DanLuat 2015

Phân tích điểm mới Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở

Chủ đề   RSS   

Like DanLuat để cập nhật các Thông tin Pháp Luật mới và nóng nhất mỗi ngày.

Thảo luận
  • #405315   05/11/2015

    fastandslow
    fastandslow

    Sơ sinh

    Đăk Lăk, Việt Nam
    Tham gia:30/07/2012
    Tổng số bài viết (6)
    Số điểm: 105
    Cảm ơn: 3
    Được cảm ơn 1 lần


    Thank you !

    Hóng bài viết của anh, cảm ơn anh đã chia sẻ.
     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn fastandslow vì bài viết hữu ích
    nguyenanh1292 (07/11/2015)
  • #405671   07/11/2015

    nguyenanh1292
    nguyenanh1292
    Top 25
    Female
    Dân Luật bậc 1

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:23/04/2014
    Tổng số bài viết (3082)
    Số điểm: 61001
    Cảm ơn: 576
    Được cảm ơn 4003 lần


    Phần 1: Quy định chung

    1. Phạm vi điều chỉnh

    Một lần nữa, Nghị định 99/2015/NĐ-CP khẳng định việc hướng dẫn về sở hữu nhà ở, phát triển nhà ở, quản lý, sử dụng nhà ở, giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở tại Việt Nam quy định tại Luật Nhà ở 2014.

    Đồng thời, khẳng định Nghị định này không hướng dẫn các nội dung sau:

    - Phát triển nhà ở xã hội.

    - Quản lý, sử dụng nhà ở xã hội không thuộc sở hữu nhà nước.

    - Cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

    - Xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở.

    - Giao dịch mua bán, thuê, thuê mua nhà ở thương mại của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản.

    - Thanh tra, xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực nhà ở.

    Các nội dung này được hướng dẫn tại các Nghị định khác.

    (Căn cứ Điều 1 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở 2014)

    2. Đối tượng áp dụng

    Ngoài các đối tượng quy định tại Nghị định 71/2010/NĐ-CP, bổ sung thêm đối tượng là hộ gia đình trong nước.

    (Căn cứ Điều 2 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở 2014)

    3. Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương

    Quy định lại nội dung chương trình phát triển nhà ở 05 năm, 10 năm hay dài hơn.

    * Nội dung chương trình phát triển nhà ở 05 năm và 10 năm hoặc dài hơn của địa phương bao gồm:

    - Đánh giá thực trạng các loại nhà ở (nhà ở riêng lẻ, nhà chung cư), nhà ở của các nhóm đối tượng quy định tại Điều 49 của Luật Nhà ở trên địa bàn.

    - Phân tích, đánh giá kết quả, tồn tại, nguyên nhân, các khó khăn, vướng mắc trong công tác phát triển và quản lý nhà ở, công tác quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng liên quan đến phát triển nhà ở của địa phương.

    - Xác định nhu cầu về nhà ở (số lượng, loại nhà, tổng diện tích sàn xây dựng); nhu cầu về diện tích đất để xây dựng các loại nhà ở của từng khu vực trên địa bàn; trong đó cần xác định cụ thể nhu cầu về nhà ở của các nhóm đối tượng cần hỗ trợ cải thiện nhà ở theo quy định tại Điều 49 của Luật Nhà ở; nhu cầu về vốn (vốn ngân sách nhà nước và các nguồn vốn khác) để đầu tư xây dựng nhà ở.

    - Xác định các chỉ tiêu về phát triển nhà ở (bao gồm diện tích nhà ở bình quân đầu người, chỉ tiêu diện tích sàn nhà ở tối thiểu, số lượng, diện tích sàn nhà ở xây dựng mới của từng loại nhà ở, chất lượng nhà ở tại đô thị và nông thôn).

    - Tại khu vực đô thị thì phải xác định rõ các yêu cầu mối liên hệ giữa phát triển nhà ở với yêu cầu về phát triển đô thị.

    - Các giải pháp để thực hiện chương trình, trong đó nêu rõ các giải pháp về cơ chế chính sách nhà ở do địa phương ban hành, quy hoạch xây dựng, bố trí quỹ đất và hình thức đầu tư xây dựng các loại nhà ở, giải pháp khoa học, công nghệ xây dựng để giảm chi phí xây dựng, huy động các nguồn vốn, cơ chế ưu đãi tài chính, đất đai, phương án thực hiện chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội cho từng nhóm đối tượng theo quy định tại Điều 49 của Luật Nhà ở.

    - Tiến độ thực hiện và trách nhiệm của các cơ quan chức năng của địa phương trong việc thực hiện chương trình.

    - Các nội dung khác có liên quan.

    * Nội dung kế hoạch phát triển nhà 05 năm và hàng năm của địa phương bao gồm:

    - Vị trí, khu vực phát triển nhà ở, số lượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở, số lượng nhà ở, tổng diện tích sàn xây dựng nhà ở cần đầu tư xây dựng, trong đó nêu rõ kế hoạch cho 05 năm và hàng năm.

    - Tỷ lệ các loại nhà ở (nhà ở riêng lẻ, nhà chung cư) cần đầu tư xây dựng; số lượng, diện tích sàn xây dựng nhà ở xã hội cần đầu tư xây dựng trong 05 năm và hàng năm, trong đó nêu rõ diện tích sàn xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê.

    - Xác định chỉ tiêu diện tích nhà ở bình quân đầu người tại đô thị, nông thôn và trên toàn địa bàn; chỉ tiêu diện tích nhà ở tối thiểu.

    - Xác định diện tích đất để xây dựng các loại nhà ở (nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư, nhà ở công vụ) trong 05 năm và hàng năm; các hình thức đầu tư xây dựng nhà ở.

    - Xác định nguồn vốn huy động cho phát triển các loại nhà ở; thời gian triển khai thực hiện 05 năm và hàng năm.

    - Cách thức tổ chức thực hiện và trách nhiệm của các cơ quan liên quan của địa phương trong việc triển khai kế hoạch phát triển nhà ở.

    - Các nội dung khác có liên quan.

    Ngoài ra, Nghị định này quy định cụ thể về thời gian thực hiện chương trình phát triển nhà ở

    Vào giữa kỳ, cuối kỳ thực hiện chương trình phát triển nhà ở và khi phê duyệt kế hoạch phát triển nhà ở cho năm sau, UBND cấp tỉnh phải sơ kết, đánh giá việc thực hiện chương trình, kế hoạch và điều chỉnh những nội dung, chỉ tiêu chưa phù hợp với thực tế.

    Trường hợp do thay đổi nội dung Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia hoặc thay đổi quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội của địa phương thì UBND cấp tỉnh phải điều chỉnh lại nội dung chương trình phát triển nhà ở để trình HĐND cùng cấp thông qua trước khi phê duyệt theo quy định tại Điều 169 của Luật Nhà ở.

    Bổ sung các chỉ tiêu phải đưa vào nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội của địa phương và cần đánh giá việc thực hiện khi sơ kết, tổng kết nhiệm vụ này.

    Bao gồm chỉ tiêu diện tích nhà ở bình quân đầu người, diện tích nhà ở tối thiểu, số lượng nhà ở, tổng diện tích sàn xây dựng nhà ở mới, chất lượng nhà ở tại đô thị và nông thôn.

    (Căn cứ Điều 3 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở 2014)

    Nghị định 99/2015/NĐ-CP

    4. Trình tự, thủ tục xây dựng chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương

    Đây là nội dung mới tại Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở 2014.

    - Trình tự, thủ tục xây dựng chương trình phát triển nhà ở 05 năm và 10 năm hoặc dài hơn của địa phương được thực hiện như sau:

      + Sở Xây dựng thực hiện xây dựng đề cương chương trình phát triển nhà ở, bao gồm nội dung chương trình, dự kiến kinh phí và dự kiến thuê đơn vị tư vấn xây dựng chương trình để báo cáo UBND cấp tỉnh chấp thuận.

      + Sau khi có ý kiến chấp thuận đề cương của UBND cấp tỉnh, Sở Xây dựng trực tiếp thực hiện hoặc thuê đơn vị tư vấn có năng lực, kinh nghiệm trong việc xây dựng chương trình phát triển nhà ở để phối hợp với cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan ở địa phương và UBND cấp huyện tổ chức khảo sát, tổng hợp số liệu, xây dựng dự thảo chương trình và báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho ý kiến.

      + Sau khi UBND cấp tỉnh cho ý kiến về dự thảo chương trình, Sở Xây dựng tổ chức bổ sung, chỉnh lý, hoàn thiện dự thảo để UBND cấp tỉnh trình HĐND cùng cấp thông qua.

    Đối với các thành phố trực thuộc trung ương thì UBND cấp tỉnh phải gửi lấy ý kiến thống nhất của Bộ Xây dựng về nội dung chương trình trước khi trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua.

      + HĐND cấp tỉnh xem xét, thông qua chương trình phát triển nhà ở của địa phương; sau khi được HĐND cấp tỉnh thông qua, UBND cấp tỉnh phê duyệt và tổ chức triển khai thực hiện chương trình này.

    - Trình tự, thủ tục xây dựng kế hoạch phát triển nhà ở 05 năm và hàng năm của địa phương được thực hiện như sau:

      + Trên cơ sở chương trình phát triển nhà ở của địa phương đã được UBND cấp tỉnh phê duyệt, Sở Xây dựng trực tiếp thực hiện hoặc thuê đơn vị tư vấn có năng lực, kinh nghiệm trong việc xây dựng chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở để phối hợp với các cơ quan có liên quan của địa phương xây dựng kế hoạch phát triển nhà ở 05 năm và hàng năm để trình UBND cấp tỉnh phê duyệt.

    UBND cấp huyện và các cơ quan liên quan của địa phương có trách nhiệm cung cấp các thông tin liên quan đến nhà ở theo yêu cầu của Sở Xây dựng và phối hợp với Sở Xây dựng, đơn vị tư vấn để xây dựng kế hoạch phát triển nhà ở.

    Trường hợp trong nội dung kế hoạch có quy định về sử dụng vốn ngân sách nhà nước cho phát triển nhà ở thì UBND cấp tỉnh phải xin ý kiến của HĐND cùng cấp về kế hoạch sử dụng vốn trước khi phê duyệt.

      + Trên cơ sở đề xuất nội dung kế hoạch phát triển nhà ở của Sở Xây dựng, UBND cấp tỉnh xem xét, phê duyệt và tổ chức triển khai thực hiện kế hoạch.

    Đối với kế hoạch phát triển nhà ở hàng năm thì UBND cấp tỉnh phải phê duyệt trước 31/12 của năm trước năm kế hoạch; đối với kế hoạch phát triển nhà ở 05 năm thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải phê duyệt trước 31/12 của năm cuối kỳ kế hoạch.

    - Sau khi phê duyệt chương trình và kế hoạch phát triển nhà ở, UBND cấp tỉnh phải đăng tải công khai chương trình, kế hoạch này trên Cổng thông tin điện tử của UBND cấp tỉnh và của Sở Xây dựng, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm bố trí kinh phí từ ngân sách địa phương để xây dựng chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở theo quy định của Nghị định 99/2015/NĐ-CP.

    Bộ Xây dựng hướng dẫn cụ thể mức kinh phí để xây dựng chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương.

    (Căn cứ Điều 4 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở 2014)

    Còn nữa – sẽ tiếp tục cập nhật đến khi hoàn thành 

     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn nguyenanh1292 vì bài viết hữu ích
    atc2003 (17/12/2015)
  • #405769   09/11/2015

    nguyenanh1292
    nguyenanh1292
    Top 25
    Female
    Dân Luật bậc 1

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:23/04/2014
    Tổng số bài viết (3082)
    Số điểm: 61001
    Cảm ơn: 576
    Được cảm ơn 4003 lần


    Phần 2: Sở hữu nhà ở

    5. Giấy tờ chứng minh đối tượng được sở hữu nhà ở

    - Khẳng định việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải có giấy tờ xác minh về quan hệ nhân thân của các đối tượng.

    Đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước khi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì phải có giấy tờ xác định nhân thân đối tượng theo quy định về cấp Giấy chứng nhận của pháp luật đất đai.

    - Các loại giấy tờ cần thiết để chứng minh được sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được chia thành 02 trường hợp mang hộ chiếu Việt Nam và mang hộ chiếu nước ngoài, không theo trường hợp có quốc tịch Việt Nam và có gốc Việt Nam như trước đây.

     + Trường hợp mang hộ chiếu Việt Nam thì phải còn giá trị và có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam vào hộ chiếu.

      + Trường hợp mang hộ chiếu nước ngoài thì phải còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam vào hộ chiếu và kèm theo giấy tờ chứng minh còn quốc tịch Việt Nam hoặc giấy tờ xác nhận là người gốc Việt Nam do Sở Tư pháp các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài, cơ quan quản lý về người Việt Nam ở nước ngoài cấp hoặc giấy tờ khác theo quy định pháp luật Việt Nam.

    - Bổ sung các giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài

    Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì phải có giấy tờ chứng minh đối tượng được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định sau:

     + Đối với cá nhân nước ngoài thì phải có hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam và không thuộc diện được quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao theo quy định của Pháp lệnh về quyền ưu đãi, miễn trừ dành cho cơ quan Đại diện ngoại giao, cơ quan Lãnh sự và cơ quan Đại diện của Tổ chức quốc tế tại Việt Nam.

      + Đối với tổ chức nước ngoài thì phải thuộc đối tượng quy định sau và có Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cho phép hoạt động tại Việt Nam còn hiệu lực tại thời điểm ký kết các giao dịch về nhà ở:

         i. Tổ chức nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam.

         ii. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam.

    Trường hợp cá nhân nước ngoài có giấy tờ xác nhận là gốc Việt Nam thì chỉ được quyền lựa chọn một đối tượng áp dụng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài hay cá nhân nước ngoài để xác định quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

    (Căn cứ Điều 5, Điều 74 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở 2014)

    6. Cấp Giấy chứng nhận cho chủ sở hữu nhà ở

    Nghị định này quy định cụ thể, chi tiết việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho chủ sở hữu. Đây là điểm mới của Nghị định 99/2015/NĐ-CP so với Nghị định 71/2010/NĐ-CP.

    - Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài có giấy tờ chứng minh tạo lập nhà ở hợp pháp và có giấy tờ chứng minh đối tượng được sở hữu nhà ở theo quy định nêu trên thì được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

    Trong đó, giấy tờ chứng minh tạo lập nhà ở hợp pháp phải tuân thủ quy định về điều kiện và hình thức theo quy định (bao gồm cả nhà ở được đầu tư xây dựng theo quy hoạch xây dựng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt trong các dự án sau:

      + Dự án đầu tư xây dựng mới hoặc cải tạo một công trình nhà ở độc lập hoặc một cụm công trình nhà ở.

      + Dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở có hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ tại khu vực nông thôn.

      + Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị hoặc dự án sử dụng đất hỗn hợp mà có dành diện tích đất trong dự án để xây dựng nhà ở.

      + Dự án đầu tư xây dựng công trình có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.

    Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài nếu không được nhập cảnh vào Việt Nam mà được tặng cho hoặc được thừa kế nhà ở tại Việt Nam thì không được công nhận quyền shữu nhà ở mà phải thực hiện quy định sau:

      + Trực tiếp hay ủy quyền cho người khác bán hay tặng cho nhà ở và người được ủy quyền phải đang cư trú, hoạt động tại Việt Nam.

      + Việc bán, tặng cho nhà ở được thực hiện khi có các giấy tờ sau:

         i. Hợp đồng tặng cho, giấy tờ về thừa kế nhà ở được lập theo quy định pháp luật về nhà ở và pháp luật dân sự của Việt Nam.

         ii. Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở của bên tặng cho, bên để thừa kế theo quy định (phần này sẽ được đề cập ở chương 6).

         iii.Văn  bản ủy quyền bán hoặc tặng cho nhà ở được lập theo quy định của pháp luật dân sự nếu ủy quyền cho người khác bán, tặng cho nhà ở.

      + Trình tự, thủ tục mua bán, tặng cho nhà ở của các đối tượng nêu trên được thực hiện theo quy định.

      + Trường hợp trong số đối tượng được thừa kế nhà ở có cả người thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam và người không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì các bên được thừa kế phải thống nhất phân chia tài sản nhà ở này theo một trong các trường hợp sau:

        i. Các bên thống nhất đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó cho người thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

        ii. Các bên thống nhất thực hiện tặng cho hoặc bán nhà ở này cho đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định nêu trên để hưởng giá trị.

    - Đối với nhà ở riêng lẻ được xây dựng có từ 02 tầng trở lên và tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng có từ 02 căn hộ trở lên theo kiểu khép kín (có phòng ở riêng, khu bếp riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng), có diện tích sàn tối thiểu mỗi căn hộ từ 30 m2 trở lên và nhà ở này đáp ứng các điều kiện về nhà chung cư quy định thì được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận đối với từng căn hộ trong nhà ở đó.

    Trường hợp chủ sở hữu bán, cho thuê mua, tặng cho, để thừa kế căn hộ trong nhà ở này cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì quyền sử dụng đất ở gắn với nhà ở này thuộc sử dụng chung của các đối tượng đã mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế căn hộ.

    - Ngoài các nội dung ghi trong Giấy chứng nhận theo quy định pháp luật về đất đai, cơ quan cấp Giấy chứng nhận còn phải ghi thêm các nội dung:

      + Các thông tin về nhà ở như loại, cấp nhà ở, trường hợp là căn hộ chung cư thì phải có thông tin về diện tích sàn xây dựng, diện tích sử dụng căn hộ, nếu là nhà ở được xây dựng theo dự án thì phải có thông tin về tên dự án xây dựng nhà ở.

      + Thời hạn sở hữu nhà ở và các quyền được bán, tặng cho, để thừa kế, góp vốn bằng nhà ở của bên mua nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở có thời hạn đối với trường hợp mua bán nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại hoặc ghi thời hạn sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Việt Nam theo quy định về thời hạn sở hữu nhà ở và gia hạn sở hữu nhà ở. Riêng phần quy định về gia hạn sở hữu nhà ở sẽ được đề cập tại phần 7.

      + Trường hợp mua bán nhà ở xã hội theo quy định sau thì phải ghi thời hạn chủ sở hữu được quyền bán lại nhà ở xã hội này.

         i. Bên thuê mua, bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở.

    Trường hợp trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên mua, bên thuê mua đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

        ii. Bên mua, bên thuê mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau thời hạn 05 năm, kể từ khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế.

    Trường hợp bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội quy định thì chỉ được bán với giá tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

    Đối với hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư mà thuê mua, mua nhà ở xã hội thì được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước theo quy định của Chính phủ và phải nộp thuế thu nhập theo quy định pháp luật thuế

    - Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho chủ sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định pháp luật về đất đai.

    Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở có trách nhiệm làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua, thuê mua nhà ở.

    Trường hợp người mua, thuê mua nhà ở tự nguyện làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận thì chủ đầu tư phải cung cấp hồ sơ và các giấy tờ pháp lý có liên quan đến nhà ở mua bán, thuê mua cho người mua, thuê mua nhà ở.

    (Căn cứ Điều 6, Khoản 2, 3, 4, 5 Điều 78 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở 2014)

    thời hạn sở hữu nhà ở

    7. Thời hạn sở hữu nhà ở

    Giải thích rõ thời hạn sở hữu nhà ở trong từng trường hợp sở hữu nhà ở. Cụ thể như sau:

    - Trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn theo quy định về mua bán nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì bên bán và bên mua thỏa thuận cụ thể các nội dung, bao gồm:

      + Thời hạn bên mua được sở hữu nhà ở.

      + Các quyền và nghĩa vụ của bên mua trong thời hạn sở hữu nhà ở.

      + Trách nhiệm đăng ký và cấp Giấy chứng nhận cho bên mua.

      + Việc bàn giao lại nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở và người nhận bàn giao lại nhà ở sau khi hết hạn sở hữu.

      + Việc xử lý Giấy chứng nhận khi hết hạn sở hữu và trách nhiệm của các bên trong việc thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở.

    Trong thời hạn sở hữu nhà ở, bên mua được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó thông qua hình thức thu hồi Giấy chứng nhận của bên bán và cấp Giấy chứng nhận mới cho bên mua hoặc ghi bổ sung vào trang 3 của Giấy chứng nhận đã cấp cho bên bán và giao lại Giấy chứng nhận này cho bên mua.

    Trong trường hợp bên mua và bên bán có thỏa thuận về việc bên mua nhà ở được quyền bán, tặng cho, để thừa kế, góp vốn bằng nhà ở trong thời hạn sở hữu nhà ở thì bên mua lại, bên được tặng cho, bên được thừa kế, bên nhận góp vốn chỉ được sở hữu nhà ở theo thời hạn mà bên mua nhà ở lần đầu đã thỏa thuận với chủ sở hữu lần đầu.

    - Tổ chức nước ngoài có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam được sở hữu nhà ở tối đa không vượt quá thời hạn ghi trong Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư cấp cho tổ chức đó.

    Khi hết hạn sở hữu nhà ở ghi trong Giấy chứng nhận, nếu chủ sở hữu có nhu cầu gia hạn thêm thì được Nhà nước xem xét, gia hạn thêm theo quy định (sẽ được đề cập tại phần 7).

    Trường hợp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư không ghi thời hạn thì trong Giấy chứng nhận cấp cho chủ sở hữu cũng được ghi không thời hạn.

    Mục đích của việc mở rộng thời hạn sở hữu nhà ở cho tổ chức nước ngoài để đáp ứng thời kỳ hội nhập kinh tế toàn cầu, nhưng liệu quy định này có đảm bảo an ninh, an toàn khi “mở hết cửa” cho tổ chức nước ngoài?

    Trường hợp tổ chức nước ngoài bị phá sản, giải thể hoặc chấm dứt hoạt động trước thời hạn sở hữu nhà ở theo quy định hoặc bị Nhà nước Việt Nam thu hồi Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc giấy tờ cho phép hoạt động tại Việt Nam thì việc xử lý nhà ở này được thực hiện theo quy định (sẽ được đề cập tại mục 8).

    Trường hợp trong thời hạn sở hữu nhà ở mà tổ chức nước ngoài chuyển thành tổ chức trong nước thông qua việc sáp nhập hoặc chuyển vốn theo quy định pháp luật thì tổ chức này được sở hữu nhà ở ổn định lâu dài.

    - Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam được sở hữu nhà ở tối đa không quá 50 năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận.

    Khi hết thời hạn sở hữu nhà ở ghi trong Giấy chứng nhận, nếu chủ sở hữu có nhu cầu gia hạn thêm thì được Nhà nước xem xét, gia hạn thêm theo quy định.

    - Trường hợp trước khi hết hạn sở hữu nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài bán hoặc tặng cho nhà ở thì người mua, người được tặng cho được sở hữu nhà ở theo quy định sau:

      + Trường hợp bán hoặc tặng cho nhà ở cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì bên mua, bên nhận tặng cho được sở hữu nhà ở ổn định lâu dài.

      + Trường hợp bán hoặc tặng cho nhà ở cho tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì bên mua, bên nhận tặng cho chỉ được sở hữu nhà ở trong thời hạn còn lại.

    Khi hết thời hạn sở hữu còn lại mà chủ sở hữu có nhu cầu gia hạn thêm thì được Nhà nước xem xét, gia hạn thêm theo quy định.

      + Bên bán, bên tặng cho nhà ở phải nộp thuế và các nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước Việt Nam theo quy định pháp luật Việt Nam.

    (Căn cứ Điều 7 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở 2014)

    8. Hướng dẫn chi tiết việc xử lý với trường hợp hết thời hạn sở hữu nhà ở

    - Trường hợp hết hạn sở hữu nhà ở theo thỏa thuận giữa bên bán và bên mua nhà ở lần đầu theo quy định nêu trên thì quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được xử lý theo thỏa thuận của các bên trong hợp đồng mua bán nhà ở lần đầu.

    Nếu các bên không có thỏa thuận về việc xử lý nhà ở thì quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được chuyển lại cho chủ sở hữu nhà ở lần đầu hoặc người thừa kế hợp pháp của chủ sở hữu lần đầu.

    Trong trường hợp chủ sở hữu lần đầu là tổ chức bị phá sản, giải thể hoặc chấm dứt hoạt động thì nhà ở của tổ chức này được xử lý theo pháp luật về phá sản, giải thể hoặc chấm dứt hoạt động và quyền sở hữu nhà ở này được chuyển lại cho cá nhân, tổ chức được sở hữu theo quy định pháp luật về phá sản, giải thể hoặc chấm dứt hoạt động.

    Trong thời gian xác định chủ sở hữu nhà ở, tổ chức, cá nhân đang quản lý nhà ở được tiếp tục quản lý và không được thực hiện các quyền bán, cho thuê mua, tặng cho, để thừa kế, thế chấp, cho thuê, góp vốn nhà ở này.

    Việc bàn giao lại nhà ở này được thực hiện trong thời hạn 03 tháng, kể từ ngày xác định được chủ sở hữu nhà ở.

    Trường hợp tổ chức nước ngoài bị Nhà nước Việt Nam thu hồi Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc giấy tờ cho phép hoạt động tại Việt Nam thì chủ sở hữu phải bán, tặng cho nhà ở cho đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

    - Trường hợp các bên mua bán nhà ở lần đầu theo quy định nêu trên không có thỏa thuận về việc xử lý Giấy chứng nhận khi hết hạn sở hữu nhà ở thì cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhân có trách nhiệm thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp cho đối tượng đang sở hữu nhà ở và cấp lại Giấy chứng nhận cho đối tượng được xác định là chủ sở hữu nhà ở lần đầu theo quy định.

    Trường hợp không thu hồi được Giấy chứng nhận thì cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận ban hành Quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp cho đối tượng đang sở hữu nhà và cấp lại Giấy chứng nhận cho đối tượng được xác định là chủ sở hữu lần đầu.

    Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quy định thực hiện theo quy định về cấp Giấy chứng nhận của pháp luật về đất đai.

    - Trước khi hết thời hạn được sở hữu nhà ở theo quy định (bao gồm cả trường hợp được gia hạn thêm), tổ chức, cá nhân nước ngoài được trực tiếp hoặc ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác thực hiện các quyền bán, tặng cho nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của mình.

    Trường hợp quá thời hạn được sở hữu nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài không thực hiện quyền bán, tặng cho nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của mình thì nhà ở đó thuộc quyền sở hữu của Nhà nước Việt Nam.

    Sở Xây dựng phải trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở ban hành quyết định xác lập sở hữu toàn dân và tiến hành thu hồi nhà này để thực hiện quản lý, cho thuê hoặc bán theo quy định về quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.

    Trong trường hợp tổ chức, cá nhân nước ngoài bị cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam quyết định buộc xuất cảnh hoặc buộc chấm dứt hoạt động tại Việt Nam do việc sử dụng nhà ở thuộc sở hữu của mình vi phạm các quy định pháp luật Việt Nam thì nhà ở này bị xử lý theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam.

    (Căn cứ Điều 8 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở 2014)

    Còn nữa – sẽ tiếp tục cập nhật cho đến khi hoàn thành

     
    Báo quản trị |  
  • #405778   09/11/2015

    nguyenanh1292
    nguyenanh1292
    Top 25
    Female
    Dân Luật bậc 1

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:23/04/2014
    Tổng số bài viết (3082)
    Số điểm: 61001
    Cảm ơn: 576
    Được cảm ơn 4003 lần


    Phần 3: Phát triển nhà ở

    Ở phần này chia làm 4 nội dung gồm:

    - Đầu tư xây dựng nhà ở.

    - Phát triển nhà ở thương mại.

    - Phát triển nhà ở công vụ.

    - Phát triển nhà ở tái định cư.

    Sau đây, mình đi vào chi tiết từng nội dung chính như sau:

    A. Đầu tư xây dựng nhà ở

    9. Quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở

    Đây là nội dung mới được quy định tại Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở 2014.

    - Các tổ chức, cá nhân trước khi lập dự án đầu tư xây dựng nhà ở thuộc diện sau thì phải làm thủ tục đề nghị quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định tại Nghị định này:

      + Dự án đầu tư xây dựng mới hoặc cải tạo một công trình nhà ở độc lập hoặc một cụm công trình nhà ở.

      + Dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở có hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ tại khu vực nông thôn.

      + Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị hoặc dự án sử dụng đất hỗn hợp mà có dành diện tích đất trong dự án để xây dựng nhà ở.

