DanLuat 2015

Mua bán nhà, đất bằng giấy tờ tay được Nhà nước công nhận khi nào?

Chủ đề   RSS   
  • #448437 01/03/2017

    trang_u
    Top 25
    Female
    Cao Đẳng

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:18/11/2015
    Tổng số bài viết (2820)
    Số điểm: 34419
    Cảm ơn: 1325
    Được cảm ơn 1331 lần


    Mua bán nhà, đất bằng giấy tờ tay được Nhà nước công nhận khi nào?

    Việc mua bán nhà bằng giấy tờ tay được xem là một trong những hình thức mua bán phổ biến nhất từ trước đến nay mặc dù chưa được Nhà nước công nhận rộng rãi.

    Mua bán nhà, đất bằng giấy tờ tay

    Không phủ nhận nhiều lợi ích mang lại từ việc mua bán nhà bằng giấy tờ tay ở thời điểm trước đây đó là thủ tục mua bán đơn giản, dễ dàng và “né” được các khoản thuế. Tuy nhiên, người mua, kẻ bán cũng sẽ gặp không ít các rủi ro pháp lý, chẳng hạn như khi có tranh chấp thì Toà không thừa nhận giá trị pháp lý của loại giao dịch đó hoặc khi bị lừa đảo, giả mạo…

    Thống kê cho thấy đến giai đoạn hiện nay, rất nhiều căn nhà được mua bán bằng giấy tờ tay và chủ các căn nhà này vẫn không thực hiện các thủ tục hợp pháp hoá giấy tờ mua bán nhà.

    Với xu hướng phát triển và hội nhập như hiện nay, cần thiết phải thừa nhận các loại giao dịch mua bán nhà bằng giấy tờ tay.

    Do vậy, mà nhiều quy định mới ra đời đã công nhận sự hiện diện của giấy tờ tay khi mua bán nhà kèm theo những điều kiện nhất định.

    Trường hợp 1:

    Theo quy định trước đây, không công nhận các giao dịch, đặc biệt là mua bán nhà mà không có văn bản, hợp đồng không được công chứng, nghĩa là không công nhận giấy tờ tay. Nhưng từ khi Bộ luật dân sự 2015 ra đời và có hiệu lực từ ngày 01/01/2017, đã thừa nhận giá trị pháp lý của giấy tờ tay khi mua bán nhà (được quy định tại Điều 129). Tuy nhiên, phải đáp ứng điều kiện là một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ của mình trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Toà án sẽ ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

    Nhưng để thực thi điều này thì cần phải có văn bản hướng dẫn cụ thể về vấn đề này, chẳng hạn như thủ tục để được Toà án ra quyết định công nhận hiệu lực ra sao? hoặc là như thế nào được xem là nghĩa vụ của các bên trong giao dịch, có phải việc thanh toán tiền trong giao dịch đó được xem là nghĩa vụ hay là hoạt động khác nữa?...Rất nhiều vấn đề cần làm rõ.

    Do vậy, mình rất mong các cơ quan chức năng có liên quan sớm ban hành các văn bản hướng dẫn về vấn đề này, để mọi người còn áp dụng. Văn bản hướng dẫn càng chi tiết thì càng tốt, để những bộ phận hành chính thực thi vấn đề này đỡ hành dân.

    Trường hợp 2:

    Khi chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không có hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất và thuộc 1 trong các trường hợp:

    - Khi sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước 01/01/2008

    - Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ 01/01/2008 đến trước 01/7/2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định 01/2017/NĐ-CP

    - Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước 01/07/2014.

    Về độ chi tiết thì có vẻ đây là một Nghị định nên nhiều vấn đề được cụ thể hơn so với quy định tại Bộ luật dân sự 2015, thế nhưng, để áp dụng trên thực tế cũng cần có văn bản quy định chi tiết hơn nữa.

    Đó 2 trường hợp mà Nhà nước sẽ công nhận các giao dịch mua bán nhà, đất bằng giấy tờ tay. Nếu còn trường hợp nào nữa, rất mong các bạn chia sẻ thêm.

    Đồng thời, chi tiết thủ tục thực hiện cho các trường hợp trên, bác nào có kinh nghiệm có thể chia sẻ cho mọi người ở đây cùng biết được không? Xin cám ơn.

     
    24596 | Báo quản trị |  

Like DanLuat để cập nhật các Thông tin Pháp Luật mới và nóng nhất mỗi ngày.

