Những lưu ý không nên bỏ qua khi mua, bán nhà đất

Chủ đề   RSS   
  • #500961 30/08/2018

    MinhPig
    Top 150
    Female
    Lớp 10

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:06/04/2018
    Tổng số bài viết (527)
    Số điểm: 13714
    Cảm ơn: 8
    Được cảm ơn 515 lần


    Những lưu ý không nên bỏ qua khi mua, bán nhà đất

    Những lưu ý không nên bỏ qua khi mua, bán nhà đất

    >>> Bí kíp mua bán nhà, đất

    >>> Tổng hợp một số điều bạn cần biết về sang tên sổ đỏ

    Với nhiều người, việc mua một khu đất đã có sổ đỏ là hoàn toàn có thể yên tâm. Song trên thực tế, đôi khi sổ đỏ chỉ là mảnh giấy màu đỏ! Vấn đề quan trọng không kém là thửa đất đó có khớp với bản vẽ trên giấy tờ hay không. Việc này cần phải đến tận nơi kiểm tra mới có thể xác định chính xác.

    Thông tin về quy hoạch

    Bạn nên tìm hiểu ngôi nhà, thửa đất định mua có đang nằm trong quy hoạch hay dự án nào hay không. Nếu chỉ nhìn hồ sơ, giấy tờ sổ đỏ, thậm chí khi đã tra cứu ở văn phòng công chứng (VPCC) thì bạn cũng không thể nắm hết thông tin nhà đất bạn đang định mua.

    Người bán nhà hoặc người môi giới có thể không cung cấp thông tin đầy đủ và trung thực, thậm chí có những trường hợp bản thân người bán cũng không biết được nhà, đất của mình nằm trong quy hoạch (do quy hoạch treo từ cách đây quá lâu).

    Về nguyên tắc, bạn sẽ không được chuyển nhượng, mua bán nếu nhà, đất nằm trong quy hoạch. Nếu không có đầy đủ thông tin, bạn dễ gặp trường hợp làm hợp đồng công chứng, trả tiền xong mới phát hiện không thể làm thủ tục sang tên được.

    Phương án lúc này là cần mang bản photo sổ đỏ đến bộ phận một cửa của UBND quận, huyện nơi có nhà, đất đó để hỏi thông tin. Sau đó, bộ phận một cửa hoặc là sẽ hướng dẫn và nhận hồ sơ của bạn, hoặc sẽ hướng dẫn bạn đến bộ phận phụ trách cung cấp cho bạn thông tin quy hoạch đó.

    Phương hướng giải quyết này tùy thuộc cách quản lý của từng UBND, bởi có một số nơi còn lập riêng một bộ phận chuyên trả lời thông tin quy hoạch, dự án cho người dân.

    Thông tin về tranh chấp

    Đối với những vụ tranh chấp lớn, bạn sẽ dễ dàng nắm bắt thông tin bằng nhiều cách khác nhau như thăm hỏi địa phương, tìm kiếm thông tin trên internet, truyền hình, hoặc thậm chí thấy những thông tin tranh chấp đó trên cơ sở dữ liệu của VPCC.

    Nhưng những tranh chấp nhỏ, tranh chấp “ngầm” thì rất khó thấy. Chẳng hạn, tranh chấp lối đi, hàng rào, đường thoát nước…với hàng xóm, hoặc có khi chỉ là “nhìn mặt thấy ghét”. Những loại tranh chấp này sẽ hơi khó tìm hiểu, cần chịu khó hỏi thông tin từ hàng xóm xung quanh căn nhà hay thửa đất bạn định mua. Ngoài ra, bạn cũng có thể hỏi UBND phường, xã nơi có đất thông tin về các tranh chấp này.

