Quyết định giám đốc thẩm số31/2009/DS-GĐT ngày 01-10-2009 về vụ án “Tranh chấp hợp đồng tín dụng”

HỘI ĐỒNG THẨM PHÁN TÒA ÁN NHÂN DÂN TỐI CAO

            Ngày 01 tháng 01 năm 2009, tại trụ sở Tòa án nhân dân tối cao đã mở phiên tòa giám đốc thẩm xét xử vụ án dân sự tranh chấp về hợp đồng tín dụng giữa các đương sự:

            Nguyên đơn: Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu; có trụ sở tại số nhà 142 Nguyễn Thị Minh Khai, quận 3, thành phố Hồ Chí Minh ; do bà Phạm Hải Vân- Nhân viên pháp chế làm đại diện theo Giấy ủy quyền số1720/UQ-BPC.02 ngày 27-8-2002 của Tổng Giám đốc Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu;

            Bị đơn: Bà Cao Thị Bông; trú tại số nhà 1033 Nguyễn Trãi, phường 14 quận 5, thành phố Hồ Chí Minh.

            Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

            1. Ông Phạm Văn Bun trú tại số nhà 1033 Nguyễn Trãi, phường 14, quận 5, thành phố Hồ Chí Minh;

            2. Bà Huỳnh Muội và ông Phùng Diên Xương cùng trú tại số nhà 1045 Nguyễn Trãi, phường 14, quận 5, thành phố Hồ Chí Minh.

NHẬN THẤY:

            Theo đơn khởi kiện đề ngày 02-8-2002 và các tài liệu, chứng do Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu xuất trình trong quá trình giải quyết vụ án thì nguyên đơn là Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu ( sau đây gọi tắt là Ngân hàng Á Châu) trình bày:

            Ngày 26-11-2001, Ngân hàng Á Châu và bà Cao Thị Bông ký Hợp đồng tín dụng số 09261101/TDH có nội dung; Ngân hàng Á Châu cho bà Cao Thị Bông vay 1.600.000.000 đồng để mua căn nhà số 1045 Nguyễn Trãi, phường 14, quận 5, thành phố Hồ Chí Minh ; với thời hạn vay là 84 tháng, kể từ ngày 26-11-2001 đến 26-11-2008; lãi suất của 06 tháng đầu ( từ ngày 26-11-2001 đến 26-5-2002) là 0,9%/tháng; kể từ ngày 26-5-2002, lãi suất cho vay được xác định lại 06 tháng một lần, tính theo công thức sau: lãi suất cho vay = lãi suất huy động tiền gửi tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng, loại lãi suất tính theo tháng của Ngân hàng Á Châu tại thời điểm thông báo lãi suất + 0,35%/tháng, lãi suất quá hạn : 150% lãi suất trong hạn.

            Để bảo đảm cho tiền vay trên, ngày 26-11-2001, Ngân hàng Á Châu và bà Cao Thị Bông ký Hợp đồng thế chấp tài sản là nhà ở, công trình xây dựng có nội dung: bà Bông thế chấp căn nhà số 1045 Nguyễn Trãi, phường 14, quận 5, thành phố Hồ Chí Minh cho Ngân hàng Á Châu để vay tiền. Hợp đồng thế chấp vay được Công chứng viên Phòng công chứng số 2 thành phố Hồ Chí Minh chứng nhận ngày 26-11-2001, nhưng không thực hiện việc đăng ký giao dịch bảo đảm tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

            Do bà Cao Thị Bông không thực hiện nghĩa vụ thanh toán đúng thời hạn theo thỏa thuận của hai bên quy định trong hợp đồng, nên Ngân hàng Á Châu có đơn khởi kiện yêu cầu bà Cao Thị Bông phải thanh toán trả Ngân hàng Á Châu tổng số tiền là 1.663.017.382 đồng, trong đó.

            Tiền nợ gốc: 1.562.000.000 đồng

            Tiền lãi trong hạn là 81.079.532 đồng ( tính từ ngày 26-01-2002 đến ngày 12-7-2002);

            Tiền lãi quá hạn là 14.839.000 đồng ( tính từ ngày 12-7-2002 đến ngày 31-7-2003);

            Tiền lãi phạt chậm trả là 5.098.850 đồng ( tính từ ngày 31-7-2002).

