Nhận thế chấp ĐẤT không nhận thế chấp NHÀ là hợp đồng vô hiệu? chết em

Chủ đề   RSS   
  • #398890 08/09/2015

    yeuluatqn

    Sơ sinh

    Quảng Nam, Việt Nam
    Tham gia:21/07/2011
    Tổng số bài viết (22)
    Số điểm: 230
    Cảm ơn: 12
    Được cảm ơn 2 lần


    Nhận thế chấp ĐẤT không nhận thế chấp NHÀ là hợp đồng vô hiệu? chết em

    Chào các anh chị và các Luật sư diễn đàn Dân luật!

    Em làm trong ngành ngân hàng và thường xuyên nhận các tài sản thế chấp của khách hàng (người vay tiền) là quyền sử dụng đất và nhà ở trên đất. Tuy nhiên, đối với nhiều trường hợp nhà có giá trị nhỏ hoặc nhà không có đủ giấy tờ pháp lý như giấy phép XD, bản vẽ thiết kế...hoặc không làm xác nhận hiện trạng nhà ở được thì em chỉ nhận QSDĐ mà không nhận thế chấp nhà trên đất. Tuy nhiên, em vô tình đọc một bài viết trên mạng (http://tinnhanhchungkhoan.vn/phap-luat/cho-vay-the-chap-rui-ro-nhan-dat-khong-nhan-nha-120616.html) thì thấy những trường hợp em nhận thế chấp như vậy là hợp đồng vô hiệu. Như vậy theo các anh chị có đúng không? Các anh chị giải thích giúp em không thì mệt chuyện, đi tù như chơi. Mà theo em thì Luật dân sự có nội dung khi xử lý tài sản thế chấp kiểu như trên thì khi xử lý tài sản thế chấp (xử lý QSD đất) thì mặc nhiên nhà trên đất phải bán cho dù số tiền bán nhà ngân hàng không được dùng để thu hồi nợ vay. Chứ không có chuyện là bán đất nhưng nhà trên đất không bán được, nói như vậy thì các giao dịch dân dự sẽ không thực hiện được rất nhiều (giả sử ngân hàng nhận thế chấp thửa đất, rồi người vay tiền, hay bố mẹ, anh chị em gì đó xây cái nhà lên đó là ngân hàng chịu thua luôn sao?)

    Kính mong các anh chị giải thích giúp em không thì chết mất!

     

     
    15608 | Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn yeuluatqn vì bài viết hữu ích
    tranvan1989 (10/10/2020)

Like DanLuat để cập nhật các Thông tin Pháp Luật mới và nóng nhất mỗi ngày.

Thảo luận
  • #398907   08/09/2015

    TuanNguyen1977
    TuanNguyen1977

    Sơ sinh

    Khánh Hoà, Việt Nam
    Tham gia:26/11/2013
    Tổng số bài viết (11)
    Số điểm: 160
    Cảm ơn: 5
    Được cảm ơn 2 lần


    Theo mình thì ngân hàng nào cũng có ban pháp chế và văn bản hướng dẫn cụ thể về việc nhận tài sản đảm bảo. Bạn chỉ cần theo đúng quy trình mà làm là ok. Trách nhiệm trong trường hợp quy trình sai sót thì phải kể đến Hội sở, phòng QLRR, giám đốc chi nhánh chứ không đến lượt bạn đâu.

    Bạn nên rà soát lại văn bản, khắc phục những hồ sơ có thể khắc phục. Đối với các hồ sơ mới, khi trình hồ sơ định giá tài sản đảm bảo, bạn nên nêu rõ ưu nhược điểm của tài sản, trong có có phần giấy tờ để sếp duyệt, cái này gọi là chuyển rủi ro.

    Với những hồ sơ "nhạy cảm", tức là mình không muốn nhưng vẫn phải làm, với kinh nghiệm nhiều năm làm ngân hàng, mình khuyên bạn nên nhớ 1 câu để giữ mình: "Hồ sơ nào có vấn đề thì một cái kim, sợi chỉ cũng không được đụng vào"

    Chúc may mắn !

     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn TuanNguyen1977 vì bài viết hữu ích
    yeuluatqn (09/09/2015)
  • #398965   09/09/2015

    yeuluatqn
    yeuluatqn

    Sơ sinh

    Quảng Nam, Việt Nam
    Tham gia:21/07/2011
    Tổng số bài viết (22)
    Số điểm: 230
    Cảm ơn: 12
    Được cảm ơn 2 lần


    TuanNguyen1977 viết:

    Theo mình thì ngân hàng nào cũng có ban pháp chế và văn bản hướng dẫn cụ thể về việc nhận tài sản đảm bảo. Bạn chỉ cần theo đúng quy trình mà làm là ok. Trách nhiệm trong trường hợp quy trình sai sót thì phải kể đến Hội sở, phòng QLRR, giám đốc chi nhánh chứ không đến lượt bạn đâu.

