DanLuat 2015

Những rủi ro pháp lý thường gặp khi mua nhà đất và cách xử lý

Chủ đề   RSS   
  • #449100 09/03/2017

    nguyenanh1292
    Top 25
    Female
    Cao học

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:23/04/2014
    Tổng số bài viết (2756)
    Số điểm: 49098
    Cảm ơn: 494
    Được cảm ơn 3063 lần


    Những rủi ro pháp lý thường gặp khi mua nhà đất và cách xử lý

    Có tiền chưa chắc đã mua được nhà, mua được đất. Bởi lẽ trong thời buổi kinh tế thị trường phát triển hiện nay, thì quá nhiều cơ hội cho người dân để mua nhà, nhưng bên cạnh đó cũng tồn tại không ít những rủi ro pháp lý khi mua bán nhà, đất, khiến cho nhiều người tiền mất, tật mang, không được mua được nhà, đất và cũng không còn tiền.

    Vì thế, hôm nay, mình lập topic này để nêu ra “Những rủi ro pháp lý thường gặp khi mua bán nhà, đất và cách đề phòng, xử lý”, hy vọng rằng các chuyên gia pháp lý có kinh nghiệm cùng tham gia trao đổi, thảo luận và chia sẻ kinh nghiệm của mình khi giải quyết nhiều vụ việc để mọi người phòng tránh những rủi ro này.

    1. Người bán nhà, đất nhận cùng lúc tiền đặt cọc mua nhà từ nhiều người mua

    Đây là khâu quan trọng trong quá trình mua nhà, đất, và gặp rủi ro là điều khó tránh khỏi. Người bán nhà có thể vì lý do túng thiếu tiền, sẵn sàng treo biển bán và đưa ra mức giá hợp lý với người mua và ai đến xem mua họ đều nhận cọc.

    Biện pháp: Có lẽ trong trường hợp này, biện pháp duy nhất để đảm bảo quyền lợi của người mua được bảo vệ, bạn nên làm hợp đồng đặt cọc với bên bán, đồng thời ra công chứng để xác nhận giá trị pháp lý của loại hợp đồng này.

    Nhiều trường hợp vì ngại đến văn phòng công chứng, tiết kiệm chi phí mà người mua, kẻ bán lựa chọn phương án thực hiện giấy viết tay để thỏa thuận về việc đặt cọc này, đến khi có tranh chấp phát sinh hay bị lừa đảo thì khó có thể yêu cầu Tòa án giải quyết.

    2. Sau khi đặt cọc thì bên bán yêu cầu những điều kiện người mua không thể thực hiện được

    Ví dụ như không tạo điều kiện để người mua có thể làm thủ tục giấy tờ sổ đỏ; phải trả đủ tiền, sau 1 2 ngày mới ra công chứng để chuyển giao các giấy tờ như sổ hồng, sổ đỏ…

    Đề phòng: Bạn phải tỉnh táo trước khi giao dịch mua bán nhà, và như đã đề cập ở trên, khi thực hiện đặt cọc nên làm hợp đồng đặt cọc, cùng với việc công chứng, giao dịch tiền bạc nên thực hiện tại ngân hàng để đảm bảo tính an toàn.

    Tốn thêm một ít chi phí nhưng được cái đảm bảo an toàn khi giao dịch.

    3. Giấy tờ nhà, đất được đưa ra khi mua, bán là giả

    Trường hợp phổ biến nhất đó là người không phải là chủ nhà, lợi dụng sự tin tưởng, thân thiết với chủ nhà để mượn giấy tờ nhà, đất rồi làm giả. Sau đó giả luôn các giấy tờ chứng minh nhân thân để thực hiện giao dịch mua bán nhà.

    Trong các vụ việc này, chủ nhà thường không biết rõ về vấn đề này, hoặc cũng có xảy ra trường hợp chủ nhà biết nhưng thông đồng với người thực hiện giao dịch mua bán để lừa tiền người mua.

    Thêm trường hợp nữa là khi chủ nhà, cầm chính giấy tờ mình đang giữ để thực hiện giao dịch mua bán, nhưng giấy tờ đó là giả, và họ cũng không biết về việc này. Giấy tờ thật được cầm cố, thế chấp ở một ngân hàng khác.

