Hợp đồng thuê văn phòng không công chứng có bị vô hiệu?

Chủ đề   RSS   
  • #85822 01/03/2011

    Maiphuong5
    Top 50
    Female
    Lớp 11

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:11/08/2010
    Tổng số bài viết (1612)
    Số điểm: 17756
    Cảm ơn: 1492
    Được cảm ơn 1497 lần


    Hợp đồng thuê văn phòng không công chứng có bị vô hiệu?

    Chào các LS và các bạn,

        Tôi có một vấn đề cần các bạn góp ý như sau: 

        1. Hợp đồng thuê địa điểm làm trụ sở văn phòng giữa 2 công ty có thời hạn trên 6 tháng (bên cho thuê có chức năng cho thuê văn phòng), nếu không công chứng, thì khi xảy ra tranh chấp có bị tòa tuyên vô hiệu hay không? Quy định ở đâu?

        2. Có bạn nào gặp trường hợp thực tế xét xử của tòa về vấn đề nay chưa?

        Mong các bạn trao đổi, hướng dẫn. Cám ơn nhiều.

    Hope For The Best, But Prepare For The Worst !

     
    57074 | Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn Maiphuong5 vì bài viết hữu ích
    congtyluatjsm (27/08/2012)

Like DanLuat để cập nhật các Thông tin Pháp Luật mới và nóng nhất mỗi ngày.

2 Trang 12>
Thảo luận
  • #85857   01/03/2011

    chaulevan
    chaulevan
    Top 75
    Lớp 8

    Bình Định, Việt Nam
    Tham gia:26/02/2009
    Tổng số bài viết (761)
    Số điểm: 11323
    Cảm ơn: 342
    Được cảm ơn 592 lần


    Chào bạn,
    Vấn đề bạn hỏi được quy định tại Điều 492 Bộ Luật dân sự
    Điều 492.
    Hình thức hợp đồng thuê nhà ở

    Hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên thì phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.


    Và Điều 93 - Luật Nhà ở

    Điều 93. Trình tự, thủ tục trong giao dịch về nhà ở

    3. Hợp đồng về nhà ở phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã đối với nhà ở tại nông thôn, trừ các trường hợp sau đây:

    a) Cá nhân cho thuê nhà ở dưới sáu tháng;

    #ff0000;">#ffff00;">b) Bên bán, bên cho thuê nhà ở là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở;#ffff00;">#ffff00;">

     

    c) Thuê mua nhà ở xã hội;

    d) Bên tặng cho nhà ở là tổ chức.

    Như vậy, hợp đồng cho thuê nhà ở làm văn phòng trong đó bên cho thuê là tổ chức có chức năng cho thuê văn phòng thì không cần phải công chứng mới có hiệu lực.

    Thân.

    CV

     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn chaulevan vì bài viết hữu ích
    Maiphuong5 (01/03/2011)
  • #85865   01/03/2011

    Maiphuong5
    Maiphuong5
    Top 50
    Female
    Lớp 11

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:11/08/2010
    Tổng số bài viết (1612)
    Số điểm: 17756
    Cảm ơn: 1492
    Được cảm ơn 1497 lần


    Cám ơn bạn #ff8c00;">chaulevan,

        Lâu ghê mới gặp lại, chắc lúc rày lo dạy sinh viên nhiều quá nên ít "on" nhỉ. Bây giờ mới dụ được bạn xuất hiện. Xin trao đổi tí nhé.

        Theo quy định về dân sự thì hợp đồng dạng này phải lập thành văn bản và thời hạn thuê trên 6 tháng phải được công chứng, chứng thực và phải đăng ký. Điều này là rõ ràng.

        Chính xác là bạn đã tìm ra quy định tại Điều 93 Luật Nhà ở, đọc Khoản b Điều 93 có thể hiểu như ý của bạn, nhưng tôi có ý kiến ngược lại như sau:

        - Tham chiếu Điều 1 Luật Nhà ở về phạm vi điều chỉnh:
    "#0000ff;">Luật này quy định về sở hữu nhà ở, phát triển, quản lý việc sử dụng, giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở.

    #0000ff;">#ffff00;">Nhà ở theo quy định của Luật này là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân."

        thấy rằng Luật Nhà ở không điều chỉnh đối với nhà không phải để ở, mà để phục vụ cho thuê làm văn phòng công ty. Như vậy, theo tôi Điều 93 Luật Nhà ở cũng không điều chỉnh cho trường hợp này.

        - Điều 2 Luật Nhà ở về đối tượng áp dụng cũng bảo vệ quan điểm của tôi.

        - Một số thẩm phán phát biểu trên một vài tờ báo cho rằng gặp trường hợp như tôi hỏi, tòa sẽ tuyên vô hiệu.

        Như vậy, tôi cũng chưa chắc chắn là có cần công chứng, chứng thực trong trường hợp này hay không? Mong nhận được trao đổi và dạy bảo. Cám ơn.
        

    Hope For The Best, But Prepare For The Worst !

     
    Báo quản trị |  
  • #85883   01/03/2011

    BachThanhDC
    BachThanhDC
    Top 10
    Cao học

    Nghệ An, Việt Nam
    Tham gia:01/12/2009
    Tổng số bài viết (5291)
    Số điểm: 50853
    Cảm ơn: 1843
    Được cảm ơn 3555 lần
    ContentAdministrators
    SMod

    Chào các bạn!

    Đối tượng của hợp đồng mà
    Maiphuong5 đưa ra không thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật nhà ở. Vì vậy mọi quy định của Luật nhà ở không thể áp dụng cho trường hợp này. Và cụ thể, nó chỉ phải chịu sự điều chỉnh bởi BLDS.

    Tại Điều 500 BLDS quy định:

    Điều 500. Thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác

    Trong trường hợp pháp luật không có quy định khác thì quy định tại các điều từ Điều 492 đến Điều 499 của Bộ luật này cũng được áp dụng đối với việc thuê nhà sử dụng vào mục đích khác không phải là thuê nhà ở.

    Như vậy, hợp đồng thuê địa điểm làm trụ sở văn phòng cũng phải tuân thủ quy định về hình thức theo Điều 492 BLDS. Và nếu gặp trường hợp của Maiphuong5, Tòa án sẽ tuyên bố vô hiệu.

    Trân trọng!

    Cập nhật bởi BachThanhDC ngày 01/03/2011 04:43:22 PM

    Hãy làm tất cả những gì trong phạm vi cho phép và khả năng có thể!

     
    Báo quản trị |  
    2 thành viên cảm ơn BachThanhDC vì bài viết hữu ích
    Maiphuong5 (02/03/2011) nguyenbuibahuy (02/03/2011)
  • #213869   15/09/2012

    vuong.lawyer.vn
    vuong.lawyer.vn

    Male
    Sơ sinh

    Hà Nội, Việt Nam
    Tham gia:13/08/2012
    Tổng số bài viết (12)
    Số điểm: 105
    Cảm ơn: 8
    Được cảm ơn 6 lần


    BachThanhDC viết:

    Chào các bạn!

    Đối tượng của hợp đồng mà
    Maiphuong5 đưa ra không thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật nhà ở. Vì vậy mọi quy định của Luật nhà ở không thể áp dụng cho trường hợp này. Và cụ thể, nó chỉ phải chịu sự điều chỉnh bởi BLDS.

    Tại Điều 500 BLDS quy định:

    Điều 500. Thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác

    Trong trường hợp pháp luật không có quy định khác thì quy định tại các điều từ Điều 492 đến Điều 499 của Bộ luật này cũng được áp dụng đối với việc thuê nhà sử dụng vào mục đích khác không phải là thuê nhà ở.

    Như vậy, hợp đồng thuê địa điểm làm trụ sở văn phòng cũng phải tuân thủ quy định về hình thức theo Điều 492 BLDS. Và nếu gặp trường hợp của Maiphuong5, Tòa án sẽ tuyên bố vô hiệu.

    Trân trọng!

    Dear anh Thành,

    Theo em thì nếu Tòa tuyên vô hiệu là sai, vì rằng Điều 500 cũng nói rằng "trường hợp pháp luật không có quy định khác" thì mới áp dụng điều 492, nhưng thực tế là có quy định khác, đó là luật chuyên ngành KDBĐS (Điều 67.3)

    BLDS điều chỉnh hợp đồng thuê nhà ở, và điều chỉnh các hợp đồng thuê nhà sử dụng vào mục đích khác nếu pháp luật không có quy định khác anh ạ.

