Một trong những quyền quan trọng nhất của quyền khác đối với tài sản là quyền đối với bất động sản liền kề (hay còn gọi là quyền địa dịch). Đó là quyền được thực hiện trên một bất động sản,gọi là bất động sản chịu hưởng quyền(2). Đây là một trong những quyền quan trọng và có ý nghĩa của chủ sở hữu. Nhờ có các quy định này của pháp luật mà các bất động sản bị vây bọc, vây quanh bởi các bất động sản khác của chủ sở hữu khác đều có lối đi ra, đều có thể khai thác và sử dụng.

1. Thuật ngữ quyền đối với bất động sản liền kề

BLDS năm 2005 trước đây sử dụng thuật ngữ “quyền sử dụng hạn chết bất động sản liền kề”. Điều 273 BLDS năm 2005 quy định: “Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng bất động sản liền kề thuộc sở hữu của người khác để đảm bảo các nhu cầu của mình về lối đi, cấp thoát nước,cấp khí ga, đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý, nhưng phải đền bù, nếu không có thỏa thuận khác”, quyền năng này trong BLDS năm 2005 mới chỉ dừng lại ở một vài điều luật và nằm cùng với quy định về những nghĩa vụ của chủ sở hữu trong Chương XVI “Những quy định khác về quyền sở hữu); thì đến BLDS năm 2015 đã được nâng lên thành chế định độc lập và chuyển sang sử dụng thuật ngữ “Quyền đối với bất động sản liền kề”

Theo quy định tại Điều 245 BLDS năm 2015 thì “Quyền đối với bất động sản liền kề là quyền được thực hiện trên một bất động sản (gọi là bất động sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác (gọi là bất động sản hưởng quyền). có thể hiểu một cách cụ thể: “Quyền sử dụng bất động sản liền kề (Địa dịch) là việc một bất động sản chịu sự khai thác của một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của một người khác”
 

2. Căn cứ xác lập đối với bất động sản liền kề

Theo quy định tại Điều 246 BLDS năm 2015, quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập do địa thể tự nhiên, theo quy định của luật, theo thỏa thuận khác hoặc theo di chúc.

Thứ nhất, quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập do địa thế tự nhiên. Đặc điểm của địa thế tự nhiên dễ thấy nhất đó là nước ở chỗ đất cao sẽ phải chảy qua vùng đất. Chẳng hạn như, một bất động sản nằm trên sườn núi, bị vây bọc bởi 4 bốn bất động sản khác xung quanh ở các phía trên dưới, trái, phải và bị vây bọc nên bất động sản ở giữa không có đường thoát nước

Thứ hai, quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập theo quy định của luật. Việc xác lập quyền đối với bất động sản liền kề không theo sự thỏa thuận của các chủ thể mà tuân theo quy định của pháp luật.

Thứ ba, quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập theo thỏa thuận. Tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận là một trong những nguyên tắc cơ bản, thể hiện bản chất của BLDS. Nguyên tắc này cho phép các chủ thể dựa theo ý chí, nguyện vọng của mình để xác lập các quyền, nghĩa vụ dân sự. Do nhu cầu cá nhân mà các chủ thể có thể thỏa thuận với nhau về việc xác lập một quyền đối với bất động sản liền kề cho một bên chủ thể, sự thỏa thuận này phải dựa trên cơ sở tự nguyện, không trái pháp luật và đạo đức xã hội.

Thí dụ, một bất động sản không có lối ra vì nó bị vây bọc hoàn toàn bởi 4 bất động sản của 4 chủ sở hữu khác xung quanh. Ở đây, không phải cả 4 chủ sở hữu của 4 bất động sản đều phải dành cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc một lối đi, mà chỉ cần một trong bốn chủ sở hữu đó chấp nhận để ra một lối đi thì bất động sản nằm bên trong đã thoát khỏi sự vây bọc hoàn toàn. Do vậy, chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc không có quyền yêu cầu ba chủ sở hữu bất động sản còn lại phải dành cho mình một lối đi với tính chất của quyền địa dịch nữa, điều này hoàn toàn có thể được xác lập thông qua một thỏa thuận..

Thứ tư, quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập theo di chúc. Di chúc là văn bản thể hiện ý chí đơn phương của người lập di chúc. Khi một người có quyền đối với bất động sản liền kề thì hoàn toàn có thể “truyền lại” quyền đó cho người thừa kế mảnh đất của mình để thuận tiện cho họ trong việc sử dụng đất sau này, cũng là tránh những tranh chấp có thể xảy ra với chủ sở hữu bất động sản liền kề khi người đó chết.