    Bạn nên rà soát lại văn bản, khắc phục những hồ sơ có thể khắc phục. Đối với các hồ sơ mới, khi trình hồ sơ định giá tài sản đảm bảo, bạn nên nêu rõ ưu nhược điểm của tài sản, trong có có phần giấy tờ để sếp duyệt, cái này gọi là chuyển rủi ro.

    Với những hồ sơ "nhạy cảm", tức là mình không muốn nhưng vẫn phải làm, với kinh nghiệm nhiều năm làm ngân hàng, mình khuyên bạn nên nhớ 1 câu để giữ mình: "Hồ sơ nào có vấn đề thì một cái kim, sợi chỉ cũng không được đụng vào"

    Chúc may mắn !

    Tks bạn đã có lời khuyên! Về văn bản nội bộ thì mình không có gì thắc mắc tuy nhiên, khi nhận tài sản thế chấp của KH thì mình không hoàn toàn dựa vào văn bản nội bộ. Nhiều ngân hàng thực hiện theo hướng dẫn nội bộ vẫn bị thua thiệt về pháp lý đó thôi. 

    Kính mong các A/C diễn đàn tư vấn trường hợp cụ thể theo chủ đề giúp em với ạ. Cảm ơn mọi người!

     
    Báo quản trị |  
  • #398973   09/09/2015

    xautraidatinh
    xautraidatinh

    Male
    Sơ sinh

    Hà Nội, Việt Nam
    Tham gia:12/04/2012
    Tổng số bài viết (48)
    Số điểm: 420
    Cảm ơn: 15
    Được cảm ơn 7 lần


    Nếu ở Hà Nội thì Sổ đỏ ghi thế nào thì tài sản thế chấp cứ theo thế mà làm bạn à, vì kể cả thế chấp nhà, hay thế chấp quyền SDĐ, hay thế chấp Nhà và đất đều phải ra phòng tài nguyên, ở đó học chấp nhận thông tin ghi trên sổ đỏ thôi

    HÃY SỐNG VÀ LÀM VIỆC THEO HIẾN PHÁP VÀ PHÁP LUẬT

    tri thức được hình thành trong tĩnh lặng,tính cách được tạo nên từ bão táp

     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn xautraidatinh vì bài viết hữu ích
    yeuluatqn (09/09/2015)
  • #399056   09/09/2015

    yeuluatqn
    yeuluatqn

    Sơ sinh

    Quảng Nam, Việt Nam
    Tham gia:21/07/2011
    Tổng số bài viết (22)
    Số điểm: 230
    Cảm ơn: 12
    Được cảm ơn 2 lần


    Vấn đề của mình là pháp lý của nó khi có tranh chấp chứ thủ tục nhận thế chấp thì không có vấn đề gì bạn à.

    1. Quyền sử dụng đất và nhà ở có chứng nhận hết thì HĐTC là QSD đất và nhà ở

    2. Có nhà và đất trong đó nhà chưa được chứng nhận sở hữu nhưng đầy đủ giấy tờ (giấy phép XD, hồ sơ thiết kế) thì HĐTC là quyền sử dụng đất nhưng biên bản định giá thì có ghi giá trị nhà

    hai trường hợp trên mình không vướng gì cả. Nhưng trường hợp 2 mà nhà không có giấy tờ thì mình mới ngại. Giả sử trường hợp xấu nhất phải xử lý tài sản người vay thì cái nhà này không bán được.

    Trân trọng!

     
    Báo quản trị |  
  • #399082   09/09/2015

    saomaivang
    saomaivang
    Top 500
    Male
    Mầm

    Hà Nội, Việt Nam
    Tham gia:28/06/2015
    Tổng số bài viết (124)
    Số điểm: 929
    Cảm ơn: 1
    Được cảm ơn 37 lần


    Đúng như bạn nói, trường hợp thứ 2 khi người vay không trả dc nợ thì ngân hàng có quyền phát mại tài sản. Việc xử lý tài sản chỉ giới hạn trong tài sản đã thế chấp trong hợp đồng thế chấp là quyền sử dụng đất. Căn nhà của người vay không được thể hiện trên giấy chứng nhận nhưng họ vẫn có giấy tờ để chứng minh quyền sở hữu ngôi nhà là của họ như: Hợp đồng thuê khoán xây dựng, biên bản hoàn công, biên bản bàn giao nhà.....