     

    “Bạn ơi, lý thuyết thì xám xịt, còn cây đời mãi mãi xanh tươi.” - WOLFGANG GOETHE

     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn vuong.lawyer.vn vì bài viết hữu ích
    GLKT (11/04/2013)
  • #85896   01/03/2011

    luatsuanthai
    luatsuanthai
    Top 200
    Male
    Lớp 1

    Hà Nội, Việt Nam
    Tham gia:07/01/2011
    Tổng số bài viết (417)
    Số điểm: 2575
    Cảm ơn: 2
    Được cảm ơn 103 lần


    Đây là trường hợp cho thuê văn phòng, cho nên các bạn cần áp dụng luật chuyên ngành để điều chỉnh nhé. Căn cứ theo quy định tại điều 72 Luật kinh doanh bất động sản về Hợp đồng cho thuê bất động sản thì Không yêu cầu hợp đồng phải công chứng hay chứng thực.

    Do vậy đối với loại hợp đồng mà 2 công ty đã ký thuê văn phòng, trong đó công ty cho thuê có chức năng cho thuê văn phòng thì không thể yêu cầu công chứng được. Nếu Tòa mà áp dụng tuyên vô hiệu là hoàn toàn sai quy định của pháp luật rồi.

    Cập nhật bởi luatsuanthai ngày 01/03/2011 05:10:05 PM

    CÔNG TY LUẬT TNHH MINH THƯ - CEO: Luật sư NGUYỄN ĐẮC THỰC

    Hotline: 0972.805588 - 0975.205588 - 0996.025588

    Website: http://luatsu.pro.vn Email: luatsuthuc@hotmail.com.vn

     
    Báo quản trị |  
    2 thành viên cảm ơn luatsuanthai vì bài viết hữu ích
    Maiphuong5 (02/03/2011) Luyennguyenls (01/08/2012)
  • #85912   01/03/2011

    BachThanhDC
    BachThanhDC
    Top 10
    Cao học

    Nghệ An, Việt Nam
    Tham gia:01/12/2009
    Tổng số bài viết (5291)
    Số điểm: 50853
    Cảm ơn: 1843
    Được cảm ơn 3555 lần
    ContentAdministrators
    SMod

    Tôi không đồng ý với luatsuanthai về vấn đề này.

    Điều 72 Luật KDBĐS không có chỗ nào quy định là HĐ thuê bất động sản (BĐS) không cần phải công chứng hoặc chứng thực. Mà chỉ có trong nội dung của điều luật, không có chỗ nào quy định HĐ thuê BĐS phải được công chứng hoặc chứng thực thôi.

    Tuy nhiên, như thế không có nghĩa là HĐ thuê BĐS không cần phải công chứng, chứng thực. Bởi khi luật chuyên ngành (luật riêng) không quy định thì những quy định của luật chung phải được áp dụng.

    Vấn đề này cũng được thể hiện tại khoản 1 Điều 3 Luật KDBĐS: "Hoạt động kinh doanh bất động sản và quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản phải tuân theo quy định của Luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan".

    Tại khoản 3 Điều 62 cũng quy định: "Hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản phải được lập thành văn bản; việc công chứng, chứng thực hợp đồng kinh doanh bất động sản do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác; việc ký kết hợp đồng phải tuân theo các quy định của Luật này, Bộ luật Dân sự và các quy định khác của pháp luật có liên quan".

    Như vậy, trường hợp trên là trường hợp PL có quy định khác và đó chính là Điều 492 BLDS.

    Hơn nữa, các điều từ 70 đến 79 Luật KDBĐS quy định về các loại HĐ kinh doanh BĐS đều có nội dung như Điều 72 là không có chỗ nào quy định HĐ thuê BĐS phải được công chứng hoặc chứng thực. Trong đó có cả những HĐ như mua bán nhà, chuyển nhượng QSD đất... Nếu hiểu điều luật như bạn thì tất cả những HĐ này đều không phải công chứng hoặc chứng thực. Vậy quy định của Luật đất đai, BLDS coi như không có hay bị Luật KDBĐS phủ nhận?

     

    Hãy làm tất cả những gì trong phạm vi cho phép và khả năng có thể!

     
    Báo quản trị |  
    3 thành viên cảm ơn BachThanhDC vì bài viết hữu ích
    GLKT (11/04/2013) nguyenbuibahuy (02/03/2011) QuyetQuyen945 (02/03/2011)
  • #85970   01/03/2011

    Maiphuong5
    Maiphuong5
    Top 50
    Female
    Lớp 11

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:11/08/2010
    Tổng số bài viết (1612)
    Số điểm: 17756
    Cảm ơn: 1492
    Được cảm ơn 1497 lần


    Xin chào mọi người,

        Cám ơn luatsuanthai và anh #33cccc;">BachThanhDC đã góp ý nhiệt tình. Tôi xin phép đưa ý kiến riêng của mình. Vấn đề vô hiệu đối với HĐ thuê dạng này rất quan trọng vì nó quyết định bên thắng, thua trong một tranh chấp.

        Từ trước đến nay, tôi dựa trên các cơ sở pháp lý của BLDS 2005 dưới đây để xác định HĐ thuê địa điểm làm trụ sở VP có thời hạn trên 6 tháng giữa 2 công ty với nhau (trong đó bên cho thuê có chức năng cho thuê văn phòng)  bắt buộc phải công chứng, bao gồm:

    #0000ff;">- Điều 492. Hình thức hợp đồng thuê nhà ở 

    #0000ff; font-family: times new roman, serif;">Hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên thì phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác#0000ff; font-family: times new roman, serif;">.

    #0000ff;">- Điều 500. Thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác 

     

     

    #0000ff; font-family: times new roman, serif;">Trong trường hợp pháp luật không có quy định khác thì quy định tại các điều từ Điều 492 đến Điều 499 của Bộ luật này cũng được áp dụng đối với việc thuê nhà sử dụng vào mục đích khác không phải là thuê nhà ở. 

    #0c0c0c; font-family: arial;">    Sau đó, đến khi Luật Nhà ở được ban hành, nhiều người cho rằng Điểm b Khoản 3 Điều 93 loại trừ dạng HĐ trường hợp này không cần công chứng.

     

    #0000ff;">3. Hợp đồng về nhà ở phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã đối với nhà ở tại nông thôn, trừ các trường hợp sau đây:

     

    #0000ff;">a) Cá nhân cho thuê nhà ở dưới sáu tháng;

     

    #0000ff;">b) Bên bán, bên cho thuê nhà ở là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở;

     

    #0000ff;">c) Thuê mua nhà ở xã hội;

     

    #0000ff;">d) Bên tặng cho nhà ở là tổ chức.

     

        Tuy nhiên, tôi nhận thấy Luật Nhà ở không điều chỉnh đúng cho trường hợp này như anh BachThanhDC đã nói và như tôi phân tích với bạn chaulevan ở trên.

        Ngoài ra, tôi cũng tìm trong luật chuyên ngành như Luật DKBĐS, các Nghị quyết, văn bản hướng dẫn nhưng không thấy có bất kỳ quy định nào liên quan. Hỏi ý kiến một thẩm phán thì được nói #0c0c0c;">chung chung là khả năng HĐ sẽ bị tuyên vô hiệu nếu không có công chứng.

        Một vài lần tư vấn cho người khác khi có tranh chấp, tôi cũng chọn giải pháp là HĐ dạng này không công chứng khi ra tòa sẽ bị tuyên vô hiệu và rất tiếc là cuối cùng họ thỏa thuận thành và không kiện tụng nhau nên không biết thực tế khi tranh chấp tại tòa như thế nào.

        Tóm lại, tôi có cùng quan điểm với anh BachThanhDC. Tuy nhiên, tôi sẽ tìm hiểu kỹ thêm vấn đề này. Mong các LS và các bạn đóng góp thêm ý kiến nhé. Thân.

     

     

     

    Cập nhật bởi Maiphuong5 ngày 01/03/2011 11:50:20 PM sửa font chữ

    Hope For The Best, But Prepare For The Worst !

     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn Maiphuong5 vì bài viết hữu ích
    GLKT (11/04/2013)
  • #85971   01/03/2011

    LS_PhamDinhHung
    LS_PhamDinhHung
    Top 75
    Male
    Lớp 3

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:13/01/2011
    Tổng số bài viết (839)
    Số điểm: 4933
    Cảm ơn: 3
    Được cảm ơn 297 lần


    Chào các bạn,

    Đề tài thật lý thú và các bạn đã mổ xẻ vấn đề đến từng câu chữ. Thật tuyệt!
    Tôi cũng theo dòng phân tích của các bạn để cùng lạm bàn đôi chút.

    1. #ffc000;">Nếu xét về câu chữ, tôi không thấy có quy định nào trong các điều mà các bạn nêu ra quy định rõ: Hợp đồng không công chứng thì bị vô hiệu cả!

    2. Tham chiếu Điều 134 Bộ Luật Dân sự Luật quy định như sau:

    #ff0000; font-family: times new roman; letter-spacing: 1.2pt;">Điều 134.#ff0000; font-family: times new roman;"> Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức 

    #ff0000; font-family: times new roman;">Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu.