      + Dự án đầu tư xây dựng công trình có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.

    - Trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước thì hồ sơ, trình tự, thủ tục và thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư được thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư công.

    Cơ quan chủ trì thẩm định phải gửi lấy ý kiến thẩm định của Bộ Xây dựng về các nội dung có liên quan đến nhà ở đối với dự án sử dụng vốn của trung ương, gửi lấy ý kiến thẩm định của Sở Xây dựng nơi có dự án về các nội dung có liên quan đến nhà ở đối với dự án sử dụng vốn của địa phương.

    Trường hợp Bộ trưởng Bộ Xây dựng quyết định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo thẩm quyền quy định của Luật Đầu tư công thì Bộ Xây dựng tổ chức thẩm định trước khi quyết định chủ trương đầu tư.

    - Trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở không thuộc một trong các dự án nêu trên nhưng thuộc một trong các dự án  sau thì hồ sơ, trình tự, thủ tục và thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư được thực hiện theo Luật Đầu tư:

      + Dự án không phân biệt nguồn vốn là dự án di dân tái định cư từ 10.000 người trở lên ở miền núi, từ 20.000 người trở lên ở vùng khác.

      + Dự án không thuộc trường hợp không phân biệt nguồn vốn có quy mô vốn đầu tư từ 5.000 tỷ đồng trở lên.

      + Dự án được Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu hoặc nhận chuyển nhượng; dự án có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; dự án có sử dụng công nghệ thuộc Danh mục công nghệ hạn chế chuyển giao theo quy định của pháp luật về chuyển giao công nghệ tại khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế phù hợp với quy hoạch đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

    Cơ quan chủ trì thẩm định phải lấy ý kiến thẩm định của Bộ Xây dựng về các nội dung có liên quan đến nhà ở nếu dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định chủ trương đầu tư, lấy ý kiến thẩm định của Sở Xây dựng về các nội dung có liên quan đến nhà ở nếu dự án do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định chủ trương đầu tư.

    - Trường hợp xây dựng nhà ở không thuộc diện đầu tư nêu trên nhưng thuộc các diện sau đây thì phải làm thủ tục gửi Bộ Xây dựng thẩm định để trình Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư:

      + Dự án có quy mô sử dụng đất từ 100 ha trở lên hoặc có quy mô dưới 100 ha nhưng có số lượng nhà ở từ 2.500 căn trở lên (bao gồm nhà biệt thự, nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư) tại khu vực không phải là đô thị.

      + Dự án có quy mô sử dụng đất từ 50 ha trở lên hoặc có quy mô dưới 50 ha nhưng có số lượng nhà ở từ 2.500 căn trở lên tại khu vực đô thị.

      + Dự án không phân biệt quy mô diện tích đất, số lượng nhà ở nhưng thuộc địa giới hành chính của nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.

    - Trường hợp xây dựng nhà ở không thuộc các diện nêu trên nhưng thuộc các diện sau thì UBND cấp tỉnh phải xin ý kiến HĐND cùng cấp trước khi chấp thuận chủ trương đầu tư:

      + Dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha đến dưới 100 ha và có số lượng nhà ở dưới 2.500 căn tại khu vực không phải là đô thị.

      + Dự án có quy mô sử dụng đất từ 10 ha đến dưới 50 ha và có số lượng nhà ở dưới 2.500 căn tại khu vực đô thị.

      + Dự án không phân biệt quy mô diện tích đất, số lượng nhà ở nhưng thuộc khu vực hạn chế phát triển hoặc nội đô lịch sử (được xác định trong các đồ án quy hoạch) của đô thị loại đặc biệt.

    - Đối với trường hợp không thuộc các trường hợp trên thì phải trình UBND cấp tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư.

    (Căn cứ Điều 9 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở 2014)

    10. Hồ sơ, trình tự đề nghị quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà

    Điều này hướng dẫn chi tiết hồ sơ, trình tự đề nghị quyết định hay chấp thuận chủ trương đầu tư xây dựng nhà ở.

    - Trường hợp đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước hoặc các dự án sau:

      + Dự án không phân biệt nguồn vốn là dự án di dân tái định cư từ 10.000 người trở lên ở miền núi, từ 20.000 người trở lên ở vùng khác.

      + Dự án không thuộc trường hợp không phân biệt nguồn vốn có quy mô vốn đầu tư từ 5.000 tỷ đồng trở lên.

      + Dự án được Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu hoặc nhận chuyển nhượng; dự án có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; dự án có sử dụng công nghệ thuộc Danh mục công nghệ hạn chế chuyển giao theo quy định của pháp luật về chuyển giao công nghệ tại khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế phù hợp với quy hoạch đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

    Ngoài các nội dung đề xuất chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định pháp luật đầu tư công, pháp luật đầu tư, còn phải có thêm các nội dung sau đây về nhà ở:

      + Diện tích đất lúa, đất trồng rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng cần chuyển đổi mục đích sử dụng để làm dự án đầu tư xây dựng nhà ở (nếu có).

      + Tỷ lệ và số lượng các loại nhà ở tính theo đơn vị ở (căn hộ chung cư, nhà biệt thự, nhà ở riêng lẻ); tổng diện tích sàn xây dựng nhà ở.

      + Việc xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, diện tích để xe công cộng và để xe cho các hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong khu vực dự án.

      + Diện tích đất dành để xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê theo quy định của Luật Nhà ở; phương án quản lý hoặc bàn giao cho địa phương các công trình hạ tầng kỹ thuật của dự án sau khi hoàn thành việc đầu tư xây dựng.

      + Trách nhiệm của chính quyền địa phương và chủ đầu tư trong việc thực hiện dự án và xây dựng các công trình hạ tầng xã hội của dự án, trừ trường hợp khu vực dự án đã có các công trình hạ tầng xã hội.

    - Đối với các trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở còn lại thì hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư bao gồm:

      + Hồ sơ pháp lý của đơn vị được giao làm chủ đầu tư, bao gồm giấy tờ chứng minh chức năng kinh doanh bất động sản, tư cách pháp lý, giấy tờ chứng minh năng lực tài chính, kinh nghiệm của chủ đầu tư theo quy định pháp luật; trường hợp chưa lựa chọn chủ đầu tư thì có báo cáo về hình thức lựa chọn chủ đầu tư và dự kiến điều kiện để lựa chọn chủ đầu tư.

      + Văn bản đề nghị chấp thuận chủ trương dự án xây dựng nhà ở, trong đó nêu rõ cơ sở pháp lý đề nghị chấp thuận; các nội dung đề xuất chấp thuận quy định; lý do đề nghị chấp thuận và chứng minh sự phù hợp của nội dung dự án với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được phê duyệt.

      + Quyết định phê duyệt quy hoạch kèm theo bản vẽ quy hoạch chi tiết khu vực có dự án đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

      + Nội dung chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được phê duyệt có liên quan đến việc triển khai thực hiện dự án cần chấp thuận chủ trương đầu tư.

    Trình tự, thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở trong các trường hợp này được thực hiện như sau:

      + Trường hợp chấp thuận chủ trương đầu tư các dự án sau thì Sở Xây dựng chủ trì lập hồ sơ và có Tờ trình trình UBND cấp tỉnh để có văn bản đề nghị Bộ Xây dựng thẩm định:

        i. Dự án có quy mô sử dụng đất từ 100 ha trở lên hoặc có quy mô dưới 100 ha nhưng có số lượng nhà ở từ 2.500 căn trở lên (bao gồm nhà biệt thự, nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư) tại khu vực không phải là đô thị.

        ii. Dự án có quy mô sử dụng đất từ 50 ha trở lên hoặc có quy mô dưới 50 ha nhưng có số lượng nhà ở từ 2.500 căn trở lên tại khu vực đô thị.

        iii. Dự án không phân biệt quy mô diện tích đất, số lượng nhà ở nhưng thuộc địa giới hành chính của nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.

    Nếu dự án có sử dụng đất lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng thì UBND cấp tỉnh phải lấy thêm ý kiến của Bộ Tài nguyên Môi trường.

    Sau khi thẩm định, Bộ Xây dựng có Tờ trình đề nghị Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư.

    Thời gian thẩm định và báo cáo Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư là 30 ngày, kể từ ngày Bộ Xây dựng nhận được đầy đủ hồ sơ đề nghị thẩm định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh; thời gian Bộ Tài nguyên Môi trường cho ý kiến (nếu có) là 15 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

      + Trường hợp chấp thuận chủ trương đầu tư các dự án sau thì Sở Xây dựng chủ trì lập hồ sơ và có Tờ trình trình UBND cấp tỉnh để báo cáo xin ý kiến của HĐND cùng cấp trước khi chấp thuận chủ trương đầu tư:

         i.  Dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha đến dưới 100 ha và có số lượng nhà ở dưới 2.500 căn tại khu vực không phải là đô thị.

         ii. Dự án có quy mô sử dụng đất từ 10 ha đến dưới 50 ha và có số lượng nhà ở dưới 2.500 căn tại khu vực đô thị.

         iii. Dự án không phân biệt quy mô diện tích đất, số lượng nhà ở nhưng thuộc khu vực hạn chế phát triển hoặc nội đô lịch sử (được xác định trong các đồ án quy hoạch) của đô thị loại đặc biệt.

      + Trường hợp chấp thuận chủ trương đầu tư các dự án không thuộc các nhóm trên sau thì Sở Xây dựng chủ trì thẩm định và có Tờ trình đề nghị UBND cấp tỉnh ban hành văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư.

    - Sau khi có quyết định hoặc văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, UBND cấp tỉnh chỉ đạo triển khai các bước chuẩn bị đầu tư và thực hiện dự án theo quy định pháp luật.

    (Căn cứ Điều 10 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở 2014)

    11. Nội dung quyết định hoặc văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở

    Theo logic, đã quy định mới về quyết định chủ trương và đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư xây dựng nhà ở thì cần phải có hồ sơ, trình tự thủ tục mới và nội dung mới về quyết định hay đề nghị chấp thuận này.

    - Đối với các trường hợp sau thì ngoài nội dung quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư công, Luật Đầu tư, cơ quan có thẩm quyền còn phải quyết định thêm tên của dự án theo quy định và các nội dung hồ sơ đã đề cập trên.

      + Trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước thì hồ sơ, trình tự, thủ tục và thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư được thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư công.

      + Dự án không phân biệt nguồn vốn là dự án di dân tái định cư từ 10.000 người trở lên ở miền núi, từ 20.000 người trở lên ở vùng khác.

      + Dự án không thuộc trường hợp không phân biệt nguồn vốn có quy mô vốn đầu tư từ 5.000 tỷ đồng trở lên.

      + Dự án được Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu hoặc nhận chuyển nhượng; dự án có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; dự án có sử dụng công nghệ thuộc Danh mục công nghệ hạn chế chuyển giao theo quy định của pháp luật về chuyển giao công nghệ tại khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế phù hợp với quy hoạch đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

    - Các trường hợp còn lại thì nội dung văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư bao gồm:

      + Tên dự án bằng tiếng Việt, nếu là dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại mà chủ đầu tư có nhu cầu đặt tên bằng tiếng nước ngoài thì phải viết đầy đủ tên bằng tiếng Việt trước và viết tiếng nước ngoài sau.

      + Tên chủ đầu tư (nếu đã lựa chọn chủ đầu tư).

      + Địa điểm, ranh giới, quy mô diện tích đất của dự án; nếu có sử dụng diện tích đất lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng thì phải nêu rõ diện tích được chuyển đổi mục đích sử dụng.

      + Mục tiêu của dự án; hình thức đầu tư.

      + Nội dung chính của dự án (công việc thực hiện, số lượng từng loại nhà ở cần đầu tư xây dựng, tổng diện tích sàn xây dựng nhà ở, phương án triển khai thực hiện).

      + Tổng mức đầu tư; nguồn vốn đầu tư.

      + Phương thức giao đất, cho thuê đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất (nếu có); diện tích đất dành cho xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê; diện tích sàn xây dựng nhà ở phải dành để cho thuê.

      + Các công trình hạ tầng chủ đầu tư được quản lý hoặc phải chuyển giao cho Nhà nước sau khi hoàn thành việc xây dựng.

      + Thời gian và tiến độ thực hiện dự án; phân kỳ đầu tư (nếu có).

      + Các cơ chế hỗ trợ, ưu đãi của Nhà nước đối với dự án và điều kiện áp dụng (nếu có); trách nhiệm của chủ đầu tư, của chính quyền địa phương trong việc thực hiện dự án.

      + Thời hạn hiệu lực của văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư.

    (Căn cứ Điều 11 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở 2014)

    12. Nội dung hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở

    Về cơ bản, nội dung hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở không thay đổi so với quy định cũ, tuy nhiên, bổ sung thêm trường hợp xây dựng nhà ở trên diện tích đất được đấu giá.

    Cụ thể, sau khi trúng đấu giá, tổ chức trúng đấu giá phải triển khai lập, thẩm định, phê duyệt và thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định.

    Trường hợp chủ đầu tư có nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức chia lô bán nền trong dự án này thì phải thực hiện theo quy định pháp luật về đất đai và pháp luật có liên quan.

    (Căn cứ Điều 12 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở 2014)

    13. Lập, thẩm định và phê duyệt dự án đầu tư xây dựng nhà ở

    Đây là quy định mới tại Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở 2014.

    - Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước (trừ dự án đầu tư xây dựng nhà ở công vụ) thì thực hiện lập, thẩm định và phê duyệt theo quy định pháp luật về đầu tư công và pháp luật về xây dựng.

    Bộ Xây dựng có ý kiến thẩm định các nội dung về nhà ở nếu dự án do Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, Sở Xây dựng có ý kiến thẩm định các nội dung về nhà ở nếu dự án do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt.

    Trường hợp Bộ trưởng Bộ Xây dựng phê duyệt dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo thẩm quyền quy định của Luật Đầu tư công thì Bộ Xây dựng tổ chức thẩm định dự án trước khi phê duyệt.

    - Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở công vụ thì thực hiện lập, thẩm định và phê duyệt theo phần C sẽ được đề cập bên dưới.

    - Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở không thuộc diện nêu trên thì việc lập, thẩm định và phê duyệt dự án được thực hiện theo quy định pháp luật về xây dựng.

    - Tất cả các dự án đầu tư (trừ dự án trình UBND cấp tỉnh chấp thuận đầu tư và dự án do Bộ Xây dựng phê duyệt) thì sau khi phê duyệt dự án, chủ đầu tư phải gửi 01 bộ hồ sơ dự án đến Bộ Xây dựng để theo dõi, kiểm tra.

    (Căn cứ Điều 13 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở 2014)

    đầu tư xây dựng nhà ở

    14. Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thực hiện theo hình thức xây dựng - chuyển giao

    Thêm quy định đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo hình thức xây dựng – chuyển giao tại Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở 2014.

    - Căn cứ vào quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, Sở Xây dựng có trách nhiệm lập danh mục các dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo hình thức xây dựng - chuyển giao (BT), bao gồm nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư và xác định các điều kiện lựa chọn nhà đầu tư BT để báo cáo UBND cấp tỉnh chấp thuận, công bố công khai trên Cổng thông tin điện tử của UBND cấp tỉnh và của Sở Xây dựng để các nhà đầu tư có đủ điều kiện, năng lực đăng ký tham gia.

    - Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo hình thức BT được quy định như sau:

      + Đối với việc đầu tư xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư thì chủ đầu tư bao gồm: Ban quản lý dự án chuyên ngành thuộc UBND cấp tỉnh, Tổ chức phát triển quỹ đất cấp tỉnh và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Việc lựa chọn chủ đầu tư dự án được thực hiện theo quy định sau:

        i. Dự án xây dựng nhà ở phục vụ tái định có sử dụng nguồn vốn ngân sách nhà nước thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh báo cáo người quyết định đầu tư quyết định lựa chọn chủ đầu tư.

        ii. Dự án xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư không thuộc diện có sử dụng vốn ngân sách nhà nước thì thẩm quyền lựa chọn chủ đầu tư được quy định như sau:

           * Các dự án quan trọng quốc gia thì Thủ tướng Chính phủ quyết định lựa chọn hoặc ủy quyền cho Bộ trưởng Bộ Xây dựng quyết định lựa chọn chủ đầu tư.

          * Trường hợp xây dựng nhà ở để phục vụ tái định cư cho các dự án không trường hợp trên thì UBND cấp tỉnh quyết định lựa chọn chủ đầu tư.

    + Đối với việc đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thì chủ đầu tư được quy định như sau:

       i. Nhà ở xã hội được đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách thì Bộ Xây dựng quyết định lựa chọn chủ đầu tư nếu vốn thuộc trung trung ương và cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh quyết định nếu vốn thuộc địa phương.

      ii. Nhà ở xã hội không được đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh báo cáo UBND cấp tỉnh lựa chọn chủ đầu tư:

         * Trường hợp Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất để xây dựng nhà ở xã hội thì lựa chọn chủ đầu tư thông qua hình thức đấu thầu nếu có từ 02 nhà đầu tư trở lên đăng ký làm chủ đầu tư hoặc chỉ định chủ đầu tư nếu chỉ có một nhà đầu tư đăng ký làm chủ đầu tư.

        * Trường hợp phải dành quỹ đất trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định thì giao chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại có trách nhiệm trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, trừ trường hợp Nhà nước sử dụng diện tích đất này để giao cho tổ chức khác thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.

         * Trường hợp doanh nghiệp, hợp tác xã có quyền sử dụng đất hợp pháp, phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở, có đủ điều kiện làm chủ đầu tư và có nhu cầu xây dựng nhà ở xã hội thì doanh nghiệp, hợp tác xã đó được giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội.

         * Trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để bố trí cho người lao động làm việc trong khu công nghiệp ở thì doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp hoặc doanh nghiệp sản xuất trong khu công nghiệp hoặc doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án.

       iii. Đối với hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên diện tích đất ở hợp pháp của mình thì hộ gia đình, cá nhân đó thực hiện việc đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.

    - Việc lựa chọn nhà đầu tư BT dự án xây dựng nhà ở được thực hiện theo quy định pháp luật về đấu thầu nếu có từ 02 nhà đầu tư trở lên đăng ký làm chủ đầu tư hoặc thực hiện theo hình thức chỉ định chủ đầu tư nếu chỉ có một nhà đầu tư đăng ký làm chủ đầu tư.

    Sở Xây dựng chủ trì tham mưu giúp UBND cấp tỉnh thực hiện lựa chọn chủ đầu tư theo quy định.

    Trường hợp dự án thuộc diện phải có quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ thì UBND cấp tỉnh phải làm thủ tục đề nghị Thủ tướng Chính phủ quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư trước khi lựa chọn nhà đầu tư BT.

    - Sau khi có kết quả lựa chọn nhà đầu tư, Sở Xây dựng báo cáo UBND cấp tỉnh xem xét để ký hợp đồng BT hoặc ủy quyền cho Sở Xây dựng ký hợp đồng BT.

    Nhà đầu tư BT có trách nhiệm tổ chức lập và trình cơ quan có thẩm quyền thẩm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 (đối với trường hợp khu vực dự án chưa có quy hoạch chi tiết 1/500) và tổ chức lập dự án đầu tư xây dựng nhà ở để thẩm định, phê duyệt theo quy định.

    - Sau khi hoàn thành việc đầu tư xây dựng và nghiệm thu công trình nhà ở theo hợp đồng BT, nhà đầu tư BT có trách nhiệm bàn giao quỹ nhà ở này cho Sở Xây dựng để thực hiện quản lý, khai thác.

    - Việc thanh toán cho nhà đầu tư BT được thực hiện theo quy định pháp luật hiện hành.

    (Căn cứ Điều 14 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở 2014)

    15. Thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở

    Việc thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở không chỉ phải đáp ứng yêu cầu về hạ tầng kỹ thuật như trước đây mà còn phải đáp ứng yêu cầu về hạ tầng xã hội.

    Bãi bỏ nội dung về quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư cấp I và cấp II. Các nội dung còn lại không thay đổi so với quy định cũ.

    (Căn cứ Điều 15 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở 2014)

    16. Kết thúc giai đoạn đầu tư xây dựng dự án nhà ở

    - Chuyển giao trách nhiệm nhận kết quả của dự án đầu tư từ UBND cấp tỉnh, cấp huyện cho Sở Xây dựng. Cụ thể:

    Báo cáo Sở Xây dựng nơi có dự án về kết quả của dự án; đối với dự án xây dựng nhà ở thuộc diện phải có quyết định hoặc văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ thì chủ đầu tư phải gửi báo cáo thêm cho Bộ Xây dựng.

    - Bổ sung nội dung công việc bàn giao công trình như sau:

    Việc bàn giao nhà ở cho người sử dụng chỉ được thực hiện sau khi đã hoàn thành nghiệm thu đưa công trình nhà ở và các công trình hạ tầng xã hội phục vụ nhu cầu ở nêu trong nội dung dự án được phê duyệt vào sử dụng theo quy định pháp luật về xây dựng.

    - Thêm điều khoản cho các trường hợp phát sinh khác:

    Thực hiện các công việc khác theo quy định pháp luật.

    (Căn cứ Điều 16 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở 2014)

    17. Quản lý khu vực nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà

    Nhằm thắt chặt việc quản lý khu vực nhà ở riêng lẻ trong đầu tư xây dựng, Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở 2014 bổ sung thêm quy định này. Cụ thể:

    - Chủ đầu tư phải tổ chức quản lý kiến trúc mặt ngoài của nhà ở riêng lẻ và việc sử dụng, bảo trì hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phục vụ cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà ở riêng lẻ trong dự án theo đúng nội dung của dự án đã được phê duyệt.

    - Chủ đầu tư có thể phân chia và đặt tên cho từng khu vực nhà ở riêng lẻ được quy hoạch và xây dựng riêng biệt trong dự án để thực hiện quản lý.

    Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư thì chủ đầu tư phải đặt tên bằng tiếng Việt.

    Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thì chủ đầu tư có nhu cầu đặt tên dự án bằng tiếng nước ngoài thì phải viết tên đầy đủ bằng tiếng Việt trước, viết tiếng nước ngoài sau.

    Tên dự án, tên các khu vực trong dự án phải được cơ quan có thẩm quyền quyết định, được sử dụng trong cả quá trình đầu tư xây dựng và quản lý, sử dụng sau khi hoàn thành đầu tư xây dựng.

    Tên dự án phải được ghi rõ trong quyết định hoặc văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư (nếu thuộc diện phải chấp thuận chủ trương đầu tư) hoặc phải được UBND cấp tỉnh chấp thuận nếu không thuộc diện phải làm thủ tục đề nghị quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư.

    - Sau khi nhà ở được bàn giao và đưa vào sử dụng, chủ đầu tư được tổ chức thành lập Ban tự quản khu nhà ở để thực hiện quản lý việc bảo trì kiến trúc bên ngoài của nhà ở, chăm sóc cây xanh, vườn hoa và bảo trì các công trình tiện ích hoặc hệ thống hạ tầng kỹ thuật phục vụ cho khu nhà ở đó, trừ hệ thống hạ tầng đã bàn giao cho Nhà nước hoặc được Nhà nước giao cho chủ đầu tư quản lý, bảo trì.

    Thành phần của Ban tự quản khu nhà ở bao gồm đại diện các chủ sở hữu, người sử dụng nhà ở của khu vực đó và đại diện chủ đầu tư (nếu có).

    - Chủ sở hữu, người sử dụng nhà ở trong khu vực nhà ở riêng lẻ tổ chức họp để thống nhất bầu Ban tự quản khu nhà ở (bao gồm số lượng, thành phần tham gia), thông qua quy chế, nhiệm kỳ hoạt động của Ban tự quản, nội quy quản lý, sử dụng khu vực nhà ở, quyết định đóng góp kinh phí để chi trả tiền thù lao cho người tham gia Ban tự quản và phục vụ việc chăm sóc cây xanh, vườn hoa, bảo trì các công trình tiện ích phục vụ cho khu nhà ở đó.

    - Việc tổ chức bầu Ban tự quản khu nhà ở lần đầu do chủ đầu tư có trách nhiệm chủ trì thực hiện; các lần tổ chức sau do Ban tự quản khu nhà ở chịu trách nhiệm thực hiện hoặc ủy quyền cho chủ đầu tư tổ chức, thực hiện.

    Trường hợp chủ sở hữu, người sử dụng nhà ở không thống nhất bầu được Ban tự quản khu nhà ở thì chủ đầu tư có trách nhiệm quản lý khu vực nhà ở này theo nội dung của dự án đã được phê duyệt.

    - Chủ đầu tư có thể hỗ trợ thêm kinh phí để Ban tự quản khu nhà ở chăm sóc cây xanh, vườn hoa và bảo trì các công trình tiện ích hoặc hệ thống hạ tầng kỹ thuật phục vụ cho khu nhà ở đó.

    Việc thực hiện các công việc quy định này do chủ đầu tư đảm nhận; trường hợp chủ đầu tư không thực hiện thì Ban tự quản khu nhà ở thuê đơn vị khác có năng lực thực hiện.

    (Căn cứ Điều 17 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở 2014)

     
    Báo quản trị |  
  • #405803   09/11/2015

    nguyenanh1292
    nguyenanh1292
    Top 25
    Female
    Dân Luật bậc 1

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:23/04/2014
    Tổng số bài viết (3082)
    Số điểm: 61001
    Cảm ơn: 576
    Được cảm ơn 4003 lần


    B. Phát triển nhà ở thương mại

    18. Trình tự, thủ tục lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại

    Quy định lại trình tự, thủ tục lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại đối với từng trường hợp.

    - Trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất để xây dựng nhà ở thì thực hiện lựa chọn chủ đầu tư theo quy định sau:

       + Đối với khu vực đã bồi thường, giải phóng mặt bằng thì lựa chọn chủ đầu tư thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; thời gian và quy trình đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định pháp luật về đất đai và đấu giá.

    Trường hợp khu đất đấu giá thuộc khu vực đã được quy hoạch để đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án thì các tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất tại khu vực này phải có đủ điều kiện làm chủ đầu tư dự án theo Điều 21 của Luật Nhà ở, Khoản 2 Điều 119 của Luật Đất đai và pháp luật về kinh doanh bất động sản.

    Tổ chức trúng đấu giá phải lập, thẩm định, phê duyệt và triển khai thực hiện dự án theo quy định chung nêu trên.

       + Đối với khu vực chưa bồi thường, giải phóng mặt bằng thì lựa chọn chủ đầu tư thông qua hình thức đấu thầu nếu có nhiều nhà đầu tư có đủ điều kiện theo Điều 21 của Luật Nhà ở đăng ký tham gia làm chủ đầu tư.

    Trường hợp chỉ có một nhà đầu tư đủ điều kiện quy định tại Điều 21 của Luật Nhà ở đăng ký tham gia thì chỉ định nhà đầu tư đó làm chủ đầu tư.

    Sở Xây dựng chủ trì giúp UBND cấp tỉnh tổ chức đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở quy định. Thời gian và quy trình đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thực hiện theo quy định pháp luật về đấu thầu.

       + UBND cấp tỉnh là cơ quan có thẩm quyền quyết định lựa chọn chủ đầu tư đối với trường hợp trên.

    - Trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất ở hợp pháp, phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, có đủ điều kiện làm chủ đầu tư theo Điều 21 của Luật Nhà ở và có nhu cầu tham gia đầu tư xây dựng nhà ở thì Sở Xây dựng kiểm tra và báo cáo UBND cấp tỉnh quyết định giao cho nhà đầu tư đó làm chủ đầu tư.

    Thời gian lựa chọn chủ đầu tư là 30 ngày, kể từ ngày Sở Xây dựng nhận được văn bản đăng ký làm chủ đầu tư.

    - Trường hợp dự án thuộc diện phải có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ theo quy định thì UBND cấp tỉnh phải làm thủ tục đề nghị Thủ tướng Chính phủ có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định trước khi lựa chọn chủ đầu tư.

    Nếu dự án thuộc diện dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha đến dưới 100 ha và có số lượng nhà ở dưới 2.500 căn tại khu vực không phải là đô thị; dự án có quy mô sử dụng đất từ 10 ha đến dưới 50 ha và có số lượng nhà ở dưới 2.500 căn tại khu vực đô thị thì Sở Xây dựng phải báo cáo UBND cấp tỉnh có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư trước khi lựa chọn chủ đầu tư.

