DanLuat 2015

Những quy định tại Luật đất đai 2013 cần sửa đổi

Chủ đề   RSS   
  • #477388 06/12/2017

    trang_u
    Top 25
    Female
    Cao Đẳng

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:18/11/2015
    Tổng số bài viết (2972)
    Số điểm: 37174
    Cảm ơn: 1414
    Được cảm ơn 1523 lần


    Những quy định tại Luật đất đai 2013 cần sửa đổi

    Luật đất đai 2013 qua hơn 3 năm thực hiện đã bộc lộ những điểm bất cập cần phải sửa đổi, bổ sung để hoàn thiện. Chính vì vậy mà trong thời gian vừa qua, Thủ tướng Chính phủ đã có những đề xuất, yêu cầu các Bộ, ngành liên quan cần khẩn trương nghiên cứu sửa đổi, bổ sung Luật này.

    Do vậy, mình tạo topic này để các bạn có thể đề xuất các quy định mà bản thân khi thực hiện, áp dụng cảm thấy bất cập.

    Mình sẽ mở đầu topic này là vấn đề thu hồi, hủy bỏ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

    Thực tiễn áp dụng quy định pháp luật về việc thu hồi, hủy bỏ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và kiến nghị

    Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSD đất) được xác định là Quyết định hành chính theo quy định tại khoản 16 Điều 3 Luật đất đai năm 2013 và tại khoản 1, 2 Điều 3 Luật tố tụng hành chính (hướng dẫn tại mục 1 phần I Giải đáp số 02/GĐ-TA ngày 19/9/2016 của Tòa án nhân dân tối cao).

    Trong quá trình giải quyết vụ án dân sự liên quan đến tranh chấp quyền sử dụng đất (có yêu cầu hủy GCNQSD đất) cũng như giải quyết các vụ án hành chính liên quan đến đối tượng khởi kiện quyết định hành chính là GCNQSD đất thì có những bất cập liên quan đến hoạt động tố tụng của cơ quan ban hành GCNQSD đất (cụ thể là Ủy ban nhân dân huyện và tỉnh) với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan (trong vụ án dân sự) và người bị kiện (trong vụ án hành chính).

    Theo quy định tại khoản 4 điều 57 của Luật tố tụng hành chính quy định quyền, nghĩa vụ của người bị kiện là “Sửa đổi hoặc hủy bỏ quyết định hành chính, quyết định kỷ luật buộc thôi việc, quyết định giải quyết khiếu nại về quyết định xử lý vụ việc cạnh tranh, danh sách cử tri bị khởi kiện; dừng, khắc phục hành vi hành chính bị khởi kiện”. Đồng thời tại điểm e khoản 1 điều 143 của Luật tố tụng hành chính thì Tòa án đình chỉ giải quyết vụ án khi người bị kiện huỷ bỏ quyết định hành chính. Với quy định này thì trong quá trình giải quyết vụ án tài Tòa án, cơ quan đã ban hành GCNQSD đất có quyền hủy bỏ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho người sử dụng đất khi bị khởi kiện.

    Tuy nhiên, theo điểm d khoản 2 điều 106 của Luật đất đai năm 2013 quy định đối với trường hợp “Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.” Và khoản 3 điều 106 của Luật đất đai năm 2013 quy định “Việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp quy định tại điểm d khoản 2 Điều 106 do cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 105 của Luật này quyết định sau khi đã có kết luận của cơ quan thanh tra cùng cấp, văn bản có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai”. Như vậy, trường hợp GCNQSD đất mà cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai thì trước khi thu hồi hoặc hủy bỏ bắt buộc phải qua thủ tục có kết luận của cơ quan thanh tra cùng cấp, văn bản có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai mới được thu hồi, hủy bỏ.

    Thực tiễn xét xử tại Tòa án đối với những GCNQSD đất bị khởi kiện thì thường không có hoạt động thanh tra để kết luận mà Tòa án thu thập chứng cứ và quyết định. Do đó, với quy định này thì trong quá trình tố tụng tại Tòa án, cơ quan đã ban hành GCNQSD đất không thể hủy Quyết định hành chính là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc thu hồi được nên thường chờ Tòa án tuyên hủy Quyết định ban hành GCNQSD đất rồi mới căn cứ vào bản án để thu hồi GCNQSD đất. Điều này đã dẫn đến mâu thuẫn, trong các quy định của pháp luật về quyền của cơ quan cấp GCNQSD đất khi tham gia tố tụng tại Tòa án.
     
