Nhận thế chấp ĐẤT không nhận thế chấp NHÀ là hợp đồng vô hiệu? chết em

Chào các anh chị và các Luật sư diễn đàn Dân luật!

Em làm trong ngành ngân hàng và thường xuyên nhận các tài sản thế chấp của khách hàng (người vay tiền) là quyền sử dụng đất và nhà ở trên đất. Tuy nhiên, đối với nhiều trường hợp nhà có giá trị nhỏ hoặc nhà không có đủ giấy tờ pháp lý như giấy phép XD, bản vẽ thiết kế...hoặc không làm xác nhận hiện trạng nhà ở được thì em chỉ nhận QSDĐ mà không nhận thế chấp nhà trên đất. Tuy nhiên, em vô tình đọc một bài viết trên mạng (http://tinnhanhchungkhoan.vn/phap-luat/cho-vay-the-chap-rui-ro-nhan-dat-khong-nhan-nha-120616.html) thì thấy những trường hợp em nhận thế chấp như vậy là hợp đồng vô hiệu. Như vậy theo các anh chị có đúng không? Các anh chị giải thích giúp em không thì mệt chuyện, đi tù như chơi. Mà theo em thì Luật dân sự có nội dung khi xử lý tài sản thế chấp kiểu như trên thì khi xử lý tài sản thế chấp (xử lý QSD đất) thì mặc nhiên nhà trên đất phải bán cho dù số tiền bán nhà ngân hàng không được dùng để thu hồi nợ vay. Chứ không có chuyện là bán đất nhưng nhà trên đất không bán được, nói như vậy thì các giao dịch dân dự sẽ không thực hiện được rất nhiều (giả sử ngân hàng nhận thế chấp thửa đất, rồi người vay tiền, hay bố mẹ, anh chị em gì đó xây cái nhà lên đó là ngân hàng chịu thua luôn sao?)

Kính mong các anh chị giải thích giúp em không thì chết mất!

Tks bạn đã có lời khuyên! Về văn bản nội bộ thì mình không có gì thắc mắc tuy nhiên, khi nhận tài sản thế chấp của KH thì mình không hoàn toàn dựa vào văn bản nội bộ. Nhiều ngân hàng thực hiện theo hướng dẫn nội bộ vẫn bị thua thiệt về pháp lý đó thôi. 

Kính mong các A/C diễn đàn tư vấn trường hợp cụ thể theo chủ đề giúp em với ạ. Cảm ơn mọi người!

Vấn đề của mình là pháp lý của nó khi có tranh chấp chứ thủ tục nhận thế chấp thì không có vấn đề gì bạn à.

1. Quyền sử dụng đất và nhà ở có chứng nhận hết thì HĐTC là QSD đất và nhà ở

2. Có nhà và đất trong đó nhà chưa được chứng nhận sở hữu nhưng đầy đủ giấy tờ (giấy phép XD, hồ sơ thiết kế) thì HĐTC là quyền sử dụng đất nhưng biên bản định giá thì có ghi giá trị nhà

hai trường hợp trên mình không vướng gì cả. Nhưng trường hợp 2 mà nhà không có giấy tờ thì mình mới ngại. Giả sử trường hợp xấu nhất phải xử lý tài sản người vay thì cái nhà này không bán được.

Trân trọng!

Bạn đang nói đúng vấn đề mình quan tâm. Rất cám ơn bạn!

 Nhưng theo mình thì quan điểm bạn đưa ra có chỗ mình ko hoàn toàn đồng quan điểm: 

1. Đồng ý: Không thể bán nhà. Mà bán không được vì ko có giấy tờ nhà (bị làm mất, và cũng là vấn đề mình quan tâm)

2. Không đồng quan điểm: "Việc xử lý tài sản chỉ giới hạn trong tài sản đã thế chấp trong hợp đồng thế chấp là quyền sử dụng đất"

Theo Luật dân sự thì dù nhà trên đất không nhận thế chấp nhưng khi xử lý tài sản thì mặc nhiên ngôi nhà này phải bán cùng với QSD đất phía dưới ngôi nhà và tiền thu được từ QSD đất ngân hàng được dùng để thu hồi nợ, nhà trên đất chủ nhà lấy chứ không phải là nhà nằm trên đó rồi nhận đất thì ko làm gì được. Nói như vậy thì không ai dám nhận QSD đất. VD: ngân hàng nhận đất, rồi họ xây ngôi nhà trên đó vậy là ngân hàng chịu thua luôn sao. Chắc chắn Luật không có kẻ hở này.

Vấn đề của mình quan tâm là mình chỉ nhận Đất, không nhận Nhà nhưng giấy tờ nhà này bị mất, có nghĩa khi xử lý tài sản thì Nhà này bán không được. Bán không được là do không đủ giấy tờ chứ không phải là Nhà trên đất không phải tài sản thế chấp và ko di chuyển hay làm gì....:) . Đối với trường hợp này nếu muốn bán ngôi nhà  thì chủ nhà báo mất tại công an rồi niêm yết thông báo theo thời hạn, sau đó quản lý đô thị sẽ cấp lại giấy phép xây dựng theo hiện trạng. Tuy nhiên, nếu là tài sản đang thế chấp tại ngân hàng và phát sinh tranh chấp thì người ta sẽ không làm các thủ tục này (làm thì bất lợi cho họ)

Trân trọng!

Vậy thì lạ thật, ngân hàng làm mất Giấy chứng nhận QSDĐ của khách hàng ? Sao giống trường hợp nhân viên ngân hàng bắt tay với khách hàng khi khách hàng không trả được nợ quá.