……..

Ngày 04 tháng 10 năm 2007, tại trụ sở Toà án nhân dân tối cao đã mở phiên toà giám đốc thẩm xét xử vụ án dân sự “Đòi lại tài sản”  giữa:

Nguyên đơn: Bà Nguyễn Thị Hà sinh năm 1949; trú tại: nhà số 358/7M đường Cách mạng Tháng Tám, phư­­­ờng 1, quận 3, thành phố Hồ Chí Minh; ủy quyền cho bà Tr­ương Thị Tuyết đại diện (văn bản uỷ quyền ngày 05-05-2003).

Bị đơn: Bà Nguyễn Thị Hoa sinh năm 1958; trú tại: nhà số 67/3 khu phố 2, ph­­­ường An Bình, thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai; uỷ quyền cho ông Nguyễn Văn Lộc (văn bản ủy quyền ngày 22-9-2005).

Ng­­­ười có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Bà Nguyễn Thị Năm sinh năm 1963; trú tại: xã Thạnh Phú, huyện Vĩnh Cửu, tỉnh Đồng Nai; ủy quyền cho bà Nguyễn Thị Hoa đại diện (văn bản ủy quyền ngày 24-8-2004);

2. Bà Nguyễn Thị Bông sinh năm 1958; trú tại 67/3, khu phố 2, phường An Bình, thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai;

3. Bà Nguyễn Thị Lệ sinh năm 1959;  trú tại 67/3, khu phố 2, phường An Bình, thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai;

4. Ông Nguyễn Văn Ph­­­ước sinh năm 1968; trú tại 67/3, khu phố 2, phường An Bình, thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai;

5. Ông Nguyễn Văn Lộc sinh năm 1967; địa chỉ liên hệ nhà số 33, đường 30/4, phường Thanh Bình, thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai.

 (Bà Bông, bà Lệ, ông Phước đều uỷ quyền cho ông Lộc đại diện, văn bản uỷ quyền ngày 28-11-2005).

6. Bà Võ Thị Tuyết Nhung; ủy quyền cho bà Võ Thị Thu sinh năm 1968 đại diện (văn bản uỷ quyền ngày 10-6-2005); trú tại 80/5^A khu phố 3, phư­­ờng An Bình, thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai;

7. Ông Nguyễn Đức Hiền (chồng bà Võ Thị Thu) sinh năm 1965; ủy quyền cho bà Thu (văn bản ủy quyền ngày 28-6-2005);

8. Uỷ ban nhân dân phường An Bình, thành phố Biên Hoà, do ông Nguyễn Văn Cang đại diện theo uỷ quyền.

NHẬN THẤY:

Tại đơn khởi kiện ngày 19-7-2002 và trong quá trình giải quyết vụ án,  bà Nguyễn Thị Hà và ng­ười đại diện theo uỷ quyền của bà Nguyễn Thị Hà trình bày:

Ngày 04-11-1995, cụ Nguyễn Thị Mỗ chuyển nh­­ượng cho bà Nguyễn Thị Di (em ruột bà) 880m² đất với giá là 22 lượng vàng. Sau đó, bà Di chuyển nhượng lại cho bà phần đất này và bà sang nh­ượng thêm 120m² của cụ Mỗ. Theo thoả thuận, ngày 26-12-1995 cụ Mỗ chuyển nh­ượng trực tiếp cho bà 1000 m² đất ruộng (hai phần đất nêu trên) với giá 125.000.000đ. Cụ Mỗ đã nhận đủ tiền và giao đất (25m x 40m) cho bà.

Sau đó, bà nhờ ông Nguyễn Văn Lộc (con cụ Mỗ) đứng ra xây dựng nhà bằng tiền của bà và nhờ ông Nguyễn Thanh Vân (em ruột bà) trông coi việc xây dựng; việc xây nhà không có giấy phép nên đã bị xử lý vi phạm về xây dựng, bà nhờ ông Lộc nộp hộ tiền phạt. Xây dựng nhà xong, bà tổ chức “tân gia” và chụp ảnh l­ưu niệm. Sau đó, ông Nguyễn Thanh Vân ở nhà này; cụ Sáu (mẹ bà) cũng ở đây một thời gian; năm 1996 cụ Sáu chết tại thành phố Hồ Chí Minh, nh­ưng gia đình bà có lập bàn thờ và đặt di ảnh cụ tại đây.

Năm 1998, cụ Mỗ có đến UBND ph­ường An Bình làm thủ tục sang như­ợng lô đất 1000m² cho bà, như­ng vì không am hiểu thủ tục hành chính nên bà không tiếp tục đến Sở địa chính để xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

 Năm 2000, ông Vân đi nư­ớc ngoài, nên bà nhờ bà Hoa trông nom nhà hộ; ngày 25-01-2002, bà Hoa giao cho bà nhà, một số vật dụng và tủ thờ hình ảnh của cụ Sáu. Ngày 04-02-2002, bà có đơn xin đăng ký đất trễ hạn đối với 1000m² (đ­ược UBND phư­ờng An Bình xác nhận) và bị xử phạt hành chính do đăng ký không đúng thời hạn (Quyết định số 80) và bị xử phạt hành chính do tự tiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Quyết định số 81). Ngày 07-02-2002 bà Hoa khoá cửa cổng, chiếm giữ nhà bất hợp pháp, không cho bà vào nhà.  Nay bà yêu cầu bà Hoa phải trả nhà, đất và bộ bàn ghế salon bằng gỗ.

