Chào bạn hasosa.
1. Trường hợp thửa đất chưa được cấp bìa đỏ thì có lập hợp đồng chuyển nhượng để công chứng hoặc chứng thực theo đúng quy định của pháp luật được không? (không xét các trường hợp mua bán bằng giấy viết tay hoặc hợp đồng không có công chứng hoặc chứng thực).
Nghị định 43/2014/NĐ/CP, ngày 15 tháng 05 năm 2014:
Điều 16. Sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thông qua hình thức mua tài sản gắn liền với đất, nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Việc sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thông qua hình thức mua tài sản gắn liền với đất, nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đảm bảo các nguyên tắc sau đây:
4. Trường hợp diện tích đất thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh có phần diện tích đất mà người đang sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì chủ đầu tư được phép thỏa thuận mua tài sản gắn liền với đất của người đang sử dụng đất, Nhà nước thực hiện thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất và cho chủ đầu tư thuê đất để thực hiện dự án. Nội dung hợp đồng mua bán tài sản gắn liền với đất phải thể hiện rõ người bán tài sản tự nguyện trả lại đất để Nhà nước thu hồi đất và cho người mua tài sản thuê đất.
Như vậy HĐ chuyển nhượng trong trường hợp này được công chứng:
- Chỉ lập HĐ chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất.
- Về đất: trong hợp đồng phải ghi rỏ là "người bán tài sản tự nguyện trả lại đất để Nhà nước thu hồi đất và cho người mua tài sản thuê đất."
2. Trường hợp khác 2 bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng thửa đất (đất có bìa) và công chứng nhưng không sang tên chủ sở hữu tại cơ quan Nhà nước thì hợp đồng đó có giá trị pháp lý trong bao lâu, người có nghĩa vụ sang tên có bị xử phạt không?
Theo tôi được biết thì chỉ có quy định xử phạt nếu không đăng ký QSDĐ lần đầu. Tuy nhiên, nếu không đăng ký chuyển quyển sdđ thì tài sản đó về nguyên tắc vẫn thuộc về người bán, nên người mua vẫn chưa đưa tài sản trên vào sxkd được; đồng thời, nếu trong nội bộ người mua phát sinh tranh chấp thì rất nguy hiểm vì chắc chắn không thể chuyển quyền được cho đến khi tranh chấp được giải quyết xong.
