Một số điều cần biết về giao dịch CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Chủ đề   RSS   
  • #503730 01/10/2018

    lanbkd
    Top 150
    Female
    Lớp 6

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:23/08/2017
    Tổng số bài viết (518)
    Số điểm: 7351
    Cảm ơn: 1
    Được cảm ơn 421 lần


    Một số điều cần biết về giao dịch CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

    Một số điều cần biết về giao dịch CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

    Giao dịch CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT là gì?

    Theo quy định tại Khoản 10 Điều 3 Luật đất đai 2013 thì giao dịch “chuyển quyền sử dụng đất” được hiểu là:

    “Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.”

    Điều kiện thực hiện giao dịch chuyển quyền sử dụng đất

    Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định:

    Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất:

    1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

    a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

    b) Đất không có tranh chấp;

    c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

    d) Trong thời hạn sử dụng đất.


    Thời điểm được thực hiện giao dịch chuyển quyền sử dụng đất

    Theo quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật đất đai 2013 thì: thời điểm để người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất là khi có giấy chứng nhận.

    Lưu ý: Nếu trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì: người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

    Hiệu lực của Giao dịch chuyển quyền sử dụng đất

    Đất đai là tài sản đặc biệt, việc xác lập quyền sở hữu, chuyển quyền sử dụng đất không giống như tài sản là động sản khác quy định trong Bộ luật dân sự. Mà việc chuyển quyền sử dụng đất phải đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính căn cứ Khoản 3 Điều 188 Luật đất đai:

    3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.


     Ghi tên người có quyền sử dụng đất trên Giấy chứng nhận

    Luật đất đai 2013 không quy định về độ tuổi đứng tên trên Giấy chứng nhận. Giao dịch về chuyển quyền sử dụng đất là giao dịch dân sự, theo quy định tại khoản 4 Điều 21 Bộ luật dân sự 2015, quy định về độ tuổi thực hiện giao dịch dân sự như sau:

    Điều 21. Người chưa thành niên

    1. Người chưa thành niên là người chưa đủ mười tám tuổi.
    2. Giao dịch dân sự của người chưa đủ sáu tuổi do người đại diện theo pháp luật của người đó xác lập, thực hiện.
    3. Người từ đủ sáu tuổi đến chưa đủ mười lăm tuổi khi xác lập, thực hiện giao dịch dân sự phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý, trừ giao dịch dân sự phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày phù hợp với lứa tuổi.
    4. Người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi tự mình xác lập, thực hiện giao dịch dân sự, trừ giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản, động sản phải đăng ký và giao dịch dân sự khác theo quy định của luật phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý.

    Như vậy, việc chuyển quyền sử dụng đất do nhận thừa kế của người chưa đủ 6 tuổi phải do người đại diện theo pháp luật thực hiện, xác lập và đứng tên trên Giấy chứng nhận nhưng phải được ghi rõ là người đại diện của người nhận thừa kế. Trường hợp chưa đủ 18 tuổi muốn tự mình xác lập, thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất và đứng tên trên Giấy chứng nhận phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý.

     

     

     
    30590 | Báo quản trị |  
    3 thành viên cảm ơn lanbkd vì bài viết hữu ích
    yuanping (28/10/2019) nguyentrinh1996 (14/11/2018) nguyenletuan964 (04/10/2018)

Like DanLuat để cập nhật các Thông tin Pháp Luật mới và nóng nhất mỗi ngày.

Thảo luận
  • #504192   09/10/2018

    linhtrang123456
    linhtrang123456
    Top 50
    Lớp 5

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:02/12/2017
    Tổng số bài viết (910)
    Số điểm: 6335
    Cảm ơn: 11
    Được cảm ơn 124 lần


    Đối với người chưa thành niên cũng là đối tượng được xác lập quyền sỡ hữu tài sản được hình thành từ thừa kế, tặng cho, chuyển nhượng... nhưng khi làm thủ tục nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có sự đồng ý của người đại diện, kèm theo đó trong Giấy chứng nhận phải có tên của người đại diện hoặc người giám hộ (cụ thể là cha hoặc mẹ cháu); hoặc người đại diện hay người giám hộ sẽ đứng tên và trong giấy chứng nhận sẽ ghi rõ là đại diện cho người chưa thành niên.

