Hiệu lực đối kháng với người thứ ba và hiệu lực đối kháng của biện pháp bảo đảm? (Phần 2)
Tìm hiểu chung về hiệu lực đối kháng với người thứ ba? Khái niệm và thời điểm phát sinh hiệu lực đối kháng? Hiệu lực đối kháng của biện pháp bảo đảm với người thứ ba? Hiệu lực đối kháng của biện pháp bảo đảm với người thứ ba? Theo quy định tại khoản 2 Điều 297 Bộ luật Dân sự 2015, khi biện pháp bảo đảm đã phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba, bên nhận bảo đảm có quyền yêu cầu trả lại tài sản bảo đảm. Quyền này được thực hiện khi tài sản bảo đảm không còn nằm trong sự kiểm soát của bên nhận bảo đảm. Theo quy định tại Điều 23 Nghị định 21/2021/NĐ-CP hướng dẫn Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thì hiệu lực đối kháng của biện pháp bảo đảm với người thứ ba được quy định như sau: - Biện pháp bảo đảm chỉ phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba trong trường hợp hợp đồng bảo đảm đã có hiệu lực pháp luật. - Trường hợp biện pháp bảo đảm phải đăng ký theo quy định của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan hoặc được đăng ký theo thỏa thuận hoặc được đăng ký theo yêu cầu của bên nhận bảo đảm thì thời điểm đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật liên quan là thời điểm biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba. - Trường hợp không thuộc nội dung trên thì hiệu lực đối kháng với người thứ ba của biện pháp cầm cố tài sản, đặt cọc, ký cược phát sinh từ thời điểm bên nhận bảo đảm nắm giữ tài sản bảo đảm. Nắm giữ tài sản bảo đảm quy định tại khoản này là việc bên nhận bảo đảm trực tiếp quản lý, kiểm soát, chi phối tài sản bảo đảm hoặc là việc người khác quản lý tài sản bảo đảm theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật nhưng bên nhận bảo đảm vẫn kiểm soát, chi phối được tài sản này. - Trường hợp tài sản bảo đảm thuộc biện pháp bảo đảm quy định tại khoản 3 Điều 23 Nghị định 21/2021/NĐ-CP này được giao cho người khác quản lý thì hiệu lực đối kháng của biện pháp bảo đảm với người thứ ba phát sinh từ thời điểm: +) Bên nhận cầm cố, bên nhận đặt cọc hoặc bên nhận ký cược nắm giữ tài sản bảo đảm; +) Người quản lý tài sản nhận trực tiếp tài sản bảo đảm từ bên cầm cố, bên đặt cọc hoặc bên ký cược; +) Hợp đồng bảo đảm có hiệu lực trong trường hợp người khác đang quản lý trực tiếp tài sản mà tài sản này được dùng để cầm cố, để đặt cọc hoặc để ký cược. - Hiệu lực đối kháng của biện pháp ký quỹ với người thứ ba phát sinh từ thời điểm tài sản ký quỹ được gửi vào tài khoản phong tỏa tại tổ chức tín dụng nơi ký quỹ. Các biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba? Không phải tất cả các biện pháp bảo đảm được quy định tại Điều 292 Bộ luật Dân sự 2015 đều có thể phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba. Chỉ có bốn biện pháp bảo đảm chính sau đây mới đáp ứng được điều kiện này: cầm cố tài sản, thế chấp tài sản, bảo lưu quyền sở hữu và cầm giữ tài sản. Mỗi biện pháp bảo đảm này có những đặc điểm riêng về thời điểm phát sinh hiệu lực đối kháng: - Cầm cố tài sản: Hiệu lực đối kháng thường phát sinh từ khi bên nhận cầm cố nắm giữ tài sản cầm cố. Tuy nhiên, đối với bất động sản, việc đăng ký là bắt buộc để đảm bảo hiệu lực đối kháng. - Thế chấp tài sản: Hiệu lực đối kháng luôn được xác lập từ thời điểm đăng ký. - Bảo lưu quyền sở hữu: Tương tự như thế chấp, hiệu lực đối kháng của bảo lưu quyền sở hữu cũng phát sinh từ thời điểm đăng ký. - Cầm giữ tài sản: Hiệu lực đối kháng được xác lập từ khi bên cầm giữ chiếm giữ tài sản. Việc quy định khác nhau về thời điểm phát sinh hiệu lực đối kháng đối với từng biện pháp bảo đảm là do tính chất và đặc điểm khác nhau của mỗi loại tài sản và hình thức bảo đảm. Ví dụ, đối với cầm cố tài sản động, việc nắm giữ tài sản đã đủ để chứng minh quyền sở hữu của bên nhận cầm cố. Trong khi đó, đối với bất động sản, việc đăng ký là cần thiết để đảm bảo tính minh bạch và công khai.