    Khi ngân hàng xử lý tài sản thế chấp là QSD đất thì không thể tự ý định đoạt ngôi nhà của họ, không thể di chuyển ngôi nhà kiên cố của họ đi được, khi đó tất sẽ phát sinh tranh chấp. Đương nhiên đây cũng là thời điểm quy trách nhiệm đối với các cá nhân có liên quan :))

    Tuy nhiên, "núi cao mấy cũng có đường trèo" - việc khó mấy cũng có của giải quyết

    khi nào có trường hợp như trên xảy ra thì bạn hãy liên hệ với chúng tôi.

    Cập nhật bởi saomaivang ngày 09/09/2015 10:59:08 CH

    Mọi thắc mắc cần giải đáp, xin vui lòng liên hệ: 0976850129

    Email: baotrotuphap01@gmail.com

    Ad: 17t4 Hoàng Đạo Thúy, quận Cầu Giấy, Hà Nội

     
    Báo quản trị |  
  • #399099   10/09/2015

    yeuluatqn
    yeuluatqn

    Sơ sinh

    Quảng Nam, Việt Nam
    Tham gia:21/07/2011
    Tổng số bài viết (22)
    Số điểm: 230
    Cảm ơn: 12
    Được cảm ơn 2 lần


     

    saomaivang viết:

     

    Đúng như bạn nói, trường hợp thứ 2 khi người vay không trả dc nợ thì ngân hàng có quyền phát mại tài sản. Việc xử lý tài sản chỉ giới hạn trong tài sản đã thế chấp trong hợp đồng thế chấp là quyền sử dụng đất. Căn nhà của người vay không được thể hiện trên giấy chứng nhận nhưng họ vẫn có giấy tờ để chứng minh quyền sở hữu ngôi nhà là của họ như: Hợp đồng thuê khoán xây dựng, biên bản hoàn công, biên bản bàn giao nhà.....

    Khi ngân hàng xử lý tài sản thế chấp là QSD đất thì không thể tự ý định đoạt ngôi nhà của họ, không thể di chuyển ngôi nhà kiên cố của họ đi được, khi đó tất sẽ phát sinh tranh chấp. Đương nhiên đây cũng là thời điểm quy trách nhiệm đối với các cá nhân có liên quan :))

    Tuy nhiên, "núi cao mấy cũng có đường trèo" - việc khó mấy cũng có của giải quyết

    khi nào có trường hợp như trên xảy ra thì bạn hãy liên hệ với chúng tôi.

     

     

    Bạn đang nói đúng vấn đề mình quan tâm. Rất cám ơn bạn!

     Nhưng theo mình thì quan điểm bạn đưa ra có chỗ mình ko hoàn toàn đồng quan điểm: 

    1. Đồng ý: Không thể bán nhà. Mà bán không được vì ko có giấy tờ nhà (bị làm mất, và cũng là vấn đề mình quan tâm)

    2. Không đồng quan điểm: "Việc xử lý tài sản chỉ giới hạn trong tài sản đã thế chấp trong hợp đồng thế chấp là quyền sử dụng đất"

    Theo Luật dân sự thì dù nhà trên đất không nhận thế chấp nhưng khi xử lý tài sản thì mặc nhiên ngôi nhà này phải bán cùng với QSD đất phía dưới ngôi nhà và tiền thu được từ QSD đất ngân hàng được dùng để thu hồi nợ, nhà trên đất chủ nhà lấy chứ không phải là nhà nằm trên đó rồi nhận đất thì ko làm gì được. Nói như vậy thì không ai dám nhận QSD đất. VD: ngân hàng nhận đất, rồi họ xây ngôi nhà trên đó vậy là ngân hàng chịu thua luôn sao. Chắc chắn Luật không có kẻ hở này.

    Vấn đề của mình quan tâm là mình chỉ nhận Đất, không nhận Nhà nhưng giấy tờ nhà này bị mất, có nghĩa khi xử lý tài sản thì Nhà này bán không được. Bán không được là do không đủ giấy tờ chứ không phải là Nhà trên đất không phải tài sản thế chấp và ko di chuyển hay làm gì....:) . Đối với trường hợp này nếu muốn bán ngôi nhà  thì chủ nhà báo mất tại công an rồi niêm yết thông báo theo thời hạn, sau đó quản lý đô thị sẽ cấp lại giấy phép xây dựng theo hiện trạng. Tuy nhiên, nếu là tài sản đang thế chấp tại ngân hàng và phát sinh tranh chấp thì người ta sẽ không làm các thủ tục này (làm thì bất lợi cho họ)

    Trân trọng!