    Thông tin vay nợ thế chấp

    Nếu thửa đất có sổ đỏ đã được thế chấp ngân hàng thì nhận biết bằng cách xem ở bìa 4 (hoặc bìa 3) của sổ đỏ sẽ thấy thông tin thế chấp, hoặc đính kèm 1 tờ giấy riêng ghi thông tin thế chấp, giữa tờ này và sổ đỏ có đóng dấu giáp lai của cơ quan đăng ký đất đai. Trường hợp người bán muốn giấu thông tin thế chấp, họ sẽ gỡ tờ đó ra, khi quan sát sẽ thấy ở 1 góc, cạnh nào đó của sổ đỏ chỉ có 1 nửa dấu giáp lai, trường hợp này tuy hiếm nhưng không phải không có.

    Ngoài ra, thông tin về thế chấp ngân hàng cũng có thể tra cứu được ở các VPCC thông qua bản photo sổ đỏ, thông thường việc tra cứu này là miễn phí. Tuy nhiên, những trường hợp có thể tra cứu là hình thức thế chấp qua ngân hàng, nếu thế chấp cho cá nhân hoặc các tổ chức cho vay “nóng”, vay “lãi cao” thì việc truy tìm nguồn gốc đất sẽ rất khó khăn.

    Trên thực tế, việc dùng sổ đỏ thế chấp để vay nóng, vay lãi cao cho dù có hiệu lực hay vô hiệu cũng đều ảnh hưởng lớn đến việc mua và sử dụng nhà, đất. Đặc biệt là khi người bán không chỉ thế chấp ở một nơi mà có thể là nhiều nơi. Vì vậy, bạn cũng nên lưu ý điều này.

    Tìm hiểu thông tin người bán, người mua

    Nếu người bán là chính chủ, ngoài việc tìm hiểu các thông tin liên quan đến thế chấp hay tranh chấp, khi bạn tiếp xúc và trao đổi sẽ cảm nhận được độ đáng tin cậy và trung thực của họ. Nếu đánh giá đúng về tính cách và bản chất của người bán, điều này sẽ giúp ích cho bạn trong việc trả giá nhiều hơn là đánh giá tính pháp lý.

    Nếu người bán hoặc người mua là một môi giới, là người trung gian giao dịch sản phẩm với bạn, bạn cũng không cần quá quan trọng việc người trung gian môi giới đó là cá nhân hay nhân viên của công ty bất động sản. Nhiều cá nhân môi giới mát tay và có chi phí thấp hơn công ty bất động sản. Hơn nữa, công ty bất động sản dù sao cũng là một pháp nhân nên có thể giúp bạn cảm thấy yên tâm hơn.

    Ngoài ra, nếu được nên tìm hiểu thông tin đời sống cá nhân người bán hoặc người mua, có thể từ vợ, chồng, con, người thân của họ hoặc hỏi những người hàng xóm,…Việc này có thể giúp hạn chế rủi ro, nhưng phần lớn tùy thuộc vào sự nhạy bén và một chút may mắn của bạn nữa.

    Chuẩn bị giấy tờ công chứng

    Thông thường, việc tìm VPCC sẽ do một bên đảm nhận, theo thỏa thuận trước của các bên. Khi đã chọn được VPCC, bạn có thể đến trực tiếp hoặc nếu không có thời gian thì gọi điện thoại để tư vấn và tham khảo về hướng dẫn các giấy tờ cần chuẩn bị nhằm thực hiện giao dịch mua, bán.

    Khi ký hợp đồng công chứng, các VPCC sẽ kiểm tra toàn bộ giấy tờ gốc của các bên. Như vậy, các bên cũng có thể yên tâm khi có các công chứng viên trợ giúp việc kiểm tra giấy tờ thật, giả.

    Các giấy tờ cần thiết cho thủ tục mua bán nhà, đất gồm:

    Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ),

    Thông báo nộp lệ phí trước bạ,

    CMND và hộ khẩu của bên bán,

    Giấy đăng ký kết hôn của bên bán hoặc giấy xác nhận độc thân hoặc văn bản thỏa thuận tài sản riêng – chung của vợ chồng,

    CMND và hộ khẩu của bên mua.

