Hướng giải quyết khi nhận chuyển nhượng đất không kèm nhà trên đất?

Chủ đề   RSS   
  • #560379 12/10/2020

    tranvan1989

    Sơ sinh

    Nghệ An, Việt Nam
    Tham gia:10/10/2020
    Tổng số bài viết (2)
    Số điểm: 55
    Cảm ơn: 1
    Được cảm ơn 2 lần


    Hướng giải quyết khi nhận chuyển nhượng đất không kèm nhà trên đất?

     nhận chuyển nhượng đất không kèm nhà trên đất

    Nhận chuyển nhượng đất không kèm nhà trên đất: Hình minh họa

    Chào ls.nhờ ls tư vấn giúp tôi năm 2017 tôi có ký hd chuyển nhượng 1 lô đất mà trên đất trước khi chuyển nhượng dã có 1 ngôi nhà c4 và 1 ngôi nhà gỗ của bố mẹ người chuyển nhượng cho tôi. Khi tôi có giấy chứng nhận qsdđ nhưng trên bia không có chứng nhận quyền shts trên đất.

    Tôi đưa bìa đi thế chấp ngân hàng.do không trả được nợ nên ngân hàng kiện tôi ra toà và cho tôi thời gian bán đất trả nợ, khi tôi bán đất thì người chuyển nhượng đó bảo tôi được bán đất không được bán nhà vì không chuyển nhượng nhà ở.

    Cho tôi hỏi như thế người đó có quyền không và ngân hàng xẽ xử lý tn.  Xin cảm ơn luật sư! Đính chính trước khi chuyển nhượng đất cũng có 1 biên bản viết tay là không chuyển tài sản trên đất vì tôi nghĩ họ bán đất thì họ cũng bỏ nhà chứ tài sản là nhà xây hon cũng không lấy đi. Mong Luật sư cho hướng giải quyết khi nhận chuyển nhượng đất không kèm nhà trên đất?

     
    4538 | Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn tranvan1989 vì bài viết hữu ích
    ThanhLongLS (14/10/2020)

Like DanLuat để cập nhật các Thông tin Pháp Luật mới và nóng nhất mỗi ngày.

Thảo luận
  • #560428   13/10/2020

    toanvv
    toanvv
    Top 25
    Male
    Luật sư quốc gia

    Hà Nội, Việt Nam
    Tham gia:23/09/2009
    Tổng số bài viết (2065)
    Số điểm: 11945
    Cảm ơn: 1
    Được cảm ơn 1418 lần
    Lawyer

    Theo thông tin bạn cung cấp, bạn có nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người khác nhưng lại không bàn giao ngôi nhà đó. Vấn đề đặt ra là: Khi chuyển nhượng có giao cả nhà và đất cho bạn hay không? Trong hợp đồng chuyển nhượng giữa bạn và người bán hoặc văn bản nào khác có ghi đối tượng là nhà và đất hay không, hay chỉ có đối tượng là đất.

    Do tại thời điểm hai bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thì trên đất đã có căn nhà gắn liền, tuy nhiên, lúc đó căn nhà này chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sỡ hữu nên chưa được giao dịch theo qui định của Pháp luật về nhà ở. Mặt khác Pháp luật về đất đai cho phép Chủ sở hữu nhà không đồng thời là Người sử dụng đất, do đó Chủ sở hữu nhà và Người sử dụng đất được độc lập thực hiện quyền của mình theo qui định. Hơn nữa, Pháp luật về đất đai cũng không qui định điều kiện để được chuyển nhượng QSDĐ là khi chuyển nhượng QSDĐ phải đồng thời bán luôn căn nhà gắn liền (nếu có). Về hình thức hợp đồng, hai bên đã thực hiện đúng theo qui định của pháp luật. Về nghĩa vụ, bên nhận chuyển nhượng đã đăng ký QSDĐ của mình tại Cơ quan đăng ký đất đai như Luật định.

    Nếu trong trường hợp bạn chỉ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không chuyển nhượng cho ngôi nhà đó. Trong trường hợp này, khi bạn bán cho người khác thì người chủ cũ cũng có quyền đối với việc bán ngôi nhà trên đất đó. Nếu trong hợp đồng và giá chuyển nhượng bạn và người khác đã bao gồm giá bán nhà thì gia đình bạn có thể thỏa thuận với người chủ cũ về việc sử dụng số tiền đó. Nếu người chủ cũ chỉ thỏa thuận về việc chuyển nhượng thửa đất mà không thỏa thuận về việc bán ngôi nhà trên đất thì bạn có thể thương lượng lại về việc bán ngôi nhà đó, có thể thương lượng, thỏa thuận với người mua về việc mua bán ngôi nhà đó. Theo đó, bên mua có thể sẽ thanh toán một số tiền hợp lý theo hai bên thỏa thuận để mua lại ngôi nhà đó.