    Đề phòng: Hiện chưa tìm ra được cách giải pháp tối ưu trong trường hợp này, đây là vấn đề đang làm đau đầu những người là công chứng viên, thực hiện công chứng các hợp đồng mua bán nhà, đất. Do vậy, vấn đề này, mong nhận được đóng góp ý kiến từ những người có kinh nghiệm là các anh/chị/bạn tại Dân Luật.

    4. Nhà được bán thuộc diện bị thế chấp tại ngân hàng

    Dù nhà, đất đã được thế chấp tại Ngân hàng nhưng chủ nhà vẫn muốn bán căn nhà này, dẫn đến nhiều rủi ro pháp lý cho người mua khi thực hiện giao dịch này.

    Đề phòng: Nên tìm hiểu thông tin tại ngân hàng, các Sở Xây dựng tại nơi nhà, đất được bán để kiểm tra xem nhà, đất có bị đem đi thế chấp không?

    Đối với các dự án bất động sản, căn hộ chung cư…nên tìm hiểu tại các ngân hàng có tham gia bảo lãnh cho dự án đó không?

    5. Người mua nhà đã đặt cọc, nộp tiền mua theo đúng tiến độ, nhưng sau đó, dự án này bị treo

    Nhiều dự án treo hiện nay vẫn cứ tồn tại từ năm này qua năm khác, chủ đầu tư đã nhận tiền cọc, tiền mua nhà theo tiến độ với người mua, nhưng vì nhiều lý do như: chủ đầu tư không thể gom đủ số tiền huy động vốn từ người mua để thực hiện dự án hay là chủ đầu tư vì có hành vi vi phạm pháp luật, bị truy cứu trách nhiệm hình sự…do đó, không thể tiếp tục thực hiện dự án…

    Đề phòng: Nên tìm hiểu chủ đầu tư các dự án bất động sản trước khi mua, tốt nhất nên chọn các chủ đầu tư uy tín trên thị trường bất động sản.

    6. Đã mua nhà xong, hoàn thành nghĩa vụ trả tiền mua nhưng chưa nhận đủ giấy tờ nhà

    Trường hợp thường thấy nhất là các dự án bất động sản, khi người mua nhà đã có nhà để ở, đã trả đủ tiền nhưng mà vẫn chưa nhận đủ giấy tờ nhà. Điều này sẽ gây ra khó khăn cho người mua, nhất là những người vừa mua nhà xong, nhưng không đủ khả năng tài chính và muốn bán lại căn nhà đó…

    Biện pháp: Nên có ràng buộc kỹ trong hợp đồng mua bán nhà về vấn đề này

    7. Nhà đã mua, đầy đủ giấy tờ nhưng không bán lại được

    Cách đây 1 2 tuần, báo chí có thông tin về sự việc này, đó là những căn nhà ở xã hội, nhà mua theo gói hỗ trợ vay 30.000 tỷ. Sau khi hoàn thành các bước thanh toán tiền mua theo từng giai đoạn, nhưng vì không đủ khả năng chi trả (như hết thời hạn được hưởng ưu đãi về lãi vay) nên họ muốn bán lại.

    Tuy nhiên, theo quy định thì nhà ở xã hội chỉ được phép bán lại sau 05 năm kể từ khi thực hiện xong giao dịch, do vậy, khiến nhiều người dở khóc, dở cười...

    Đề phòng: Nên tìm hiểu, nhất là quy định pháp luật về nhà ở xã hội, nhà ở mua theo gói hỗ trợ vay của Chính phủ về điều kiện được hỗ trợ, được hỗ trợ đến mức nào, lãi vay bao nhiêu, khi nào được bán lại nhà, phương thức xử lý tranh chấp…

    Trên đây là những trường hợp thường gặp và một số ý kiến cá nhân, do vậy, rất mong các anh/chị/bạn đóng góp ý kiến để người dân khi mua nhà, đất được đảm bảo an tòan khi thực hiện giao dịch của mình.