    Điều 492.Bộ luật Dân sự quy định:

    #0000ff; font-family: "times new roman";">Hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên thì phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

    Rõ ràng nếu xét về câu chữ thì không có chỗ nào nói việc công chứng Hợp đồng là điều kiện phát sinh hiệu lực của giao dịch. Từ " Phải" ở đây theo tôi cũng không thể giải thích là điều kiện để phát sinh hiệu lực giao dịch. Sở dĩ tôi muốn nêu lên vấn đề này vì các bạn đã phân tích rất chi tiết khái niệm nhà: Nhà có thể là nhà ở,nhà không để ở. Luật nhà ở chỉ điều chỉnh nhà ở và cho phép không cần công chứng nếu bên cho thuê có chức năng kinh doanh cho thuê. Và vì không là nhà ở nên có ý kiến cho rằng không áp dụng luật nhà ở được (cũng hợp lý).

    Như vậy câu hỏi đặt ra tại sao nếu là nhà ở thì được áp dụng không công chứng, còn nhà không để ở thì phải công chứng? Mục đích công chứng là để làm gì? Lý do gì mà luật phải phân biệt hai đối tượng này và phải điều chỉnh khác nhau? Nói như vậy, theo tôi cần hướng tới tinh thần của điều luật hơn là mổ xẻ từ ngữ. Vì không chừng khi ấy lại có ý kiến tôi có thuê nhà đâu mà áp dụng Điều 492 hoặc 500, ở đây #ffc000;">tôi thuê địa điểm#ffc000;"> làm #ffc000;">trụ sở chứ không thuê nhà!

    Ý kiến cá nhân tôi trong trường hợp này là không cần công chứng. Rất mong nghe ý kiến của Diễn đàn.

    Luật sư Phạm Đình Hưng Saigon Asia Law

    www.saigon-asialaw.com

    VP: 40/21 Bau cat 2, F 14 Quan Tan Binh, TP HCM

    Đoàn LS TP HCM

    MB.0903759409

     
    Báo quản trị |  
  • #85998   02/03/2011

    chaulevan
    chaulevan
    Top 75
    Lớp 8

    Bình Định, Việt Nam
    Tham gia:26/02/2009
    Tổng số bài viết (761)
    Số điểm: 11323
    Cảm ơn: 342
    Được cảm ơn 592 lần


    Chào các bạn,

    Một vấn đề tưởng như rất đơn giản lại thành ra phức tạp bởi có nhiều cách hiểu khác nhau.

    Khi tôi trích dẫn điều 93 - Luật nhà ở, tôi đã có sự cân nhắc về đối tượng áp dụng của nó song tôi vẫn quyết định trích dẫn điều luật này, bởi vì theo tôi, Điều 2  và Điều 90 của Luật nhà ở cho phép tôi đưa loại quan hệ này vào đối tượng điều chỉnh của Luật nhà ở.

    Điều 2. Đối tượng áp dụng

    #ffff00;">Luật này áp dụng đối với tổ chức, cá nhân có liên quan đến sở hữu nhà ở, phát triển, quản lý việc sử dụng nhà ở, #ffff00;">giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở.

    Điều 90. Các hình thức giao dịch về nhà ở

    Giao dịch về nhà ở gồm các hình thức mua bán, cho thuê, thuê mua, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ và uỷ quyền quản lý nhà ở.

    Tôi cho rằng, xét về mặt câu chữ, chúng ta hoàn toàn có thể coi việc cho thuê là nhà ở làm văn phòng là một giao dịch về nhà ở. Trong tất cả các điều Luật về nhà ở, không có quy định nào cấm việc sử dụng nhà ở vào mục đích khác.
     
    Tổ chức kinh doanh nhà ở có thể xây dựng nhà ở nhằm mục đích cho các cá nhân hộ gia đình thuê để ở, nhưng nếu không thể bán hết cho các hộ gia đình, cá nhận, họ có thể cho các chủ thể khác thuê làm văn phòng. Và nếu theo tinh thần của Điều 93 - #5c7996;">Luật nhà ở, thì rõ ràng hợp đồng thuê này không cần phải công chứng, chứng thực.

    Hơn nữa, Luật kinh doanh bất động sản,  tại Điều 72, khi nói về hợp đồng cho thuê bất động sản chỉ nói đến nội dung của hợp đồng, không nói đến hình thức và thủ tục, mà hình thức của hợp đồng cũng là một vấn đề rất quan trọng, lẽ nào Luật kinh doanh bất động sản lại quên. Theo tôi, việc không nói đến thủ tục và hình thức hợp đồng ở đây có thể hiểu rằng hợp đồng cho thuê bất động sản không cần phải công chứng.

    Dường như ý kiến của tôi cũng được chứng minh khi các bạn nhìn xuống ngay điều luật bên dưới, Điều 73 của #5c7996;">Luật kinh doanh bất động sản. Khoản 2 - Điều 73 quy định Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng phải được công chứng.

    Tôi cũng ủng hộ cách phân tích của LS Phạm Đình Hưng trong tình huống nói trên.

    Mong nhận được ý kiến đóng góp của các bạn.

     

    Cập nhật bởi BachThanhDC ngày 02/03/2011 03:23:00 PM

    CV

     
    Báo quản trị |  
    2 thành viên cảm ơn chaulevan vì bài viết hữu ích
    GLKT (11/04/2013) Maiphuong5 (02/03/2011)
  • #86032   02/03/2011

    Maiphuong5
    Maiphuong5
    Top 50
    Female
    Lớp 11

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:11/08/2010
    Tổng số bài viết (1612)
    Số điểm: 17756
    Cảm ơn: 1492
    Được cảm ơn 1497 lần


    Cám ơn LS_PhamDinhHung,  #33cccc;">BachThanhDC và #ff8c00;">chaulevan,

        Ý kiến trao đổi của mọi người đều có cở sở lý luận, nhưng tôi thấy sự việc vẫn chưa rõ ràng lắm vì điều luật chưa rõ ràng và còn tùy thuộc vào ý chí nhà làm luật. Tôi đang cố tìm hiểu những trao đổi về ý tưởng nhà làm luật về vấn đề này khi ban hành Luật Nhà ở.

        Tôi mới kiểm tra với 1 trưởng VP công chứng, thì được biết là: quy định về việc này muốn hiểu sao cũng được. Một cán bộ Phòng bổ trợ tư pháp thuộc Sở Tư pháp TP.HCM nói trường hợp này "có thể" không cần công chứng, nhưng đây chỉ trả lời không chính thức và chỉ nói "có thể" thôi.

        Tôi đồng ý rằng, thực sự nếu đào sâu từng câu, chữ của Luật VN, chắc rất nhiều văn bản quy phạm pháp luật cần phải được sửa đổi.

        Riêng nếu diễn giải như bạn #ff8c00;">chaulevan, thì Điều 70 về HĐ mua bán nhà, công trình xây dựng và Điều 71 HĐ chuyển nhượng QSDĐ của Luật KDBĐS chỉ quy định về nội dung HĐ, thì sẽ ngụ ý là các HĐ này không cần công chứng luôn à! Theo tôi, sở dĩ Điều 73 có quy định: "#0000ff;">2. Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng phải được công chứng." là vì dạng thuê mua chưa được quy định trong BLDS.

        Tôi nhận định tinh thần của điểm c Khoản 3 Điều 93 Luật Nhà ở là: áp dụng đối với nhà với mục đích sử dụng là để ở để phân biệt với trường hợp công ty có chức năng KD BĐS cho thuê nhà ở làm văn phòng, hoặc cho thuê VP trong các tòa nhà làm văn phòng, hoặc cho thuê nhà xưởng. Đây chỉ là suy luận của cá nhân tôi thôi.

        Đề tài vẫn còn bỏ ngõ nhỉ. Cám ơn mọi người.

    Hope For The Best, But Prepare For The Worst !

     
    Báo quản trị |  
  • #86191   03/03/2011

    luatsu_huynhvannong
    luatsu_huynhvannong

    Sơ sinh

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:03/03/2011
    Tổng số bài viết (2)
    Số điểm: 10
    Cảm ơn: 0
    Được cảm ơn 4 lần


    Tôi nhận thấy ý kiến rằng hợp đồng thuê văn phòng phải được công chứng là có sơ sở pháp lý hơn cả. Tuy nhiên, theo luật thì ngoài công chứng hợp đồng này còn phải đăng ký.

