Tòa án). Bước 2: Xác định thẩm quyền theo cấp (xác định Tòa án cấp nào có thẩm quyền). Điểm a khoản 1 Điều 35 Bộ luật tố tụng dân sự quy định: “Điều 35. Thẩm quyền của Tòa án nhân dân cấp huyện Tòa án nhân dân cấp huyện có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những tranh chấp sau đây: Tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình quy định tại Điều 26 và Điều 28 của Bộ luật này, trừ tranh chấp quy định tại khoản 7 Điều 26 của Bộ luật này;” Căn cứ vào quy định nêu trên, thì Hợp đồng hứa mua hứa bán là một loại Hợp đồng dân sự, do đó việc giải quyết tranh chấp thuộc thẩm quyền của Tòa án nhân dân cấp huyện. Bước 3: Xác định thẩm quyền theo lãnh thổ (Bước này giúp xác định Tòa án huyện, tỉnh nào có thẩm quyền giải quyết). Có thể xác định theo thứ tự sau: - Trường hợp 1: Trong trường hợp đối tượng tranh chấp là bất động sản thì chỉ Tòa án nơi có bất động sản mới có thẩm quyền giải quyết. - Trường hợp 2: Các đương sự có quyền tự thỏa thuận bằng văn bản yêu cầu Tòa án nơi cư trú làm việc của nguyên đơn. - Trường hợp thứ 3: Trong trường hợp đối tượng tranh chấp không là bất động sản và nguyên đơn, bị đơn không có thỏa thuận hoặc nguyên đơn không có quyền chọn Tòa án theo Điều 40 thì trường hợp này Tòa án nơi bị đơn cư trú sẽ có quyền giải quyết. Theo đó, tùy vào đối tượng (loại tài sản) tranh chấp là bất động sản (nhà ở, đất đai,…), sự thỏa thuận của các bên, quyền chọn Tòa án mà xác định thẩm quyền của Tòa án có thẩm quyền. Có thể là Tòa án nới có bất động sản có thẩm quyền giải quyết. Hoặc cũng có thể là Tòa án nơi bị đơn cứ trú có thẩm quyền giải quyết. >>> Xem thêm mẫu hợp đồng hứa mua, hứa bán tại đây
Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng không ghi thông tin thửa đất
Các vụ việc liên quan đến tranh chấp hợp đồng đặt cọc ngày càng tăng về số lượng cũng như tính chất phức tạp. Trên thực tế, quan điểm áp dụng pháp luật để giải quyết các loại tranh chấp hợp đồng đặt cọc vẫn còn có sự không thống nhất. 1.Đặt vấn đề Khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015 quy định: “Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng”. Như vậy, đặt cọc là một giao dịch dân sự, được hiểu là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý, vật có giá trị khác trong một thời hạn nhằm để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Ngày nay, hình thức đặt cọc nhằm đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự được diễn ra ngày càng phổ biến, nhất là trong các giao dịch mua bán nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Các vụ việc liên quan đến tranh chấp hợp đồng đặt cọc ngày càng tăng về số lượng cũng như tính chất phức tạp. Trên thực tế, quan điểm áp dụng pháp luật để giải quyết các loại tranh chấp hợp đồng đặt cọc vẫn còn có sự không thống nhất. Vụ án dưới đây là một trong những trường hợp xảy ra khác phổ biến. 2.Nội dung vụ án Nguyên đơn là ông T trình bày: Ngày 08/12/2017, bà A và ông T lập Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bà A đã nhận từ ông T số tiền 1 tỷ đồng và ký tên vào hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng cho ông T thửa đất 175 và 293 do bà A đứng tên. Sau đó, ngày 18/1/2018, 25/2/2018, 31/3/2018 bà X (con bà A) được bà A ủy quyền ký với ông T một Hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng cho ông T thửa đất 630 do bà A đứng tên, bà X đã nhận từ ông T số tiền 600 triệu đồng. Bà A chỉ giao cho ông T giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản photo. Do bà T không thực hiện thủ tục sang tên các thửa đất trên nên ông T khởi kiện yêu cầu bà A và bà X phải tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng các thửa đất cho ông T. Nếu không thực hiện thì phải trả ngay khi án có hiệu lực số tiền đã nhận cọc của ông T theo quy định tại Điều 4 của Hợp đồng đặt cọc quyền sử dụng đất, cụ thể: Bà A phải trả cho ông T số tiền 1 tỷ đồng và bồi thường 1 tỷ đồng; bà X phải trả cho ông T số tiền 600 triệu đồng và bồi thường 600 triệu đồng. Ông T cung cấp cho Tòa án bản chính và các bản photo Hợp đồng đặt cọc có chữ ký của bà A và bà X, nhưng khác nhau ở trang 1, 2. Thời điểm bà A, bà X nhận tiền đặt cọc để chuyển nhượng các thửa đất cho ông T chỉ ghi nội dung trang 3 và ký tên ở mục Bên B của trang 2, còn nội dung cụ thể tại trang 1, 2 sẽ được ghi sau khi bà A giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông T. Đến ngày 31/3/2018 là ngày giao số tiền 300 triệu đồng thì bà A và bà X sẽ đến gặp ông T giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông; sau đó ông T điền sơ bộ vào Điều 2 tại trang 1 Hợp đồng. Thời điểm ông T đặt cọc không biết đất đang thế chấp tại Ngân hàng. Sau này bà A lại chuyển nhượng các thửa đất trên cho người khác nên ông T điền tiếp các thông tin ở trang 1, 2 trong Hợp đồng (không có mặt bà A và bà X, chữ viết là của người nhà ông T) để làm cơ sở giải quyết, thời điểm điền khoảng tháng 4, 5/2018. Bị đơn là bà X xác định có vay tiền của ông T, cụ thể: Ngày 08/12/2017, vay số tiền 1 tỷ đồng; ngày 18/01/2018, vay số tiền 100.000.000 đồng; ngày 25/02/2018, vay số tiền 200.000.000 đồng; ngày 31/03/2018, vay số tiền 300.000.000 đồng lãi suất thỏa thuận là 1.000.000đồng/ngày/100.000.000 đồng. Bà X đã nhận đủ số tiền theo biên nhận. Khi vay tiền ông T có yêu cầu viết tờ giấy với nội dung biên nhận tiền đặt cọc. Bà X khẳng định là các Hợp đồng đặt cọc để trống thông tin các vị trí “….” là đúng bản chất ban đầu, đúng tờ mà bà và bà A đã trực tiếp ký giao dịch vay tiền với ông T. Còn các bản còn lại do ông T đã tự điền thêm các thông tin nên ông T đã gian dối khi cung cấp chứng cứ giả mạo cho Tòa án nhằm mục đích chiếm đoạt tài sản của bà. Hiện nay, bà chỉ còn nợ ông T số tiền 300.000.000 đồng vay vào ngày 31/3/2018. Bà A hoàn toàn không ủy quyền cho bà để làm thủ tục nhận tiền đặt cọc và thỏa thuận chuyển nhượng các thửa đất 293, 175, 630 với ông T. Bà X sử dụng số tiền vào mục đích làm cá nhân, riêng đối với số tiền 1 tỷ đồng thì bà A nói là vay để mua đất. Bà A thống nhất với trình bày của bà X, bà A không chuyển nhượng đất cho ông T và cũng không nhận tiền đặt cọc chuyển nhượng các thửa đất từ ông T. Hiện nay 3 thửa đất tranh chấp bà đã chuyển nhượng cho người khác vào tháng 9/2018 theo các Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng theo đúng quy định của pháp luật. 3.Quan điểm đối với vụ án Quan điểm thứ nhất: Bà A và bà X đã nhận tiền đặt cọc của ông T để chuyển nhượng các thửa đất 175, 630, 293. Sau đó, bà A lại ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác. Hành vi của bà A nhằm mục đích trốn tránh nghĩa vụ với ông T và có dấu hiệu lừa đảo chiếm đoạt tài sản, vi phạm quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự và giao dịch dân sự vô hiệu. Đồng thời, nếu tách quan hệ đặt cọc giữa ông T với bà A ra khỏi việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà A và người thứ ba thì sẽ gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền và lợi ích hợp pháp của ông T. Bởi lẽ 03 thửa đất là tài sản duy nhất còn lại hiện nay của bà A, đồng thời ông T vẫn giữ yêu cầu bà A và bà X phải tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng các thửa đất trên cho ông T. Do đó cần yêu cầu bà A tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông T, đồng thời không có cơ sở công nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà A với người thứ 3 đối với các thửa đất đang tranh chấp. Quan điểm thứ hai (quan điểm của tác giả): Nguyên đơn cho rằng các hợp đồng đặt cọc trên là để đảm bảo cho việc thỏa thuận chuyển nhượng các thửa đất số 175, 293, 603 đứng tên bà A. Ông T thừa nhận thời điểm các bên ký hợp đồng, trong hợp đồng không ghi tên thông tin thửa đất các bên đặt cọc chuyển nhượng, sau này ông T mới điền các thông tin thửa đất số 175, 293, 630 mà không có sự chứng kiến hay xác nhận của bà A, bà X. Ngoài ra, ông T không cung cấp được tài liệu, chứng cứ nào khác chứng minh việc xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng các thửa đất số 175, 293, 630 với bà A và bà X. Bị đơn là bà A và bà X cũng thừa nhận chữ ký trong các hợp đồng đặt cọc nêu trên nhưng không thừa nhận việc thỏa thuận chuyển nhượng các thửa đất cho ông T như ông T trình bày mà cho rằng đây là hợp đồng vay tiền. Như vậy, không có cơ sở xác định các hợp đồng đặt cọc nêu trên là để đảm bảo cho việc thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng các thửa đất số 175, 293, 630. Đối với hợp đồng đặt cọc giữa bà A và ông T: Bà A thừa nhận đã nhận đủ số tiền 1 tỷ đồng và ký tên vào hợp đồng đặt cọc. Mặc dù thời điểm các bên lập hợp đồng đặt cọc không ghi đầy đủ thông tin thửa đất sẽ chuyển nhượng nhưng căn cứ quy định tại Điều 117 BLDS năm 2015 quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự thì hợp đồng đặt cọc giữa bà A và ông T là hợp pháp. Do đó, có cơ sở xác định giao dịch dân sự giữa bà A và ông T có hiệu lực. Việc bà A không giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông T theo nội dung đã thỏa thuận tại hợp đồng là vi phạm nghĩa vụ người nhận đặt cọc theo quy định tại Điều 328 BLDS năm 2015. Đồng thời, bà A có lời khai xác định bà X và bà A cùng sử dụng chung số tiền 1 tỷ đồng trên. Do đó, có cơ sở chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn yêu cầu bà X có nghĩa vụ liên đới cùng bà A trả lại cho ông T 1 tỷ đồng và khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc 1 tỷ đồng (tổng cộng 2 tỷ đồng). Đối với hợp đồng đặt cọc giữa bà X và ông T: Bà X thừa nhận ký tên vào các hợp đồng đặt cọc và nhận số tiền 600 triệu đồng từ ông T. Tuy nhiên, bà X không phải chủ sử dụng thửa đất số 630, nguyên đơn cũng không cung cấp được tài liệu, chứng cứ xác định việc ủy quyền của bà A cho bà X để giao kết hợp đồng với ông T; bà A và bà X cũng không thừa nhận có việc ủy quyền. Do đó, hợp đồng đặt cọc giữa ông T và bà X vô hiệu theo Điều 123 BLDS năm 2015 (Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội). Ông T yêu cầu Tòa án giải quyết buộc bà X trả lại cho ông T số tiền đặt cọc 600 triệu đồng là có cơ sở, yêu cầu phạt cọc 600 triệu đồng là không có cơ sở. Đối với Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bà A với người khác đối với thửa đất 175, 630, 293: Các Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất này được công chứng theo quy định của pháp luật, do đó có cơ sở công nhận các Hợp đồng này. Luật gia CHU THANH TÙNG Tạp chí Tòa án
Những cam kết cần yêu cầu bên bán làm trước khi tiến hành đặt cọc mua đất
Trước khi tiến hành đặt cọc mua đất, ngoài những thông tin bạn đã biết được như Sổ, thông tin chủ đất, địa điểm, diện tích...thì bạn cũng cần bên bán cam kết những nội dung sau để tránh rủi ro: 1. Đất phải có Giấy chứng nhận hợp pháp do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau: 1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này; b) Đất không có tranh chấp; c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất. 2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này. 3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. >>> Như vậy có Giấy chứng nhận QSDĐ là một trong những điều kiện trước tiên để đảm bảo thực hiện thủ tục chuyển nhượng, và bạn cũng cần lưu ý để tránh nhầm GIấy chứng nhận giả Xem thêm: Cách nhận biết Giấy tờ nhà đất giả 2. Đất không có tranh chấp, không bị kê biên Cũng theo Điều 188, thì đây cũng là một trong những điều kiện để được chuyển nhượng QSDĐ. Đất không có tranh chấp là đất mà người quản lý, sử dụng thửa đất đó không có bất kỳ tranh chấp nào với một chủ thể khác liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với chính thửa đất đó. Thủ tục xin xác nhận đất không có tranh chấp Người có yêu cầu làm đơn gửi UBND cấp xã nơi có đất. Kèm theo đơn là bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nếu đã được cấp), bản sao giấy tờ tùy thân (căn cước công dân, hộ khẩu). Sau khi kiểm tra nếu xét thấy đất không có tranh chấp thì UBND cấp xã xác nhận trực tiếp vào đơn hoặc cấp văn bản xác nhận cho đương sự. 3. Đất không thuộc quy hoạch Đây là một trong những vấn đề người mua thường hay quên, vì đất nếu có quy hoạch thuộc những mục đích sử dụng khác thì bạn mua sẽ khó mà sử dụng đất mục đích của mình. Theo quy định tại Điều 49 Luật đất đai 2013 bị sửa đổi bới Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch 2018, thì quy hoạch đất có những trường hợp như sau: Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật. Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất. Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền. 4. Đất đang không thế chấp Hiện nay có nhiều trường hợp thế chấp đất tại các ngân hàng, tổ chức tín dụng rất nhiều, tùy vào thỏa thuận của bên thế chấp và nhận thế chấp mà mảnh đất này có thể được mua bán hay không. Nên bạn cần hỏi kỹ và xem kỹ nội dung liên quan đến vấn đề thế chấp này nếu có >>> Xem thêm: Hướng dẫn mua nhà, đất đang thế chấp ngân hàng đúng luật
Xác định yếu tố bất khả kháng vì lý do dịch bệnh
Tình huống đặt ra là trước dịch anh A có đặt cọc mua 1 lô đất dưới Long Thành, có hợp đồng công chứng đặt cọc. Tuy nhiên, vì lý do dịch COVID nên không thực hiện thanh toán theo tiến độ được, bên bán họ không chịu. Nếu vậy bên bán có thể đơn phương hủy hợp đồng đặt cọc được không? Nếu họ hủy, bán cho người khác, anh A có thể khởi kiện được không? Về vấn đề của anh A, theo quan điểm của mình thì tại quy định tại Bộ Luật dân sự 2015 có nêu: Điều 328. Đặt cọc 1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Theo đó, hợp đồng đặt cọc chỉ nhằm mục đích đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng mà thôi. Nếu anh A vi phạm nội dung thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc thì bên nhận cọc có thể giữ lại phần đặt cọc mà không phải trả cho anh A. Để bảo vệ quyền lợi của mình, anh A có thể chứng minh việc vi phạm thời hạn thanh toán là do sự kiện bất khả kháng do dịch: "Sự kiện bất khả kháng là sự kiện xảy ra một cách khách quan không thể lường trước được và không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép." Theo đó, nếu vì dịch bệnh mà anh A không thanh toán được và tìm mọi cách cần thiết và trong khả năng cho phép thì có thể miễn trừ nghĩa vụ. Tuy nhiên, việc thanh toán có thể thực hiện thông qua chuyển khoản nên không thể lấy lý do dịch để yêu cầu không thanh toán theo hợp đồng mua được. Nếu trong hợp đồng đặt cọc yêu cầu phải thanh toán trực tiếp và tại địa điểm cụ thể nào đó thì lúc đó có thể viện dẫn lý do nhà nước thực hiện giãn cách để không thể di chuyển được. Lúc này, có thể viện dẫn lý do bất khả kháng để không mất tiền cọc. Việc anh A khởi kiện cũng chỉ có thể thực hiện trong phạm vi hợp đồng đặt cọc tức là cũng chỉ có thể đòi lại tiền đặt cọc chứ hai bên chưa lập hợp đồng chuyển nhượng đất có công chứng nên việc họ bán cho ai thì anh A không thể can thiệp được.