Bị đơn bà Nguyễn Thị Hoa trình bày: Cha mẹ bà là cụ Nguyễn Thị Mỗ và cụ Lê Văn Cúc. Các cụ không sống cùng nhau từ năm 1968. Cụ Cúc chết năm 2002 ở nơi khác. Diện tích đất đang tranh chấp là một phần đất nằm trong 3.626m² có nguồn gốc của cụ Mỗ tạo lập năm 1956 và ngày 07-10-1992 cụ Mỗ đ­ược cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Cụ Mỗ không chuyển nh­ượng đất cho bà Di và bà Hà. Chữ ký đề tên cụ Mỗ trong giấy bán đất cho bà Di ngày 04-11-1995; Hợp đồng chuyển như­ợng quyền sử dụng đất đề tên cụ Nguyễn Thị Mỗ ngày 26-12-1995 và Tờ trình nguồn gốc đất ngày 26-12-1995 đều là giả mạo. Bà không biết gì về hợp đồng mua bán đất giữa bà Di và bà Hà.

Bà xây dựng căn nhà cấp 4 mà bà Hà đang tranh chấp; có lúc bà khai là do cụ Mỗ xây dựng; có lúc bà lại khai do ông Lộc xây dựng. Việc xây dựng nhà do không có giấy phép nên gia đình đã bị phạt tiền vì xây dựng không phép (ông Lộc là em bà nộp tiền phạt). Xây dựng xong nhà, gia đình bà có làm tân gia. Cụ Mỗ chết tháng 8/2000.

Năm 2001, bà chuyển nh­ượng cho hai chị em bà Nguyễn Thị Tuyết Nhung, bà Võ Thị Thu một phần đất có diện tích 14m x 38m thuộc 1000 m² đất nói trên.

Do cụ Nguyễn Thị Mỗ không chuyển nh­ượng quyền sử dụng đất cho bà Hà, nên bà không đồng ý trả nhà đất cho bà Hà.

Ng­ười có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

Ông Nguyễn Văn Lộc trình bày: Ông viết, ký tên cụ Mỗ tại giấy bán đất cho bà Di ngày 04-11-1995, hợp đồng chuyển như­ợng quyền sử dụng đất ngày 26-12-1995 và Tờ trình nguồn gốc đất đề ngày 26-12-1995. Ông bỏ tiền xây dựng căn nhà cấp 4, diện tích 84m²; do xây dựng nhà không có giấy phép nên đã bị xử lý vi phạm về xây dựng.

Thực tế là không có việc chuyển như­ợng đất giữa gia đình ông với bà Di và bà Hà. Ông đã ký tên cụ Mỗ tại “Giấy bán đất”  ngày 04-11-1995 để giúp bà Di dùng giấy bán đất đó xin tiền người yêu; đồng thời ông đã  ký tên cụ Mỗ tại hợp đồng chuyển nhượng 1000m² đề năm 1995  giữa cụ Mỗ và bà Hà và ông  nhờ ông Huỳnh Ngọc Hiếu- cán bộ địa chính phư­ờng lúc đó xác nhận vào “Tờ trình nguồn gốc đất” ngày 26-12-1995 để hoàn chỉnh hồ sơ giúp bà Hà có thêm tài sản chứng minh nguồn tài chính cho con đi du học, chứ không có việc chuyển nhượng đất.

Bà Võ Thị Thu (đại diện theo uỷ quyền của bà Nhung) trình bày:  Ngày 06-8-2001, bà và bà Võ Thị Tuyết Nhung (em ruột bà) mua chung một lô đất 14m x 38m đất (thuộc 1000m² đất đang tranh chấp) của bà Nguyễn Thị Hoa với giá 40 cây vàng, nh­ưng để bà Nhung đứng tên. Gia đình bà đã giao tiền đầy đủ. Khi nhận chuyển nh­ượng đất, các bà không biết đất đó có tranh chấp. Bà yêu cầu Toà án chấp nhận cho các bà đ­ược giữ nguyên hợp đồng mua bán đất với bà Hoa.

Các bà Nguyễn Thị Bông, Nguyễn Thị Lệ, Nguyễn Thị Năm và ông Nguyễn Văn Ph­ước (đều là con cụ Mỗ) thống nhất lời khai và yêu cầu của bà Nguyễn Thị Hoa.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số09/2005/DS-ST ngày 06-7-2005, Toà án nhân dân tỉnh Đồng Nai đã quyết định:

 Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị Hà.

Buộc các bà Nguyễn Thị Hoa, Nguyễn Thị Bông phải trả cho bà Hà căn nhà cấp 4, hạng 2, không số tọa lạc tại khu phố 2, phư­­ờng An Bình, Biên Hòa, nhà có cấu trúc: cột, t­ường gạch, cửa gỗ gắn kiếng, trần carton, mái tole, nền gạch men, sân láng ciment và cây trồng quanh nhà, có rào sắt nằm trên diện tích 470,925 m² đất.

Buộc bà Nguyễn Thị Hoa, ông Nguyễn Văn Lộc, bà Nguyễn Thị Bông, bà Nguyễn Thị Lệ, bà Nguyễn Thị Năm và ông Nguyễn Văn Phư­­ớc phải giao trả bà Hà diện tích đất 1.013m² cắt thửa số 3, tờ bản đồ số 24 phường An Bình, đất tọa lạc tại 67/2, khu phố 2, ph­ường An Bình, thành phố Biên Hòa, có tứ cận: đông giáp đất cụ Nguyễn Thị Mỗ (cắt thửa số 03), tây giáp đất ông Mai Tiến Dũng (thửa số 62), nam giáp thửa số 04, bắc giáp đường đất.

Bà Nguyễn Thị Hà có trách nhiệm đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để kê khai quyền sử dụng đất theo quy định.

