Thực tế không phải khi nào tài sản cũng thuộc sở hữu đơn lập của một chủ thể mà vẫn tồn tại nhiều trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung của nhiều chủ thể khác nhau. Hiện nay, pháp luật dân sự phân định sở hữu chung gồm 02 loại:

(1) Sở hữu chung theo phần: là sở hữu chung mà trong đó phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu được xác định đối với tài sản chung.

Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền, nghĩa vụ đối với tài sản thuộc sở hữu chung tương ứng với phần quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

(2) Sở hữu chung hợp nhất: là sở hữu chung mà trong đó, phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu chung không được xác định đối với tài sản chung. Trong đó, sở hữu chung hợp nhất bao gồm:

+  Sở hữu chung hợp nhất có thể phân chia và;

+  Sở hữu chung hợp nhất không phân chia.

Các chủ sở hữu chung hợp nhất có quyền, nghĩa vụ ngang nhau đối với tài sản thuộc sở hữu chung.

Việc phân chia, định đoạt tài sản thuộc sở hữu chung luôn là một vấn đề khó khăn bởi thực tiễn nhiều tài sản không thể phân chia một cách dễ dàng do đặc tính vật lý của nó. Từ đó, phát sinh các tranh chấp liên quan đến việc chia tài sản thuộc sở hữu chung. Do vậy, khi tiến hành hành phân chia, định đoạt tài sản thuộc sở hữu chung thì cần lưu ý một số vấn đề sau đây:

THỨ NHẤT: QUYỀN TỰ THỎA THUẬN CỦA CÁC CHỦ SỞ HỮU CHUNG

Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình. Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thỏa thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật.

Nguyên tắc bình đẳng thỏa thuận là một trong những nguyên tắc cơ bản trong pháp luật dân sự, vì vậy, các chủ sở hữu chung trước hết sẽ có quyền tự thỏa thuận với nhau về việc định đoạt tài sản miễn sao đảm bảo điều kiện có hiệu lực của thỏa thuận đó là nội dung thỏa thuận không trái pháp luật, không trái đạo đức xã hội.

THỨ HAI: QUYỀN ƯU TIÊN MUA KHI BÁN QUYỀN SỞ HỮU CHUNG THEO PHẦN

Trường hợp một chủ sở hữu chung theo phần bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua:

+ Trong thời hạn 03 tháng đối với tài sản chung là bất động sản, 01 tháng đối với tài sản chung là động sản, kể từ ngày các chủ sở hữu chung khác nhận được thông báo về việc bán và các điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì chủ sở hữu đó được quyền bán cho người khác. Việc thông báo phải được thể hiện bằng văn bản và các điều kiện bán cho chủ sở hữu chung khác phải giống như điều kiện bán cho người không phải là chủ sở hữu chung.

+ Trường hợp bán phần quyền sở hữu mà có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua thì trong thời hạn 03 tháng, kể từ ngày phát hiện có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua, chủ sở hữu chung theo phần trong số các chủ sở hữu chung có quyền yêu cầu Tòa án chuyển sang cho mình quyền và nghĩa vụ của người mua; bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường thiệt hại.

THỨ BA: PHƯƠNG THỨC PHÂN CHIA

Trường hợp sở hữu chung có thể phân chia thì mỗi chủ sở hữu chung đều có quyền yêu cầu chia tài sản chung; nếu tình trạng sở hữu chung phải được duy trì trong một thời hạn theo thỏa thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của luật thì mỗi chủ sở hữu chung chỉ có quyền yêu cầu chia tài sản chung khi hết thời hạn đó. Có 02 hình thức phân chia:

+ Chia bằng hiện vật

+ Không chia bằng hiện vật: Khi tài sản chung không thể chia được bằng hiện vật thì chủ sở hữu chung có yêu cầu chia có quyền bán phần quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp các chủ sở hữu chung có thỏa thuận khác. Theo đó, thông thường trong các trường hợp này các bên sẽ tiến hành định giá tài sản và phân chia giá trị bằng tiền cho các bên.

Trường hợp có người yêu cầu một người trong số các chủ sở hữu chung thực hiện nghĩa vụ thanh toán và chủ sở hữu chung đó không có tài sản riêng hoặc tài sản riêng không đủ để thanh toán thì người yêu cầu có quyền yêu cầu chia tài sản chung và tham gia vào việc chia tài sản chung, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Nếu không thể chia phần quyền sở hữu bằng hiện vật hoặc việc chia này bị các chủ sở hữu chung còn lại phản đối thì người có quyền có quyền yêu cầu người có nghĩa vụ bán phần quyền sở hữu của mình để thực hiện nghĩa vụ thanh toán.

THỨ TƯ: TRƯỜNG HỢP TỪ BỎ QUYỀN SỞ HỮU

+ Tài sản là bất động sản:

Trường hợp một trong các chủ sở hữu chung đối với bất động sản từ bỏ phần quyền sở hữu của mình hoặc khi người này chết mà không có người thừa kế thì phần quyền sở hữu đó thuộc về Nhà nước, trừ trường hợp sở hữu chung của cộng đồng thì thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu chung còn lại.

Bất động sản theo quy định tại khoản 1 Điều 107 Bộ luật sân sự 2015 bao gồm: Đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; tài sản khác theo quy định của pháp luật.

Theo đó, bất động sản là một trong những tài sản đặc biệt thường mang giá trị lớn và có ảnh hưởng tới việc quy hoạch, quản lý đất đai của Nhà nước, do đó, khi một trong các chủ sở hữu chung từ bỏ quyền của mình thì bất động sản đó sẽ thuộc về sở hữu của Nhà nước mà không phải là các chủ sở hữu chung còn lại (trừ bất động sản của cộng đồng).

+ Tài sản là động sản:

Trường hợp một trong các chủ sở hữu chung đối với động sản từ bỏ phần quyền sở hữu của mình hoặc khi người này chết mà không có người thừa kế thì phần quyền sở hữu đó thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu còn lại.

+ Trường hợp tất cả các chủ sở hữu từ bỏ quyền sở hữu của mình đối với tài sản chung:

Trường hợp này sẽ áp dụng nguyên tắc về xác lập quyền sở hữu như đối với tài sản vô chủ, tài sản không xác định được chủ sở hữu theo quy định tại Điều 228 Bộ luật dân sự.