Một mảnh đất có 2 hợp đồng chuyển nhượng đều hợp pháp ?

Chủ đề   RSS   
  • #555422 23/08/2020

    Lust76

    Sơ sinh

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:23/08/2020
    Tổng số bài viết (4)
    Số điểm: 80
    Cảm ơn: 2
    Được cảm ơn 3 lần


    Một mảnh đất có 2 hợp đồng chuyển nhượng đều hợp pháp ?

    Chào các anh chị, mình đang gặp 1 trường hợp khúc mắt như sau cần tư vấn.

    Năm 2004, ông A có mua một mảnh đất từ ông B. Có hợp đồng, đã được công chứng, chuyển quyền sử dụng đất đầy đủ. (Được chính quyền địa phương xác nhận mảnh đất chưa chuyển nhượng cho ai trước đó).

    Sau đó vì bận công việc ông A gần như để hoang đất (mảnh đất ở xa nhà ông A).

    Năm 2011, khi ông A quay lại để sử dụng, thì thấy bà C đang chiếm dụng đất. Bà C nói rằng ông B (chủ mảnh đất trc 2004) đã làm giấy tay bán bà C từ năm 2000. Giấy tay không ghi ngày tháng chuyển nhượng, ko ghi vị trí thửa đất, không công chứng, ko một cá nhân nào làm chứng.

    Khi ông A dang khởi kiện ông B ra toà, thì cùng lúc đó chính quyền địa phương ra quyết định hành chính yêu cầu thu hồi GCN QSDĐ của ông A vì “cấp sai thủ tục”.

    Ông A khởi kiện quyết định của chính quyền địa phương (UBND) ra Toà. Phiên phúc thẩm ra phán quyết “ông A nhận chuyển nhượng hợp pháp, huỷ quyết định của UBND, giữ nguyên QSDĐ của ông A”. (xin gọi bản án 1)

    Nhưng ở vụ kiện giữa ông A và bà C ( người đang chiếm đất) thì Toà lại ra phán quyết: “công nhận hđ chuyển nhượng giữa B và C, yêu cầu ông A cắt lại đất cho bà C” (xin gọi bản án 2)

    Vậy các anh chị cho hỏi, nếu một mảnh đất có cả 2 hđ chuyển nhượng QSDĐ, và đều đc xem là hợp pháp ( như phán quyết của bản án 1 và 2) thì sẽ căn cứ theo quy định nào để quyết định Hợp đồng nào đc ưu tiên hơn ?

    Nếu trong trường hợp này, bản án 2 yêu cầu huỷ hợp đồng của ông A. Vậy chẳng phải bất cứ giao dịch nào đều có thể huỷ nếu người bán (B) và một người khác thông đồng làm giấy tay hay sao ?

     xin cảm ơn trước

    Cập nhật bởi TranTamDuc.1973 ngày 29/08/2020 09:22:26 CH sửa bà B thành ông B cho phù hợp
     
    900 | Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn Lust76 vì bài viết hữu ích
    ThanhLongLS (24/08/2020)

Like DanLuat để cập nhật các Thông tin Pháp Luật mới và nóng nhất mỗi ngày.

Thảo luận
  • #555606   25/08/2020

    TranTamDuc.1973
    TranTamDuc.1973
    Top 50
    Male
    Lớp 7

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:26/03/2016
    Tổng số bài viết (1205)
    Số điểm: 9624
    Cảm ơn: 135
    Được cảm ơn 923 lần
    Moderator

    Bạn cần trình bày rõ hơn những vấn đề sau đây : 

    1/- Vụ án thứ nhất : tranh chấp giữa A và B,  cụ thể A khởi kiện yêu cầu như thế nào ? Bản án phúc thẩm có tại thời điểm nào ? nội dung chính của Quyết định trong Bản án là gì ? Đương sự trong vụ án gồm những ai ?

    2/- Vụ án thứ hai : tranh chấp giữa A và C, cụ thể A khởi kiện yêu cầu như thế nào, bản án có hiệu lực có tại thời điểm nào, nội dung chính của Quyết định trong Bản án là gì ? Đương sự trong vụ án gồm những ai ?

    Trân trọng.