            Nếu bà Bông không thanh toán được số tiền trên thì đề nghị cho phát mại tải sản thế chấp là căn nhà số 1045 Nguyễn Trãi, phường 14, quận 5 thành phố Hồ Chí Minh để thu hồi nợ trả cho Ngân hàng Á Châu .

            Bị đơn là bà Cao Thị Bông trình bày: Ngày 04-11-2001, bà Cao Thị Bông cùng bà Huỳnh Muội đứng tên ký Hợp đồng hoán đổi nhà ở có nội dung là: bà Huỳnh Muội đồng ý đổi căn nhà số 1045 Nguyễn Trãi, phường 14, quận 5 thành phố Hồ Chí Minh do bà Muội đứng tên chủ sở hữu cho bà Cao Thị Bông ; trị giá căn nhà tại thời điểm lập hợp đồng hoán đổi là 650 lượng vàng SJC; bà Huỳnh Muội lấy căn nhà số 1033 Nguyễn Trãi, phường 14, quận 5 thành phố Hồ Chí Minh do bà Bông đứng tên chủ sở hữu; trị giá căn nhà tại thời điểm lập hợp đồng hoán đổi là 330 lượng vàng SJC; bà Cao Thị Bông phải trả tiền chênh lệch nhà cho bà Huỳnh Muội là 320 lượng vàng SJC. Hợp đồng này chỉ có bà Muội và bà Bông đứng tên và ký, không có chứng nhận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

            Ngày 12-11-2001, hai bên đã lập hợp đồng mua bán số15632/HĐ-MBN có nội dung: Bà Huỳnh Muội và ông Phùng Diên Xương ( chồng bà Muội) cam kết bán đứt căn nhà số 1045 Nguyễn Trãi, phường 14, quận 5 thành phố Hồ Chí Minh cho bà Cao Thị Bông với giá ghi trong hợp đồng là 900.000.000 đồng. Hợp đồng này có chữ ký Bà Huỳnh Muội , ông Phùng Diên Xương và bà Cao Thị Bông ( không có chữ ký của ông Phạm Văn Bun chồng bà Cao Thị Bông ) và được Công chứng viên Phòng công chứng số 2 thành phố Hồ Chí Minh chứng nhận ngày 12-11-2001 và đăng ký tại Sở Địa Chính - Nhà đất thành phố Hồ Chí Minh ngày 19-11-2001.

            Ngày 14-11-2001, bà Cao Thị Bông lập tờ khai lệ phí trước bạ và đã nộp các khoản tiền theo quy định.

            Ngày 26-11-2001, bà Cao Thị Bông đem hồ sơ căn nhà số 1045 Nguyễn Trãi, phường 14, quận 5 thành phố Hồ Chí Minh thế chấp Ngân hàng Á Châu vay 1,6 tỷ đồng để trả tiền mua căn nhà số 1045 Nguyễn Trãi, phường 14, quận 5 thành phố Hồ Chí Minh .

            Sau đó, Bà Huỳnh Muội và ông Phùng Diên Xương cùng bà Cao Thị Bông , ông Phạm Văn Bun ( chồng bà Bông) làm thủ tục (hợp đồng mua bán nhà) chuyển quyền sở hữu căn nhà số 1033 Nguyễn Trãi, phường 14, quận 5 thành phố Hồ Chí Minh cho Bà Huỳnh Muội và ông Phùng Diên Xương nhưng không thực hiện được vì thời điểm này có nhiều người khiếu kiện đòi nợ bà Bông và có yêu cầu không cho chuyển nhượng căn nhà trên. Bà Cao Thị Bông xác nhận việc hoán đổi hai căn nhà 1033 và căn nhà số 1045 Nguyễn Trãi, phường 14, quận 5 thành phố Hồ Chí Minh không thực hiện được là do lỗi của bà, nay bà đồng ý hủy hợp đồng hoán đổi và hợp đồng mua bán căn nhà số 1045 Nguyễn Trãi, phường 14, quận 5 thành phố Hồ Chí Minh với Bà Huỳnh Muội và ông Phùng Diên Xương . Bà Bông yêu cầu bà Muội trả lại số tài sản mà bà Muội đang giữ gồm: 02 bộ salon, 02 giường, 03 tủ đựng quần áo, 03 bộ tranh sơn mài, 03 nệm, 01 tivi, 01 đầu đĩa, 01 đầu video…

