Rủi ro khi mua nhà chung cư hình thành trong tương lai

Chủ đề   RSS   
  • #527804 06/09/2019

    Rủi ro khi mua nhà chung cư hình thành trong tương lai

    Về nguyên tắc pháp luật cho phép các chủ đầu tư kinh doanh bất động sản và khách hàng được thỏa thuận trong hợp đồng về việc mua bán nhà hình thành trong tương lai theo hình thức ứng tiền trước, nhưng phải đảm bảo các nguyên tắc theo Điều 57 Luật kinh doanh bất động sản 2014: “Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng. Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua. Và chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo đúng mục đích đã cam kết”.

    Thực tế đang diễn ra hiện nay, đa phần các hợp đồng mua bán đều chỉ ghi nội dung chủ đầu tư sẽ tiến hành làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà cho cư dân sau khi khách hàng nộp đủ 95% giá trị căn hộ và đóng 2% phí bảo trì. Nhưng nhiều vụ tranh chấp hiện nay xoay quanh vấn đề này diễn ra rất là nhiều, đa phần các chủ đầu tư đều tính trước, tăng giá căn hộ chung cư lên và khi thu đủ 95% thì rũ bỏ trách nhiệm, trì trệ hoặc là không tiến hành làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho cư dân bởi vì một trong những lí do như là: Chủ đầu tư xin cấp giấy chứng nhận nhưng chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính, chủ đầu tư chưa hoàn thành thủ tục pháp lý nhưng đã cho xây dựng và bán nhà ở, chủ đầu tư thế chấp tài sản tại ngân hàng và chưa giải chấp, chậm hoàn công do xây dựng không đúng thiết kế đã được phê duyệt. Hậu quả để lại là những cư dân đã nhận bàn giao nhà, đóng đủ 95% giá trị căn hộ rồi nhưng không thể chuyển nhượng được tại vì không có sổ hồng hoặc phải chuyển nhượng theo các hình thức như là kí hợp đồng ủy quyền về việc định đoạt toàn bộ căn hộ chung cư khi đã được cấp Giấy chứng nhận sử dụng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và hợp đồng ủy quyền này cần có sự chứng kiến của chủ đầu tư. Nhưng những hình thức chuyển nhượng này cũng đem lại rất nhiều rủi ro cho khách hàng như hợp đồng ủy quyền không có hiệu lực vì người bán chết, đơn phương chấm dứt hợp đồng,... và chắc chắn rằng căn hộ không có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì giá chuyển nhượng sẽ không thể đem lại lợi nhuận cho người bán. Để khắc phục những tình trạng trên, chính quyền địa phương, nhất là các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai, xây dựng cần thường xuyên tiến hành kiểm tra các dự án, đảm bảo bất kỳ khu chung cư nào được đưa vào thị trường bất động sản đều là những công trình hợp pháp, đủ điều kiện cho cư dân sinh sống và được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Mặt khác, cư dân trước khi mua nhà phải suy nghĩ thật kỹ, nếu mua nhà đã bàn giao thì tìm hiểu thông tin dự án, tìm hiểu ban quản trị chung cư, hỏi cư dân sống tại đó đã có sổ hồng hay chưa, còn nếu mua nhà hình thành trong tương lai thì nên đàm phán trước với chủ đầu tư giữ lại bao nhiêu % đó phù hợp, và sau khi nhận sổ hồng sẽ hoàn tất số tiền còn thiếu, tất cả các cam kết phải được đưa vào Hợp đồng. Kiến nghị phải có những chế tài mạnh hơn đối với các chủ đầu tư chậm hoàn tất các thủ tục xin cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà ở. Đừng để những đáng tiếc không mong muốn xảy ra như những cư dân ở chung cư Botanica quận Tân Bình, mặc dù đã thanh toán đủ 99% cho chủ đầu tư Novaland và nhận nhà hơn 1 năm vẫn chưa có Hợp đồng mua bán và sổ Hồng.
     
    3329 | Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn ntma vì bài viết hữu ích
    ThanhLongLS (07/09/2019)

Like DanLuat để cập nhật các Thông tin Pháp Luật mới và nóng nhất mỗi ngày.

Thảo luận