Cơ sở thanh lý hợp đồng đặt cọc?
Kính gửi công ty, Tôi có một vướng mắc về pháp lý, nhờ Công ty hỗ trợ giúp. Tôi có ký 1 HĐ đặt cọc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai với 1 công ty BĐS. Theo thỏa thuận đặt cọc, tháng 11/2020 công ty sẽ ký Hợp đồng mua bán với tôi, đồng thời có quy định, công ty được quyền trễ hạn tối đa 6 tháng để ký HĐ mua bán. Vậy khi đã qua T11/2020 mà công ty vẫn chưa ký HĐ mua bán thì tôi có cơ sở để thanh lý HĐ cọc và yêu cầu công ty này hoàn lại tiền hay không? Chân thành cảm ơn!
Có được hủy hợp đồng đặt cọc khi diện tích thực tế không đúng với sổ đỏ?
Kính gửi Luật sư Luật sư vui lòng tư vấn trường hợp như sau: Tôi có làm hợp đồng cọc với anh C số tiền 100tr, hẹn ngày chồng đủ tiền sẽ ra công chứng và sang tên lô đất 90m2; sau đó tôi mới biết là diện tích thực tế không đúng với sổ 90m2. Tôi có hỏi anh C thì họ trả lời là chủ đầu tư dự án tranh chấp với hộ giáp ranh. Như vậy tôi có thể yêu cầu họ trả cọc không vì họ giao đất thực tế không đủ 90m2. Trân trọng và cảm ơn, Cường Nguyễn,
Hợp đồng đặt cọc mua nhà dự án chung cư
Kính gửi Luật Sư, Tôi có kí 1 HĐ đặt cọc mua nhà của 1 dự án chung cư vào tháng 12/2018, dự án đã được phê duyệt của UBND thành phố, nhưng chưa có giấy phép xây dựng, nên chưa lập HĐồng Mua Bán. HĐ đặt cọc với trị giá 25% giá của căn hộ: 650 triệu. Các phần thanh toán tiếp sau sẽ được thanh toán khi có HĐ Mua Bán (HĐMB). Theo HĐ đặt cọc chủ đầu tư ghi thời gian dự kiến kí HĐMB là tháng 3/2019, thời gian hoàn thành dự án Quý 4/2020. Nhưng tháng 3/2019 chủ đầu tư gửi thông báo dời Thời gian kí HĐMB đến tháng 10/2019, đến tháng 10/2019 họ lại gửi 1 thư thông báo dời qua tháng 4/2020, và đến tháng 3/2020 họ lại gửi thư thông báo dời đến tháng 12/2020. Tất cả thư đều ghi lí do vướng vấn đề pháp lý trong quá trình xin giấy phép xây dựng và nói là tình trạng chung của thành phố HCM. Trong thư không ghi rõ vướng vấn đề gì, và không có 1 cam kết chắc chắn tháng 12/2020 họ sẽ có giấy phép XD. Chủ đầu tư đồng ý giảm 1 phần trị giá căn nhà để hỗ trợ người mua vì chờ đợi lâu. Phần giảm giá này chỉ áp dụng khi khách hàng chờ đến khi kí HĐMB và không chuyển nhượng cho người thứ 3 mua lại. Đến tháng 4/2020, tôi không thể tiếp tục chờ đợi đến tháng 12/2020 để kí HĐMB nên yêu cầu thanh lý hợp đồng, trả lại tiền cọc và yêu cầu bồi thường tiền tôi đã phải chờ đợi 16 tháng. Tuy nhiên chủ Đầu tư nêu rằng trong HĐ không có điều khoản thanh lý HĐ cũng như điều khoản bồi thường nên họ không đồng ý thanh lý HĐ, bắt buộc khách hàng phải chờ đến khi kí HĐMB. Cho tôi hỏi trong trường hợp này tôi có thể kiện Chủ Đầu Tư để thanh lý HĐ, trả lại tiền cọc cũng như yêu cầu bồi thường được không? Nếu được thì tôi nên gửi đến tòa án nào? Tôi xin chân thành cám ơn Trâm
[Mua căn hộ] Hợp đồng đặt cọc có được bảo đảm việc giao kết hợp đồng
Chào các bạn và các quý luật sư, Mình thấy trên thị trường có nhiều hợp đồng được ký giữa bên môi giới BĐS/trung gian và người mua nhà, mà theo đó khách hàng gửi tiền cho bên môi giới rồi KH sẽ được ưu tiên ký HĐ mua căn hộ với chủ đầu tư và có thể được lựa căn hộ vị trí đẹp, v.v. Nếu mình không nhầm thì loại HĐ này hay được gọi là "đặt cọc giữ chỗ", nhưng mình không rõ có đúng là đặt cọc theo Bộ luật dân sự 2015 không? Vì mình đọc quy định về đặt cọc không rõ là có được bảo đảm giao kết hợp đồng với bên thứ ba (không phải là bên nhận đặt cọc hay đặt cọc). Mong được giải đáp thắc mắc. Xin cảm ơn mọi người.
Mẫu giấy đặt cọc mua nhà đất mới nhất năm 2024? Giấy đặt cọc có cần công chứng không?
Trong các giao dịch mua nhà bán đất, việc lập giấy đặt cọc là bước quan trọng để đảm bảo cam kết của các bên trước khi hoàn tất giao dịch chính thức. Bài viết dưới đây sẽ cung cấp mẫu giấy đặt cọc mới nhất năm 2024 và hướng dẫn chi tiết về giấy đặt cọc. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc các vật có giá trị khác (gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn đế bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng theo khoản 1 Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015. Đặt cọc là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Trong đó một bên (bên đặt cọc) giao cho bên kia (bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc tài sản đặt cọc trong thời hạn nhất định nhằm xác nhận sự cam kết giữa các bên và để bảo đảm giao kết. (1) Nội dung giấy đặt cọc cần những gì? Đối với giấy đặt cọc, các bên khi lập giấy đặt cọc phải đảm bảo các nội dung sau đây: - Thông tin của các bên: Bao gồm họ tên, số CMND/CCCD, địa chỉ liên lạc của bên đặt cọc và bên nhận cọc. - Thông tin về tài sản đặt cọc: Chi tiết về lô đất, bao gồm địa chỉ, diện tích, thời gian sử dụng. - Số tiền đặt cọc: Số tiền cụ thể mà bên đặt cọc sẽ thanh toán cho bên nhận cọc để đảm bảo giao dịch. - Thời hạn đặt cọc: Thời gian mà số tiền đặt cọc sẽ được giữ lại trước khi hoàn tất hợp đồng mua bán chính thức. - Cam kết của các bên: Quyền và nghĩa vụ của bên đặt cọc và bên nhận cọc, bao gồm cam kết hoàn tất giao dịch mua bán đất theo thỏa thuận. - Điều khoản phạt vi phạm: Quy định về việc xử lý vi phạm hợp đồng, bao gồm các mức phạt nếu một trong hai bên vi phạm cam kết. - Hiệu lực của hợp đồng: Thời điểm mà hợp đồng đặt cọc có hiệu lực và các điều kiện để hợp đồng này hết hiệu lực. Thông thường, các giao dịch mua bán nhà đất luôn là giao dịch có giá trị lớn nên giấy đặt cọc mang ý nghĩa quan trọng. Giấy đặt cọc được xem là văn bản đảm bảo các bên cam kết thực hiện thỏa thuận việc mua bán, chuyển nhượng. Xem và tải mẫu Giấy đặt cọc: https://cdn.thuvienphapluat.vn/uploads/danluatfile/2024/05/22/mau-giay-dat-coc-mua-ban-nha-dat.docx (2) Giấy đặt cọc mua nhà đất có cần công chứng không? Các trường hợp hợp đồng cần công chứng, chứng thực theo Điều 459 Bộ luật Dân sự 2015, Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014 và Điều 167 Luật Đất Đai năm 2013 như sau: - Hợp đồng tặng cho bất động sản. - Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất . - Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất. - Mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại. Như vậy, hiện nay không có điều khoản nào bắt buộc giấy đặt cọc sau khi được soạn thảo và ký kết phải công chứng, chứng thực. Tuy nhiên, để tránh các rủi ro cũng như tranh chấp xảy ra về sau, các bên có thể công chứng hoặc chứng thực giấy đặt cọc (3) Mức phạt cọc nếu không mua/không bán nhà đất? Mức phạt cọc được quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 cụ thể như sau: - Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền. - Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc - Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Ngoài ra, các bên có thỏa thuận khác như không phạt cọc hoặc phạt cọc theo mức thấp hơn, cao hơn số tiền đặt cọc thì thực hiện theo thỏa thuận đó với điều kiện nội dung thỏa thuận không trái luật, đạo đức xã hội. Tóm lại, trên đây là mẫu giấy cũng như nội dung chi tiết của giấy đặt cọc. Các bên cần đảm bảo đầy đủ nội dung của giấy đặt cọc cũng như tuân thủ các cam kết đã đề ra để tránh việc bị phạt cọc khi không thực hiện việc mua bán như đã thỏa thuận. Ngoài ra, giấy đặt cọc không bắt buộc phải công chứng, chứng thực nhưng để tránh rủi ro cũng như tranh chấp xảy ra về sau, các bên có thể công chứng hoặc chứng thực giấy đặt cọc. Xem và tải mẫu Giấy đặt cọc: https://cdn.thuvienphapluat.vn/uploads/danluatfile/2024/05/22/mau-giay-dat-coc-mua-ban-nha-dat.docx Xem và tải mẫu Hợp đồng đặt cọc:https://cdn.thuvienphapluat.vn/uploads/danluatfile/2024/05/22/Hop-dong-dat-coc.doc
Hợp đồng đặt cọc vô hiệu khi người nhận đặt cọc không đứng tên trên sổ đỏ?