Hiệu lực đối kháng với người thứ ba và hiệu lực đối kháng của biện pháp bảo đảm? (Phần 1)
Tìm hiểu chung về hiệu lực đối kháng với người thứ ba? Khái niệm và thời điểm phát sinh hiệu lực đối kháng? Hiệu lực đối kháng của biện pháp bảo đảm với người thứ ba? Tìm hiểu chung về điều khoản hiệu lực đối kháng với bên thứ ba? Hiệu lực đối kháng với người thứ ba là một khái niệm được quy định rõ ràng trong Điều 297 của Bộ luật Dân sự 2015. Mặc dù khái niệm này là mới so với Bộ luật Dân sự 2005, nhưng về bản chất, nó tiếp nối và phát triển từ quy định tại khoản 3 Điều 323 Bộ luật Dân sự 2005 và khoản 1 Điều 11 Nghị định 163/2006/NĐ-CP. Cả Bộ luật Dân sự 2005 và Nghị định 163/2006/NĐ-CP đều đã đề cập đến giá trị pháp lý của giao dịch bảo đảm đối với người thứ ba và yêu cầu phải đăng ký để giao dịch đó có hiệu lực đối kháng. Tuy nhiên, Bộ luật Dân sự 2015 đã rõ ràng hóa và hệ thống hóa hơn khái niệm này bằng cách sử dụng thuật ngữ “hiệu lực đối kháng’ và mở rộng các trường hợp phát sinh hiệu lực đối kháng, không chỉ giới hạn ở việc đăng ký mà còn bao gồm trường hợp bên nhận bảo đảm nắm giữ hoặc chiếm giữ tài sản bảo đảm. Điểm mới đáng chú ý của Bộ luật Dân sự 2015 là việc quy định thứ tự ưu tiên thanh toán cho các bên nhận bảo đảm, đảm bảo sự công bằng và minh bạch trong việc xử lý tài sản bảo đảm khi có nhiều bên cùng có quyền. Điều này góp phần tăng cường bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia giao dịch. Khái niệm và thời điểm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba? Hiệu lực đối kháng với người thứ ba được ghi nhận tại Điều 297 Bộ luật Dân sự 2015 với nội dung như sau: “Điều 297. Hiệu lực đối kháng với người thứ ba 1. Biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba từ khi đăng ký biện pháp bảo đảm hoặc bên nhận bảo đảm nắm giữ hoặc chiếm giữ tài sản bảo đảm. 2. Khi biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì bên nhận bảo đảm được quyền truy đòi tài sản bảo đảm và được quyền thanh toán theo quy định tại Điều 308 của Bộ luật này và luật khác có liên quan” Mặc dù Bộ luật Dân sự 2015 không định nghĩa cụ thể khái niệm “hiệu lực đối kháng với người thứ ba”, tuy nhiên, qua việc phân tích các quy định liên quan, đặc biệt là Điều 297 Bộ luật Dân sự 2015, chúng ta có thể rút ra kết luận rằng: Hiệu lực đối kháng với người thứ ba trong giao dịch bảo đảm thể hiện ở việc quyền và nghĩa vụ phát sinh từ giao dịch bảo đảm không chỉ ràng buộc các bên tham gia trực tiếp vào giao dịch mà còn có hiệu lực đối với những người thứ ba liên quan. Hiệu lực này bắt đầu từ thời điểm đăng ký biện pháp bảo đảm hoặc khi bên nhận bảo đảm nắm giữ tài sản bảo đảm. Khái niệm “hiệu lực đối kháng với người thứ ba” có ý nghĩa rất quan trọng trong thực tiễn, đặc biệt trong các giao dịch liên quan đến bất động sản. Khi một tài sản đã được thế chấp, người mua tài sản đó sẽ phải chịu trách nhiệm về khoản nợ thế chấp, ngay cả khi họ không biết đến việc thế chấp đó. Điều này đảm bảo rằng quyền lợi của các ngân hàng và tổ chức tín dụng được bảo vệ, đồng thời khuyến khích người mua tìm hiểu kỹ thông tin về tài sản trước khi giao dịch. Về thời điểm phát sinh hiệu lực, Bộ luật Dân sự 2015 đã mở rộng đáng kể phạm vi hiệu lực đối kháng với người thứ ba so với BLDS 2005. Nếu trước đây, hiệu lực đối kháng chỉ phát sinh từ thời điểm đăng ký giao dịch bảo đảm, thì nay, theo Điều 297 Bộ luật Dân sự 2015, hiệu lực này còn có thể phát sinh từ khi bên nhận bảo đảm nắm giữ hoặc chiếm giữ tài sản bảo đảm. Sự bổ sung này tạo ra một lớp bảo vệ an toàn hơn cho quyền lợi của bên nhận bảo đảm, đặc biệt trong những trường hợp việc đăng ký gặp khó khăn hoặc chậm trễ.