    (Căn cứ Điều 18 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở 2014)

    nhà ở thương mại

    19. Ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại

    - Hình thức ký hợp đồng huy động vốn phát triển nhà ở thương mại không thay đổi so với trước, tuy nhiên, bổ sung thêm quy định bắt buộc phải tuân theo đó là:

    Trường hợp ký hợp đồng huy động vốn không đúng với quy định thì không được pháp luật công nhận, chủ đầu tư bị xử phạt vi phạm theo quy định pháp luật và phải bồi thường thiệt hại cho người tham gia góp vốn.

    - Quản lý chặt chẽ trường hợp ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở phải tuân thủ theo các quy định sau:

      + Trường hợp ký hợp đồng huy động vốn thông qua các hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì phải đáp ứng các hình thức, điều kiện theo quy định của Luật Nhà ở và quy định được đề cập bên dưới.

    Bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết quy định tại điểm này chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng; chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn quy định hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở.

      + Trường hợp ký hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai mà thu tiền trả trước của người mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định thì phải tuân thủ các điều kiện và hình thức mua, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

    Chủ đầu tư phải có văn bản gửi Sở Xây dựng nơi có nhà ở kèm theo giấy tờ chứng minh nhà ở có đủ điều kiện được bán, cho thuê mua theo quy định tại Khoản 1 Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản.

    Trường hợp có thế chấp dự án đầu tư xây dựng hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải gửi kèm theo giấy tờ chứng minh đã giải chấp hoặc biên bản thống nhất của bên mua, bên thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp về việc không phải giải chấp và được mua bán, thuê mua nhà ở đó.

    Trường hợp không có thế chấp dự án hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải ghi rõ cam kết chịu trách nhiệm trong văn bản gửi Sở Xây dựng.

    Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư, Sở Xây dựng phải kiểm tra hồ sơ; nếu hồ sơ có đủ giấy tờ theo quy định thì Sở Xây dựng phải có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua gửi chủ đầu tư; nếu hồ sơ chưa có đủ giấy tờ theo quy định thì phải có văn bản nêu rõ lý do.

    Trường hợp chủ đầu tư đã gửi hồ sơ nhưng quá thời hạn quy định mà Sở Xây dựng không có văn bản thông báo và nhà ở đó đã đủ điều kiện được bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư được quyền ký hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai nhưng phải chịu trách nhiệm về việc bán, cho thuê mua nhà ở này; Sở Xây dựng phải chịu trách nhiệm về việc thông báo hoặc không có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua sau khi nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư.

    Trường hợp sau khi Sở Xây dựng có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua nhưng chủ đầu tư không bán, cho thuê mua mà thực hiện thế chấp nhà ở này thì việc bán, cho thuê mua nhà ở này sau khi thế chấp chỉ được thực hiện khi có đủ điều kiện và có văn bản thông báo của Sở Xây dựng theo quy định.

      + Trường hợp vay vốn của tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính hoặc phát hành trái phiếu để huy động số vốn còn thiếu phục vụ cho việc xây dựng nhà ở thì phải đáp ứng các điều kiện theo thỏa thuận trong hợp đồng vay vốn hoặc theo quy định về phát hành trái phiếu.

    - Tinh gọn các điều kiện được ký kết hợp đồng huy động vốn:

    Việc huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định phải thông qua hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh; chủ đầu tư chỉ được ký kết các hợp đồng này sau khi có đủ điều kiện sau đây:

      + Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt theo quy định pháp luật.

      + Dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã thực hiện xong giải phóng mặt bằng theo tiến độ thực hiện dự án được phê duyệt.

      + Đã có biên bản bàn giao mốc giới của dự án.

      + Đã có thông báo đủ điều kiện được huy động vốn của Sở Xây dựng nơi có dự án.

    Chủ đầu tư phải có văn bản kèm theo giấy tờ chứng minh đủ điều kiện huy động vốn nêu trên gửi Sở Xây dựng đề nghị có văn bản thông báo đủ điều kiện được huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở.

    Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư, Sở Xây dựng phải kiểm tra hồ sơ.

    Nếu hồ sơ có đủ giấy tờ theo quy định thì Sở Xây dựng phải có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được huy động vốn gửi chủ đầu tư.

    Nếu hồ sơ chưa có đủ giấy tờ chứng minh đủ điều kiện được huy động vốn thì phải có văn bản nêu rõ lý do.

    Trường hợp đã đủ điều kiện huy động vốn quy định và chủ đầu tư đã gửi hồ sơ đề nghị nhưng quá thời hạn quy định mà Sở Xây dựng không có văn bản thông báo thì chủ đầu tư được quyền ký hợp đồng huy động vốn nhưng phải chịu trách nhiệm về việc huy động vốn này.

    Sở Xây dựng phải chịu trách nhiệm về việc thông báo hoặc không có văn bản thông báo việc đủ điều kiện được huy động vốn sau khi nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư.

    - Có thể bị xử lý hình sự trong trường hợp sử dụng vốn sai mục đích.

    Tổ chức, cá nhân huy động vốn nêu trên phải sử dụng nguồn vốn đã huy động vào đúng mục đích xây dựng nhà ở tại dự án đó.

    Nghiêm cấm chủ đầu tư huy động vượt quá số tiền mua, thuê mua nhà ở được ứng trước của khách hàng theo quy định pháp luật.

    Trường hợp sử dụng sai mục đích nguồn vốn huy động hoặc chiếm dụng vốn đã huy động hoặc huy động vượt quá số tiền mua, thuê mua nhà ở ứng trước của khách hàng thì phải hoàn lại số tiền đã huy động sai quy định, phải bồi thường (nếu gây thiệt hại) và bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định pháp luật.

    (Căn cứ Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở 2014)

    C. Phát triển nhà ở công vụ

    20. Quy định chi tiết kế hoạch phát triển nhà ở công vụ

    Trước đây, tại Nghị định 71/2010/NĐ-CP không đề cập đến vấn đề này, thì nay Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết cụ thể về việc lập kế hoạch phát triển nhà ở công vụ.

    - Việc lập và phê duyệt kế hoạch phát triển nhà ở công vụ được thực hiện theo quy định.

    - Nội dung kế hoạch phát triển nhà ở công vụ bao gồm:

       + Việc xác định loại và số lượng nhà ở (nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư).

       + Tổng diện tích sử dụng nhà ở.

       + Địa điểm xây dựng và diện tích đất để đầu tư xây dựng nhà ở hoặc số lượng, loại nhà ở thương mại cần mua, thuê để làm nhà ở công vụ.

       + Nguồn vốn, phương thức huy động vốn để đầu tư xây dựng hoặc mua, thuê nhà ở thương mại làm nhà ở công vụ.

       + Phân kỳ đầu tư hàng năm và 05 năm.

       + Dự kiến tiến độ thực hiện kế hoạch; xác định trách nhiệm của các cơ quan chủ trì lập kế hoạch và cơ quan phối hợp.

    - Các cơ quan trung ương có trách nhiệm xác định nhu cầu nhà ở công vụ theo biểu mẫu do Bộ Xây dựng hướng dẫn và gửi Bộ Xây dựng thẩm định; sau khi thẩm định nhu cầu nhà ở công vụ của các cơ quan trung ương, Bộ Xây dựng thực hiện xây dựng kế hoạch phát triển nhà ở công vụ để báo cáo Thủ tướng Chính phủ chấp thuận.

    - Bộ Quốc phòng, Bộ Công an có trách nhiệm lập kế hoạch phát triển nhà ở công vụ của đơn vị mình và gửi ý kiến thống nhất của Bộ Xây dựng. Sau khi có ý kiến thống nhất của Bộ Xây dựng, Bộ Quốc phòng, Bộ Công an báo cáo Thủ tướng Chính phủ chấp thuận kế hoạch.

    - Đối với địa phương thì Sở Xây dựng chủ trì, phối hợp với các cơ quan chức năng của địa phương xây dựng kế hoạch phát triển nhà ở công vụ để trình UBND cấp tỉnh phê duyệt trong kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương hoặc phê duyệt kế hoạch phát triển nhà ở công vụ riêng và báo cáo Bộ Xây dựng để tổng hợp.

    (Căn cứ Điều 20 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở 2014)

    21. Hình thức đầu tư xây dựng nhà ở công vụ

    Xác định rõ, việc đầu tư xây dựng nhà ở công vụ dựa vào nguồn vốn ngân sách trung ương và ngân sách địa phương.

    Đồng thời, quy định rõ mục đích để đầu tư xây dựng nhà ở công vụ hoặc mua nhà ở thương mại làm nhà ở công vụ.

    Việc bố trí vốn từ ngân sách để đầu tư xây dựng hoặc mua nhà ở thương mại làm nhà ở công vụ phải căn cứ vào kế hoạch phát triển nhà ở công vụ, dự án đầu tư xây dựng hoặc mua nhà ở thương mại để làm nhà ở công vụ đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận, theo quy định pháp luật về ngân sách và đầu tư công.

    (Căn cứ Điều 21 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở 2014)

    nhà ở công vụ

    22. Trình tự, thủ tục lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở công vụ

    So với Nghị định 71/2010/NĐ-CP, Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn chi tiết, cụ thể hơn về trình tự, thủ tục lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở công vụ.

    - Dự án do Thủ tướng Chính phủ phê duyệt để cho đối tượng của các cơ quan trung ương thuê (trừ sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân được điều động, luân chuyển theo yêu cầu quốc phòng, an ninh, trừ đối tượng mà pháp luật quy định phải ở trong doanh trại của lực lượng vũ trang) thì Bộ Xây dựng đề xuất đơn vị làm chủ đầu tư để báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định.

    Trong thời hạn tối đa là 30 ngày, kể từ ngày nhận được Tờ trình của Bộ Xây dựng, Thủ tướng Chính phủ có văn bản quyết định lựa chọn chủ đầu tư hoặc ủy quyền cho Bộ Xây dựng thực hiện lựa chọn chủ đầu tư dự án.

    - Dự án do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an phê duyệt để cho sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân được điều động, luân chuyển theo yêu cầu quốc phòng, an ninh, trừ đối tượng mà pháp luật quy định phải ở trong doanh trại của lực lượng vũ trang thuê thì Bộ Quốc phòng, Bộ Công an quyết định lựa chọn chủ đầu tư.

    Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được hồ sơ đăng ký làm chủ đầu tư, Bộ trưởng Bộ Quốc phòng hoặc Bộ trưởng Bộ Công an có văn bản quyết định lựa chọn chủ đầu tư.

    - Dự án do UBND cấp tỉnh phê duyệt thì thực hiện lựa chọn chủ đầu tư theo quy định sau:

       + Sở Xây dựng báo cáo UBND cấp tỉnh quyết định lựa chọn chủ đầu tư hoặc ủy quyền cho UBND cấp huyện quyết định lựa chọn chủ đầu tư nếu thuộc trường hợp UBND cấp tỉnh ủy quyền cho UBND cấp huyện phê duyệt dự án.

       + Trong thời hạn tối đa là 30 ngày, kể từ ngày nhận được Tờ trình của Sở Xây dựng, UBND cấp tỉnh phải có văn bản quyết định lựa chọn chủ đầu tư hoặc ủy quyền cho UBND cấp huyện ban hành quyết định lựa chọn chủ đầu tư; trong thời hạn tối đa là 30 ngày, kể từ ngày nhận được văn bản ủy quyền của UBND cấp tỉnh, UBND cấp huyện phải có văn bản quyết định lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở công vụ.

    - Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở công vụ quy định trên có thể là tổ chức, cơ quan nhà nước hoặc doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

    (Căn cứ Điều 22 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở 2014)

    23. Lập, thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư xây dựng nhà ở công vụ

    Phân định rõ trách nhiệm của từng cơ quan trong vai trò lập, thẩm định và phê duyệt dự án đầu tư xây dựng nhà ở công vụ.

    Cụ thể:

    - Dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định đầu tư thì Bộ Xây dựng tổ chức lập, thẩm định và trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt; trường hợp được Thủ tướng Chính phủ ủy quyền thì thực hiện phê duyệt theo ủy quyền của Thủ tướng Chính phủ.

    (Trước đây, vai trò lập, thẩm định không chỉ là của Bộ Xây dựng mà còn có các Bộ, ngành có liên quan)

    - Dự án do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an quyết định đầu tư thì Bộ Quốc phòng, Bộ Công an tổ chức, lập, thẩm định và lấy ý kiến thống nhất của Bộ Xây dựng trước khi báo cáo Thủ tướng Chính phủ chấp thuận.

    Sau khi Thủ tướng Chính phủ có ý kiến chấp thuận thì Bộ Quốc phòng, Bộ Công an phê duyệt dự án.

    (Việc lấy ý kiến thống nhất chỉ là giữa Bộ Quốc phòng, Bộ Công an với Bộ Xây dựng, trước đây là giữa Bộ Quốc phòng, Bộ Công an với Bộ Xây dựng, Bộ Tài Nguyên Môi trường, Bộ Tài chính, Bộ Kế hoạch Đầu tư)

    - Dự án do UBND cấp tỉnh quyết định thì Sở Xây dựng tổ chức lập, thẩm định và trình UBND cấp tỉnh phê duyệt.

    (Trước đây, Sở Xây dựng phải phối hợp với các cơ quan, tổ chức có liên quan)

    Trường hợp xây dựng nhà ở để bố trí cho thuê cho các đối tượng được điều động, luân chuyển đến làm việc ở cấp quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, đối tượng sau thì UBND cấp tỉnh có thể ủy quyền cho UBND cấp huyện phê duyệt dự án:

      + Cán bộ, công chức thuộc các cơ quan của Đảng, Nhà nước, tổ chức chính trị - xã hội không thuộc diện quy định tại điểm b khoản này được điều động, luân chuyển đến công tác tại xã vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, khu vực biên giới, hải đảo.

      + Giáo viên đến công tác tại khu vực nông thôn, xã vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, khu vực biên giới, hải đảo.

      + Bác sĩ, nhân viên y tế đến công tác tại khu vực nông thôn, xã vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, khu vực biên giới, hải đảo.

      + Nhà khoa học được giao chủ trì nhiệm vụ khoa học và công nghệ cấp quốc gia đặc biệt quan trọng theo quy định của Luật khoa học và công nghệ.

    (Căn cứ Điều 23 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở 2014)

    24. Mua nhà ở thương mại để làm nhà ở công vụ

    Kế hoạch phát triển nhà ở công vụ này khá mới mẻ so với Nghị định 71/2010/NĐ-CP trước đây.

    - Trường hợp trên địa bàn chưa có đủ quỹ nhà ở công vụ mà có nhà ở thương mại được xây dựng theo dự án, bảo đảm chất lượng theo quy định pháp luật về xây dựng, phù hợp với loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở công vụ thì cơ quan có thẩm quyền quy định có thể mua nhà ở này để làm nhà ở công vụ.

    - Việc mua nhà ở thương mại để làm nhà ở công vụ được quy định như sau:

      + Trường hợp sử dụng nhà ở cho đối tượng của các cơ quan trung ương thuê (trừ sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân được điều động, luân chuyển theo yêu cầu quốc phòng, an ninh, trừ đối tượng mà pháp luật quy định phải ở trong doanh trại của lực lượng vũ trang) thì Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với Bộ Tài chính lập dự án để báo cáo Thủ tướng Chính phủ phê duyệt hoặc thực hiện phê duyệt nếu được Thủ tướng Chính phủ ủy quyền.

      + Trường hợp sử dụng nhà ở cho sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân được điều động, luân chuyển theo yêu cầu quốc phòng, an ninh, trừ đối tượng mà pháp luật quy định phải ở trong doanh trại của lực lượng vũ trang thuê thì Bộ Quốc phòng, Bộ Công an tổ chức lập dự án, lấy ý kiến thống nhất của Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính, Bộ Kế hoạch và Đầu tư trước khi trình Thủ tướng Chính phủ chấp thuận; sau khi có ý kiến chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ thì Bộ Quốc phòng, Bộ Công an phê duyệt dự án mua nhà ở.

      + Trường hợp sử dụng nhà ở cho đối tượng của địa phương thuê thì Sở Xây dựng chủ trì, phối hợp với Sở Tài chính lập dự án và báo cáo UBND cấp tỉnh quyết định phê duyệt.

      + Nội dung dự án mua nhà ở thương mại để làm nhà ở công vụ bao gồm vị trí, địa điểm, loại nhà, số lượng nhà ở, diện tích sử dụng của mỗi loại nhà ở, giá mua bán nhà ở, các chi phí có liên quan, nguồn vốn mua nhà ở, phương thức thanh toán tiền mua nhà ở, cơ quan ký hợp đồng mua bán nhà ở, cơ quan có trách nhiệm quản lý nhà ở sau khi mua, trách nhiệm của các cơ quan có liên quan trong thực hiện dự án.

    - Trình tự, thủ tục mua nhà ở thương mại để làm nhà ở công vụ được thực hiện như sau:

       + Căn cứ vào nội dung của dự án mua nhà ở đã được phê duyệt, cơ quan được giao làm chủ đầu tư dự án thực hiện ký hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại; việc ký kết hợp đồng mua bán nhà ở được thực hiện theo quy định về mua bán nhà ở thương mại.

      + Căn cứ vào hợp đồng mua bán nhà ở đã ký kết, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại có trách nhiệm bàn giao nhà ở và cung cấp các hồ sơ pháp lý liên quan đến nhà ở mua bán cho bên mua.

      + Sau khi nhận bàn giao nhà ở, chủ đầu tư dự án nhà ở công vụ thực hiện quản lý, cho thuê theo quy định.

      + Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại có trách nhiệm làm thủ tục đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho bên mua nhà ở.

    Trường hợp sử dụng nhà ở cho đối tượng của các cơ quan trung ương thuê (trừ sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân được điều động, luân chuyển theo yêu cầu quốc phòng, an ninh, trừ đối tượng mà pháp luật quy định phải ở trong doanh trại của lực lượng vũ trang) thì Bộ Xây dựng đại diện đứng tên trong Giấy chứng nhận.

    Trường hợp sử dụng nhà ở cho sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân được điều động, luân chuyển theo yêu cầu quốc phòng, an ninh, trừ đối tượng mà pháp luật quy định phải ở trong doanh trại của lực lượng vũ trang thì Bộ Quốc phòng đại diện đứng tên trong Giấy chứng nhận đối với nhà ở do Bộ Quốc phòng mua, Bộ Công an đại diện đứng tên trong Giấy chứng nhận đối với nhà ở do Bộ Công an mua.

    Trường hợp sử dụng nhà ở cho đối tượng của địa phương thuê thì đại diện đứng tên trong Giấy chứng nhận là UBND cấp tỉnh hoặc Sở Xây dựng (nếu được UBND cấp tỉnh ủy quyền).

    Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho các cơ quan quy định trên được thực hiện theo quy định pháp luật về đất đai.

    (Căn cứ Điều 24 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở 2014)

    25. Thuê nhà ở thương mại làm nhà ở công vụ

    Bên cạnh việc mua nhà ở thương mại làm nhà ở công vụ, việc thuê nhà ở thương mại làm nhà ở công vụ vẫn được chấp nhận theo quy định tại Nghị định 99/2015/NĐ-CP. Cụ thể:

    - Truờng hợp trên địa bàn chưa có đủ quỹ nhà ở công vụ để cho thuê mà có nhà ở thương mại bảo đảm chất lượng, phù hợp với loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở công vụ thì cơ quan có thẩm quyền quy định có thể thuê nhà ở này để làm nhà ở công vụ.

    - Việc thuê nhà ở thương mại để làm nhà ở công vụ được thực hiện như sau:

       + Trường hợp sử dụng nhà ở để cho đối tượng của các cơ quan trung ương thuê (trừ sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân được điều động, luân chuyển theo yêu cầu quốc phòng, an ninh, trừ đối tượng mà pháp luật quy định phải ở trong doanh trại của lực lượng vũ trang) thì Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với Bộ Tài chính báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định.

       + Trường hợp sử dụng nhà ở để cho sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân được điều động, luân chuyển theo yêu cầu quốc phòng, an ninh, trừ đối tượng mà pháp luật quy định phải ở trong doanh trại của lực lượng vũ trang thì Bộ Quốc phòng, Bộ Công an lấy ý kiến thống nhất của Bộ Xây dựng và Bộ Tài chính trước khi trình Thủ tướng Chính phủ chấp thuận; sau khi có ý kiến chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ thì Bộ Quốc phòng, Bộ Công an quyết định thuê nhà ở.

       + Trường hợp sử dụng nhà ở cho các đối tượng của địa phương thuê thì Sở Xây dựng chủ trì, phối hợp với Sở Tài chính báo cáo UBND cấp tỉnh quyết định.

       + Nội dung tờ trình đề xuất thuê nhà ở thương mại để làm nhà ở công vụ bao gồm vị trí, địa điểm, loại nhà, số lượng nhà ở, diện tích sử dụng của mỗi loại nhà ở, giá thuê nhà ở, thời hạn thuê, các chi phí liên quan, nguồn vốn bố trí để thuê nhà ở, cơ quan có trách nhiệm thanh toán tiền thuê, cơ quan ký hợp đồng thuê và thực hiện quản lý nhà ở sau khi thuê.

    - Trên cơ sở ý kiến chấp thuận của cơ quan có thẩm quyền nêu trên, cơ quan được giao quản lý nhà ở này thực hiện ký hợp đồng thuê nhà ở thương mại với chủ sở hữu, sau đó ký hợp đồng cho thuê lại với người được thuê nhà ở công vụ và chịu trách nhiệm quản lý nhà ở này.

    Việc ký hợp đồng thuê nhà ở với chủ sở hữu được thực hiện theo quy định về thuê nhà ở thương mại; việc ký hợp đồng cho thuê lại với người được thuê nhà ở công vụ được thực hiện theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng.

    (Căn cứ Điều 25 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở 2014)

    Cập nhật bởi nguyenanh1292 ngày 09/11/2015 03:08:26 CH
     
    Báo quản trị |  
  • #405808   09/11/2015

    nguyenanh1292
    nguyenanh1292
    Top 25
    Female
    Dân Luật bậc 1

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:23/04/2014
    Tổng số bài viết (3082)
    Số điểm: 61001
    Cảm ơn: 576
    Được cảm ơn 4003 lần


    D. Phát triển nhà ở tái định cư

    26. Hình thức đầu tư xây dựng nhà ở để phục vụ tái định cư

    Tại Nghị định 84/2013/NĐ-CP trước đây, chưa phân định rõ ràng các hình thức đầu tư xây dựng nhà ở để phục vụ tái định cư. Nghị định 99/2015/NĐ-CP đã quy định cụ thể về nội dung này:

    Việc đầu tư xây dựng nhà ở để phục vụ tái định cư được thực hiện thông qua các hình thức:

    - Nhà nước trực tiếp đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước để xây dựng nhà ở hoặc mua nhà ở thương mại để làm nhà ở phục vụ tái định cư.

    - Nhà nước đầu tư xây dựng nhà ở thông qua hình thức xây dựng - chuyển giao (BT) theo quy định về dự án phát triển nhà ở theo hình thức BT nêu trên.

    - Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại hoặc dự án hạ tầng khu công nghiệp thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở để phục vụ tái định cư theo quy định sau:

       + Trường hợp thu hồi đất và giải tỏa nhà ở để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại mà người có nhà ở bị giải tỏa có nhu cầu tái định cư tại chỗ thì chủ đầu tư dự án phải ưu tiên bố trí nhà ở thương mại ngay trong dự án đó để phục vụ tái định cư.

      + Trường hợp thu hồi đất và giải tỏa nhà ở để thực hiện dự án hạ tầng khu công nghiệp mà người có nhà ở bị giải tỏa có nhu cầu tái định cư thì chủ đầu tư dự án phải xây dựng nhà ở để bố trí tái định cư trong cùng khu vực được quy hoạch xây dựng nhà ở cho người lao động làm việc trong khu công nghiệp hoặc bố trí nhà ở tại nơi khác cho người được tái định cư.

    (Căn cứ Điều 26 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở 2014)

    27. Lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở để phục vụ tái định cư

    Thay đổi thẩm quyền quyết định lựa chọn chủ đầu tư xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư so với Nghị định 84/2013/NĐ-CP. 

    - Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở để phục vụ tái định cư là các tổ chức bao gồm Ban quản lý dự án chuyên ngành thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Tổ chức phát triển quỹ đất cấp tỉnh và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

    Việc lựa chọn chủ đầu tư được thực hiện theo quy định sau:

      + Đối với dự án xây dựng nhà ở để phục vụ tái định cư có sử dụng nguồn vốn ngân sách thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh báo cáo người quyết định đầu tư quyết định lựa chọn chủ đầu tư.

      + Đối với dự án xây dựng nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc diện sử dụng nguồn vốn ngân sách thì thẩm quyền lựa chọn chủ đầu tư được quy định như sau:

        i. Trường hợp xây dựng nhà ở để phục vụ tái định cư cho các dự án quan trọng quốc gia thì Thủ tướng Chính phủ quyết định lựa chọn hoặc ủy quyền cho Bộ trưởng Bộ Xây dựng quyết định lựa chọn chủ đầu tư.

        ii. Trường hợp xây dựng nhà ở để phục vụ tái định cư cho các dự án không trường hợp trên thì UBND cấp tỉnh quyết định lựa chọn chủ đầu tư.

    - Việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở để phục vụ tái định cư được quy định như sau:

      + Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở sử dụng nguồn vốn ngân sách để phục vụ dự án, công trình quan trọng quốc gia thì Bộ Xây dựng đề xuất đơn vị làm chủ đầu tư và báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định hoặc ủy quyền cho Bộ trưởng Bộ Xây dựng quyết định lựa chọn.

      + Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở sử dụng nguồn vốn ngân sách nhưng không thuộc diện nêu trên thì Sở Xây dựng đề xuất đơn vị làm chủ đầu tư và báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định lựa chọn.

      + Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở sử dụng các nguồn vốn khác không phải nguồn vốn ngân sách nhưng thuộc diện chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại hoặc dự án hạ tầng khu công nghiệp thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở để phục vụ tái định cư theo quy định thì chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại hoặc dự án hạ tầng khu công nghiệp làm chủ đầu tư dự án.

    Đối với trường hợp khác thì thực hiện lựa chọn chủ đầu tư theo hình thức đấu thầu.

    Trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở theo hình thức BT thì thực hiện lựa chọn chủ đầu tư theo quy định đã nêu trên.

    - Trường hợp lựa chọn doanh nghiệp kinh doanh bất động sản làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư thì hồ sơ đăng ký làm chủ đầu tư được quy định như sau:

       + Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở bằng nguồn vốn ngân sách thì hồ sơ đăng ký làm chủ đầu tư được áp dụng như đối với trường hợp lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở công vụ.

       + Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở bằng nguồn vốn khác không phải nguồn vốn ngân sách thì hồ sơ đăng ký làm chủ đầu tư được áp dụng như đối với trường hợp lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại.

    - Trình tự, thủ tục lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư được quy định như sau:

       + Đối với trường hợp sử dụng nguồn vốn ngân sách thì Bộ Xây dựng thẩm tra hồ sơ đăng ký làm chủ đầu tư và báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định lựa chọn hoặc ủy quyền cho Bộ Xây dựng quyết định lựa chọn.

      + Đối với trường hợp sử dụng nguồn vốn ngân sách nhưng không thuộc trường hợp nêu trên thì Sở Xây dựng thẩm tra hồ sơ đăng ký làm chủ đầu tư và báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định lựa chọn.

      + Đối với trường hợp sử dụng nguồn vốn khác không phải nguồn vốn ngân sách mà lựa chọn qua hình thức đấu thầu thì thực hiện như với trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất để xây dựng nhà ở đã đề cập phần trên.

    Trường hợp xây dựng nhà ở theo hình thức BT thì thực hiện theo quy định đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo hình thức chuyển giao.

       + Thời gian lựa chọn chủ đầu tư thực hiện dự án có nguồn vốn ngân sách tối đa là 30 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

    Trường hợp không sử dụng nguồn vốn ngân sách thì thời gian thực hiện theo quy định của pháp luật về đấu thầu (nếu tổ chức đấu thầu) hoặc theo trình tự lựa chọn nhà đầu tư BT (nếu lựa chọn theo hình thức BT).

    (Căn cứ Điều 27 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở 2014)

    nhà ở tái định cư

    28. Mua nhà ở thương mại và sử dụng nhà ở xã hội để bố trí tái định cư

    Thực hiện việc bố trí tái định cư không chỉ có hoạt động mua nhà ở thương mại như Nghị định 84/2013/NĐ-CP đã đề cập mà còn có hoạt động sử dụng nhà ở xã hội.

    Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn thủ tục thực hiện việc mua nhà ở thương mại và sử dụng nhà ở xã hội để bố trí tái định cư rõ ràng và chi tiết hơn Nghị định 84/2013/NĐ-CP.

    - Việc mua nhà ở thương mại và sử dụng nhà ở xã hội để làm nhà ở phục vụ tái định cư phải căn cứ vào quy định về nguyên tắc phát triển nhà ở phục vụ tái định cư, loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở phục vụ tái định cư và phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

    - Trường hợp thuộc khu vực phải sử dụng nhà ở thương mại để làm nhà ở phục vụ tái định cư (thu hồi đất, giải tỏa để xây dựng công trình khác tại khu vực nội đô thuộc đô thị loại đặc biệt, loại 1, 2 hoặc không thuộc trường hợp này nhưng có nhà ở thương mại hoặc nhà ở xã hội để xây dựng theo dự án) thì thực hiện như sau:

       + Đơn vị được Nhà nước giao bố trí nhà ở phục vụ tái định cư có trách nhiệm xác định vị trí dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại cần mua và trao đổi với chủ đầu tư về phương án mua nhà ở; trên cơ sở trao đổi với chủ đầu tư, đơn vị được giao bố trí tái định cư lập phương án mua nhà ở, trong đó nêu rõ hồ sơ pháp lý của dự án đầu tư xây dựng nhà ở, vị trí, số lượng, diện tích từng loại nhà ở, dự kiến giá mua, tiến độ bàn giao và báo cáo Sở Xây dựng nếu có dự án.

    Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được văn bản đề nghị của đơn vị được giao bố trí tái định cư kèm theo phương án mua nhà ở và hồ sơ pháp lý của dự án, Sở Xây dựng có trách nhiệm chủ trì, phối hợp với cơ quan tài chính, tài nguyên và môi trường của địa phương thẩm định để trình UBND cấp tỉnh phê duyệt phương án.

        + Giá mua bán nhà ở thương mại để bố trí tái định cư được xác định trên cơ sở tham khảo giá thị trường tại thời điểm mua bán, bao gồm cả tiền sử dụng đất; trường hợp cơ quan chủ trì và phối hợp không thống nhất được phương án giá mua nhà ở thì có thể thuê một đơn vị có chức năng thẩm định giá độc lập để tính giá; chi phí thuê đơn vị thẩm định giá được tính vào kinh phí mua nhà ở thương mại.

        + Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày UBND cấp tỉnh phê duyệt phương án mua nhà ở, đơn vị được Nhà nước giao bố trí tái định cư có trách nhiệm ký kết hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại theo quy định tại Luật nhà ở.

        + Sau khi ký kết hợp đồng mua bán nhà ở, đơn vị được Nhà nước giao bố trí nhà ở tái định cư thông báo cho các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư thực hiện ký kết hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định sẽ được đề cập tại Phần 4.

    - Trường hợp sử dụng nhà ở xã hội để bố trí tái định cư theo quy định (trường hợp thu hồi đất, giải tỏa để xây dựng công trình khác tại khu vực nội đô thuộc đô thị loại đặc biệt, loại 1, 2 hoặc không thuộc trường hợp này nhưng có nhà ở thương mại hoặc nhà ở xã hội để xây dựng theo dự án) thì thực hiện như sau:

       + Người được tái định cư có nhu cầu mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội phải có đơn ghi rõ nhu cầu mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở gửi UBND cấp huyện nơi cư trú.

       + UBND cấp huyện có trách nhiệm kiểm tra, xác nhận việc chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở vào đơn và tổng hợp danh sách kèm theo đơn của người có nhu cầu tái định cư gửi Sở Xây dựng để rà soát, kiểm tra.

       + Sau khi kiểm tra, Sở Xây dựng lập danh sách các hộ gia đình, cá nhân đủ điều kiện được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội và có tờ trình đề nghị UBND cấp tỉnh phê duyệt danh sách; căn cứ vào nguồn cung nhà ở xã hội trên địa bàn và nhu cầu sử dụng nhà ở xã hội của người được tái định cư, UBND cấp tỉnh quyết định phê duyệt danh sách.

      + Căn cứ vào danh sách hộ gia đình, cá nhân đã được UBND cấp tỉnh phê duyệt, Sở Xây dựng gửi danh sách này cho UBND cấp huyện để thông báo cho các hộ gia đình, cá nhân, đồng thời có văn bản đề nghị chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội thực hiện ký hợp đồng mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở theo nhu cầu của hộ gia đình, cá nhân được ghi trong danh sách.

    - Việc ký kết hợp đồng và bàn giao nhà ở thương mại hoặc nhà ở xã hội để phục vụ tái định cư được thực hiện theo quy định.

    (Căn cứ Điều 28 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở 2014)

    29. Vốn cho phát triển nhà ở để phục vụ tái định cư

    So với Nghị định 84/2013/NĐ-CP thì bổ sung thêm các nguồn vốn phát triển nhà ở tái định cư như sau:

    - Vốn của chủ đầu tư hoặc vốn huy động thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.

    - Vốn từ tiền bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi thực hiện giải phóng mặt bằng theo quy định của pháp luật.

    Ngoài ra, đối với từng trường hợp, thực hiện bố trí vốn ra sao, đều được hướng dẫn cụ thể tại điều này.

    - Trường hợp phát triển nhà ở bằng nguồn vốn ngân sách thì việc bố trí vốn được thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư công và pháp luật ngân sách nhà nước.

    - Trường hợp phát triển nhà ở theo hình thức BT thì thực hiện theo quy định đã nêu ở phần 2.

    - Trường hợp huy động vốn từ tiền bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất thì thực hiện theo quy định pháp luật về đất đai; nếu huy động vốn từ Quỹ phát triển đất thì do UBND cấp tỉnh quyết định.

    - Trường hợp huy động vốn thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết thì các bên phải ký kết hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh.

    Bên tham gia góp vốn theo các hợp đồng này chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng, trừ trường hợp các chủ sở hữu nhà ở tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh để phá dỡ nhà ở và đầu tư xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo quy định của Luật Nhà ở và pháp luật về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

    - Trường hợp Nhà nước ứng vốn từ ngân sách để đầu tư xây dựng hoặc mua nhà ở phục vụ tái định cư thì thực hiện như sau:

       + Trên cơ sở phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, Sở Xây dựng lập kế hoạch phân bổ và tiến độ cung cấp nhà ở đối với từng dự án nhà ở phục vụ tái định cư, bao gồm cả trường hợp bố trí tái định cư để thực hiện dự án quan trọng quốc gia trên địa bàn và báo cáo UBND cấp tỉnh phê duyệt.

       + Căn cứ vào kế hoạch phân bổ nhà ở tái định cư đã được phê duyệt và đề nghị của chủ đầu tư, cơ quan có thẩm quyền quyết định ứng trước vốn từ nguồn ngân sách địa phương để chủ đầu tư triển khai thực hiện dự án.

       + Chủ đầu tư dự án nhà ở phục vụ tái định cư có trách nhiệm hoàn trả cho ngân sách địa phương thông qua việc bán, cho thuê mua nhà ở cho các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư hoặc khấu trừ vào tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của các hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất và giải tỏa nhà ở trong thời hạn 60 ngày, kể từ ngày thu tiền bán, cho thuê mua nhà ở hoặc ngày được cấp kinh phí bồi thường hỗ trợ tái định cư.

    (Căn cứ Điều 29 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở 2014)

    Còn nữa – sẽ tiếp tục cập nhật cho đến khi hoàn thành

     
    Báo quản trị |  
  • #406576   14/11/2015

    nguyenanh1292
    nguyenanh1292
    Top 25
    Female
    Dân Luật bậc 1

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:23/04/2014
    Tổng số bài viết (3082)
    Số điểm: 61001
    Cảm ơn: 576
    Được cảm ơn 4003 lần


    Phần 4: Quản lý, sử dụng nhà ở

    Căn cứ theo loại nhà ở mà chia thành 2 nội dung chính như sau:

    - Quản lý, sử dụng nhà ở tái định cư.

    - Quản lý, sử dụng nhà biệt thự, chung cư.

    A. Quản lý, sử dụng nhà ở tái định cư

    30. Đối tượng, điều kiện được thuê, thuê mua, mua nhà ở phục vụ tái định cư

    - Về đối tượng: chi tiết từng trường hợp đối với hộ gia đình, cá nhân hơn so với Nghị định 84/2013/NĐ-CP.

       + Hộ gia đình, cá nhân có nhà ở hợp pháp thuộc diện bị giải tỏa khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng theo quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

       + Hộ gia đình, cá nhân bị Nhà nước thu hồi đất ở gắn với nhà ở và phải di chuyển chỗ ở nhưng không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở theo quy định pháp luật về đất đai và không có chỗ ở nào khác.

        + Hộ gia đình, cá nhân là chủ sở hữu nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại theo quy định tại Luật Nhà ở.

    - Về điều kiện: trước đây, Nghị định 84/2013/NĐ-CP không quy định rõ về điều kiện được thuê, thuê mua, mua nhà ở phục vụ tái định cư.

       + Trường hợp đối tượng là hộ gia đình, cá nhân có nhà ở hợp pháp thuộc diện bị giải tỏa khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng theo quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt hoặc bị Nhà nước thu hồi đất ở gắn với nhà ở và phải di chuyển chỗ ở nhưng không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở theo quy định pháp luật về đất đai và không có chỗ ở nào khác có nhu cu mua nhà ở thương mại hoặc thuê, thuê mua, mua nhà ở phục vụ tái định cư do Nhà nước đầu tư thì phải có tên trong danh sách được bố trí tái định cư theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và có đơn đề nghị bố trí nhà ở tái định cư theo mẫu do Bộ Xây dựng ban hành.

        + Trường hợp đối tượng là hộ gia đình, cá nhân có nhà ở hợp pháp thuộc diện bị giải tỏa khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng theo quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt hoặc bị Nhà nước thu hồi đất ở gắn với nhà ở và phải di chuyển chỗ ở nhưng không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở theo quy định pháp luật về đất đai và không có chỗ ở nào khác có nhu cầu thuê, thuê mua, mua nhà ở xã hội thì phải có tên trong danh sách được bố trí tái định cư theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, có đơn đề nghị bố trí nhà ở tái định cư bằng nhà ở xã hội theo mẫu do Bộ Xây dựng ban hành và phải thuộc diện chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.

        + Trường hợp thuộc đối tượng là hộ gia đình, cá nhân là chủ sở hữu nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại theo quy định tại Luật Nhà ở thì được bố trí nhà ở tái định cư theo Luật Nhà ở và pháp luật về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

    (Căn cứ Điều 30 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở 2014)

    31. Trình tự, thủ tục thuê, thuê mua, mua và việc bàn giao nhà ở phục vụ tái định cư

    Việc quy định trình tự, thủ tục thuê, thuê mua, mua và bàn giao nhà ở tái định cư có phần chi tiết hơn so với Nghị định 84/2013/NĐ-CP.

    - Đối với trường hợp mua nhà ở thương mại khi đơn vị được giao bố trí tái định cư ký hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư thì thực hiện như sau:

       + Đơn vị được Nhà nước giao bố trí nhà ở phục vụ tái định cư ký kết hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại; việc ký kết hợp đồng mua bán nhà ở được thực hiện theo quy định về mua bán nhà ở thương mại.

       + Trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày ký kết hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư, đơn vị được Nhà nước giao bố trí nhà ở phục vụ tái định cư phải có văn bản thông báo cho các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư theo quy định và trực tiếp ký hợp đồng mua bán nhà ở với các đối tượng này.

      + Căn cứ vào hợp đồng mua bán nhà ở đã ký kết với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, đơn vị được Nhà nước giao bố trí nhà ở phục vụ tái định cư có trách nhiệm tiếp nhận nhà ở từ chủ đầu tư và bàn giao cho hộ gia đình, cá nhân mua nhà ở hoặc ủy quyền cho chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại bàn giao cho người mua nhà ở.

    Việc bàn giao nhà ở được thực hiện theo đúng các thỏa thuận trong hợp đồng, khi có đủ điều kiện về bàn giao nhà ở theo quy định và phải được lập thành biên bản kèm theo các giấy tờ pháp lý có liên quan đến nhà ở mua bán.

    - Đối với trường hợp mua nhà ở thương mại khi đơn vị được giao bố trí tái định cư ký hợp đồng đặt hàng mua nhà ở của chủ đầu tư.

       + Đơn vị được Nhà nước giao bố trí nhà ở phục vụ tái định cư ký kết hợp đồng đặt hàng mua nhà ở với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại.

       + Trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày ký kết hợp đồng đặt hàng, đơn vị được Nhà nước giao bố trí nhà ở phục vụ tái định cư phải có văn bản thông báo cho các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư theo quy định thực hiện ký hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại.

       + Căn cứ vào hợp đồng mua bán nhà ở đã ký kết, chủ đầu tư xây dựng nhà ở thương mại có trách nhiệm bàn giao nhà ở cho hộ gia đình, cá nhân mua nhà ở.

    Việc bàn giao nhà ở phải theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng, khi có đủ điều kiện về bàn giao nhà ở theo quy định và phải được lập thành biên bản kèm theo các giấy tờ pháp lý có liên quan đến nhà ở mua bán.

    - Trường hợp sử dụng nhà ở xã hội để làm nhà ở phục vụ tái định cư thì căn cứ vào thông báo của UBND cấp huyện theo quy định, các hộ gia đình, cá nhân được tái định cư trực tiếp ký hợp đồng thuê, thuê mua, mua bán nhà ở với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội.

    Việc bàn giao nhà ở được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng và phải được lập thành biên bản có xác nhận của đơn vị được Nhà nước giao bố trí nhà ở phục vụ tái định cư kèm theo các giấy tờ pháp lý có liên quan đến nhà ở mua bán, thuê mua.

    - Trường hợp mua, thuê, thuê mua nhà ở phục vụ tái định cư do Nhà nước đầu tư xây dựng thì hộ gia đình, cá nhân có tên trong danh sách được tái định cư theo phương án bồi thường hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thực hiện ký hợp đồng mua bán, thuê hoặc thuê mua nhà ở với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở.

    Việc bàn giao nhà ở này được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng, khi có đủ điều kiện bàn giao nhà ở theo quy định và phải lập thành biên bản kèm theo các giấy tờ pháp lý có liên quan đến nhà ở mua bán, thuê mua.

    - Trường hợp bố trí nhà ở phục vụ tái định cư theo 02 trường hợp sau thì căn cứ vào phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được phê duyệt, hộ gia đình, cá nhân được bố trí tái định cư ký hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư dự án:

       + Trường hợp thu hồi đất và giải tỏa nhà ở để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại mà người có nhà ở bị giải tỏa có nhu cầu tái định cư tại chỗ.

       + Trường hợp thu hồi đất và giải tỏa nhà ở để thực hiện dự án hạ tầng khu công nghiệp mà người có nhà ở bị giải tỏa có nhu cầu tái định cư.

    Việc ký kết hợp đồng mua bán nhà ở được thực hiện theo quy định về mua bán nhà ở thương mại.

    Việc bàn giao nhà ở được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng, khi có đủ điều kiện bàn giao nhà ở theo quy định và phải được lập thành biên bản kèm theo các giấy tờ pháp lý có liên quan đến nhà ở mua bán.

    - Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở quy định trên có trách nhiệm làm thủ tục đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho các hộ gia đình, cá nhân đã mua, thuê mua nhà ở phục vụ tái định cư, trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân tự nguyện làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận; trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận được thực hiện theo quy định pháp luật về đất đai.

    (Căn cứ Điều 31 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở 2014)

    32. Giá mua, thuê, thuê mua nhà ở phục vụ tái định cư

    Làm rõ các trường hợp tính giá thuê so với Nghị định 84/2013/NĐ-CP:

    - Đối với nhà ở không thuộc diện do Nhà nước đầu tư hay Nhà nước mua để cho thuê, cho thuê mua:

    “Trường hợp hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư có nhu cầu mua nhà ở được đầu tư xây dựng theo dự án để phục vụ tái định cư hoặc mua nhà ở thương mại để làm nhà ở tái định cư thì giá mua bán nhà ở này được xác định trong phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan có thẩm quyn phê duyệt.

    - Đối với nhà ở thuộc diện do Nhà nước đầu tư hay Nhà nước mua để cho thuê, cho thuê mua:

    “Trường hợp hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư có nhu cầu thuê, thuê mua nhà ở phục vụ tái định cư do Nhà nước đầu tư hoặc do Nhà nước mua để cho thuê, cho thuê mua thì giá thuê, thuê mua nhà ở này được xác định theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng

    Ngoài 02 trường hợp trên, còn trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng nhà ở xã hội làm nhà ở tái định cư:

    Giá mua, giá thuê, thuê mua nhà ở này được xác định theo quy định về giá thuê, giá thuê mua nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư, hoặc không phải do Nhà nước đầu tư xây dựng tại Luật nhà ở.

    (Căn cứ Điều 32 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở 2014)

    33. Quản lý, sử dụng nhà ở phục vụ tái định

    Quy định rõ việc quản lý, sử dụng nhà ở tái định cư là trách nhiệm của chủ sở hữu nhà ở mà không phải là chủ đầu tư xây dựng như Nghị định 83/2014/NĐ-CP đã nêu.

    Cụ thể, việc quản lý, sử dụng phải đảm bảo các quy định sau:

    - Chủ sở hữu nhà ở tái định cư có trách nhiệm quản lý, vận hành và bảo trì nhà ở thuộc sở hữu của mình theo quy định.

    - Đối với nhà chung cư thì phải tuân thủ các quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư.

    Chủ sở hữu phải đóng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư, phí quản lý vận hành nhà chung cư và các chi phí sử dụng dịch vụ theo thỏa thuận với nhà cung cấp dịch vụ.

    - Đối với nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thì còn phải tuân thủ các quy định (sẽ được nêu tại phần 5); trường hợp là nhà ở xã hội thì còn phải tuân thủ các quy định về quản lý, sử dụng nhà ở xã hội.

    - Đối với nhà ở tại khu vực nông thôn thì phải bảo đảm vệ sinh, môi trường, phòng cháy, chữa cháy; phải tuân thủ các quy định về nếp sống văn hóa, văn minh cộng đồng dân cư, quản lý duy tu, bảo dưỡng các công trình hạ tầng kỹ thuật khu vực nơi có nhà ở.

    Về việc khai thác kinh doanh, dịch vụ trong nhà chung cư phục tái định cư:

    - Trường hợp mua một số căn hộ hoặc một số tầng trong nhà chung cư thương mại để làm nhà ở tái định cư thì ưu tiên cho hộ gia đình, cá nhân tái định cư được khai thác phần diện tích kinh doanh, dịch vụ trong nhà chung cư đó (nếu có) thông qua hình thức đấu giá nếu các đối tượng này có giá bỏ thầu thuê bằng với giá bỏ thầu của các đối tượng khác trong nhà chung cư đó.

    - Trường hợp xây dựng nhà chung cư để bố trí tái định cư thì chủ đầu tư phải dành tối thiểu 1/3 diện tích kinh doanh, dịch vụ của nhà chung cư đó (trước đây, tại Nghị định 83/2014/NĐ-CP quy định dành tối đa không quá 2/3 diện tích kinh doanh) cho các hộ gia đình, cá nhân được tái định cư thuê (nếu có nhu cầu) thông qua đấu giá theo nguyên tắc công khai, minh bạch nhằm tạo công ăn, việc làm cho các hộ gia đình, cá nhân này.

    Kinh phí thu được từ kinh doanh đối với toàn bộ phần diện tích kinh doanh dịch vụ sau khi trừ các chi phí kinh doanh hợp lý thì UBND cấp tỉnh được dùng kinh phí này để hỗ trợ cho kinh phí bảo trì phần sở hữu chung và hỗ trợ một phần kinh phí cho công tác quản lý vận hành nhà ở phục vụ tái định cư trên địa bàn;

    (Căn cứ Điều 33 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở 2014)

    quản lý sử dụng nhà ở

    B. Quản lý, sử dụng nhà biệt thự, chung cư

    34. Các hành vi nghiêm cấm trong quản lý, sử dụng nhà chung cư

    Đây là nội dung mới của Nghị định 99/2015/NĐ-CP.

    - Sử dụng kinh phí quản lý vận hành, kinh phí bảo trì phần sở hữu chung không đúng quy định.

    - Gây thấm, dột; gây tiếng ồn quá mức quy định pháp luật hoặc xả rác thải, nước thải, khí thải, chất độc hại không đúng quy định pháp luật về bảo vệ môi trường hoặc không đúng nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư.

    - Chăn, thả gia súc, gia cầm trong khu vực nhà chung cư.

    - Sơn, trang trí mặt ngoài căn hộ, nhà chung cư không đúng quy định về thiết kế, kiến trúc.

    - Tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần sở hữu chung, sử dụng chung của nhà chung cư; tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần diện tích không phải để ở trong nhà chung cư có mục đích hỗn hợp so với thiết kế đã được phê duyệt hoặc đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận.

    - Cấm kinh doanh các ngành nghề, hàng hóa sau đây trong phần diện tích dùng để kinh doanh của nhà chung cư:

       + Vật liệu gây cháy nổ và các ngành nghề gây nguy hiểm đến tính mạng, tài sản của người sử dụng nhà chung cư theo quy định của pháp luật phòng cháy, chữa cháy.

       + Kinh doanh vũ trường; sửa chữa xe có động cơ; giết mổ gia súc; các hoạt động kinh doanh dịch vụ gây ô nhiễm khác theo quy định pháp luật về bảo vệ môi trường.

    Trường hợp kinh doanh dịch vụ nhà hàng, karaoke, quán bar thì phải bảo đảm cách âm, tuân thủ yêu cầu về phòng, chống cháy nổ, có nơi thoát hiểm và chấp hành các điều kiện kinh doanh khác theo quy định pháp luật.

    - Thực hiện các hành vi nghiêm cấm khác liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư quy định.

    (Căn cứ Điều 35 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở 2014)

    35. Bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu

    Đây là nội dung mới của Nghị định 99/2015/NĐ-CP.

    - Người mua, thuê mua nhà ở, chủ đầu tư phải đóng 2% kinh phí bảo trì phn sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định.

    Khoản kinh phí này được tính trước thuế để nộp (Nhà nước không thu thuế đối với khoản kinh phí này).

    Chủ đầu tư phải mở một tài khoản thanh toán tại một tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để nhận tiền bảo trì do người mua, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư nộp.

    Khi mở tài khoản, chủ đầu tư phải ghi rõ tên tài khoản là tiền gửi kinh phí bảo trì nhà chung cư dưới hình thức có kỳ hạn.

    - Chủ đầu tư phải ghi thống nhất tài khoản đã mở theo quy định trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư ký với khách hàng (bao gồm số tài khoản, tên tài khoản và tên tổ chức tín dụng nơi mở tài khoản này).

    Người mua, thuê mua trước khi nhận bàn giao nhà ở phải nộp 2% kinh phí bảo trì theo quy định vào tài khoản đã ghi trong hợp đồng này hoặc nộp cho chủ đầu tư để chuyển vào tài khoản đã ghi trong hợp đồng.

    Nếu chủ đầu tư không thu kinh phí này mà vẫn bàn giao căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư cho người mua, thuê mua thì chủ đầu tư phải nộp khoản kinh phí 2% này.

    - Đối với phần diện tích nhà mà chủ đầu tư giữ lại không bán hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua tính đến thời điểm nghiệm thu đưa toàn bộ nhà chung cư vào sử dụng mà thuộc diện phải nộp kinh phí bảo trì 2% cho Ban quản trị nhà chung cư theo quy định thì chủ đầu tư phải chuyển số kinh phí này vào tài khoản đã lập.

    - Sau khi Ban quản trị được thành lập và có văn bản yêu cầu bàn giao kinh phí bảo trì mà chủ đầu tư đang tạm quản lý thì chủ đầu tư và Ban quản trị thống nhất lập hồ sơ quyết toán số liệu kinh phí bảo trì.

    Căn cứ vào số liệu quyết toán do hai bên thống nhất, chủ đầu tư phải chuyển kinh phí bảo trì thuộc diện phải chuyển giao theo quy định pháp luật về nhà ở sang cho Ban quản trị quản lý thông qua hình thức chuyển khoản.

    Cách thức lập tài khoản quản lý kinh phí bảo trì của Ban quản trị và thủ tục bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư sang cho Ban quản trị được thực hiện theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư.

    Sau khi bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư, chủ đầu tư phải có văn bản báo cáo cho Sở Xây dựng nơi có nhà chung cư biết để theo dõi.

    (Căn cứ Điều 36 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở 2014)

    36. Thủ tục cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư

    Đây là quy định mới tại Nghị định 99/2015/NĐ-CP. Đã có quy định bắt buộc đóng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của chung cư thì tất yếu phải có chế tài cho trường hợp không đóng kinh phí theo quy định.

    * Trường hợp chủ đầu tư không bàn giao kinh phí bảo trì theo quy định nói trên hoặc bàn giao không đầy đủ, không đúng hạn theo quy định thì giải quyết như sau:

    - Ban quản trị có văn bản đề nghị UBND cấp tỉnh nơi có nhà chung cư yêu cầu chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư.

    - Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được văn bản của Ban quản trị, UBND cấp tỉnh phải xem xét, kiểm tra.

    Nếu các bên đã quyết toán số liệu kinh phí bảo trì theo quy định mà chủ đầu tư vẫn chưa bàn giao kinh phí bảo trì thì UBND cấp tỉnh phải có văn bản yêu cầu chủ đầu tư bàn giao kinh phí cho Ban quản trị.

    Trong thời hạn không quá 07 ngày, kể từ ngày nhận được văn bản của UBND cấp tỉnh, chủ đầu tư phải bàn giao kinh phí bảo trì này.

    Trường hợp các bên vẫn chưa lập biên bản quyết toán số liệu kinh phí bảo trì thì các bên phải thống nhất quyết toán số liệu và bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày nhận được văn bản của UBND cấp tỉnh.

    Việc bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư phải lập thành biên bản có xác nhận của chủ đầu tư và đại diện Ban quản trị; sau khi bàn giao kinh phí này, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho UBND cấp tỉnh biết.

    - Trường hợp quá thời hạn nêu trên mà chủ đầu tư vẫn không bàn giao kinh phí bảo trì thì UBND cấp tỉnh phải ban hành quyết định cưỡng chế thu hồi kinh phí bảo trì để bàn giao cho Ban quản trị và gửi quyết định này cho chủ đầu tư, Ban quản trị và tổ chức tín dụng nơi chủ đầu tư mở tài khoản.

    Trong quyết định cưỡng chế, UBND cấp tỉnh phải ghi rõ số kinh phí chủ đầu tư phải bàn giao sau khi trừ kinh phí mà chủ đầu tư phải sử dụng để bảo trì phần sở hữu chung (nếu có), thời hạn bàn giao, biện pháp cưỡng chế và trách nhiệm của các bên liên quan để thực hiện quyết định này.

    - Biện pháp cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì bao gồm việc buộc chủ đầu tư phải chuyển giao kinh phí bảo trì được gửi từ tài khoản đã lập hoặc chuyển kinh phí từ tài khoản khác của chủ đầu tư sang tài khoản do Ban quản trị quản lý hoặc xử lý tài sản của chủ đầu tư.

    Việc cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư được thực hiện trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày ban hành quyết định cưỡng chế.

    Kinh phí phải bàn giao là toàn bộ số tiền bảo trì (cả gốc và lãi) theo số liệu kinh phí mà các bên đã quyết toán; nếu các bên không thống nhất quyết toán số liệu thì bàn giao theo số liệu ghi trong quyết định cưỡng chế của UBND cấp tỉnh.

    - Trong thời hạn 03 ngày, kể từ ngày nhận được quyết định cưỡng chế của UBND cấp tỉnh, tổ chức tín dụng đang quản lý tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì nhà chung cư hoặc quản lý tài khoản khác của chủ đầu tư theo quyết định cưỡng chế có trách nhiệm chuyển kinh phí sang tài khoản do Ban quản trị lập để quản lý, sử dụng và quyết định cưỡng chế.