Hợp đồng đặt cọc là hợp đồng thường xuyên được sử dụng để bảo đảm giao kết, thực hiện một hợp đồng khác. Vậy hợp đồng đặt cọc có vô hiệu khi người nhận đặt cọc không đứng tên trên sổ đỏ không? (1) Quy định của pháp luật về hợp đồng đặt cọc như thế nào? Theo Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định, đặt cọc là: Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Như vậy, hợp đồng đặt cọc là hợp đồng giao dịch dân sự, được giao kết bởi bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc, việc đặt cọc nhằm mục đích đảm bảo thực hiện hợp đồng hoặc giao kết hợp đồng hoặc đôi khi là cả hai. Cũng theo quy định tại Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015, trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền. Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc. Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. (2) Hợp đồng đặt cọc có vô hiệu khi người nhận đặt cọc không đứng tên trên sổ đỏ không? Theo Điều 117 Bộ Luật Dân sự 2015, hợp đồng giao dịch dân sự sẽ có hiệu lực khi đáp ứng đủ các điều kiện sau: - Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập; - Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện; - Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội. Theo đó, năng lực pháp luật dân sự của chủ thể tham gia hợp đồng được quy định tại Điều 17 Bộ Luật Dân sự 2015 bao gồm: - Quyền nhân thân không gắn với tài sản và quyền nhân thân gắn với tài sản. - Quyền sở hữu, quyền thừa kế và quyền khác đối với tài sản. - Quyền tham gia quan hệ dân sự và có nghĩa vụ phát sinh từ quan hệ đó. Từ các quy định trên có thể hiểu, khi giao kết hợp đồng giao dịch dân sự (hợp đồng đặt cọc, hợp đồng chuyển nhượng,...), các chủ thể phải đảm bảo các quyền sở hữu, quyền thừa kế đối với tài sản là đối tượng của hợp đồng giao dịch dân sự đó. Do đó, khi giao kết hợp đồng đặt cọc mà người nhận đặt cọc chưa đứng tên trên sổ đỏ, tức là về mặt giấy tờ, người nhận đặt cọc chưa có quyền sở hữu đối với quyền sử dụng đất cho nên hợp đồng đặt cọc sẽ bị vô hiệu. Tuy nhiên, trên thực tế xét xử, có trường hợp người nhận đặt cọc không đứng tên sổ đỏ nhưng Tòa án vẫn tuyên bố hợp đồng không bị vô hiệu do nhiều yếu tố khác của vụ án. Như vậy, phụ thuộc vào tình tiết của vụ án, mà hợp đồng đặt cọc sẽ bị tuyên vô hiệu hoặc không vô hiệu khi người nhận đặt cọc không đứng tên trên sổ đỏ. (3) Một số ví dụ thực tế Ví dụ 1 Ông K nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có diện tích 100m2 đứng tên bà M từ ông H. Ngày 07/10/2020, ông K (nguyên đơn) với ông H (bị đơn) ký kết hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên với giá chuyển nhượng 1,2 tỉ đồng; phương thức thanh toán: Đặt cọc số tiền 100 triệu đồng, số tiền chuyển nhượng còn lại sẽ thanh toán khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Văn phòng công chứng. Tại thời điểm đặt cọc, ông K đã được ông H cho xem giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên bà M cũng như thông tin đối với thửa đất mà hai bên thỏa thuận đặt cọc. Tuy biết ông H vừa đặt cọc mua đất của bà M và đang trong quá trình đổi sổ nhưng ông K vẫn đồng ý giao kết hợp đồng đặt cọc với ông H. Thời hạn thực hiện giao dịch tại Văn phòng công chứng trong vòng 03 tháng kể từ ngày ký hợp đồng đặt cọc. Sau khi ký hợp đồng đặt cọc, ông K đã giao cho ông H số tiền đặt cọc 100 triệu đồng và tại thời điểm ký kết hợp đồng đặt cọc thì ông H cam kết quyền sử dụng đất thỏa thuận chuyển nhượng không có tranh chấp, không quy hoạch và bao đổi sổ. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện hợp đồng, qua tìm hiểu thông tin quy hoạch trên Cổng thông tin điện tử tỉnh B, phía nguyên đơn phát hiện phần đất mình thỏa thuận chuyển nhượng nằm trong quy hoạch con đường chiếm hơn 2/3 diện tích đất. Sau khi phát hiện sự việc, nguyên đơn đã nhiều lần liên hệ ông H để yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc giữa hai bên đồng thời yêu cầu trả số tiền đặt cọc 100 triệu đồng đã nhận nhưng ông H không đồng ý. Nguyên đơn cho rằng, ông H đã vi phạm cam kết trong hợp đồng và tại thời điểm ký hợp đồng đặt cọc ông H không phải là chủ sử dụng đất nên ông H không có quyền ký kết hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất và yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc, bị đơn phải hoàn trả cho nguyên đơn số tiền đặt cọc 100 triệu đồng. Cơ quan tiến hành tố tụng cho rằng, hợp đồng đặt cọc giữa ông K và ông H vi phạm điều kiện về chủ thể (tại thời điểm ông H nhận đặt cọc của ông K thì quyền sử dụng đất do bà M đứng tên) nên vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu, buộc ông H hoàn trả lại số tiền đặt cọc đã nhận cho ông K.. Ví dụ 2 Tương tự nội dung vụ án trên, khi người nhận đặt cọc (bên bán) chưa được đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lại “hứa bán” cho người khác, tuy nhiên cơ quan tiến hành tố tụng lại cho rằng hợp đồng đặt cọc không vô hiệu. Ngày 16/11/2020, nguyên đơn bà T và bị đơn ông L thỏa thuận ký hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất đối với phần đất có diện tích 176m2 với giá chuyển nhượng là 495 triệu đồng. Nguyên đơn đặt cọc cho bị đơn 50 triệu đồng, còn lại 440 triệu đồng hẹn đến ngày ra Văn phòng công chứng để làm thủ tục chuyển nhượng thì giao hết. Đồng thời thỏa thuận nếu ngày ra văn phòng công chứng, bên A (ông L) không cung cấp giấy tờ liên quan về thửa đất hay bị tranh chấp, hoặc đổi ý không bán thì sẽ đền cọc gấp hai lần cho bên B (bà T); bên B không đúng hẹn theo thỏa thuận đặt cọc sẽ mất toàn bộ số tiền đặt cọc cho bên A. Trước khi ký kết hợp đồng đặt cọc thì bà T là người trực tiếp kiểm tra hiện trạng đất và xem xét thông tin bản photo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do ông Q đứng tên do ông L cung cấp nhưng bà T không có ý kiến phản đối. Mặt khác, trước đó, ngày 15/11/2020, thì vợ chồng ông Q đã đồng ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất cùng với tài sản gắn liền với đất cho ông L thể hiện tại hợp đồng đặt cọc để đảm bảo thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tại khoản 2 Điều 5 của Hợp đồng thể hiện: “Sau khi ký hợp đồng này, bên B được phép đưa tài sản trên tham gia giao dịch mua bán”. Việc ông L chuyển nhượng lại phần đất trên cho bà H thì vợ chồng ông Q đều biết và đồng ý với giao dịch này. Đến trước ngày hẹn ra Văn phòng công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng thì nguyên đơn khởi kiện yêu cầu tuyên bố hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất vô hiệu, buộc bị đơn trả lại số tiền 50 triệu đồng cho nguyên đơn do phát hiện bị đơn chưa được cấp sổ đỏ đối với phần đất trên mà đang do ông Q đứng tên. Trong vụ án này, cơ quan tiến hành tố tụng nhận định rằng việc ông L nhận đặt cọc của bà T để đảm bảo việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người đang đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là ông Q biết và trước đó ông Q cũng đã nhận đặt cọc của ông L, thỏa thuận sau khi ký hợp đồng đặt cọc thì ông L được quyền đưa tài sản tham gia giao dịch mua bán. Bà T cũng được ông L thông tin quyền sử dụng đất trên đang đứng tên ông Q và bà T không có ý kiến phản đối. Do đó, Tòa án đã không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà T về việc tuyên hợp đồng đặt cọc vô hiệu và buộc bị đơn hoàn trả lại số tiền đặt cọc đã nhận. >> Từ hai ví dụ trên, ta có thể thấy hợp đồng đặt cọc tuy là một hợp đồng thường xuyên được giao kết, mọi người thường nghĩ việc thực hiện hợp đồng đặt cọc sẽ khá là đơn giản. Thực tế, trong các vụ xét xử vẫn còn sự chưa thống nhất về nhận thức pháp luật, từ đó gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người tham gia giao dịch hợp đồng dân sự.
Chủ đầu tư kinh doanh BĐS chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá trị BĐS từ 1/1/2025
Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 bắt đầu có hiệu lực từ 01/01/2025 quy định chủ đầu tư kinh doanh BĐS chỉ được thu tiền đặt cọc của khách hàng trong trường hợp nào? (1) Chủ đầu tư kinh doanh BĐS thu tiền đặt cọc trong trường hợp nào? Luật Kinh doanh bất động sản 2014 hết hiệu lực từ ngày 01/01/2025 chưa có quy định nào điều chỉnh việc đến việc đặt cọc mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng. Hầu hết các hợp đồng đặt cọc trong việc mua, thuê mua bất động sản đều xuất phát từ thỏa thuận của hai bên dựa trên quy định của Bộ Luật Dân sự 2015, không có quy định ràng buộc số tiền đặt cọc tối đa là bao nhiêu, hay chỉ được thu tiền đặt cọc trong trường hợp nào. Nhận thấy được điểm còn thiếu sót đó, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 có hiệu lực từ 01/01/2025 đã thêm quy định điều chỉnh về việc thu tiền đặt cọc của khách hàng đối với chủ đầu tư kinh doanh bất động sản. Theo đó, tại khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 quy định như sau: “Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ bên đặt cọc để mua, thuê mua khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.” Căn cứ quy định trên, chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá trị bất động sản, ngoài ra chỉ được thu tiền đặt cọc trong trường hợp nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản 2023. Và để minh bạch trong tỉ lệ tiền đặt cọc, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 quy định rõ hợp đồng đặt cọc phải có điều khoản thể hiện rõ giá bán, giá cho thuê mua bất động sản là bao nhiêu, từ đó làm căn cứ để xác định việc thu tiền đặt cọc của chủ đầu tư có hợp pháp hay không. (2) Bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh là gì? Trước khi thu tiền đặt cọc, chủ đầu tư phải đảm bảo nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện để đưa vào kinh doanh. Căn cứ tại các quy định ở Điều 5 và Điều 12 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, khoản 1 Điều 13 Luật nhà ở 2023 (cũng có hiệu lực từ 01/01/2025) thì nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đủ điều kiện đưa vào kinh doanh bao gồm: - Các loại nhà ở có sẵn, trừ các loại nhà ở thuộc tài sản công dưới đây: + Nhà ở công vụ bao gồm nhà ở công vụ của trung ương và nhà ở công vụ của địa phương theo quy định của pháp luật về nhà ở; + Nhà ở phục vụ tái định cư do Nhà nước đầu tư xây dựng hoặc mua nhà ở thương mại để bố trí tái định cư theo quy định của pháp luật về nhà ở nhưng chưa bố trí tái định cư; + Nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân do Nhà nước đầu tư xây dựng để bố trí cho đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở; + Nhà ở không thuộc trường hợp quy định tại các điểm a, b và c khoản này được đầu tư xây dựng bằng vốn ngân sách nhà nước hoặc có nguồn gốc từ vốn ngân sách nhà nước hoặc được xác lập sở hữu toàn dân theo quy định của pháp luật trong các thời kỳ và đang cho hộ gia đình, cá nhân thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở; + Nhà ở của chủ sở hữu khác được chuyển thành sở hữu toàn dân theo quy định của pháp luật không thuộc trường hợp quy định tại điểm d khoản này. - Công trình xây dựng có sẵn, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, bao gồm công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp. - Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo quy định tại khoản 2 Điều 5 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 Tất cả các bất động sản kể trên là bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, chủ đầu tư được phép thu tiền đặt cọc của khách hàng đối với các bất động sản này, số tiền đặt cọc được phép thu tối đa 5% dựa trên giá bán, giá cho thuê mua bất động sản. Khi thực hiện thu tiền đặt cọc, chủ đầu tư phải làm thành văn bản hợp đồng đặt cọc, trong đó phải ghi rõ giá tiền bán, cho thuê mua bất động sản trong hợp đồng. Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 sẽ có hiệu lực từ ngày 01/01/2025.
Có được công chứng hợp đồng đặt cọc cho nhà đất đang thế chấp không?