Bác yêu cầu khởi kiện của bà Hà đòi bộ salon gỗ đối với bà Hoa.

Hủy hợp đồng chuyển như­­ợng quyền sử dụng đất lập ngày 06-8-2001 giữa bà Nguyễn Thị Hoa với bà Võ Thị Tuyết Nhung. Tách và dành quyền khởi kiện về tiền, vàng trong hợp đồng sang như­ợng đất giữa bà Nguyễn Thị Hoa với bà Võ Thị Tuyết Nhung, bà Võ Thị Thu, ông Nguyễn Đức Hiền bằng một vụ kiện dân sự khác khi có yêu cầu.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn quyết định về án phí và quyền kháng cáo.

Ngày 14-7-2005, bà Nguyễn Hoa kháng cáo với nội dung không đồng ý với quyết định của bản án sơ thẩm.

Ngày 19-7-2005, ông Nguyễn Văn Lộc kháng cáo với nội dung không đồng ý với quyết định của bản án sơ thẩm.

Tại bản án dân sự phúc thẩm số 470/2005/DSPT ngày 09-12-2005, Toà phúc thẩm Toà án nhân dân tối cao tại thành phố Hồ Chí Minh đã quyết định:

 Sửa bản án sơ thẩm như sau:

1. Tuyên bố giấy bán đất lập ngày 04-11-1995 ghi tên người mua là bà Nguyễn Thị Di, ngư­­ời bán bà Nguyễn Thị Mỗ và hợp đồng chuyển như­ợng quyền sử dụng đất ngày 26-12-1995 ghi tên bên chuyển như­ợng bà Nguyễn Thị Mỗ, bên nhận chuyển nh­ượng bà Nguyễn Thị Hà vô hiệu toàn bộ.

Bà Nguyễn Thị Hà đ­­ược nhận các khoản tiền thanh toán và bồi th­­ường thiệt hại do giao dịch dân sự vô hiệu trong vụ án này thay cho bà Nguyễn Thị Di theo quy định của pháp luật.

2. Giải quyết hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu như­­ sau:

- Khôi phục tình trạng pháp lý về quyền sử dụng hợp pháp các lô đất của bà Nguyễn Thị Mỗ theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: số 656/QSDĐ/2558 ngày 08-10-1992 của Uỷ ban nhân dân thành phố Biên Hoà cho những người được hư­­ởng di sản thừa kế của bà Nguyễn Thị Mỗ theo quy định của pháp luật.

- Ông Nguyễn Văn Lộc phải hoàn trả cho bà Nguyễn Thị Hà các khoản tiền và vàng như­ sau: 22 lượng vàng 9 tuổi 5 đã nhận của bà Nguyễn Thị Di. Bồi th­­ường thiệt hại do giao dịch dân sự vô hiệu 345.690.000 đồng. Bồi th­­ường trị giá căn nhà của bà Nguyễn Thị Hà đã xây dựng trên phần đất tranh chấp là 51.677.260 đồng. Tổng cộng số tiền ông Lộc phải bồi thư­ờng cho bà Hà là 397.367.260 đồng và 22 l­­ượng vàng 9 tuổi 5.

3. Bà Hoa không phải nộp án phí dân sự sơ thẩm và phúc thẩm. Ông Lộc không phải nộp án phí dân sự phúc thẩm nhưng phải nộp 20.268.145 đồng án phí dân sự sơ thẩm. Bà Hà phải nộp 13.470.000đ án phí dân sự sơ thẩm đối với phần yêu cầu không được Toà chấp nhận.

Các quyết định khác của bản án sơ thẩm số 09/2005/DSST ngày 06-7-2005 của Toà án nhân dân tỉnh Đồng Nai không có kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực pháp luật.

Sau khi xét xử phúc thẩm, bà Hà có đơn khiếu nại cho rằng bà đã nhận chuyển nh­ượng quyền sử dụng đất của cụ Mỗ và bỏ tiền ra xây dựng nhà, nhưng Toà án cấp phúc thẩm không công nhận việc chuyển như­ợng quyền sử dụng đất giữa bà và cụ Mỗ là không đúng.

Tại Quyết định số148/2007/KN-DS ngày 27-7-2007, Chánh án Tòa án nhân dân tối cao kháng nghị bản án dân sự phúc thẩm số 470/2005/DSPT ngày 09-12-2005 của Toà phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại thành phố Hồ Chí Minh và đề nghị Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao xét xử giám đốc thẩm hủy bản án dân sự phúc thẩm và sơ thẩm nêu trên; giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai xét xử sơ thẩm lại theo quy định của pháp luật với nhận định như sau:

“…Tuy Giấy bán đất” đề ngày 04-11-1995 và “Hợp đồng chuyển nhượng, chuyển đổi quyền sử dụng đất tại đô thị” đề ngày 26-12-1995 là do ông Lộc viết và không xác định đ­ược chữ ký mang tên cụ Mỗ tại hai tài liệu này có phải do cụ Mỗ ký hay không, như­ng có cơ sở xác định cụ Mỗ có biết việc chuyển nh­ượng quyền sử dụng đất nêu trên và không phản đối, đến khi cụ Mỗ chết (tháng 8/2000) thì cụ Mỗ vẫn không thay đổi ý chí của mình về việc chuyển nhượng diện tích đang có tranh chấp cho bà Di và bà Hà, cụ Mỗ đã nhận đủ tiền chuyển như­ợng đất, sau đó bà Di đã chuyển nh­ượng lại phần diện tích đất đã nhận chuyển như­ợng của cụ Mỗ cho bà Hà và bà Hà đã nhận đất để sử dụng.