            Ngoài ra, bà Bông xác nhận còn nợ Ngân hàng Á Châu số tiền gốc và lãi như đại diện Ngân hàng Á Châu trình bày; bà Bông xin được bán căn nhà số căn nhà số 1033 Nguyễn Trãi, phường 14, quận 5 thành phố Hồ Chí Minh để trả nợ cho Ngân hàng Á Châu và các chủ nợ khác, trả lại giấy tờ căn nhà số 1045 Nguyễn Trãi cho gia đình bà Muội; bà Bông thừa nhận gia đình bà Muội đã bỏ tiền sửa chữa căn nhà số 1033 Nguyễn Trãi và đồng ý trả lại số tiền này cho gia đình bà Muội.

            Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là Bà Huỳnh Muội và ông Phùng Diên Xương xác nhận lời trình bày của bà Cao Thị Bông về việc ký kết và thực hiện các hợp đồng hoán đổi, mua bán căn nhà số 1033 và 1045 Nguyễn Trãi là đúng. Do không thực hiện được việc chuyển nhượng căn nhà số 1033 Nguyễn Trãi và không lấy lại được căn nhà số 1045 Nguyễn Trãi, nên ngày 29-4-2002, bà Huỳnh Muội khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết: nếu việc hoán đổi căn nhà số 1033 Nguyễn Trãi hoàn thành thì yêu cầu bà Bông chuyển sở hữu căn nhà này cùng với số lượng vàng còn thiếu là 320 lượng vàng SJC cho bà Muội theo thỏa thuận; nếu việc hoán dổi căn nhà số 1033 Nguyễn Trãi cho bà Huỳnh Muội và bà Muội sẽ trả lại căn nhà số 1033 Nguyễn Trãi cho bà Bông; đồng thời buộc bà Bông và ông Bun hoàn trả chi phí sửa chữa căn nhà số 1033 Nguyễn Trãi với số tiền là 250 triệu đồng.

            - Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là ông Phạm Văn Bun xác nhận lời trình bày của bà Bông, bà Muội, ông Xương và của đại diện Ngân hàng Á Châu là đúng; ông đồng ý với bà Bông về việc hủy các hợp đồng hoán đổi, mua bán các căn nhà số 1033 và số 1045 Nguyễn Trãi; việc vay tiền Ngân hàng của bà Bông, ông không liên quan.

            Tại bản án dân sự sư thẩm số2510/2005/DS-ST ngày 25-11-2005, Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh quyết định ( tóm tắt):

            - Buộc bà Cao Thị Bông phải trả cho Ngân hàng Á Châu số tiền là 2.208.159.500 đồng; gồm vốn là 1.562.000.000 đồng và lãi là 1.064.159.500 đồng;

            - Ngay sau khi nhận tiền vốn và lãi đến thời điểm bà Bông thanh toán Ngân hàng Á Châu phải trả lại toàn bộ giấy tờ bản chính của căn nhà số 1045 Nguyễn Trãi, phường 14, quận 5 thành phố Hồ Chí Minh , gồm:

            + Hợp đồng mua bán nhà ngày 18-8-2000.

            + Tờ khai lệ phí trước bạ ngày 23-8-2000.

            + Hợp đồng mua bán nhà ngày 13-5-1996.

            + Giấy phép xây dựng ngày 29-6-1996. 

            + Biên bản kiểm tra công trình hoàn thành ngày 24-01-1997.

            + Hợp đồng mua bán nhà ngày 12-11-2001.

            + Tờ khai lệ phí trước bạ ngày 14-11-2001.

            + Họa đồ nhà duyệt ngày 24-01-1997.

            - Nếu đến hạn bà Bông không có tiền trả thì phát mại căn nhà số 1045 Nguyễn Trãi, phường 14, quận 5 thành phố Hồ Chí Minh .

            - Chấp nhận một phần yêu cầu Bà Huỳnh Muội và ông Phùng Diên Xương .

            Hủy hợp đồng hoán đổi nhà ngày 12-11-2001 giữa bà Cao Thị Bông và bà Huỳnh Muội.