    Xem thêm:

    1. Tổng hợp các văn bản pháp luật đất đai

    2. Hướng dẫn mới về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ 03/03/2017

    3. Luật nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn sau:

    - Nghị định 101/2015/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

    - Thông tư 21/2016/TT-BXD hướng dẫn thực hiện Nghị định 101/2015/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

    - Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội

    - Thông tư 25/2015/TT-NHNN hướng dẫn cho vay vốn ưu đãi thực hiện chính sách nhà ở xã hội

    - Thông tư 20/2016/TT-BXD hướng dẫn thực hiện Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội

    - Thông tư 139/2016/TT-BTC hướng dẫn miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; hoàn trả lại hoặc khấu trừ vào nghĩa vụ tài chính cho chủ đầu tư khi đầu tư xây dựng nhà ở xã hội và phương pháp xác định tiền sử dụng đất phải nộp khi người mua, thuê mua được phép bán lại nhà ở xã hội

    - Quyết định 48/QĐ-TTg năm 2017 về mức lãi suất cho vay ưu đãi của tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định theo quy định tại Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội

    - Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở

    - Thông tư 26/2015/TT-NHNN hướng dẫn trình tự, thủ tục thế chấp và giải chấp tài sản là dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai

    - Thông tư 09/2015/TT-BXD hướng dẫn việc quản lý sử dụng nhà ở công vụ

    - Thông tư liên tịch 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

    - Thông tư 19/2016/TT-BXD hướng dẫn thực hiện Luật Nhà ở và Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở

    - Thông tư 124/2016/TT-BTC hướng dẫn về quản lý số tiền thu được từ cho thuê, cho thuê mua và bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; thanh toán tiền chênh lệch khi thuê nhà ở công vụ và quản lý tiền thu được từ cho thuê nhà ở công vụ theo quy định tại Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở

    - Thông tư 02/2016/TT-BXD Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư

    - Thông tư 28/2016/TT-BXD sửa đổi Thông tư 10/2015/TT-BXD quy định việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư, Thông tư 11/2015/TT-BXD quy định việc cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; hướng dẫn việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, điều hành sàn giao dịch bất động sản, việc thành lập và tổ chức hoạt động của sàn giao dịch bất động sản và quy định của Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD

    - Thông tư 22/2016/TT-BXD bãi bỏ toàn bộ hoặc một phần văn bản quy phạm pháp luật có quy định về điều kiện đầu tư kinh doanh

     
    23011 | Báo quản trị |  

Like DanLuat để cập nhật các Thông tin Pháp Luật mới và nóng nhất mỗi ngày.

2 Trang 12>
Thảo luận
  • #449108   09/03/2017

    lekhandhuy
    lekhandhuy

    Male
    Sơ sinh

    Tây Ninh, Việt Nam
    Tham gia:03/02/2015
    Tổng số bài viết (8)
    Số điểm: 100
    Cảm ơn: 0
    Được cảm ơn 2 lần


    Cho em hỏi về văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến dự án phân chia bán nền với ạ?

     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn lekhandhuy vì bài viết hữu ích
    shin_butchi (10/03/2017)
  • #449193   10/03/2017

    lekhandhuy viết:

    Cho em hỏi về văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến dự án phân chia bán nền với ạ?

    Chào bạn lekhandhuy, bạn có thể xem Hệ thống các văn bản pháp luật đất đai nhé 

     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn shin_butchi vì bài viết hữu ích
    hanthuyen8 (26/06/2017)
  • #449125   09/03/2017

    luatviettin
    luatviettin

    Female
    Sơ sinh

    Hà Nội, Việt Nam
    Tham gia:09/03/2017
    Tổng số bài viết (5)
    Số điểm: 25
    Cảm ơn: 1
    Được cảm ơn 0 lần


    Bài viết hữu ích và chi tiết cho những ai đang cần mua nhà đất, tks thớt

     
    Báo quản trị |  
  • #449163   10/03/2017

    htdat29
    htdat29

    Male
    Sơ sinh

    Cần Thơ, Việt Nam
    Tham gia:14/07/2016
    Tổng số bài viết (41)
    Số điểm: 340
    Cảm ơn: 10
    Được cảm ơn 16 lần