     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn TranTamDuc.1973 vì bài viết hữu ích
    Lust76 (27/08/2020)
  • #555811   27/08/2020

    Lust76
    Lust76

    Sơ sinh

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:23/08/2020
    Tổng số bài viết (4)
    Số điểm: 80
    Cảm ơn: 2
    Được cảm ơn 3 lần


    Cảm ơn bạn. Sau khi tìm hiểu kỹ hơn,
    Mình xin thông tin đến bạn như sau:


    1. Ông A và B không có phát sinh tranh chấp - xin lỗi vì lỗi đánh máy.
    Bản án thứ 1 có nội dung: ông A "Khiếu kiện quyết định hành chính" của UBND huyện về việc thu hồi Sổ đó của ông A do "cấp sai thủ tục".
    Bản án phúc thẩm (tháng 07 - 2013), có quyết định: hủy quyết định hành chính của UBND huyện vì ông A chuyển nhượng hợp pháp, giữ nguyên QSDĐ của ông A.
    Nguyên đơn: ông A.
    Bị đơn: UBND huyện.
    Liên quan: ông B (chủ cũ của đất), bà C (người đang chiếm dụng đất)

    2.Ông A  tranh chấp với bà C về Quyền sử dụng đất ( Ông A có hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có công chứng năm 2004, có sổ đỏ. Bà B có hợp đồng ký tay không công chứng , không ghi ngày tháng, vị trí thửa đất, chỉ khai là ký năm 2000).
    Bà B phản tố, yêu cầu công nhận QSDĐ của bà theo hợp đồng chuyển nhượng năm 2000.
    Nhưng Tòa xác định quan hệ tranh chấp của bà C là : Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ??? (Tôi không hiểu điểm này, đâu có ai, cả nguyên đơn (A)  và bị đơn (C) , yêu cầu tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng đất, vì giữa họ không hề có hợp đồng nào).

    Bán án 2(tháng 07 - 2014) có quyết định:
    - Áp dụng mục II, tiểu mục 2.3, điểm b3  của nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP.
    - Không công nhận yêu cầu của ông A về việc yêu cầu bà C tháo dỡ tài sản trên đất.
    - Chấp nhận đơn phản tố của bà C về quyền sử dụng đất và tài sản trên đất. Điều chỉnh sổ đỏ của ông A (Cắt 1 phần đất chuyển sang cho bà C).
    Nguyên đơn : A
    Bị đơn: C
    Liên quan: ông B, UBND huyện.

    P/s: Theo tôi, bản án thứ 2 đã vi phạm việc "bảo đảm tính hiệu lực Pháp luật" của bản án 1. Vì bản án 1 đã công nhận QSDĐ của ông A là hợp pháp, nhưng bản án 2 lại cắt bớt và điểu chỉnh cho bà C một phần đất của ông A.
    Ngoài ra, đây là "tranh chấp QSDĐ" nhưng lại áp dụng mục II, tiểu mục 2.3, điểm b3  của nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP là về phần "Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất".
    Cuối cùng, áp dụng điều luật về "Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất" nhưng phần quyết định không phải là "công nhận hợp đồng chuyển nhượng qsdđ" mà lại trực tiếp "công nhận qsdđ".
    Đây có phải là cách lách luật, vì nếu công nhận hợp đồng, khi đó thửa đất có cùng lúc 2 hđ chuyển nhượng đều hợp pháp, một điều vô lý.

    Cập nhật bởi Lust76 ngày 27/08/2020 05:21:34 SA Cập nhật bởi Lust76 ngày 27/08/2020 04:29:06 SA
     
    Báo quản trị |  
  • #555812   27/08/2020

    Lust76
    Lust76

    Sơ sinh

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:23/08/2020
    Tổng số bài viết (4)
    Số điểm: 80
    Cảm ơn: 2
    Được cảm ơn 3 lần


    Ngoài ra, mục II, tiểu mục 2.3, điểm b3  của nghị quyết trên ghi rõ:
     "Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2.3 mục 2 này, nếu sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố... và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì Toà án công nhận hợp đồng. Nếu bên nhận chuyển nhượng chỉ làm nhà trên một phần đất, thì Toà án công nhận phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất có nhà ở và huỷ phần hợp đồng đối với diện tích đất còn lại, buộc bên nhận chuyển nhượng giao trả phần đất đó cho bên chuyển nhượng, trừ trường hợp việc giao trả không bảo đảm mục đích sử dụng cho cả hai bên giao kết hợp đồng, đồng thời buộc các bên thanh toán cho nhau phần chênh lệch."

    Vậy, phần nhà (nhà cấp 4) chỉ có diện tích vài chục m2 nhưng lại công nhận cho cả miếng đất 10.000m2 (phần bôi đen phía sau Tòa án không ghi vào bản án - không biết vì lý do gì) có phải là áp dụng sai điều luật pháp luật ?