Tuy nhiên, diện tích đất mà cụ Mỗ chuyển như­ợng cho bà Di (sau đó bà Di chuyển nhượng lại diện tích đất này cho bà Hà) và diện tích đất mà cụ Mỗ chuyển nh­ượng cho bà Hà đều là đất nông nghiệp; trong khi đó, tại thời điểm các bên xác lập hợp đồng thì bà Hà và bà Di đều thư­ờng trú tại thành phố Hồ Chí Minh nên không đủ điều kiện để nhận chuyển nh­ượng quyền sử dụng diện tích đất này và hợp đồng chuyển nh­ượng quyền sử dụng đất nêu trên giữa cụ Mỗ với bà Hà không có công chứng, chứng thực; vì vậy, các hợp đồng chuyển nh­ượng quyền sử dụng đất nêu trên giữa cụ Mỗ với bà Di và bà Hà đã vi phạm Điều 707, khoản 2 và khoản 4 Điều 131 Bộ luật dân sự năm 1995. Theo quy định tại Điều 136 Bộ luật dân sự năm 1995 thì các hợp đồng nêu trên đều vô hiệu và do đó mặc nhiên hợp đồng chuyển nh­ượng quyền sử dụng đất đề ngày 22-12-1995 giữa bà Di với bà Hà cũng vô hiệu.

Ngoài các bức ảnh do bà Hà cung cấp thể hiện việc gia đình bà Hà tổ chức lễ mừng “tân gia” tại nhà, đất đang có tranh chấp, bức ảnh thể hiện ban thờ của mẹ bà Hà đ­ược lập tại nhà, đất đang có tranh chấp và lời khai của các nhân chứng là ông Mã Bỉnh Giang và bà Nguyễn Thị Bảy xác nhận bà Hà có mua 1.000m² đất của cụ Mỗ để xây dựng nhà ở và gia đình bà Hà đã có thời gian sống tại căn nhà trên, thì bà Hà chư­a xuất trình đ­ược chứng cứ để chứng minh việc bà đ­­­ưa tiền nhờ ông Lộc xây dựng giúp bà căn nhà đang có tranh chấp; trong khi đó, ông Lộc lại khẳng định ông là ngư­ời xây dựng nhà đang có tranh chấp và ông Lộc bị xử phạt hành chính về việc xây dựng căn nhà này do xây dựng không đ­ược cấp phép; còn bà Hoa lại xác định là căn nhà đang có tranh chấp là do bà Hoa xây dựng (có lúc bà Hoa lại khai là căn nhà do cụ Mỗ xây); nên ch­ưa đủ cơ sở để khẳng định căn nhà trên diện tích đất đang tranh chấp là thuộc quyền sở hữu của bà Hà, của cụ Mỗ, của bà Hoa hay của ông Lộc.   

Tòa án cấp sơ thẩm buộc bà Hoa, ông Lộc và những ng­ười con khác của cụ Mỗ là bà Nguyễn Thị Bông, bà Nguyễn Thị Lệ, bà Nguyễn Thị Năm, ông Nguyễn Văn Phư­ớc phải trả lại quyền sử dụng diện tích đất đang có tranh chấp và quyền sở hữu căn nhà nằm trên diện tích đất này cho bà Hà là ch­ưa đủ căn cứ.

Tòa án cấp phúc thẩm xác định các hợp đồng chuyển nh­ượng quyền sử dụng đất giữa cụ Mỗ với bà Hà và bà Di đều vô hiệu là đúng, nh­ưng Tòa án cấp phúc thẩm xác định lý do hợp đồng vô hiệu là vì các hợp đồng nêu trên đều do ông Lộc đơn ph­ương xác lập, trong khi cụ Mỗ còn có các thừa kế khác là không chính xác. Mặt khác, Tòa án cấp phúc thẩm xác định lỗi làm cho hợp đồng vô hiệu là do ông Lộc gây ra, nên ông Lộc phải có trách nhiệm bồi th­ường toàn bộ thiệt hại cho bà Hà cũng là không đúng pháp luật (vì cụ Mỗ là ngư­ời có lỗi làm cho hợp đồng nêu trên vô hiệu; nh­ưng do cụ Mỗ đã chết, nên di sản của cụ Mỗ phải đ­ược dùng để thực hiện nghĩa vụ dân sự của cụ Mỗ, do đó những ng­ười hưởng thừa kế di sản của cụ Mỗ phải có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ về tài sản trong phạm vi di sản của cụ Mỗ để lại). Hơn nữa, ông Lộc là ngư­ời có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đến vụ án, như­ng Tòa án cấp phúc thẩm không đ­ưa ông Lộc vào tham gia tố tụng với tư­ cách này mà chỉ đ­ưa ông Lộc tham gia tố tụng với t­ư cách là ng­ười đại diện theo ủy quyền của những ngư­ời có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là các bà Nguyễn Thị Bông, Nguyễn Thị Lệ, Nguyễn Văn Phước là vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng (trong khi đó, tại Tòa án cấp sơ thẩm, ông Lộc tham gia tố tụng với tư­ cách là ng­ười có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan như­ng vắng mặt tại phiên tòa, sau khi xét xử sơ thẩm ông Lộc có kháng cáo).