    Trường hợp phải xử lý tài sản của chủ đầu tư để thu hồi kinh phí bảo trì cho Ban quản trị thì trong quyết định cưỡng chế, UBND cấp tỉnh phải nêu rõ biện pháp xử lý tài sản, trách nhiệm của đơn vị xử lý tài sản, hình thức xử lý và việc chuyển giao kinh phí thu hồi cho Ban quản trị.

    Trong quá trình thực hiện cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì, nếu phát hiện chủ đầu tư có hành vi vi phạm pháp luật hình sự thì UBND cấp tỉnh phải yêu cầu cơ quan có thẩm quyền điều tra, xử lý.

    * Việc bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư phải được lập thành biên bản có xác nhận của chủ đầu tư và đại diện Ban quản trị.

    Trường hợp quy định thì phải có thêm xác nhận của bên tổ chức cưỡng chế và đại diện tổ chức tín dụng thực hiện chuyển kinh phí này hoặc đại diện của bên xử lý tài sản của chủ đầu tư (nếu có xử lý tài sản của chủ đầu tư).

    (Căn cứ Điều 37 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở 2014)

    Còn nữa – sẽ tiếp tục cập nhật cho đến khi hoàn thành.

     
    Báo quản trị |  
  • #406667   16/11/2015

    nguyenanh1292
    nguyenanh1292
    Top 25
    Female
    Dân Luật bậc 1

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:23/04/2014
    Tổng số bài viết (3082)
    Số điểm: 61001
    Cảm ơn: 576
    Được cảm ơn 4003 lần


    Phần 5: Quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước

    37. Nguyên tắc quản lý, sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước

    Ngoài các nguyên tắc được nêu trong Nghị định 34/2013/NĐ-CP, bổ sung các nguyên tắc sau:

    - Việc cho thuê, cho thuê mua và bán nhà ở phải đúng đối tượng, điều kiện, đúng quy định Luật nhà ở và Nghị định này.

    - Trường hợp là nhà ở để phục vụ tái định cư thì còn phải tuân thủ các quy định về tái định cư nêu trên.

    - Việc miễn, giảm tiền thuê, tiền mua nhà ở phải theo đúng quy định, trừ đối tượng thuê nhà ở công vụ, nhà ở sinh viên, đối tượng thuê nhà ở thuộc diện sau:

        + Nhà nước tiếp tục giải quyết cho thuê nhà ở theo quy định đối với trường hợp: nhà ở hoặc nhà không có nguồn gốc là nhà ở nhưng được bố trí sử dụng trong khoảng thời gian từ 27/11/1992 đến trước 19/01/2007.

        + Nhà ở có nhiều hộ ở mà Nhà nước đã bán hết phần diện tích nhà thuộc quyền sử dụng riêng cho các hộ nhưng chưa bán phần diện tích nhà ở và chuyển quyển sử dụng đất ở sử dụng chung trong khuôn viên của nhà ở đó, nếu tổ chức hoặc hộ gia đình, cá nhân đang sở hữu toàn bộ diện tích nhà ở mà Nhà nước đã bán có nhu cầu mua toàn bộ phần diện tích sử dụng chung này.

        + Xây dựng nhà ở trên đất trống trong khuôn viên nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước mà phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở và không có tranh chấp, khiếu kiện thì người đang sử dụng đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; mức thu tiền sử dụng đất trong trường hợp này được tính bằng 100% giá đất ở theo bảng giá do UBND cấp tỉnh ban hành có hiệu lực thi hành tại thời điểm thực hiện công nhận quyền sử dụng đất.

    - Đối với nhà ở cũ là nhà ở được tạo lập bằng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước hoặc có nguồn gốc sở hữu khác được chuyển sang xác lập thuộc sở hữu nhà nước và được bố trí sử dụng vào mục đích để ở theo quy định pháp luật (bao gồm cả nhà ở thuộc diện tự quản) thì phải thực hiện quản lý, bán, cho thuê theo đúng quy định.

    - Trường hợp nhà ở thuộc diện bị thu hồi theo quy định thì sau khi thu hồi, cơ quan quản lý nhà ở phải thực hiện quản lý, sử dụng nhà ở này theo đúng mục đích quy định.

    (Căn cứ Điều 38 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở 2014)

    38. Cơ quan, đơn vị quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước

    Quy định về cơ quan đại diện chủ sở hữu đối với nhà ở đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn trung ương không thay đổi so với trước, tuy nhiên, bổ sung điều khoản loại trừ quyền sở hữu của Bộ Quốc phòng như sau:

    Riêng đối với nhà ở cũ do Bộ Quốc phòng đang quản lý thì Bộ Quốc phòng là đại diện chủ sở hữu đối với nhà ở này, trừ trường hợp nhà ở cũ tại các địa phương nhưng đang do Bộ Quốc phòng quản lý, nếu Bộ Quốc phòng có nhu cầu chuyển giao sang cho UBND cấp tỉnh nơi có nhà ở đó quản lý và bán thì Bộ Quốc phòng thống nhất với UBND cấp tỉnh về việc bàn giao, tiếp nhận các nhà ở này.

    Sau khi tiếp nhận nhà ở từ Bộ Quốc phòng, UBND cấp tỉnh là đại diện chủ sở hữu đối với nhà ở này và có trách nhiệm tổ chức quản lý, cho thuê hoặc bán theo quy định.

    Bãi bỏ quy định sau: “Đối với nhà ở công vụ dành cho các đối tượng là giáo viên, bác sỹ, nhân viên y tế nằm trong khuôn viên hoặc nằm kề khuôn viên trường học hoặc cơ sở y tế thì có thể giao cho trường học hoặc cơ sở y tế thực hiện việc quản lý vận hành nhà ở công vụ đó.”

    (Căn cứ Điều 39 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở 2014)

    39. Quyền và trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước

    Ngoài các quyền và trách nhiệm quy định tại Nghị định 84/2013/NĐ-CP, bổ sung các quy định sau:

    - Lập kế hoạch bảo trì, cải tạo hoặc xây dựng lại nhà ở để trình cơ quan đại diện chủ sở hữu đối với nhà ở đó phê duyệt hoặc phê duyệt kế hoạch bảo trì nếu được giao thực hiện.

    - Tập hợp, lập, lưu trữ hồ sơ nhà ở và giao 01 bộ hồ sơ hoàn công (đối với trường hợp xây dựng mới) hoặc hồ sơ đo vẽ lại (đối với nhà ở cũ) cho đơn vị quản lý vận hành nhà ở; kinh phí đo vẽ li do ngân sách nhà nước cấp.

    - Đối với Sở Xây dựng thì có trách nhiệm thành lập Hội đồng xác định giá bán nhà ở cũ thuộc diện được bán trên địa bàn (bao gồm cả nhà ở cũ do Bộ Quốc phòng quản lý).

    Thành phần Hội đồng bao gồm đại diện Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính, Sở Quy hoạch và Kiến trúc (nếu có), Sở Kế hoạch và Đầu tư, Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp tỉnh, Liên đoàn Lao động cấp tỉnh, Cục thuế.

    Trường hợp xác định giá bán nhà ở do Bộ Quốc phòng đang quản lý thì Hội đồng xác định giá bán nhà ở có thêm đại diện do Bộ Quốc phòng cử tham gia.

    - Báo cáo cơ quan đại diện chủ sở hữu nhà ở quyết định đơn vị quản lý vận hành nhà ở hoặc tự quyết định lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nếu được giao thực hiện.

    Báo cáo cơ quan đại diện chủ sở hữu nhà ở quyết định sử dụng kinh phí thu được từ hoạt động kinh doanh đối với phần diện tích dùng để kinh doanh dịch vụ trong các nhà ở để phục vụ tái định cư nhằm hỗ trợ cho kinh phí bảo trì phần sở hữu chung và công tác quản lý vận hành nhà ở này.

    - Phối hợp với cơ quan tài chính hướng dẫn, kiểm tra hoạt động thu, chi tài chính của đơn vị quản lý vận hành nhà ở.

    (Căn cứ Điều 41 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở 2014)

    40. Quyền và trách nhiệm của đơn vị quản lý vận hành nhà ở thuộc sở hữu nhà nước

    Ngoài các nội dung quy định tại Nghị định 34/2013/NĐ-CP, bổ sung thêm các nội dung sau:

    - Nội dung quản lý vận hành nhà ở được thực hiện theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng; hoạt động quản lý vận hành nhà ở thuộc sở hữu nhà nước được hưởng các cơ chế như đối với dịch vụ công ích theo quy định pháp luật.

    - Được trích một phần tỷ lệ tiền thuê nhà ở theo quy định để có kinh phí phục vụ cho công tác quản lý vận hành nhà ở.

    - Thực hiện thu hồi nhà ở theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền.

    - Phối hợp với cơ quan chức năng của địa phương trong việc bảo đảm an ninh, trật tự cho người thuê, thuê mua, người sử dụng nhà ở.

    - Thực hiện hạch toán, báo cáo thu, chi tài chính công tác quản lý vận hành nhà ở theo quy định.

    (Căn cứ Điều 42 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở 2014)

    41.  Quy định về chuyển đổi công năng sử dụng nhà ở công vụ; bán nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước hoặc bán nhà ở công vụ sau khi chuyển đổi công năng sử dụng

    Trước đây, tại Nghị định 34/2013/NĐ-CP không đề cập đến vấn đề chuyển đổi công năng sử dụng này.

    - Việc chuyển đổi công năng sử dụng nhà ở công vụ quy định để làm nhà ở cho thuê được thực hiện như sau:

       + Cơ quan đại diện chủ sở hữu nhà ở công vụ lập đề án đề nghị chuyển đổi công năng nhà ở, trong đó nêu rõ hiện trạng sử dụng nhà ở công vụ, lý do chuyển đổi công năng, phương án quản lý, cho thuê sau khi chuyển đổi công năng, việc áp dụng giá thuê, đối tượng được thuê, cơ quan có trách nhiệm quản lý nhà ở.

    Giá thuê và đối tượng được thuê nhà ở sau khi chuyển đổi công năng được thực hiện theo quy định về cho thuê nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước hoặc thông qua hình thức đấu giá quyền thuê.

        + Cơ quan đại diện chủ sở hữu có Tờ trình kèm theo hồ sơ đề án gửi Bộ Xây dựng để thẩm định và báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét, chấp thuận.

        + Trường hợp được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận thì cơ quan đại diện chủ sở hữu phê duyệt đề án và tổ chức quản lý, cho thuê theo đúng nội dung đề án, văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ, tuân thủ quy định của Luật Nhà ở, pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước và hàng năm có báo cáo gửi Bộ Xây dựng để theo dõi, quản lý.

    - Trường hợp cơ quan đại diện chủ sở hữu có nhu cầu bán nhà ở công vụ sau khi đã chuyển đổi công năng theo quy định nêu trên để tái đầu tư xây dựng nhà ở công vụ khác hoặc bán nhà ở xã hội để tái đầu tư xây dựng nhà ở xã hội khác thì thực hiện như sau:

       + Cơ quan đại diện chủ sở hữu phải lập đề án bán nhà ở, trong đó nêu rõ địa chỉ, số lượng nhà ở; lý do bán; giá bán nhà ở; tiền sử dụng đất phải nộp; đối tượng, điều kiện mua nhà ở; trình tự, thủ tục bán; phương thức thanh toán; thời hạn thực hiện; dự kiến số tiền thu được; phương án sử dụng tiền thu được để tái đầu tư xây dựng nhà ở khác.

    Đối với việc bán nhà ở xã hội thì phải bảo đảm đúng đối tượng quy định tại Khoản 1 Điều 50 của Luật Nhà ở; giá bán nhà ở (bao gồm tiền nhà và tiền sử dụng đất) được thực hiện theo quy định pháp luật về bán nhà ở xã hội.

    Đối với việc bán nhà ở công vụ sau khi được chuyển đổi công năng thì giá bán nhà ở được xác định căn cứ vào chất lượng còn lại của nhà ở và thu tiền sử dụng đất theo quy định pháp luật về đất đai.

        + Cơ quan đại diện chủ sở hữu có Tờ trình kèm theo hồ sơ đề án gửi Bộ Xây dựng để thẩm định và báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét, chấp thuận.

        + Trường hợp được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận thì cơ quan đại diện chủ sở hữu phê duyệt đề án và triển khai thực hiện theo đúng nội dung đề án, văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ.

        + Số tiền thu được từ bán nhà ở phải sử dụng vào đúng mục đích tái đầu tư xây dựng nhà ở xã hội hoặc nhà ở công vụ; cơ quan đại diện chủ sở hữu phải báo cáo Bộ Xây dựng về việc sử dụng kinh phí này và Bộ Xây dựng có trách nhiệm kiểm tra việc sử dụng kinh phí để báo cáo Thủ tướng Chính phủ.

    - Đối với nhà ở công vụ, nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước do Bộ Xây dựng được giao quản lý mà có nhu cầu chuyển đổi công năng, bán theo quy định thì phải lập hồ sơ để trình Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định.

    (Căn cứ Điều 43 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở 2014)

    42. Quản lý tiền thu được từ việc cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước

    Quy định chi tiết việc sử dụng tiền thu được từ việc cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước vào mục đích gì.

    - Tiền thu được từ việc cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước được sử dụng để thực hiện việc duy trì và phát triển quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định:

       + Đối với số tiền thu được từ việc cho thuê nhà ở thì phải sử dụng vào mục đích bảo trì và quản lý vận hành nhà ở thuộc sở hữu nhà nước đang cho thuê.

       + Đối với số tiền thu được từ việc cho thuê mua, bán nhà ở thì sau khi khấu trừ các chi phí để tổ chức thực hiện việc cho thuê mua, bán nhà ở, bên bán, cho thuê mua nhà ở phải nộp vào ngân sách nhà nước theo phân cấp ngân sách hiện hành, trừ nhà ở do Bộ Quốc phòng đang quản lý để sử dụng vào mục đích tái đầu tư xây dựng nhà ở xã hội hoặc nhà ở công vụ thuộc sở hữu nhà nước trên địa bàn.

    - Đối với nhà ở cũ do Bộ Quốc phòng đang quản lý và trực tiếp thực hiện bán cho người đang thuê thì nộp vào tài khoản do Bộ Quốc phòng quản lý để tái đầu tư xây dựng nhà ở xã hội cho các đối tượng quy định thuê hoặc thuê mua.

    Bộ Quốc phòng có trách nhiệm lấy ý kiến thống nhất của Bộ Xây dựng về việc sử dụng số kinh phí này và việc tái đầu tư xây dựng nhà ở trước khi thực hiện xây dựng nhà ở.

    Sau khi hoàn thành việc xây dựng nhà ở, Bộ Quốc phòng có trách nhiệm báo cáo Bộ Xây dựng để tổng hợp, báo cáo Thủ tướng Chính phủ.

    (Căn cứ Điều 44 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở 2014)

    43. Trình tự, thủ tục thu hồi nhà ở thuộc sở hữu nhà nước

    Không chỉ bổ sung thêm các trường hợp thu hồi nhà ở thuộc sở hữu nhà nước tại Nghị định 34/2013/NĐ-CP, Nghị định 99/2015/NĐ-CP còn quy định trình tự, thủ tục thu hồi nhà ở thuộc sở hữu nhà nước:

    * Trường hợp thu hồi nhà ở thuộc sở hữu nhà nước:

    - Bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng hoặc không đủ điều kiện.

    - Hết thời hạn thuê theo hợp đồng mà bên thuê không còn nhu cầu thuê tiếp hoặc khi hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng thuê, thuê mua nhà ở.

    - Bên thuê, bên thuê mua trả lại nhà ở đang thuê, thuê mua.

    - Bên thuê không còn đủ điều kiện được thuê nhà ở.

    - Bên thuê chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà không có ai đang cùng sinh sống; trường hợp thuê nhà ở công vụ thì khi người được thuê nhà ở công vụ chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án.

    - Bên thuê, thuê mua nhà ở không nộp tiền thuê nhà ở từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng.

    - Nhà ở cho thuê, cho thuê mua thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

    - Bên thuê, bên thuê mua sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà ở hoặc tự ý chuyển đổi, bán, cho thuê lại, cho mượn nhà ở hoặc tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê, thuê mua.

    * Trình tự, thủ tục thu hồi nhà ở thuộc sở hữu nhà nước

    - Khi có một trong các trường hợp thuộc diện bị thu hồi nhà ở hoặc khi nhà ở thuộc sở hữu nhà nước bị chiếm dụng trái pháp luật thì đơn vị được giao quản lý vận hành nhà ở phải có văn bản nêu rõ lý do và yêu cầu người thuê, thuê mua, mua hoặc người đang chiếm dụng nhà ở bàn giao lại nhà ở này trong thời hạn 60 ngày, kể từ ngày nhận được văn bản thông báo.

    Trường hợp quá thời hạn mà người đang trực tiếp sử dụng nhà ở không bàn giao lại nhà ở thì đơn vị quản lý vận hành nhà ở phải báo cáo cơ quan quản lý nhà ở đề nghị thu hồi nhà ở trong thời hạn 05 ngày, kể từ ngày hết hạn bàn giao nhà ở.

    - Trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày nhận được văn bản của đơn vị quản lý vận hành nhà ở, cơ quan quản lý nhà ở có trách nhiệm kiểm tra, nếu thuộc diện phải thu hồi nhà ở thì có tờ trình cơ quan, đại diện chủ sở hữu của nhà ở đó xem xét, ban hành quyết định thu hồi nhà ở; trường hợp cơ quan quản lý nhà ở tự kiểm tra mà phát hiện nhà ở thuộc diện phải thu hồi thì phải làm thủ tục đề nghị thu hồi nhà ở theo quy định.

    - Trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày nhận được tờ trình của cơ quan quản lý vận hành nhà ở, cơ quan đại diện chủ sở hữu nhà ở có trách nhiệm kiểm tra, nếu có đủ điều kiện thu hồi nhà ở theo quy định thì ban hành quyết định thu hồi nhà ở và gửi quyết định này cho cơ quan quản lý nhà ở, đơn vị quản lý vận hành nhà ở và người đang trực tiếp sử dụng nhà ở thuộc diện bị thu hồi biết để thực hiện.

    Trường hợp nhà ở đang do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an quản lý thì cơ quan quản lý nhà ở được ban hành quyết định thu hồi nhà ở (nếu được giao thực hiện) sau đó gửi quyết định này cho đơn vị quản lý vận hành nhà ở, người đang trực tiếp sử dụng nhà ở biết để thực hiện và gửi đến cơ quan đại diện chủ sở hữu để báo cáo.

    * Quyết định thu hồi nhà ở bao gồm các nội dung:

    - Căn cứ pháp lý để thu hồi nhà ở.

    - Địa chỉ nhà ở và họ tên người đang trực tiếp sử dụng nhà ở bị thu hồi.

    - Lý do thu hồi nhà ở.

    - Tên cơ quan, đơn vị thực hiện thu hồi nhà ở; trách nhiệm bàn giao nhà ở.

    - Thời hạn thực hiện thu hồi nhà ở.

    - Phương án quản lý, sử dụng nhà ở sau khi thu hồi.

    Trong thời hạn 05 ngày, kể từ ngày nhận được quyết định thu hồi nhà ở, đơn vị quản lý vận hành nhà ở có trách nhiệm thông báo bằng văn bản kèm theo bản sao quyết định thu hồi nhà ở cho người đang trực tiếp sử dụng nhà ở biết để bàn giao lại nhà ở; người đang trực tiếp sử dụng nhà ở có trách nhiệm bàn giao lại nhà ở cho đơn vị quản lý vận hành nhà ở trong thời hạn ghi trong quyết định thu hồi.

    Việc thu hồi, bàn giao nhà ở phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên; trường hợp người đang trực tiếp sử dụng nhà ở không nhận thông báo thu hồi hoặc không ký biên bản bàn giao nhà ở thì đơn vị quản lý vận hành nhà ở mời đại diện UBND xã, phường, thị trấn nơi có nhà ở chứng kiến và ký vào biên bản.

    Trong thời hạn 05 ngày, kể từ ngày nhận quyết định thu hồi nhà ở của cơ quan có thẩm quyền, đơn vị quản lý vận hành nhà ở hoặc cơ quan quản lý nhà ở phải thực hiện chấm dứt hợp đồng thuê, thuê mua hoặc mua nhà ở (đối với trường hợp đã ký hợp đồng).

    Trường hợp thu hồi nhà ở do bán không đúng thẩm quyền, không đúng quy định thì bên mua được hoàn trả lại tiền mua nhà ở đã nộp, trừ trường hợp bên mua làm giả giấy tờ, hồ sơ mua bán nhà ở.

    - Thời hạn thực hiện thu hồi nhà ở tối đa không quá 30 ngày, kể từ ngày ban hành quyết định thu hồi nhà ở. Đối với nhà ở sinh viên thì đơn vị quản lý vận hành nhà ở có trách nhiệm thực hiện thu hồi nhà ở.

    - Sau khi thu hồi nhà ở, đơn vị quản lý vận hành phải có văn bản báo cáo cơ quan quản lý nhà ở về việc đã hoàn thành thu hồi nhà ở. Nhà ở sau khi được thu hồi phải được sử dụng theo đúng mục đích quy định.

    (Căn cứ Điều 45 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở 2014)

    44. Trình tự, thủ tục cưỡng chế thu hồi nhà ở thuộc sở hữu nhà nước

    Nhằm thắt chặt quản lý việc tuân thủ đúng quy định thu hồi nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, Nghị định 99/2015/NĐ-CP bổ sung quy định cưỡng chế thu hồi nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.

    - Trường hợp người đang trực tiếp sử dụng nhà ở không bàn giao lại nhà ở theo quyết định thu hồi nhà ở quy định trên thì trong thời hạn 05 ngày, kể từ ngày hết thời hạn quy định, đơn vị quản lý vận hành nhà ở phải có văn bản báo cáo cơ quan quản lý nhà ở đề nghị cưỡng chế thu hồi nhà ở.

    - Trong thời hạn 05 ngày, kể từ ngày nhận được báo cáo của đơn vị quản lý vận hành nhà ở, cơ quan quản lý nhà ở phải kiểm tra và có tờ trình kèm theo dự thảo quyết định cưỡng chế thu hồi nhà ở đề nghị cơ quan đại diện chủ sở hữu nhà ở xem xét, ban hành quyết định cưỡng chế thu hồi nhà ở.

    - Trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày nhận được tờ trình của cơ quan quản lý nhà ở, cơ quan đại diện chủ sở hữu nhà ở có trách nhiệm kiểm tra, đối chiếu với quy định để ban hành quyết định cưỡng chế thu hồi nhà ở và gửi quyết định này cho cơ quan quản lý nhà ở, đơn vị quản lý vận hành nhà ở và người đang trực tiếp sử dụng nhà ở biết để thực hiện.

    Trường hợp các Bộ, ngành, cơ quan Trung ương ban hành quyết định cưỡng chế thu hồi nhà ở thì cơ quan này phải có văn bản kèm theo quyết định cưỡng chế thu hồi nhà ở đề nghị UBND cấp tỉnh nơi có nhà ở tổ chức cưỡng chế thu hồi.

    Trường hợp nhà ở không thuộc diện phải tổ chức cưỡng chế thu hồi thì cơ quan đại diện chủ sở hữu phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở và đơn vị quản lý vận hành nhà ở biết để tiếp tục thực hiện quản lý theo quy định.

    Đối với nhà ở đang do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an quản lý thì cơ quan có chức năng quản lý nhà ở của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an được quyền ban hành quyết định cưỡng chế thu hồi nhà ở nếu được giao thực hiện.

    - Trên cơ sở quyết định cưỡng chế thu hồi nhà ở, UBND cấp tỉnh nơi có nhà ở có thể trực tiếp hoặc giao cho UBND cấp huyện nơi có nhà ở tổ chức cưỡng chế thu hồi và bàn giao lại nhà ở cho đơn vị quản lý vận hành quản lý theo quy định.

    Việc bàn giao nhà ở phải lập biên bản có xác nhận của các cơ quan tham gia cưỡng chế thu hồi.

    - Thời hạn thực hiện cưỡng chế thu hồi nhà ở tối đa không quá 30 ngày, kể từ ngày cơ quan đại diện chủ sở hữu nhà ở ban hành quyết định cưỡng chế thu hồi nhà ở.

    - Sau khi thu hồi nhà ở, đơn vị quản lý vận hành phải có văn bản báo cáo cơ quan quản lý nhà ở về việc đã hoàn thành thu hồi nhà ở. Nhà ở sau khi được thu hồi phải được sử dụng theo đúng mục đích quy định.

    (Căn cứ Điều 46 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở 2014)

    45. Trình tự, chế độ và nội dung báo cáo tình hình quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước

    Không thay đổi trình tự, chế độ báo cáo tình hình quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, riêng nội dung báo cáo được quy định cụ thể như sau tại Nghị định 99/2015/NĐ-CP:

    Nội dung báo cáo bao gồm: Tổng số nhà ở và diện tích sử dụng của từng loại nhà ở thuộc sở hữu nhà nước (nhà biệt thự, căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ); tổng số nhà ở đang cho thuê, thuê mua, số nhà ở đã bán; tổng số tiền thu được từ cho thuê, thuê mua, bán nhà ở tính đến thời điểm báo cáo; các trường hợp đã thu hồi nhà ở và tình hình quản lý sử dụng sau khi thu hồi.

    (Căn cứ Điều 47 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở 2014)

    46. Đối tượng được thuê nhà ở công vụ

    Thu hẹp phạm vi đối tượng được thuê nhà ở công vụ hơn so với Nghị định 34/2013/NĐ-CP. Cụ thể:

    - Cán bộ lãnh đạo của Đảng, Nhà nước được ở nhà công vụ theo yêu cầu an ninh.

    - Cán bộ, công chức thuộc các cơ quan của Đảng, Nhà nước, tổ chức chính trị - xã hội không thuộc diện nêu trên được điều động, luân chuyển đến công tác tại cơ quan trung ương giữ chức vụ từ cấp Thứ trưởng và tương đương trở lên; được điều động, luân chuyển đến công tác tại địa phương giữ chức vụ từ Chủ tịch UBND cấp huyện, Giám đốc Sở và tương đương trở lên được điều động, luân chuyển đến công tác để giữ chức vụ từ cấp Thứ trưởng hoặc chức danh có hệ số phụ cấp chức vụ từ 1,3 trở lên tại các cơ quan ở trung ương, bao gồm cơ quan Đảng, Nhà nước, các tổ chức chính trị - xã hội (Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, Đoàn Thanh niên Cộng sản Hồ Chí Minh, Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam, Hội Liên hiệp Phụ nữ Việt Nam, Hội Cựu chiến binh Việt Nam, Hội Nông dân Việt Nam).

    - Cán bộ, công chức thuộc các cơ quan của Đảng, Nhà nước, tổ chức chính trị - xã hội không thuộc diện nêu trên được điều động, luân chuyển đến công tác tại cơ quan trung ương giữ chức vụ từ cấp Thứ trưởng và tương đương trở lên; được điều động, luân chuyển đến công tác tại địa phương giữ chức vụ từ Chủ tịch UBND cấp huyện, Giám đốc Sở và tương đương trở lên được điều động, luân chuyển đến công tác để giữ chức vụ từ Chủ tịch UBND cấp huyện, Giám đốc Sở hoặc chức danh có hệ số phụ cấp chức vụ từ 0,9 trở lên tại các cơ quan ở địa phương, bao gồm cơ quan Đảng, Nhà nước, các tổ chức chính trị - xã hội (Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, Đoàn Thanh niên Cộng sản Hồ Chí Minh, Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam, Hội Liên hiệp Phụ nữ Việt Nam, Hội Cựu chiến binh Việt Nam, Hội Nông dân Việt Nam).

    - Cán bộ, công chức thuộc các cơ quan của Đảng, Nhà nước, tổ chức chính trị - xã hội không thuộc diện trên được điều động, luân chuyển đến công tác tại xã vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, khu vực biên giới, hải đảo.

    - Sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân được điều động, luân chuyển theo yêu cầu quốc phòng, an ninh, trừ đối tượng mà pháp luật quy định phải ở trong doanh trại của lực lượng vũ trang.

    - Giáo viên đến công tác tại khu vực nông thôn, xã vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, khu vực biên giới, hải đảo.

    - Bác sĩ, nhân viên y tế đến công tác tại khu vực nông thôn, xã vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, khu vực biên giới, hải đảo.

    - Nhà khoa học được giao chủ trì nhiệm vụ khoa học và công nghệ cấp quốc gia đặc biệt quan trọng theo quy định của Luật khoa học và công nghệ.