    Cập nhật bởi yeuluatqn ngày 10/09/2015 08:48:02 SA
     
    Báo quản trị |  
  • #399119   10/09/2015

    nguyenkhanhchinh
    nguyenkhanhchinh
    Top 10
    Male
    Dân Luật bậc 1

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:12/09/2011
    Tổng số bài viết (6840)
    Số điểm: 79446
    Cảm ơn: 1955
    Được cảm ơn 3771 lần


    yeuluatqn viết:

    2. Không đồng quan điểm: "Việc xử lý tài sản chỉ giới hạn trong tài sản đã thế chấp trong hợp đồng thế chấp là quyền sử dụng đất"

    Theo Luật dân sự thì dù nhà trên đất không nhận thế chấp nhưng khi xử lý tài sản thì mặc nhiên ngôi nhà này phải bán cùng với QSD đất phía dưới ngôi nhà và tiền thu được từ QSD đất ngân hàng được dùng để thu hồi nợ, nhà trên đất chủ nhà lấy chứ không phải là nhà nằm trên đó rồi nhận đất thì ko làm gì được. Nói như vậy thì không ai dám nhận QSD đất. VD: ngân hàng nhận đất, rồi họ xây ngôi nhà trên đó vậy là ngân hàng chịu thua luôn sao. Chắc chắn Luật không có kẻ hở này.

    Chào bạn!

    Theo mình, Bộ luật dân sự không có nói câu mà bạn nói ở trên, nhất là hai từ "mặc nhiên". 

    Ðiều 716. Phạm vi thế chấp quyền sử dụng đất  

    1. Quyền sử dụng đất có thể được thế chấp một phần hoặc toàn bộ.

    2. Trường hợp người sử dụng đất thế chấp quyền sử dụng đất thì nhà, công trình xây dựng khác, rừng trồng, vườn cây và các tài sản khác của người thế chấp gắn liền với đất chỉ thuộc tài sản thế chấp, nếu có thỏa thuận.

     

    Ðiều 721. Xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp 

    Khi đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp quyền sử dụng đất mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì quyền sử dụng đất đã thế chấp được xử lý theo thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận hoặc không xử lý được theo thỏa thuận thì bên nhận thế chấp có quyền khởi kiện tại Tòa án.

    Nhiều Nhân viên tín dụng ở phòng máy lạnh "bói nhà đất" thế chấp chứ không đi thẩm định, kiểm tra thực tế nên việc thế chấp tài sản gặp nhiều rủi ro. Mặc dù trường hợp mà bạn nêu (thế chấp đất nhưng nhà trên đất không thế chấp) không hẳn là hợp đồng thế chấp đương nhiên vô hiệu, hợp đồng chỉ vô hiệu khi không đáp ứng các điều kiện theo quy định của BLDS hoặc rơi vào trường hợp vô hiệu theo quy định của pháp luật, bao gồm BLDS. Nhưng việc thế chấp này gây thiệt thòi cho Ngân hàng khi người thế chấp làm căng, bởi nhà không xử lý được thì đất dưới nhà không thể giải quyết được. Một bản án/quyết định của Tòa án khi ban hành phải có khả thi (thi hành được). 

    Có thời gian mình sẽ trao đổi thêm với bạn vấn đề này  sau.

    Thân./.

    0917 313 339

     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn nguyenkhanhchinh vì bài viết hữu ích
    TuanNguyen1977 (10/09/2015)
  • #399105   10/09/2015

    TuanNguyen1977
    TuanNguyen1977

    Sơ sinh

    Khánh Hoà, Việt Nam
    Tham gia:26/11/2013
    Tổng số bài viết (11)
    Số điểm: 160
    Cảm ơn: 5
    Được cảm ơn 2 lần


    Vậy thì lạ thật, ngân hàng làm mất Giấy chứng nhận QSDĐ của khách hàng ? Sao giống trường hợp nhân viên ngân hàng bắt tay với khách hàng khi khách hàng không trả được nợ quá.

     
    Báo quản trị |  
  • #399136   10/09/2015

    TuanNguyen1977
    TuanNguyen1977

    Sơ sinh

    Khánh Hoà, Việt Nam
    Tham gia:26/11/2013
    Tổng số bài viết (11)
    Số điểm: 160
    Cảm ơn: 5
    Được cảm ơn 2 lần


    Hồi trước mình thường làm thế này: Khi nhà trên đất không có trong sổ đỏ hoặc có nhưng trên thực tế nhiều hơn hoặc khác so với trên giấy tờ thì mình sẽ yêu cầu làm thêm một bản "cam kết thế chấp" trong đó nêu rõ hiện trạng tài sản. Cái này không công chứng được mà chỉ ký song phương giữa ngân hàng và khách hàng.

     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn TuanNguyen1977 vì bài viết hữu ích
    cutoan (12/07/2016)