Vì vậy, cần hủy cả bản án sơ thẩm và bản án phúc thẩm để thu thập thêm chứng cứ làm rõ việc ai là chủ sở hữu căn nhà trên diện tích đất đang có tranh chấp và cần xem xét việc nhận chuyển như­ợng đất của bà Hà có đủ điều kiện được công nhận theo h­ướng dẫn tại điểm b.3 tiết b tiểu mục 2.3 mục 2 Phần II Nghị quyết số02/2004/NQ-HĐTP ngày 10-8-2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hay không? (vì cụ Mỗ đã chết và trư­ớc khi chết cụ Mỗ không có tranh chấp về các hợp đồng chuyển nh­ượng quyền sử dụng đất nêu trên với bà Di và bà Hà, cụ Mỗ đã nhận đủ tiền chuyển nh­ượng quyền sử dụng đất, bà Hà đã nhận đất để sử dụng)”.

Tại phiên tòa giám đốc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân tối cao nhất trí với Kháng nghị số148/2007/KN-DS ngày 27-7-2007 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao và đề nghị Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao chấp nhận kháng nghị nêu trên.

XÉT THẤY:

Về tố tụng: 

Bà Nguyễn Thị Hà khởi kiện yêu cầu bà Nguyễn Thị Hoa trả nhà đất và bộ sa lông bằng gỗ trong nhà vì đất do bà được cụ Nguyễn Thị Mỗ (là mẹ của bà Hoa) chuyển nhượng năm 1995, còn nhà do bà bỏ tiền xây cất. Bà Hoa cho rằng cụ Mỗ không chuyển nhượng đất cho bà Di và bà Hà, nhà do gia đình bà xây dựng, nên không đồng ý trả nhà đất. Toà án cấp sơ thẩm không làm rõ yêu cầu của đương sự và thực chất của vụ án, nên đã xác định quan hệ pháp luật là “Đòi lại tài sản”; còn Toà án cấp phúc thẩm lại không xác định quan hệ pháp luật và chỉ ghi là “vụ án dân sự” đều là không đúng quy định tại Điều 25 Bộ luật tố tụng dân sự.

Bà Di là người đứng tên mua 880 m² đất của cụ Mỗ rồi chuyển nhượng lại cho bà Hà. Toà án tuyên bố giấy bán đất ngày 04-11-1995 giữa cụ Mỗ và bà Di là vô hiệu, giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu và quyết định bà Hà được nhận các khoản tiền thanh toán và bồi thường thiệt hại do giao dịch dân sự vô hiệu thay cho bà Di, nhưng lại không đưa bà Di tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là không đúng. Ngoài ra, Toà án cấp phúc thẩm xác định UBND phường An Bình là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là không chính xác.

Về nội dung:

a. Về chuyển nhượng quyền sử dụng 1000 m² đất:

Bà Nguyễn Thị Hà cho rằng ngày 04-11-1995, cụ Mỗ chuyển nh­­ượng cho bà Nguyễn Thị Di (em ruột của bà) 880m2 đất; sau đó, bà Di chuyển nhượng lại cho bà phần đất này và bà sang nh­ượng thêm 120 m2 của cụ Mỗ. Theo thoả thuận, ngày 26-12-1995 cụ Mỗ chuyển nh­ượng trực tiếp cho bà 1000 m2 đất ruộng (hai phần đất nêu trên) với giá 125.000.000đ; bà đã trả đủ tiền, nhận đất, rào ranh giới và đưa tiền nhờ ông Nguyễn Văn Lộc (em ruột của bà Hoa) xây cất giúp căn nhà cấp 4 trên đất này; xây dựng xong nhà, bà tổ chức lễ “tân gia”, chụp ảnh lưu niệm và đưa cụ Sáu đến nhà này ở cùng với ông Nguyễn Thanh Vân (em ruột của bà); sau đó cụ Sáu chết tại thành phố Hồ Chí Minh năm 1996, gia đình bà lập bàn thờ và đặt di ảnh cụ Sáu tại đây; do ông Vân không ở đây nữa nên bà đã nhờ bà Hoa trông coi giùm nhà đất; khi cụ Mỗ chết, bà Hoa đang quản lý nhà đất mà không giao trả cho bà, nên bà khởi kiện yêu cầu bà Hoa trả nhà đất. Để chứng minh cho yêu cầu của mình, bà Hà xuất trình các tài liệu sau đây:

- “Giấy bán đất” ngày 04-11-1995  đề tên cụ Mỗ chuyển nhượng cho bà Di 880 m² đất (một phần thửa số 275, tờ bản đồ số 02) với giá 22 lượng vàng, cụ Mỗ đã nhận đủ vàng trên và giao đất cho bà Di.

-  “Giấy bán đất” ngày 22-12-1995 có nội dung bà Di chuyển nhượng cho bà Hà 880m² đất  (phần đất mà bà Di đã nhận chuyển nhượng của cụ Mỗ ) với giá 22 lượng vàng, bà Di đã nhận đủ số tiền chuyển nhượng;

- “Hợp đồng chuyển nh­ượng, chuyển đổi quyền sử dụng đất tại đô thị” ngày 26-12-1995 đề tên cụ Mỗ chuyển nhượng cho bà Hà 1000m² đất 2L, tờ bản đồ số 2, số thửa 275 tại khóm 2, phường An Bình với giá 125.000.000 đồng..

- “Tờ trình nguồn gốc đất” đề ngày 26-12-1995 đề tên cụ Mỗ gửi Uỷ ban nhân dân phường và Mặt trận Tổ quốc phường An Bình, có nội dung: kê khai phần diện tích đất và nguồn gốc đất mà cụ Mỗ đang sử dụng (mặt sau của Tờ trình nguồn gốc đất thể hiện kết quả thẩm tra, xác minh về nguồn gốc đất của cán bộ địa chính phường và xác nhận của UBND phường An Bình).