    (Căn cứ Điều 48 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở 2014)

    47. Điều kiện được thuê nhà ở công vụ

    Siết chặt các điều kiện được thuê nhà ở công vụ hơn so với Nghị định 34/2013/NĐ-CP.

    - Đối với cán bộ lãnh đạo của Đảng, Nhà nước được ở nhà công vụ theo yêu cầu an ninh thì phải đang trong thời gian đảm nhận chức vụ.

    - Đối với cán bộ, công chức thuộc các cơ quan của Đảng, Nhà nước, tổ chức chính trị - xã hội không thuộc diện nêu trên được điều động, luân chuyển đến công tác tại cơ quan trung ương giữ chức vụ từ cấp Thứ trưởng và tương đương trở lên; được điều động, luân chuyển đến công tác tại địa phương giữ chức vụ từ Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện, Giám đốc Sở và tương đương trở lên thì phải đáp ứng các điều kiện sau:

       + Có quyết định điều động, luân chuyển công tác và giấy tờ chứng minh hệ số phụ cấp chức vụ.

       + Thuộc diện chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình và chưa được thuê, thuê mua hoặc mua nhà ở xã hội tại nơi đến công tác hoặc đã có nhà ở thuộc sở hữu của mình tại nơi đến công tác nhưng có diện tích nhà ở bình quân trong hộ gia đình dưới 15 m2 sàn/người.

    - Đối với sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân được điều động, luân chuyển theo yêu cầu quốc phòng, an ninh, trừ đối tượng mà pháp luật quy định phải ở trong doanh trại của lực lượng vũ trang thì phải đáp ứng các điều kiện sau:

        + Có quyết định điều động, luân chuyển công tác và giấy tờ chứng minh đối tượng là sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, trừ trường hợp trong quyết định điều động, luân chuyển đã có ghi rõ đối lượng là sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp.

        + Thuộc diện chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình và chưa được thuê, thuê mua hoặc mua nhà ở xã hội tại nơi đến công tác hoặc đã có nhà ở thuộc sở hữu của mình tại nơi đến công tác nhưng có diện tích nhà ở bình quân trong hộ gia đình dưới 15 m2 sàn/người.

        + Không thuộc diện phải ở trong doanh trại của lực Iượng vũ trang nhân dân theo quy định của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an.

    - Đối với cán bộ, công chức thuộc các cơ quan của Đảng, Nhà nước, tổ chức chính trị - xã hội không thuộc diện trên được điều động, luân chuyển đến công tác tại xã vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, khu vực biên giới, hải đảo; giáo viên đến công tác tại khu vực nông thôn, xã vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, khu vực biên giới, hải đảothì phải đáp ứng các điều kiện sau:

         + Có quyết định điều động, luân chuyển hoặc cử đến công tác tại các khu vực theo Luật Nhà ở.

         + Thuộc diện chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình và chưa được thuê, thuê mua hoặc mua nhà ở xã hội tại nơi đến công tác hoặc đã có nhà ở thuộc sở hữu của mình tại nơi đến công tác nhưng có diện tích nhà ở bình quân trong hộ gia đình dưới 15 m2 sàn/người.

         + Trường hợp cử đến công tác tại khu vực nông thôn vùng đồng bằng, trung du thì phải ngoài địa bàn cấp huyện và cách nơi ở của mình đến nơi công tác từ 30 km trở lên; trường hợp đến công tác tại khu vực nông thôn vùng sâu, vùng xa có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, biên giới, hải đảo thì do UBND cấp tỉnh quy định cho phù hợp với tình hình thực tế của từng khu vực nhưng phải cách xa từ nơi ở của mình đến nơi công tác tối thiểu là 10 km.

    - Đối với nhà khoa học được giao chủ trì nhiệm vụ khoa học và công nghệ cấp quốc gia đặc biệt quan trọng theo quy định của Luật khoa học và công nghệ thì phải đáp ứng các điều kiện sau:

        + Có quyết định giao làm chủ trì nhiệm vụ khoa học và công nghệ cấp quốc gia đặc biệt quan trọng theo quy định pháp luật khoa học công nghệ;

         + Thuộc diện chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình và chưa được thuê, thuê mua hoặc mua nhà ở xã hội tại nơi đến công tác hoặc đã có nhà ở thuộc sở hữu của mình tại nơi đến công tác nhưng có diện tích nhà ở bình quân trong hộ gia đình dưới 15 m2 sàn/người.

    (Căn cứ Điều 49 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở 2014)

    48. Trình tự, thủ tục cho thuê nhà ở công vụ và việc quản lý vận hành nhà ở công vụ

    Trước đây, trình tự, thủ tục cho thuê nhà ở công vụ và việc quản lý vận hành nhà ở công vụ không được quy định tại Nghị định 34/2013/NĐ-CP.

    - Đối với cán bộ lãnh đạo của Đảng, Nhà nước trong thời gian đảm nhận chức vụ được ở nhà công vụ theo yêu cầu an ninh thì thực hiện theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền.

    - Các đối tượng còn lại thì thực hiện như sau:

       + Phải có đơn đề nghị thuê nhà ở công vụ gửi cơ quan, tổ chức nơi đang công tác.

    Trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày nhận được đơn đề nghị thuê nhà ở công vụ, cơ quan, tổ chức nơi các đối tượng này đang công tác kiểm tra và có văn bản gửi cơ quan có thẩm quyền xem xét, quyết định cho thuê nhà ở công vụ.

       + Trong thời hạn 20 ngày, kể từ ngày nhận được văn bản đề nghị của cơ quan, tổ chức kèm theo đơn của người đề nghị thuê nhà ở công vụ, cơ quan có thẩm quyền quyết định cho thuê nhà ở công vụ có trách nhiệm kiểm tra, nếu đủ điều kiện cho thuê nhà ở công vụ thì ban hành quyết định cho thuê nhà ở công vụ; trường hợp không đủ điều kiện thì phải có văn bản trả lời nêu rõ lý do.

       + Trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày nhận được quyết định cho thuê nhà ở công vụ của cơ quan có thẩm quyền, đơn vị được giao quản lý vận hành nhà ở công vụ thực hiện ký hợp đồng thuê nhà ở với người thuê hoặc ký hợp đồng thuê nhà ở với cơ quan đang trực tiếp quản lý người thuê nhà ở.

    - Việc quản lý vận hành nhà ở công vụ được quy định như sau:

       + Đối với nhà ở công vụ của trung ương (trừ nhà ở công vụ của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an) thì giao cho tổ chức, đơn vị có chức năng, năng lực về quản lý vận hành nhà ở thực hiện quản lý vận hành.

    Trường hợp tại các vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, khu vực biên giới, hải đảo thì giao cho đơn vị quản lý vận hành nhà ở công vụ đó thực hiện quản lý vận hành.

       + Đối với nhà ở công vụ của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an thì Bộ Quốc phòng, Bộ Công an quyết định tổ chức, đơn vị thực hiện quản lý vận hành.

        + Đối với nhà ở công vụ của địa phương để bố trí cho đối tượng thuộc cấp tỉnh quản lý thì giao cho tổ chức, đơn vị có chức năng, năng lực về quản lý vận hành nhà ở thực hiện quản lý vận hành.

    Trường hợp trên địa bàn không có tổ chức, đơn vị có chức năng, năng lực về quản lý vận hành nhà ở thì Sở Xây dựng được tổ chức một bộ phận trực thuộc Sở Xây dựng để quản lý vận hành và thuê các dịch vụ về quản lý vận hành nhà ở công vụ.

        + Đối với nhà ở công vụ của địa phương để bố trí cho đối tượng thuộc cấp huyện quản lý thì có thể giao cho tổ chức, đơn vị có chức năng, năng lực về quản lý vận hành nhà ở thực hiện quản lý vận hành (nếu có đơn vị quản lý vận hành) hoặc giao cho cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện tổ chức thực hiện việc quản lý vận hành.

        + Đối với nhà ở công vụ dành cho các đối tượng là giáo viên, bác sĩ, nhân viên y tế nằm trong khuôn viên hoặc nằm kề khuôn viên trường học hoặc cơ sở y tế thì có thể giao cho trường học hoặc cơ sở y tế thực hiện việc quản lý vận hành nhà ở công vụ đó.

    (Căn cứ Điều 50 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở)

    nhà ở công vụ

    49. Giá thuê và việc thanh toán tiền thuê nhà ở công vụ

    Về giá thuê nhà ở công vụ không thay đổi so với Nghị định 34/2013/NĐ-CP.

    Còn việc thanh toán thuê nhà ở công vụ được quy định như sau:

    - Người được thuê nhà ở công vụ có trách nhiệm trả tiền thuê nhà ở theo đúng nội dung hợp đồng thuê nhà đã ký kết và phù hợp với thời điểm được Nhà nước thanh toán tiền lương theo quy định.

    Trường hợp người thuê không trả tiền thuê trong 03 tháng liên tục thì đơn vị quản lý vận hành nhà ở công vụ có quyền yêu cầu cơ quan đang trực tiếp quản lý người thuê nhà ở công vụ khấu trừ từ tiền lương của người thuê nhà để trả tiền thuê nhà.

    Cơ quan đang trực tiếp quản lý người thuê nhà ở có trách nhiệm khấu trừ tiền lương của người thuê nhà để trả cho đơn vị quản lý vận hành nhà ở công vụ.

    - Trường hợp thuê nhà ở thương mại để làm nhà ở công vụ mà tiền thuê nhà ở thương mại cao hơn số tiền thuê do người thuê phải trả thì người thuê phải trả tiền thuê nhà không vượt quá 10% tiền lương đang được hưởng tại thời điểm thuê nhà ở công vụ.

    Ngân sách nhà nước chi trả phần chênh lệch tiền thuê nhà ở theo nguyên tắc ngân sách trung ương chi trả cho cán bộ thuộc diện cơ quan trung ương quản lý, ngân sách địa phương chi trả cho cán bộ thuộc diện cơ quan địa phương quản lý.

    Thủ tục thanh toán phần tiền chênh lệch quy định tại khoản này được thực hiện theo hướng dẫn của Bộ Tài chính.

    - Trường hợp đơn vị quản lý vận hành nhà ở công vụ ký hợp đồng thuê nhà với cơ quan đang trực tiếp quản lý người thuê nhà ở công vụ thì cơ quan này có trách nhiệm trích từ tiền lương của người thuê nhà ở để trả cho đơn vị quản lý vận hành nhà ở công vụ theo quy định tại Khoản này.

    (Căn cứ Điều 51 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở)

    50. Đối tượng và điều kiện thuê, thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước

    Thu hẹp đối tượng được thuê, thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước so với Nghị định 34/2013/NĐ-CP.

    * Các đối tượng được thuê, thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước:

    - Người có công với cách mạng theo quy định pháp luật.

    - Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị.

    - Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp.

    - Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân.

    - Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức.

    - Người thuê nhà ở công vụ khi không còn đủ điều kiện được thuê nhà ở hoặc chuyển đi nơi khác hoặc có hành vi vi phạm các quy định về quản lý, sử dụng nhà ở mà thuộc diện bị thu hồi thì phải trả lại nhà ở công vụ cho Nhà nước.

    - Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.

    - Đối với đối tượng là học sinh, sinh viên thì chỉ được thuê nhà ở trong thời gian học tập.

    Trường hợp không có đủ chỗ ở để bố trí theo yêu cầu thì thực hiện cho thuê theo thứ tự ưu tiên, gồm sinh viên là con gia đình thuộc diện chính sách, diện hộ nghèo, cận nghèo theo quy định của Nhà nước; sinh viên vùng sâu, vùng xa, ngoại tỉnh; sinh viên học giỏi; sinh viên học năm đầu tiên.

    * Điều kiện thuê nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước

    - Trường hợp thuê nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước thì phải đáp ứng điều kiện về nhà ở, cư trú và thu nhập theo quy định; trường hợp đã có nhà ở thuộc sở hữu của mình thì phải có diện tích bình quân trong hộ gia đình dưới 10 m2 sàn/người. (trước đây là dưới 5m2/người).

    Điều này thể hiện mức sống của người dân được nâng lên, diện tích sử dụng nhà ở bình quân của 1 người phải tối thiểu 10 m2, đảm bảo cá nhân người đó có đầy đủ điều kiện sinh hoạt, học tập, nghỉ ngơi trong diện tích bình quân quy định.

    - Trường hợp hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở thì không áp dụng điều kiện về thu nhập nhưng phải thuộc diện chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.

    * Điều kiện thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước:

    Ngoài quy định phải thanh toán ngay lần đầu 20% giá trị nhà ở thuê mua như Nghị định 34/2013/NĐ-CP, Nghị định 99/2015/NĐ-CP còn bổ sung thêm trường hợp thỏa thuận sau:

    Nếu người thuê mua đồng ý thì có thể thanh toán lần đầu số tiền bằng 50% giá trị của nhà ở thuê mua.

    (Căn cứ Điều 52 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở)

    51. Hồ sơ đề nghị thuê, thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước

    Ngoài các giấy tờ như Nghị định 34/2013/NĐ-CP quy định, Nghị định 99/2015/NĐ-CP yêu cầu bổ sung thêm Giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng và có đủ điều kiện về nhà ở, cư trú, thu nhập theo quy định.

    (Căn cứ Điều 53 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở)

    52. Trình tự, thủ tục thuê, thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước

    Quy định này chưa được đề cập tại Nghị định 34/2013/NĐ-CP.

    - Người có nhu cầu thuê, thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước nộp 02 bộ hồ sơ nêu trên tại đơn vị được giao quản lý vận hành nhà ở hoặc tại cơ quan quản lý nhà ở nơi có nhà ở.

    Ngoài các giấy tờ trên, cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nộp đem nộp thêm bất kỳ loại giấy tờ nào khác.

    - Cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm kiểm tra và phân loại hồ sơ; nếu hồ sơ không có đủ các giấy tờ theo quy định thì phải trả lời ngay để người nộp đơn bổ sung giấy tờ.

    Trường hợp đơn vị quản lý vận hành nhà ở tiếp nhận hồ sơ thì sau khi kiểm tra và phân loại hồ sơ, đơn vị này phải có báo cáo danh sách người đủ điều kiện thuê, thuê mua nhà ở kèm theo hồ sơ hợp lệ gửi cơ quan quản lý nhà ở xem xét, kiểm tra.

    - Trên cơ sở danh sách người đủ điều kiện thuê, thuê mua nhà ở kèm theo hồ sơ hợp lệ, cơ quan quản lý nhà ở trực tiếp xét duyệt hoặc thành lập Hội đồng xét duyệt hồ sơ để thực hiện xét duyệt từng hồ sơ đăng ký, xác định đối tượng đủ điều kiện hoặc chấm điểm xét chọn đối tượng ưu tiên (nếu có).

    Trường hợp đủ điều kiện hoặc được ưu tiên xét duyệt thuê, thuê mua nhà ở thì cơ quan quản lý nhà ở có tờ trình kèm theo danh sách và biên bản xét duyệt hoặc biên bản chấm điểm báo cáo cơ quan đại diện chủ sở hữu quyết định.

    Trường hợp không đủ điều kiện hoặc chưa được xét duyệt thì cơ quan quản lý nhà ở có văn bản thông báo cho đơn vị quản lý vận hành nhà ở để trả lời cho người nộp đơn biết.

    - Trên cơ sở báo cáo của cơ quan quản lý nhà ở, cơ quan đại diện chủ sở hữu nhà ở xem xét, ban hành quyết định phê duyệt danh sách người được thuê, thuê mua nhà ở và gửi quyết định này cho cơ quan quản lý nhà ở để ký hợp đồng thuê mua với người được thuê mua hoặc gửi cho đơn vị quản lý vận hành nhà ở để ký hợp đồng thuê nhà với người được thuê nhà ở.

    - Thời gian giải quyết việc cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội là không quá 30 ngày, kể từ ngày đơn vị quản lý vận hành nhà ở nhận đủ hồ sơ hợp lệ; trường hợp phải xét duyệt hồ sơ, tổ chức chấm điểm thì thời hạn giải quyết là không quá 60 ngày.

    - Quyền và nghĩa vụ bên thuê, thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước được thực hiện theo quy định tại Luật Nhà ở và theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê, thuê mua nhà ở.

    (Căn cứ Điều 54 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở)

    53. Giá thuê, thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước và các chi phí liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà ở này

    Giá thuê, thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước không thay đổi so với Nghị định 34/2013/NĐ-CP.

    Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định trách nhiệm của người thuê, thuê mua nhà ở trong việc nộp các chi phí có liên quan đến quản lý, sử dụng nhà ở, bao gồm chi phí quản lý vận hành nhà ở, chi phí sử dụng điện, nước, sử dụng dịch vụ thông tin, liên lạc, truyền hình, chi phí cho các dịch vụ khác theo quy định của pháp luật và theo thỏa thuận với nhà cung cấp dịch vụ.

    (Căn cứ Điều 55 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở)

    54. Quản lý, sử dụng nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước

    Quy định cụ thể nội dung này tại Nghị định 99/2015/NĐ-CP:

    - Người thuê nhà ở xã hội được miễn, giảm tiền thuê nhà ở như trường hợp thuê nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước theo quy định.

    Trường hợp hộ gia đình, cá nhân thuê mua, mua nhà ở xã hội để phục vụ tái định cư thì sau khi thanh toán đủ tiền thuê mua, mua nhà ở theo hợp đồng và được cấp Giấy chứng nhận thì được thực hiện các quyền và có các nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở theo quy định.

    - Việc quản lý vận hành nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước do đơn vị hoặc tổ chức có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà ở thực hiện.

    Đơn vị quản lý vận hành nhà ở có trách nhiệm theo dõi, báo cáo về tình hình quản lý, sử dụng nhà ở theo quy định.

    Đối với địa phương chưa có đơn vị hoặc tổ chức có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà ở đáp ứng yêu cầu, điều kiện theo quy định của Luật Nhà ở thì Sở Xây dựng được tổ chức một bộ phận trực thuộc Sở Xây dựng để tổ chức quản lý vận hành và thuê các dịch vụ quản lý vận hành nhà ở.

    Chi phí quản lý vận hành nhà ở được sử dụng từ tiền cho thuê nhà ở này và hỗ trợ từ ngân sách của địa phương.

    (Căn cứ Điều 56 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở)

    55. Đối tượng và điều kiện thuê nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước

    Cụ thể hóa các đối tượng thuê nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước so với Nghị định 34/2013/NĐ-CP.

    - Đối tượng được thuê nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước theo quy định là người đang thực tế sử dụng nhà ở và có nhu cầu tiếp tục thuê nhà ở đó.

    Bao gồm đối tượng được bố trí sử dụng nhà ở từ trước 27/11/1992 và các đối tượng được bố trí nhà ở trong trường hợp nhà ở không có nguồn gốc là nhà ở từ 27/11/1992 đến trước 19/01/2007, trừ trường hợp chiếm dụng nhà ở trái pháp luật.

    Bổ sung một số nội dung tại quy định về trường hợp thuê nhà ở cũ.

    Người thuê nhà ở cũ phải thuộc một trong các trường hợp sau:

    - Trường hợp đang thực tế sử dụng nhà ở, có hợp đồng thuê nhà ở và có tên trong hợp đồng này thì không phải ký lại hợp đồng thuê nhà, trừ trường hợp hợp đồng thuê nhà ở hết hạn và các bên phải ký lại hợp đồng theo quy định.

    - Trường hợp đang thực tế sử dụng nhà ở, không có hợp đồng thuê nhà ở nhưng có quyết định, văn bản phân phối, bố trí nhà ở và có tên trong quyết định, văn bản này thì phải làm thủ tục ký hợp đồng thuê nhà ở với đơn vị quản lý vận hành, nhà ở.

    - Trường hợp đang thực tế sử dụng nhà ở, có hợp đồng thuê nhà ở nhưng không có tên trong hợp đồng này và nhà ở này không có tranh chấp, khiếu kiện thì được ký hợp đồng thuê nhà với đơn vị quản lý vận hành nhà ở theo quy định.

    - Trường hợp đang thực tế sử dụng nhà ở, có quyết định, văn bản phân phối, bố trí nhà ở nhưng không có tên trong quyết định, văn bản này và nhà ở này không có tranh chấp, khiếu kiện thì được ký hợp đồng thuê nhà với đơn vị quản lý vận hành nhà ở theo quy định.

    Trường hợp chiếm dụng nhà ở trái pháp luật thì bị thu hồi; việc thu hồi nhà ở này được thực hiện theo quy định đã đề cập.

    (Căn cứ Điều 57 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở)

    56. Miễn, giảm tiền thuê nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước

    Quy định về việc miễn, giảm tiền thuê nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước không thay đổi so với trước, tuy nhiên, bổ sung thêm đối tượng được hưởng chế độ miễn, giảm này là hộ cận nghèo.

    Mức miễn giảm với hộ cận nghèo áp dụng như đối với hộ nghèo.

    (Căn cứ Điều 59 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở)

    57. Hồ sơ, trình tự, thủ tục thuê nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước

    * Về hồ sơ thuê nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước: ngoài các giấy tờ như Nghị định 34/2013/NĐ-CP quy định, bổ sung thêm các giấy tờ sau:

       - Bản sao Giấy chứng minh nhân dân hoặc Thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu đang còn giá trị hoặc Thẻ quân nhân của người có đơn đề nghị thuê nhà ở; trường hợp là vợ chồng thì phải có thêm bản sao có chứng thực sổ hộ khẩu gia đình hoặc giấy đăng ký kết hôn.

       - Bản sao giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng được miễn, giảm tiền thuê nhà ở (nếu có).

    * Về trình tự, thủ tục thuê nhà ở cũ được thực hiện như sau:

    (quy định này chưa được đề cập tại Nghị định 34/2013/NĐ-CP)

     - Đối với trường hợp đang thực tế sử dụng nhà ở, không có hợp đồng thuê nhà ở nhưng có quyết định, văn bản phân phối, bố trí nhà ở và có tên trong quyết định, văn bản này:

       + Người đề nghị thuê nhà ở nộp 02 bộ hồ sơ nêu trên tại đơn vị quản lý vận hành nhà ở hoặc tại cơ quan quản lý nhà ở (do UBND cấp tỉnh quy định).

       + Cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm kiểm tra, viết giấy biên nhận hồ sơ; trường hợp người nộp đơn không thuộc đối tượng được thuê nhà ở cũ thì phải có văn bản thông báo cho người hộp hồ sơ biết rõ lý do; nếu hồ sơ còn thiếu giấy tờ thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ phải hướng dẫn ngay để người nộp hồ sơ bổ sung giấy tờ. Trường hợp đơn vị quản lý vận hành nhà ở tiếp nhận hồ sơ thì phải báo cáo cơ quan quản lý nhà ở xem xét.

       + Trên cơ sở hồ sơ đủ điều kiện tiếp nhận, cơ quan quản lý nhà ở có trách nhiệm kiểm tra, lập tờ trình kèm theo dự thảo quyết định phê duyệt đối tượng được thuê nhà ở cũ trình cơ quan đại diện chủ sở hữu quyết định.

       + Căn cứ vào đề nghị của cơ quan quản lý nhà ở, cơ quan đại diện chủ sở hữu nhà ở xem xét, ban hành quyết định phê duyệt đối tượng được thuê nhà ở, sau đó gửi quyết định này cho cơ quan quản lý nhà ở để thông báo cho đơn vị quản lý vận hành nhà ở thực hiện ký kết hợp đồng thuê nhà ở.

    Trường hợp nhà ở cũ do Bộ Quốc phòng đang quản lý mà giao thẩm quyền quyết định đối tượng được thuê nhà ở cho cơ quan quản lý nhà ở thì cơ quan này ban hành quyết định phê duyệt đối tượng được thuê nhà ở.

    Sau khi có quyết định phê duyệt đối tượng được thuê nhà ở cũ, đơn vị quản lý vận hành nhà ở thực hiện ký kết hợp đồng với người thuê nhà ở.

    - Đối với trường hợp đang thực tế sử dụng nhà ở, có hợp đồng thuê nhà ở nhưng không có tên trong hợp đồng này và nhà ở này không có tranh chấp, khiếu kiện; hoặc đang thực tế sử dụng nhà ở, có quyết định, văn bản phân phối, bố trí nhà ở nhưng không có tên trong quyết định, văn bản này và nhà ở này không có tranh chấp, khiếu kiện.

        + Trường hợp người đang sử dụng nhà ở nhận chuyển quyền thuê nhà ở trước 06/06/2013 thì người đề nghị thuê nhà ở nộp 02 bộ hồ sơ nêu trên tại đơn vị quản lý vận hành nhà ở hoặc tại cơ quan quản lý nhà ở (do UBND cấp tỉnh quy định).

    Sau khi tiếp nhận hồ sơ, cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm kiểm tra, nếu hồ sơ hợp lệ thì đăng tải 03 lần liên tục thông tin về nhà ở cho thuê trên báo của địa phương và trên Cổng thông tin điện tử của đơn vị mình.

    Trường hợp cơ quan quản lý nhà ở tiếp nhận hồ sơ thì chuyển cho đơn vị quản lý vận hành nhà ở để thực hiện việc đăng tin.

    Sau 30 ngày, kể từ ngày đăng tin lần cuối, nếu không có tranh chấp, khiếu kiện về nhà ở cho thuê thì đơn vị quản lý vận hành nhà ở ký hợp đồng với người thuê và báo cáo cơ quan quản lý nhà ở biết để theo dõi, quản lý.

    Nếu có tranh chấp, khiếu kiện về nhà ở này thì chỉ thực hiện ký hợp đồng thuê sau khi đã giải quyết xong tranh chấp, khiếu kiện.

        + Trường hợp người đang sử dụng nhà ở là người nhận chuyển quyền thuê nhà ở từ ngày 06/06/2013 thì người đề nghị thuê nhà ở nộp 02 bộ hồ sơ nêu trên tại đơn vị quản lý vận hành nhà ở hoặc tại cơ quan quản lý nhà ở (do UBND cấp tỉnh quy định).

    Trường hợp cơ quan quản lý nhà ở tiếp nhận hồ sơ thì cơ quan quản lý nhà ở có trách nhiệm kiểm tra, nếu nhà ở không có tranh chấp, khiếu kiện thì có văn bản đồng ý về việc chuyển nhượng quyền thuê và gửi văn bản này kèm theo bản sao hồ sơ đề nghị thuê nhà cho đơn vị quản lý vận hành nhà ở để thực hiện ký hợp đồng với người thuê.

    Trường hợp đơn vị quản lý vận hành tiếp nhận hồ sơ thì đơn vị quản lý vận hành có trách nhiệm kiểm tra và báo cáo cơ quan quản lý nhà ở xem xét kiểm tra để có văn bản đồng ý việc chuyển nhượng quyền thuê trước khi thực hiện ký kết hợp đồng; trường hợp cơ quan quản lý nhà ở không đồng ý thì phải có văn bản trả lời rõ lý do cho người đề nghị thuê nhà ở biết.

    * Các trường hợp ký kết hợp đồng thuê nhà ở mới hoặc ký gia hạn hợp đồng thuê mà diện tích nhà ở thực tế đang sử dụng không đúng với diện tích ghi trong giấy tờ phân phối, bố trí hoặc hợp đồng thuê nhà ở thì đơn vị quản lý vận hành ở có trách nhiệm kiểm tra và xác định lại diện tích nhà ở sử dụng hợp pháp trước khi ký kết hợp đồng cho thuê nhà ở.

    * Thời hạn giải quyết cho thuê nhà ở cũ là không quá 30 ngày, kể từ ngày cơ quan tiếp nhận hồ sơ đề nghị thuê nhà ở nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

    (Căn cứ Điều 60 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở)

    58. Loại nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước thuộc diện không được bán

    Ngoài các loại nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước thuộc diện không được bán theo quy định tại Nghị định 34/2013/NĐ-CP, Nghị định 99/2015/NĐ-CP bổ sung thêm nhà ở nằm trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng làm trường học, bệnh viện, công viên, công trình phục vụ mục đích công cộng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

    (Căn cứ Điều 62 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở)

    59. Đối tượng, điều kiện được mua và điều kiện bán nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước

    - Về đối tượng: là người đang thực tế sử dụng nhà ở và có nhu cầu tiếp tục thuê nhà ở đó, bao gồm đối tượng được bố trí sử dụng nhà ở từ trước 27/11/1992 và các đối tượng được bố trí nhà ở có nguồn gốc không phải là nhà ở từ 27/11/1992 đến trước 19/01/2007, trừ trường hợp chiếm dụng nhà ở trái pháp luật

    (Quy định chi tiết cụ thể hơn so với Nghị định 34/2013/NĐ-CP)

    - Điều kiện mua nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước: không thay đổi so với Nghị định 34/2013/NĐ-CP, tuy nhiên, Nghị định 99/2015/NĐ-CP làm rõ điều kiện về hợp đồng thuê nhà:

    “Có hợp đồng thuê nhà ở ký với đơn vị quản lý vận hành nhà ở và có tên trong hợp đồng thuê nhà ở này (bao gồm người đại diện đứng tên hợp đồng thuê nhà ở và các thành viên có tên trong hợp đồng thuê nhà từ đủ 18 tuổi trở lên).

