>>> Các rủi ro thường gặp khi tham gia giao kết hợp đồng mua bán hàng hóa

1. Khái niệm

Trong lĩnh vực bất động sản, Điều 69, Luật Nhà ở 2014 đã được sửa đổi, bổ sung bởi Điều 19, Nghị định 99/2015/NĐ-CP có quy định về góp vốn cho phát triển nhà ở thương mại chứ không quy định cụ thể về hợp đồng này.

Còn đối với Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 hoặc Luật Đất đai 2013 thì không có sự xuất hiện của hợp đồng này. Trong Bộ luật Dân sự 2015 thì cũng chỉ có quy định về Hợp đồng hợp tác hay Hợp đồng về quyền sử dụng đất.

Không có quy định cụ thể về khái niệm hợp đồng góp vốn là gì nhưng có thể tạm hiểu bản chất của hợp đồng này thỏa thuận giữa các bên hợp tác kinh doanh, trong đó có một bên góp vốn, trong trường hợp này, tài sản góp vốn thường là tiền mặt. Hợp đồng này thể hiện quyền sở hữu của bên góp vốn đối với một phần của dự án và khẳng định hình thức, giá trị của phần vốn góp đó.

Có thể hiểu như khi mua đất nền ở các tỉnh, với dự án đang trong giai đoạn phân lô, thì chưa có giấy chứng nhận để chuyển nhượng cho người mua nên các công ty sẽ không thể làm hợp đồng mua bán thay vào đó sẽ làm hợp đồng góp vốn xem như khách hàng đang góp vốn vào để cùng công ty đó hoàn thiện cơ sở hạ tầng của dự án.

Hợp đồng này thường được ký kết giữa các nhân với cá nhân, hoặc cá nhân với tổ chức hoắc giữa các tổ chức với nhau.

2. Rủi ro

- Thường mang bất lợi cho khách hàng

Bản chất của hợp đồng là sự thỏa thuận của hai bên, tuy nhiên với hợp đồng này thường các chủ đầu tư sẽ soạn sẵn mẫu hợp đồng, người mua cũng gần như không có cơ hội thảo luận hay bàn bạc với chủ đầu tư về điều khoản hợp đồng. Khi soạn sẵn như vậy thì thường một là các điều khoản rất lỏng lẻo, hai là các điều khoản này thường có lợi cho các công ty bất động sản. Một khi tranh chấp xảy ra thì khách hàng hoàn toàn bất lợi

- Khuôn khổ pháp lý chưa đầy đủ

Khuôn khổ pháp lý về kinh doanh bất động sản dưới hình thức ký kết các hợp đồng này chưa được hoàn chỉnh khiến quyền lợi và nghĩa vụ của các bên tham gia hợp đồng chưa được chặt chẽ, đặc biệt là các cá nhân có nhu cầu đầu tư hoặc mua nhà để ở. Theo các chuyên gia, hợp đồng góp vốn hay hợp đồng hợp tác đầu tư đối với việc mua bán đất nền dự án về bản chất là hình thức huy động vốn tinh vi để thực hiện dự án. Nếu bất cẩn, khách hàng có thể bị chiếm dụng vốn, bị mất trắng vốn mà không thể ngờ tới.

-  Có khả năng mất trắng tiền đã góp vào chủ đầu tư

Khi mua đất nền chưa có sổ, các chủ đầu từ sẽ cho khách hàng thanh toán theo từng đợt, sau khoảng thời gian 18 tháng hoặc 24 tháng có sổ mới đưa cho khách hàng, thường mỗi đợt đóng như vậy khách hàng chỉ lấy phiếu thu chứ không phải là hóa đơn của của chủ đầu tư. Đây như một hành vi huy động vốn của chủ đầu tư. Thậm chí đã có rất nhiều trường hợp khách hàng mua đất nền dự án theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư bị mất trắng vốn vì mua trúng phải dự án lừa đảo.

- Không quy định nhiều về trách nhiệm của chủ đầu tư

Nó là một dạng hợp đồng hợp tác đầu tư nên sẽ theo dạng phân chia lợi nhuận là chính, do đó nếu có tranh chấp xảy ra toàn cũng xét theo hướng là bên chủ đầu tư chia lợi nhuận chứ không phải là bồi thường thiệt hại.

- Rủi ro khi hợp đồng vô hiệu

Hiện nay, nhiều khách hàng chỉ “nhìn” vào tựa đề để đánh giá hợp đồng mà thực chất điều này không quyết định bản chất của giao dịch dân sự.

Theo Bộ Luật dân sự, một giao dịch dân sự vô hiệu khi có mục đích và nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật. Khi giao dịch dân sự vô hiệu, các bên hoàn trả những gì đã nhận và khôi phục lại tình trạng ban đầu. Vì vậy, một hợp đồng góp vốn hay hợp tác kinh doanh có nội dung và mục đích là một hợp đồng mua bán bất động sản có thu tiền ứng trước nhưng lại chưa có cơ sở hạ tầng và các điều kiện khác như Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở quy định sẽ đương nhiên bị xem là vô hiệu.

Trong trường hợp này, chủ đầu tư phải hoàn trả lại khoản tiền ứng trước của khách hàng hay bên góp vốn và nếu là phải bồi thường thiệt hại bên có lỗi. Mặc dù khó có thể đo lường chính xác thiệt hại của các bên, nhưng có thể dễ dàng nhìn thấy tiến độ thực hiện dự án đầu tư sẽ bị ảnh hưởng. Đồng thời khoản tiền mà người mua đầu tư vào sẽ không sinh ra lợi nhuận như mong muốn.

3. Một số lưu ý để người mua hạn chế rủi ro

- Để tránh rủi ro trong việc mua bán đất nền dự án theo phương thức nói trên, khách hàng nên lựa chọn dự án của những doanh nghiệp bất động sản uy tín, có thương hiệu, nguồn lực tài chính dồi dào...

- Chủ động hiểu biết về giao dịch, nắm rõ thông tin về sản phẩm, có thể nhờ hỗ trợ thông qua bên có chuyên môn, lựa chọn giao dịch đúng quy định pháp luật, khi ký kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải có bảo lãnh của ngân hàng,

- Về mặt pháp lý dự án, khách hàng có thể liên hệ với các cơ quan chức năng như: Sở Tài nguyên – Môi trường, Sở Xây dựng, chính quyền địa phương nơi có dự án để tìm hiểu, nắm bắt.

- Đặc biệt, trước khi xuống tiền đặt mua đất, khách hàng cần đọc kỹ và hiểu rõ các điều khoản trong hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư, hợp đồng đặt cọc... Để yên tâm hơn, khách hàng nên có một luật sư trợ giúp khi quyết định đầu tư mua đất nền dự án theo phương thức này.