Luật xây dựng 2014 đi vào thực tiễn đến nay được gần nửa năm, Luật ban hành kèm theo nhiều vấn đề phát sinh, cần phải có hướng dẫn chi tiết. Trong số đó, vấn đề điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng đóng vai trò quan trọng trong hoạt động xây dựng. Dưới đây là hướng dẫn điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng.

Cũng xin lưu ý là hướng dẫn này chỉ áp dụng với các loại hợp đồng xây dựng sau:

- Dự án đầu tư xây dựng của cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, đơn vị thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, đơn vị sự nghiệp công lập.

- Dự án đầu tư xây dựng của doanh nghiệp nhà nước.

- Dự án đầu tư xây dựng không thuộc 02 nhóm trên nhưng có sử dụng vốn nhà nước, vốn của doanh nghiệp nhà nước từ 30% trở lên hoặc dưới 30% nhưng trên 500 tỷ đồng trong tổng mức đầu tư của dự án.

Đồng thời, khuyến khích các tổ chức, cá nhân liên quan đến hợp đồng xây dựng thuộc các dự án đầu tư xây dựng sử dụng các nguồn vốn khác áp dụng theo quy định dưới đây.

Điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng phải tuân theo một số nguyên tắc nhất định

- Chỉ áp dụng trong thời gian thực hiện hợp đồng, bao gồm cả thời gian được gia hạn theo thoả thuận của hợp đồng.

- Giá hợp đồng sau điều chỉnh (bao gồm cả khối lượng công việc phát sinh hợp lý ngoài phạm vi hợp đồng đã ký) không vượt giá gói thầu được phê duyệt (bao gồm cả chi phí dự phòng cho gói thầu đó) thì Chủ đầu tư được quyền quyết định điều chỉnh.

Nếu vượt quá giá gói thầu được duyệt phải được người có thẩm quyền quyết định đầu tư chấp thuận trước khi điều chỉnh.

- Đối với các công việc bổ sung, phát sinh: Chủ đầu tư và nhà thầu tính toán, thỏa thuận và ký kết phụ lục bổ sung hợp đồng; trong đó cần xác định rõ khối lượng công việc bổ sung, phát sinh và đơn giá áp dụng. Khối lượng này phải được thống nhất trước khi thực hiện, trường hợp không thỏa thuận được thì hình thành gói thầu mới.

- Phải được các bên thỏa thuận và quy định cụ thể trong hợp đồng về các trường hợp được điều chỉnh giá, thủ tục, trình tự, phạm vi, điều kiện điều chỉnh, phương pháp và căn cứ điều chỉnh giá hợp đồng. Phương pháp điều chỉnh giá hợp đồng phải phù hợp với loại giá hợp đồng, tính chất công việc của hợp đồng.

Các nội dung khác (nếu có) mà các bên thỏa thuận được điều chỉnh trong hợp đồng không được trái với những quy định này và các quy định khác liên quan đến hợp đồng xây dựng.

Chỉ được điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng trong các trường hợp sau:

- Đối với hợp đồng trọn gói: Chỉ được điều chỉnh giá hợp đồng cho những khối lượng công việc bổ sung ngoài phạm vi công việc phải thực hiện theo hợp đồng đã ký và các trường hợp bất khả kháng, cụ thể:

   + Đối với hợp đồng tư vấn, khối lượng công việc bổ sung ngoài phạm vi hợp đồng là những khối lượng nằm ngoài nhiệm vụ tư vấn phải thực hiện.

   + Đối với hợp đồng thi công xây dựng, hợp đồng cung cấp thiết bị, khối lượng công việc bổ sung ngoài phạm vi hợp đồng là những khối lượng nằm ngoài phạm vi công việc phải thực hiện theo thiết kế, ngoài phạm vi theo yêu cầu của hồ sơ mời thầu hoặc hồ sơ yêu cầu; những khối lượng nằm ngoài danh mục thuộc phạm vi hợp đồng đã ký ban đầu.

   + Các trường hợp bất khả kháng như: thiên tai, sự cố môi trường, địch họa, hỏa hoạn, biểu tình, dịch bệnh, thi công gặp hang casto hoặc túi bùn không lường trước được khi ký hợp đồng và có giá trị phát sinh lớn hơn chi phí dự phòng đã tính trong giá hợp đồng.

- Đối với hợp đồng theo đơn giá cố định:

    + Bổ sung khối lượng công việc hợp lý chưa có đơn giá trong hợp đồng.

    + Các trường hợp bất khả kháng như: thiên tai, sự cố môi trường, địch họa, hỏa hoạn, biểu tình, dịch bệnh, thi công gặp hang casto hoặc túi bùn không lường trước được khi ký hợp đồng.

- Đối với hợp đồng theo thời gian:

    + Thời gian thực tế thực hiện công việc được nghiệm thu tăng hoặc giảm lớn hơn 20% thời gian thực hiện ghi trong hợp đồng.

     + Bổ sung chuyên gia hợp lý chưa có mức thù lao cho chuyên gia trong hợp đồng.

     + Khi Nhà nước thay đổi chính sách về thuế, tiền lương ảnh hưởng trực tiếp đến giá hợp đồng và các bên có thoả thuận trong hợp đồng.

- Đối với hợp đồng theo đơn giá điều chỉnh:

     + Khối lượng thực tế hoàn thành được nghiệm thu tăng hoặc giảm lớn hơn 20% khối lượng công việc tương ứng ghi trong hợp đồng.

     + Bổ sung khối lượng công việc hợp lý chưa có đơn giá trong hợp đồng.

     + Điều chỉnh đơn giá toàn bộ hoặc một số đơn giá cho những công việc mà tại thời điểm ký hợp đồng bên giao thầu và bên nhận thầu đã thoả thuận điều chỉnh sau một khoảng thời gian nhất định kể từ ngày hợp đồng có hiệu lực.

     + Các trường hợp bất khả kháng như: thiên tai, sự cố môi trường, địch họa, hỏa hoạn, biểu tình, dịch bệnh, thi công gặp hang casto hoặc túi bùn không lường trước được khi ký hợp đồng.

Có 2 phương pháp điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng

- Dùng hệ số điều chỉnh giá.

- Bù trừ chênh lệch.

Xem chi tiết phương pháp điều chỉnh giá tại dự thảo Thông tư thay thế Thông tư 08/2010/TT-BXD.