3. Quyền đối với bất động sản liền kề
Thứ nhất, quyền về cấp thoát nước quan bất động sản liền kề. Đây là quyền địa dịch được xác lập theo địa thế, bất động sản hưởng quyền không nhất thiết phải là bất động sản bị vây bọc. Khi sử dụng quyền này, chủ sở hữu phải thỏa thuận với chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối cấp, thoát nước thích hợp đảm bảo không ảnh hưởng đến quyền lợi của chủ sở hữu bất động sản có đường cấp, thoát nước đi

Thứ hai, quyền về tưới tiêu nước trong canh tác.  Điều 253 BLDS năm 2015 quy định: “Người có quyền sử dụng đất canh tác khi có nhu cầu về tưới nước, tiêu nước, có quyền yêu cầu những người sử dụng đất xung quanh để cho mình một lối  dẫn nước thích hợp, thuận tiện cho việc tưới tiêu; người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó; nếu người sử dụng lối dẫn nước gây thiệt hại cho người sử dụng đất xung quanh thì phải bồi thường. Đây là một quyền đối với bất động sản liền kề gắn với hoạt động sản xuất nông nghiệp mà nước là một yếu tố đầu vào không thể thiếu

Thứ ba, quyền về lối đi qua. Đây là một quyền năng đặc biệt quan trọng, bởi lẽ một bất động sản phải luôn đi kèm với ít nhất là một chủ sử dụng và ai cũng có nhu cầu về một lối để ra vào bất động sản của mình. (Điều 254 BLDS) Bất động sản bị vây bọc bởi bất động sản khác cần phải có một lối đi để ra đường công cộng. Lối đi phải đảm bảo nguyên tắc hợp lý và thuận tiện, ít gây phiền hà cho các bên. Do vậy, yêu cầu về lối đi của chủ sở hữu bất động sản liền kề bị vây bọc bởi các bất động sản khác được coi là chính đáng khi đáp ứng và hài hòa được với quy tắc kể trên.

 Thứ tư, quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản khác. Điều 255 BLDS năm 2015 quy định: “Chủ sở hữu bất động sản có quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản của các chủ sở hữu khác một cách hợp lý, nhưng phải đảm bảo an toàn và thuận tiện cho các chủ sở hữu đó; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường”..

Trên thực tế, người thực hiện hành vi “mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc” này trong đa phần trường hợp lại không phải là chủ sở hữu của bất động sản mà là người của bên cung cấp điện, thông tin liên lạc. Vì vậy, quyền năng này được xác định là một trong những quyền đối với bất động sản liền kề của chủ sở hữu bất động sản.
Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền trong trường hợp này không nhất thiết phải sở hữu một bất động sản bị vây bọc hoàn toàn, bởi lẽ khác với quyền về lối đi có thể do các bên thỏa thuận ở đâu cho tiện nhất, thì đường dây tải điện và thông tin liên lạc lại có sự phụ thuộc chặt chẽ vào hệ thống điện/thông tin liện lạc thống nhất, thậm chí là đã có

4. Chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề

Thứ nhất, bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền thuộc sở hữu của một người. Trường hợp bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền thuộc sở hữu của cùng một người thì không thể đặt ra vấn đề  chủ sở hữu của bất động sản này có quyền yêu cầu chủ sở hữu của bất động sản kia về việc phải đề ra một lối đi hay một đường dẫn nước.. bởi hai chủ sở hữu đó là một.

Có thể có nhiều lý do cho việc một chủ sở hữu nắm giữ hai bất động sản nằm liền kề nhau: (i) Được Nhà nước cấp hai thửa đất; (ii) Thửa đất đầu tiên có là thửa đất bị vây bọc bên trong, sau đó họ mua thêm thửa đất vây bọc bên ngoài của người khác; (iii) Thửa đất đầu tiên có là thửa đất vây bọc bên ngoài, sau đó họ mua thêm thửa đất bị vây bọc bên trong của người khác.

Thứ hai, việc sử dụng, khai thác bất động sản không còn làm phát sinh nhu cầu hưởng quyền. Quyền đối với bất động sản liền kề được phát sinh dựa trên đặc tính tự nhiên của hai thửa đất, nhưng bên cạnh đó vẫn phải phụ thuộc nhu cầu của các chủ thể là họ có cần hay không

Thứ ba, theo thỏa thuận của các bên. Quyền đối với bất động sản liền kề phát sinh do nhu cầu tiện ích của các chủ thể trong việc sử dụng đất nên sự tồn tại của quyền này gắn chặt với ý chí của chủ sở hữu các thửa đất liền kề. Theo nguyên tắc chung của pháp luật dân sự, các chủ thể đều có quyền thỏa thuận trong việc tạo lập, thay đổi hay chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự, nhưng không được trái pháp luật và đạo đức xã hội

Thứ tư, trường hợp khác theo quy định của pháp luật. Ngoài các căn cứ trên, quyền đối với tài sản có thể chấm dứt theo quy định của pháp luật, có thể thông qua một bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật của Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác

BLDS năm 2015 đã có các quy định cụ thể về quyền đối với bất động sản liền kề, tạo cơ sở pháp lý cho các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật dân sự xác định được quyền, nghĩa vụ của mình khi sử dụng bất động sản liền kề thuộc quyền sở hữu của người khác. 

>>> Trích: Cổng thông tin điện tử Bộ Tư pháp