    Vần đề này tôi đã từng nghiên cứu (http://shlaw.vn/index.php?option=com_content&view=article&id=320:hp-ng-thue-nha-co-cong-chng-vn-co-th-b-vo-hiu&catid=43:bai-vit&Itemid=67&lang=vi) xin góp một vài ý để các đồng nghiệp tham khảo 

    #ffcc00;">HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ CÓ CÔNG CHỨNG – VẪN CÓ THỂ BỊ VÔ HIỆU

    Hiện nay, việc né công chứng hợp đồng cho thuê nhà là khá phổ biến. Vấn đề này bắt nguồn từ nhiều nguyên nhân, trong đó có thể kể đến việc lách hay né các khoản thuế phải đóng, và một phần cũng vì ngại thủ tục hành chính. Việc không công chứng hợp đồng cho thuê nhà là nguyên nhân dẫn đến khá nhiều rắc rối khi có phát sinh tranh chấp giữa các bên. Vấn đề này đã được đề cập đến trong bài viết  “Hợp đồng thuê nhà không công chứng: coi chừng rắc rối” của phóng viên Chi Mai, đăng trên báo Tuổi Trẻ số ra ngày thứ sáu 29/01/2009, chuyên mục Câu chuyện pháp luật. Và bản thân tôi cũng đồng tình với bài viết trên.

    Tuy nhiên, vấn đề rắc rối không chỉ dừng lại ở đó. Việc không công chứng chỉ là một trong những nguyên nhân dẫn đến rắc rối đối với hợp đồng thuê nhà. Bên cạnh nguyên nhân nói trên, vấn đề đăng ký hợp đồng thuê nhà gây ra không ít khó khăn trên thực tế.

     

    Hợp đồng cho thuê nhà - Không phải chỉ cần được công chứng

    Ngay từ Bộ luật Dân sự năm 1995, các nhà làm luật đã quy định hình thức đối với hợp đồng cho thuê nhà: “phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên thì phải có chứng nhận của Công chứng Nhà nước hoặc chứng thực của UBND cấp có thẩm quyền và phải đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền – Điều 489.

    Cho đến khi Bộ luật Dân sự 2005 ra đời, thay thế Bộ luật Dân sự 1995, quy định nói trên cũng vẫn còn được ghi nhận tại Điều 492: “phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên thì phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”.

    Theo quy định trên, hợp đồng cho thuê nhà không phải chỉ cần có công chứng mà còn phải trải qua một thủ tục khác – đăng ký với cơ quan có thẩm quyền – thì mới được xem là tuân thủ đúng hình thức luật định. Vì thế, nếu các bên chủ thể trong hợp đồng không thực hiện đầy đủ hai thủ tục trên, thì một khi xảy ra tranh chấp, hợp đồng sẽ có thể bị vô hiệu theo quy định tại Điều 139 Bộ luật Dân sự 1995, Điều 134 Bộ luật Dân sự 2005.

     

     

    Quy định không có hướng dẫn – khó thực thi trên thực tế

    Mặc dù việc đăng ký hợp đồng cho thuê nhà đã được ghi nhận từ năm 1995, tuy nhiên, trên thực tế, việc đăng ký hợp đồng thuê nhà vẫn còn là chuyện quá “xa lạ” đối với những người trong cuộc.

    Theo những quy định nêu trên, việc đăng ký chỉ được ghi nhận, nhưng lại thiếu hướng dẫn để thi hành. Cụ thể, thủ tục đăng ký và cơ quan có thẩm quyền của nhà nước về việc đăng ký không được tìm thấy trong các văn bản quy phạm pháp luật.

    Tại khoản 6 Điều 93 Luật nhà ở (ban hành năm 2005) có quy định, người cho thuê nhà phải nộp bản sao hợp đồng thuê nhà cho UBND cấp xã. Tuy nhiên, việc nộp bản sao như thế có được xem là thực hiện thủ tục đăng ký hợp đồng như quy định tại Bộ luật Dân sự hay không thì không có văn bản nào quy định. Điều này dẫn đến việc khó thi hành trên thực tế.

     

    Từ ngày 10/12/2009 – không đăng ký, hợp đồng cho thuê nhà có thể bị vô hiệu

    Như đã nói, trong một thời gian dài, việc đăng ký hợp đồng cho thuê nhà không có quy định hướng dẫn. Và dường như không được thực hiện trên thực tế.

    Tuy nhiên, đến nay, vấn đề này đã được giải quyết. Thủ tục đăng ký, cơ quan tiếp nhận việc đăng ký đã được ghi nhận tại Điều 24 Thông tư 17/2009/TT-BTNMT. Theo đó, cơ quan có thẩm quyền trong trường hợp này là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; người đăng ký sẽ phải chuẩn bị hồ sơ bao gồm: hợp đồng cho thuê nhà và Giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu nhà. Thông tư này có hiệu lực vào ngày 10/12/2009. Nghĩa là, từ ngày 10/12/2009, việc đăng ký hợp đồng cho thuê nhà sẽ phải được áp dụng. Và trường hợp, người cho thuê nhà không thực hiện thủ tục đăng ký như quy định, hợp đồng cho thuê nhà sẽ có thể bị vô hiệu khi phát sinh tranh chấp theo Điều 134 Bộ luật Dân sự năm 2005. Việc đăng ký sẽ là một trong những điều kiện bắt buộc về hình thức của hợp đồng cho thuê nhà bên cạnh việc phải thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng.

     

    Có cần thiết phải công chứng và đăng ký hợp đồng?

    Như đã phân tích, hợp đồng cho thuê nhà để đảm bảo tuân thủ hình thức luật định phải được lập thành văn bản, được công chứng và phải tiến hành đăng ký với cơ quan có thẩm quyền - ở đây là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Điều này có thực sự cần thiết cho việc quản lý của Nhà nước hay không?

    Pháp luật không nên quy định công chứng là hình thức bắt buộc của giao dịch dân sự, mà chỉ nên xem hình thức công chứng là loại dịch vụ pháp lý đặc biệt nhằm giúp xác thực tính hợp pháp, tính có thực của một giao dịch dân sự cho các bên. Nghĩa là một trong các bên, nếu không đủ khả năng hoặc thời gian xem xét tính hợp pháp của giao dịch mà mình tham gia thì có thể thuê dịch vụ công chứng làm thay. Theo tôi thì Nhà nước nên tôn trọng và công nhận tất cả các hình thức giao dịch dân sự do các bên lập (không cần phải có công chứng chứng nhận), nếu nội dung các giao dịch này không trái với pháp luật.

    Việc cho thuê nhà đơn thuần là một giao dịch dân sự, do các bên tự do thỏa thuận. Nhà nước không cần thiết phải can thiệp quá nhiều và quá sâu vào giao dịch này. Việc buộc công chứng và đăng ký hợp đồng thuê nhà, trên thực tế, vẫn chưa thể hiện được vai trò, và tác dụng của quản lý Nhà nước. Mặt khác, chính thủ tục này đã làm quá trình cho thuê nhà trở nên khá phức tạp.

    Nếu việc công chứng chỉ nhằm giúp cho các bên xác định tính hợp pháp và tính có thực của một giao dịch dân sự; hay việc đăng ký hợp đồng chỉ nhằm để cung cấp thông tin cho cơ quan quản lý nhà nước về việc cho thuê nhà. Theo tôi, hai thủ tục này không nên là điều kiện hình thức bắt buộc của một hợp đồng thuê nhà vì nó phức tạp, tốn kém tiền bạc và thời gian nhưng không mang lại hiệu quả quản lý nhà nước cao.

    Nhằm đảm bảo quản lý Nhà nước về việc thuê nhà, cũng như tránh phiền phức thủ tục hành chính không cần thiết. Bộ luật Dân sự nên sửa đổi lại hình thức hợp đồng cho thuê nhà, chỉ cần bằng văn bản và đăng ký với cơ quan thuế là đủ. Quy định như thế là đảm bảo về mặt quản lý Nhà nước trong hoạt động cho thuê nhà và tránh thất thu thuế.

     

    Luật sư Huỳnh Văn Nông – Nguyễn Thị Mỹ Dung


    Cập nhật bởi luatsu_huynhvannong ngày 03/03/2011 08:58:43 SA

    Luật sư Huynh Van Nong

    Địa chỉ :Phòng 702, 18A Nam Quoc Cang, quận 1, TP Hồ Chí Minh.

    Điện thoại :08 3925 9250 – 08 39259251

    Di động :0902 788 766

    Email : hvnong@shlaw.vn Website: www.shlaw.vn

     
    Báo quản trị |  
    3 thành viên cảm ơn luatsu_huynhvannong vì bài viết hữu ích
    chaulevan (05/03/2011) BachThanhDC (03/03/2011) Maiphuong5 (03/03/2011)
  • #86215   03/03/2011

    Maiphuong5
    Maiphuong5
    Top 50
    Female
    Lớp 11

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:11/08/2010
    Tổng số bài viết (1612)
    Số điểm: 17756
    Cảm ơn: 1492
    Được cảm ơn 1497 lần


        Cám ơn #0072bc; font-size: 13px;">luatsu_huynhvannong đã tham gia trao đổi và đưa ra ý kiến cụ thể. Theo các quy định của pháp luật hiện hành như đã trao đổi trong topic này, cơ sở pháp lý điều chỉnh về vấn đề này vẫn còn gây tranh cãi.