    Trường hợp có nhiều thành viên cùng đứng tên trong hợp đồng thuê nhà ở thì các thành viên này phải thỏa thuận cử người đại diện đứng tên ký hợp đồng mua bán nhà ở với cơ quan quản lý nhà ở”

    - Điều kiện bán nhà ở, nhà không có nguồn gốc là nhà ở nhưng được bố trí sử dụng trước 05/7/1994:

      + Nhà ở phải không thuộc diện không được bán.

      + Nhà ở phải không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu kiện.

      +Trường hợp nhà ở cũ thuộc diện phải xác lập sở hữu toàn dân theo Nghị quyết 23/2003/QH11 trước ngày 01/7/1991 và Nghị quyết 755/2005/NQ-UBTVQH11 trước ngày 01/7/1991 thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải hoàn tất thủ tục xác lập sở hữu toàn dân và thực hiện ký hợp đồng thuê nhà ở theo quy định trước khi thực hiện bán nhà ở này.

       + Trường hợp bán nhà không có nguồn gốc là nhà ở nhưng được bố trí sử dụng để ở từ trước 05/7/1994 thì nhà ở này phải đảm bảo các điều kiện: Khu đất đã bố trí làm nhà ở đó có khuôn viên độc lập hoặc có thể tách biệt khỏi khuôn viên trụ sở, cơ quan; nhà ở có lối đi riêng, không che chắn mặt tiền trụ sở, cơ quan, không ảnh hưởng đến không gian, cảnh quan xung quanh; cơ quan, đơn vị không có nhu cầu sử dụng và nhà ở này phù hợp với quy hoạch sử dụng đất ở tại địa phương đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

    Cơ quan, đơn vị không có nhu cầu sử dụng diện tích nhà ở này phải chuyển giao cho UBND cấp tỉnh nơi có nhà đó quản lý để thực hiện bán theo quy định, trừ trường hợp nhà ở do Bộ Quốc phòng đang quản lý.

    - Trường hợp bán nhà ở, nhà không có nguồn gốc là nhà ở nhưng được bố trí sử dụng từ 05/7/1994 đến trước 19/01/2007 thì thực hiện theo quy định (sẽ được đề cập tại phần sau)

    - Trường hợp nhà không có nguồn gốc là nhà ở nhưng được bố trí sử dụng để ở từ trước 05/7/1994 mà không đủ điều kiện đối với trường hợp bán nhà không có nguồn gốc là nhà ở nhưng được bố trí sử dụng để ở từ trước 05/7/1994 và trường hợp bố trí sử dụng nhà ở từ 19/01/2007 thì thực hiện giải quyết theo quy định pháp luật về quản lý tài sản nhà đất thuộc sở hữu nhà nước.

    (Căn cứ Điều 63 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở)

    60. Cơ quan bán nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước

    Làm rõ các cơ quan bán nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước đã được quy định tại Nghị định 34/2013/NĐ-CP:

    - UBND cấp tỉnh, Bộ Quốc phòng chịu trách nhiệm về việc bán nhà ở và giao cho cơ quan quản lý nhà ở thực hiện việc bán nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước theo quy định.

    - Đối với nhà ở cũ tại các địa phương nhưng đang do Bộ Quốc phòng quản lý, nếu Bộ Quốc phòng có nhu cầu chuyển giao sang cho UBND cấp tỉnh nơi có nhà ở đó quản lý và bán thì Bộ Quốc phòng thống nhất với UBND cấp tỉnh về việc thực hiện bàn giao, tiếp nhận các nhà ở này.

    Sau khi tiếp nhận nhà ở từ Bộ Quốc phòng, UBND cấp tỉnh là đại diện chủ sở hữu đối với nhà ở này và có trách nhiệm tổ chức quản lý, cho thuê hoặc bán theo quy định.

    (Căn cứ Điều 64 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở)

    61. Giá bán nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước

    Lưu ý, việc xác định giá bán nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước chỉ được áp dụng trường hợp bố trí nhà ở trước ngày 05/7/1994.

    - Việc xác định giá bán không thay đổi so với trước, tuy nhiên, bổ sung các trường hợp sau:

    Đối với nhà biệt thự có nhiều hộ ở mà có diện tích nhà sử dụng chung thì diện tích sử dụng chung này được phân bổ theo tỷ lệ sử dụng nhà ở (m2) cho mỗi hộ.

    - Về tiền sử dụng đất không đổi so với Nghị định 34/2013/NĐ-CP, bổ sung thêm nội dung sau:

    Đối với nhà ở riêng lẻ có khả năng sinh lợi cao tại vị trí mặt đường, phố thì UBND cấp tỉnh quyết định hệ số k điều chỉnh giá đất so với bảng giá do UBND cấp tỉnh ban hành để tính tiền sử dụng đất khi bán nhà ở và chuyển quyền sử dụng đất gắn với nhà ở này.

    - Trường hợp nhà ở một tầng có nhiều hộ ở và nhà ở nhiều tầng có nhiều hộ ở mà có diện tích nhà ở, đất ở sử dụng chung thì chỉ thực hiện bán phần diện tích sử dụng chung này cho các hộ đang sử dụng nếu tất cả các hộ đồng thuận được việc phân bổ diện tích cho từng hộ.

    Trường hợp các hộ không đồng thuận được thì cơ quan quản lý nhà ở không bán phần diện tích này và có trách nhiệm quản lý theo quy định.

    (Căn cứ Điều 65 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở)

    62. Đối tượng được miễn, giảm tiền mua nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước và mức miễn, giảm tiền mua nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước.

    Ngoài các đối tượng quy định tại Nghị định 34/2013/NĐ-CP, bổ sung thêm đối tượng là hộ cận nghèo.

    Mức miễn, giảm tiền mua nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước của hộ cận nghèo được tính như hộ nghèo.

    (Căn cứ Điều 67, 68 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở)

    63. Hồ sơ, trình tự, thủ tục bán nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước

    Không những quy định chi tiết hơn trình tự, thủ tục bán nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước so với Nghị định 34/2013/NĐ-CP mà Nghị định 99/2015/NĐ-CP còn quy định hồ sơ cần thiết để thực hiện thủ tục này.

    Cụ thể:

    * Hồ sơ đề nghị mua nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước:

    - Đơn đề nghị mua nhà ở cũ.

    - Bản sao Giấy chứng minh nhân dân hoặc Thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu đang còn giá trị hoặc Thẻ quân nhân của người đề nghị mua nhà ở; trường hợp là vợ chồng thì phải có thêm bản sao có chứng thực hộ khẩu gia đình hoặc Giấy đăng ký kết hôn.

    - Hợp đồng thuê nhà ở được lập hợp pháp; giấy tờ chứng minh đã nộp đủ tiền thuê nhà ở và chi phí quản lý vận hành nhà ở đến thời điểm nộp hồ sơ đề nghị mua nhà ở.

    Trường hợp người có tên trong hợp đồng thuê nhà ở đã xuất cảnh ra nước ngoài thì phải có văn bản ủy quyền (có xác nhận của cơ quan công chứng hoặc chứng thực theo quy định) cho các thành viên khác đứng tên mua nhà ở; nếu có thành viên có tên trong hợp đồng thuê nhà ở đã chết thì phải có giấy chứng tử kèm theo.

    Trong trường hợp có thành viên thuê nhà ở khước từ quyền mua và đứng tên trong Giấy chứng nhận thì phải có văn bản khước từ quyền mua, không đứng tên trong Giấy chứng nhận và cam kết không có tranh chấp, khiếu kiện về việc mua bán nhà ở này.

    - Giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng được miễn, giảm tiền mua nhà ở (nếu có).

    * Trình tự, thủ tục bán nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước:

    - Người mua nhà ở phải nộp hồ sơ đề nghị mua nhà tại đơn vị đang quản lý vận hành nhà ở hoặc tại cơ quan quản lý nhà ở (do UBND cấp tỉnh quyết định).

    - Cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm tiếp nhận, ghi giấy biên nhận hồ sơ, kiểm tra hồ sơ và lập danh sách người mua nhà ở.

    Trên cơ sở hồ sơ đề nghị mua nhà ở cũ, Sở Xây dựng tổ chức họp Hội đồng xác định giá bán nhà ở để xác định giá bán nhà ở, quyền sử dụng đất.

    Sau khi Hội đồng xác định giá bán nhà ở xác định giá bán nhà ở, quyền sử dụng đất, Sở Xây dựng lập danh sách đối tượng được mua nhà ở kèm theo văn bản xác định giá bán nhà ở của Hội đồng xác định giá bán nhà ở trình cơ quan đại diện chủ sở hữu nhà ở xem xét, quyết định.

    Đối với nhà ở do Bộ Quốc phòng đang quản lý thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ đề nghị Hội đồng xác định giá bán nhà ở họp để xác định giá; sau đó trình Bộ Quốc phòng ban hành quyết định bán nhà ở cũ.

    - Căn cứ vào báo cáo của cơ quan quản lý nhà ở, cơ quan đại diện chủ sở hữu xem xét, ban hành quyết định bán nhà ở cũ, trong đó nêu rõ đối tượng được mua nhà ở, địa chỉ nhà ở được bán, giá bán nhà ở cũ và giá chuyển quyền sử dụng đất và gửi quyết định này cho cơ quan quản lý nhà ở, đơn vị quản lý vận hành nhà ở biết để phối hợp thực hiện ký kết hợp đồng mua bán nhà ở.

    - Sau khi nhận quyết định bán nhà ở cũ, đơn vị quản lý vận hành nhà ở thông báo cho người mua nhà biết thời gian cụ thể để ký kết hợp đồng mua bán nhà ở với cơ quan quản lý nhà ở.

    - Thời gian thực hiện bán nhà ở cũ là không quá 45 ngày, kể từ ngày đơn vị quản lý vận hành nhà ở nhận đủ hồ sơ hợp lệ đến khi ký hợp đồng mua bán. Thời gian này không tính vào thời gian nộp nghĩa vụ tài chính và thời gian cơ quan có thẩm quyền thực hiện cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà ở.

    Việc cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà ở được thực hiện theo quy định pháp luật về đất đai.

    Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận phải gửi danh sách người mua nhà ở đã được cấp giấy và sao 01 bản Giấy chứng nhận cho Sở Xây dựng lưu để theo dõi.

    - Trường hợp quá 90 ngày, kể từ ngày đơn vị quản lý vận hành nhà ở có thông báo thời gian ký hợp đồng mua bán nhà ở mà người mua chưa thực hiện ký hợp đồng, nếu có thay đổi về giá đất ở do UBND cấp tỉnh ban hành thì cơ quan quản lý nhà ở phải báo cáo UBND cấp tỉnh phê duyệt giá mới trước khi ký kết hợp đồng mua bán với người mua nhà ở.

    (Căn cứ Điều 69 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở)

    64. Giải quyết bán nhà ở và nhà không có nguồn gốc là nhà ở nhưng đã bố trí để ở từ 05/7/1994 đến trước 19/01/2007

    Ngoài việc phải tuân thủ các điều kiện bán, giá bán nhà, tiền nhà, tiền sử dụng đất như Nghị định 34/2013/NĐ-CP, theo Nghị định 99/2015/NĐ-CP còn phải tuân thủ:

    - Người mua nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước và nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước phải đáp ứng các điều kiện đã nêu trên.

    - Đối với nhà ở riêng lẻ có khả năng sinh lợi cao tại vị trí mặt đường, phố thì UBND cấp tỉnh quyết định hệ số k điều chỉnh giá đất so với bảng giá do UBND cấp tỉnh ban hành để tính tiền sử dụng đất khi bán nhà ở và chuyển quyền sử dụng đất gắn với nhà ở này.

    (Căn cứ Điều 70 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở)

    65. Giải quyết bán phần diện tích nhà sử dụng chung và chuyển quyền sử dụng đất đối với diện tích đất liền kề với nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước

    Sửa đổi và bổ sung một số nội dung vào các trường hợp:

    - Trường hợp nhà ở có nhiều hộ ở mà Nhà nước đã bán hết phần diện tích nhà thuộc quyền sử dụng riêng cho các hộ nhưng chưa bán phần diện tích nhà ở và chuyển quyển sử dụng đất ở sử dụng chung trong khuôn viên của nhà ở đó, nếu tổ chức hoặc hộ gia đình, cá nhân đang sở hữu toàn bộ diện tích nhà ở mà Nhà nước đã bán có nhu cầu mua toàn bộ phần diện tích sử dụng chung này thì giải quyết như sau:

       + Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải nộp tiền nhà và tiền sử dụng đất đối với phần diện tích sử dụng chung này.

       + Mức thu tiền nhà được xác định theo tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà ở nhân  với giá chuẩn nhà ở xây dựng mới do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành có hiệu lực thi hành tại thời điểm ký hợp đồng mua bán và nhân với diện tích sử dụng.

       + Mức thu tiền sử dụng đất tính bằng 100% giá đất ở theo bảng giá do UBND cấp tỉnh ban hành có hiệu lực thi hành tại thời điểm ký hợp đồng mua bán (bao gồm cả tiền sử dụng đất tính theo hệ số k nếu nhà ở thuộc diện nhà ở riêng lẻ có khả năng sinh lợi cao tại vị trí mặt đường, phố).

      + Trước khi bán phần diện tích nhà thuộc sử dụng chung theo quy định này, cơ quan bán nhà ở không phải ký hợp đồng thuê đối với phần diện tích sử dụng chung này.

    - Đối với phần diện tích đất liền kề với nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước mà khi bán hóa giá nhà ở hoặc bán nhà ở theo Nghị định số 61/CP hoặc bán nhà ở theo Nghị đinh 34/2013/NĐ-CP Nhà nước chưa giải quyết chuyển quyền sử dụng diện tích đất này hoặc khi bán nhà ở theo quy định thì giải quyết phần diện tích đất liền kề này như sau:

        + Chuyển quyền sử dụng đất đối với phần diện tích đất liền kề với nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thực tế sử dụng hợp pháp nhà ở đó nếu phần diện tích này không có tranh chấp, khiếu kiện, phù hợp quy hoạch xây dựng nhà ở và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở.

       + Tiền sử dụng đất được tính bằng 40% giá đất ở đối với diện tích trong hạn mức đất ở, tính bằng 100% giá đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức đất ở trong khuôn viên nhà ở thuộc sở hữu nhà nước đó (hạn mức đất ở được tính bao gồm cả diện tích đất có nhà ở đã mua và diện tích đất liền kề).

    Giá đất để tính tiền sử dụng đất khi chuyển quyền sử dụng được áp dụng theo bảng giá đất ở do UBND cấp tỉnh ban hành có hiệu lực thi hành tại thời điểm chuyển quyền sử dụng đất đối với diện tích đất liền kề đó.

    Đối với phần diện tích đất ngoài khuôn viên nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước thì thực hiện thu tiền sử dụng đất theo quy định  pháp luật về đất đai.

    (Căn cứ Điều 71 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở)

    Còn nữa - sẽ tiếp tục cập nhật cho đến khi hoàn thành.

     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn nguyenanh1292 vì bài viết hữu ích
    atc2003 (17/12/2015)
  • #406669   16/11/2015

    nguyenanh1292
    nguyenanh1292
    Top 25
    Female
    Dân Luật bậc 1

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:23/04/2014
    Tổng số bài viết (3082)
    Số điểm: 61001
    Cảm ơn: 576
    Được cảm ơn 4003 lần


    Phần 6: Giao dịch về nhà ở

    Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn cụ thể 02 nội dung mới về giao dịch nhà ở mà Nghị định 71/2010/NĐ-CP không đề cập đến.

    66. Giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch đối với trường hợp không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận

    - Trường hợp thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thì phải có các giấy tờ theo quy định sau:

        + Nếu chủ đầu tư thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì phải có hồ sơ dự án, có thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt và đã có Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

        + Nếu chủ đầu tư thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai xây dựng trong dự án thì ngoài các giấy tờ sau, nhà ở thế chấp phải thuộc diện đã xây dựng xong phần móng theo quy định pháp luật về xây dựng và không nằm trong phần dự án hoặc toàn bộ dự án mà chủ đầu tư đã thế chấp theo quy định.

        + Nếu tổ chức, cá nhân thế chấp nhà ở hình thành trong tương lại trên thửa đất ở hợp pháp cùa mình, tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư được thế chấp nhà ở này tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn phục vụ cho xây dựng nhà ở hoặc để mua chính nhà ở đó thì phải có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất ở hợp pháp theo quy định pháp luật về đất đai, Giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có Giấy phép xây dựng.

    Trường hợp người thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai mua nhà ở của chủ đầu tư trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì phải có hợp đồng mua bán nhà ở ký kết với chủ đầu tư, có văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở nếu là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định, có giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng mua bán và không thuộc diện đang có khiếu nại, khiếu kiện, tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở hoặc về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở này

    - Trường hợp mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai thì phải có giấy tờ theo quy định pháp luật kinh doanh bất động sản và các giấy tờ chứng minh nhà ở có đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

    - Trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương thì phải có giấy tờ chứng minh về việc xây dựng nhà ở của bên tặng cho.

    - Trường hợp cho thuê, mua bán nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước thì phải có giấy tờ theo quy định nêu trên.

    - Trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở xã hội (bao gồm cả trường hợp hộ gia đình, cá nhân thuộc diện tái định cư mua, thuê mua nhà ở xã hội) thì phải có các giấy tờ chứng minh đủ điều kiện theo quy định về bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội tại Luật nhà ở 2014.

    - Trường hợp mua bán nhà ở được đầu tư xây dựng theo dự án để phục vụ tái định cư thì phải có Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, có quyết định phê duyệt dự án của cơ quan có thẩm quyền và hồ sơ dự án đã được phê duyệt, có Giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có Giấy phép xây dựng, có giấy tờ nghiệm thu hoàn thành việc xây dựng và đưa nhà ở vào sử dụng theo quy định pháp luật về xây dựng.

    - Trường hợp hộ gia đình, cá nhân mua nhà ở thương mại để phục vụ tái định cư thì phải có hợp đồng mua bán nhà ở hoặc hợp đồng đặt hàng mua nhà ở ký kết giữa chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại với đơn vị được Nhà nước giao bố trí nhà ở phục vụ tái định cư kèm theo hồ sơ dự án đã được phê duyệt.

    Nếu mua nhà ở có sẵn thì phải có thêm giấy tờ nghiệm thu hoàn thành việc xây dựng và đưa nhà ở vào sử dụng theo quy định pháp luật về xây dựng.

    Nếu mua nhà ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu hoàn thành việc xây dựng phần móng của nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng.

    - Trường hợp mua bán nhà ở theo quy định sau thì phải có hợp đồng mua bán hoặc hợp đồng thuê mua nhà ở ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội kèm theo biên bản bàn giao nhà ở và giấy tờ chứng minh đã thanh toán hết tiền mua hoặc tiền thuê mua nhà ở cho chủ đầu tư:

    Bên thuê mua, bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở; trường hợp trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên mua, bên thuê mua đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

    - Trường hợp thừa kế nhà ở thì phải có giấy tờ theo quy định sau:

       + Nếu thừa kế nhà ở thuộc diện được tặng cho thì phải có văn bản hoặc hợp đồng tặng cho được lập hợp pháp kèm theo giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở của bên tặng cho (nếu có).

       + Nếu thừa kế nhà ở thuộc diện mua, thuê mua thì phải có hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hợp pháp kèm theo giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở hoặc chứng minh việc đầu tư xây dựng nhà ở của bên bán, bên cho thuê mua.

       + Nếu thừa kế nhà ở thuộc diện đầu tư xây dựng mới thì phải có Giấy phép xây dựng (đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng) và giấy tờ chứng minh có quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định của pháp luật về đất đai của bên để thừa kế.

       + Nếu thừa kế nhà ở theo quyết định của Tòa án nhân dân thì phải có bản án hoặc quyết định đã có hiệu lực pháp luật của Tòa án nhân dân.

    - Trường hợp cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở (trừ trường hợp cho thuê nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước) thì bên cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở phải có hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc có Giấy phép xây dựng hoặc giấy tờ khác chứng minh quyền sở hữu nhà ở theo quy định pháp luật dân sự, pháp luật về đất đai nếu là đầu tư xây dựng nhà ở.

    (Căn cứ Điều 72 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở)

    giao dịch về nhà ở

    67. Bán nhà ở có thời hạn

    - Bên bán được bán nhà ở gắn với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc quyền thuê đất ở có nhà ở đó cho bên mua trong một thời hạn nhất định.

    Trong thời hạn sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở, bên bán không được đơn phương chấm dứt hợp đồng, trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác.

    Việc cấp Giấy chứng nhận cho bên mua nhà ở được thực hiện theo quy định sau:

    Trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn theo quy định thì bên bán và bên mua thỏa thuận cụ thể các nội dung, bao gồm thời hạn bên mua được sở hữu nhà ở; các quyền và nghĩa vụ của bên mua trong thời hạn sở hữu nhà ở; trách nhiệm đăng ký và cấp Giấy chứng nhận cho bên mua; việc bàn giao lại nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở và người nhận bàn giao lại nhà ở sau khi hết hạn sở hữu; việc xử lý Giấy chứng nhận khi hết hạn sở hữu và trách nhiệm của các bên trong việc thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở.

    Trong thời hạn sở hữu nhà ở, bên mua được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó thông qua hình thức thu hồi Giấy chứng nhận của bên bán và cấp Giấy chứng nhận mới cho bên mua hoặc ghi bổ sung vào trang 3 của Giấy chứng nhận đã cấp cho bên bán và giao lại Giấy chứng nhận này cho bên mua.

    Trong trường hợp bên mua và bên bán có thỏa thuận về việc bên mua nhà ở được quyền bán, tặng cho, để thừa kế, góp vốn bằng nhà ở trong thời hạn sở hữu nhà ở thì bên mua lại, bên được tặng cho, bên được thừa kế, bên nhận góp vốn chỉ được sở hữu nhà ở theo thời hạn mà bên mua nhà ở lần đầu đã thỏa thuận với chủ sở hữu lần đầu.

    - Khi hết thời hạn sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng thì thực hiện xử lý nhà như quy định đã đề cập ở phần 1.

    - Trong thời hạn sở hữu nhà ở, nếu các bên vi phạm hợp đồng mua bán thì bị xử lý vi phạm và phải bồi thường thiệt hại theo thỏa thuận trong hợp đồng; nếu các bên có tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở thì do Tòa án nhân dân giải quyết theo quy định pháp luật.

    (Căn cứ Điều 73 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở)

    Còn nữa – sẽ tiếp tục cập nhật cho đến khi hoàn thành.

     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn nguyenanh1292 vì bài viết hữu ích
    atc2003 (17/12/2015)
  • #406672   16/11/2015

    nguyenanh1292
    nguyenanh1292
    Top 25
    Female
    Dân Luật bậc 1

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:23/04/2014
    Tổng số bài viết (3082)
    Số điểm: 61001
    Cảm ơn: 576
    Được cảm ơn 4003 lần


    Phần 7: Sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài

    68. Giấy tờ chứng minh đối tượng và điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam

    Quy định lại các giấy tờ chứng minh đối tượng và điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Cụ thể:

    - Đối với cá nhân nước ngoài:

        + Hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam.

        + Không thuộc diện được quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao theo quy định của Pháp lệnh về quyền ưu đãi, miễn trừ dành cho cơ quan Đại diện ngoại giao, cơ quan Lãnh sự và cơ quan Đại diện của Tổ chức quốc tế tại Việt Nam.

    - Đối với tổ chức nước ngoài:

       + Phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

       + Có Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cho phép hoạt động tại Việt Nam còn hiệu lực tại thời điểm ký kết các giao dịch về nhà ở.

    Quy định này có phần mở rộng hơn so với Nghị định 51/2009/NĐ-CP, với mục đích tạo điều kiện thuận lợi cho các cá nhân, tổ chức nước ngoài làm việc, học tập tại Việt Nam.

    (Căn cứ Điều 74 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở)

    69. Khu vực tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở

    Xoá bỏ cơ chế thí điểm trước đây theo Nghị định 71/2010/NĐ-CP, đồng thời, quy định cụ thể khu vực tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở.

    - Tổ chức, cá nhân nước ngoài ch được shữu nhà ở (bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ) trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định  pháp luật Việt Nam.

    - Bộ Quốc phòng, Bộ Công an có trách nhiệm xác định cụ thể các khu vực cần bảo đảm an ninh, quốc phòng tại từng địa phương và có văn bản thông báo cho UBND cấp tỉnh để làm căn cứ chỉ đạo Sở Xây dựng xác định cụ thể danh mục dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trên địa bàn không cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở.

    (Căn cứ Điều 75 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở)

    70. Số lượng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu

    Quy định cụ thể số lượng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu.

    - Căn cứ vào thông báo của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an và chỉ đạo của UBND cấp tỉnh theo quy định nêu trên, Sở Xây dựng có trách nhiệm công bố công khai trên Cổng thông tin điện tử của Sở các nội dung sau:

      + Danh mục các dự án đầu tư xây dựng nhà ở trên địa bàn nằm trong khu vực mà tổ chức, cá nhân nước ngoài không được phép sở hữu nhà ở.

      + Số lượng nhà ở (bao gồm cả căn hộ, nhà ở riêng lẻ) mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu tại mỗi dự án đầu tư xây dựng nhà ở không thuộc diện nêu trên; số lượng căn hộ chung cư tại mỗi tòa nhà chung cư, số lượng nhà ở riêng lẻ của mỗi dự án mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu.

       + Số lượng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài đã mua, thuê mua, đã được cấp Giấy chứng nhận tại mỗi dự án đầu tư xây dựng nhà ở.

       + Số lượng căn hộ chung cư mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu trong trường hợp trên một địa bàn có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường có nhiều tòa nhà chung cư; số lượng nhà ở riêng lẻ mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu trong trường hợp trên một địa bàn có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường mà có một hoặc nhiều dự án nhưng có tổng số lượng nhà ở riêng lẻ ít hơn hoặc tương đương bằng 2.500 căn.

    - Tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam chỉ được mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở, mua nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài và chỉ được nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở của hộ gia đình, cá nhân hoặc nhận tặng cho nhà ở của tổ chức trong số lượng nhà ở theo quy định trên tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phép sở hữu.

    Trường hợp tổ chức, cá nhân nước ngoài được tặng cho, được thừa kế nhà ở tại Việt Nam nhưng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì giải quyết theo quy định về không công nhận quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

    - Tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% tổng số căn hộ của một tòa nhà chung cư.

    Trường hợp trên một địa bàn có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường mà có nhiều tòa nhà chung cư để bán, cho thuê mua thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% số căn hộ của mỗi tòa nhà chung cư và không quá 30% tổng số căn hộ của tất cả các tòa nhà chung cư này.

    - Trường hợp trên một địa bàn có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường mà có dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, trong đó có nhà ở riêng lẻ để bán, cho thuê mua thì tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu số lượng nhà ở riêng lẻ theo quy định sau:

       + Trường hợp chỉ có một dự án có số lượng nhà ở riêng lẻ dưới 2.500 căn thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 10% tổng số lượng nhà ở trong dự án đó.

       + Trường hợp chỉ có một dự án có số lượng nhà ở riêng lẻ tương đương 2.500 căn thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 250 căn.

       + Trường hợp có từ hai dự án trở lên mà tổng số nhà ở riêng lẻ trong các dự án này ít hơn hoặc bằng 2.500 căn thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 10% số lượng nhà ở của mỗi dự án.