Nhà đang là tài sản bảo đảm vay thế chấp ngân hàng thì có được bán nhà không?
Nếu nhà đang dùng làm tài sản bảo đảm để vay thế chấp ngân hàng có được bán không? Khi đã bán nhà rồi thì vấn đề tài sản thế chấp được xử lý thế nào? Ngân hàng có được truy đòi không? Nhà đang dùng để thế chấp vay ngân hàng có được bán nhà không? Theo Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về quyền của bên thế chấp như sau: - Khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng là tài sản thế chấp theo thỏa thuận. - Đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp. - Nhận lại tài sản thế chấp do người thứ ba giữ và giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp do bên nhận thế chấp giữ khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác. - Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp. Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận. - Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật. - Được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết. Như vậy, bên thế chấp được bán nhà đang sử dụng làm tài sản thế chấp tại ngân hàng nếu được ngân hàng (bên nhận thế chấp) đồng ý. Nếu đã được đồng ý và đã bán nhà nhưng bên vay không có khả năng trả nợ thì sao? Tại Điều 297 Bộ luật dân sự 2015 quy định về hiệu lực đối kháng với người thứ ba như sau: - Biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba từ khi đăng ký biện pháp bảo đảm hoặc bên nhận bảo đảm nắm giữ hoặc chiếm giữ tài sản bảo đảm. - Khi biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì bên nhận bảo đảm được quyền truy đòi tài sản bảo đảm và được quyền thanh toán theo quy định tại Điều 308 Bộ luật dân sự 2015 và luật khác có liên quan. Trong đó, thứ tự ưu tiên thanh toán tại Điều 308 Bộ luật dân sự 2015 như sau: Khi một tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thì thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên cùng nhận bảo đảm được xác định như sau: - Trường hợp các biện pháp bảo đảm đều phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì thứ tự thanh toán được xác định theo thứ tự xác lập hiệu lực đối kháng; - Trường hợp có biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba và có biện pháp bảo đảm không phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì nghĩa vụ có biện pháp bảo đảm có hiệu lực đối kháng với người thứ ba được thanh toán trước; - Trường hợp các biện pháp bảo đảm đều không phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì thứ tự thanh toán được xác định theo thứ tự xác lập biện pháp bảo đảm. Đồng thời,thứ tự ưu tiên thanh toán trên có thể thay đổi, nếu các bên cùng nhận bảo đảm có thỏa thuận thay đổi thứ tự ưu tiên thanh toán cho nhau. Bên thế quyền ưu tiên thanh toán chỉ được ưu tiên thanh toán trong phạm vi bảo đảm của bên mà mình thế quyền. Như vậy, dù đã được ngân hàng nhận thế chấp đồng ý bán tài sản thế chấp là căn nhà thì ngân hàng vẫn có quyền truy đòi tài sản bảo đảm và được quyền thành toán theo thứ tự ưu tiên như quy định. Ngân hàng được xử lý tài sản thế chấp trong trường hợp nào? Theo Điều 299 Bộ luật dân sự 2015 quy định về các trường hợp có quyền xử lý tài sản bảo đảm như sau: - Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ. - Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật. - Trường hợp khác do các bên thỏa thuận hoặc luật có quy định. Như vậy, nếu thuộc một trong các trường hợp trên thì ngân hàng có quyền xử lý căn nhà đang dùng để thế chấp.