    Luật sư: Vũ Văn Toàn - Đoàn Luật sư Thành phố Hà Nội; Điện thoại: 0978 99 4377

    Website: https://myskincare.vn ; https://tplgiabinh.blogspot.com ; Email: luatsuvutoan@gmail.com.

     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn toanvv vì bài viết hữu ích
    ThanhLongLS (14/10/2020)
  • #560653   19/10/2020

    Wip
    Wip

    Sơ sinh


    Tham gia:31/05/2017
    Tổng số bài viết (39)
    Số điểm: 225
    Cảm ơn: 7
    Được cảm ơn 43 lần


    Chào bạn Tranvan1989,

    Theo nội dung bạn cung cấp, thì việc xử lý tài sản thế chấp khi người thế chấp vi phạm nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng tín dụng và thế chấp sẽ do bên có quyền thực hiện, họ có thể tự mình hoặc thông qua tổ chức đấu giá để bán tài sản thế chấp. Về việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất đã có bản án có hiệu lực pháp luật thì cơ quan thi hành án có quyền xử lý cả tài sản trên đất, nghĩa là họ sẽ đấu giá toàn bộ quyền sử dụng đất, tài sản trên đất.

    Về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bạn với đã chuyển nhượng cho bạn là hợp đồng vô hiệu, do trong đối tượng của hợp đồng có một phần không thực hiện được, đó chính là tài sản gắn liền với đất. Pháp luật quy định việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mà trên đất có tài sản gắn liền với đất, các bên không chuyển nhượng cả tài sản đó thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ vô hiệu và hợp đồng đó sẽ xử lý theo các quy định về giao dịch dân sự vô hiệu. Do vậy, việc bạn đứng ra chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trên đất có tài sản gắn liền với đất không thuộc quyền sở hữu của bạn, là việc không thực hiện được.

    Bạn nên để bên nhận thế chấp khởi kiện và Tòa án quyết định bằng bản án, và thi hành án sẽ thực hiện các công việc theo quy định của pháp luật dân sự và thi hành án. Việc bên nhận thế chấp yêu cầu bạn bán tài sản thế chấp là rất có vấn đề đối với hợp đồng thế chấp.

    Một số ý kiến trao đổi với bạn.

    Trân trọng.

     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn Wip vì bài viết hữu ích
    ThanhLongLS (19/10/2020)
  • #561554   30/10/2020

    luatsucongtien
    luatsucongtien

    Luật sư địa phương

    Hà Nội, Việt Nam
    Tham gia:30/06/2015
    Tổng số bài viết (8)
    Số điểm: 55
    Cảm ơn: 0
    Được cảm ơn 10 lần
    Lawyer

    CÂU HỎI:

    Chào luật sư nhờ luật sư tư vấn giúp tôi. Năm 2017, tôi có ký hợp đồng chuyển nhượng 1 lô đất; trên đất trước khi chuyển nhượng đã có 01 ngôi nhà cấp bốn và 01 ngôi nhà gỗ của bố mẹ người chuyển nhượng cho tôi. Khi tôi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trên bìa không có chứng nhận quyền sở hữu tài sản trên đất. Tôi đưa bìa đi thế chấp ngân hàng do không trả được nợ nên ngân hàng kiện tôi ra toà và cho tôi thời gian bán đất trả nợ; khi tôi bán đất thì người chuyển nhượng đó bảo tôi được bán đất không được bán nhà vì không chuyển nhượng nhà ở.

    Cho tôi hỏi như thế người đó có quyền không và ngân hàng sẽ xử lý thế nào. Xin cảm ơn luật sư! Đính chính trước khi chuyển nhượng đất cũng có 1 biên bản viết tay là không chuyển tài sản trên đất; vì tôi nghĩ họ bán đất thì họ cũng bỏ nhà chứ tài sản là nhà xây cũng không lấy đi. Mong Luật sư cho hướng giải quyết khi nhận chuyển nhượng đất không kèm nhà trên đất?

    1. CƠ SỞ PHÁP LÝ

    - Bộ luật Dân sự năm 2015;

    - Luật Đất đai năm 2013;

    - Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ quy định về giao dịch bảo đảm;

    - Nghị định 11/2012/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm;

    2. NỘI DUNG TƯ VẤN

    2.1. Quyền sở hữu tài sản trên đất của người chuyển nhượng

    a) Quy định pháp luật

    - Mục 4 khoản 19 Điều 1 Nghị định 11/2012/NĐ-CP, việc xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong trường hợp không có thỏa thuận về phương thức xử lý được quy định như sau: 

    “Trong trường hợp chỉ thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất theo như thỏa thuận giữa người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Quyền và nghĩa vụ giữa bên thế chấp và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người mua, người nhận chính quyền sử dụng đất.”