    Thớt ơi cho hỏi cái số "4. Nhà được bán thuộc diện bị thế chấp tại ngân hàng" 

    làm sao để kiểm tra, giải thích chi tiết một chút được không thớt! mong giải đáp 

     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn htdat29 vì bài viết hữu ích
    nguyenanh1292 (10/03/2017)
  • #449195   10/03/2017

    nguyenanh1292
    nguyenanh1292
    Top 25
    Female
    Cao học

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:23/04/2014
    Tổng số bài viết (2756)
    Số điểm: 49098
    Cảm ơn: 494
    Được cảm ơn 3063 lần


    htdat29 viết:

    Thớt ơi cho hỏi cái số "4. Nhà được bán thuộc diện bị thế chấp tại ngân hàng" 

    làm sao để kiểm tra, giải thích chi tiết một chút được không thớt! mong giải đáp 

    Chào bạn htdat29, thông thường những dự án bất động sản lớn thường phải làm các thủ tục với ngân hàng, một trong những việc để kiểm tra xem đó có là dự án đang bị thế chấp hoặc bảo lãnh từ ngân hàng không đó là thông qua kênh công bố thông tin từ website của Bộ Xây dựng, Sở Xây dựng.

    Đối với nhà ở riêng lẻ thì hơi khó một chút, thông thường ngân hàng họ sẽ không tiết lộ thông tin này cho người khác nhằm đảm bảo tính bảo mật của khách hàng, do vậy có thể chỉ có thể hỏi thông tin ngân hàng, nhà ở bị thế chấp tại UBND xã, phường nơi căn nhà đó định bán. 

    Theo mình, sắp tới, cần có thêm quy định để hỗ trợ người dân tra cứu những thông tin này, nhằm để đảm bảo tình trạng, người đi mua nhà bị lừa khi mua. 

     
    Báo quản trị |  
    2 thành viên cảm ơn nguyenanh1292 vì bài viết hữu ích
    hanthuyen8 (26/06/2017) htdat29 (10/03/2017)
  • #451434   11/04/2017

    Ph_D_KhanW
    Ph_D_KhanW

    Male
    Sơ sinh

    Bà Rịa - Vũng Tàu, Việt Nam
    Tham gia:11/04/2017
    Tổng số bài viết (2)
    Số điểm: 25
    Cảm ơn: 0
    Được cảm ơn 0 lần


    Chào bạn:

    1). Người mua nhà đã thanh toán hết tiền cho bên bán & nhận nhà;

    2). Sau đó do mắt kếm không rõ do: sổ Nhà - Đất màu hồng, sổ Đất màu hồng; nên họ cứ tưởng là sổ Nhà - Đất. Khi họ đi thăm con bên Mỹ thì phỏng vấn đã nói rõ sổ này chỉ Đất, còn Nhà không sở hữu. Do vậy, bên bán bắt bên mua phải nộp tiền thuế Nhà. Họ không đủ tiền, nếu chiếu theo luật thì bên bán phải trả phí Thuế nhà hay bên mua phải trả !

    Cám ơn nhiều !

     
    Báo quản trị |  
  • #449186   10/03/2017

    Mục số 5, có những cách nào đòi lại được tiền từ chủ đầu tư không thread ? 

     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn thanhchiencn vì bài viết hữu ích
    nguyenanh1292 (10/03/2017)
  • #449194   10/03/2017

    nguyenanh1292
    nguyenanh1292
    Top 25
    Female
    Cao học

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:23/04/2014
    Tổng số bài viết (2756)
    Số điểm: 49098
    Cảm ơn: 494
    Được cảm ơn 3063 lần


    thanhchiencn viết:

    Mục số 5, có những cách nào đòi lại được tiền từ chủ đầu tư không thread ? 

    Câu hỏi hay, nhưng hiện chưa có cách giải quyết, theo bạn thanhchiencn, pháp luật có bổ sung thêm quy định để đề phòng trường hợp này xảy ra không? Nếu có nên quy định như thế nào để tránh đựơc rủi ro của người đi mua? 

     
    Báo quản trị |  
  • #449244   11/03/2017

    honey112
    honey112

    Female
    Sơ sinh

    Hà Nội, Việt Nam
    Tham gia:11/03/2017
    Tổng số bài viết (6)
    Số điểm: 30
    Cảm ơn: 0
    Được cảm ơn 1 lần


    mục 4 và mục 5 sẽ khiến nhiều người muốn mua nhà nên xem xét kĩ trước khi quyết định

     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn honey112 vì bài viết hữu ích
    hanthuyen8 (26/06/2017)
  • #449262   11/03/2017

    nguyenanh1292 viết:

     

    thanhchiencn viết:

     

    Mục số 5, có những cách nào đòi lại được tiền từ chủ đầu tư không thread ? 