    (Căn cứ Điều 76 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở)

    71. Gia hạn thời hạn sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài

    Đây là hướng dẫn mới tại Nghị định 99/2015/NĐ-CP, các Nghị định hướng dẫn Luật nhà ở trước đây không đề cập đến nội dung này, bởi lẽ, việc cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam trước đây chỉ mang tính chất thí điểm, chưa được công nhận chính thức như hiện nay.

    - Trường hợp cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho nhận thừa kế nhà ở nhưng tối đa không quá 50 năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận thì việc gia hạn thời hạn sở hữu nhà ở được quy định như sau:

       + Trước khi hết hạn sở hữu nhà ở 03 tháng, nếu chủ sở hữu có nhu cầu gia hạn thêm thì phải có đơn ghi rõ thời hạn đề nghị gia hạn thêm kèm theo bản sao có chứng thực Giấy chứng nhận đối với nhà ở và gửi cho UBND cấp tỉnh nơi có nhà ở đó xem xét, giải quyết.

       + Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được đơn đề nghị của chủ sở hữu, UBND cấp tỉnh xem xét và có văn bản đồng ý gia hạn một lần thời hạn sở hữu nhà ở theo đề nghị của chủ sở hữu nhưng tối đa không quá 50 năm, kể từ khi hết hạn sở hữu nhà ở lần đầu ghi trên Giấy chứng nhận, trừ trường hợp hết thời hạn sở hữu lần đầu mà cá nhân nước ngoài bị buộc xuất cảnh.   

       + Căn cứ văn bản đồng ý gia hạn của UBND cấp tỉnh, cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm ghi gia hạn trên Giấy chứng nhận; cơ quan cấp Giấy chứng nhận phải sao một bản Giấy chứng nhận và chuyển cho Sở Xây dựng để theo dõi.

    - Trường hợp tổ chức nước ngoài sở hữu nhà ở có thời hạn theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho, nhận thừa kế nhà ở nhưng tối đa không vượt quá thời hạn ghi trong Giấy chứng nhận đầu tư cấp cho tổ chức đó thì việc gia hạn thời hạn sở hữu nhà ở được quy định như sau:

        + Trước khi hết hạn sở hữu nhà ở 03 tháng, nếu chủ sở hữu có nhu cầu gia hạn thêm thì phải có đơn ghi rõ thời hạn đề nghị gia hạn thêm kèm theo bản sao có chứng thực Giấy chứng nhận đối với nhà ở, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư đã được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam gia hạn hoạt động và gửi cho UBND cấp tỉnh nơi có nhà ở đó xem xét, giải quyết.

        + Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được đơn đề nghị của chủ sở hữu, UBND cấp tỉnh xem xét và có văn bản đồng ý gia hạn một lần thời hạn sở hữu nhà ở theo đề nghị của chủ sở hữu nhưng tối đa không quá thời hạn ghi trên Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư đã được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam gia hạn hoạt động.

        + Căn cứ văn bản đồng ý gia hạn của UBND cấp tỉnh, cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm ghi gia hạn trên Giấy chứng nhận; cơ quan cấp Giấy chứng nhận phải sao một bản Giấy chứng nhận và chuyển cho Sở Xây dựng để theo dõi.

    - Trường hợp khi hết hạn sở hữu lần đầu mà cá nhân hoặc tổ chức nước ngoài bị cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam quyết định buộc xuất cảnh hoặc buộc chấm dứt hoạt động tại Việt Nam thì không được gia hạn thêm thời hạn sở hữu theo quy định trên; nhà ở của đối tượng này được xử lý như sau: Tổ chức, cá nhân được trực tiếp hoặc uỷ quyền bán, tặng cho nhà ở cho tổ chức, cá nhân khác, nếu hết thời hạn được sở hữu mà không bán, tặng cho tổ chức, cá nhân khác thì nhà ở đó thuộc sở hữu của nhà nước.

    (Căn cứ Điều 77 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở)

    quyền sở hữu nhà ở nước ngoài

    72. Các trường hợp không được công nhận quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam

    Trước đây, tại Nghị định 71/2010/NĐ-CP chỉ đề cập đến những trường hợp này là trường hợp được hưởng giá trị nhà ở, nay Nghị định 99/2015/NĐ-CP làm rõ vấn đề này là trường hợp không được công nhận quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam nhưng được hưởng giá trị từ nhà ở này.

    - Tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc trường hợp quy định sau thì không được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở mà chỉ được bán hoặc tặng cho nhà ở này cho các đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam:

       + Tổ chức, cá nhân nước ngoài được tặng cho hoặc được thừa kế nhà ở nằm trong khu vực không thuộc diện được sở hữu nêu trên hoặc vượt quá số lượng nhà ở được phép sở hữu.

         + Tổ chức nước ngoài không hoạt động tại Việt Nam, cá nhân nước ngoài không được phép nhập cảnh vào Việt Nam nhưng được tặng cho, được thừa kế nhà ở tại Việt Nam.

    - Đối tượng nêu trên được trực tiếp hoặc ủy quyền cho người khác bán hoặc tặng cho nhà ở; đối tượng không hoạt động tại Việt Nam, không được phép nhập cảnh vào Việt Nam nhưng được tặng cho, thừa kế được ủy quyền cho cá nhân, tổ chức khác đang cư trú, hoạt động tại Việt Nam bán hoặc tặng cho nhà ở.

    Việc bán, tặng cho nhà ở của các đối tượng này được thực hiện khi có các giấy tờ theo quy định sau:

       + Có hợp đồng tặng cho, giấy tờ về thừa kế nhà ở được lập theo quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật dân sự của Việt Nam.

       + Có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở của bên tặng cho, bên để thừa kế theo quy định.

       + Có văn bản ủy quyền bán hoặc tặng cho nhà ở được lập theo quy định pháp luật dân sự nếu ủy quyền cho người khác bán, tặng cho nhà ở.

    - Trình tự, thủ tục mua bán, tặng cho nhà ở của các đối tượng này được thực hiện theo quy định Luật nhà ở và các quy định đã đề cập trên.

    - Trường hợp trong số đối tượng được thừa kế nhà ở có cả người thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam và người không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì các bên được thừa kế phải thống nhất phân chia tài sản nhà ở này theo một trong các trường hợp sau:

       + Các bên thống nhất đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó cho người thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

       + Các bên thống nhất thực hiện tặng cho hoặc bán nhà ở này cho đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định để hưởng giá trị.

    (Căn cứ Điều 78 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở)

    73. Quản lý nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Việt Nam

    Mở rộng quyền sở hữu nhà ở cho tổ chức, cá nhân nước ngoài không có nghĩa là mở rộng tất cả, mà phải quản lý việc mở rộng quyền sở hữu này theo một trật tự thống nhất, đảm bảo an ninh, an toàn quốc gia.

    - Sở Xây dựng có trách nhiệm lập một mục riêng trên Cổng thông tin điện tử của Sở để đăng tải và quản lý các thông tin quy định trên.

    - Trước khi ký hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho nhà ở, chủ đầu tư, bên tặng cho phải kiểm tra thông tin trên Cổng thông tin điện tử của Sở Xây dựng hoặc đề nghị Sở Xây dựng cung cấp thông tin để xác định số lượng nhà ở được bán, cho thuê mua, được tặng cho, Sở Xây dựng có trách nhiệm cung cấp thông tin trong ngày.

    Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở chỉ được bán, cho thuê mua nhà ở, bên tặng cho chỉ được tặng cho nhà ở cho tổ chức, cá nhân nước ngoài theo đúng số lượng quy định.

    - Sau khi ký hợp đồng mua bán, cho thuê mua, tặng cho nhà ở, chủ đầu tư, bên tặng cho có trách nhiệm thông báo ngay thông tin trong ngày (bằng thư điện tử và bằng văn bản) về địa chỉ nhà ở đã bán, cho thuê mua, đã tặng cho đến Sở Xây dựng nơi có nhà ở để đăng tải trên Cổng thông tin điện tử của Sở.

    Sau khi nhận được thông tin, Sở Xây dựng phải kiểm tra và đăng tải ngay trên Cổng thông tin điện tử của Sở.

    - Trước khi cấp Giấy chứng nhận cho tổ chức, cá nhân nước ngoài, cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận phải kiểm tra thông tin do Sở Xây dựng quản lý.

    Sau khi thực hiện cấp Giấy chứng nhận cho tổ chức, cá nhân nước ngoài, cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận phải thông báo ngay trong ngày thông tin về nhà ở đã được cấp Giấy chứng nhận cho Sở Xây dựng để đăng tải trên Cổng thông tin điện tử của Sở Xây dựng.

    - Mọi giao dịch mua bán, cho thuê mua, tặng cho nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài vượt quá số lượng mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu theo quy định hoặc giao dịch mua, thuê mua, tặng cho nhà ở tại dự án đầu tư xây dựng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài không thuộc diện được sở hữu thì đều không có giá trị pháp lý và không được cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận.

    Đồng thời, bên bán, cho thuê mua nhà ở phải bồi thường thiệt hại cho bên mua, thuê mua nhà ở.

    - Sở Xây dựng, chủ đầu tư, bên tặng cho nhà ở, cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận nếu không kịp thời thông báo, đăng tải các thông tin theo quy định thì phải chịu trách nhiệm trước pháp luật; nếu do chậm thông báo, đăng tải các thông tin mà gây thiệt hại thì phải bồi thường cho bên bị thiệt hại.

    - Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho tổ chức, cá nhân nước ngoài có trách nhiệm gửi văn bản thông báo kèm bản sao Giấy chứng nhận đã cấp (bao gồm cả trường hợp được gia hạn thêm) cho Sở Xây dựng nơi có nhà ở, Bộ Xây dựng và Bộ Tài nguyên và Môi trường để theo dõi, quản lý.

    - Nghiêm cấm tổ chức, cá nhân nước ngoài mua nhà ở để bán lại nhằm mục đích kinh doanh kiếm lời.

    (Căn cứ Điều 79 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở)

    Còn nữa - sẽ tiếp tục cập nhật cho đến khi hoàn thành.

     
    Báo quản trị |  
  • #406678   16/11/2015

    nguyenanh1292
    nguyenanh1292
    Top 25
    Female
    Dân Luật bậc 1

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:23/04/2014
    Tổng số bài viết (3082)
    Số điểm: 61001
    Cảm ơn: 576
    Được cảm ơn 4003 lần


    Phần 8: Một số lưu ý về việc thực hiện Nghị định tại thời điểm trước và sau khi Nghị định 99/2015/NĐ-CP có hiệu lực

    74. Về phát triển và quản lý nhà ở

    Kể từ ngày 10/12/2015, các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thuộc diện xây dựng mới hoặc cải tạo công trình nhà ở độc lập hay cụm công trình nhà ở, khu nhà ở có hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng kỹ thuật đồng bộ tại khu vực nông thôn, khu đô thị hay dự án sử dụng đất hỗn hợp mà có dành diện tích đất trong dự án để xây dựng nhà ở, công trình có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh phải có tên gọi thống nhất là dự án đầu tư xây dựng nhà ở.

    Việc triển khai thực hiện phải tuân thủ theo quy định.

    - Trường hợp đã nộp hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc quyết định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở trước ngày 10/12/2015 nhưng cơ quan có thẩm quyền chưa ban hành văn bản chấp thuận hoặc quyết định chủ trương đầu tư theo thẩm quyền quy định của Luật Nhà ở và Nghị định 99/2015/NĐ-CP thì cơ quan, đơn vị đề nghị quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư chỉ phải nộp bổ sung các giấy tờ còn thiếu (nếu có) theo quy định của Nghị định 99/2015/NĐ-CP hoặc điều chỉnh bổ sung các nội dung nêu trong hồ sơ đã nộp cho phù hợp với Luật Nhà ở và Nghị định 99.

    - Trường hợp cơ quan có thẩm quyền đã tiến hành các bước lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở trước ngày 10/12/2015 nhưng đến ngày 10/12/2015 mà chưa ban hành văn bản lựa chọn chủ đầu tư thì tiếp tục thực hiện các bước lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Nghị định 99.

    - Trường hợp dự án xây dựng nhà ở đã được phê duyệt trước ngày 10/12/2015 mà thuộc diện phải điều chỉnh lại nội dung dự án theo quy định tại Khoản 1 Điều 182 của Luật Nhà ở thì chủ đầu tư phải điều chỉnh lại nội dung dự án.

    Trường hợp nội dung điều chỉnh phải được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận hoặc quyết định chủ trương đầu tư thì chủ đầu tư phải có văn bản đề nghị cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh lại quyết định hoặc văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của Nghị định 99 trước khi phê duyệt điều chỉnh bổ sung dự án và triển khai thực hiện.

    - Việc xác định nhà ở có sẵn, nhà ở hình thành trong tương lai được quy định như sau:

       + Nhà ở có sẵn là nhà ở đã có biên bản nghiệm thu hoàn thành việc xây dựng đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

    Trường hợp nhà ở do chủ đầu tư tự thực hiện xây dựng theo quy định pháp luật về xây dựng (nhà ở không bắt buộc phải do đơn vị có năng lực thực hiện xây dựng) thì phải đáp ứng điều kiện đã có hệ thống điện, nước phục vụ cho sinh hoạt, có hệ thống phòng cháy, chữa cháy (nếu nhà ở thuộc diện bắt buộc phải có hệ thống phòng cháy, chữa cháy).

       + Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở không đáp ứng điều kiện trên.

    - Kể từ ngày 01/7/2015, việc đặt tên dự án, tên khu vực trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thuộc diện xây dựng mới hoặc cải tạo công trình nhà ở độc lập hay cụm công trình nhà ở, khu nhà ở có hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng kỹ thuật đồng bộ tại khu vực nông thôn, khu đô thị hay dự án sử dụng đất hỗn hợp mà có dành diện tích đất trong dự án để xây dựng nhà ở, công trình có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh phải được đặt tên bằng tiếng Việt.

    Trường hợp chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại có nhu cầu đặt tên dự án bằng tiếng nước ngoài thì phải viết tên đầy đủ bằng tiếng Việt trước, viết tiếng nước ngoài sau. Tên dự án, tên các khu vực trong dự án phải được cơ quan có thẩm quyền quyết định, được sử dụng trong cả quá trình đầu tư xây dựng và quản lý, sử dụng sau khi hoàn thành đầu tư xây dựng.

    Các trường hợp đặt tên và sử dụng tên của dự án các khu vực trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở không đúng quy định thì không được pháp luật công nhận.

    Mọi giao dịch có liên quan đến dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải sử dụng đúng tên gọi đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận.

    Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại mà chủ đầu tư có sử dụng tên dự án, các khu vực trong dự án bằng tiếng nước ngoài và đã được phê duyệt trước ngày 01/07/2015 mà chủ đầu tư có văn bản đề xuất đổi lại tên gọi của dự án, các khu vực trong dự án này theo quy định trên thì UBND cấp tỉnh nơi có dự án có trách nhiệm xem xét ban hành văn bản chấp thuận việc đổi tên gọi.

    Mọi giao dịch có liên quan đến dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải sử dụng đúng tên gọi đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận.

    - Trường hợp trong giấy tờ đăng ký kinh doanh do cơ quan có thẩm quyền cấp có ghi sử dụng căn hộ chung cư làm địa điểm kinh doanh trước ngày 01/7/2015 thì tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được cấp giấy tờ đăng ký kinh doanh này phải chuyển hoạt động kinh doanh sang địa điểm khác không phải là căn hộ chung cư trong thời hạn 06 tháng, kể từ ngày 10/12/2015.

     Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy tờ đăng ký kinh doanh phải làm thủ tục điều chỉnh lại địa điểm kinh doanh ghi trong giấy tờ đăng ký kinh doanh đã cấp cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sang địa điểm khác trong thời hạn quy định.

    Quá thời hạn quy định thì tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được kinh doanh tại căn hộ chung cư.

    - Trường hợp nhà chung cư đã thành lập Ban quản trị trước ngày 01/7/2015 mà Ban quản trị có nhu cầu tổ chức lại mô hình hoạt động theo quy định của Luật Nhà ở thì phải tổ chức họp Hội nghị nhà chung cư để thành lập lại Ban quản trị theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ Xây dựng ban hành.

    - Kể từ ngày 01/7/2015, việc bảo hành nhà ở được thực hiện theo thời hạn 60 tháng với nhà chung cư và 24 tháng vói nhà ở riêng lẻ; thời hạn bảo hành được tính từ khi hoàn thành việc xây dựng và nghiệm thu bàn giao đưa nhà ở vào sử dụng.

    - Kể từ ngày 01/7/2015, các nhà chung cư (bao gồm cả nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và sử dụng vào các mục đích khác) được xây dựng phải bố trí nhà sinh hoạt cộng đồng theo tiêu chuẩn, quy chuẩn quy định.

    Đối với nhà chung cư đã được xây dựng từ trước ngày 01/7/2015 mà có thiết kế diện tích làm nhà sinh hoạt cộng đồng thì chủ đầu tư phải bố trí diện tích để làm nhà sinh hoạt cộng đồng theo thiết kế đã được phê duyệt.

    Trường hợp không có thiết kế diện tích nhà sinh hoạt cộng đồng mà có diện tích nhà dành để kinh doanh thì chủ đầu tư và các chủ sở hữu nhà chung cư có thể thỏa thuận để các chủ sở hữu mua hoặc thuê lại một phần diện tích nhà này để làm nhà sinh hoạt cộng đồng.

    Nhà sinh hoạt cộng đồng do Hội nghị nhà chung cư quyết định giao cho Ban quản trị nhà chung cư hoặc đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư quản lý.

    Nhà sinh hoạt cộng đồng phải được sử dụng đúng mục đích vào sinh hoạt của cả cộng đồng các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư.

    Nghiêm cấm sử dụng nhà này vào mục đích riêng của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư, cho thuê, cho mượn, sử dụng vào các mục đích khác không phải phục vụ cho sinh hoạt chung của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư.

    (Căn cứ Điều 80 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở)

    75. Về giao dịch nhà ở

    - Trường hợp cơ quan có thẩm quyền đã tổ chức thẩm định giá cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước trước ngày 10/12/2015 nhưng đến ngày 10/12/2015 mà chưa ban hành giá cho thuê, cho thuê mua nhà ở thì thực hiện thẩm định và ban hành giá cho thuê, cho thuê mua nhà ở theo quy định

    - Trường hợp người đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước là người đứng tên trong hợp đồng thuê nhà ở và đến ngày 10/12/2015 mà thời hạn thuê nhà vẫn còn thì các bên không phải ký lại hợp đồng thuê.

    Khi hết thời hạn thuê theo hợp đồng, đơn vị quản lý vận hành nhà ở có trách nhiệm kiểm tra, nếu bên thuê vẫn đủ điều kiện được thuê và có nhu cầu tiếp tục thuê thì các bên ký gia hạn hợp đồng thuê nhà ở.

    Nếu bên thuê không có nhu cầu thuê tiếp hoặc không đủ điều kiện được tiếp tục thuê nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở và Nghị định 99 thì đơn vị quản lý vận hành nhà ở có văn bản thông báo cho bên thuê biết để chấm dứt hợp đồng thuê và bàn giao lại nhà ở cho bên cho thuê để quản lý, cho thuê theo quy định.

    Trường hợp không bàn giao lại nhà ở thì thực hiện thu hồi theo quy định.

    - Trường hợp bán nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước:

       + Nếu đã nộp đơn đề nghị mua nhà ở trước ngày 06/06/2013 mà nhà ở đó có đủ điều kiện được bán theo quy định tại thời điểm nộp đơn và đủ điều kiện bán theo quy định thì tiếp tục thực hiện bán theo giá bán và cơ chế miễn, giảm tiền mua nhà ở theo chính sách của Nghị định 61/CP.

    Trường hợp đã nộp đơn trước ngày 06/06/2013 mà nhà ở đó không đủ điều kiện được bán theo quy định tại thời điểm nộp đơn nhưng đủ điều kiện được bán theo quy định thì thực hiện bán theo quy định của Nghị định 99.

       + Trường hợp đã nộp đơn đề nghị mua nhà ở từ ngày 06/06/2013 đến trước ngày 10/12/2015 mà nhà ở đó có đủ điều kiện được bán theo quy định của Nghị định 99 thì tiếp tục thực hiện bán theo Nghị định 34/2013/NĐ-CP.

       + Trường hợp nhà ở thuộc diện có khả năng sinh lợi cao tại vị trí mặt đường, phố mà cơ quan có thẩm quyền đã phê duyệt giá bán trước ngày 10/12/2015 thì tiếp tục thực hiện bán theo giá đã được phê duyệt, trừ trường hợp quá 90 ngày, kể từ ngày đơn vị quản lý vận hành nhà ở có thông báo thời gian ký hợp đồng mua bán nhà ở mà người mua chưa ký hợp đồng.

    Trường hợp đến ngày 10/12/2015 mà cơ quan đại diện chủ sở hữu chưa phê duyệt giá bán nhà ở thì thực hiện phê duyệt và bán theo giá quy định của Nghị định 99.

    - Trường hợp người mua nhà ở thương mại (bao gồm cả trường hợp hộ gia đình, cá nhân mua nhà ở thương mại làm nhà ở phục vụ tái định cư) nếu đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận cho cơ quan có thẩm quyền thì người mua nhà ở đó được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng.

    - Đối với nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài đã mua trước ngày 01/07/2015 thì thời hạn sở hữu nhà ở được xác định kể từ khi được cấp Giấy chứng nhận.

    Chủ sở hữu được gia hạn sở hữu nhà ở theo quy định của Nghị định 99; trong thời hạn sở hữu hoặc trước khi hết hạn sở hữu nhà ở, chủ sở hữu được thực hiện các quyền và nghĩa vụ đối với nhà ở đó theo quy định.

    - Trường hợp đã ký hợp đồng về nhà ở trước ngày 01/07/2015 mà nội dung của hợp đồng phù hợp với các quy định pháp luật có liên quan tại thời điểm ký kết hợp đồng nhưng có các thỏa thuận khác với quy định của Luật Nhà ở, Nghị định 99 thì các bên tiếp tục thực hiện theo nội dung hợp đồng đã ký kết, trừ trường hợp các bên nhất trí sửa đổi, bổ sung lại nội dung của hợp đồng này cho phù hợp với quy định của Luật Nhà ở và Nghị định 99.

    Kể từ ngày 10/12/2015, mọi giao dịch về nhà ở phải tuân thủ các quy định về hình thức giao dịch, điều kiện tham gia giao dịch, trình tự, thủ tục giao dịch, nội dung và mẫu của hợp đồng về nhà ở quy định tại Luật Nhà ở, Nghị định 99 và hướng dẫn của Bộ Xây dựng.

    Trường hợp thực hiện không đúng quy định thì các giao dịch này không có giá trị pháp lý.

    Đối với các giao dịch mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở (bao gồm nhà ở biệt thự, nhà ở liền kề, căn hộ chung cư) thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở phục vụ tái định cư, giao dịch mua bán nhà ở thương mại để làm nhà ở công vụ hoặc làm nhà ở tái định cư thì phải tuân thủ theo mẫu và nội dung của hợp đồng do Bộ Xây dựng ban hành.

    - Đối với hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư, hợp đồng hợp tác kinh doanh mà các bên đã ký từ trước ngày 10/12/2015 và có thỏa thuận phân chia 20% sản phẩm nhà ở theo Nghị định 71/2010/NĐ-CP thì tiếp tục được phân chia số lượng nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng.

    Các bên thanh lý hợp đồng này và ký hợp đồng mua bán nhà ở khi có đủ điều kiện được bán nhà ở này theo quy định pháp luật kinh doanh bất động sản và Nghị định 99.

    - Kể từ ngày 10/12/2015, việc thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai, thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, hợp đồng chuyển nhượng dự án và các quyền tài sản khác liên quan đến nhà ở, dự án đầu tư xây dựng nhà ở thuộc diện được thế chấp theo quy định pháp luật phải thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở và Nghị định 99.

    Các trường hợp thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai và các quyền tài sản liên quan đến nhà ở, dự án đầu tư xây dựng nhà ở quy định không đúng với quy định của Luật Nhà ở và Nghị định 99 thì không có giá trị pháp lý và không được pháp luật công nhận.

    Việc đăng ký thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai và các quyền tài sản liên quan đến nhà ở, dự án đầu tư xây dựng nhà ở được thực hiện theo quy định pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm.

    Việc xử lý các tài sản thế chấp quy định tại Khoản này được thực hiện theo quy định pháp luật về dân sự và pháp luật có liên quan.

    (Căn cứ Điều 81 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở)

    76. Về phát triển và quản lý nhà ở phục vụ tái định cư

    - Trường hợp đến ngày 10/12/2015 mà chủ đầu tư đã làm thủ tục phê duyệt dự án đầu tư xây dựng nhà ở để phục vụ tái định cư nhưng cơ quan có thẩm quyền chưa phê duyệt dự án thì thực hiện phê duyệt dự án theo quy định của Luật Nhà ở và Nghị định 99.

    Chủ đầu tư không phải làm lại thủ tục thẩm định, phê duyệt dự án mà chỉ phải bổ sung giấy tờ còn thiếu (nếu có) và điều chỉnh bổ sung các nội dung nêu trong hồ sơ dự án cho phù hợp với quy định của Luật Nhà ở và Nghị định 99.

    Trường hợp cơ quan có thẩm quyền đã phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trước ngày 10/12/2015 thì tiếp tục thực hiện theo phương án đã được phê duyệt.

    - Đối với nhà chung cư phục vụ tái định cư được xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách thì người mua, người thuê mua nhà ở phải đóng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung theo quy định của Luật Nhà ở.

    Trong trường hợp nhà chung cư phục vụ tái định cư mà có dành diện tích để kinh doanh theo dự án đã được phê duyệt thì sau khi trừ các chi phí kinh doanh hợp lý, UBND cấp tỉnh được sử dụng khoản tiền thu được từ hoạt động kinh doanh này để hỗ trợ cho kinh phí bảo trì phần diện tích, thiết bị thuộc sở hữu chung của nhà chung cư phục vụ tái định cư trên địa bàn (bao gồm bảo trì thang máy, hệ thống phòng cháy, chữa cháy, máy bơm nước, máy phát điện, hệ thống chống sét, mặt ngoài của nhà chung cư) và hỗ trợ một phần kinh phí cho công tác quản lý vận hành nhà ở này.

    (Căn cứ Điều 82 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở)

    77. Về Quỹ phát triển nhà ở

    - Đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đã thành lập Quỹ phát triển nhà ở trước ngày 10/12/2015 thì Quỹ phát triển nhà ở này tiếp tục được hoạt động theo Điều lệ hoạt động đã được UBND cấp tỉnh phê duyệt.

    Căn cứ vào điều kiện cụ thể của từng địa phương, UBND cấp tỉnh báo cáo HĐND cùng cấp quyết định cấp kinh phí từ ngân sách địa phương cho Quỹ phát triển nhà ở để thực hiện cho vay phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn.

    - Đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương chưa thành lập Quỹ phát triển nhà ở, nếu có nhu cầu thành lập Quỹ phát triển nhà ở thì báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định thành lập Quỹ phát triển nhà ở riêng hoặc ủy thác cho Quỹ đầu tư phát triển của địa phương quản lý Quỹ phát triển nhà ở.

    (Căn cứ Điều 83 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở)

    Hết 

     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn nguyenanh1292 vì bài viết hữu ích
    atc2003 (17/12/2015)
  • #406680   16/11/2015

    nguyenanh1292
    nguyenanh1292
    Top 25
    Female
    Dân Luật bậc 1

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:23/04/2014
    Tổng số bài viết (3082)
    Số điểm: 61001
    Cảm ơn: 576
    Được cảm ơn 4003 lần


    Mình đã cập nhật xong 77 điểm mới Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở 2014. 

    Đáng lưu ý rằng, Nghị định 99/2015/NĐ-CP thay thế đến 4 Nghị định: 71/2010/NĐ-CP, 51/2009/NĐ-CP, 84/2013/NĐ-CP và 34/2013/NĐ-CP.

    Vì vậy, các điểm mới này được so sánh với các Nghị định trên. 

    Dưới đây là file word đính kèm, các bạn có thể tải về sử dụng khi cần thiết nhé 

    Cập nhật bởi nguyenanh1292 ngày 16/11/2015 09:40:39 SA
     
    Báo quản trị |  
    5 thành viên cảm ơn nguyenanh1292 vì bài viết hữu ích
    myha_hh (16/11/2015) romanticism (21/11/2015) atc2003 (17/12/2015) hungmaiusa (16/11/2015) uyenbao267 (23/09/2016)

0 Thành viên đang online
-