Để đảm bảo việc mua bán nhà đất chắc chắn được thực hiện, các bên thường sẽ lập hợp đồng đặt cọc. Tuy nhiên, nếu nhà đất đang được thế chấp, bị cấm các việc bán, trao đổi, tặng cho thì hợp đồng đặt cọc có bị vô hiệu không? (1) Công chứng viên không ký hợp đồng đặt cọc cho tài sản đang thế chấp? Thế chấp tài sản là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, theo khoản 8 Điều 320 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định về nghĩa vụ của bên thế chấp là: “8. Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật Dân sự 2015.” Tiếp theo, Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về việc đặt cọc như sau: - Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. - Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền - Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; - Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Có thể thấy, hợp đồng đặt cọc là hợp đồng được lập ra nhằm bảo đảm thực hiện một hợp đồng khác. Trong trường hợp ở đây là hợp đồng đặt cọc để mua bán nhà đất. Thực tế, vấn đề công chứng hợp đồng đặt cọc vướng mắc khó khăn ở điểm d khoản 1 và khoản 8 Điều 40 Luật Công chứng 2014, trong đó quy định việc thực hiện công chứng các hợp đồng liên quan đến tài sản phải đăng ký hoặc bất động sản thì công chứng viên sẽ yêu cầu người yêu cầu công chứng xuất trình bản chính của giấy tờ để đối chiếu trước khi ghi lời chứng là bắt buộc. Do đó, để thực hiện việc công chứng hợp đồng đặt cọc mua nhà đất, Công chứng viên cần đối chiếu bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu tài sản. Tuy nhiên, thông thường bên nhận thế chấp sẽ là bên giữ bản chính giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp, trong đó quan trọng nhất là giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng tài sản thế chấp. Và thực tế là sẽ chẳng có ngân hàng nào đồng ý cho bên thế chấp mượn bản gốc giấy chứng nhận hay ra văn bản đồng ý cho bên thế chấp nhận đặt cọc. Chính vì thế, việc Công chứng viên không ký hợp đồng đặt cọc cho tài sản đang được thế chấp cũng có cái lý của họ, nếu như ký mà không yêu cầu xuất trình giấy tờ bản gốc là không phù hợp với quy định của pháp luật. Việc không công chứng là để hạn chế rủi ro cho các bên, trong đó có cả Công chứng viên. (2) Có thể lập hợp đồng đặt cọc đối với tài sản đang thế chấp được không? Theo khoản 8 Điều 320 Bộ Luật Dân sự 2015, bên thế chấp không được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp trừ khi được bên nhận thế chấp đồng ý. Bên cạnh đó, quan hệ nhân - quả đã được làm rõ trong Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 về đặt cọc, các quy định tại Điều 328 cho thấy hợp đồng đặt cọc là một hợp đồng riêng, không liên quan đến hợp đồng mua bán nhà đất. Thực tế, việc hai bên xác lập hợp đồng đặt cọc cũng là một hợp đồng giao dịch dân sự, chỉ cần nội dung hợp đồng có các điều khoản về quyền và nghĩa vụ của hai bên, không vi phạm các điều cấm của pháp luật, không trái với đạo đức xã hội thì nghiễm nhiên bản hợp đồng này có giá trị pháp lý. Xét trên quy định của Luật Công chứng, Luật Nhà ở, Luật Đất đai và Bộ Luật Dân sự hiện hành thì hợp đồng đặt cọc mua nhà không thuộc trường hợp bắt buộc phải công chứng. Do đó, việc công chứng hay không công chứng hợp đồng đặt cọc không ảnh hưởng đến giá trị pháp lý của hợp đồng. Việc lập hợp đồng đặt cọc để mua bán tài sản thế chấp không bị cấm trong quy định của pháp luật. Về nguyên tắc, điều gì pháp luật không cấm thì người công dân có thể thực hiện, nên việc ký hợp đồng đặt cọc khi đang thế chấp nhà đất là hoàn toàn hợp pháp. (3) Cục Bổ trợ Tư pháp hướng dẫn ra sao về trường hợp này? Ngày 11/01/2024, Cục Bổ trợ tư pháp đã có phản hồi sau khi lấy ý kiến đơn vị chuyên môn của Bộ Tư pháp về việc đặt cọc, ủy quyền đối với tài sản là bất động sản đang thế chấp tại các tổ chức tín dụng. Theo Cục Bổ trợ tư pháp, về nguyên tắc, công chứng viên thực hiện công chứng việc đặt cọc, uỷ quyền liên quan đến tài sản đang thế chấp tại tổ chức tín dụng khi các giao dịch này hợp pháp, xác thực. Việc xác định giao dịch này có hợp pháp hay không thì phải căn cứ vào pháp luật nội dung (pháp luật dân sự, đất đai, nhà ở, giao dịch bảo đảm...). Bộ luật Dân sự 2015 đã có quy định về thế chấp (Điều 317, Điều 320, Điều 321, Điều 322, Điều 323), đặt cọc (Điều 328), uỷ quyền (từ Điều 562 đến Điều 569). Bên cạnh đó,Luật Đất đai, Luật Nhà ở cũng đã có các quy định liên quan đến vấn đề trên (khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, điểm d khoản 1 Điều 10 Luật Nhà ở 2014). “Khi công chứng cần lưu ý, một số trường hợp việc thực hiện các giao dịch trên cần có sự đồng ý của bên nhận thế chấp (tổ chức tín dụng). Đồng thời, để tránh lợi dụng hành vi thực hiện giao dịch nhằm che dấu giao dịch khác, đề nghị lưu ý quy định tại Điều 124 Bộ Luật Dân sự 2015 (về giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo), trong trường hợp này thẩm quyền tuyên bố giao dịch vô hiệu thuộc thẩm quyền của TAND. Về thủ tục công chứng, thực hiện theo quy định tại Điều 40, 41 và các điều luật có liên quan của Luật Công chứng 2014”, Cục Bổ trợ tư pháp lưu ý và đề nghị Sở Tư pháp TP.HCM nghiên cứu, hướng dẫn các tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn thành phố. Với việc chỉ nêu quy định mà không có kết luận, hướng dẫn chính thức về việc có hay không việc có thể công chứng hợp đồng đặt cọc trong trường hợp nêu trên rõ ràng, vấn đề công chứng hay không vẫn chưa câu trả lời thống nhất.
Năm 2024, hợp đồng đặt cọc mua đất cần lưu ý những gì?
Mẫu Hợp đồng đặt cọc mua đất năm 2024 như thế nào? Luật quy định như thế nào về đặt cọc? Cần lưu ý gì khi giao kết Hợp đồng đặt cọc mua đất? Nội dung sau đây sẽ giải đáp cho những thắc mắc nêu trên. (1) Mẫu Hợp đồng đặt cọc mua đất năm 2024 Năm 2024, khi thực hiện giao kết Hợp đồng đặt cọc mua đất người xem có thể tham khảo Mẫu Hợp đồng dưới đây: https://cdn.thuvienphapluat.vn/uploads/danluatfile/2024/03/26/hop-dong-dat-coc-mua-dat_0104153056.doc Mẫu Hợp đồng đặt cọc mua đất 2024 (2) Luật quy định như thế nào về đặt cọc? Trước tiên, các bên tham gia hợp đồng cần phải hiểu rõ bản chất rằng trong giao dịch dân sự, đặt cọc là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ (Điều 292 Bộ Luật Dân sự 2015). Về mặt khái niệm, tại Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015 có quy định về đặt cọc như sau: - Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. - Tài sản đặt cọc nêu trên sẽ được hoàn trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền trường hợp hợp đồng được giao kết. - Trường hợp không giao kết hợp đồng: có 02 trường hợp như sau: + Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc. + Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải hoàn trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Trường hợp một bên giao cho bên còn lại một khoản tiền mà các bên không xác định rõ là tiền đặt cọc hoặc tiền trả trước thì số tiền này được coi là tiền trả trước (Điều 37 Tiểu mục 4 Nghị định 21/2021/NĐ-CP). (3) Những lưu ý khi ký kết Hợp đồng đặt cọc mua đất 2024 Cụ thể, có những điểm đáng lưu ý khi thực hiện ký kết Hợp đồng đặt cọc mua đất 2024 như sau: - Điều kiện tiên quyết: Để một Hợp đồng có hiệu lực là các chủ thể tham gia phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự theo quy định tại Điều 117 Bộ Luật Dân sự 2015, bao gồm: + Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập. + Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện. + Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội. - Công chứng: Mặc dù luật pháp hiện hành không quy định Hợp đồng đặt cọc bắt buộc phải công chứng. Tuy nhiên, để hạn chế rủi ro trong việc giao kết hợp đồng đặt cọc thì các bên vẫn nên thực hiện công chứng, chứng thực. Bởi công chứng, chứng thực sẽ giúp các bên kiểm tra tính chính xác, hợp pháp về các giấy tờ như căn nhà có thể giao dịch được không, chủ căn nhà có bị hạn chế giao dịch, tài sản có bị kê biên, thế chấp, hay đã được dùng vào giao dịch dân sự khác hay không,... - Nội dung: Hợp đồng đặt cọc mua đất có thể được xem như giai đoạn chuẩn bị cho việc giao kết hợp đồng mua bán đất chính thức giữa các bên. Chính vì thế, khi thực hiện đặt cọc mua đất cần lưu ý những điểm sau: + Nội dung thỏa thuận về tài sản đặt cọc, phạt cọc và thời hạn đảm bảo giao kết, thực hiện hợp đồng. + Quyền và nghĩa vụ của các bên trong đặt cọc. + Điều kiện có hiệu lực của đặt cọc. + Mối quan hệ giữa hợp đồng đặt cọc và hợp đồng chính. Tổng kết lại, Hợp đồng đặt cọc mua đất là một thỏa thuận của các bên xác lập việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc tài sản có giá trị để đảm bảo cho Hợp đồng mua bán đất, thỏa thuận sẽ thực hiện. Khi thực hiện giao kết Hợp đồng đặt cọc mua đất 2024, các bên cần lưu ý các nội dung như đã nêu trên để tránh xảy ra những rủi ro không đáng có.
06 lưu ý cần nắm rõ trước khi xuống tiền mua đất để tránh rủi ro
Bất động sản là một loại hình tài sản đặc biệt và có giá trị lớn hiện nay, đặc biệt là khi đi mua đất, người mua cần nắm rõ các vấn đề liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ). Sau đây là 06 lưu ý trước khi xuống tiền mua đất. 1. Xác định loại đất mà người mua đất nhắm đến Việc đầu tiên mà một chủ đầu tư muốn thực hiện chuyển nhượng đất đó là xác định loại đất, tên gọi đất tại khu vực mà chủ đầu tư nhắm đến. Vì việc kiểm tra, xác định rõ loại đất ảnh hưởng rất lớn đến việc giao kết hợp đồng tránh bị nhầm lẫn, đánh tráo khái niệm. Theo Điều 10 Luật Đất đai 2013 hiện nay có 03 loại nhóm đất chính bao gồm: Nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng. Trong đó, nếu chủ đầu tư muốn mua đất để ở thì xác định được loại đất nhắm đến là đất phi nông nghiệp và cần phân biệt được đất nền và đất thổ cư, có thể hiểu đơn giản như sau: - Đất nền hay đất nền dự án là các lô đất nằm trong dự án xây dựng thường được dùng để xây dựng công trình như khu dân cư. - Đất thổ cư là đất thuộc quyền sử dụng của một cá nhân cụ thể và không nằm trong các khu đất dự án. 2. Xác minh thông tin của bên bán đất trước khi mua đất (bên chuyển nhượng) Một trong những điều kiện để chuyển nhượng QSDĐ là mảnh đất bạn mua không được có tranh chấp, người bán phải có toàn quyền được chuyển nhượng hoặc được sự đồng ý của những người có quyền sử dụng chung mảnh đất theo Điều 188 Luật Đất đai 2013. Cụ thể, khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định người sử dụng đất được chuyển nhượng QSDĐ thuộc 03 trường hợp sau: - Trường hợp thứ nhất: Người chuyển nhượng là người đứng tên trên sổ đỏ hoặc người thừa ủy quyền thực hiện chuyển nhượng đất. - Trường hợp thứ hai: Nếu mảnh đất chuyển nhượng là tài sản chung của vợ chồng thì khi chuyển nhượng phải được sự đồng ý của người còn lại do đó phải có sự đồng thuận từ hai người. - Trường hợp thứ ba: Sổ đỏ đứng tên nhiều người thì khi chuyển nhượng mảnh đất đó, trên hợp đồng phải có sự đồng ý của tất cả những người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan. 3. Kiểm tra đất đã được cấp sổ đỏ và có sử dụng ổn định không khi mua đất Khi lựa chọn thửa đất thì người nhận chuyển nhượng cần phải kiểm tra được thửa đất này đã được cấp sổ đỏ hay chưa theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013. Ngoài ra, trường hợp đất đang xin cấp sổ đỏ thì phải kiểm tra được đất phải sử dụng ổn định theo quy định tại khoản 1 Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP còn quy định sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận hoặc đến thời điểm quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận. 4. Chú ý hợp đồng đặt cọc khi mua đất Khi thửa đất bạn mua đang thuộc vị trí “vàng” và thể giá trị sẽ tăng cao trong thời gian tới, để tránh việc bị đôn giá bởi các đối thủ cạnh tranh khác thì nhà đầu tư có thể thỏa thuận lập hợp đồng đặt cọc mua đất. Để tránh mất tiền đặt cọc thì người mua đất cần nắm rõ và thỏa thuận quy định đặt cọc theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 như sau: - Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; - Nếu bên đặt cọc (bên mua) từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; - Nếu bên nhận đặt cọc (bên bán) từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. 5. Mua đất không thuộc diện quy hoạch Theo khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai 2013 (được sửa đổi bởi Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật liên quan đến quy hoạch 2018) quy định đất quy hoạch được chuyển nhượng theo trường hợp sau: Theo quy định trên thì nhà, đất nằm trong quy hoạch bị hạn chế một số quyền, tuy nhiên không hạn chế quyền chuyển nhượng đối với nhà, đất nằm trong quy hoạch mặc dù có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện hay chưa. Do đó, người có nhà, đất nằm trong quy hoạch vẫn có thể chuyển nhượng. Tuy nhiên, tại khoản 6 Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, khoản 8 Điều 49 Luật Đất đai 2013 thì người sử dụng đất sẽ không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Thời hạn ra thông báo hoặc quyết định thu hồi đất là trong vòng 03 năm kể từ khi kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện đã được công bố. 6. Sau khi mua đất phải công chứng hợp đồng chuyển nhượng Để tránh xảy ra tranh chấp với bên chuyển nhượng QSDĐ thì sau khi giao kết hợp đồng mua bán đất thì các bên phải đến văn phòng công chứng để công chứng hợp đồng. Điều này nhằm giúp bên thứ ba (văn phòng công chứng) đứng ra xác thực hợp đồng đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định pháp luật, đồng thời cũng là bên đứng ra làm chứng khi có tranh chấp về sau.
Không thực hiện được hợp đồng đặt cọc do yếu tố khách quan thì có phải chịu phạt tiền cọc không?