     

     

    Câu hỏi hay, nhưng hiện chưa có cách giải quyết, theo bạn thanhchiencn, pháp luật có bổ sung thêm quy định để đề phòng trường hợp này xảy ra không? Nếu có nên quy định như thế nào để tránh đựơc rủi ro của người đi mua? 

    Tôi thấy muốn hạn chế xảy ra trường hợp 5 này thì khi mua nhà ở hình thành trong tương lai phải yêu cầu chủ đầu tư có bảo lãnh của ngân hàng (đây là điều kiện bắt buộc để nhà ở đủ điều kiện bán). Khi chủ đầu tư chậm bàn giao nhà thì ngân hàng sẽ thực hiện nghĩa vụ hoàn trả lại tiền cho người mua.

    P/S: hiện nay có vô số dự án không có bảo lãnh ngân hàng mà vẫn bán rầm rộ :(. Mọi người nên cẩn thận.

    Hỗ trợ các bạn những vấn đề pháp lý qua email, skype hoặc điện thoại.

    Email: lstrantrongqui@gmail.com

    Skype: QUI.LHLF

    ĐTDĐ: 0906 530 214

     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn LSTranTrongQui vì bài viết hữu ích
    hanthuyen8 (26/06/2017)
  • #449263   11/03/2017

    Đối với vấn đề số 3, nếu tại TP.HCM thì có thể đến Văn phòng công chứng Gia định (Quận 1) để thực hiện thủ tục công chứng. Tại đây có trung tâm giám định thật giả giấy tờ, chữ ký và chỉ phục vụ cho khách hàng của Văn phòng công chứng Gia định.

    Hỗ trợ các bạn những vấn đề pháp lý qua email, skype hoặc điện thoại.

    Email: lstrantrongqui@gmail.com

    Skype: QUI.LHLF

    ĐTDĐ: 0906 530 214

     
    Báo quản trị |  
  • #449393   13/03/2017

    QuocHuy_333
    QuocHuy_333

    Male
    Sơ sinh

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:18/04/2014
    Tổng số bài viết (17)
    Số điểm: 235
    Cảm ơn: 19
    Được cảm ơn 9 lần


    Chào bạn!

    Mình trao đổi qua về thủ tục thế chấp nhà đất ở ngân hàng để bạn có thể tùy cơ ứng biến: 

        Một là, khi một Bất động sản (nhà, đất, căn hộ...) được mang đi thế chấp để bảo đảm cho một hoặc nhiều nghĩa vụ dân sự nhào đó thì chủ sở hữu, sử dụng BĐS đó cùng với Ngân hàng là bên nhận thế chấp sẽ ra công chứng HĐ thế chấp tại cơ quan công chứng, việc này sẽ lưu giữ thông tin lại ở hệ thống quản lý hồ sơ của Công chứng nên lúc bạn ra công chứng những BĐS này thì Cơ quan Công chứng sẽ có trách nhiệm thông báo cho các bên liên quan biết về tình trạng tài sản đang thế chấp này.

        Hai là, sau khi công chứng xong hợp đồng thế chấp thì buộc phải đi đăng ký thế chấp ở Phòng tài nguyên môi trường quận nơi tọa lạc BĐS đó, tại đây Phòng TNMT sẽ cập nhật việc đăng ký thế chấp lên một trang bổ sung của giấy chứng nhận QSDĐ, có dấu giáp lai. Trang bổ sung GCN sẽ có nội dung là: Đã thế chấp QSDĐ tại Ngân hàng........... theo hồ sơ số.......... Khi nào hoàn thành nghĩa vụ trả nợ cho ngân hàng thì ngân hàng đó sẽ ra thông báo giải tỏa TS thế chấp và trả lại giấy tờ về TS bản chính cho chủ SH và chủ SH lại mang hs qua Phòng TNMT để xin xóa đăng ký thế chấp, Phòng TNMT sẽ cập nhật lên trang bổ sung với nội dung là: đã xóa đăng ký thế chấp ngày...... theo hs ....