    Kiến nghị và đề xuất
     
    Từ những quy định của pháp luật như đã phân tích trên, đối với những trường hợp quy định tại điểm d khoản 2 điều 106 của Luật đất đai năm 2013 thì cơ quan đã ban hành GCNQSD đất không thể tự mình quyết định thu hồi hay hủy bỏ GCNQSD đất mà mình phát hiện bị sai. Do đó, cần phải có sự sửa đổi, bổ sung các quy định của pháp luật về thu hồi, hủy bỏ GCNQSD đất để có sự đồng bộ, thống nhất giữa quy định của Luật đất đai, Luật tố tụng hành chính và Bộ luật tố tụng dân sự nhằm đảm bảo tính linh hoạt, chủ động và quyền tự quyết định của cơ quan ban hành GCNQSD đất trong quá trình quản lý đất đai.

    (Nguồn: Lê Thanh Hải- Tòa án nhân dân huyện Bắc Trà My, tỉnh Quảng Nam)

     
    4075 | Báo quản trị |  
    2 thành viên cảm ơn trang_u vì bài viết hữu ích
    admin (07/12/2017) chiakinguyen (06/12/2017)

Like DanLuat để cập nhật các Thông tin Pháp Luật mới và nóng nhất mỗi ngày.

Thảo luận
  • #477417   06/12/2017

    chiakinguyen
    chiakinguyen
    Top 500
    Lớp 3

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:13/06/2016
    Tổng số bài viết (208)
    Số điểm: 4134
    Cảm ơn: 87
    Được cảm ơn 234 lần


    11 kiến nghị sửa đổi Luật đất đai 2013 của Hiệp hội Bất động sản TPHCM

    (1) Bổ sung chủ thể "cá nhân nước ngoài" là người sử dụng đất (có thời hạn tối đa không quá 50 năm) sau khi đã mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam và UBND cấp tỉnh có quyền cấp sổ đỏ cho họ;

    (2) Kiến nghị kỳ hạn quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia 10 năm, định hướng sử dụng đất 20 năm, tầm nhìn sử dụng đất 30 năm;

    (3) Quy định cấp huyện không lập quy hoạch sử dụng đất mà chỉ có trách nhiệm lập và thực hiện kế hoạch sử dụng đất 5 năm và hàng năm;

    (4) Thay đổi cơ chế tính tiền sử dụng đất dự án để giảm giá thành nhà ở, tăng tính minh bạch và loại trừ cơ chế "xin - cho";

    (5) Cho phép chủ đầu tư được quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án kể từ thời điểm sau khi đã hoàn thành giải phóng mặt bằng dự án;

    (6) Cho phép thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các ngân hàng ở nước ngoài, nhưng khi xảy ra tranh chấp thì phải được xử lý theo pháp luật của nước ta;

    (7) kiến nghị cơ chế cụ thể để thực hiện quy định "Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng" và quy định đấu giá quyền sử dụng đất;

    (8) Cho miễn, giảm, hoặc chưa thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại cho thuê giá rẻ;

    (9) Kiến nghị cho thí điểm việc giao thẩm quyền cho chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai tại các quận, huyện của TP HCM và thành phố Hà Nội được cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ); về lâu dài cho phép UBND cấp huyện được cấp sổ đỏ lần đầu cho tổ chức...

    (10) Sửa đổi quy định quản lý, sử dụng quỹ đất thuộc hành lang bảo vệ sông, rạch. 

    Trong quá trình triển khai các dự án khu đô thị, khu dân cư trên địa bàn, chủ đầu tư thường được giao ranh dự án đến ranh bảo vệ trên bờ. Nhiều dự án đã hoàn thành đưa vào sử dụng, nhưng chủ đầu tư chỉ xây tường bảo vệ trong ranh dự án, không chịu trách nhiệm đầu tư đối với quỹ đất thuộc hành lang bảo vệ sông rạch ngoài ranh dự án được giao. Vì thế, nguồn lực lớn của quỹ đất này không phát huy được và làm giảm giá trị cảnh quan đô thị...

    (11) Ban hành cơ chế khuyến khích người dân và chủ đầu tư thực hiện góp vốn quyền sử dụng đất vào dự án. Cụ thể, theo điều 167 Luật Đất đai, người sử dụng đất có "quyền góp vốn quyền sử dụng đất" để cùng làm ăn chung, hoặc góp vốn vào các dự án kinh tế, dự án nhà ở. Tài sản quyền sử dụng đất của người dân sau khi góp vốn vào doanh nghiệp sẽ sinh lợi, được ưu đãi mua hoặc thuê nhà; chủ đầu tư thì giảm được chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, hạn chế xung đột quyền lợi giữa chủ đầu tư và người dân...

