DanLuat 2015

Những bất cập của pháp luật đất đai hiện tại

Chủ đề   RSS   
  • #110800 16/06/2011

    nganhaxanh

    Sơ sinh

    Hải Dương, Việt Nam
    Tham gia:03/06/2011
    Tổng số bài viết (5)
    Số điểm: 130
    Cảm ơn: 2
    Được cảm ơn 3 lần


    Những bất cập của pháp luật đất đai hiện tại

    Mình thấy các quy định của luật đất đai hiện nay về thu hồi đất rất bất cập và có nhiều điểm không hợp lý. cụ thể như sau:

    1. Không phân định rõ các trường hợp nhà nước thu hồi đất và trường hợp dự án kinh tế của tư nhân (phù hợp với quy hoạch).
    2. Không quy định rõ về thủ tục lấy đất đối với dự án không thuộc trường hợp nhà nước thu hồi đất.
    3. Không có quy định cụ thể về giá trong trường hợp phải thoả thuận giá cả khi thực hiện giải phóng mặt bằng dự án không thuộc trường hợp nhà nước thu hồi đất. Dẫn đến hệ quả, tất cả các dự án khi có liên quan đến thu hồi đất và giải phóng mặt bằng đều áp dụng trình tự và giá như trường hợp nhà nước thu hồi đất -> người mất đất không nắm được thông tin về dự án, không đồng ý với giá đất -> khiếu kiện đất đai nhiều.

    ð     Đề xuất:

    3.1  Quy định rõ giá đất (mức giá theo một tỷ lệ nhất định để nhà đầu tư và người có đất đều không bị thiệt thòi về quyền lợi),

    3.2  Quy định rõ trình tự thủ tục khi thu hồi đất phục vụ các dự án tư nhân

    3.3  Quy định rõ các trường hợp được ban hành quyết định thu hồi đất cũng như nội dung của quyết định thu hồi.

    3.4  Quy định rõ các trường hợp được cưỡng chế, trách nhiệm khi quyết định cưỡng chế bị ban hành sai.

    3.5  Trách nhiệm của người có thẩm quyền khi áp dụng, phê duyệt sai thủ tục thu hồi đất

    3.6  Trách nhiệm giải quyết khiếu nại tố cáo đất đai. Cụ thể là trách nhiệm thụ lý, trách nhiệm khi giải quyết sai hoặc cố tình không giải quyết khiếu nại.

    3.7  Quyền của người có khiếu nại, tố cáo về đất đai khi người có thẩm quyền giải quyết không thụ lý hoặc không giải quyết hoặc giải quyết sai khiếu nại, quyền được bồi thường thiệt hại.

    3.8  Kéo dài thời hiệu xử lý vi phạm đối với hành vi hành chính và quyết định hành chính về đất đai. Cụ thể, quyết định hành chính thời hiệu nên là 1 năm trở lên; hành vi hành chính cần có thời hiệu tối thiểu là 5 năm.

    3.9  Quy định bắt buộc phải chuyển quyết định thu hồi đất và các quyết định liên quan đến từng cá nhân, tổ chức có đất bị thu hồi. Nếu họ không nhận quyết định thì dán quyết định đó ở trụ sở uỷ ban nhân dân hoặc một nơi khác như nhà văn hoá chẳng hạn. Mục đích là công khai việc thu hồi đất đê nhân dân được biết.

    Các bạn cho ý kiến tiếp nhé.

     
    9767 | Báo quản trị |  
    2 thành viên cảm ơn nganhaxanh vì bài viết hữu ích
    Letuanlawyer09 (02/03/2012) anhdv352 (21/02/2012)

Like DanLuat để cập nhật các Thông tin Pháp Luật mới và nóng nhất mỗi ngày.

Thảo luận
  • #110869   16/06/2011

    hanghell
    hanghell
    Top 50
    Lớp 8

    Nghệ An, Việt Nam
    Tham gia:27/11/2010
    Tổng số bài viết (874)
    Số điểm: 11042
    Cảm ơn: 522
    Được cảm ơn 425 lần


    Chào bạn #0072bc;">nganhaxanh

    Theo mình tìm hiểu thì những bất cập liên quan đến thu hồi đất và bồi thường hỗ trợ tái định cư thực sự là rất nhiều.

    Chỉ riêng vấn đề về giá bồi thường đã phát sinh đủ các thể loại bất cập rồi ví dụ như:

     Theo quy định tại điều 14 nghị định 69/2009/NĐ-CP về nguyên tắc bồi thường phát sinh nhiều bất cập sau:

    Tuy là bồi thường về tiền thường phải sau khi không có đất bồi thường mới bồi thường bằng tiền nhưng thực tế các nhà đầu tư thường chọn phương án bồi thường bằng tiền vì nhiều lí do khách quan và chủ quan. Việc  này phổ biến đến mức mà một số người thừa hành hành chính đồng nhất hai khái niệm: bồi thường = tiền bồi thường trong quy hoạch xây dựng.