        Ba là, BĐS đang thế chấp tại ngân hàng thì nhất định Ngân hàng sẽ giữ giấy tờ về tài sản bản chính.

                      Thân chào!

    Không có gì quý hơn Độc lập Tự do!

     
    Báo quản trị |  
    3 thành viên cảm ơn QuocHuy_333 vì bài viết hữu ích
    trungnguyentcna (13/04/2017) hanthuyen8 (26/06/2017) AnhLeNhat (08/06/2017)
  • #449423   13/03/2017

    lawyerinthefuture
    lawyerinthefuture
    Top 500
    Male
    Chồi

    An Giang, Việt Nam
    Tham gia:29/10/2016
    Tổng số bài viết (191)
    Số điểm: 1593
    Cảm ơn: 5
    Được cảm ơn 58 lần


    Theo tôi mục số 3 hướng giải quyết như sau:

    Trước khi đặt cọc hay định mua nhà thì tìm hiểu kỷ những vấn đề như:

    - Hỏi những người xung quanh nhà cần mua là của ai, họ sống như thế nào, có khó khăn về tài chính hay không?

    - Hỏi trưởng ấp, tổ trưởng tổ dân phố ở nơi đó về chủ nhân và hiện trạng của ngôi nhà.

    - Đến phòng văn phòng đăng ký đất đai để nhờ họ cho xem Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là ai đứng tên và hiện có cầm cố, thế chấp hay không?

    Dám nghĩ, dám làm, dám cống hiến.

     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn lawyerinthefuture vì bài viết hữu ích
    hanthuyen8 (26/06/2017)
  • #456557   08/06/2017

    AnhLeNhat
    AnhLeNhat

    Sơ sinh

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:05/06/2017
    Tổng số bài viết (10)
    Số điểm: 65
    Cảm ơn: 10
    Được cảm ơn 3 lần


    QuocHuy_333 viết:

    Chào bạn!

    Mình trao đổi qua về thủ tục thế chấp nhà đất ở ngân hàng để bạn có thể tùy cơ ứng biến: 

        Một là, khi một Bất động sản (nhà, đất, căn hộ...) được mang đi thế chấp để bảo đảm cho một hoặc nhiều nghĩa vụ dân sự nhào đó thì chủ sở hữu, sử dụng BĐS đó cùng với Ngân hàng là bên nhận thế chấp sẽ ra công chứng HĐ thế chấp tại cơ quan công chứng, việc này sẽ lưu giữ thông tin lại ở hệ thống quản lý hồ sơ của Công chứng nên lúc bạn ra công chứng những BĐS này thì Cơ quan Công chứng sẽ có trách nhiệm thông báo cho các bên liên quan biết về tình trạng tài sản đang thế chấp này.

        Hai là, sau khi công chứng xong hợp đồng thế chấp thì buộc phải đi đăng ký thế chấp ở Phòng tài nguyên môi trường quận nơi tọa lạc BĐS đó, tại đây Phòng TNMT sẽ cập nhật việc đăng ký thế chấp lên một trang bổ sung của giấy chứng nhận QSDĐ, có dấu giáp lai. Trang bổ sung GCN sẽ có nội dung là: Đã thế chấp QSDĐ tại Ngân hàng........... theo hồ sơ số.......... Khi nào hoàn thành nghĩa vụ trả nợ cho ngân hàng thì ngân hàng đó sẽ ra thông báo giải tỏa TS thế chấp và trả lại giấy tờ về TS bản chính cho chủ SH và chủ SH lại mang hs qua Phòng TNMT để xin xóa đăng ký thế chấp, Phòng TNMT sẽ cập nhật lên trang bổ sung với nội dung là: đã xóa đăng ký thế chấp ngày...... theo hs ....

        Ba là, BĐS đang thế chấp tại ngân hàng thì nhất định Ngân hàng sẽ giữ giấy tờ về tài sản bản chính.

                      Thân chào!