        Trên thực tế, tôi thấy "rất rất" nhiều công ty có chức năng cho thuê VP ký HĐ cho thuê VP nhưng không thực hiện thủ tục công chứng. Và do vậy, Bên thuê khi muốn chấm dứt HĐ thuê trước thời hạn có thể tận dụng điểm này để gây sức ép với Bên cho thuê, hăm dọa là tòa sẽ tuyên HĐ này vô hiệu nếu tranh chấp tại tòa (#ff0000;">mặc dù trường hợp này tòa chỉ có thể áp dụng Điều 134 BLDS sẽ quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu, nếu có).

        Các Nghị quyết của Hội đồng thẩm phán TANDTC cũng không có hướng dẫn cụ thể việc này. Theo kinh nghiệm của các LS, thì tòa thường có khuynh hướng xét xử như thế nào khi gặp tình huống này. Đó là chưa kể vấn đề đăng ký HĐ thuê.

        Trân trọng cám ơn mọi người. 



    Cập nhật bởi Maiphuong5 ngày 03/03/2011 10:12:46 AM sửa lỗi chính tả

    Hope For The Best, But Prepare For The Worst !

     
    Báo quản trị |  
  • #86227   03/03/2011

    luatsu_huynhvannong
    luatsu_huynhvannong

    Sơ sinh

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:03/03/2011
    Tổng số bài viết (2)
    Số điểm: 10
    Cảm ơn: 0
    Được cảm ơn 4 lần


    Theo thông tin từ Toà án thì những trường hợp giao dịch dân sự chưa tuân thủ hình thức (như công chứng, đăng ký ...), nếu có tranh chấp, toà án sẽ cho các bên 30 ngày để tiến hành công chứng, đăng ký ... (hoàn thiện hình thức). Bên nào cố ý không tiến hành hoàn thiện hình thức thì nhiều khả năng toà sẽ tuyên giao dịch đó vô hiệu và bên có lỗi là bên cố ý không hoàn thiện hình thức giao dịch.

    Tuy nhiên, nếu các bên tiến hành hoàn thiện hình thức của giao dịch, vấn đề đặt ra là giao dịch vừa hoàn thiện hình thức ấy có hiệu lực khi nào ? thời điểm đã xác lập trước đây hay tại thời điểm hoàn thiện hình thức giao dịch.

    Vấn đề này tôi mời các đồng nghiệp tham khảo ý kiến của tôi tại: http://shlaw.vn/index.php?option=com_content&view=article&id=287:thi-im-co-hiu-lc-ca-hp-ng&catid=43:bai-vit&Itemid=67&lang=vi.


    THỜI ĐIỂM CÓ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG


    #ff9900;">1. Phạm#ff9900;"> vi nghiên cứu


    Việc xác định thời điểm có hiệu lực của một hợp đồng là rất quan trọng. Bởi kể từ thời điểm hợp đồng có hiệu lực thì quyền và nghĩa vụ của các bên mới phát sinh, và được pháp luật bảo vệ. Căn cứ vào các quy định hiện hành, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng được xác định tại nhiều thời điểm khác nhau, tùy thuộc vào hình thức của hợp đồng, tùy thuộc vào thỏa thuận của các bên, cũng như những quy định khác của pháp luật chuyên ngành. Tuy nhiên, việc xác định thời điểm này trên thực tế cũng như về mặt lý luận vẫn đang còn gặp nhiều khó khăn và bất cập. Đặc biệt là đối với những loại hợp đồng mà pháp luật buộc phải tuân thủ theo một hình thức nhất định (buộc phải công chứng, hoặc buộc phải công chứng và đăng ký với cơ quan có thẩm quyền). Đối với những loại hợp đồng đó, việc tuân thủ hình thức là một yêu cầu bắt buộc và là một trong những điều kiện để hợp đồng có hiệu lực (khoản 2 Điều 122, Điều 124 Bộ luật Dân sự). Thời điểm phát sinh hiệu lực của những hợp đồng này là không giống nhau, và không phải trong mọi trường hợp đều có thể xác định một cách rõ ràng (theo các quy định của pháp luật hiện hành). Để làm rõ hơn, trong phạm vi bài viết này, tôi sẽ tập trung làm rõ thời điểm có hiệu lực của các nhóm hợp đồng sau:

     

    1.1. Hợp đồng được lập thành văn bản, pháp luật không buộc phải thực hiện thủ tục công chứng và đăng ký quyền sở hữu;

    1.2. Hợp đồng được xác lập bằng văn bản, phải được công chứng, và phải đăng ký với cơ quan có thẩm quyền (nếu pháp luật có quy định).


    #ff9900;">2. #ff9900;">Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng và cách xác định thời điểm của hợp đồng trong một số trường hợp mà pháp luật đã quy định.


    2.1. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng được xem như một điều khoản trong hợp đồng


    Như đã nêu tại mục 1, thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng là không giống nhau đối với từng loại hợp đồng khác nhau. Điều này được thể hiện tại Điều 405 Bộ luật Dân sự: “Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực kể từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác”. Nghĩa là: các bên có thể thỏa thuận với nhau thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng, hoặc nếu các bên không thỏa thuận thì hợp đồng có thể phát sinh hiệu lực kể từ thời điểm các bên giao kết hợp đồng hoặc thời điểm khác theo quy định của pháp luật. Trên nguyên tắc, “hợp đồng dân sự là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự” – Điều 388 Bộ luật Dân sự, vì thế việc thỏa thuận của các bên liên quan đến thời điểm có hiệu lực của hợp đồng cũng có thể được xem là một điều khoản trong hợp đồng – bởi việc thỏa thuận thời điểm có hiệu lực của hợp đồng sẽ là cơ sở để xác lập quyền và nghĩa vụ của các bên. Việc xem thỏa thuận về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng giữa các bên như một điều khoản của hợp đồng dẫn đến nếu như thỏa thuận đó không trái với pháp luật và đạo đức xã hội thì phải được pháp luật công nhận.

     

    2.2. Cách xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng theo các quy định pháp luật hiện hành


    2.2.1. Hợp đồng được xác lập bằng văn bản, không phải công chứng, chứng thực và không phải đăng ký với cơ quan có thẩm quyền.


    Đối với những loại hợp đồng mà pháp luật chỉ yêu cầu các bên xác lập bằng văn bản thông thường, không phải thực hiện thêm bất cứ hình thức nào khác thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng được xác định theo quy định tại Điều 405 Bộ luật Dân sự: theo đó, hiệu lực của hợp đồng đó có thể được phát sinh từ thời điểm các bên giao kết hợp đồng (nếu không có thỏa thuận) hoặc nếu có thỏa thuận thì thời điểm các bên thỏa thuận là thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.

    Đối với dạng hợp đồng này mà các bên thỏa thuận sẽ yêu cầu công chứng chứng nhận vào hợp đồng thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng sẽ được xác định theo khoản 3 Điều 4 Luật Công chứng (tương tự như sẽ nói tại phần 2.2.2.1 dưới đây).

     

    2.2.2. Hiệu lực của hợp đồng được xác lập bằng văn bản, phải được công chứng và phải thực hiện thủ tục đăng ký với cơ quan có thẩm quyền (nếu có quy định)


    Để làm rõ thời điểm có hiệu lực của nhóm hợp đồng, trước tiên, tôi phân chúng ra thành nhiều loại khác nhau dựa vào quy định cụ thể về hình thức của hợp đồng:

     

    2.2.2.1.         Hợp đồng bằng văn bản mà pháp luật chỉ buộc thực hiện thủ tục công chứng. Điển hình là hợp đồng mua bán nhà ở - Điều 450 Bộ luật Dân sự, khoản 3 Điều 93 Luật Nhà ở: “Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực”. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất (Điều 689 Bộ luật Dân sự). Và các hợp đồng khác mà pháp luật quy định phải có công chứng chứng nhận hoặc chứng thực của Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

    Việc xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng này không được ghi nhận một cách trực tiếp trong Bộ luật Dân sự cũng như Luật Nhà ở và các quy định khác. Theo khoản 3 Điều 4 Luật Công chứng thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở không phát sinh từ thời điểm giao kết hợp đồng mà được xác định kể từ khi các bên hoàn thành thủ tục công chứng: “văn bản được công chứng (hợp đồng, giao dịch và lời chứng của công chứng viên) có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và có đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng”. Nếu các bên thỏa thuận với nhau thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng là một thời điểm khác với thời điểm công chứng viên ký công chứng và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng, theo tôi thỏa thuận như thế là vô hiệu, bởi đây là là trường hợp “pháp luật quy định khác” theo Điều 405 BLDS.