    Nhưng trên thực tế, phương thức này gần chưa được thực hiện nên không phát huy được tác dụng. Tại TP HCM chỉ có dự án Khu đô thị Cảng biển Hiệp Phước có phương án vận động chủ đất góp vốn quyền sử dụng đất nhưng không thu hút được người dân tham gia. Nguyên nhân chủ yếu do chủ đầu tư chưa quan tâm và tuyên truyền cho người dân hiểu về cơ chế này nên người dân chưa yên tâm về việc quyền lợi của mình có được đảm bảo...

     
    Báo quản trị |  
  • #477523   07/12/2017

    TranTamDuc.1973
    TranTamDuc.1973
    Top 50
    Male
    Lớp 7

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:26/03/2016
    Tổng số bài viết (1084)
    Số điểm: 8763
    Cảm ơn: 124
    Được cảm ơn 786 lần
    Moderator

    trang_u viết:

    Kiến nghị và đề xuất
     
    Từ những quy định của pháp luật như đã phân tích trên, đối với những trường hợp quy định tại điểm d khoản 2 điều 106 của Luật đất đai năm 2013 thì cơ quan đã ban hành GCNQSD đất không thể tự mình quyết định thu hồi hay hủy bỏ GCNQSD đất mà mình phát hiện bị sai. Do đó, cần phải có sự sửa đổi, bổ sung các quy định của pháp luật về thu hồi, hủy bỏ GCNQSD đất để có sự đồng bộ, thống nhất giữa quy định của Luật đất đai, Luật tố tụng hành chính và Bộ luật tố tụng dân sự nhằm đảm bảo tính linh hoạt, chủ động và quyền tự quyết định của cơ quan ban hành GCNQSD đất trong quá trình quản lý đất đai.

    (Nguồn: Lê Thanh Hải- Tòa án nhân dân huyện Bắc Trà My, tỉnh Quảng Nam)

    Khoản 2 điều 106 Luật đất đai 2013 qui định các trường hợp thu hồi GCNQSDĐ đã cấp mà điểm d là một trường hợp, còn khoản 3 điều 106 LĐĐ 2013 thì qui định về Chủ thể có thẩm quyền thu hồi GCNQSDĐ (các chủ thể qui định tại điều 105 LĐĐ 2013) đã cấp và thủ tục thu hồi (sau khi có kết luận của Thanh tra cùng cấp hoặc văn bản có hiệu lực của Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai). Thẩm quyền thu hồi và thủ tục thu hồi GCNQSDĐ qui định tại điểm d khoản 2 điều 106 LĐĐ 2013 sau đó được hướng dẫn chi tiết tại khoản 4 điều 87 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và sửa đổi, bổ sung tại khoản 56 điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP.

    Từ các qui định nêu trên, thấy rằng quyền quyết định thu hồi GCNQSDĐ đã cấp nhưng không đúng qui định của Pháp luật vẫn thuộc về Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy đó (UBND Tỉnh, Huyện..) tuy nhiên Luật không cho phép các Chủ thể này được quyền thu hồi ngay khi tự mình phát hiện sai sót mà phải kiểm tra, xem xét lại trước khi quyết định thu hồi và để đảm bảo cho việc kiểm tra, xem xét lại được khách quan, không thể để cho Cơ quan có quyền cấp giấy tự kiểm tra, xem xét lại việc cấp giấy của mình mà cần phải có một Cơ quan khác có chức năng và nghiệp vụ kiểm tra thực hiện, chính vì vậy Luật mới qui định thủ tục thu hồi GCNQSDĐ bắt buộc phải sau khi Cơ quan Thanh tra cùng cấp có kết luận GCNQSDĐ không đúng qui định của pháp luật.
     
    Theo tôi, qui định như hiện nay là tiến bộ, nếu sửa lại như tác giả Lê Thanh Hải đề nghị là cho UBND có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ được "vừa đá bóng vừa thổi còi", dẫn tới sự thu hồi GCNQSDĐ đã cấp tuỳ tiện, muốn thu hồi cứ việc tự mình nói đã cấp không đúng qui định rồi tự mình kiểm tra, xem xét lại đồng thời tự ra Quyết định thu hồi luôn ! Theo thủ tục như hiện nay mà việc thu hồi GCNQSDĐ còn có nhiều trường hợp kiện tụng, khiếu nại, huống hồ "bỏ ngỏ" chắc chắn sẽ có nhiều bất ổn hơn nữa.
     
