Xin chào Luật sư!

Hiện tại gia đình tôi đang dự định mua một mẫu đất rẫy tại Bà Rịa Vũng Tàu để trồng cây nông nghiệp. Khi hỏi về giấy tờ đất thì người dân khu vực nói là chưa có sổ đỏ và chính quyền sắp ra sổ đồng loạt. Đường đi vào thì ổn, đã có thể xin cấp điện gia đình và điện sản xuất. Gia đình tôi có người quen đã mua đất tại khu vực này, khi hỏi mượn giấy tờ mua bán, sang tên đất thì họ chỉ đưa ra mỗi tờ giấy chứng nhận của xã (chỉ có chữ kí, không có họ tên + con dấu của cán bộ xã) và nói là toàn khu vực này là như thế. Họ còn nói là với giấy tờ như thế thì có thể đem lên ngân hàng cầm cố được.
Miếng đất gia đình tôi định mua thì vẫn nằm chung trong sổ của chủ đất nhưng họ nói là hiện tại không thể tách và sang tên được do xã sắp sửa làm sổ đỏ và sẽ đợi đến khi nào ra sổ đỏ thì họ sẽ tách và sang tên. Xin hỏi Luật sư như vậy có hợp lí không? Tại sao lại không thể tách và sang tên lúc này được?
Gia đình tôi mua 10.000m2 với giá thỏa thuận nhưng bên gia đình tôi đã giao ước với chủ đất sẽ chừa lối đi và một phần đất thêm để làm hệ thống thoát nước đồng nghĩa với điều là diện tích thật sẽ lớn hơn 10.000m2. Luật sư có thể nào cho tôi lời khuyên trong trường hợp này thì tôi nên làm như thế nào trong hợp đồng?
Khi mua đất trồng cây thì gia đình tôi có nhờ một người trông coi rẫy và trả lương, chúng tôi có nên làm hợp đồng rõ ràng với người này không? (người quen, không phải người nhà)
Khi đã tiến hành đo đạc, đóng cọc và gia chủ đã đồng ý mốc cọc. Khi tiến hành làm hợp đồng có cần sự đo đạc chính xác của địa chính hay không? Và nếu như diện tích đo đạc lớn hơn hoặc nhỏ hơn diện tích thỏa thuận thì chúng tôi phải làm sao?

Vì đây là lần đầu chúng tôi mua bán nhà đất nên chưa có kinh nghiệm, rất mong sự tư vấn, giúp đỡ của Luật sư.

Xin chân thành cảm ơn!

Thi