    Luật Công chứng đã không ghi nhận các trường hợp khác có thể làm phát sinh hiệu lực của hợp đồng – cụ thể trong trường hợp này, Luật Công chứng đã không ghi nhận quyền tự do thỏa thuận giữa các bên giao kết hợp đồng. Bởi hiểu theo khoản 3 Điều 4 thì những văn bản được công chứng (cụ thể là hợp đồng mua bán nhà ở đang được đề cập) chỉ có thể phát sinh hiệu lực kể từ ngày được công chứng.

     

    2.2.2.2.         Hợp đồng bằng văn bản, các bên phải thực hiện thủ tục công chứng và đăng ký với cơ quan có thẩm quyền.

     

    Có thể kể đến hợp đồng cho thuê nhà ở (Điều 492 Bộ luật Dân sự); Hợp đồng thế chấp các tài sản như: Quyền sử dụng đất, Quyền sử dụng rừng, Quyền s�� hữu rừng trồng, Tàu bay, Tàu biển và các tài sản khác thế chấp bảo đảm nhiều nghĩa vụ; và hợp đồng tặng cho bất động sản mà pháp luật yêu cầu phải đăng ký quyền sở hữu (Điều 467 Bộ luật Dân sự) và các hợp đồng khác. Thủ tục đăng ký với cơ quan có thẩm quyền đối với những loại hợp đồng trong nhóm này, có hại loại thời điểm có hiệu lực khác nhau:

     

    (i)            Việc đăng ký hợp đồng là một trong những điều kiện bắt buộc trong hình thức của hợp đồng.

     

    Nghĩa là hợp đồng đó chỉ được xem là hoàn thiện về hình thức khi được lập bằng văn bản, được công chứng và đã đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền. Việc đăng ký là một trong những điều kiện để hợp đồng có hiệu lực – khoản 2 Điều 122 Bộ luật Dân sự.

    Bộ luật Dân sự cũng như các quy định của Luật Nhà ở cũng như các quy phạm pháp luật khác không có quy định nào trực tiếp xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng dang này. Vì đây là hợp đồng buộc phải thực hiện thủ tục công chứng, nên thời điểm có hiệu lực của hợp đồng có thể được xác định dựa vào khoản 3 Điều 4 Luật Công chứng – kể từ khi công chứng viên ký công chứng và có dấu của tổ chức, cơ quan hành nghề công chứng. Và như đã phân tích tại mục 2.2.2.1 thì Luật Công chứng không thừa nhận thời điểm có hiệu lực của hợp đồng theo sự thỏa thuận của các bên.

     

    (ii)         Việc đăng ký hợp đồng là một trong những điều kiện bắt buộc trong hình thức của hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm đăng ký.

     

    Khác với hợp đồng được nêu ở mục (i), tại Khoản 2 Điều 467 Bộ luật Dân sự đã xác định: “Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký;…” Nghĩa là kể từ khi hợp đồng hoàn thiện về mặt hình thức thì mới phát sinh thời điểm có hiệu lực của hợp đồng. Nói một cách khác, theo quy định này, mặc dù hợp đồng đã được công chứng, nhưng nếu chưa thực hiện thủ tục đăng ký thì vẫn chưa phát sinh hiệu lực. Điều này đã mâu thuẫn với khoản 3 Điều 4 của Luật Công chứng. Như vậy, việc xác định thời điểm có hiệu lực trong trường hợp này sẽ dựa vào quy định nào? – khoản 3 Điều 4 Luật Công chứng hay khoản 2 Điều 467 Bộ luật Dân sự.

    Không giống như Luật Nhà ở, xác định nguyên tắc áp dụng luật chuyên ngành - Điều 3 Luật Nhà ở xác định: ”Trường hợp có sự khác nhau của Luật này với pháp luật có liên quan về sở hữu nhà ở, phát triển, quản lý việc sử dụng, giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở thì áp dụng quy định của Luật này”). Bộ luật Dân sự và Luật Công chứng không xác định nguyên tắc áp dụng luật chuyên ngành. Do vậy, trong trường hợp này phải áp dụng Khoản 3 Điều 4 Luật Công chứng để xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng tặng cho bất động sản trong trường hợp này. Bởi tại Khoản 3 Điều 80 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 1996, đã quy định: “Trong trường hợp các văn bản quy phạm pháp luật về cùng một vấn đề do cùng một cơ quan ban hành mà có quy định khác nhau, thì áp dụng quy định của văn bản được ban hành sau”. Nguyên tắc này cũng được Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật hiện hành xác định lại tại Khoản 3 điều 83

     

    3. Xác định thời điểm có hiệu lực của những hợp đồng chưa hoàn thiện về hình thức vào thời điểm tranh chấp.


    Theo quy định tại khoản 2 Điều 122 và Điều 124, khoản 2 Điều 401 Bộ luật Dân sự thì hình thức của hợp đồng trong một số trường hợp luật định là điều kiện bắt buộc để hợp đồng đó có hiệu lực. Và một khi xảy ra tranh chấp đối với hợp đồng đó vi phạm về hình thức, thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền sẽ yêu cầu các bên hoàn thiện về mặt hình thức của hợp đồng trong một thời hạn nhất định. Nếu hết thời hạn này, hai bên vẫn chưa hoàn thiện hình thức của hợp đồng thì hợp đồng đó sẽ bị Tòa án tuyên vô hiệu (Điều 134 Bộ luật Dân sự).

    Trường hợp, nếu như các bên hoàn thiện hình thức trong thời hạn được quy định, thì theo nhận định tại Mục 2.2.2 nêu trên thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng trong trường hợp này là thời điểm công chứng. Do vậy, không thể dùng hợp đồng trong trường hợp này (có công chứng chứng nhận) để xem xét quyền và nghĩa vụ các bên trước khi có công chứng chứng nhận.

    Cũng nói thêm trong trường hợp quy định này của Điều 134 Bộ luật Dân sự dường như không thể thực hiện được. Do Luật Công chứng quy định về nguyên tắc trình tự công chứng hợp đồng là các bên phải ký trước mặt công chứng viên (Điều 41 Luật Công chứng), như thế Luật Công chứng không cho phép công chứng viên chứng nhận trên hợp đồng mà các bên đã giao kết (đã ký từ lâu). Hay nói cách khác là nội dung Điều 134 Bộ luật Dân sự không thể thực hiện được trong trường hợp phải hoàn thiện hình thức hợp đồng buộc phải có công chứng chứng nhận.

     

    4. Giải pháp hoàn thiện quy định liên quan đến việc xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.


    Từ các phân tích nêu trên cho thấy quy định về thời điểm có hiệu lực của hợp theo Luật Công chứng là chưa phù hợp với tính đa dạng của các giao dịch dân sự trên thực tế và nó không phù hợp với Bộ luật Dân sự.

    Theo tôi thì Khoản 3 điều 4 của Luật Công chứng cần thiết phải được bãi bỏ hoặc quy định lại cho phù hợp với Bộ luật Dân sự như sau: “Hợp đồng, giao dịch được công chứng chứng nhận có hiệu lực kể từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác”. Do quy định hiện hành quá cứng nhắc và không phù hợp với thực tế cuộc sống và các quy định nội dung thể hiện trong các luật khác.

    Mặc khác pháp luật về công chứng cần phải ghi nhận thêm hình thức công chứng các hợp đồng, giao dịch đã được các bên xác lập, sau đó mới đến cơ quan công chứng có thẩm quyền yêu cầu công chứng chứng nhận. Điều này nhằm mục đích công nhận những thỏa thuận đa dạng trên thực tế - Các bên có thể thỏa thuận thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng hoặc thời điểm khác. Hơn thế nữa, việc bổ sung chế định nêu trên là phù hợp với nguyên tắc “Giao dịch dân sự vi phạm hình thức có thể không bị vô hiệu” được quy định tại Điều 134 Bộ luật Dân sự. Theo tôi pháp luật nên tôn trọng và công nhận thỏa thuận của các bên về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.

    Để phù hợp với nguyên tắc công chứng, theo tôi pháp luật công chứng nên quy định cho công chứng viên chứng nhận gián tiếp hợp đồng đã được các bên xác lập trước đó. Nghĩa là bằng một văn bản tại thời điểm công chứng chứng nhận các bên giao dịch thừa nhận toàn bộ các điều khoản mà các bên đã ký trước đó, đương nhiên là có điều khoản về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.

    Sở dĩ phải sửa Luật Công chứng là vì theo nguyên tắc thì Luật Công chứng chỉ là pháp luật về hình thức hợp đồng và như thế không nên quy định “lấn sân” vào nội dung của hợp đồng vì như thế không phù hợp với các luật nội dung khác. Như phân tích trên thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là điều khoản nội dung hợp đồng và cần được pháp luật ghi nhận để phù hợp với đặc điểm “muôn hình dạng trạng” của giao dịch dân sự. Do vậy, không nên quy định cứng nhắc như Luật Công chứng hiện hành.