            Công nhận hợp đồng mua bán nhà ngày 12-11-2001 giữa Bà Huỳnh Muội và ông Phùng Diên Xương với bà Cao Thị Bông .

            Buộc bà Cao Thị Bông và ông Phạm Văn Bun phải trả cho Bà Huỳnh Muội và ông Phùng Diên Xương 603,75 lượng vàng SJC và 250.000.000 đồng;

            Bà Muội và ông Xương phải trả lại cho bà Bông, ông Bun toàn bộ bản chính giấy tờ căn nhà số 1033 Nguyễn Trãi, phường 14, quận 5 thành phố Hồ Chí Minh và trả lại số tài khoản gồm : 02 bộ salon, 02 giường, 03 tủ đựng quần áo, 03 bộ tranh sơn mài, 03 nệm, 01 tivi, 01 đầu đĩa, 01 đầu video.

            Vào các ngày 29-11-2005 và 01-12-2005 bà Huỳnh Muội, ông Phường Diên Xương có đơn kháng cáo đề nghị xét xử lại bản án dân sự sơ thẩm nếu trên.

            Ngày 01-12-2005, bà Cao Thị Bông có đơn kháng cáo đề nghị xét xử lại phần lãi suất;

            Ngày 05-12-2005, ông Phạm Văn Bun có đơn kháng cáo đề nghị xét xử lại bản án dân sự sơ thẩm nêu trên.

            Tại bản án dân sự phúc thẩm só 208/2006/DSPT ngày 08-6-2006, Tòa phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại thành phố Hồ Chí Minh quyết định:

            “ Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn  Cao Thị Bông và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Phạm Văn Bun, Bà Huỳnh Muội và ông Phùng Diên Xương , giữa nguyên bản án dân sự sơ thẩm..”

            Sau khi xét xử phúc thẩm, ông Phạm Văn Bun có đơn đề nghị xét lại bản án dân sự phúc thẩm theo thủ tục giám đốc thẩm, với lý do: Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm vi phạm nghiệm trọng thủ tục tố tụng; xét xử không đúng pháp luật làm thiệt hại nghiệm trọng đến quyền lợi của ông.

            Tại Quyết định kháng nghị số241/DS-KN ngày 03-6-2009 đối với bản án dân sự phúc thẩm số 208/2006/DSPT ngày 08-6-2006 của Tòa phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại thành phố Hồ Chí Minh , Chánh án Tòa án nhân dân tối cao đề nghị Hội đồng Thảm phán Tòa án nhân dân tối cao xét xử theo thủ tục giám đốc thẩm theo hướng hủy bán án dân sự phúc thẩm số 208/2006/DSPT ngày 08-6-2006 của Tòa phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại thành phố Hồ Chí Minh và Bản án dân sự sơ thẩm số 2510/2005/DSST ngày 25-11-2005 của Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh ; giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh xét xử sơ thẩm lại theo đúng quy định của pháp luật.

            Tại phiên tòa giám đốc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân tối cao nhất trí với kháng nghị của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao.

XÉT THẤY:

            Về tố tụng:

            - Ngày 29-4-2002, bà Huỳnh Muội có đơn khởi kiện đối vời bà Cao Thị Bông tại Tòa án nhân dân quận 5, thành phố Hồ Chí Minh yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp các hợp đồng hoán đổi và mua bán căn nhà số 1045 và 1033 Nguyễn Trãi, phường 14, quận 5 thành phố Hồ Chí Minh đã thụ lý vụ án ( Thụ lý số 246/HĐK).

            - Ngày 02-8-2002,Ngân hàng Á Châu có đơn khởi kiện đối với bà Cao Thị Bông tại Tòa án nhân dân quận 5, thành phố Hồ Chí Minh yêu cầu Tòa án buộc bà Bông thanh toán tiền ( gốc và lãi) của Hợp đồng tín dụng số 09261101/TDH ngày 26-11-2001 và phát mãi tài sản thế chấp là căn nhà số 1045 Nguyễn Trãi, phường 14, quận 5 thành phố Hồ Chí Minh để thu hồi nợ.