    Cập nhật bởi Lust76 ngày 27/08/2020 05:42:58 SA
     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn Lust76 vì bài viết hữu ích
    ThanhLongLS (27/08/2020)
  • #556151   30/08/2020
    Được đánh dấu trả lời

    TranTamDuc.1973
    TranTamDuc.1973
    Top 50
    Male
    Lớp 7

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:26/03/2016
    Tổng số bài viết (1205)
    Số điểm: 9624
    Cảm ơn: 135
    Được cảm ơn 923 lần
    Moderator

    Chào bạn,

    Trước khi trao đổi vào vấn đề chính, bạn vui lòng cho biết  thêm vài chi tiết :

    1/- Khi chưa chuyển nhượng cho C (năm 2000) và A (năm 2004) thì thửa đất của ông B có diện tích bao nhiêu ? Ông B đã được cấp GCN hay chưa ?

    2/- Theo hợp đồng viết tay năm 2000 thì Ông B chuyển nhượng cho bà C diện tích bao nhiêu ? Sau khi nhận chuyển nhượng bà C có sử dụng phần đất này hay không, nếu có thì bà C đã sử dụng phần đất này vào việc gì ? Bà C đã được cấp GCN phần đất này hay chưa ?

    3/- Theo hợp đồng năm 2004 thì ông B chuyển nhượng cho ông A phần đất có diện tích bao nhiêu ? Sau đó ông B được cấp GCN diện tích bao nhiêu ? Ông A có được ông B giao đất trên thực địa hay không ? 

    4/- Quyết định thu hồi GCN của ông A ghi là thu hồi hủy bỏ hay thu hồi để điều chỉnh diện tích ? Cụ thể, UBND Huyện nêu lý do gì, theo điều khoản của Căn cứ pháp luật nào để thu hồi GCN của ông A ?

    Vụ viêc của bạn khá phức tạp nên cần nắm rõ chi tiết mới có thể trao đổi chính xác. 

    Trân trọng.

     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn TranTamDuc.1973 vì bài viết hữu ích
    Lust76 (30/08/2020)
  • #556222   30/08/2020

    Lust76
    Lust76

    Sơ sinh

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:23/08/2020
    Tổng số bài viết (4)
    Số điểm: 80
    Cảm ơn: 2
    Được cảm ơn 3 lần


    Cảm ơn bãnđã quan tâm, những con số m2 mình sẽ làm tròn cho gọn:

    1. Thửa đất ông B có diện tích 16.000m2, đã được cấp GCN từ năm 1997:

    - Bà C làm hđ tay với ông B mua một phần 10.000m2 của thửa đất nêu trên. (năm 2000)
    - Ông A mua toàn bộ thửa đất trên (16.000m2), đã được cấp sổ đỏ năm 2004

    2.
    - Diện tích chuyển nhượng giữa B và C là 10.000m2.
    - Sau khi nhận chuyển nhượng, bà B khai là có sử dụng. Nhưng thực tế năm 2004 khi ông A và ông B làm thủ tục chuyển nhượng, có biên bản của UBND xã xác nhận "mảnh đất chưa được chuyển nhượng". (Có bằng chứng trong hồ sơ)
    - Ngoài ra, năm 2003, ông B có cầm cố mảnh đất để vay tiền, bị THA huyện kê biên (ngăn chặn chuyển nhượng) thửa đất. Sau đó ông B dùng tiền của ông A để giải tỏa kê biên nhằm chuyển nhượng cho ông A (có ghi rõ trong hợp đồng chuyển nhượng giữa A và B). (Có bằng chứng trong hồ sơ).

    - Như đã nói, bà C chỉ có hợp đồng ký tay (cho đến khi xảy ra tranh chấp là nằm 2011). Tức 10 năm trời bà và ông B không làm thủ tục chuyển nhượng, chỉ khi ông A tố cáo bà chiếm dụng đất thì bà mới làm đơn phản tố và yêu cầu được cấp QSDĐ.
    3. Ông A và ông B chuyển nhượng toàn bộ 16.000m2 đất, ông A được cấp QSDĐ toàn bộ 16.000m2. 

    toàn bộ quá trình chuyển nhượng đất: giấy giao nhận tiền, giấy bàn giao đất,... đều có trong hồ sơ vụ án.
    Nhưng như đã trình bày, ông A có công việc kinh doanh ở xa nên không có thời gian coi đất thường xuyên, ông có nhờ ông B trông coi dùm vì có quen biết (bà con xa). Chỉ thỉnh thoảng lên thăm đất. Ông có thấy bà C nhưng ông B nói là "người gia đình ông B". Thuế sử dụng đất, chuyển nhượng QSDĐ ông A đã đóng đầy đủ.