     

     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn linhtrang123456 vì bài viết hữu ích
    buiduong79 (27/05/2019)
  • #507543   14/11/2018

    Luật đất đai 2013 có quy định rằng các hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực (xem quy định chi tiết tại Điều 167 Luật này).

     
    Báo quản trị |  
  • #520842   15/06/2019

    Người chồng tặng cho phần quyền sử dụng đất của mình cho người vơ (bằng hợp đồng có công chứng) có được xem là đã chuyển nhượng mà Nhà nước không thể thu hồi Giấy chứng nhận QSD đất cấp sai hay không

     

     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn BaoCongngaynay vì bài viết hữu ích
    ThanhLongLS (15/06/2019)
  • #520858   15/06/2019

    Tinh1445
    Tinh1445
    Top 150
    Lớp 7

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:03/05/2019
    Tổng số bài viết (505)
    Số điểm: 8981
    Cảm ơn: 52
    Được cảm ơn 162 lần


    Mọi người đều có quyền đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trường hợp dưới 18 tuổi được tặng cho, thừa kế tài sản là bất động sản thì vẫn có quyền đứng tên trên tài sản đó. Nhưng không có quyền tự định đoạt mảnh đất đó cho tới hi đủ 18 tuổi.

     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn Tinh1445 vì bài viết hữu ích
    ThanhLongLS (30/07/2019)
  • #524118   29/07/2019

    Ngoài những điểm trên thì việc chuyển quyền sử dụng đất còn lưu ý 1 số vấn đề như sau:

    Về giấy tờ pháp lý của tài sản. Để biết giấy tờ thật hay giả có thể bằng mắt thường xem dấu nổi và dấu đỏ cũng như nội dung in trên giấy có rõ ràng, sắc nét hay không. Dấu giả thường kém sắc nét, thậm chí nhòe nhoẹt, con chữ không ngay ngắn, đồng đều. Trong trường hợp gặp khó khăn trong việc đánh giá thật giả có thể nhờ người có chuyên môn như công chứng viên, cán bộ phòng tài nguyên môi trường. Bên cạnh đó, cần kiểm tra tài sản trên thực tế và tài sản trên giấy chứng nhận. Nhiều trường hợp trên giấy chứng nhận ghi là nhà cấp 4 nhưng trên thực tế là ngôi nhà 5 tầng thì sẽ gặp khó khăn khi làm thủ tục chuyển nhượng. Trường hợp này cần tìm hiểu việc cấp giấy phép xây dựng.

    – Về sự ổn định của nhà đất: Tìm hiểu nhà đất chuyển nhượng có bị tranh chấp với hàng xóm liền kề hay tranh chấp giữa các đồng sở hữu hoặc với người khác. Để kiểm tra có thể liên hệ với UBND xã, phường, thị trấn, tổ trưởng dân phố, trưởng thôn hoặc nói chuyện với những người sống liền kề…

    – Nhà, đất là tài sản chung: Nhiều trường hợp nhà, đất chỉ đứng tên một người (vợ hoặc chồng) nhưng nếu tài sản đó là tài sản chung của vợ chồng thì khi chuyển nhượng phải có đầy đủ vợ chồng tham gia, ký kết. Nếu một người không có mặt ở địa phương như đang ở nước ngoài, đang chấp hành hình phạt tù… sẽ gặp khó khăn khi chuyển nhượng.

    – Có bên thứ ba liên quan: Tìm hiểu ở Phòng/Văn phòng công chứng xem nhà, đất có đang liên quan đến một giao dịch khác như đặt cọc, thế chấp… hay không. Nếu có, về nguyên tắc phải hủy bỏ những giao dịch này rồi sau đó các bên mới thực hiện được chuyển nhượng. Tìm hiểu tài sản có liên quan đến bên thứ ba như hệ thống cống, cáp điện, cấp nước… Nếu có cần tìm hiểu các thỏa thuận trước đó của các bên về việc sử dụng chung hạ tầng này.