    Các giấy tờ cần thiết cho thủ tục sang tên sổ đỏ gồm:

    02 bản sao hộ khẩu và CMND của vợ chồng bên chuyển nhượng và bện nhận chuyển nhượng,

    02 bản sao giấy đăng ký kết hôn kết hôn khi đã có gia đình hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân khi chưa có gia đình của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng,

    Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản sao và bản chính để đối chiếu) của bên chuyển nhượng.

    Sau khi chuẩn bị xong các loại giấy tờ trên, bạn có thể mang trước một bộ các giấy tờ photo đến VPCC để kiểm tra và tư vấn thêm nếu cần sửa hay bổ sung.

    Sau khi VPCC thông báo giấy tờ đầy đủ và hợp pháp, lúc này, bạn có thể hẹn ngày ký hợp đồng công chứng.

    Ký hợp đồng, giao tiền, giao giấy tờ và sổ đỏ gốc

    Hai bên đến VPCC ký và công chứng hợp đồng mua bán, chuyển nhượng. Sau khi ký xong thì về lý thuyết, giao dịch đã hoàn thành và có hiệu lực. Tuy nhiên trên thực tế, lúc này đa số bên mua vẫn chưa giao tiền, bên bán vẫn chưa giao giấy tờ sổ đỏ gốc.

    Hợp đồng công chứng là căn cứ pháp lý có hiệu lực và quan trọng nhất đối với một giao dịch mua bán, chuyển nhượng nhà đất, đồng thời cũng là một trong các loại giấy tờ chính để làm thủ tục sang tên sổ đỏ. Vì vậy, các bên cần phải thận trọng khi giao nhận hợp đồng công chứng khi chưa giao tiền hay giấy tờ sổ đỏ gốc. Trường hợp này bạn có thể tham khảo một số cách sau:

    Mỗi bên lấy đủ số bản hợp đồng cho mình nhưng chưa giao tiền và giấy tờ sổ đỏ gốc;

    Nhờ VPCC giữ hợp đồng cho đến khi giao tiền, giao giấy tờ xong thì hai bên cùng qua VPCC lấy hợp đồng công chứng;

    Sau khi đã thỏa thuận được cách giao hợp đồng công chứng, hai bên cùng nhau ra ngân hàng để bên mua giao tiền và gửi vào tài khoản ngân hàng do bên bán lựa chọn. Đồng thời bên bán nhận tiền và giao sổ đỏ bản gốc cùng các giấy tờ cần thiết cho bên mua.

    Sang tên sổ đỏ

    Việc sang tên trên VPCC sẽ mang lại một số lợi ích như thủ tục pháp lý được tinh giản, đỡ rườm rà trong khâu bổ sung các giấy tờ còn thiếu bởi tất cả các giấy tờ đã có sẵn ở đó. Hơn nữa, VPCC cũng nắm rõ bạn cần những giấy tờ loại gì và số lượng bản sao cần thiết cho các thủ tục.

    Ngoài ra, VPCC còn có khả năng liên hệ với các văn phòng đăng ký đất đai một cách dễ dàng và thuận tiện hơn những nơi khác. Đồng thời, chi phí sang tên cũng sẽ thấp hơn khi bạn làm ở những nơi khác (chẳng hạn như luật sư). Có một số VPCC cũng hợp tác với các luật sư và văn phòng luật sư, vậy nên nhiều trường hợp cũng không khác gì việc bạn thuê dịch vụ của luật sư.

    Có một trường hợp đặc biệt nhưng khá phổ biến hiện nay, đó là bạn mua nhà đang bị thế chấp và bạn sẽ phải dùng một phần trong số tiền mua nhà để giải chấp với ngân hàng trước, sau đó mới làm hợp đồng mua bán, chuyển nhượng công chứng chính thức.