Hợp đồng đặt cọc có thỏa thuận về thời hạn hoàn thành trách nhiệm, nhưng do yêu tố khách quan mà một bên không hoàn thành được thì bên đó có phải chịu phạt cọc hay không? Tìm hiểu nội dung của án lệ số 25/2018/AL về không phải chịu phạt cọc vì lý do khách quan (Ban hành kèm theo Quyết định 269/QĐ-CA năm 2018 công bố án lệ do Chánh án Tòa án nhân dân tối cao ban hành). Tóm tắt nội dung vụ việc: Ngày 12-5-2009, bà Trương Hồng Ngọc H thỏa thuận bán cho ông Phan Thanh L căn nhà số 1222C (số mới là 25/2) đường 43, phường T, quận H, Thành phố Hồ Chí Minh do bà H đứng tên mua đấu giá của Cơ quan thi hành án dân sự Thành phố Hồ Chí Minh theo quyết định giao tài sản số 786/QĐ-THÁ ngày 02-3-2009. Sau khi thỏa thuận, ông L đặt cọc cho bà H 2.000.000.000 đồng. Tại Điều 5 của hợp đồng đặt cọc, các bên thỏa thuận kể từ ngày ký hợp đồng, bà H phải hoàn tất các thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với căn nhà nêu trên, sau đó sẽ ký hợp đồng mua bán có công chứng; nếu vi phạm thời hạn nêu trên, bà H phải chịu phạt số tiền tương đương với tiền cọc là 2.000.000.000 đồng. Đến hạn ngày 12-6-2009, bà H không thực hiện theo thỏa thuận, nên các bên không thể thực hiện theo hợp đồng. Ngày 01-7-2009, bà H gửi thư yêu cầu ông L gia hạn 60 ngày. Ngày 07-7-2009, ông L gửi thư trả lời không đồng ý cho bà H gia hạn và yêu cầu bà H trả lại tiền cọc cùng với tiền phạt cọc như đã thỏa thuận. Sau 05 tháng vi phạm hợp đồng, bà H vẫn không thực hiện đúng cam kết, ông L khởi kiện yêu cầu bà H phải hoàn trả tiền cọc và phạt cọc, tổng cộng 4.000.000.000 đồng. Bị đơn bà Trương Hồng Ngọc H trình bày: Bà H thừa nhận có thỏa thuận đặt cọc để bán căn nhà nêu trên cho ông L như ông L đã trình bày. Sau khi nhận đặt cọc, bà H đã cố gắng hoàn tất thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà trong thời hạn 30 ngày như đã thỏa thuận, nhưng do trở ngại khách quan, không thực hiện được. Bà thừa nhận đã vi phạm cam kết với ông L, bà đồng ý trả lại tiền cọc và tiền lãi suất theo quy định, không đồng ý phạt cọc. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Lại Quang T trình bày: Ông T sống chung với bà H từ năm 1997 đến nay, không đăng ký kết hôn. Căn nhà trên là tài sản chung của ông T và bà H, ông thừa nhận đã cùng bà H nhận tiền đặt cọc của ông L. Ông đồng ý trả lại tiền cọc và tiền lãi cho ông L theo quy định của pháp luật, chứ không đồng ý phạt cọc như yêu cầu của ông L. Nhận định của Tòa án: [1] Ngày 12-5-2009, ông Phan Thanh L đặt cọc 2.000.000.000 đồng cho bà Trương Hồng Ngọc H để mua căn nhà số 1222C (số mới là 25/2) đường 43, phường T, quận H, Thành phố Hồ Chí Minh do bà H đứng tên mua đấu giá của Cơ quan thi hành án dân sự Thành phố Hồ Chí Minh, theo quyết định giao tài sản số 786/QĐ-THÁ ngày 02-3-2009. Tại Điều 5 của hợp đồng đặt cọc có nêu, trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ký hợp đồng, bà H phải hoàn tất các thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với căn nhà nêu trên, sau đó sẽ ký hợp đồng mua bán có công chứng; nếu vi phạm thời hạn nêu trên, bà H chịu phạt số tiền tương đương với tiền cọc là 2.000.000.000 đồng. Hết thời hạn trên, bà H không thực hiện đúng cam kết, nên ông L khởi kiện yêu cầu bà H trả lại tiền cọc 2.000.000.000 đồng và phạt cọc 2.000.000.000 đồng. [2] Bà Trương Hồng Ngọc H không đồng ý phạt cọc, chỉ đồng ý trả tiền cọc cùng với lãi suất theo mức lãi suất của ngân hàng, vì cho rằng nguyên nhân dẫn đến việc bà không thực hiện được đúng cam kết là do cơ quan thi hành án dân sự chậm sang tên cho bà. [3] Xét yêu cầu đòi phạt tiền đặt cọc của ông Phan Thanh L thấy rằng, tại thời điểm ông L đặt cọc 2.000.000.000 đồng cho bà Trương Hồng Ngọc H, bà H đã nhận nhà nhưng chưa làm thủ tục sang tên do cơ quan thi hành án dân sự Thành phố Hồ Chí Minh đang quản lý toàn bộ giấy tờ có liên quan đến căn nhà. Do đó, việc bà H không đứng tên quyền sở hữu nhà trong vòng 30 ngày theo như thỏa thuận ban đầu cần phải xem xét do lỗi chủ quan của bà H không liên hệ với cơ quan thi hành án dân sự để làm thủ tục sang tên hay do lỗi khách quan của cơ quan thi hành án dân sự chậm sang tên cho bà H. [4] Sau khi xét xử phúc thẩm, kèm theo đơn khiếu nại, bà H còn nộp cho Tòa án nhân dân tối cao Công văn số 4362/THA ngày 05 tháng 6 năm 2009 của Cục thi hành án dân sự Thành phố Hồ Chí Minh. Nội dung của công văn giải thích lý do người mua trúng đấu giá là bà H vẫn chưa hoàn tất thủ tục trước bạ sang tên là do có khiếu nại của ông Nguyễn Tấn L1 yêu cầu bà Trầm Thị Kim P phải thanh toán 38 lượng vàng SJC còn nợ khi ông L1 mua căn nhà trên. Do đó, khi xét xử lại Tòa án cần phải xác minh thu thập bản chính công văn 4362/THA ngày 05-6-2009 của Cục thi hành án dân sự Thành phố Hồ Chí Minh và quy trình chuyển quyền sở hữu cho người mua trúng đấu giá của cơ quan thi hành án dân sự. Nếu có căn cứ xác định cơ quan thi hành án dân sự chậm trễ trong việc chuyển tên quyền sở hữu cho bà H thì lỗi dẫn tới việc bà H không thể thực hiện đúng cam kết với ông L thuộc về khách quan, và bà H không phải chịu phạt tiền cọc. Nếu có căn cứ xác định do bà H chậm trễ hoàn tất các thủ tục để được sang tên quyền sở hữu thì lỗi hoàn toàn thuộc về bà H, và bà H mới phải chịu phạt tiền cọc. Nội dung của Án lệ: “[1]…Tại Điều 5 của hợp đồng đặt cọc có nêu, trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ký hợp đồng, bà H phải hoàn tất các thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với căn nhà nêu trên, sau đó sẽ ký hợp đồng mua bán có công chứng; nếu vi phạm thời hạn nêu trên, bà H chịu phạt số tiền tương đương với tiền cọc là 2.000.000.000 đồng. Hết thời hạn trên, bà H không thực hiện đúng cam kết, nên ông L khởi kiện yêu cầu bà H trả lại tiền cọc 2.000.000.000 đồng và phạt cọc 2.000.000.000 đồng. [3]…tại thời điểm ông L đặt cọc 2.000.000.000 đồng cho bà Trương Hồng Ngọc H, bà H đã nhận nhà nhưng chưa làm thủ tục sang tên do cơ quan thi hành án Dân sự Thành phố Hồ Chí Minh đang quản lý toàn bộ giấy tờ có liên quan đến căn nhà… [4]…Nếu có căn cứ xác định cơ quan thi hành án dân sự chậm trễ trong việc chuyển tên quyền sở hữu cho bà H thì lỗi dẫn tới việc bà H không thể thực hiện đúng cam kết với ông L thuộc về khách quan, và bà H không phải chịu phạt tiền cọc…” Đánh giá: có thể đánh giá rằng, theo nội dung của án lệ trên, nếu có căn cứ xác định cơ quan thi hành án dân sự chậm trễ trong việc chuyển tên quyền sở hữu cho bà H thì lỗi dẫn tới việc bà H không thể thực hiện đúng cam kết với ông L thuộc về khách quan, và bà H không phải chịu phạt tiền cọc. Ngược lại, nếu có căn cứ xác định do bà H chậm trễ hoàn tất các thủ tục để được sang tên quyền sở hữu thì lỗi hoàn toàn thuộc về bà H, và bà H mới phải chịu phạt tiền cọc. Kết luận: Hợp đồng đặt cọc để bảo đảm giao kết hợp đồng mua bán nhà có thỏa thuận trong một thời hạn nhất định bên nhận đặt cọc phải hoàn tất các thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, nếu vi phạm thì phải chịu phạt cọc. Hết thời hạn theo thỏa thuận, bên nhận đặt cọc chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà do nguyên nhân từ phía cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp này, phải xác định việc bên nhận đặt cọc không thể thực hiện đúng cam kết là do khách quan và bên nhận đặt cọc không phải chịu phạt cọc.
Quyền sở hữu tài sản đặt cọc thuộc về ai khi thực hiện hợp đồng đặt cọc?
Hiện tại xảy ra rất nhiều tranh chấp liên quan đến tài sản đặt cọc, sau khi tài sản đặt cọc được giao cho bên nhận cọc thì đã chuyển quyền sở hữu cho bên nhận cọc hay chưa? Tài sản đặt cọc khi thực hiện hợp đồng đặt cọc thì có còn thuộc quyền sở hữu của bên nhận đặt cọc hay không? Theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 thì đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Đồng thời, theo quy định tại khoản 1 Điều 295 Bộ luật Dân sự 2015 thì tài sản dùng để bảo đảm phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm, trừ trường hợp cầm giữ tài sản, bảo lưu quyền sở hữu. Dựa theo các quy định nêu trên thì tài sản đặt cọc phải thuộc sở hữu của bên đặt cọc và tài sản đặt cọc này phải được "giao cho bên nhận đặt cọc" để thực hiện bảo đảm nghĩa vụ. Hiện tại các quy định trên lại chưa thể hiện rõ quyền sở hữu tài sản đặt cọc nhưng thực tế xét xử các tranh chấp liên quan đến tài sản đặt cọc này thì Tòa án theo hướng tài sản đặt cọc vẫn thuộc sở hữu của bên đặt cọc mặc dù đã giao cho bên nhận đặt cọc. Tài sản đặt cọc chỉ thuộc về bên đặt cọc khi bên đặt cọc bị phạt cọc hay các bên thỏa thuận dùng tiền cọc để thanh toán. Thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản đặt cọc khi thực hiện hợp đồng đặt cọc Theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 thì "trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc, hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền". Đối với quy định này có thể hiểu đến thời điểm nêu trong quy định đưa ra thì tài sản đặt cọc vẫn thuộc quyền sở hữu của bên đặt cọc trừ trường hợp "được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền". Tương tự nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc. Lúc này, tài sản đặt cọc mới "thuộc về bên nhận cọc". Việc giao tài sản đối với hợp đồng đặt cọc có tương tự như việc giao tài sản đối với hợp đồng vay hay không? Theo quy định tại Điều 463 Bộ luật Dân sự 2015 thì hợp đồng vay tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho vay giao tài sản cho bên vay; khi đến hạn trả, bên vay phải hoàn trả cho bên cho vay tài sản cùng loại theo đúng số lượng, chất lượng và chỉ phải trả lãi nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định. Đồng thời, theo quy định tại Điều 464 Bộ luật Dân sự năm 2015 về quyền sở hữu đối với tài sản vay thì bên vay trở thành chủ sở hữu tài sản kể từ thời điểm nhận tài sản đó. Theo quy định trên thì đã có người hiểu lầm khi "giao" tài sản và người nhận tài sản đã nhận thì sẽ trở thành chủ sở hữu. Tuy nhiên, trong trường hợp này đặt cọc không phải là hợp đồng vay tài sản nên không thể vận dụng quy định này để hiểu và áp dụng cho đặt cọc trong khi đó đặt cọc không có quy định tương tự và tài sản đặt cọc được giao cho bên nhận đặt cọc là "để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng" chứ không để chuyển quyền sở hữu như hợp đồng vay.
Tố giác tội phạm khi trốn tránh trách nhiệm phạt cọc
Mình cần hỗ trợ trường hợp sau: B chủ sở hữu, anh A chưa nhận hợp đồng chuyển nhượng của chủ sở hữu B (anh em với nhau và đã có hồ sơ kỹ thuần trích đo thửa đất từ vp đăng ký đất đai rồi). Lúc này, anh A nhận cọc chị C (ở đây giấy tờ chuyển nhượng từ B sang A chưa có xong), nhận cọc tháng 2, gia hạn từ tháng 5 nhưng vẫn không thực hiện hợp đồng chuyển nhượng. Lúc này, chị C thu thập thông tin thì được biết anh A đã bán cho người khác vào tháng 6 trong quá trình đang giao dịch và chờ hoàn tất, bây giờ anh A không chịu trả cọc và bồi thường hợp đồng theo thỏa thuận, kiếm cớ không hoàn lại tiền hứa hẹn nhiều lần. Giờ chị C muốn tố cáo anh này vào tội sử dụng tài liệu, lạm dụng tín nhiệm để chiếm đoạt tài sản hay là tội lừa đảo? Tài sản của anh A chưa có đúng là tài sản của anh A, chủ mới sử dụng trích đo thuở đất thôi. Ở đây là tránh chấp dân sự hay hình sự? hồ sơ thủ tục? hướng giải quyết như thế nào?