Thảo luận
  • #465202   22/08/2017

    luatsuthanhtu
    luatsuthanhtu

    Sơ sinh

    Hà Nội, Việt Nam
    Tham gia:01/08/2017
    Tổng số bài viết (3)
    Số điểm: 15
    Cảm ơn: 0
    Được cảm ơn 1 lần


    Theo tôi được biết thì hiện nay, nghị định 01/2017 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số quy định chi tiết thi hành Luật Đất Đai đã có những điểm mới, thay đổi cơ bản và được đánh giá là đã giải quyết hàng loạt vướng mắc cho người dân, trong đó có quy định việc cấp sổ đỏ cho đất chuyển nhượng bằng giấy viết tay.

    Theo đó: 

    - Phạm vi thời hạn cấp sổ đỏ cho những trường hợp chuyển nhượng bằng giấy viết tay đã được mở rộng đến trước ngày 1/1/2008 (trước đây mốc là 1/7/2004); -- Quận, huyện phải xác minh tình trạng của những thửa đất, nhà chuyển nhượng bằng giấy viết tay là hiện sử dụng ổn định, phù hợp quy hoạch và không có tranh chấp, khiếu nại, đảm bảo yêu cầu về công khai, minh bạch, đồng thời thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

    Như vậy, kể từ ngày 3/3/2017 (thời điểm Nghị định 01 có hiệu lực thi hành) thì việc mua bán nhà, đất bằng giấy tờ viết tay đã được Nhà nước công nhận khi đáp ứng đủ 2 điều kiện trên.

     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn luatsuthanhtu vì bài viết hữu ích
    VPDKLA (13/12/2017)
  • #490316   24/04/2018

    TranTamDuc.1973
    TranTamDuc.1973
    Top 50
    Male
    Lớp 6

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:26/03/2016
    Tổng số bài viết (967)
    Số điểm: 7757
    Cảm ơn: 116
    Được cảm ơn 687 lần
    Moderator

    Đúng là Nghị định số 01/2017/NĐ-CP đã tháo gỡ cho những trường hợp mua bán nhà đất bằng giấy tay. Tuy nhiên, thực tiễn áp dụng lại không dễ dàng. Rất nhiều trường hợp chủ cũ sau khi bán nhà đất xong thì bỏ đi nơi khác sinh sống, chủ mới không liên lạc được, không biết họ ở đâu để cung cấp địa chỉ cho Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai gởi Thông báo cho chủ cũ về việc cấp GCN cho chủ mới theo Luật định. Thế là Chi nhánh hướng dẫn chủ mới làm Đơn đề nghị Công an địa phương xác nhận chủ cũ không còn cư trú tại địa chỉ cũ để Chi nhánh có cơ sở chuyển qua hình thức thông báo mới là niêm yết, đăng báo cũng theo Luật định. Khổ nổi Công an địa phương không dễ gì chịu xác nhận tình trạng cư trú, ở các Tỉnh còn tạm, riêng tại TPHCM thì hầu hết Công an Phường đều từ chối xác nhận với lý do đó là "thông tin cá nhân của người khác", chỉ trả lời khi nào có Cơ quan Nhà nước yêu cầu bằng Công văn. Quay trở lại Chi nhánh nhờ làm Công văn yêu cầu Công an địa phương xác nhận thì được trả lời Chi nhánh chỉ có thẩm quyền cấp GCN nếu đủ hồ sơ theo qui định chứ không có thẩm quyền gởi Công văn hỏi cơ quan, tổ chức khác về việc cư trú của ai đó! Vậy coi như có qui định mà cũng như không. Đặc biệt những trường hợp đã bán giấy tay qua nhiều chủ thì lại càng nhiêu khê.

    Thật ra giải thích của Công an địa phương tôi cho là không thuyết phục, có vẻ họ sợ trách nhiệm nên không xác nhận chứ không phải muốn bảo vệ thông tin cá nhân của công dân. Họ sợ trách nhiệm vì họ không biết mục đích xin xác nhận như vậy để làm gì do họ không tin lời trình bày lý do của người xin xác nhận. Về phía Chi nhánh cũng sợ trách nhiệm nên mới trả lời như vậy,  chứ làm Công văn yêu cầu xác nhận trình trạng cư trú của 1 công dân để bổ túc hồ sơ xét cấp GCN cho dân thì có gì sai Luật mà không đúng thẩm quyền.

     
    Báo quản trị |  

0 Thành viên đang online
-