            Ngày 19-8-2002, Tòa án nhân dân quận 5, thành phố Hồ Chí Minh cũng đã thụ lý vụ án ( Thụ lý số 328/HĐVN).

            - Ngày 15-5-2003, Tòa án nhân dân quận 5, thành phố Hồ Chí Minh có Quyết định số 10/NVA nhập vụ án dân sự tranh chấp về hợp đồng hoán đổi, mua bán nhà giữa bà Huỳnh Muội với bà Cao Thị Bông  và vụ án dân sự tranh chấp về hợp đồng tín dụng giữa Ngân hàng Á Châu và bà Cao Thị Bông để giải quyết theo quy định của pháp luật. Theo Quyết định nhập vụ án nêu trên thì các đương sự của vụ án sau khi được nhập có nguyên đơn gồm Ngân hàng Á Châu và bà Huỳnh Muội với bị đơn bà Cao Thị Bông .

            - Ngày 17-12-2003, Tòa án nhân dân quận 5, thành phố Hồ Chí Minh có Quyết định số 66/CVA “ chuyển toàn bộ hồ sơ dân sự thụ lý số 328/HĐVN ngày 19-8-2002… đến Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh để giải quyết theo thẩm quyền”. Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh đã thụ lý vụ án dân sự - đòi nợ vào ngày 15-4-2004( Thụ lý số709/2004/TLST-DSST) có nguyên đơn là Ngân hàng Á Châu ; bị đơn bà Cao Thị Bông và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan gồm: ông Phạm Văn Bun, Bà Huỳnh Muội và ông Phùng Diên Xương .

            Khi tòa giải quyết vụ án, Tòa áp cấp sơ thẩm ( Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh ) xác định bà Huỳnh Muội là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án này là không đúng.            Mặc dù đã nhập hai vụ án làm một thì vẫn phải xác định bà Huỳnh Muội là nguyên đơn trong vụ án mới đúng. Tòa án cấp phúc thẩm đã không phát hiện sai lầm này của Tòa án cấp sơ thẩm.

            Sau khi đã nhập vụ án thì phải giải quyết các quan hệ trong vụ án; cụ thể là giải quyết đối với tranh chấp về hợp đồng hoán đổi nhà ( giữa bà Huỳnh Muội với bà Cao Thị Bông ) và hợp đồng mua bán nhà ( giữa Bà Huỳnh Muội và ông Phùng Diên Xương với bà Cao Thị Bông ) trước rồi mới giải quyết đối với tranh chấp về hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp tài sản giữa Ngân hàng Á Châu với bà Cao Thị Bông . Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết và có quyết định đối với tranh chấp về hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp tài sản giữa Ngân hàng Á Châu với bà Cao Thị Bông trước rồi mới giải quyết và có quyết định đối với tranh chấp về hợp đồng hoán đổi nhà ( giữa bà Huỳnh Muội với bà Cao Thị Bông ) và hợp đồng mua bán nhà ( giữa Bà Huỳnh Muội và ông Phùng Diên Xương với bà Cao Thị Bông ) sau là không phù hợp với diễn biến khách quan của vụ án, không logic dẫn đến quyết định không đúng.

            Về đường lối giải quyết vụ án:

            - Hợp đồng hoán đổi nhà ở ngày 04-11-2001 giữa bà Huỳnh Muội với bà Cao Thị Bông chỉ có bà Muội với bà Bông đứng tên trong hợp đồng và ký tên , không có chữ ký của ông Phùng Diên Xương ( chồng bà Muội) và ông Phạm Văn Bun ( chồng bà Bông); cũng không có công chứng, chứng thực hợp pháp.

            Mặt khác, tại thởi điểm bà Muội và bà Bông giao kết hợp đồng hoán đổi nhà thì căn nhà số 1033 Nguyễn Trãi, phường 14, quận 5 thành phố Hồ Chí Minh đang được bà Bông thế chấp cho Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thông Việt Namo - chi nhánh Phú giáo để vay tiền, nhưng bà Bông không thông báo cho bà Muội biết. Sau khi biết đến việc thế chấp này, bà Muội phải trả cho bà Bông 200 lượng vàng mà bà Bông đã trả cho bà Muội để bà Bông trả nợ cho Chi nhánh Ngân hàng Phú giáo và giải chấp, lấy giấy tờ  đối với căn nhà số 1033 Nguyễn Trãi, phường 14, quận 5 thành phố Hồ Chí Minh từ Chi nhánh Ngân hàng Phú giáo giao cho bà Muội. Hợp đồng hoán đổi nhà này không hợp pháp; do đó, sau khi kết thúc hợp đồng hoán đổi nhà ở nêu trên các bên không thể tiến hành các thủ tục hoán đổi nhà theo hợp đồng, nên đã lập các hợp đồng mua bán nhà gồm:

            + Hợp đồng  mua bán nhà ngày 12-11-2001 giữa Bà Huỳnh Muội và ông Phùng Diên Xương ( bên bán) với bà Cao Thị Bông ( bên mua) có nội dung: Bà Huỳnh Muội và ông Phùng Diên Xương cam kết bán đứt cho bà Cao Thị Bông căn nhà số 1045 Nguyễn Trãi, phường 14, quận 5 thành phố Hồ Chí Minh …Hợp đồng này được Công chứng viên Phòng công chứng số 2 thành phố Hồ Chí Minh chứng nhận ngày 12-11-2001 và đã đăng ký tại Sở Địa Chính-  nhà đất thành phố Hồ Chí Minh ngày 19-11-2001. Bà Bông đã kê khai, nộp lệ phí trước bạ nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật.

            + Hợp đồng mua bán giữa bà Cao Thị Bông với ông Phạm Văn Bun với bà Huỳnh Muội có nội dung: bà Bông và ông Bun cam kết bán đứt căn nhà số 1033 Nguyễn Trãi, phường 14, quận 5 thành phố Hồ Chí Minh cho bà Huỳnh Muội. Hợp đồng mua bán nhà này không thực hiện được vì bị một số người có đơn khởi kiện tại Tòa án đòi nợ bà Bông và có đơn đề nghị không cho chuyển nhượng căn nhà nêu trên.

            Như vậy, hợp đồng hoán đổi nhà không được các bên thực hiện; còn hợp đồng mua bán nhà của các bên thì mới chỉ hoàn thành thủ tục pháp lý đối với hợp đồng mua bán căn nhà số 1045 Nguyễn Trãi, phường 14, quận 5 thành phố Hồ Chí Minh không thực hiện được. Bà Bông chưa thanh toán tiền chênh lệch giá nhà theo hợp đồng hoán đổi cho bà Muội, nhưng hai bên đã giao giấy tờ nhà cho nhau và gia đình bà Muội đã tiến hành việc sửa chữa căn nhà số 1033 Nguyễn Trãi, phường 14, quận 5 thành phố Hồ Chí Minh .

            Khi xet xử, Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm đều quyết định: “ Chấp nhận một phần yêu cầu của bà Huỳnh Muội và ông Phùng Diên Xương; hủy hợp đồng hoán đổi nhà ngày 12-11-2001 giữa bà bà Cao Thị Bông với bà Huỳnh Muội”.

            Công nhận hợp đồng mua bán nhà ngày 12-11-2001 giữa bà Huỳnh Muội; ông Phùng Diêm Xương với bà Cao Thị Bông; buộc bà Cao Thị Bông và ông Phạm Văn Bun phải trả cho bà Huỳnh Muội và ông Phùng Diên Xương 603,55 lượng vàng SIC và 250.000.000 đồng ( tiền sửa chữa căn nhà số 1033 Nguyễn Trãi, phường 14, quận 5 thành phố Hồ Chí Minh ). Bà Muội và ông Xương phải trả lại cho bà Bông, ông Bun toàn bộ bản chính giấy tờ căn nhà số 1033 Nguyễn Trãi, phường 14, quận 5 thành phố Hồ Chí Minh “.

            Việc Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm tuyên hủy hợp đồng hoán đổi giữa bà Muội với bà Bông là không cần thiết vì các đương sự không thực hiện hợp đồng này. Mặt khác, khi tuyên hủy hợp đồng hoán đổi nhà giữa bà Muội với bà Bông, Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm có sự nhầm lẫn về ngày ký kết hợp đồng hoán đổi nhà ( hợp đồng đề ngày 04-11-2001 chứ không phải đề ngày 12-11-2001).