Trong khi đó, bà Hoa cho rằng cụ Mỗ không chuyển nhượng đất cho bà Di và bà Hà; giấy bán đất đề tên cụ Mỗ với bà Di và hợp đồng chuyển như­ợng quyền sử dụng đất giữa cụ Mỗ với bà Hà là giả mạo và yêu cầu giám định chữ ký của cụ Mỗ tại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; căn nhà trên đất đó do bà xây dựng (có lúc bà Hoa khai là do cụ Mỗ xây, có lúc khai là do ông Lộc xây); nên bà không đồng ý trả nhà đất này.

Còn ông Lộc khẳng định là ông đã ký tên cụ Mỗ tại “Giấy bán đất” ngày 04-11-1995 để giúp bà Di dùng giấy bán đất đó xin tiền người yêu; đồng thời ông đã  ký tên cụ Mỗ tại hợp đồng chuyển nhượng 1000 m² đề năm 1995  giữa cụ Mỗ và bà Hà, ông còn nhờ ông Huỳnh Ngọc Hiếu (lúc đó là cán bộ địa chính phư­ờng) xác nhận vào “Tờ trình nguồn gốc đất” ngày 26-12-1995 để hoàn chỉnh hồ sơ giúp bà Hà có thêm tài sản chứng minh nguồn tài chính cho con bà Hà đi du học. Tại “Bản tường trình” ngày 04-9-2005, ông Lộc còn trình bày có nội dung: cuối năm 2000 bà Hà lại nhờ ông lập hợp đồng chuyển nhượng 1000 m² đất nêu trên cho vợ chồng bà Nguyễn Thị La (em bà Hà) để chứng minh tài chính cho con bà La xin đi học tại Úc và ông lại ký tên cụ Mỗ trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà La; như vậy, ông đã lập hai hợp đồng chuyển nhượng đất cho bà Hà và bà La với cùng một mảnh đất 1000 m², thực tế là không có việc chuyển nhượng đất.

Toà án nhân dân tỉnh Đồng Nai đã trưng cầu giám định chữ ký và chữ viết của cụ Mỗ tại các tài liệu do bà Hà xuất trình. Theo bản kết luận giám định số 9479/GĐ ngày 06-4-2004, Phòng kỹ thuật hình sự Công an tỉnh Đồng Nai thì chữ viết tại “Giấy bán đất” đề ngày 04-11-1995, tại “Hợp đồng chuyển nh­ượng, chuyển đổi quyền sử dụng đất tại đô thị” đề ngày 26-12-1995 và tại “Tờ trình nguồn gốc đất” đề ngày 26-12-1995 so với chữ viết tại Biên bản bàn giao nhà làm việc cho Phòng cảnh sát điều tra Công an tỉnh Đồng Nai (biên bản này do ông Lộc viết) “là chữ viết do cùng một người viết ra”; đồng thời, theo kết luận giám định (tại Công văn số159/CV-PC21 ngày 13-6-2005, Phòng kỹ thuật hình sự Công an tỉnh Đồng Nai) về chữ  ký của cụ Mỗ tại các tài liệu nêu trên, ghi rõ: “không đủ cơ sở kết luận vì không có mẫu chữ ký của Nguyễn Thị Mỗ cùng thời điểm”.

Mặc dù kết luận giám định cho thấy chữ viết tại các tài liệu cần giám định là của ông Lộc và không đủ cơ sở kết luận chữ ký của cụ Mỗ vì không có mẫu chữ ký của cụ Mỗ cùng thời điểm, nhưng điều đó không khẳng định các chữ ký đó không phải của cụ Mỗ. Trong khi đó, hồ sơ vụ án còn thể hiện các tài liệu, chứng cứ sau đây:

- Xác nhận của cán bộ địa chính và đại diện UBND phường An Bình:

Theo “Tờ trình về nguồn gốc đất” đề tên cụ Mỗ gửi UBND và MTTQ phường An Bình ngày 26-12-1995, thì mặt sau Tờ trình này có ghi kết quả thẩm tra, xác minh của cán bộ địa chính phường là: ngày 26-12-1995 cụ Nguyễn Thị Mỗ đã làm thủ tục sang nhượng cho bà Nguyễn Thị Hà một lô đất với diện tích 1000m²; kính chuyển Sở Địa chính Đồng Nai giải quyết theo thẩm quyền (có xác nhận của Phó Chủ tịch UBND phường ngày 13-02-1998 ).

Ông Nguyễn Văn Cang (cán bộ phụ trách nhà đất phường) và bà Mai Thị Ngọc Hiền (cán bộ địa chính phường) xác nhận ngày 16-3-2005 là căn cứ vào hồ sơ lưu trữ tại địa phương, cụ Mỗ và bà Hà có đăng ký hợp đồng chuyển nhượng 1000m2 đất, tr­­­ước khi xảy ra tranh chấp, bà Hà và bà Hoa có tới UBND phường làm việc, bà Hoa đề nghị cho bà Hà đăng ký quyền sử dụng đất trễ hạn (1000m²); sau đó,  ông Nguyễn Minh Thành (cán bộ địa chính phường) và ông Cang vẫn xác nhận là năm 1995 cụ Mỗ đã bán cho bà Hà 1000m² đất (tuy nhiên, tạiphiên Tòa phúc thẩm ngày 09-12-2005, ông Cang lại trình bày: không có hợp đồng chuyển nhượng ngày 26-12-1995 lưu tại phường; việc ông Hiếu xác nhận vào Tờ trình nguồn gốc đất là có sai sót vì thực tế cụ Mỗ không ký tên vào Tờ trình).