    Nhiều địa phương lại cố gắng định giá đất càng thấp càng tốt để khi thu hồi thì số tiền bồi thường không quá cao, để nếu là dự án nhà nước thì “có lợi cho ngân sách” còn nếu dự án của nhà đầu tư thì “khuyến khích thu hút được nhà đầu tư.

    Vì vậy mà tình hình khiếu nại về vấn đề thu hồi đất, bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất là rất nhiều và càng ngày càng tăng.

    Giá đất do UBND cấp tỉnh công bố hàng năm vào ngày 01/01 thấp hơn nhiều so với giá thực tế - giá nhà nước.

    Tại khoản 1 điều 11 nghị định 69/2009/NĐ-CP chính phủ đã có những điều chỉnh thích hợp để bảo đảm giá bồi thường sát hơn với giá thị trường thực tế trong điều kiện bình thường đặc biệt khi mở rộng ra khỏi khung các văn bản về giá, tuy nhiên lại có một số trở ngại như sau:

    Việc xác định giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thực tế là không dễ dàng vì người dân thường có xu hướng khai thấp hơn với giá thực tế họ chuyển nhượng để tránh thuế nhà nước mà họ phải đóng.

    Trong khoảng thời gian từ khi công bố quy hoạch chi tiết cho đến khi tiến hành có thể kéo dài đến 3 năm (còn gọi là quy định nhằm hạn chế quy hoạch treo).

    Việc quy định “sát với giá thực tế trên thị trường” là như thế nào chưa được quy định cụ thể trong luật vì vậy tiềm tàng khả năng giá đất mỗi địa phương phụ thuộc quan điểm và cách đánh giá chủ quan từ một phía của các nhà quản lý.
     
    Mặc dù Luật Đất đai đã bổ sung việc xây dựng giá đất do ủy ban nhân dân cấp tỉnh đưa ra là thống nhất hệ thống tài chính đất đai dựa trên nguyên tắc một giá đất. Tuy nhiên, sự tồn tại hai hệ thống giá - là giá do Nhà nước qui định và giá trên thị trường đất đai, vẫn đang là một vấn đề phức tạp trong quản lý đất đai. Tất nhiên, ở mọi quốc gia đều tồn tại song song 2 hệ thống giá này, nhưng điều quan trọng là khoảng cách giữa 2 hệ thống giá là không quá xa và nó phản ánh đúng quan hệ cung cầu trên thị trường. Thông thường, trong một nền kinh tế hoạt động tốt và ổn định thì giá đất của 2 hệ thống này thường là tương đồng nhau. 


    Hiện tại, #f79646;">sự chênh lệch giữa  hệ thống giá đất ở Việt Nam là khá lớn, giá đất thực tế ở nhiều khu vực đô thị và vùng ven đô quá cao so với khả năng sinh lời từ việc sử dụng đất. Sở dĩ có thực tế này là do những quyết định của hội đồng định giá đất hoàn toàn dựa trên cảm tính của các cán bộ định giá.

    Mình thấy các đề xuất của bạn khá là sát tuy nhiên đối với biện pháp 3.9 của bạn để làm gì nhỉ? 

    "Quy định bắt buộc phải chuyển quyết định thu hồi đất và các quyết định liên quan đến từng cá nhân, tổ chức có đất bị thu hồi. Nếu họ không nhận quyết định thì dán quyết định đó ở trụ sở uỷ ban nhân dân hoặc một nơi khác như nhà văn hoá chẳng hạn. Mục đích là công khai việc thu hồi đất đê nhân dân được biết".

    Theo như trên thì cái này chỉ để phổ biến cho người dân biết về quyết định thu hồi nhưng thực tế thì nếu có sự thu hồi đất nào đó thì người dân biết chứ nhỉ? Có ai là không biết đâu. chỉ là họ không đồng ý với quyết định thu hồi đó nên mới dẫn đến khiếu nại tố cáo thôi mà.
    #9bbb59;">
    Không biết bạn đang định làm gì với vấn đề này vậy?

     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn hanghell vì bài viết hữu ích
    Letuanlawyer09 (02/03/2012)
  • #166831   21/02/2012

    nganhaxanh
    nganhaxanh

    Sơ sinh

    Hải Dương, Việt Nam
    Tham gia:03/06/2011
    Tổng số bài viết (5)
    Số điểm: 130
    Cảm ơn: 2
    Được cảm ơn 3 lần


    [quote=hanghell

    Mình thấy các đề xuất của bạn khá là sát tuy nhiên đối với biện pháp 3.9 của bạn để làm gì nhỉ? 