    Trên đây là vài ý kiến nghiên cứu chuyên sâu về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng dân sự mà pháp luật buộc phải bằng văn bản;  bằng văn bản có công chứng chứng nhận hoặc phải bằng văn bản, đượccông chứng và phải đăng ký với cơ quan có thẩm quyền.

    Cập nhật bởi luatsu_huynhvannong ngày 03/03/2011 11:02:04 SA

    Luật sư Huynh Van Nong

    Địa chỉ :Phòng 702, 18A Nam Quoc Cang, quận 1, TP Hồ Chí Minh.

    Điện thoại :08 3925 9250 – 08 39259251

    Di động :0902 788 766

    Email : hvnong@shlaw.vn Website: www.shlaw.vn

     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn luatsu_huynhvannong vì bài viết hữu ích
    Maiphuong5 (03/03/2011)
  • #86239   03/03/2011

    Maiphuong5
    Maiphuong5
    Top 50
    Female
    Lớp 11

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:11/08/2010
    Tổng số bài viết (1612)
    Số điểm: 17756
    Cảm ơn: 1492
    Được cảm ơn 1497 lần


         Một lần nữa, cám ơn #0072bc; font-size: 13px;">luatsu_huynhvannong đã chia sẻ thông tin thực tế về cách xử lý của tòa đối với các HĐ thuê vi phạm về mặt hình thức HĐ (nếu có). Và đã cung cấp bài viết rất hay về thời điểm hiệu lực của HĐ.

        Tuy nhiên, câu hỏi của em có ý nghĩa là: Với HĐ thuê nhà ở làm VP giữa 2 công ty, trong đó Bên cho thuê có chức năng cho thuê văn phòng, mà không có công chứng, thì trên thực tế kinh nghiệm tranh tụng tòa có xử lý giao dịch dân sự này theo Điều 134 BLDS hay đương nhiên là HĐ này có hiệu lực mà không cần công chứng. Kính mong ý kiến LS.

        Trân trọng.

    Hope For The Best, But Prepare For The Worst !

     
    Báo quản trị |  
  • #155776   16/12/2011

    luonglawyer
    luonglawyer
    Top 200
    Male
    Cao Đẳng

    Hà Nội, Việt Nam
    Tham gia:04/07/2007
    Tổng số bài viết (323)
    Số điểm: 31058
    Cảm ơn: 39
    Được cảm ơn 143 lần


    Maiphuong5 viết:
         Một lần nữa, cám ơn luatsu_huynhvannong đã chia sẻ thông tin thực tế về cách xử lý của tòa đối với các HĐ thuê vi phạm về mặt hình thức HĐ (nếu có). Và đã cung cấp bài viết rất hay về thời điểm hiệu lực của HĐ.

        Tuy nhiên, câu hỏi của em có ý nghĩa là: Với HĐ thuê nhà ở làm VP giữa 2 công ty, trong đó Bên cho thuê có chức năng cho thuê văn phòng, mà không có công chứng, thì trên thực tế kinh nghiệm tranh tụng tòa có xử lý giao dịch dân sự này theo Điều 134 BLDS hay đương nhiên là HĐ này có hiệu lực mà không cần công chứng. Kính mong ý kiến LS.

        Trân trọng.


    Một chủ đề rất sôi nổi và thiết thực, và mình thấy rằng ngay trong bản thân những người trong giới bọn mình vẫn còn những tranh luận và cách hiểu khác nhau thì việc Cơ quan hành chính, người dân, doanh nghiệp và ngay cả Tòa án cũng có cách hiểu khác nhau là không tránh khỏi.

    Về câu hỏi của Maiphuong5, rõ rãng bạn có nêu rằng đây là việc cho thuê Nhà ở để làm văn phòng giữa hai công ty thì theo tôi hiểu thì tất nhiên ở đây phải áp dụng trước hết Luật Nhà ở và trong Luật Nhà ở cũng đã nêu rõ việc DN kinh doanh BDS cho thuê nhà ở thì HĐ không phải công chứng, chứng thực. (việc cho thuê nhà ở làm Văn phòng có một thời gian đã bị BXD ra Công văn và hướng dẫn yêu cầu hạn chế do không đúng chức năng của nhà ở, bởi lẽ chức năng của nhà ở là để ở chứ không phải là để làm văn phòng, trường hợp người ta cho thuê nhà để ở thì không vấn đề gì nhưng Nhà ở mà cho thuê làm Văn phòng là đã không đúng với chức năng sử dụng của Nhà ở)

    Còn về vấn đề mọi người đang tranh luận, theo tôi hiểu đó là việc cho thuê Văn phòng, công trình xây dựng không phải là nhà ở. Và thực tiễn hiện nay, tôi thấy rằng có rất nhiều Công ty kinh doanh BĐS khi cho thuê VP, công trình xây dựng không phải là nhà ở thì HĐ của họ thường là không có công chứng. Trong trường hợp này thì do đây không phải là Nhà ở nên không áp dụng Luật Nhà ở để điều chỉnh, theo tôi vấn đề này trước tiên phải áp dụng Luật Kinh doanh BĐS và theo quy định tại Khoản 3 Điều 67 Luật Kinh doanh BĐS thì "3. Hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản phải được lập thành văn bản; việc công chứng, chứng thực hợp đồng kinh doanh bất động sản do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác; việc ký kết hợp đồng phải tuân theo các quy định của Luật này, Bộ luật Dân sự và các quy định khác của pháp luật có liên quan.".

    Theo quy định nêu trên của Luật Kinh doanh BĐS thì việc công chứng, chứng thực HĐ kinh doanh BĐS do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Như vậy, ở đây có 2 vế 1 là việc công chứng sẽ do các bên thỏa thuận hoặc là có hoặc là không công chứng; 2, là trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Tôi đang phân vân ở vế thứ 2 về "trừ trường hợp pháp luật có quy định khác", không biết liệu rằng sẽ ưu tiên áp dụng vế thứ 1 là "do các bên thỏa thuận" hay ưu tiên áp dụng vế thứ 2 "trừ trường hợp pháp luật có quy định khác" - mà ở đây có thể quy định khác là quy định của BLDS 2005 về việc HĐ cho thuê nhà ở (áp dụng cả với trường hợp cho thuê vào mục đích khác theo Điều 500). Tôi có một điều khó hiểu đó là cả trong Luật Kinh doanh BĐS lẫn BLDS đều có nói đến "trừ trường hợp pháp luật có quy định khác" như tại Khoản 3 Điều 67 Luật KD BĐS hay Điều 492, ĐIều 500 BLDS. Vậy ở đây phải ưu tiên áp dụng cái "trừ trường hợp pháp luật có quy định khác" của Luật nào? Bởi ở điều 500 BLDS đã nêu rõ là các điều từ 492 đến 499 sẽ được áp dụng cho việc thuê nhà vào mục đích khác nhưng là "Trong trường hợp pháp luật không có quy định khác" và tại Điều 492 cũng đã nêu rõ HĐ thuê nhà ở trên 6 tháng thì phải công chứng và đăng ký nhưng cũng nói  "trừ trường hợp pháp luật có quy định khác".

    Nếu suy luận theo Khoản 3 Điều 67 Luật KD BĐS, Điều 492 và Điều 500 BLDS thì có phải là Luật KD BĐS đã quy định khác là việc công chứng HĐ kinh doanh BĐS do các bên thỏa thuận. Và nếu suy luận theo Luật Banh hành VBQPPL thì Luật KD BDS được ban hành sau thì sẽ được ưu tiên áp dụng hơn. Bởi các nhà làm luật của ta luôn đế thêm vào một câu "trừ trường hợp pháp luật có quy định khác" mà làm cho tôi cảm thấy mông lung quá. Vấn đề này còn chờ các bạn thảo luận thêm.

    Trên đây là một số vấn đề cùng tham gia trao đổi với mọi người.

    --------------------------

    Luật sư Lê Ngọc Lương

    Điện thoại: 090.2112.383

    Email: luonglawyer@gmail.com

    * Tư vấn, hỗ trợ pháp lý, tham gia tố tụng trong các lĩnh vực Đầu tư, Doanh nghiệp, Đất đai - BĐS, Dân sự, Lao động, Hành chính, Hôn nhân - Gia đình;

    * Soạn thảo, thẩm định, kiểm tra tính pháp lý của Hợp đồng, Quy chế, Văn bản thỏa thuận....

    * Đại diện ngoài tố tụng theo yêu cầu khách hàng.

    * Dịch vụ pháp lý khác theo yêu cầu.

