Mua đất thông qua hợp đồng ủy quyền?

Chủ đề   RSS   
  • #566662 19/01/2021

    Mua đất thông qua hợp đồng ủy quyền?

    Kính gửi các Luật sư, 

    Cho phép tôi được hỏi một việc như sau:

    Bên A là chủ một lô đất (đứng tên trên sổ đỏ) làm hợp đồng ủy quyền cho bên B (có công chứng) cho phép bên B được quyền bán, cho tặng, cầm cố ngân hàng..... Nay bên B đã bán cho tôi bằng hợp đồng chuyển nhượng được ký tại phòng công chứng (đã được công chứng). Khi tôi nộp hồ sơ để làm thủ tục sang tên thì bên A làm đơn lên Tòa án khởi kiện bên B, yêu cầu hủy hợp đồng ủy quyền và đòi lại đất căn cứ theo điều 565 và điều 569 BLDS 2015.

    Vậy việc bên A khởi kiện đòi ủy hợp động ủy quyền và đòi lại đất có hợp lý không? Trường hợp nào thì tòa án sẽ tuyên bố hủy hợp đồng ủy quyền vả yêu cầu bên B trả lại đất cho bên A?

    Tôi xin chân thành cảm ơn!!!

     
    2901 | Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn LegalSDV vì bài viết hữu ích
    ThanhLongLS (21/01/2021)

Like DanLuat để cập nhật các Thông tin Pháp Luật mới và nóng nhất mỗi ngày.

Thảo luận
  • #566720   20/01/2021

    toanvv
    toanvv
    Top 25
    Male
    Luật sư quốc gia

    Hà Nội, Việt Nam
    Tham gia:23/09/2009
    Tổng số bài viết (2054)
    Số điểm: 11890
    Cảm ơn: 1
    Được cảm ơn 1411 lần
    Lawyer

    Đối với hợp đồng ủy quyền nói chung và hợp đồng ủy quyền liên quan đến nhà đất nói riêng, bên nhận ủy quyền có nghĩa vụ quy định tại Điều 565 BLDS:

    - Thực hiện công việc theo ủy quyền và báo cho bên ủy quyền về việc thực hiện công việc đó.

    - Báo cho người thứ ba trong quan hệ thực hiện ủy quyền về thời hạn, phạm vi ủy quyền và việc sửa đổi, bổ sung phạm vi ủy quyền.

    - Bảo quản, giữ gìn tài liệu và phương tiện được giao để thực hiện việc ủy quyền.

    - Giữ bí mật thông tin mà mình biết được trong khi thực hiện việc ủy quyền.

    - Giao lại cho bên ủy quyền tài sản đã nhận và những lợi ích thu được trong khi thực hiện việc ủy quyền theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.

    - Bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ quy định tại Điều này.

    Trong thực tế cuộc sống, hợp đồng ủy quyền có một số mặt trái như lợi dụng hợp đồng ủy quyền để che giấu đi một giao dịch khác.

    Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, người chủ mảnh đất có quyền khởi kiện vụ án yêu cầu tòa án giải quyết hủy Hợp đồng ủy quyền với người nhận ủy quyền, yêu cầu người ủy quyền hoàn trả lại mảnh đất và bồi thường thiệt hại nếu có.

    Trường hợp thửa đất đã được chuyển nhượng cho bạn nhưng không theo ý chí, lợi ích của người đã ủy quyền thì trong trường hợp này hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa người được ủy quyền và bạn là người mua đất có thể bị coi là vô hiệu. Do đó, bạn vẫn là chủ sở hữu của thửa đất này, đương nhiên bạn có quyền yêu cầu người được ủy quyền trả lại thửa đất cho bạn và người được ủy quyền có nghĩa vụ phải thực hiện. Nếu người được ủy quyền không trả lại thửa đất cho bạn thì hành vi này bị coi là trái pháp luật và sẽ bị xử lý theo đúng quy định của pháp luật.

    Luật sư: Vũ Văn Toàn - Đoàn Luật sư Thành phố Hà Nội; Điện thoại: 0978 99 4377

    Website: https://myskincare.vn ; https://tplgiabinh.blogspot.com ; Email: luatsuvutoan@gmail.com.