    "Quy định bắt buộc phải chuyển quyết định thu hồi đất và các quyết định liên quan đến từng cá nhân, tổ chức có đất bị thu hồi. Nếu họ không nhận quyết định thì dán quyết định đó ở trụ sở uỷ ban nhân dân hoặc một nơi khác như nhà văn hoá chẳng hạn. Mục đích là công khai việc thu hồi đất đê nhân dân được biết".

    Theo như trên thì cái này chỉ để phổ biến cho người dân biết về quyết định thu hồi nhưng thực tế thì nếu có sự thu hồi đất nào đó thì người dân biết chứ nhỉ? Có ai là không biết đâu. chỉ là họ không đồng ý với quyết định thu hồi đó nên mới dẫn đến khiếu nại tố cáo thôi mà.

    Không biết bạn đang định làm gì với vấn đề này vậy?

    [/quote]

    Đề xuất của mình đương nhiên có lý do. Thực tế ở khu vực của mình, khi một khu vực bị thu hồi đất, người dân chỉ biết chung chung là chỗ này sắp bán (gọi theo ngôn ngữ nhân dân), việc bán cho ai họ cũng không biết chính xác.chi tiết thu hồi thế nào người dân không nắm và không hiểu được. Quyết định thu hồi đất chỉ được kể tên trong thông báo (về giá trị bồi thường đất chẳng hạn). Người dân vốn không hiểu biết về pháp luật nhiều, đâu thể đòi hỏi ngay. Họ mà có dán ở trụ sở uỷ ban nhân dân cũng chỉ để cho uỷ ban đọc thôi. Vậy nên mình mới đề xuất là cần gửi quyết định thu hồi đất cho người dân để họ biết chi tiết.

     
    Báo quản trị |  
  • #110884   16/06/2011

    Halaw
    Halaw

    Female
    Chồi

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:21/11/2010
    Tổng số bài viết (31)
    Số điểm: 1290
    Cảm ơn: 8
    Được cảm ơn 12 lần


    Liên quan đến đất đai cho mình hỏi câu này được không? Quyền sử dụng đất có được xem là hàng hóa không? Có phải mọi quyền sử dụng đất hợp pháp đều được phép giao dịch không!
    Có ai biết không? Trả lời giúp mình với. Thanks

    Baxa!

     
    Báo quản trị |  
  • #110892   16/06/2011

    anhdv352
    anhdv352
    Top 25
    Female
    Lớp 12

    Quảng Ninh, Việt Nam
    Tham gia:18/12/2010
    Tổng số bài viết (2385)
    Số điểm: 23754
    Cảm ơn: 825
    Được cảm ơn 1336 lần
    Moderator

    Câu hỏi thứ nhất thì theo mình nó cũng là một loại hàng hóa vì có thể mua bán được và định giá được bằng tiền.
    Câu hỏi thứ hai: không phải mọi trường hợp có quyền sử dụng đất hợp pháp đều được phép giao dịch. Cái này nếu mình nhớ không nhầm thì đó là trường hợp quyền sử dụng đối với đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng.
    Luật đất đai còn quá nhiều bất cập. Mình  đã nghiên cứu rất nhiều văn bản luật đất đai liên quan tới bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Thấy càng những văn bản về sau càng khó hiểu. và càng dễ dẫn đến trường hợp áp dụng tùy tiện mà mình lại không đủ căn cứ mà phản bác vì không hiểu gì.
    Ví dụ: quy định về trình tự, thủ tục thu hồi đất thì ở Nghị định 84/2006/NĐCP thì quy định rất rõ, nhưng tới nghị định 69/2009/NĐ-CP thì lại rất nhập nhằng.
    Các trường hợp nhà nước thu hồi đất và các trường hợp chủ đầu tư phải thỏa thuận với người dân cũng không rõ ràng, khó hiểu.
    Về khiếu nại, tố cáo liên quan tới vấn đề đất đai cũng còn nhiều vấn đề phải xem xét. híc.
    Cơ chế xử lý vi phạm liên quan tới việc quản lý đất đai cũng không có hoặc không rõ ràng.
    Có ông phó CT UBND Thành phố lại còn phát biểu về trình tự, thủ tục giải quyết khiếu nại tố cáo như sau: "theo quy định, khi có đơn khiếu nại của người dân liên quan tới  vấn đề đất đai gửi tới UBND thành phố thì trước hết các cơ quan của UBND thành phố phải trả lời đơn thư đó. Sau đó, Chủ tịch UBND mới xem xét, nếu sai còn sửa". Híc. Mà mình thì lại chỉ thấy quy định khi người dân gửi đơn khiếu nại lên UBND thành phố thì chủ tịch UBND thành phố phải trả lời, chứ không có quy định nào quy định là các phòng ban thuộc UBND trả lời trước bằng công văn rồi mới tới chủ tịch UBND trả lời cả.