Một số lưu ý khi ký hợp đồng đặt cọc mua xe
Đối những chiếc xe hot trên thị trường hiện nay nếu không nhanh tay mua thì rất có thể những người muốn sở hữu chiếc xe mà mình yêu thích sẽ không thể mua được với giá niêm yết ban đầu nữa. Vì thế, để chắc chắn là người mua sẽ sở hữu chiếc xe đó khi được đưa ra thị trường thì họ phải ký kết hợp đồng đặt cọc với bên bán. Tuy nhiên, một số cơ sở kinh doanh lại lợi dụng hợp đồng đặt cọc để gây bất lợi cho người mua. Sau đây là một số thông tin mà người mua cần lưu ý khi ký kết hợp đồng đặt cọc mua xe. Tại sao phải lập hợp đồng đặt cọc khi mua xe? Đầu tiên người mua xe cần hiểu đặt cọc là gì? Theo khoản 1 Điều 328 BLDS 2015 có giải thích như sau: Đặt cọc là việc bên đặt cọc giao cho bên bên nhận đặt cọc một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Có thể hiểu đơn giản đặt cọc là hành vi dùng để cam kết giao dịch mua xe của các bên được đảm bảo thực hiện sau khi hoàn thành nghĩa vụ với nhau. Lợi ích của việc đặt cọc là người mua xe chắc chắn sẽ nhận được chiếc xe mà mình đặt mua sau khi hoàn tất hợp đồng. Còn đối với bên bán họ được đảm bảo việc ràng buộc khách hàng sẽ thực hiện nghĩa vụ trả tiền đối với hàng hóa. “Việc đặt cọc có thể chỉ mang mục đích bảo đảm việc giao kết hợp đồng, có thể chỉ mang mục đích bảo đảm việc thực hiện hợp đồng nhưng cũng có thể mang cả hai mục đích đó”. Hình thức đặt cọc hợp đồng mua xe Hiện nay Bộ luật Dân sự 2015 chưa có quy định cụ thể về hình thức xác lập đặt cọc tuy nhiên theo Điều 119 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định: “Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể”. Mặt khác, tại các quy định về đặt cọc cũng không yêu cầu cụ thể việc đặt cọc có cần lập thành văn bản hay không? Để đảm bảo tốt nhất quyền lợi thì người mua cần thỏa thuận với các bên lập thành văn bản để tránh các tranh chấp về sau dễ giải quyết hơn. Như vậy, khi giao kết thỏa thuận đặt cọc hợp đồng mua xe người mua cần lưu ý phải xác lập thành văn bản và cam kết thỏa thuận giữa các bên. Nội dung hợp đồng đặt cọc Bên cạnh hình thức của hợp đồng và hình thức tài sản thanh toán thì người giao dịch hợp đồng đặt cọc mua xe cần lưu ý một số nội dung trong hợp đồng như sau: Thứ nhất là xử lý tiền cọc khi đã thực hiện đúng mục đích đặt cọc: Thì bên nhận đặt cọc phải trả lại tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc, nếu bên đặt cọc là bên có nghĩa vụ trả tiền thì tài sản đặt cọc được coi là khoản tiền thanh toán trước. Thứ hai là xử lý tiền cọc trong trường hợp các bên không hoàn thành nghĩa vụ: Bên đặt cọc từ chối việc giao kết thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc. Trái lại, nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương với giá trị của tài sản đặt cọc (trừ Trường hợp các bên có thoả thuận khác). * Mới đây vụ việc xảy ra tại một cơ sở kinh doanh xe ô tô tại một đại lý ở Vũng Tàu và Hà Nội đã lợi dụng việc nhà sản xuất tăng giá thành xe Toyota Veloz Cross lên khoảng 10 triệu đồng để gài người đặt cọc mất trắng 50 triệu tiền đặt cọc trong trường hợp không có giao kết phát sinh giá sản phẩm trong tương lai mà người mua không thực hiện nghĩa vụ. Cụ thể Điều 2 trong hợp đồng thỏa thuận mua xe, lại đưa nội dung: Khoản 1: "Thông qua Hợp đồng đặt xe này, bên B cam kết mua ô tô Toyota do bên A cung cấp theo giá niêm yết do Công ty Ô tô Toyota Việt Nam niêm yết tại thời điểm ký hợp đồng mua bán". Trong trường hợp này người mua cần tìm hiểu trước các nội dung mà mình cần thỏa thuận trong đặt cọc tương tự như tình huống trên, nếu các bên không có thỏa thuận về việc xử lý thanh toán khi giá niêm yết phát sinh vấn đề từ nhà sản xuất thì bên chịu thiệt sẽ là người mua. Tại đây sẽ có hai tình huống đặt ra bất lợi cho người mua: Thứ nhất người mua chấp nhận giá niêm yết cao hơn 10 triệu đồng để nhận lại tiền cọc khi hoàn tất hợp đồng mua xe. Thứ hai người mua không chấp nhận giá mới và chịu mất tiền cọc là 50 triệu đồng. Như vậy, để tránh rơi vào trường hợp trên thì khi giao kết hợp đồng người mua cần phải thỏa thuận với bên bán về việc xử lý các vấn đề phát sinh trong thời điểm tượng lai. Cụ thể ở đây là người mua có thể rút lại tiền cọc mà không phải chịu trách nhiệm khi giá niêm yết của xe tăng lên từ bên thứ ba.
Khi nào cần phải công chứng hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất?
Hiện nay khi mua bán nhà đất thì để đảm bảo cho việc thực hiện giao dịch, các bên thường thực hiện công việc đặt cọc. Như vậy việc đặt cọc này có cần phải lập thành hợp đồng và có cần phải công chứng? 1. Đặt cọc là gì? Điều 328 BLDS 2015 quy định 1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. 2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Như vậy việc đặt cọc nên được lập thành văn bản dù pháp luật không bắt buộc mà ở đây chúng ta hay gọi là hợp đồng đặt cọc, và nội dung đặt cọc có thể riêng hoặc chung với hợp đồng mua bán. Pháp luật hiện hành không quy định cụ thể số tiền phải đặt cọc bao nhiêu thì hợp đồng đặt cọc mới có hiệu lực, vì thế số tiền đặt cọc là bao nhiêu tùy theo sự thỏa thuận của bên mua và bên bán >>> Xem mẫu hợp đồng đặt cọc tại đây Có cần công chứng hợp đồng đặt cọc? Pháp luật không quy định hợp đồng đặt cọc phải công chứng thì mới có hiệu lực, nên các bên có thể tự ký kết với nhau. Mà chỉ bắt buộc công chứng với hợp đồng mua bán nhà đất 2. Các vấn đề pháp lý phát sinh liên quan đền việc đặt cọc 2.1. Trường hợp hợp đồng được giao kết thì: - Tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc - Tài sản đặt cọc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền 2.2. Trường hợp bên đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng khi hết thời gian đặt cọc thì tài sản đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc. 2.3. Trường hợp bên nhận đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng khi hết thời gian đặt cọc thì: - Bên nhận đặt cọc phải trả lại tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc - Trả một số tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc Ngoài ra, nếu hai bên có thỏa thuận khác thì khi hợp đồng đặt cọc không thực hiện được, hai bên phải thực hiện theo thỏa thuận khác đó. 3. Những lưu ý khi làm hợp đồng đặt cọc. 3.1. Cần phải phân biệt rõ tiền đặt cọc và tiền trả trước. Về hình thức, tiền đặt cọc và tiền trả trước đều là khoản tiền (hoặc tài sản giá trị khác) mà bên mua giao trước cho bên bán, nhằm đảm bảo hợp đồng sẽ được giao kết. Tuy nhiên, về bản chất, 2 khái niệm này lại hoàn toàn khác biệt và không thể đánh đồng với nhau. Cụ thể, đặt cọc là việc bên mua giao cho bên bán một khoản tiền (hoặc tài sản giá trị khác) trong thời hạn nhất định để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Trong khi đó, tiền trả trước là việc bên mua tiến hành trả trước một khoản tiền cho bên bán, nói cách khác là thực hiện trước một phần nghĩa vụ. Chính vì bản chất đã có sự khác biệt nên khi có vi phạm xảy ra, hậu quả pháp lý sẽ khác nhau tùy theo hình thức là tiền đặt cọc hay tiền trả trước. Đối với đặt cọc: - Nếu hợp đồng được thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền - Nếu bên đặt cọc từ chối việc thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc - Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Đối với trả tiền trước: Khi có bên vi phạm nghĩa vụ hoặc không tiến hành thực hiện hợp đồng thì khoản tiền trả trước về nguyên tắc sẽ được hoàn lại cho bên đã trả mà không kèm theo bất cứ khoản phạt nào. Lưu ý, Điều 37 Nghị định 21/2021/NĐ–CP quy định: Trường hợp một bên trong hợp đồng giao cho bên kia một khoản tiền mà các bên không xác định rõ là tiền đặt cọc hoặc tiền trả trước thì số tiền này được coi là tiền trả trước. Vì vậy khi lập hợp đồng đặt cọc cũng như biên bản giao nhận tiền, người mua cần lưu ý ghi rõ khoản tiền mình giao trước cho bên bán là tiền cọc hay tiền trả trước, tránh phát sinh tranh chấp về sau. 3.2. Khi nào nền công chứng hợp đồng đặt cọc? Luật sư Trần Minh Cường, Đoàn Luật sư TP HCM giải thích khi các bên ký HĐ đặt cọc tại Tổ chức hành nghề công chứng thì trên hệ thống công chứng đã treo thông tin “thửa đất …./TBD số… đã ký HĐ đặt cọc ngày….”. Thông thường, các bên sẽ thỏa thuận chi tiết tại HĐĐC là đến hạn ký HĐ mua bán, bên bán không bán thì đền "n" lần cọc, bên mua không mua thì mất cọc. Tuy nhiên, khi bên mua bỏ cọc (không đến ký công chứng, không liên hệ được, tắt điện thoại….) thì việc hủy HĐ đặt cọc đã công chứng phải theo quy định tại Luật Công chứng. Điều 51 Luật Công chứng 2014 quy định việc hủy HĐ phải được cả 2 bên đồng ý. Nhưng, bên mua đã bỏ cọc thì khó có thiện chí phối hợp ký hủy với bên bán. Công chứng viên trên thực tế không thể biết được các bên đã giải quyết các điều khoản của HĐ đặt cọc như thế nào nên không thể xác nhận cho chủ đất tiếp tục chuyển quyền sử dụng đất. Cũng theo luật sư, nếu muốn hủy HĐ đặt cọc công chứng, hai bên lại phải thực hiện thủ tục huỷ hợp đồng tại văn phòng công chứng - nơi đã công chứng hợp đồng ban đầu và do công chứng viên tiến hành. Trường hợp bên bán không phối hợp ký hủy thì bắt buộc bên mua phải liên hệ tòa án để đề nghị chấm dứt hiệu lực HĐ đặt cọc do bên đặt cọc vi phạm nghĩa vụ của mình. Theo quy định hiện hành của pháp luật tố tụng dân sự, thời gian tòa án giải quyết theo quy định là 4 – 6 tháng (cấp sơ thẩm) và trên thực tế có thể nhanh hoặc chậm hơn thời hạn nêu trên. Việc ký HĐ đặt cọc công chứng đảm bảo quyền lợi – sự ràng buộc cho cả bên bán và bên mua. Tuy nhiên, nếu phát sinh tranh chấp thì sẽ rất tốn thời gian, công sức để xử lý. Luật sư Cường khuyến cáo đối với các bất động sản có giá trị lớn và tỷ lệ đặt cọc cao (trên 30% tổng giá trị) thì bên bán hãy cân nhắc đến việc ký HĐ nhận cọc tại tổ chức công chứng. Nếu gặp trường hợp bên mua không đến Tổ chức công chứng để ký HĐ mua bán như cam kết thì bên bán yêu cầu công chứng viên lập biên bản sự việc hoặc liên hệ liên hệ Thừa phát lại lập vi bằng tại thời điểm đó để làm chứng cứ. Việc này cực kỳ quan trọng, sẽ giúp bên bán đẩy nhanh quá trình giải quyết tại tòa án sau này. Luật sư lưu ý một số nội dung thỏa thuận tại HĐ đặt cọc công chứng nên ghi nhận rõ địa chỉ liên hệ của bên đặt cọc (để gửi thông báo sau này); các thông tin về nhân thân, số điện thoại liên hệ, các thông tin, nội dung trao đổi thông qua tin nhắn, các nền tảng mạng xã hội. Đồng thời ghi rõ Tổ chức công chứng sẽ dùng Hợp đồng đặt cọc làm cơ sở chứng cứ cung cấp cho tòa án đẩy nhanh quá trình giải quyết các vấn đề sau này tại tòa, Như vậy trên thực tế khi bên mua muốn bên bán đảm bảo việc giao nhà cho mình thì việc tiến hành công chứng là cần thiết. Tham khảo Cafebiz
Hợp đồng đặt cọc sẽ không được đền cọc nếu bị hủy
Gần đây, một số khách hàng phản ánh họ ký hợp đồng đặt cọc mua bán bất động sản (BĐS) với chủ đầu tư hoặc công ty môi giới nhưng sau đó bị bên bán hủy hợp đồng và bồi thường không thỏa đáng. Đơn cử như trường hợp của anh NVT (TP.HCM) ký hợp đồng đặt cọc 400 triệu đồng với một công ty BĐS. Đến thời hạn ký hợp đồng mua bán thì chủ đầu tư không đồng ý bán nữa và chỉ trả lại anh T 400 triệu đồng kèm lãi suất tương đương lãi suất ngân hàng trên số tiền 400 triệu đồng coi như bồi thường. Nhiều người cho rằng theo lý, bên bán phải đền cọc, vậy trường hợp này được pháp luật quy định ra sao? Theo ThS Ngô Gia Hoàng, Khoa luật thương mại Trường ĐH Luật TP.HCM, Luật Kinh doanh BĐS 2014 chỉ điều chỉnh các hành vi giao dịch BĐS kể từ thời điểm ký hợp đồng kinh doanh BĐS (hợp đồng mua bán), chưa điều chỉnh các hành vi giao dịch xảy ra trước thời điểm ký hợp đồng kinh doanh BĐS. Vấn đề đặt cọc trước khi ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng BĐS hiện nay được điều chỉnh bởi pháp luật dân sự. Theo quy định, khi hợp đồng được thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc cấn trừ vào nghĩa vụ thanh toán sau đó. Nếu bên đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc. Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Trong giao dịch của anh T và công ty BĐS trên, nếu công ty không đồng ý bán nữa thì phải trả lại cho anh T tiền cọc (400 triệu đồng) và thêm 400 triệu đồng tiền phạt cọc, tổng cộng là 800 triệu đồng, trừ khi đôi bên có thỏa thuận khác trong hợp đồng. Vì vậy, để nhận định việc công ty chỉ hoàn trả 400 triệu đồng và tiền lãi có đúng hay không phải xem thêm điều khoản của hợp đồng đã ký. Các bên có quyền ký hợp đồng đặt cọc để đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng mua bán, chuyển nhượng BĐS. Nếu cần thiết, các bên có thể công chứng, chứng thực hợp đồng đặt cọc. Pháp luật hiện hành không giới hạn về mức đặt cọc nên người mua tự thỏa thuận. Để tránh rủi ro, trước khi đặt cọc, người mua cần kiểm tra tính pháp lý của hợp đồng mua bán (BĐS phải đáp ứng đủ điều kiện giao dịch, bên bán có quyền giao dịch...) để tránh nguy cơ hợp đồng bị vô hiệu. Ngoài ra, người mua phải đọc kỹ nội dung và lưu ý tên gọi của hợp đồng. Hiện nay, ngoài hình thức đặt cọc thì còn có hợp đồng (phiếu) giữ chỗ với hệ quả pháp lý khác nhau. Nếu là hợp đồng giữ chỗ, trường hợp bên mua không mua thì được nhận lại khoản tiền giữ chỗ (không bị mất), ngược lại bên bán không bán thì cũng không bị phạt (tùy nội dung hợp đồng). Vì vậy, việc đọc kỹ nội dung của các văn bản, hợp đồng trước khi ký, lưu giữ mọi chứng cứ, biên lai, phiếu thu tiền... là điều bắt buộc để bảo vệ mình khi xảy ra tranh chấp. Nếu bên bán không thực hiện đúng cam kết thì bên mua có quyền khởi kiện buộc tiếp tục thực hiện hợp đồng hoặc yêu cầu bên bán phải trả tiền đặt cọc và tiền phạt cọc. PLO