     
    Báo quản trị |  
    3 thành viên cảm ơn toanvv vì bài viết hữu ích
    ThanhLongLS (21/01/2021) LegalSDV (24/01/2021) kpl1010 (04/02/2021)
  • #566819   24/01/2021

    Xin cám ơn luật sư, tôi muốn hỏi thêm vấn đề nữa.

    Theo tư vấn của luật sư thì hợp đồng ủy quyền sẽ không có ý nghĩa gì sao? Theo nội dung hợp đồng ủy quyền thì người được ủy quyền đã làm đúng theo nội dung ủy được ủy quyền rồi. Còn nếu trước khi bán hoặc trước khi thực hiện một công việc đã được ủy quyền trong nội dung hợp đồng ủy quyền cần phải được sự đồng ý của người ủy quyền thì hợp đồng ủy quyền gần như vô giá trị sao. Và như vậy tại sao các phòng công chứng lại chỉ căn cứ vào hợp đồng ủy quyền này cho phép việc giao dịch đó diễn ra, và văn phòng đất đai cũng chỉ cần dựa vào hợp đồng ủy quyền đó và hợp đồng mua bán để làm thủ tục sang tên? Tai sao hai cơ quan này không yêu cầu phải có sự đồng ý của người ủy quyền?

    Hơn nữa, nếu như có tranh chấp tại tòa án, người được ủy quyền nói là đã thông báo bằng miệng hoặc gọi điện thoại cho người ủy quyền về việc giao dịch đó rồi (điều này sẽ khó chứng minh được lời khai đó đúng hay sai). Vì luật chỉ nói là thông báo cho người ủy quyền biết chứ không cụ thể là thông báo bằng giấy tờ hay văn bản gì, vả lại việc Hộp đồng ủy quyền có công chứng là giấy tờ đáng tin cậy nhất rồi sao.

    Xin cám ơn luật sư.

     

     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn LegalSDV vì bài viết hữu ích
    ThanhLongLS (08/02/2021)
  • #567692   06/02/2021

    toanvv
    toanvv
    Top 25
    Male
    Luật sư quốc gia

    Hà Nội, Việt Nam
    Tham gia:23/09/2009
    Tổng số bài viết (2054)
    Số điểm: 11890
    Cảm ơn: 1
    Được cảm ơn 1411 lần
    Lawyer

    Việc thực hiện mua bán nhà đất bằng hợp đồng ủy quyền lại tiềm ẩn rất nhiều rủi ro cho bên mua, vì:

    -Hợp đồng ủy quyền sẽ bị vô hiệu trong các trường hợp: Người được đại diện hoặc người đại diện hợp đồng đơn phương chấm dứt thực hiện việc ủy quyền; người được đại diện, người đại diện là cá nhân qua đời (khoản 3, Điều 140, Bộ luật Dân sự 2015) và khi đó người thân của người được ủy quyền sẽ gặp rắc rối trong việc làm thủ tục thừa kế tài sản đã mua…

    - Nội dung hợp đồng không đảm bảo về thời hạn, về phạm vi ủy quyền, sau khi ký hợp đồng ủy quyền và giao hết tiền cho bên bán, tới lúc bán lại thì không thể làm thủ tục chuyển quyền do hết thời hạn ủy quyền hoặc vượt qua phạm vi ủy quyền…

    Luật sư: Vũ Văn Toàn - Đoàn Luật sư Thành phố Hà Nội; Điện thoại: 0978 99 4377

    Website: https://myskincare.vn ; https://tplgiabinh.blogspot.com ; Email: luatsuvutoan@gmail.com.

     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn toanvv vì bài viết hữu ích
    ThanhLongLS (08/02/2021)
  • #567299   30/01/2021

    Xin cám ơn luật sư, tôi muốn hỏi thêm vấn đề nữa.

    Theo tư vấn của luật sư thì hợp đồng ủy quyền sẽ không có ý nghĩa gì sao? Theo nội dung hợp đồng ủy quyền thì người được ủy quyền đã làm đúng theo nội dung ủy được ủy quyền rồi. Còn nếu trước khi bán hoặc trước khi thực hiện một công việc đã được ủy quyền trong nội dung hợp đồng ủy quyền cần phải được sự đồng ý của người ủy quyền thì hợp đồng ủy quyền gần như vô giá trị sao. Và như vậy tại sao các phòng công chứng lại chỉ căn cứ vào hợp đồng ủy quyền này cho phép việc giao dịch đó diễn ra, và văn phòng đất đai cũng chỉ cần dựa vào hợp đồng ủy quyền đó và hợp đồng mua bán để làm thủ tục sang tên? Tai sao hai cơ quan này không yêu cầu phải có sự đồng ý của người ủy quyền?