Hiệu lực đối kháng với người thứ ba và hiệu lực đối kháng của biện pháp bảo đảm? (Phần 2)
Tìm hiểu chung về hiệu lực đối kháng với người thứ ba? Khái niệm và thời điểm phát sinh hiệu lực đối kháng? Hiệu lực đối kháng của biện pháp bảo đảm với người thứ ba? Hiệu lực đối kháng của biện pháp bảo đảm với người thứ ba? Theo quy định tại khoản 2 Điều 297 Bộ luật Dân sự 2015, khi biện pháp bảo đảm đã phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba, bên nhận bảo đảm có quyền yêu cầu trả lại tài sản bảo đảm. Quyền này được thực hiện khi tài sản bảo đảm không còn nằm trong sự kiểm soát của bên nhận bảo đảm. Theo quy định tại Điều 23 Nghị định 21/2021/NĐ-CP hướng dẫn Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thì hiệu lực đối kháng của biện pháp bảo đảm với người thứ ba được quy định như sau: - Biện pháp bảo đảm chỉ phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba trong trường hợp hợp đồng bảo đảm đã có hiệu lực pháp luật. - Trường hợp biện pháp bảo đảm phải đăng ký theo quy định của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan hoặc được đăng ký theo thỏa thuận hoặc được đăng ký theo yêu cầu của bên nhận bảo đảm thì thời điểm đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật liên quan là thời điểm biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba. - Trường hợp không thuộc nội dung trên thì hiệu lực đối kháng với người thứ ba của biện pháp cầm cố tài sản, đặt cọc, ký cược phát sinh từ thời điểm bên nhận bảo đảm nắm giữ tài sản bảo đảm. Nắm giữ tài sản bảo đảm quy định tại khoản này là việc bên nhận bảo đảm trực tiếp quản lý, kiểm soát, chi phối tài sản bảo đảm hoặc là việc người khác quản lý tài sản bảo đảm theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật nhưng bên nhận bảo đảm vẫn kiểm soát, chi phối được tài sản này. - Trường hợp tài sản bảo đảm thuộc biện pháp bảo đảm quy định tại khoản 3 Điều 23 Nghị định 21/2021/NĐ-CP này được giao cho người khác quản lý thì hiệu lực đối kháng của biện pháp bảo đảm với người thứ ba phát sinh từ thời điểm: +) Bên nhận cầm cố, bên nhận đặt cọc hoặc bên nhận ký cược nắm giữ tài sản bảo đảm; +) Người quản lý tài sản nhận trực tiếp tài sản bảo đảm từ bên cầm cố, bên đặt cọc hoặc bên ký cược; +) Hợp đồng bảo đảm có hiệu lực trong trường hợp người khác đang quản lý trực tiếp tài sản mà tài sản này được dùng để cầm cố, để đặt cọc hoặc để ký cược. - Hiệu lực đối kháng của biện pháp ký quỹ với người thứ ba phát sinh từ thời điểm tài sản ký quỹ được gửi vào tài khoản phong tỏa tại tổ chức tín dụng nơi ký quỹ. Các biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba? Không phải tất cả các biện pháp bảo đảm được quy định tại Điều 292 Bộ luật Dân sự 2015 đều có thể phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba. Chỉ có bốn biện pháp bảo đảm chính sau đây mới đáp ứng được điều kiện này: cầm cố tài sản, thế chấp tài sản, bảo lưu quyền sở hữu và cầm giữ tài sản. Mỗi biện pháp bảo đảm này có những đặc điểm riêng về thời điểm phát sinh hiệu lực đối kháng: - Cầm cố tài sản: Hiệu lực đối kháng thường phát sinh từ khi bên nhận cầm cố nắm giữ tài sản cầm cố. Tuy nhiên, đối với bất động sản, việc đăng ký là bắt buộc để đảm bảo hiệu lực đối kháng. - Thế chấp tài sản: Hiệu lực đối kháng luôn được xác lập từ thời điểm đăng ký. - Bảo lưu quyền sở hữu: Tương tự như thế chấp, hiệu lực đối kháng của bảo lưu quyền sở hữu cũng phát sinh từ thời điểm đăng ký. - Cầm giữ tài sản: Hiệu lực đối kháng được xác lập từ khi bên cầm giữ chiếm giữ tài sản. Việc quy định khác nhau về thời điểm phát sinh hiệu lực đối kháng đối với từng biện pháp bảo đảm là do tính chất và đặc điểm khác nhau của mỗi loại tài sản và hình thức bảo đảm. Ví dụ, đối với cầm cố tài sản động, việc nắm giữ tài sản đã đủ để chứng minh quyền sở hữu của bên nhận cầm cố. Trong khi đó, đối với bất động sản, việc đăng ký là cần thiết để đảm bảo tính minh bạch và công khai.