    Cám ơn bạn, rất cụ thể và sát thực tế khi đi mua nhà/đất

     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn AnhLeNhat vì bài viết hữu ích
    hanthuyen8 (26/06/2017)
  • #453735   17/05/2017

    giangmoom
    giangmoom
    Top 500
    Female


    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:10/05/2017
    Tổng số bài viết (105)
    Số điểm: 1935
    Cảm ơn: 79
    Được cảm ơn 73 lần


    lawyerinthefuture viết:

    Theo tôi mục số 3 hướng giải quyết như sau:

    Trước khi đặt cọc hay định mua nhà thì tìm hiểu kỷ những vấn đề như:

    - Hỏi những người xung quanh nhà cần mua là của ai, họ sống như thế nào, có khó khăn về tài chính hay không?

    - Hỏi trưởng ấp, tổ trưởng tổ dân phố ở nơi đó về chủ nhân và hiện trạng của ngôi nhà.

    - Đến phòng văn phòng đăng ký đất đai để nhờ họ cho xem Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là ai đứng tên và hiện có cầm cố, thế chấp hay không?

    Việc hỏi này còn tùy vùng, tùy khu vục và tùy hoàn cảnh mà hiệu quả theo mình cũng khác biệt nữa. 

    Tại thành phố Hồ Chí Minh, để hỏi thăm tình hình về một gia đình mà còn hỏi về gia đình, con cái, họ sống thế nào, tài chính ra sao? có các tình huống có thể xảy ra: Người ta sẽ đặt ngay câu hỏi bạn có phải là kẻ gian? Họ biết nhưng không trả lời ? Họ không biết gì cả vì cửa nhà ai cũng đóng im ỉm?...

    Tình huống hỏi thứ 2 cũng khó đạt hiệu quả! bạn lấy cơ sở nào để đi hỏi các vị này về nhà đất của người khác? Họ cũng đâu có nghĩa vụ gì để tiếp và trả lời bạn?

    Mình thấy các hướng giải quyết này có vẻ tạo nhiều khó khăn mà hiệu quả sẽ chưa cao!

     

     
    Báo quản trị |  
  • #453738   17/05/2017

    thuytrang95
    thuytrang95
    Top 500
    Female


    Đăk Lăk, Việt Nam
    Tham gia:15/05/2017
    Tổng số bài viết (153)
    Số điểm: 1710
    Cảm ơn: 23
    Được cảm ơn 72 lần


    Trong trường hợp nhà bị thế chấp ở Ngân hàng, làm cách nào để có thể tìm hiểu thông tin về căn nhà đó ở các Ngân hàng trong khi Ngân hàng có chính sách bảo mật thông tin của khách hàng ạ? 

    Và trong trường hợp người bán nhà nhận cọc của nhiều người, thì sẽ xử lý như thế nào với những người mua nhà? Ai là người được quyền mua nhà? 

     
    Báo quản trị |  
  • #453763   18/05/2017

    longofs
    longofs
    Top 500
    Male


    Bà Rịa - Vũng Tàu, Việt Nam
    Tham gia:21/02/2017
    Tổng số bài viết (163)
    Số điểm: 1760
    Cảm ơn: 19
    Được cảm ơn 37 lần


    thuytrang95 viết:

    Trong trường hợp nhà bị thế chấp ở Ngân hàng, làm cách nào để có thể tìm hiểu thông tin về căn nhà đó ở các Ngân hàng trong khi Ngân hàng có chính sách bảo mật thông tin của khách hàng ạ? 

    Và trong trường hợp người bán nhà nhận cọc của nhiều người, thì sẽ xử lý như thế nào với những người mua nhà? Ai là người được quyền mua nhà? 

    Mình đồng ý với quan điểm này. Chủ thớt có nói đến hỏi Sở xây dựng nhưng sở Xây dựng thì liên quan như thế nào ạ?

     
    Báo quản trị |  
  • #455408   31/05/2017

    Hoaithuong2709
    Hoaithuong2709

    Sơ sinh

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:22/06/2015
    Tổng số bài viết (50)
    Số điểm: 400
    Cảm ơn: 12
    Được cảm ơn 5 lần


    Sẵn chủ đề này các anh/chị nào có kinh nghiệm giải đáp giúp mình với: Chị mình đi mua nhà chung cư, mà dự án này chủ đầu tư đã thế chấp quyền sử dụng đất với ngân hàng để lấy tiền xây chung cư. Đáng lẽ ra khi bán lại cho người mua, chủ đầu tư phải giải chấp từng phần và chuyển quyền sử dụng lại cho chủ sở hữu căn hộ chung cư, nhưng họ lại không làm. Chị mình không hiểu luật, ký hợp đồng mua nhà mà không có điều khoản này. Ví dụ đến khi đáo hạn, nhà đầu tư không trả tiền ngân hàng thì căn hộ chung cư của chị mình có bị ảnh hưởng không ạ?