    – Thông tin người bán: Kiểm tra giấy tờ tùy thân có còn trong hạn sử dụng hay không (thời hạn sử dụng hộ chiếu là 10 năm, chứng minh nhân dân 15 năm năm kể từ ngày cấp), các giấy tờ khác như sổ hộ khẩu, giấy đăng ký kết hôn, giấy chứng nhận tình trạng hôn nhân.

    – Nghĩa vụ tài chính thời điểm mua bán: Kiểm tra giấy chứng nhận có ghi nợ các khoản lệ phí trước bạ, tiền sử dụng đất,… hay không bởi chủ tài sản chỉ được chuyển nhượng tài sản sau khi đã hoàn thành mọi nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước.

    Thứ hai, kí kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

    Sau khi đã xác định rõ các vấn đề liên quan đến đất, tài sản gắn liền với đất và các thông tin liên quan đến người có quyền sử dụng đất, bạn có thể tiến hành kí kết các loại hợp đồng liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

    Đầu tiên với hợp đồng đặt cọc:

    Người bán nhà có thể vì những lý do khác nhau, sau khi treo biển bán và đưa ra mức giá hợp lý với người mua thì ai đến xem mua họ đều nhận cọc.

     
    Báo quản trị |  
    3 thành viên cảm ơn thanhthuc30 vì bài viết hữu ích
    ThanhLongLS (30/07/2019) yuanping (28/10/2019) loitit (01/08/2019)
  • #527296   01/09/2019

    ChanhLe96
    ChanhLe96
    Top 150
    Female
    Lớp 2

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:08/07/2019
    Tổng số bài viết (451)
    Số điểm: 3442
    Cảm ơn: 16
    Được cảm ơn 76 lần


     

    BaoCongngaynay viết:

     

    Người chồng tặng cho phần quyền sử dụng đất của mình cho người vơ (bằng hợp đồng có công chứng) có được xem là đã chuyển nhượng mà Nhà nước không thể thu hồi Giấy chứng nhận QSD đất cấp sai hay không

     

     

     

     

    Căn cứ Khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định: "Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất"

    Như vậy, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tặng cho quyền sử dụng đất là hai hoạt động khác nhau trong chuyển quyền sử dụng đất.

    Theo đó, chuyển nhượng quyền sử dụng đất được hiểu là mua, bán quyền sử dụng đất, hay nói dân giả hơn là mua bán đất. Hoàn toàn khác với tặng cho quyền sử dụng đất nhé bạn!

    Cập nhật bởi ChanhLe96 ngày 01/09/2019 12:09:30 SA chưa gắn link văn bản pl
     
    Báo quản trị |  
  • #525230   07/08/2019

    Chào ban tư vấn tôi có vấn đề muốn được hỗ trợ giải đáp.
    Năm 1995 gia đình bà Hoàng Thị Xuân có chuyển nhượng qua giấy viết tay không có công chứng cho con rể là ông Nguyễn Văn Tạo 1 thửa đất ở. Thửa đất nằm tại Huyện Ba Vì - TP Hà Nội. Sau đó ông Tạo có chuyển nhượng 1 phần cho 1 gia đình khác, phần còn lại 300m2 xây dựng nhà ở từ năm 1995. Năm 2003 ông Tạo chuyển nhượng lại qua giấy viết tay không có công chứng cho gia đình tôi và gia đình tôi sử dụng ổn định, k có tranh chấp từ đó đến nay. Năm 2004 gia đình bà Xuân được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm cả diện tích mà đã chuyển nhượng qua giấy viết tay cho ông Tạo(gồm cả diện tích 300m2 của gia đình tôi) Hiện nay gia đình tôi muốn xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phần diện tích đang sử dụng thì thủ tục như nào.
    Có được cấp Giấy CNQSD đất lần đầu và đính chính lại sổ nhà bà Xuân được k khi diện tích này đang nằm trên sổ nhà bà Xuân thì có bị cấp chồng đè thửa đất trên 2 sổ hay bắt buộc phải tách từ sổ nhà bà Xuân.

     

     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn nghia02253 vì bài viết hữu ích
    ThanhLongLS (07/08/2019)