    - Cũng tại Khoản 2 Điều 325 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về việc thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất như sau:

    “Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác".

    b) Phân tích nội dung

    - Vào thời điểm Quý Khách hàng ký kết Hợp đồng chuyển nhượng; hai bên chỉ thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không chuyển nhượng tài sản là 01 căn nhà cấp bốn và 01 căn nhà gỗ. Ngoài ra, hai bên đã thỏa thuận về việc không chuyển nhượng căn nhà trên đất; bằng việc xác lập Biên bản viết tay với nội dung "không chuyển nhượng tài sản trên đất". Do đó, căn nhà cấp bốn và căn nhà gỗ vẫn thuộc quyền sở hữu của bên chuyển nhượng đất (chủ tài sản trên đất). 

    - Đối chiếu quy định trên, khi Ngân hàng xử lý tài sản; bên chuyển nhượng vẫn bảo toàn quyền sử hữu, sử dụng đối với các căn nhà trên đất. Khi Ngân hàng phát mại, bán đấu giá thửa đất thì quyền và nghĩa vụ giữa Quý Khách hàng và chủ tài sản trên đất được chuyển giao cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó. 

    2.2. Phương thức xử lý đối với tài sản trên đất

    Theo thông tin bạn cung cấp, có thể xảy ra 02 trường hợp sau:

    a) Trường hợp thứ nhất: Bên chuyển nhượng đất đồng ý bán nhà trên đất khi Ngân hàng phát mại tài sản

    - Căn nhà cấp bốn và căn nhà gỗ thuộc quyền sở hữu của bên chuyển nhượng đất; do đó, để thuận tiện trong quá trình xử lý tài sản, Quý Khách hàng có thể thỏa thuận với bên chuyển nhượng đất để họ đồng ý sang nhượng 02 căn nhà đồng thời tại thời điểm Quý Khách hàng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. 

    - Hai bên sẽ cùng tiến hành định giá giá trị quyền sử dụng đất và giá trị 02 căn nhà. Giá được áp dụng có thể do hai bên thỏa thuận hoặc thông qua một tổ chức định giá.

    Sau đó, hai bên sẽ ký kết văn bản thỏa thuận với nội dung: “Ngay sau khi được thanh toán toàn bộ giá trị Hợp đồng chuyển nhượng, Quý Khách hàng phải hoàn trả cho bên chuyển nhượng giá trị 02 căn nhà theo Biên bản định giá trước đó”; có xác nhận của Ngân hàng để đảm bảo cho bên chuyển nhượng đất khi Ngân hàng tiến hành phát mại tài sản.  

    Đây là phương án tối ưu để Quý Khách hàng có thể đảm bảo quyền lợi tối đa của các bên.

    b) Trường hợp thứ hai: Bên chuyển nhượng đất không đồng ý bán nhà trên đất khi Ngân hàng phát mại tài sản

    - Hiện nay, Ngân hàng gặp rất nhiều khó khăn để xử lý tài sản là nhà trên đất không thuộc quyền sử dụng của bên thế chấp.

    Khi tiến hành phát mại tài sản thế chấp, rất ít người mua tham gia đấu giá bởi vì sau khi nhận chuyển nhượng, bên có tài sản trên đất vẫn tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền và nghĩa vụ của mình. Do đó, hạn chế tối đa quyền của người mua đối với thửa đất nhận chuyển nhượng.

    - Trường hợp, bên có tài sản trên đất không đồng ý bán 02 căn nhà trên, bạn có thể thương lượng để họ nhận chuyển nhượng lại quyền sử dụng đất. Phương thức này đảm bảo quyền và lợi ích của hai bên, bên có tài sản trên đất sẽ có toàn bộ quyền sử dụng đất với một mức giá hợp lý; Quý Khách hàng có nguồn tiền để chi trả nợ cho Ngân hàng.

     
    Báo quản trị |  
    2 thành viên cảm ơn luatsucongtien vì bài viết hữu ích
    ThanhLongLS (31/10/2020) hoangphureal (21/11/2020)
  • #564452   04/12/2020

    shousedesign
    shousedesign

    Male
    Sơ sinh

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:04/12/2020
    Tổng số bài viết (2)
    Số điểm: 10
    Cảm ơn: 0
    Được cảm ơn 2 lần


    Rất chi tiết và đầy đủ. cảm ơn chủ thớt đã cung cấp những thông tin giá trị về quyền chuyển nhượng đất không kèm nhà trên đất. 

     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn shousedesign vì bài viết hữu ích
    ThanhLongLS (04/12/2020)

Tư vấn của Luật sư có tính chất tham khảo, bạn có thể liên hệ trực tiếp với Luật sư theo thông tin sau:

Luật sư: Vũ Văn Toàn - Đoàn Luật sư Thành phố Hà Nội; Điện thoại: 0978 99 4377

Website: https://myskincare.vn ; https://tplgiabinh.blogspot.com ; Email: luatsuvutoan@gmail.com.