Thế nào là "hứa mua", "hứa bán" trong giao dịch nhà đất
"Hứa mua" "hứa bán" là cụm từ thường được nhắc đến khi đi mua bán đất. Tuy nhiên mấy ai hiểu được bản chất của việc này là như thế nào? Theo Bộ Tài nguyên và môi trường, pháp luật về đất đai không có quy định về "hứa mua", "hứa bán", nhưng thực tế giao dịch dạng này phổ biến trên thị trường bất động sản với các hình thức: đặt cọc, đặt chỗ, hợp đồng góp vốn, vay vốn... Hợp đồng hứa mua hứa bán là một trong những Hợp đồng dân sự. Trong Hợp đồng này, các bên thỏa thuận: Bên bán hứa bán cho bên mua và bên mua hứa mua từ bên bán một sản phẩm nào đó. Thông thường thì loại hợp đồng này thường được sử dụng chủ yếu trong hoạt động hứa mua hứa bán nhà ở, đất đai, … Trên thực tế việc “hứa mua”, “hứa bán” đất xảy ra chủ yếu đối với một số trường hợp sau: (1) Người sử dụng đất chưa đủ điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất do các nguyên nhân như đất chưa được cấp Giấy chứng nhận (chưa có Sổ đỏ, Sổ hồng). (2) “Hứa bán” một phần thửa đất nhưng cần thời gian thực hiện thủ tục tách thửa nên chưa thể chuyển nhượng được ngay theo quy định của pháp luật. (3) “Hứa bán” một phần hoặc toàn bộ thửa đất nhưng quyền sử dụng đất đang thế chấp tại ngân hàng. (4) Dự án chưa đủ điều kiện chuyển nhượng, chưa đủ điều kiện “phân lô, bán nền” nhưng một số công ty bất động sản có nhu cầu huy động vốn nên mời gọi người dân ký các loại hợp đồng như hợp đồng góp vốn (trong hợp đồng có kèm điều khoản hứa mua, hứa bán đất). Hứa mua, hứa bán đất khác gì với hợp đồng đặt cọc? Hứa mua, hứa bán Đặt cọc Khái niệm Là lời hứa, cam kết của người đang sử dụng đất và người muốn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong tương lai. Là việc một bên (bên đặt cọc) giao cho bên kia (bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Biện pháp bảo đảm Không bị phạt cọc. Nếu có đặt một khoản tiền thì được xác định là tiền trả trước để thực hiện nghĩa vụ thanh toán, nên khi bên dự định mua không tiến hành giao kết hợp đồng như ý chí ban đầu (không mua) thì khoản tiền trả trước sẽ được trả lại cho bên mua Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc - Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc. Lưu ý: Nếu các bên thỏa thuận không phạt cọc hoặc thỏa thuận phạt cọc với mức cao hoặc thấp hơn mức phạt cọc trên thì thực hiện theo thỏa thuận đó. Bắt buộc thực hiện Không bắt buộc thực hiện. Phải giao kết hoặc thực hiện hợp đồng (nếu không sẽ bị phạt cọc), trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Không phải là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ để giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ để giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Rủi ro nào khi chấp nhận hợp đồng hứa mua hứa bán Hợp đồng hứa mua hứa bán có nội dung bên bán nhận tiền của bên mua và cam kết sẽ bán cho bên mua khi có hợp đồng mua bán. Như vậy, bên nhận tiền “hứa” bán bất động sản cho bên trả tiền và cả hai bên ký vào văn bản này. Câu hỏi đặt ra là mua bán thế này có an toàn không, có rủi ro cho bên mua không. Vì rất nhiều môi giới bất động sản sẽ tư vấn là không xảy ra rủi ro gì cho bên mua cả để nhằm “chốt” giao dịch. Câu trả lời ở đây là có. Khi các bạn mua bán thứ cấp, trong đó dựa vào hợp đồng loại này thì có tiềm ẩn rủi ro về mặt pháp lý. Hai rủi ro lớn nhất là hai trường hợp sau đây: 1/ Bên hứa bán chết, đột quỵ. 2/ Bên hứa bán bỏ trốn. Trong cả hai trường hợp này, dựa vào hợp đồng đó, bên mua chỉ có thể khởi kiện bên hứa bán. Sau khi kiện lên tòa án, tòa án xử xong mà nếu thắng thì giao qua thi hành án, chủ đầu tư mới ra tên cho anh em. Quá trình khởi kiện và theo đuổi vụ kiện sẽ mất rất nhiều thời gian và công sức của bên mua. Chỉ có thể nói là lợi đâu không thấy chỉ thấy hại rõ ràng. 3/ Rủi ro thứ ba là thậm chí một số tòa còn xử hợp đồng đó là vô hiệu nữa. Về bản chất, bất động sản đó vẫn chưa thuộc về bên bán, bên bán không được hứa bán thứ chưa thuộc về bán. Lúc này, một số tòa có thể lập luận rằng bất động sản đó vẫn thuộc về chủ đầu tư vì có tồn tại hợp đồng mua bán nào đâu. Thậm chí, nhiều khi được lập luận rằng chưa đủ pháp lý và căn hộ chưa hình thành, làm sao được hứa mua hứa bán cho nhau. Đi hứa bán hứa mua 1 thứ chưa thuộc về mình và chưa đủ pháp lý, chưa tồn tại có một số tòa xử hợp đồng vô hiệu. Luật pháp Việt Nam hiện tại có nhiều cách diễn giải khác nhau dẫn đến rủi ro quá cao cho bên mua. Cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng hứa mua hứa bán Bước 1: Xác định tranh chấp có thuộc thẩm quyền của Tòa án không? Hợp đồng hứa mua hứa bán thuộc Hợp đồng dân sự. Nên thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án. (Khoản 3 Điều 26 Bộ luật tố tụng dân sự 2015, thể hiện rõ tranh chấp Hợp đồng dân sự thuộc thẩm quyền của Tòa án). Bước 2: Xác định thẩm quyền theo cấp (xác định Tòa án cấp nào có thẩm quyền). Điểm a khoản 1 Điều 35 Bộ luật tố tụng dân sự quy định: “Điều 35. Thẩm quyền của Tòa án nhân dân cấp huyện Tòa án nhân dân cấp huyện có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những tranh chấp sau đây: Tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình quy định tại Điều 26 và Điều 28 của Bộ luật này, trừ tranh chấp quy định tại khoản 7 Điều 26 của Bộ luật này;” Căn cứ vào quy định nêu trên, thì Hợp đồng hứa mua hứa bán là một loại Hợp đồng dân sự, do đó việc giải quyết tranh chấp thuộc thẩm quyền của Tòa án nhân dân cấp huyện. Bước 3: Xác định thẩm quyền theo lãnh thổ (Bước này giúp xác định Tòa án huyện, tỉnh nào có thẩm quyền giải quyết). Có thể xác định theo thứ tự sau: - Trường hợp 1: Trong trường hợp đối tượng tranh chấp là bất động sản thì chỉ Tòa án nơi có bất động sản mới có thẩm quyền giải quyết. - Trường hợp 2: Các đương sự có quyền tự thỏa thuận bằng văn bản yêu cầu Tòa án nơi cư trú làm việc của nguyên đơn. - Trường hợp thứ 3: Trong trường hợp đối tượng tranh chấp không là bất động sản và nguyên đơn, bị đơn không có thỏa thuận hoặc nguyên đơn không có quyền chọn Tòa án theo Điều 40 thì trường hợp này Tòa án nơi bị đơn cư trú sẽ có quyền giải quyết. Theo đó, tùy vào đối tượng (loại tài sản) tranh chấp là bất động sản (nhà ở, đất đai,…), sự thỏa thuận của các bên, quyền chọn Tòa án mà xác định thẩm quyền của Tòa án có thẩm quyền. Có thể là Tòa án nới có bất động sản có thẩm quyền giải quyết. Hoặc cũng có thể là Tòa án nơi bị đơn cứ trú có thẩm quyền giải quyết. >>> Xem thêm mẫu hợp đồng hứa mua, hứa bán tại đây
Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng không ghi thông tin thửa đất
Các vụ việc liên quan đến tranh chấp hợp đồng đặt cọc ngày càng tăng về số lượng cũng như tính chất phức tạp. Trên thực tế, quan điểm áp dụng pháp luật để giải quyết các loại tranh chấp hợp đồng đặt cọc vẫn còn có sự không thống nhất. 1.Đặt vấn đề Khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015 quy định: “Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng”. Như vậy, đặt cọc là một giao dịch dân sự, được hiểu là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý, vật có giá trị khác trong một thời hạn nhằm để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Ngày nay, hình thức đặt cọc nhằm đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự được diễn ra ngày càng phổ biến, nhất là trong các giao dịch mua bán nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Các vụ việc liên quan đến tranh chấp hợp đồng đặt cọc ngày càng tăng về số lượng cũng như tính chất phức tạp. Trên thực tế, quan điểm áp dụng pháp luật để giải quyết các loại tranh chấp hợp đồng đặt cọc vẫn còn có sự không thống nhất. Vụ án dưới đây là một trong những trường hợp xảy ra khác phổ biến. 2.Nội dung vụ án Nguyên đơn là ông T trình bày: Ngày 08/12/2017, bà A và ông T lập Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bà A đã nhận từ ông T số tiền 1 tỷ đồng và ký tên vào hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng cho ông T thửa đất 175 và 293 do bà A đứng tên. Sau đó, ngày 18/1/2018, 25/2/2018, 31/3/2018 bà X (con bà A) được bà A ủy quyền ký với ông T một Hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng cho ông T thửa đất 630 do bà A đứng tên, bà X đã nhận từ ông T số tiền 600 triệu đồng. Bà A chỉ giao cho ông T giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản photo. Do bà T không thực hiện thủ tục sang tên các thửa đất trên nên ông T khởi kiện yêu cầu bà A và bà X phải tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng các thửa đất cho ông T. Nếu không thực hiện thì phải trả ngay khi án có hiệu lực số tiền đã nhận cọc của ông T theo quy định tại Điều 4 của Hợp đồng đặt cọc quyền sử dụng đất, cụ thể: Bà A phải trả cho ông T số tiền 1 tỷ đồng và bồi thường 1 tỷ đồng; bà X phải trả cho ông T số tiền 600 triệu đồng và bồi thường 600 triệu đồng. Ông T cung cấp cho Tòa án bản chính và các bản photo Hợp đồng đặt cọc có chữ ký của bà A và bà X, nhưng khác nhau ở trang 1, 2. Thời điểm bà A, bà X nhận tiền đặt cọc để chuyển nhượng các thửa đất cho ông T chỉ ghi nội dung trang 3 và ký tên ở mục Bên B của trang 2, còn nội dung cụ thể tại trang 1, 2 sẽ được ghi sau khi bà A giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông T. Đến ngày 31/3/2018 là ngày giao số tiền 300 triệu đồng thì bà A và bà X sẽ đến gặp ông T giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông; sau đó ông T điền sơ bộ vào Điều 2 tại trang 1 Hợp đồng. Thời điểm ông T đặt cọc không biết đất đang thế chấp tại Ngân hàng. Sau này bà A lại chuyển nhượng các thửa đất trên cho người khác nên ông T điền tiếp các thông tin ở trang 1, 2 trong Hợp đồng (không có mặt bà A và bà X, chữ viết là của người nhà ông T) để làm cơ sở giải quyết, thời điểm điền khoảng tháng 4, 5/2018. Bị đơn là bà X xác định có vay tiền của ông T, cụ thể: Ngày 08/12/2017, vay số tiền 1 tỷ đồng; ngày 18/01/2018, vay số tiền 100.000.000 đồng; ngày 25/02/2018, vay số tiền 200.000.000 đồng; ngày 31/03/2018, vay số tiền 300.000.000 đồng lãi suất thỏa thuận là 1.000.000đồng/ngày/100.000.000 đồng. Bà X đã nhận đủ số tiền theo biên nhận. Khi vay tiền ông T có yêu cầu viết tờ giấy với nội dung biên nhận tiền đặt cọc. Bà X khẳng định là các Hợp đồng đặt cọc để trống thông tin các vị trí “….” là đúng bản chất ban đầu, đúng tờ mà bà và bà A đã trực tiếp ký giao dịch vay tiền với ông T. Còn các bản còn lại do ông T đã tự điền thêm các thông tin nên ông T đã gian dối khi cung cấp chứng cứ giả mạo cho Tòa án nhằm mục đích chiếm đoạt tài sản của bà. Hiện nay, bà chỉ còn nợ ông T số tiền 300.000.000 đồng vay vào ngày 31/3/2018. Bà A hoàn toàn không ủy quyền cho bà để làm thủ tục nhận tiền đặt cọc và thỏa thuận chuyển nhượng các thửa đất 293, 175, 630 với ông T. Bà X sử dụng số tiền vào mục đích làm cá nhân, riêng đối với số tiền 1 tỷ đồng thì bà A nói là vay để mua đất. Bà A thống nhất với trình bày của bà X, bà A không chuyển nhượng đất cho ông