            Riêng việc Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm công nhận hợp đồng mua bán nhà giữa bà Muội, ông Xương với bà Bông là có căn cứ.

            Việc bà Bông đem giấy tờ căn nhà số 1045 Nguyễn Trãi, phường 14, quận 5 thành phố Hồ Chí Minh thế chấp cho Ngân hàng Á Châu để vay tiền là hợp pháp. Bởi vì, việc mua bán căn nhà này đã hoàn thành thủ tục pháp lý, bà Bông đã trở thành chủ sở hữu của căn nhà này. Khi hiệu lực hợp đồng mua bán nhà giữa bà Muội, ông Xương với bà Bông được công nhận thì hợp đồng thế chấp tài sản ( căn nhà số 1045 Nguyễn Trãi, phường 14, quận 5 thành phố Hồ Chí Minh ) giữa bà Bông với Ngân hàng Á Châu cũng sẽ có hiệu lực ( nếu không vi phạm quy định nào khác của pháp luật).Nếu bà Bông không thanh toán được cho Ngân hàng Á Châu tiền gốc và lãi theo hợp đồng tín dụng thì về nguyên tắc, Ngân hàng Á Châu có quyền yêu cầu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho bán đấu giá tài sản thế chấp để thu hồi nợ. Sau khi thanh toán đủ nợ cho Ngân hàng Á Châu thì số tiền còn lại phải kê biên để bảo đảm thanh toán cho bà Muội.

            Riêng đối với căn nhà số 1033 Nguyễn Trãi, phường 14, quận 5 thành phố Hồ Chí Minh , các bên không thực hiện được việc chuyển nhượng căn nhà này; trong khi đó, gia đình bà Muội đã hoàn tất thủ tục mua bán căn nhà số 1045 Nguyễn Trãi, phường 14, quận 5 thành phố Hồ Chí Minh cho bà Bông nhưng gia đình bà Muội chưa nhận được khoản tiền chênh lệch giá nhà( theo hợp đồng hoán đổi nhà) hay tiền bán nhà( theo hợp đồng mua bán nhà) với bà Bông. Mặc khác, gia đình bà Muội còn bỏ tiền sửa chữa căn nhà số 1033 Nguyễn Trãi, phường 14, quận 5 thành phố Hồ Chí Minh hết 250.000.000 đồng ( theo định giá). Để đảm bảo quyền lợi và lợi ích hợp pháp của gia đình bà Muội, khi giải quyết vụ án này cần phải kê biên căn nhà số 1033 Nguyễn Trãi, phường 14, quận 5 thành phố Hồ Chí Minh để đảm bảo cho việc thi hành án ( nếu trước đó căn nhà này chưa bị thế chấp hợp pháp cho người khác và chưa bị kê biên theo đúng quy định của pháp luật ở vụ án khác).

            Cũng cần xác định, thu thập tài liệu, chứng cứ để làm rõ hơn mục đích của việc ký hợp đồng hoán đổi nhà và hợp đồng mua bán nhà; tại sao các bên không thực hiện hợp đồng hoán đổi nhà mà lại lập các hợp đồng mua bán nhà? Tại sao khi vay được tiền Ngân hàng Á Châu , bà Bông không thanh toán tiền cho bà Muội? số tiền này được dùng vào việc gì? Có dấu hiệu bà Bông lừa đảo bà Muội không?

            Bởi các lẽ trên, căn cứ vào khoản 3 Điều 291; khoản 3 Điều 297 và Điều 299 của luật tố tụng dân sự.

QUYẾT ĐỊNH

            1. Hủy bản án dân sự phúc thẩm số 208/2006/DSPT ngày 08-6-2006 của Tòa phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao thành phố Hồ Chí Minh và Bản án dân sự sơ thẩm số 2510/2005/DSST ngày 25-11-2005 của Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh .

            2.Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh xét xử sơ thẩm lại theo đúng quy định của pháp luật.

            Lý do bản án phúc thẩm và bản án sơ thẩm bị hủy:

            Tòa án đã xác định không đúng tư cách tham gia tố tụng của đương sự; giải quyết tranh chấp hợp đồng hoán đổi nhà và hợp đồng mua bán nhà trước khi giải quyết tranh chấp về hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp tài sản là không đúng.