Hiệu lực đối kháng với người thứ ba và hiệu lực đối kháng của biện pháp bảo đảm? (Phần 1)
Tìm hiểu chung về hiệu lực đối kháng với người thứ ba? Khái niệm và thời điểm phát sinh hiệu lực đối kháng? Hiệu lực đối kháng của biện pháp bảo đảm với người thứ ba? Tìm hiểu chung về điều khoản hiệu lực đối kháng với bên thứ ba? Hiệu lực đối kháng với người thứ ba là một khái niệm được quy định rõ ràng trong Điều 297 của Bộ luật Dân sự 2015. Mặc dù khái niệm này là mới so với Bộ luật Dân sự 2005, nhưng về bản chất, nó tiếp nối và phát triển từ quy định tại khoản 3 Điều 323 Bộ luật Dân sự 2005 và khoản 1 Điều 11 Nghị định 163/2006/NĐ-CP. Cả Bộ luật Dân sự 2005 và Nghị định 163/2006/NĐ-CP đều đã đề cập đến giá trị pháp lý của giao dịch bảo đảm đối với người thứ ba và yêu cầu phải đăng ký để giao dịch đó có hiệu lực đối kháng. Tuy nhiên, Bộ luật Dân sự 2015 đã rõ ràng hóa và hệ thống hóa hơn khái niệm này bằng cách sử dụng thuật ngữ “hiệu lực đối kháng’ và mở rộng các trường hợp phát sinh hiệu lực đối kháng, không chỉ giới hạn ở việc đăng ký mà còn bao gồm trường hợp bên nhận bảo đảm nắm giữ hoặc chiếm giữ tài sản bảo đảm. Điểm mới đáng chú ý của Bộ luật Dân sự 2015 là việc quy định thứ tự ưu tiên thanh toán cho các bên nhận bảo đảm, đảm bảo sự công bằng và minh bạch trong việc xử lý tài sản bảo đảm khi có nhiều bên cùng có quyền. Điều này góp phần tăng cường bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia giao dịch. Khái niệm và thời điểm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba? Hiệu lực đối kháng với người thứ ba được ghi nhận tại Điều 297 Bộ luật Dân sự 2015 với nội dung như sau: “Điều 297. Hiệu lực đối kháng với người thứ ba 1. Biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba từ khi đăng ký biện pháp bảo đảm hoặc bên nhận bảo đảm nắm giữ hoặc chiếm giữ tài sản bảo đảm. 2. Khi biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì bên nhận bảo đảm được quyền truy đòi tài sản bảo đảm và được quyền thanh toán theo quy định tại Điều 308 của Bộ luật này và luật khác có liên quan” Mặc dù Bộ luật Dân sự 2015 không định nghĩa cụ thể khái niệm “hiệu lực đối kháng với người thứ ba”, tuy nhiên, qua việc phân tích các quy định liên quan, đặc biệt là Điều 297 Bộ luật Dân sự 2015, chúng ta có thể rút ra kết luận rằng: Hiệu lực đối kháng với người thứ ba trong giao dịch bảo đảm thể hiện ở việc quyền và nghĩa vụ phát sinh từ giao dịch bảo đảm không chỉ ràng buộc các bên tham gia trực tiếp vào giao dịch mà còn có hiệu lực đối với những người thứ ba liên quan. Hiệu lực này bắt đầu từ thời điểm đăng ký biện pháp bảo đảm hoặc khi bên nhận bảo đảm nắm giữ tài sản bảo đảm. Khái niệm “hiệu lực đối kháng với người thứ ba” có ý nghĩa rất quan trọng trong thực tiễn, đặc biệt trong các giao dịch liên quan đến bất động sản. Khi một tài sản đã được thế chấp, người mua tài sản đó sẽ phải chịu trách nhiệm về khoản nợ thế chấp, ngay cả khi họ không biết đến việc thế chấp đó. Điều này đảm bảo rằng quyền lợi của các ngân hàng và tổ chức tín dụng được bảo vệ, đồng thời khuyến khích người mua tìm hiểu kỹ thông tin về tài sản trước khi giao dịch. Về thời điểm phát sinh hiệu lực, Bộ luật Dân sự 2015 đã mở rộng đáng kể phạm vi hiệu lực đối kháng với người thứ ba so với BLDS 2005. Nếu trước đây, hiệu lực đối kháng chỉ phát sinh từ thời điểm đăng ký giao dịch bảo đảm, thì nay, theo Điều 297 Bộ luật Dân sự 2015, hiệu lực này còn có thể phát sinh từ khi bên nhận bảo đảm nắm giữ hoặc chiếm giữ tài sản bảo đảm. Sự bổ sung này tạo ra một lớp bảo vệ an toàn hơn cho quyền lợi của bên nhận bảo đảm, đặc biệt trong những trường hợp việc đăng ký gặp khó khăn hoặc chậm trễ.
