MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ CHUYỂN NHƯỢNG NHÀ Ở.

.

-              Thứ nhất là vấn đề thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Việc xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là vấn đề có ý nghĩa quan trọng trong việc giao kết và thực hiện hợp đồng. Xác định thời điểm hợp đồng có hiệu lực là xác định thời điểm các bên trong hợp đồng chính thức bị ràng buộc bởi những thỏa thuận của mình trong hợp đồng. Vậy theo pháp luật hiện hành thì thời điểm nào là thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo Bộ luật dân sự 2005 thì:

Theo Điều 405 BLDS: “Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực kể từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác”

Điều 689 BLDS: “Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật”

Từ quy định trên  cho thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là thuộc trường hợp hợp đồng có hiệu lực theo quy định của pháp luật. Theo điều 689 BLDS  thì pháp luật yêu cầu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực. đây là điều kiện để hợp đồng có hiệu lực vì vậy các bên khi giao kết hợp đồng phải tuân thủ đúng quy định về hình thức của hợp đồng như đã quy định tại điều 689.

 Và Khoản 3 điều 4 Luật công chứng quy định: “ Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và có đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng”

Theo đó ta thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ có hiệu lực tại thời điểm công chứng.  Tuy nhiên tại khoản 4 điều 146 NĐ 181/2004/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai lại có quy định :

“ Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Thứ tự ưu tiên thanh toán nghĩa vụ liên quan đến quyền sử dụng đất được xác định theo thứ tự đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất”

Từ đó ta thấy việc đăng ký hợp đồng là một trong những điều kiện bắt buộc trong hình thức của hợp đồng theo quy định của luật đất đai và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm đăng ký . Vậy thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là thời điểm nào? phải áp dụng quy định nào của pháp luật luật để xác định? Theo luật đất đai hay theo BLDS?

Xác định thời điểm hợp đồng có hiệu lực có ý nghĩa quan trọng, đó chính là thời điểm các bên chính thức bị ràng buộc vào những gì mình đã thỏa thuận trong hợp đồng, tuy nhiên với nhiều quy định khác nhau của pháp luật thì thời điểm trên lại khác nhau ở mỗi văn bản luật khác nhau. Điều này đã và đang gây ra những khó khăn trên thực tế.

Tuy nhiên, xét thấy BLDS chỉ có quy định tại điều 689 là “Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật” chứ  không bắt buộc phải đăng kí như một điều kiện về hình thức để hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực mà NĐ 181 chỉ là một văn bản dưới luật nhưng lại có những quy định trái với luật. Hơn nữa nếu căn cứ vào NĐ 181 đề xác định thời điểm hợp đồng có hiệu lực là thời điểm đăng kí thì còn vấp phải một số bất cập vì nếu hợp đồng này có hiệu lực kể từ thời điểm đăng kí có nghĩa là từ thời điểm này hợp đồng mới có giá trị ràng buộc các bên thực hiện.

Nhưng theo thói quen thì sau khi giao kết hợp đồng thì các bên đã tiến hành những việc làm như đã thỏa thuận. Nhưng nhìn dưới góc độ pháp lí thì lúc này hợp đồng chưa phát sinh hiệu lực. Vậy quyền lợi của các bên trong trường hợp trên sẽ được bảo vệ như thế nào?

 Vấn đề thứ hai là sự thiếu đồng bộ về thời điểm chuyển dịch quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà nhà ở.

 Về thời điểm dịch chuyển quyền sử dụng đất:

-  Điều 168 BLDS 2005 (Thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản)

1. Việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

2. Việc chuyển quyền sở hữu đối với động sản có hiệu lực kể từ thời điểm động sản được chuyển giao, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

* Điều 692 BLDS 2005 (Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất)

Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở:

* Khoản 5, Điều 93 (Trình tự, thủ tục trong giao dịch về nhà ở) – Luật Nhà ở ngày 29/11/2005 quy định:

Bên mua, bên nhận tặng cho, bên đổi, bên được thừa kế nhà ở có trách nhiệm nộp hồ sơ để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo trình tự quy định tại Điều 16 của Luật này, trừ trường hợp bên bán nhà ở là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở hoặc các bên có thỏa thuận khác.

Quyền sở hữu nhà ở được chuyển cho bên mua, bên nhận tặng cho, bên thuê mua, bên nhận đổi nhà ở kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng đối với giao dịch về nhà ở giữa cá nhân với cá nhân hoặc đã giao nhận nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng đối với giao dịch về nhà ở mà một bên là tổ chức kinh doanh nhà ở hoặc từ thời điểm mở thừa kế trong trường hợp nhận thừa kế nhà ở.

Vậy đối với nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu là thời điểm hợp đồng được công chứng.

Từ đó cho thấy thời điểm chuyển quyền sở hữu quyền sử dụng đất và thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với nhà ở là hoàn toàn không trùng khớp với nhau và chính sự ko trùng khớp này có thể dẫn đến một số vấn đề như:

VD: Ông A bán cho bà B một căn nhà trị giá 2 tỷ đồng ở khu vực bờ sông. Sau khi hợp đồng đã được công chứng thì theo thỏa thuận bà B trả cho ông a 1 tỷ đồng, phần còn lại sẽ trả sau khi hoàn thành thủ tục đăng kí. Nhưng trong thời gian làm thủ tục đăng kí thì do mưa lớn làm sạt lở khu vực bờ sông, toàn bộ và ngôi nhà đều bị thiệt hại. Ông A yêu cầu bà B thực hiện hợp đồng vì hợp đồng đã được công chứng và quyền sở hữu ngôi nhà đã chuyển cho bà B theo điều 93 luật nhà ở. Bà B ko chịu tiếp tục thực hiện hợp đồng vì cho rằng quyền sử dụng đất chưa được dịch chuyển vì theo quy định là sẽ dịch chuyển sau khi hoàn thành thủ tục đăng kí.

Không riêng gì những quy định tréo ngoe trong lĩnh vực thuế mà một ví dụ cụ thể đã được chị Bích Vân nêu ra trong bài “Luật Việt Nam là như thế này đây” thì trong lĩnh vực trên mà mình đang đề cập thì quy định của pháp luật cũng còn nhiều mâu thuẫn. Mình nêu ra để mọi người có thể có ý kiến, giải pháp.

Rất mong được sự chia sẻ và góp ý của mọi người.