    Hơn nữa, nếu như có tranh chấp tại tòa án, người được ủy quyền nói là đã thông báo bằng miệng hoặc gọi điện thoại cho người ủy quyền về việc giao dịch đó rồi (điều này sẽ khó chứng minh được . Vì luật chỉ nói là thông báo cho người ủy quyền biết chứ không cụ thể là thông báo bằng giấy tờ hay văn bản gì, vả lại việc Hộp đồng ủy quyền có công chứng là giấy tờ đáng tin cậy nhất rồi sao.

    Xin cám ơn luật sư.

     

     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn LegalSDV vì bài viết hữu ích
    ThanhLongLS (08/02/2021)
  • #567694   06/02/2021

    toanvv
    toanvv
    Top 25
    Male
    Luật sư quốc gia

    Hà Nội, Việt Nam
    Tham gia:23/09/2009
    Tổng số bài viết (2054)
    Số điểm: 11890
    Cảm ơn: 1
    Được cảm ơn 1411 lần
    Lawyer

    Sau khi hoàn tất mọi thủ tục đối với hợp đồng ủy quyền, các bên an tâm về tính pháp lý của giao dịch vì cơ quan công chứng hoặc chứng thực đã xác thực việc hưởng mọi quyền của một chủ sở hữu bất động sản đối với bên được ủy quyền. Thế nhưng, các bên không thể lường trước được hết những rủi ro khi sử dụng hợp đồng ủy quyền nhằm che giấu hợp đồng mua bán thật bên trong như:

    Thứ nhất, khi các bên hoàn tất các nghĩa vụ thanh toán và giao nhận bất động sản thì về cơ bản, giao dịch mua bán đã hoàn tất, dưới vỏ bọc là một hợp đồng ủy quyền được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. Thế nhưng vì một vài lý do (giá trị bất động sản tăng cao hoặc xuống thấp; quyền, lợi ích của một bên bị ảnh hưởng sau khi tiến hành giao dịch…) một trong hai bên có quyền khởi kiện ra Tòa án và yêu cầu tuyên vô hiệu hợp đồng ủy quyền trên cơ sở hợp đồng này được xác lập nhằm che giấu giao dịch mua bán bất động sản, vốn là giao dịch thuộc ý chí đích thực của các bên. Lúc này, bên khởi kiện cần chứng minh bằng việc cung cấp hợp đồng mua bán hoặc chứng cứ khác chứng minh với Tòa án rằng đã tồn tại một hợp đồng mua bán đích thực nhưng được che giấu bởi hợp đồng ủy quyền. Theo quy định của pháp luật tố tụng Việt Nam, hợp đồng mua bán vẫn được coi là chứng cứ, do đó, Tòa án có quyền tuyên bố vô hiệu đối với hợp đồng ủy quyền trên cơ sở hợp đồng ủy quyền là giao dịch dân sự giả tạo theo Điều 124 Bộ luật dân sự 2015 (BLDS). Căn cứ Điều 131 BLDS, hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu chính là việc các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Khi ấy, quyền và lợi ích của bên còn lại trong hợp đồng ủy quyền sẽ bị ảnh hưởng.

    Thứ hai, khi lựa chọn hợp đồng ủy quyền nhằm che giấu giao dịch mua bán bất động sản, các bên tham gia giao dịch thường không chú ý đến thời hạn của loại hợp đồng này. Theo quy định tại Điều 140 BLDS, thời hạn đại diện theo ủy quyền sẽ do các bên thỏa thuận trong hợp đồng ủy quyền. Trong trường hợp các bên không thỏa thuận thì thời hạn ủy quyền là 01 năm, kể từ thời điểm phát sinh quyền đại diện. Thông thường, đối với những hợp đồng ủy quyền dịch vụ, thời hạn ủy quyền kết thúc khi công việc được ủy quyền hoàn thành. Nhưng đối với hợp đồng ủy quyền nhằm che giấu giao dịch mua bán bất động sản, vấn đề thời hạn ủy quyền cần được các bên chú ý. Cụ thể, trong trường hợp các bên không thỏa thuận về mặt thời hạn ủy quyền, cứ sau mỗi năm, hai bên cần phải ký kết lại hợp đồng ủy quyền mới. Vì nếu không thì vấn đề ủy quyền sẽ không còn hiệu lực. Thay vào đó, nếu trước đó họ ký hợp đồng mua bán thì họ không cần phải ký lại hợp đồng đó, ngoại trừ trường hợp có lỗi sai trong chính hợp đồng mua bán.