    4. Quyết định của UBND huyện là "thu hồi GCN QSDĐ đã cấp cho A" vì cấp sai trình tự, thủ tục quy định, khôi phục QSDĐ cho ông B.
    Cụ thế: UBND huyện cho rằng khi B chuyển nhượng đất cho A thì trước đó đã được chuyển nhượng một phần cho C, nhưng cán bộ xã "không khảo sát, thẩm tra" nên không biết.
    Căn cứ: Nghị định 84/NĐ-CP ngày 25/05/2007, yêu cầu khi chuyển nhượng phải có "phiếu cung cấp thông tin" ( Bị Tòa phúc thẩm bác bỏ vì đã thay thế bằng Nghị định 88/NĐ-CP ngày 19-10-2009).

    Em xin làm rõ hơn, quyết định thu hồi QSDĐ của ông A ĐÃ bị phiên tòa hành chính phúc thẩm (ông A khiếu kiện quyết định hành chính của UBND huyện) năm 2013 hủy. 
    Nhưng đến phiên tòa dân sự phúc thẩm (2014) (xét xử tranh chấp qsdđ giữa A và C) , Tòa án lại có phán quyết thu hồi QSDĐ ông A lần nữa.

    Cập nhật bởi Lust76 ngày 30/08/2020 02:38:45 CH
     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn Lust76 vì bài viết hữu ích
    ThanhLongLS (31/08/2020)
  • #556660   31/08/2020

    TranTamDuc.1973
    TranTamDuc.1973
    Top 50
    Male
    Lớp 7

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:26/03/2016
    Tổng số bài viết (1205)
    Số điểm: 9624
    Cảm ơn: 135
    Được cảm ơn 923 lần
    Moderator

    Nội dung bôi đen chính là phần mà tôi muốn biết rõ nhất nhưng bạn lại trình bày chưa rõ nhất. Tôi muốn biết cụ thể sau khi mua 10.000m2 đất bằng giấy tay thì bà C đã sử dụng nó vào việc gì, cụ thể bà C có xây nhà kiên cố, có trồng cây lâu năm trên phần đất đó hay chưa ? Nếu có thì diện tích bà C đã sử dụng vào các việc đó là bao nhiêu hay đã sử dụng hết phần đất nhận chuyển nhượng ? Đặc biệt, Bản án dân sự phúc thẩm tuyên buộc ông A phải cắt lại cho bà C diện tích bao nhiêu m2 ? Nếu có thể, bạn gởi vào Mail (quangthuongt@gmail.com) cho tôi toàn bộ các bản án (hành chính sơ thẩm, hành chính phúc thẩm và dân sự sơ thẩm, dân sự phúc thẩm) để tôi nghiên cứu mà trao đổi với bạn hướng giải quyết chính xác.

    Trân trọng.

     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn TranTamDuc.1973 vì bài viết hữu ích
    ThanhLongLS (31/08/2020)
  • #557407   07/09/2020

    TranTamDuc.1973
    TranTamDuc.1973
    Top 50
    Male
    Lớp 7

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:26/03/2016
    Tổng số bài viết (1205)
    Số điểm: 9624
    Cảm ơn: 135
    Được cảm ơn 923 lần
    Moderator

    Đã lâu nhưng bạn không cung cấp thêm thông tin mới, do đó tôi đưa ra ý kiến của mình theo những thông tin mà bạn đã cung cấp. Bắt đầu từ tiêu đề bài viết của bạn, thực tế 1 thửa đất hay 1 mảnh đất có nhiều hợp đồng chuyển nhượng hợp pháp là chuyện bình thường, ví dụ bạn có thửa đất ở 500m2, bạn có quyền chia nó ra làm 5 nền, mỗi nền 100m2 để chuyển nhượng cho 5 người bằng 5 hợp đồng công chứng ở 5 thời điểm khác nhau miễn thỏa mãn điều kiện diện tích tối thiểu để được tách thửa. Như vậy, miếng đất đó có thể có 5 hợp đồng chuyển nhượng hợp pháp.

    Bạn đã có sự nhầm lẫn giữa Bản án hành chính và Bản án dân sự. Bản án hành chính căn cứ các tiêu chí qui định tại khoản 3 điều 191 Luật tố tụng hành chính, gồm tính hợp pháp của QĐ về hình thức, nội dung, thẩm quyền ban hành, thời hiệu ban hành, căn cứ pháp luật ban hành để tuyên hủy QĐ thu hồi GCN của ông A. Tòa hành chính không có thẩm quyền nên chắc chắn không tuyên Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa ông A và ông B là đúng pháp luật, đây là thẩm quyền của Tòa dân sự do đó bạn không nên nói Bản án hành chính có hiệu lực đã công nhận Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa A và B hợp pháp.

     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn TranTamDuc.1973 vì bài viết hữu ích
    ThanhLongLS (07/09/2020)