Nhà đang là tài sản bảo đảm vay thế chấp ngân hàng thì có được bán nhà không?
Nếu nhà đang dùng làm tài sản bảo đảm để vay thế chấp ngân hàng có được bán không? Khi đã bán nhà rồi thì vấn đề tài sản thế chấp được xử lý thế nào? Ngân hàng có được truy đòi không? Nhà đang dùng để thế chấp vay ngân hàng có được bán nhà không? Theo Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về quyền của bên thế chấp như sau: - Khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng là tài sản thế chấp theo thỏa thuận. - Đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp. - Nhận lại tài sản thế chấp do người thứ ba giữ và giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp do bên nhận thế chấp giữ khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác. - Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp. Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận. - Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật. - Được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết. Như vậy, bên thế chấp được bán nhà đang sử dụng làm tài sản thế chấp tại ngân hàng nếu được ngân hàng (bên nhận thế chấp) đồng ý. Nếu đã được đồng ý và đã bán nhà nhưng bên vay không có khả năng trả nợ thì sao? Tại Điều 297 Bộ luật dân sự 2015 quy định về hiệu lực đối kháng với người thứ ba như sau: - Biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba từ khi đăng ký biện pháp bảo đảm hoặc bên nhận bảo đảm nắm giữ hoặc chiếm giữ tài sản bảo đảm. - Khi biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì bên nhận bảo đảm được quyền truy đòi tài sản bảo đảm và được quyền thanh toán theo quy định tại Điều 308 Bộ luật dân sự 2015 và luật khác có liên quan. Trong đó, thứ tự ưu tiên thanh toán tại Điều 308 Bộ luật dân sự 2015 như sau: Khi một tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thì thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên cùng nhận bảo đảm được xác định như sau: - Trường hợp các biện pháp bảo đảm đều phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì thứ tự thanh toán được xác định theo thứ tự xác lập hiệu lực đối kháng; - Trường hợp có biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba và có biện pháp bảo đảm không phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì nghĩa vụ có biện pháp bảo đảm có hiệu lực đối kháng với người thứ ba được thanh toán trước; - Trường hợp các biện pháp bảo đảm đều không phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì thứ tự thanh toán được xác định theo thứ tự xác lập biện pháp bảo đảm. Đồng thời,thứ tự ưu tiên thanh toán trên có thể thay đổi, nếu các bên cùng nhận bảo đảm có thỏa thuận thay đổi thứ tự ưu tiên thanh toán cho nhau. Bên thế quyền ưu tiên thanh toán chỉ được ưu tiên thanh toán trong phạm vi bảo đảm của bên mà mình thế quyền. Như vậy, dù đã được ngân hàng nhận thế chấp đồng ý bán tài sản thế chấp là căn nhà thì ngân hàng vẫn có quyền truy đòi tài sản bảo đảm và được quyền thành toán theo thứ tự ưu tiên như quy định. Ngân hàng được xử lý tài sản thế chấp trong trường hợp nào? Theo Điều 299 Bộ luật dân sự 2015 quy định về các trường hợp có quyền xử lý tài sản bảo đảm như sau: - Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ. - Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật. - Trường hợp khác do các bên thỏa thuận hoặc luật có quy định. Như vậy, nếu thuộc một trong các trường hợp trên thì ngân hàng có quyền xử lý căn nhà đang dùng để thế chấp.