tôi có trường hợp này muốn tham khảo ý kiến các bạn luật sư:

chị H có một căn nhà và đất đang thế chấp tại ngân hàng khoảng 300 triệu. H có thiếu nợ tiền vay và tiền ứng mua hàng của chị D khoảng gần 400 triệu chưa tính lãi và phạt vi phạm hợp đồng. hai bên thỏa thuận giải quyết khoản nợ là chị H chuyển nhượng cho chị D căn nhà với giá 700 triệu, chị D nộp tiền vào ngân hàng để giải chấp rồi cùng ra công chứng ký hợp đòng chuyển nhượng QSDĐ (vì căn nhà chưa được công nhận chủ quyền).

ngoài chị D, chị H còn nợ một số người khác với tổng số tiền khoảng 500 triệu. do biết chị H và D thỏa thuận chuyển nhượng tài sản để trừ nợ nên nhưng người này khởi kiện đòi tiền. ngày trong ngày mà chị D và H nộp tiền ngân hàng, giải chấp tài sản và công chứng hợp đồng chuyển nhượng thì bà M cũng khởi kiện chị H và yêu cầu áp dụng biện pháp KCTT, cuối ngày thì Tòa án ra quyết định áp dụng BP KCTT phòng tỏa một phần tài sản là quyền sử dụng đất tương đương 180 triệu đồng theo yêu cầu cả bà M. do vậy, hợp đồng chuyển nhượng không thể đăng ký sang tên được.

đến nay Thi hành án cưỡng chế kê biên căn nhà chị H đã chuyển nhượng cho chị D để thi hành án các khoản nợ của chị H theo QĐ của Tòa án với lý do cho rằng Hợp đồng chuyển nhượng chưa có hiệu lực vì chưa đăng ký tại VP đăng ký QSDĐ nên tài sản vẫn thuộc quyền sở hữu của chị H. nếu tranh chấp thì khởi kiện tại Tòa.

Việc chuyển nhượng giữa chị H và D không phát sinh tranh chấp, hợp đồng công chứng hợp lệ. như vậy khởi kiện tranh chấp với ai (thi hành án hay với chị H)? hay yêu cầy tòa án công nhận quyền sở hữu tài sản mới hợp lý?

nếu yêu cầu Tòa án công nhận quyền sở hữu thì hợp đồng chưa đăng ký tại VP đăng ký QSDĐ, chưa có hiệu lực thì Tòa án có công nhận quyền sở hữu không, mặc dù chị D đã chiếm hữu và sử dụng từ thời điểm chuyển nhượng?

quyết định áp dụng BP KCTT không đúng về thời điểm (ban hành sau khi tài sản đã chuyển nhượng) và không đúng khi phong tỏa tài sản không thể tách rời có giá trị lớn hơn nhiều so với khoản tiền phải thi hành án, không xác định giới cận diện tích phong tỏa trên diện tích đất, không hỏi ý kiến người đang quả lý ts là chị D. tuy nhiên theo quy định về khiếu nại QĐ này chỉ có 03 ngày kể từ ngày nhận được, biết được QĐ áp dụng BP KCTT . do vậy khiếu nại hủy QĐ này có được giải quyết hay không?

vấn đề tranh chấp này về thi hành án hiện nay có nhiều quan điểm trái chiều, vậy mong các bạn luật sư tranh luận và góp ý về việc khởi kiện, khiếu nại như thế nào cho hiệu quả.

cảm ơn các bạn.