     
    Báo quản trị |  
  • #455418   31/05/2017

    nguyenanh1292 viết:

    4. Nhà được bán thuộc diện bị thế chấp tại ngân hàng

    Dù nhà, đất đã được thế chấp tại Ngân hàng nhưng chủ nhà vẫn muốn bán căn nhà này, dẫn đến nhiều rủi ro pháp lý cho người mua khi thực hiện giao dịch này.

    Đề phòng: Nên tìm hiểu thông tin tại ngân hàng, các Sở Xây dựng tại nơi nhà, đất được bán để kiểm tra xem nhà, đất có bị đem đi thế chấp không?

    Đối với các dự án bất động sản, căn hộ chung cư…nên tìm hiểu tại các ngân hàng có tham gia bảo lãnh cho dự án đó không?

    Theo mình thấy thì trường hợp này là trường hợp rất nguy hiểm và khá phổ biến hiện nay. Đặt biệt đó là trường hợp mua căn hộ chung cư. Đa số các dự án Bất động sản kiểu nhà chung cư, chủ đầu tư đều đem thế chấp quyền sử dụng đất cho ngân hàng để lấy đủ vốn tiến hành dự án cho đúng tiến độ. Trong khi đó, họ vẫn bán những căn hộ trong dự án cho người mua (Có trường hợp còn bán trước khi hoàn thành dự án). Đến hạn, người mua tới nhận nhà mới biết rằng căn hộ thực tế không thuộc sở hữu của mình vì quyền sử dụng đất đã đem thế chấp cho ngân hàng mất rồi.

     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn vanhungphuong vì bài viết hữu ích
    hanthuyen8 (26/06/2017)
  • #457597   15/06/2017

    Mình từng gặp trường hợp là bên bán nhà lợi dụng sự thiếu hiểu biết và ham giá rẻ của người mua để lừa gạt. Ví dụ như trường hợp người mua nhà chỉ lập giấy tay và có chứng thực bằng vi bằng của văn phòng Thừa phát lại. Người mua bị thuyết phục bởi có vi bằng là đã được phát luật thừa nhận việc mua bán là hợp pháp, mà không biết rằng việc lập vi bằng đối với việc mua bán nhà/đất được thực hiện theo đúng trình tự thủ tục do Nhà nước quy định sẽ xác nhận về việc có giao kết về việc mua bán giữa 2 bên tại thời điểm lập và được coi là chứng cứ tại Tòa án nếu có tranh chấp xảy ra (Nghị định số 61/2009/NĐ-CP):

    Vi bằng là văn bản do Thừa phát lại lập, ghi nhận sự kiện, hành vi được dùng làm chứng cứ trong xét xử và trong các quan hệ pháp lý khác.”

    Tuy nhiên, khi làm thủ tục sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì hai bên vẫn phải lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng của một tổ chức công chứng tại địa phương theo quy định bắt buộc tại điều 122 Luật nhà ở 2014, khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013.

    Vi bằng không phải là sự chứng nhận của Nhà nước về việc mua bán nhà đất, vì không thuộc chức năng của thừa phát lại. Các giao dịch mua bán, chuyển nhượng nhà đất đều phải có hợp đồng và qua công chứng thì mới có giá trị. Người dân cần phân biệt kỹ giữa vi bằng và công chứng/chứng thực để tránh những rắc rối về pháp lý liên quan đến nhà đất.

    Cập nhật bởi phuonguyen2503 ngày 15/06/2017 09:12:03 CH
     
    Báo quản trị |  
    3 thành viên cảm ơn phuonguyen2503 vì bài viết hữu ích
    nguyenanh1292 (26/06/2017) hanthuyen8 (26/06/2017) Taydoktvn (26/06/2017)