T và cũng không nhận tiền đặt cọc chuyển nhượng các thửa đất từ ông T. Hiện nay 3 thửa đất tranh chấp bà đã chuyển nhượng cho người khác vào tháng 9/2018 theo các Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng theo đúng quy định của pháp luật. 3.Quan điểm đối với vụ án Quan điểm thứ nhất: Bà A và bà X đã nhận tiền đặt cọc của ông T để chuyển nhượng các thửa đất 175, 630, 293. Sau đó, bà A lại ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác. Hành vi của bà A nhằm mục đích trốn tránh nghĩa vụ với ông T và có dấu hiệu lừa đảo chiếm đoạt tài sản, vi phạm quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự và giao dịch dân sự vô hiệu. Đồng thời, nếu tách quan hệ đặt cọc giữa ông T với bà A ra khỏi việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà A và người thứ ba thì sẽ gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền và lợi ích hợp pháp của ông T. Bởi lẽ 03 thửa đất là tài sản duy nhất còn lại hiện nay của bà A, đồng thời ông T vẫn giữ yêu cầu bà A và bà X phải tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng các thửa đất trên cho ông T. Do đó cần yêu cầu bà A tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông T, đồng thời không có cơ sở công nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà A với người thứ 3 đối với các thửa đất đang tranh chấp. Quan điểm thứ hai (quan điểm của tác giả): Nguyên đơn cho rằng các hợp đồng đặt cọc trên là để đảm bảo cho việc thỏa thuận chuyển nhượng các thửa đất số 175, 293, 603 đứng tên bà A. Ông T thừa nhận thời điểm các bên ký hợp đồng, trong hợp đồng không ghi tên thông tin thửa đất các bên đặt cọc chuyển nhượng, sau này ông T mới điền các thông tin thửa đất số 175, 293, 630 mà không có sự chứng kiến hay xác nhận của bà A, bà X. Ngoài ra, ông T không cung cấp được tài liệu, chứng cứ nào khác chứng minh việc xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng các thửa đất số 175, 293, 630 với bà A và bà X. Bị đơn là bà A và bà X cũng thừa nhận chữ ký trong các hợp đồng đặt cọc nêu trên nhưng không thừa nhận việc thỏa thuận chuyển nhượng các thửa đất cho ông T như ông T trình bày mà cho rằng đây là hợp đồng vay tiền. Như vậy, không có cơ sở xác định các hợp đồng đặt cọc nêu trên là để đảm bảo cho việc thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng các thửa đất số 175, 293, 630. Đối với hợp đồng đặt cọc giữa bà A và ông T: Bà A thừa nhận đã nhận đủ số tiền 1 tỷ đồng và ký tên vào hợp đồng đặt cọc. Mặc dù thời điểm các bên lập hợp đồng đặt cọc không ghi đầy đủ thông tin thửa đất sẽ chuyển nhượng nhưng căn cứ quy định tại Điều 117 BLDS năm 2015 quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự thì hợp đồng đặt cọc giữa bà A và ông T là hợp pháp. Do đó, có cơ sở xác định giao dịch dân sự giữa bà A và ông T có hiệu lực. Việc bà A không giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông T theo nội dung đã thỏa thuận tại hợp đồng là vi phạm nghĩa vụ người nhận đặt cọc theo quy định tại Điều 328 BLDS năm 2015. Đồng thời, bà A có lời khai xác định bà X và bà A cùng sử dụng chung số tiền 1 tỷ đồng trên. Do đó, có cơ sở chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn yêu cầu bà X có nghĩa vụ liên đới cùng bà A trả lại cho ông T 1 tỷ đồng và khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc 1 tỷ đồng (tổng cộng 2 tỷ đồng). Đối với hợp đồng đặt cọc giữa bà X và ông T: Bà X thừa nhận ký tên vào các hợp đồng đặt cọc và nhận số tiền 600 triệu đồng từ ông T. Tuy nhiên, bà X không phải chủ sử dụng thửa đất số 630, nguyên đơn cũng không cung cấp được tài liệu, chứng cứ xác định việc ủy quyền của bà A cho bà X để giao kết hợp đồng với ông T; bà A và bà X cũng không thừa nhận có việc ủy quyền. Do đó, hợp đồng đặt cọc giữa ông T và bà X vô hiệu theo Điều 123 BLDS năm 2015 (Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội). Ông T yêu cầu Tòa án giải quyết buộc bà X trả lại cho ông T số tiền đặt cọc 600 triệu đồng là có cơ sở, yêu cầu phạt cọc 600 triệu đồng là không có cơ sở. Đối với Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bà A với người khác đối với thửa đất 175, 630, 293: Các Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất này được công chứng theo quy định của pháp luật, do đó có cơ sở công nhận các Hợp đồng này. Luật gia CHU THANH TÙNG Tạp chí Tòa án
Những cam kết cần yêu cầu bên bán làm trước khi tiến hành đặt cọc mua đất
Trước khi tiến hành đặt cọc mua đất, ngoài những thông tin bạn đã biết được như Sổ, thông tin chủ đất, địa điểm, diện tích...thì bạn cũng cần bên bán cam kết những nội dung sau để tránh rủi ro: 1. Đất phải có Giấy chứng nhận hợp pháp do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau: 1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này; b) Đất không có tranh chấp; c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất. 2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này. 3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. >>> Như vậy có Giấy chứng nhận QSDĐ là một trong những điều kiện trước tiên để đảm bảo thực hiện thủ tục chuyển nhượng, và bạn cũng cần lưu ý để tránh nhầm GIấy chứng nhận giả Xem thêm: Cách nhận biết Giấy tờ nhà đất giả 2. Đất không có tranh chấp, không bị kê biên Cũng theo Điều 188, thì đây cũng là một trong những điều kiện để được chuyển nhượng QSDĐ. Đất không có tranh chấp là đất mà người quản lý, sử dụng thửa đất đó không có bất kỳ tranh chấp nào với một chủ thể khác liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với chính thửa đất đó. Thủ tục xin xác nhận đất không có tranh chấp Người có yêu cầu làm đơn gửi UBND cấp xã nơi có đất. Kèm theo đơn là bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nếu đã được cấp), bản sao giấy tờ tùy thân (căn cước công dân, hộ khẩu). Sau khi kiểm tra nếu xét thấy đất không có tranh chấp thì UBND cấp xã xác nhận trực tiếp vào đơn hoặc cấp văn bản xác nhận cho đương sự. 3. Đất không thuộc quy hoạch Đây là một trong những vấn đề người mua thường hay quên, vì đất nếu có quy hoạch thuộc những mục đích sử dụng khác thì bạn mua sẽ khó mà sử dụng đất mục đích của mình. Theo quy định tại Điều 49 Luật đất đai 2013 bị sửa đổi bới Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch 2018, thì quy hoạch đất có những trường hợp như sau: Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật. Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất. Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền. 4. Đất đang không thế chấp Hiện nay có nhiều trường hợp thế chấp đất tại các ngân hàng, tổ chức tín dụng rất nhiều, tùy vào thỏa thuận của bên thế chấp và nhận thế chấp mà mảnh đất này có thể được mua bán hay không. Nên bạn cần hỏi kỹ và xem kỹ nội dung liên quan đến vấn đề thế chấp này nếu có >>> Xem thêm: Hướng dẫn mua nhà, đất đang thế chấp ngân hàng đúng luật
Xác định yếu tố bất khả kháng vì lý do dịch bệnh
Tình huống đặt ra là trước dịch anh A có đặt cọc mua 1 lô đất dưới Long Thành, có hợp đồng công chứng đặt cọc. Tuy nhiên, vì lý do dịch COVID nên không thực hiện thanh toán theo tiến độ được, bên bán họ không chịu. Nếu vậy bên bán có thể đơn phương hủy hợp đồng đặt cọc được không? Nếu họ hủy, bán cho người khác, anh A có thể khởi kiện được không? Về vấn đề của anh A, theo quan điểm của mình thì tại quy định tại Bộ Luật dân sự 2015 có nêu: Điều 328. Đặt cọc 1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Theo đó, hợp đồng đặt cọc chỉ nhằm mục đích đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng mà thôi. Nếu anh A vi phạm nội dung thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc thì bên nhận cọc có thể giữ lại phần đặt cọc mà không phải trả cho anh A. Để bảo vệ quyền lợi của mình, anh A có thể chứng minh việc vi phạm thời hạn thanh toán là do sự kiện bất khả kháng do dịch: "Sự kiện bất khả kháng là sự kiện xảy ra một cách khách quan không thể lường trước được và không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép." Theo đó, nếu vì dịch bệnh mà anh A không thanh toán được và tìm mọi cách cần thiết và trong khả năng cho phép thì có thể miễn trừ nghĩa vụ. Tuy nhiên, việc thanh toán có thể thực hiện thông qua chuyển khoản nên không thể lấy lý do dịch để yêu cầu không thanh toán theo hợp đồng mua được. Nếu trong hợp đồng đặt cọc yêu cầu phải thanh toán trực tiếp và tại địa điểm cụ thể nào đó thì lúc đó có thể viện dẫn lý do nhà nước thực hiện giãn cách để không thể di chuyển được. Lúc này, có thể viện dẫn lý do bất khả kháng để không mất tiền cọc. Việc anh A khởi kiện cũng chỉ có thể thực hiện trong phạm vi hợp đồng đặt cọc tức là cũng chỉ có thể đòi lại tiền đặt cọc chứ hai bên chưa lập hợp đồng chuyển nhượng đất có công chứng nên việc họ bán cho ai thì anh A không thể can thiệp được.
Cơ sở thanh lý hợp đồng đặt cọc?
Kính gửi công ty, Tôi có một vướng mắc về pháp lý, nhờ Công ty hỗ trợ giúp. Tôi có ký 1 HĐ đặt cọc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai với 1 công ty BĐS. Theo thỏa thuận đặt cọc, tháng 11/2020 công ty sẽ ký Hợp đồng mua bán với tôi, đồng thời có quy định, công ty được quyền trễ hạn tối đa 6 tháng để ký HĐ mua bán. Vậy khi đã qua T11/2020 mà công ty vẫn chưa ký HĐ mua bán thì tôi có cơ sở để thanh lý HĐ cọc và yêu cầu công ty này hoàn lại tiền hay không? Chân thành cảm ơn!
Có được hủy hợp đồng đặt cọc khi diện tích thực tế không đúng với sổ đỏ?
Kính gửi Luật sư Luật sư vui lòng tư vấn trường hợp như sau: Tôi có làm hợp đồng cọc với anh C số tiền 100tr, hẹn ngày chồng đủ tiền sẽ ra công chứng và sang tên lô đất 90m2; sau đó tôi mới biết là diện tích thực tế không đúng với sổ 90m2. Tôi có hỏi anh C thì họ trả lời là chủ đầu tư dự án tranh chấp với hộ giáp ranh. Như vậy tôi có thể yêu cầu họ trả cọc không vì họ giao đất thực tế không đủ 90m2. Trân trọng và cảm ơn, Cường Nguyễn,
Hợp đồng đặt cọc mua nhà dự án chung cư
Kính gửi Luật Sư, Tôi có kí 1 HĐ đặt cọc mua nhà của 1 dự án chung cư vào tháng 12/2018, dự án đã được phê duyệt của UBND thành phố, nhưng chưa có giấy phép xây dựng, nên chưa lập HĐồng Mua Bán. HĐ đặt cọc với trị giá 25% giá của căn hộ: 650 triệu. Các phần thanh toán tiếp sau sẽ được thanh toán khi có HĐ Mua Bán (HĐMB). Theo HĐ đặt cọc chủ đầu tư ghi thời gian dự kiến kí HĐMB là tháng 3/2019, thời gian hoàn thành dự án Quý 4/2020. Nhưng tháng 3/2019 chủ đầu tư gửi thông báo dời Thời gian kí HĐMB đến tháng 10/2019, đến tháng 10/2019 họ lại gửi 1 thư thông báo dời qua tháng 4/2020, và đến tháng 3/2020 họ lại gửi thư thông báo dời đến tháng 12/2020. Tất cả thư đều ghi lí do vướng vấn đề pháp lý trong quá trình xin giấy phép xây dựng và nói là tình trạng chung của thành phố HCM. Trong thư không ghi rõ vướng vấn đề gì, và không có 1 cam kết chắc chắn tháng 12/2020 họ sẽ có giấy phép XD. Chủ đầu tư đồng ý giảm 1 phần trị giá căn nhà để hỗ trợ người mua vì chờ đợi lâu. Phần giảm giá này chỉ áp dụng khi khách hàng chờ đến khi kí HĐMB và không chuyển nhượng cho người thứ 3 mua lại. Đến tháng 4/2020, tôi không thể tiếp tục chờ đợi đến tháng 12/2020 để kí HĐMB nên yêu cầu thanh lý hợp đồng, trả lại tiền cọc và yêu cầu bồi thường tiền tôi đã phải chờ đợi 16 tháng. Tuy nhiên chủ Đầu tư nêu rằng trong HĐ không có điều khoản thanh lý HĐ cũng như điều khoản bồi thường nên họ không đồng ý thanh lý HĐ, bắt buộc khách hàng phải chờ đến khi kí HĐMB. Cho tôi hỏi trong trường hợp này tôi có thể kiện Chủ Đầu Tư để thanh lý HĐ, trả lại tiền cọc cũng như yêu cầu bồi thường được không? Nếu được thì tôi nên gửi đến tòa án nào? Tôi xin chân thành cám ơn Trâm
[Mua căn hộ] Hợp đồng đặt cọc có được bảo đảm việc giao kết hợp đồng
Chào các bạn và các quý luật sư, Mình thấy trên thị trường có nhiều hợp đồng được ký giữa bên môi giới BĐS/trung gian và người mua nhà, mà theo đó khách hàng gửi tiền cho bên môi giới rồi KH sẽ được ưu tiên ký HĐ mua căn hộ với chủ đầu tư và có thể được lựa căn hộ vị trí đẹp, v.v. Nếu mình không nhầm thì loại HĐ này hay được gọi là "đặt cọc giữ chỗ", nhưng mình không rõ có đúng là đặt cọc theo Bộ luật dân sự 2015 không? Vì mình đọc quy định về đặt cọc không rõ là có được bảo đảm giao kết hợp đồng với bên thứ ba (không phải là bên nhận đặt cọc hay đặt cọc). Mong được giải đáp thắc mắc. Xin cảm ơn mọi người.