    Thứ ba, ngoài việc thỏa thuận thời hạn kết thúc ủy quyền, hợp đồng ủy quyền sẽ đương nhiên bị chấm dứt trong các trường hợp được quy định từ điểm c đến điểm g khoản 3 Điều 140 BLDS. Đáng lưu ý nhất có lẽ là trường hợp “bên ủy quyền hoặc bên được ủy quyền chết, bị Tòa án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự, bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, mất tích hoặc là đã chết”. Vì gần như trong mọi trường hợp, nếu hợp đồng ủy quyền kết thúc với lý do trên thì bất động sản sẽ được trao trả lại cho người ủy quyền. Khi ấy, quyền và lợi ích của người được ủy quyền sẽ bị ảnh hưởng. Cụ thể, nếu một bên (người ủy quyền hoặc người được ủy quyền) chết thì hợp đồng ủy quyền đương nhiên chấm dứt. Bất động sản khi ấy sẽ trở lại thuộc quyền sở hữu của người ủy quyền (trường hợp người được ủy quyền chết) hoặc được để thừa kế cho người thừa kế của người ủy quyền (trường hợp người ủy quyền chết). Như vậy, trong mọi trường hợp, người được ủy quyền và người thừa kế của người được ủy quyền sẽ không được chiếm hữu, sử dụng, định đoạt bất động sản. Tương tự nếu Tòa án tuyên bố một trong các bên bị mất năng lực hành vi dân sự hoặc bị hạn chế năng lực hành vi dân sự thì hợp đồng ủy quyền đương nhiên chấm dứt. Khi ấy, quyền định đoạt bất động sản thuộc về người đại diện theo pháp luật của người ủy quyền.

    Thứ tư, thực hiện nghĩa vụ thanh toán nợ với bên thứ ba (cơ quan thuế, ngân hàng, thi hành án…), theo quy định của pháp luật, các chủ nợ này có quyền yêu cầu phong tỏa, kê biên và phát mãi các tài sản của người ủy quyền, bao gồm các bất động sản đã chuyển nhượng theo hợp đồng ủy quyền, trừ trường hợp được chuyển giao hợp lệ cho người khác. Về mặt pháp lý, dù đã hoàn tất thủ tục của hợp đồng ủy quyền nhưng trên thực tế, bất động sản vẫn thuộc quyền sở hữu của người ủy quyền. Về bản chất, người được ủy quyền chỉ là đại diện cho chủ sở hữu nên khi đến hạn thanh toán, các chủ nợ vẫn có quyền yêu cầu kê biên hoặc phát mãi bất động sản để thực hiện nghĩa vụ thanh toán các khoản nợ. Đây là những rủi ro dễ xảy ra khi các bên tiến hành giao dịch mua bán bất động sản thông qua hợp đồng ủy quyền.

    Luật sư: Vũ Văn Toàn - Đoàn Luật sư Thành phố Hà Nội; Điện thoại: 0978 99 4377

    Website: https://myskincare.vn ; https://tplgiabinh.blogspot.com ; Email: luatsuvutoan@gmail.com.

     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn toanvv vì bài viết hữu ích
    ThanhLongLS (08/02/2021)

Tư vấn của Luật sư có tính chất tham khảo, bạn có thể liên hệ trực tiếp với Luật sư theo thông tin sau:

Luật sư: Vũ Văn Toàn - Đoàn Luật sư Thành phố Hà Nội; Điện thoại: 0978 99 4377

Website: https://myskincare.vn ; https://tplgiabinh.blogspot.com ; Email: luatsuvutoan@gmail.com.