    Báo quản trị |  
    2 thành viên cảm ơn TranTamDuc.1973 vì bài viết hữu ích
    nguyenkhanhchinh (07/12/2017) nguoinhaque009 (07/12/2017)
  • #477530   07/12/2017

    nguyenkhanhchinh
    nguyenkhanhchinh
    Top 10
    Male
    Dân Luật bậc 1

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:12/09/2011
    Tổng số bài viết (6831)
    Số điểm: 76481
    Cảm ơn: 1955
    Được cảm ơn 3725 lần


    Cùng suy nghĩ như bác TranTamDuc.

     

    Bô lô ba la

     
    Báo quản trị |  
    2 thành viên cảm ơn nguyenkhanhchinh vì bài viết hữu ích
    nguoinhaque009 (07/12/2017) TranTamDuc.1973 (07/12/2017)
  • #477535   07/12/2017

    TranTamDuc.1973
    TranTamDuc.1973
    Top 50
    Male
    Lớp 7

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:26/03/2016
    Tổng số bài viết (1084)
    Số điểm: 8763
    Cảm ơn: 124
    Được cảm ơn 786 lần
    Moderator

    Qui định hiện nay của Luật đất đai 2013 về việc thu hồi huỷ bỏ GCNQSDĐ đã cấp không đúng qui định của Pháp luật cũng không "chỏi" với Luật tố tụng hành chính, bởi khoản 4 điều 57 Luật tố tụng hành chính qui định UBND đã cấp GCN được quyền huỷ GCN mà mình đã cấp thì khoản 3 điều 106 LĐĐ 2013 cũng qui định tương tự. Còn thủ tục thu hồi huỷ bỏ như thế nào phải tuỳ theo dạng Quyết định hành chính là gì mà áp dụng qui định của pháp luật tương ứng điều chỉnh, ví dụ Quyết định hành chính là GCNQSDĐ thì phải áp dụng thủ tục thu hồi do Luật đất đai và văn bản hướng dẫn để thu hồi.

    Thực tế cho thấy, những UBND có bản lĩnh, khi tới Toà đối thoại và hoà giải với Người khởi kiện vụ án hành chính, sau khi lắng nghe và xem xét sơ bộ tài liệu, chứng cứ mà Người khởi kiện cung cấp, nếu thấy có dấu hiệu GCN mà mình cấp không đúng qui định của pháp luật thì sẽ đề nghị Toà cho hoãn buổi đối thoại và hoà giải trong khoản thời gian nhất định để kiểm tra, xem xét lại rồi chính thức có ý kiến sau. Sau đó UBND sẽ giao cho Thanh tra cùng cấp thẩm tra lại toàn bộ hồ sơ xét cấp GCN bị kiện trong một khoản thời gian nhất định, nếu Thanh tra kết luận GCN đó đã cấp không đúng qui định pháp luật thì UBND ra Quyết định thu hồi huỷ bỏ rồi gởi Thông báo cho Toà và Toà sẽ đình chỉ giải quyết vụ án, nếu Thanh tra kết luận GCN đã cấp đúng pháp luật thì UBND tiếp tục tham gia vụ án và kết luận của Thanh tra sẽ là chứng cứ thuyết phục nhất trong các chứng cứ mà UBND đưa ra tại Toà để phản bác lại yêu cầu huỷ GCN của Người khởi kiện.

    Nếu làm rốt ráo, đúng trách nhiệm thì việc thẩm tra một hồ sơ xét cấp GCN không tốn nhiều thời gian lắm, năng lực trung bình chỉ 1 tuần là xong, có phức tạp thì cùng lắm là 2 tuần.

     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn TranTamDuc.1973 vì bài viết hữu ích
    nguoinhaque009 (07/12/2017)
  • #479672   24/12/2017

    tuantulaw
    tuantulaw
    Top 500
    Male


    Bình Định, Việt Nam
    Tham gia:18/11/2017
    Tổng số bài viết (141)
    Số điểm: 1755
    Cảm ơn: 29
    Được cảm ơn 25 lần


    Mình thấy có một sự bất cập khá là lớn ở trong các vụ tranh chấp về đất đai, đó là thủ tục rất là rườm rà, giấy tờ đối với những thửa đất có từ rất lâu đời giờ hoá thành bụi mà cứ khăng khăng phải có, cấp lại thì viện lý do này lý do kia, chưa kể thời gian tranh chấp lên để hàng năm trời.... Nếu đơn giản hoá có thủ tục, các quy định, thì có thể chúng ta sẽ giảm bớt những sai lầm, những quy định chồng chéo lên nhau như hiện nay!

     
    Báo quản trị |  

0 Thành viên đang online
-