Ông Phan Văn Hải - Chủ tịch UBND phường An Bình xác nhận (tại Đơn xin xác nhận của bà Hà) với nội dung: Đơn trình bày của bà Hà là đúng sự thật, hồ sơ chuyển nhượng đất  còn lưu tại địa phương từ năm 1998 đến nay (BL 387). UBND phường An Bình khi hoà giải về tranh chấp nhà đất ở địa phương đã “đề nghị bà Hoa nên giao chìa khoá nhà cho bà Hà quản lý vì ngôi nhà trên chị em bà Hà để di ảnh của mẹ ruột thờ cúng trong ngôi nhà”.

- Lời khai của các người làm chứng:

  Ông Huỳnh Ngọc Hiếu (nguyên là cán bộ địa chính phường An Bình) có xác nhận là ngày 12-02-1998 cụ Mỗ, ông Lộc, bà Hoa và bà Hà đến UBND phường yêu cầu ông xem xét giải quyết bộ hồ sơ xin chuyển như­­ợng quyền sử dụng đất của cụ Mỗ cho bà Hà, sau khi giải quyết hồ sơ, ông hướng dẫn ông Lộc đến Ban địa chính thành phố để đo vẽ tách thửa, sau đó, anh Huy (cán bộ địa chính thành phố) xuống đo vẽ tách thửa theo hợp đồng chuyển nhượng đất giữa cụ Mỗ và bà Hà; ông Mã Bỉnh Giang (ở 59/2 tổ 16, khu phố 2, phường An Bình) có xác nhận là bà Hà mua lô đất 1000 m² của cụ Mỗ và xây nhà ở. Trong hồ sơ vụ án thể hiện là cụ Mỗ chuyển nhượng đất cho một số người (bà Huỳnh Thị Hạnh khai là năm 2000 cụ Mỗ ký giấy nhượng cho bà một phần đất). Chính bà Hoa cũng có đơn tường trình xác nhận: các năm 1995, 1997 và năm 2000, cụ Mỗ đã chuyển nhượng đất cho bà Lan, bà Hạnh, bà Thư, bà Hồng.

Trên thực tế, bà Hà có đơn xin đăng ký đất trễ hạn (ngày 04-02-2002) đối với 1000 m2 (tại đơn này Chủ tịch UBND phường xác nhận: bà Hà có sử dụng phần đất tại khu phố 2, phường An Bình theo đơn xin đăng ký trễ hạn; kính chuyển Sở Địa chính xét giải quyết) nên đã bị Thanh tra Sở Địa chính tỉnh Đồng Nai xử phạt hành chính do đăng ký đất trễ hạn (tại Quyết định số 80/QĐ ngày 04-02-2002) và bị xử phạt hành chính do tự tiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất (tại Quyết định số 81/QĐ ngày 04-02-2002).

Như vậy, qua xác nhận của đại diện UBND phường An Bình, lời khai của các đương sự và lời khai của những người làm chứng, thì bà Nguyễn Thị Hà có vào sử dụng đất này, đặt di ảnh cụ Sáu để thờ cúng tại nhà đất này, đã thực hiện nghĩa vụ đăng ký đất và bị xử phạt hành chính về đăng ký đất trễ hạn và tự tiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Toà án cấp phúc thẩm không làm rõ cụ Mỗ có tham gia chuyển nhượng đất hay không, có biết mà không phản đối việc chuyển nhượng đất hay không, mà chỉ kết luận cụ Mỗ không trực tiếp ký vào giấy bán đất và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để xác định cụ Mỗ không phải chịu trách nhiệm đối với hậu quả của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu là chưa đủ cơ sở vững chắc; đồng thời, Tòa án cấp phúc thẩm xác định lỗi làm cho hợp đồng vô hiệu là do một mình ông Lộc gây ra, nên ông Lộc phải có trách nhiệm bồi th­ường toàn bộ thiệt hại cho bà Hà trong trường hợp này cũng chưa chính xác; bởi vì còn có một số vấn đề quan trọng của vụ án chưa được làm rõ, cụ thể là: cụ Mỗ có trực tiếp ký hợp đồng hoặc có trực tiếp tham gia giao dịch chuyển nhượng đất hay không? cụ Mỗ có biết mà không phản đối việc chuyển nhượng đất hay không? cụ Mỗ, bà Hoa, bà Hà có cùng ông Lộc đến UBND phường đề nghị xem xét, giải quyết bộ hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất của cụ Mỗ cho bà Hà hay không? hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất có lưu giữ tại địa phương hay không? vì sao có sự  mâu thuẫn trong các xác nhận của ông Cang và mâu thuẫn trong xác nhận của ông Cang với Chủ tịch UBND phường về việc lưu giữ hồ sơ chuyển nhượng đất tại địa phương? việc cụ Mỗ chuyển nhượng đất cho những người khác trong những năm 1995, 1997 và 2000 có tương tự như việc chuyển nhượng đất trong vụ án này? bà Hà và bà Hoa có làm tân gia không (trong hồ sơ mới có lời khai của chính bà Hà, bà Hoa)?

b.  Về căn nhà cấp 4 đang tranh chấp:

Bà Hà cho rằng bà đưa tiền nhờ ông Lộc xây cất nhà; xây xong nhà thì ông Vân và cụ Sáu ở đây một thời gian; tuy cụ Sáu chết ở thành phố Hồ Chí Minh, nhưng gia đình bà đặt bàn thờ và di ảnh cụ tại đây. Bà Hoa có lúc khai là chính bà xây căn nhà này, có lúc khai nhà do cụ Mỗ xây, có lúc lại khai nhà do ông Lộc xây. Ông Lộc khẳng định là chính ông bỏ tiền xây căn nhà này.