    Với trường hợp này, ngoài hợp đồng đặt cọc (tùy theo thỏa thuận của các bên), bạn cũng có thể yêu cầu người bán lập hợp đồng hứa bán, hứa chuyển nhượng. Một số VPCC có thể đồng ý công chứng loại hợp đồng này.

    Nguồn: CafeLand

     

     
    58290 | Báo quản trị |  

Like DanLuat để cập nhật các Thông tin Pháp Luật mới và nóng nhất mỗi ngày.

Thảo luận
  • #501401   03/09/2018

    Khi tôi mua nhà, có đầy đủ giấy tờ. Cả hai bên đã ra công chứng nhưng văn phòng dăng kí đất đai nói sai tọa độ và cần chỉnh sửa. Vậy xin hỏi có văn bản pháp luật nào quy định thời hạn của cơ quan quản lí phải hoàn thành thủ tục để sang tên cho người mua k?

     

     
    Báo quản trị |  
  • #504985   16/10/2018

    Mẹ bán nhà đứng tên 1 mình trên sổ đỏ,sổ hồng khi bố mất không có di chúc.

    mẹ tôi có 1 căn nhà đựợc cấp sổ đỏ năm 1999 và sổ hồng năm 2004 chỉ đứng tên 1 mình bà.Bố tôi mất năm 1999 không để lại di chúc, nhà mới đập xây lại năm 2004.Cho tôi hỏi ,giờ mẹ tôi muốn bán nhà thì có cần chữ ký của các con không?Hay cần phải làm thủ tục gì khác?
     
    Báo quản trị |  
  • #515643   23/03/2019

    thoangnet
    thoangnet
    Top 500
    Male
    Mầm

    Quảng Ninh, Việt Nam
    Tham gia:11/03/2019
    Tổng số bài viết (129)
    Số điểm: 765
    Cảm ơn: 225
    Được cảm ơn 66 lần


     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn thoangnet vì bài viết hữu ích
    vanthoang303@gmail.com (28/03/2019)
  • #528961   24/09/2019

    hieut6680
    hieut6680

    Sơ sinh

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:24/09/2019
    Tổng số bài viết (1)
    Số điểm: 5
    Cảm ơn: 0
    Được cảm ơn 1 lần


    Tư vấn

    Giấy tờ phô tô quyền sử dụng đất có giá trị như sổ chính quyền sử dụng đất hay không

     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn hieut6680 vì bài viết hữu ích
    ThanhLongLS (25/09/2019)
  • #533823   29/11/2019

    lananh8998
    lananh8998
    Top 500
    Female


    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:20/11/2019
    Tổng số bài viết (267)
    Số điểm: 1877
    Cảm ơn: 0
    Được cảm ơn 48 lần


    Theo mình bạn nên xem lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của căn nhà. Bạn xem Giấy chứng nhận được cấp cho ông/bà hay cấp cho hộ gia đình ông/bà. Nếu cấp cho ông/bà, nếu căn nhà là tài sản không trong thời ký hôn nhân thì là tài sản riêng của mẹ bạn và khi bán không cần chữ ký của các con.

    Nếu căn nhà là tài sản hình thành trong thời kỳ hôn nhân thì căn nhà khi đó là tài sản chung vợ chồng. Bố bạn không lập di chúc sẽ được phần di sản được phân chia thừa kế theo pháp luật theo hàng thừa kế. Nếu cấp cho hộ gia đình thì sẽ là tài sản chung của các thành viên trong gia đình, phần của bố bạn cũng được phân chia thừa kế theo pháp luật. Cả hai trường hợp này thì khi mẹ bạn muốn bán căn nhà đều phải có chữ ký của các con.

     
    Báo quản trị |  
  • #533824   29/11/2019

    lananh8998
    lananh8998
    Top 500
    Female


    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:20/11/2019
    Tổng số bài viết (267)
    Số điểm: 1877
    Cảm ơn: 0
    Được cảm ơn 48 lần


    Giấy tờ photo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không có giá trị pháp lý gì hết nha bạn. Khi tiến hành giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất buộc phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản chính, ngay cả bản sao y chứng thực cũng không được.