    Đường chông gai chờ ngày mai ta bước tiếp!

     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn anhdv352 vì bài viết hữu ích
    Letuanlawyer09 (02/03/2012)
  • #110930   17/06/2011

    Halaw
    Halaw

    Female
    Chồi

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:21/11/2010
    Tổng số bài viết (31)
    Số điểm: 1290
    Cảm ơn: 8
    Được cảm ơn 12 lần


    Câu thứ nhất mình cũng đồng ý với bạn, câu thứ 2 thì mình sẽ tìm thêm tài liệu. Luật đất đai đúng là còn nhiều bất cập, đặc biệt là vấn đề thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ tái định cư. Luật quy định trong trường hợp dự án thuộc diện thỏa thuận giữa nhà đầu tư và người có đất bị thu hồi thì ủy ban nhân dân không được can thiệp(K2Điều 41, NĐ84/2007). Vậy trong trường hợp nhà đầu tư không thể thỏa thuận với người sử dụng đất thì dẫn đến tình trạng dự án treo, không có biện pháp cưỡng chế nào cả. Và cả nhiều vấn đề giá bồi thường, phương pháp bồi thường....
    Mình còn có một thắc mắc là: Luật đất đai không cho phép cơ sở tôn giáo cộng đồng dân cư chuyển đổi, chuyện nhượng, cho thuê, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
    Điều 10 NDD84/2007 quy định khi đáp ứng được một số điều kiện nhất định thì cơ sở tôn giáo vẫn được thực hiện các giao dịch trên. Vậy trường hợp cộng đồng dân cư thì sao? chủ thể sử dụng đất này có được thực hiện các giao dịch không? Mình đã đọc một số văn bản liên quan đến luật đất đai nhưng không tìm tìm thấy cơ sở pháp lí. Nếu là không thì đó là câu trả lời cho câu hỏi có phải mọi quyền sử dụng đất hợp pháp đều được thực hiện giao dịch. Mình nghĩ vậy.

    Baxa!

     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn Halaw vì bài viết hữu ích
    Letuanlawyer09 (02/03/2012)
  • #111040   17/06/2011

    lythuyettinhbenvung
    lythuyettinhbenvung
    Top 200
    Male
    Lớp 2

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:10/05/2011
    Tổng số bài viết (313)
    Số điểm: 3371
    Cảm ơn: 44
    Được cảm ơn 123 lần


    Đất đai là loại hàng hóa đặc biệt không thể quy đồng với các hàng hóa thông thường bởi một số tính chất sau:
    - Đất đai là sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện, người dân được chao quyền sử dụng đất. Có nghĩa là bạn chỉ có quyền sử dụng thôi chứ không có quyền sở hữu. Nhà nước chao quyền sử dụng cho bạn được (giấy chứng nhận, quyết định giao đất ..... ) thì cũng có quyền thu hồi (ra quyết định thu hồi đất).
    - Đất không thể sinh thêm được, nó là cố định.
    - Mang tính chất an ninh quốc gia, an ninh lương thực ....
    Các bạn chỉ thấy được bề lổi thôi, chứ các bạn phải đặt mình vào tình huống của người cầm quyền mới thấy được vô vàn khó khăn. Do đặc thù của các văn bản pháp luật nước ta về đất đai qua các thời kỳ đều có những tính chất và đặc thù của từng thời kỳ do vậy khi các văn bản mới ra đời không có nghĩa là các văn bản cũ không còn hiệu lực, nó vẫn còn hiệu lực đối với một số trường hợp.
    Làm nhà nước không phải mình muốn là làm được, đôi khi thấy vấn đề đó có ánh hưởng đến đời sống người dân nhưng để thay đổi nó không phải một mình làm được, và phải có thời gian đề xuất kiến nghị, Do vậy mới có việc sửa đổi luật, hay có thêm thông tư, nghị định hướng dẫn ... Làm thì vẫn phải làm, đề xuất vẫn đề xuất.
    Tôi thấy có câu nói rất hay: "Nếu mình thấy người lãnh đạo làm việc không tốt, chưa đáp ứng được yêu cầu của người dân thì mình phải cố gắng phấn đấu để thay thế họ, để mình thay đổi cho tốt hơn. Chứ không phải gồi đó mà chê trách, chửi bới ..."

    Muốn làm anh hùng rạng núi sông

    Mộng tưởng đến nay vẫn không thành

    Thôi đành trở thành người khác biệt

    Một mình duy nhất một mình ta

     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn lythuyettinhbenvung vì bài viết hữu ích
    Letuanlawyer09 (02/03/2012)

0 Thành viên đang online
-