Theo Công văn số11/BC-UBP ngày 22-02-2002 của UBND phường An Bình thể hiện: UBND phường đã đề nghị bà Hoa giao chìa khoá nhà cho bà Hà quản lý vì ngôi nhà này bà Hà có để di ảnh mẹ bà Hà và thờ phụng mấy năm nay. Trong khi đó, theo xác nhận của Phó Công an phường An Bình thì từ năm 1995 bà Hà có nhà ở tại tổ 5 (tổ cũ là 15) khu phố 2, phường An Bình; ông Mã Bỉnh Giang (ở 59/2 tổ 16, khu phố 2, phường An Bình) cũng xác nhận là bà Hà có nhận chuyển nhượng 1000m² đất của cụ Mỗ và xây một căn nhà trên đất này; theo nội dung bản photocopy “Đăng ký nhà ở và đất ở” đề tên cụ  Mỗ ngày 22-4-2000 thì: diện tích đất 1.959,8m2 do cụ Mỗ mua lại của bà Cao Thị Hoa năm 1956, địa chỉ nhà 67/3 tổ 15 phường An Bình, diện tích xây dựng 160m2, tự xây dựng năm 1956 (người khai đề tên cụ Mỗ). Như vậy, có nhiều cơ sở xác định nhà nêu trên là do bà Hà xây dựng. Tòa án cấp phúc thẩm buộc ông Lộc phải bồi thường giá trị căn nhà cho bà Hà, nhưng sau đó ông Lộc và bà Hoa cũng không có đơn khiếu nại. Tuy nhiên, theo tài liệu trong hồ sơ vụ án thì ông Lộc đứng ra xây dựng nhà và bị phạt (ngày 28-11-1995) do xây dựng nhà không có giấy phép; đồng thời còn một số tình tiết quan trọng chưa được làm rõ như: ai bỏ tiền xây dựng nhà? nguồn tiền xây dựng nhà từ đâu mà có? ông Vân và cụ Sáu có ở nhà này một thời gian hay không (Công an khu vực khu phố 2, phường An Bình xác nhận rằng ông Vân và mẹ bà Hà từ năm 1991 đến năm 2005 không có mặt ở 67/3, khu phố 2, phường An Bình)? vì sao cụ Mỗ không kê khai đăng ký căn nhà này?

Trên cơ sở đánh giá toàn diện các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao thấy cần phải huỷ bản án sơ thẩm và bản án phúc thẩm, để xét xử sơ thẩm lại theo hướng xác định rõ quan hệ pháp luật có tranh chấp, đưa bà Di vào tham gia tố tụng, thu thập thêm chứng cứ về nhà, đất như đã phân tích nêu trên và thu thập chữ ký của cụ Mỗ trong các giao dịch chuyển nhượng đất cho những người khác vào những năm 1995, 1997... để trưng cầu giám định bổ sung. Trong trường hợp có đủ căn cứ xác định cụ Mỗ đã ký tại hợp đồng chuyển nhượng đất hoặc biết việc chuyển nhượng đất mà không phản đối thì phải buộc cụ Mỗ chịu trách nhiệm theo pháp luật đối với hậu quả của hợp đồng vô hiệu (cụ Mỗ đã chết thì tài sản của cụ Mỗ để lại được sử dụng để thanh toán nghĩa vụ dân sự của cụ Mỗ); trong trường hợp không đủ căn cứ xác định cụ Mỗ ký hợp đồng chuyển nhượng đất và cũng không đủ căn cứ xác định cụ Mỗ biết việc chuyển nhượng đất thì cụ Mỗ không phải chịu trách nhiệm đối với hậu quả của hợp đồng vô hiệu và trong trường hợp này phải làm rõ còn những người con nào của cụ Mỗ tham gia giao dịch chuyển nhượng đất cùng với ông Lộc để xác định trách nhiệm của họ khi giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu. Mặt khác, cần làm rõ phần đất tranh chấp có vi phạm quy hoạch của UBND thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai hay không (theo Công văn số838/CV-TNMT ngày 17-11-2005 của Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Biên Hòa thì hiện nay diện tích đất tranh chấp nằm trong quy hoạch đất dân cư tự cải tạo và đất giao thông)? để việc giải quyết vụ án được toàn diện và đúng pháp luật.

Bởi các lẽ trên, căn cứ vào khoản 3 Điều 297 và Điều 299 Bộ luật tố tụng dân sự;

QUYẾT ĐỊNH:

1. Hủy bản án dân sự phúc thẩm số 470/2005/DSPT ngày 09-12-2005 của Toà phúc thẩm Toà án nhân dân tối cao tại thành phố Hồ Chí Minh và  bản án dân sự sơ thẩm số09/2005/DS-ST ngày 06-7-2005 của Toà án nhân dân tỉnh Đồng Nai về vụ án “Đòi lại tài sản” giữa nguyên đơn là bà Nguyễn Thị Hà với bị đơn là bà Nguyễn Thị Hoa; người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan là các bà Nguyễn Thị Năm, Nguyễn Thị Bông, Nguyễn Thị Lệ, Võ Thị Tuyết Nhung và các ông Nguyễn Văn Phước, Nguyễn Văn Lộc và Nguyễn Đức Hiền.

2. Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai xét xử sơ thẩm lại theo đúng quy định của pháp luật.

Lý do bản án phúc thẩm và bản án sơ thẩm bị hủy:

Các Tòa án chưa xác định rõ quan hệ pháp luật có tranh chấp: đòi lại tài sản hay tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; không đưa người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan tham gia tố tụng.