     
    Báo quản trị |  
  • #533861   29/11/2019

    thuylinh2311
    thuylinh2311
    Top 50
    Lớp 7

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:01/12/2017
    Tổng số bài viết (920)
    Số điểm: 9181
    Cảm ơn: 7
    Được cảm ơn 129 lần


    Lưu ý thêm cho những người trước đây có mua đất bằng giấy tờ viết tay thì xem thêm khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, được sửa đổi bởi Khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP. Theo đó  Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:

    - Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;

    - Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này;

    - Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014.

    => Trong các trường hợp này giấy tờ mua đất viết tay vẫn có giá trị pháp lý.

     

    Cập nhật bởi thuylinh2311 ngày 29/11/2019 05:37:39 CH
     
    Báo quản trị |  
  • #534616   04/12/2019

    Mình xin bổ sung thêm những điều cần lưu ý trước khi ký hợp đồng đặt cọc:

    Hợp đồng đặt cọc có thể công chứng hoặc không. Nếu không công chứng, hợp đồng vẫn có hiệu lực pháp luật theo điều 328, Bộ luật Dân sự năm 2015 về hợp đồng đặt cọc. 

    Kiểm tra toàn bộ các điều khoản liên quan: thông tin nhân thân, địa chỉ nhà, số tờ, số thửa, bản đồ vị trí, giá mua bán, các đợt thanh toán, ngày bàn giao nhà, thuế, lệ phí...

    Khi ký phải có đủ vợ và chồng của bên bán, không để trường hợp chỉ một người ký sau này rất rắc rối.

    Phải chắc chắn có biên bản xác nhận giao nhận tiền hoặc uỷ nhiệm chi của ngân hàng sau khi đã giao tiền cho bên bán.

     
    Báo quản trị |  
  • #545825   11/05/2020

    Thời điểm cấp cnqsdd theo luật đất đai năm 1993 khi đã mang tên một mình mẹ của ban cung đồng nghĩa chỉ mẹ bạn có quyền nhà đất rất có thẻ là ts riêng của bà trong thời ký hôn nhân còn nếu không khi làm sổ các con của bà sẽ là đồng sở hữu cần phải có ý kiến của con hoặc dại diện hợp pháp của con từ chối quyền thừa kế của cha thì mói làm sổ đc.tôi cung không chắc lăm về vấn đề nay mong được chỉ giao thêm

     

     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn Caogiabn vì bài viết hữu ích
    ThanhLongLS (11/05/2020)
  • #545901   12/05/2020

    thanghi.info
    thanghi.info
    Top 500
    Male
    Chồi

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:21/02/2020
    Tổng số bài viết (216)
    Số điểm: 1383
    Cảm ơn: 37
    Được cảm ơn 80 lần


    Bài viết rất hữu ích. Trước khi mua bán một cái gì thì điều đầu tiên phải quan tâm là giá cả, mua bán đất cũng vậy, vì là bất động sản nên giá khá cao so với các loại tài sản khác, tiếp đến là chúng ta phải quan tâm đến tình trạng pháp lý của mảnh đất dự định mua, bán để tránh gặp phải rủi ro pháp lý sau này.

     
    Báo quản trị |  
  • #545903   12/05/2020

    nhatgiabao
    nhatgiabao
    Top 500
    Female
    Chồi

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:17/04/2017
    Tổng số bài viết (197)
    Số điểm: 1190
    Cảm ơn: 1
    Được cảm ơn 45 lần


     Cảm ơn bài chia sẻ của bạn.

    Bài viết rất hữu ích cho các thành viên đang có dự định khi mua bán nhà đất. Bên cạnh đó, các bên cần quan tâm đến thuế và phí trong giao dịch mua bán nhà đất. Bên bán phải chịu thuế thu nhập. Lệ phí công chứng, phí trước bạ,….

     

    Bảo Bảo

     
    Báo quản trị |