     
    Báo quản trị |  
    2 thành viên cảm ơn luonglawyer vì bài viết hữu ích
    Maiphuong5 (18/12/2011) Luyennguyenls (01/08/2012)
  • #88466   15/03/2011

    Maiphuong5
    Maiphuong5
    Top 50
    Female
    Lớp 11

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:11/08/2010
    Tổng số bài viết (1612)
    Số điểm: 17756
    Cảm ơn: 1492
    Được cảm ơn 1497 lần


    Chào các LS và các bạn,

        Mong nhận thêm ý kiến của các LS và các bạn cho trường hợp này vì tui vẫn thấy chưa rõ ràng lắm. Chân thành cám ơn.

    Hope For The Best, But Prepare For The Worst !

     
    Báo quản trị |  
  • #88485   15/03/2011

    hoadainhan1
    hoadainhan1
    Top 100
    Lớp 2

    Bình Định, Việt Nam
    Tham gia:08/03/2011
    Tổng số bài viết (586)
    Số điểm: 3773
    Cảm ơn: 25
    Được cảm ơn 190 lần


        Chào các bạn,

        Cho mình góp ý một tý, tôi không nói rộng vấn đề, mà tôi chỉ nói gói gọn trong phạm vi tranh luận là thuê văn phòng, hay thuê nhà ở để làm văn Phòng trên sáu tháng thì có cần phải công chứng hay không ? 

        Thật ra khái niệm mà bạn maiphuong5 đưa ra là "Văn Phòng", còn khái niệm mà bạn chaulevan đưa ra là "Nhà ở" hai  khái niệm này về cơ bản là khác nhau. Tuy Nhiên, về hình thức cho thuê nhà ở để làm văn phòng hay hình thức cho thuê văn phòng, dù anh này có chức năng kinh doanh cho thuê Văn Phòng hay không, đều phải tuân thủ theo quy định chung của BLDS (Vì đây là khái niệm "Hợp đồng Thuê" được quy  định trong BLDS). Còn đối với Luật nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, hay Luật công chứng là những luật chuyên ngành. 

        Theo quy định chung thì khi giải quyết phải áp dụng luật chuyên ngành trước. Nếu luật chuyên ngành không đề cập phạm vị điều chỉnh đối tượng này thì sẽ áp dụng Luật chung (BLDS) để giải quyết. Còn nếu Luật chuyên ngành mà trái với quy định của BLDS sự BLDS được ưu tiên áp dụng. Vấn đề ở đây là giữa Luật chuyên ngành với BLDS có gì trái nhau không ? Tôi thiết nghĩ nó hoàn toàn phù hợp với BLDS. và khi giải quyết thì Tòa án thường kết hợp Luật chuyên ngành với BLDS để giải quyết vấn đề này.

        Do vậy, mọi hình thức thuê nhà ở để làm Văn phòng, hay thuê Văn Phòng trên 06 tháng (cho dù công ty đó có chức năng kinh doanh cho thuê văn phòng hay không) cũng tuân thủ theo hình thức của BLDS phải công chứng, chứng thực. Nếu không sẽ dễ dẫn đến vô hiệu.

        Thân ái.  

    Luật sư Nguyễn Hòa, thuộc Văn phòng luật sư NGUYỄN HÒA. ĐT 0903376602

    Địa chỉ: 276 đường Lê Duẩn, Phường Đập Đá, Thị xã An Nhơn, T. Bình Định

    Điện thoại : 0903376602

    Email: luatsuhoa@yahoo.com.vn

    Luật sư sẽ sẵn sàng trực tiếp nhận hồ sơ vụ việc để trợ giúp pháp lý trên phạm vi toàn lãnh thổ Việt Nam.

    Hân hạnh được phục vụ hài lòng quý khách.

     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn hoadainhan1 vì bài viết hữu ích
    Maiphuong5 (29/04/2012)
  • #88532   16/03/2011

    Maiphuong5
    Maiphuong5
    Top 50
    Female
    Lớp 11

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:11/08/2010
    Tổng số bài viết (1612)
    Số điểm: 17756
    Cảm ơn: 1492
    Được cảm ơn 1497 lần


    hoadainhan1 viết:

        Theo quy định chung thì khi giải quyết phải áp dụng luật chuyên ngành trước. Nếu luật chuyên ngành không đề cập phạm vị điều chỉnh đối tượng này thì sẽ áp dụng Luật chung (BLDS) để giải quyết. Còn nếu Luật chuyên ngành mà trái với quy định của BLDS sự BLDS được ưu tiên áp dụng. Vấn đề ở đây là giữa Luật chuyên ngành với BLDS có gì trái nhau không ? Tôi thiết nghĩ nó hoàn toàn phù hợp với BLDS. và khi giải quyết thì Tòa án thường kết hợp Luật chuyên ngành với BLDS để giải quyết vấn đề này.
        Do vậy, mọi hình thức thuê nhà ở để làm Văn phòng, hay thuê Văn Phòng trên 06 tháng (cho dù công ty đó có chức năng kinh doanh cho thuê văn phòng hay không) cũng tuân thủ theo hình thức của BLDS phải công chứng, chứng thực. Nếu không sẽ dễ dẫn đến vô hiệu.
        Thân ái.
        



        Chào bạn hoadainhan1,

        Rất cám ơn bạn đã trao đổi rất rõ ràng. Tôi hoàn toàn đồng ý với ý kiến và phân tích của bạn, tôi cũng thiên về cách giải thích này. 

        Xin nói thêm là "#00b050;">trường hợp Luật chuyên ngành mà trái với quy định của BLDS thì BLDS được ưu tiên áp dụng", việc này là đúng quy định nhưng trên thực tế việc mâu thuẫn này gây khó khăn cho cơ quan xét xử, dẫn đến cùng một sự việc nhưng có 2 kết quả xét xử khác nhau (đương nhiên là còn liên quan đến một số tình tiết cụ thể của mỗi vụ án nữa). Đơn cử là việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở tại Điều 439 BLDS và Điều 93 Luật Nhà ở có mâu thuẫn nhau (nhưng đề tài này nhiêu khê lắm, để trao đổi ở topic khác). 

        Nói chung, luật VN còn nhiều khuất tất, nhiều vấn đề còn phải tranh cãi. Chúc bạn khỏe. 

    Hope For The Best, But Prepare For The Worst !

     
    Báo quản trị |  
  • #212918   11/09/2012

    vuong.lawyer.vn
    vuong.lawyer.vn

    Male
    Sơ sinh

    Hà Nội, Việt Nam
    Tham gia:13/08/2012
    Tổng số bài viết (12)
    Số điểm: 105
    Cảm ơn: 8
    Được cảm ơn 6 lần


    [/quote]


        Chào bạn hoadainhan1,

        Rất cám ơn bạn đã trao đổi rất rõ ràng. Tôi hoàn toàn đồng ý với ý kiến và phân tích của bạn, tôi cũng thiên về cách giải thích này. 

        Xin nói thêm là "trường hợp Luật chuyên ngành mà trái với quy định của BLDS thì BLDS được ưu tiên áp dụng", việc này là đúng quy định nhưng trên thực tế việc mâu thuẫn này gây khó khăn cho cơ quan xét xử, dẫn đến cùng một sự việc nhưng có 2 kết quả xét xử khác nhau (đương nhiên là còn liên quan đến một số tình tiết cụ thể của mỗi vụ án nữa). Đơn cử là việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở tại Điều 439 BLDS và Điều 93 Luật Nhà ở có mâu thuẫn nhau (nhưng đề tài này nhiêu khê lắm, để trao đổi ở topic khác). 

        Nói chung, luật VN còn nhiều khuất tất, nhiều vấn đề còn phải tranh cãi. Chúc bạn khỏe. 
    [/quote]

    anh Khanh ơi, nguyên tắc "trường hợp Luật chuyên ngành mà trái với quy định của BLDS thì BLDS được ưu tiên áp dụng" anh trích ở văn bản nào ra thế ạ ?

    “Bạn ơi, lý thuyết thì xám xịt, còn cây đời mãi mãi xanh tươi.” - WOLFGANG GOETHE

     
    Báo quản trị |  
  • #153776   08/12/2011

    hp6530
    hp6530

    Sơ sinh

    Hà Nội, Việt Nam
    Tham gia:16/11/2011
    Tổng số bài viết (9)
    Số điểm: 175
    Cảm ơn: 2
    Được cảm ơn 0 lần


    ý kiến của các bạn thế nào khi khoản 2 điều 401: Hình thức hợp đồng dân sự quy định 
    "2. Trong trường hợp pháp luật có quy định hợp đồng phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký hoặc xin phép thì phải tuân theo các quy định đó.
    Hợp đồng không bị vô hiệu trong trường hợp có vi phạm về hình thức, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác."
    Như vậy, liên kết với các điều 492, 500 => Hợp đồng thuê văn phòng không công chứng, chứng thức thì Hợp đồng đó cũng ko bị tuyên vô hiệu.
     
    Báo quản trị |