Khái niệm về tiền sử dụng đất đã được Luật đất đai 2013 cụ thể hóa tại khoản 21 Điều 3:

“Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất.”

Với quy định trên, tiền sử dụng đất được hiểu là một nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đối với phần diện tích đất được Nhà nước giao, công nhận quyền sử dụng đất hoặc cho phép thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất. Việc áp dụng thu tiền sử dụng đất sẽ đảm bảo việc người sử dụng đất có trách nhiệm đối với phần đất của mình và thông qua đó, Nhà nước cũng có thể quản lý, giám sát chặt chẽ đối với phần đất này.

Tuy nhiên, để tạo điều kiện cho người sử dụng đất, trong một số trường hợp khi người sử dụng đất không thể hoàn thành hết khoản nghĩa vụ về tiền sử dụng đất thì pháp luật cho phéphọ được quyền ghi nợ tiền sử dụng đất. Vậy, ghi nợ tiền sử dụng đất được áp dụng khi nào?

Theo quy định hiện hành tại Điều 16 Nghị định 45/2016/NĐ-CP, có 03 đối tượng được quyền ghi nợ tiền sử dụng đất khi có khó khăn về tài chính cụ thể:

- Thứ nhất: Hộ gia đình, cá nhân được chuyển mục đích sử dụng đất

- Thứ hai: Hộ gia đình được cấp Giấy chứng nhận phải nộp tiền sử dụng đất

- Thứ ba: Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất tái định cư

Như vậy, chỉ hộ gia đình, cá nhân khi đủ điều kiện ghi nợ tiền sử dụng đất mới có thể làm đơn xin ghi nợ còn các chủ thể khác như: cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài sẽ,… sẽ không thuộc diện có thể được ghi nợ tiền sử dụng đất.

Thủ tục ghi nợ tiền sử dụng đất

Khi có nguyện vọng ghi nợ, người sử dụng đất nộp đơn đề nghị ghi nợ tiền sử dụng đất kèm theo hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận, chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất tái định cư hoặc có đơn xin ghi nợ khi nhận thông báo nộp tiền sử dụng đất.

- Cơ quan có thẩm quyền là Văn phòng đăng kí đất đai. Trong trường hợp chưa có Văn phòng đăng kí đất đai thì nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất phòng, nếu chưa có Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thì nộp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất để xin ghi nợ tiền sử dụng đất. (Điều 12 Thông tư 76/2014/TT-BTC).

- Văn phòng đăng ký đất đai sau khi tiếp nhận hồ sơ thì chuyển cho cơ quan thuế hồ sơ địa chính trong đó có đơn xin ghi nợ tiền sử dụng đất.Tiếp đó, cơ quan thuế xác định số tiền sử dụng đất phải nộp và lập hồ sơ theo dõi nợ tiền sử dụng đất (sổ theo dõi nợ được lập chi tiết theo diện tích đất trong hạn mức và ngoài hạn mức). Đồng thời chuyển thông tin về số tiền sử dụng đất phải nộp cho Văn phòng đăng ký đất đai hoặc cơ quan tài nguyên và môi trường.

- Căn cứ vào số tiền sử dụng đất do cơ quan thuế xác định, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường) trình Uỷ ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân trong đó có ghi nợ số tiền sử dụng đất trên Giấy chứng nhận. Trường hợp sau khi nhận Thông báo nộp tiền sử dụng đất, hộ gia đình, cá nhân mới có đơn đề nghị được ghi nợ tiền sử dụng đất và Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân trong đó có ghi nợ số tiền sử dụng đất trên Giấy chứng nhận thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất chuyển thông tin về ghi nợ tiền sử dụng đất đến cơ quan thuế cùng cấp để lập sổ theo dõi nợ và thanh toán nợ tiền sử dụng đất theo quy định.

Thời hạn thanh toán nợ tiền sử dụng đất

Người sử dụng đất được trả nợ dần trong thời hạn tối đa là 05 năm kể từ ngày ghi nợ trên Giấy chứng nhận. Tuy nhiên, trường hợp hộ gia đình, cá nhân thanh toán nợ trước hạn thì được hỗ trợ giảm trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp theo mức hỗ trợ là 2%/năm của thời hạn trả nợ trước hạn và tính trên số tiền sử dụng đất trả nợ trước hạn (khoản 1 Điều 16 Nghị định 45/2014/NĐ-CP).

Khi thanh toán nợ, hộ gia đình, cá nhân đến cơ quan thuế kê khai thanh toán nợ theo mẫu quy định tại Phụ lục số 03 ban hành kèm theo Thông tư 76/2014/TT-BTC, cơ quan thuế căn cứ vào sổ theo dõi để làm thủ tục.

Trách nhiệm khi thanh toán nợ quá hạn: Theo khoản 2 Điều 12 Thông tư 76/2014/TT-BTC trường hợp sau 5 năm kể từ ngày ghi nợ trên Giấy chứng nhận, người sử dụng đất mới thanh toán nợ hoặc quá hạn nợ mà chưa thanh toán hết nợ thì số tiền sử dụng đất còn nợ đối với từng loại diện tích trong hạn mức và ngoài hạn mức được quy đổi ra tỷ lệ (%) chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính và hộ gia đình, cá nhân phải nộp tiền sử dụng đất với phần diện tích này như sau:

Sau khi người sử dụng đất đã hoàn thành việc thanh toán nợ và nhận giấy xác nhận đã thanh toán tiền, căn cứ sổ theo dõi nợ, cơ quan thuế xác nhận theo mẫu quy định tại Phụ lục số 04 ban hành kèm theo Thông tư 76/2014/TT-BTC để người sử dụng đất đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường) làm thủ tục xóa nợ tiền sử dụng đất trên Giấy chứng nhận.

Lưu ý:  Thanh toán nợ tiền sử dụng đất trong trường hợp chuyển nhượng, thừa kế

- Hộ gia đình, cá nhân được ghi nợ tiền sử dụng đất khi chuyển nhượng thì phải nộp đủ số tiền sử dụng đất còn nợ. Trường hợp được phép chuyển nhượng một phần thửa đất, trên cơ sở hồ sơ cho phép tách thửa, cơ quan thuế xác định số tiền sử dụng đất tương ứng với phần diện tích chuyển nhượng.

- Trường hợp khi nhận thừa kế quyền sử dụng đất mà người để lại di sản thừa kế là quyền sử dụng đất chưa trả nợ tiền sử dụng đất thì người nhận thừa kế có trách nhiệm tiếp tục trả nợ theo quy định của pháp luật về thừa kế.