Để đảm bảo cho các bên chủ thể thực hiện các quyền và ràng buộc nghĩa vụ với nhau khi tham gia vào giao dịch dân sự thì pháp luật cho phép các bên thỏa thuận với nhau các biện pháp bảo đảm, trong đó “cầm cố” là một trong những biện pháp được sử dụng nhiều hiện nay.

Liên quan đến vấn đề này, có bạn thắc mắc liệu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (thường được gọi là sổ đỏ) thì có đem cầm cố được không? 

Cùng tìm hiểu câu trả lời qua bài viết này nhé.

Để có thể giải đáp được thắc mắc trên, trước hết chúng ta phải hiểu được rõ như thế nào là cầm cố. Theo quy định tại Điều 309 Bộ luật dân sự 2015 có quy định:

Từ quy định trên, chúng ta thấy rằng đối tượng cầm cố phải đáp ứng được hai điều kiện:

- Thứ nhất: Đối tượng cầm cố phải là tài sản.

- Thứ hai: Đối tượng cầm cố phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm (Khoản 1 Điều 295 Bộ luật Dân sự 2015)

Vậy, sổ đỏ có phải là tài sản?

Theo quy định tại Điều 105 Bộ luật Dân sự.

“Tài sản là vật; tiền; giấy tờ có giá và quyền tài sản”.

Theo đó, để được xem là tài sản thì đó phải thuộc một trong bốn đối tượng: (1) vật, (2) tiền, (3) giấy tờ có giá và (4) quyền tài sản.

- Xét trên phương diện “Vật”:

Chúng ta nhận thấy “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà” có ý nghĩa:

+ Thứ nhất: thể hiện sự công nhận của Nhà nước đối với quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất, sở hữu nhà.

Căn cứ vào Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013

“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”.

Theo đó, sổ đỏ được coi là chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với người sử dụng đất.

+ Thứ hai: đó còn là một trong những điều kiện, căn cứ để tiến hành các giao dịch về quyền sử dụng đất (như chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng, cho, thuê, thế chấp,…).

+ Thứ ba: đó được coi là căn cứ cho phép xác định thẩm quyền của các cơ quan nhà nước có liên quan trong việc giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất.

Tóm lại, sổ đỏ mang tính đại diện về hình thức vì người ta không thể đem cả mảnh đất để đi giao dịch. Chúng ta phải đi đăng kí và có giấy chứng nhận thì mới được công nhận quyền sử dụng đất. Điều đó chứng tỏ sổ đỏ là căn cứ bắt buộc để chúng ta có thể được công nhận quyền sở hữu nhà, sử dụng đất và giải quyết được các vấn liên quan, phát sinh từ các quyền trên. Như thế, có thể thấy giá trị của chúng là vô cùng lớn và quan trọng. Chúng ta có thể hoàn toàn xem xét “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà” về khía cạnh chức năng sử dụng như một tờ giấy - một bộ phận của thế giới vật chất. 

Từ những lập luận trên, chúng ta hoàn toàn có thể xem sổ đỏ là vật (một dạng của hình thức vật chất) đáp ứng đủ những điều kiện để trở thành vật trong quan hệ luật dân sự (đối tượng của quyền sở hữu) đó là: con người chiếm hữu được, là một bộ phận của thế giới vật chất, mang lại lợi ích cho chủ thể). Và là một trong 4 đối tượng của tài sản được quy định tại Điều 105 BLDS 2015.

Quan điểm trên mang tính chất thực tiễn cao.

- Xét trên phương diện “Giấy tờ có giá”:

Tại khoản 9 Điều 3 Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 về Giao dịch bảo đảm và Công văn 141 của TANDTC- KHXX ngày 21/09/2011 của Tòa án nhân dân tối cao thì: “Giấy tờ có giá bao gồm cổ phiếu, trái phiếu, hối phiếu, kỳ phiếu, chứng chỉ tiền gửi, séc, giấy tờ có giá khác theo quy định của pháp luật, trị giá được thành tiền và được phép giao dịch.”

Và tại Công văn 141 của Tòa án nhân dân tối cao cũng khẳng định: “các giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy đăng ký xe mô tô, xe máy; Giấy đăng ký xe ô tô…) không phải là “giấy tờ có giá” quy định tại Điều 163 của Bộ luật dân sự năm 2005; do đó, nếu có yêu cầu Tòa án giải quyết buộc người chiếm giữ trả lại các giấy tờ này thì Tòa án không thụ lý giải quyết.”

Như vậy, sổ đỏ không được xem là giấy tờ có giá.

- Xét trên phương diện tiền và quyền tài sản: 

Sổ đỏ đều không phải 02 đối tượng này.

Từ những phân tích trên, hiện nay thực tiễn không ghi nhận sổ đỏ là tài sản mà đơn giản chỉ là chứng thư pháp lý. Nó được sử dụng để nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Có hay không được cầm cố sổ đỏ?

Điều 53 Hiến pháp 2013 quy định.

“Đất đai…. là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”.

Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định về quyền của người sử dụng đất:

Điều khoản này không quy định về việc người sử dụng đất có quyền cầm cố quyền sử dụng đất.

Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân đối với đất đai và trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất. Căn cứ vào quy định hiện hành tại Bộ luật dân sự 2015 và  Luật Đất đai 2013 thì sổ đỏ không phải là tài sản; đất đai không thuộc quyền sở hữu của người sử dụng đất; nên họ không thể cầm cố được.

Như vậy, pháp luật không cho phép thực hiện hành vi cầm cố sổ đỏ.