Hợp đồng thế chấp bất động sản

Chủ đề   RSS   
  • #533918 29/11/2019

    Hợp đồng thế chấp bất động sản

    Tôi xin chào các anh chị tôi xin phép hỏi một vấn đề về hợp đồng đất đai. Rất mong đc sự hỗ trợ của anh chị.
    Anh chị của tôi xin tạm gọi là D. Năm 2008 có đem giấy tờ đất vậy ngân hàng 100 triệu đồng, có công chứng đầy đủ.
    Đến các năm 2010 2013 vay thêm 500 và 300 triệu nữa. 
    Đến năm 2017 do có sự cố về dòng tiền nên tiếp tục vay thêm 300 từ ngân hàng. Nhưng do đang vướng kiện tụng nên chỉ làm hợp đồng không có công chứng.
    Đến năm 2018 thì khả năng không đủ trả vốn và lãi nên anh chị D xin trả lãi và ngân hàng đồng ý. Các năm 2017 2018 thì chỉ làm hợp đồng 2 bên, không có công chứng, anh chị D phải lót tay cho ngân viên ngân hàng để đối ứng dòng tiền cho phù hợp.
    Nay tôi xin hỏi: 
    1.hợp đồng vay mượn thế chấp giấy tờ đất đai nhưng không công chứng liệu có hợp pháp không ạ?
    2 nếu xảy ra kiện tụng do anh chị D không đủ khả năng trả lãi thì ngân hàng có được phát mãi tài sản không ạ?
    Xin chân thành cám ơn anh chị đã hỗ trợ.
    Trân trọng!
     
    2035 | Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn Loanpham1508 vì bài viết hữu ích
    ThanhLongLS (30/11/2019)

Like DanLuat để cập nhật các Thông tin Pháp Luật mới và nóng nhất mỗi ngày.

Thảo luận
  • #533933   29/11/2019

    lananh8998
    lananh8998
    Top 150
    Female
    Lớp 2

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:20/11/2019
    Tổng số bài viết (512)
    Số điểm: 3375
    Cảm ơn: 0
    Được cảm ơn 71 lần


    Việc thế chấp quyền sử dụng đất bảo đảm khoản vay tại ngân hàng, tổ chức tín dụng phải đảm bảo theo quy định của giao dịch quyền sử dụng đất theo pháp luật về đất đai. Về hình thức của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải bảo đảm phải công chứng, chứng thực để phát sinh hiệu lực đối với các bên trong hợp đồng vay tín dụng theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013:

    "a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;"

    Đồng thời để đảm bảo thế chấp quyền sử dụng đất phát sinh hiệu lực đối kháng với bên thứ ba các bên còn phải tiến hành đăng ký giao dịch bảo đảm.

    Về câu hỏi bạn đặt ra:

    1. Về hình thức hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất mà không công chứng, chứng thực sẽ không phát sinh hiệu lực.

    2. Vì anh chị bạn có nhiều khoản nợ và có hợp đồng vay tín dụng được bảo đảm bằng thế chấp quyền sử dụng được công chứng chứng thực phát sinh hiệu lực. Do vậy với những khoản nợ đó thì nếu anh chị bạn không thực hiện việc thanh toán hết ngân hàng người ta khởi kiện thì có thể sẽ phát mại xử lý tài sản. Còn với những hợp đồng tín dụng không công chứng, chứng thực thì không có căn cứ để ngân hàng phát mại xử lý tài sản.

     
    Báo quản trị |  
  • #533943   30/11/2019

    vulieu9102
    vulieu9102
    Top 500
    Male


    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:01/06/2019
    Tổng số bài viết (270)
    Số điểm: 2179
    Cảm ơn: 51
    Được cảm ơn 113 lần


    lananh8998 viết:

    Việc thế chấp quyền sử dụng đất bảo đảm khoản vay tại ngân hàng, tổ chức tín dụng phải đảm bảo theo quy định của giao dịch quyền sử dụng đất theo pháp luật về đất đai. Về hình thức của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải bảo đảm phải công chứng, chứng thực để phát sinh hiệu lực đối với các bên trong hợp đồng vay tín dụng theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013:

    "a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;"

    Đồng thời để đảm bảo thế chấp quyền sử dụng đất phát sinh hiệu lực đối kháng với bên thứ ba các bên còn phải tiến hành đăng ký giao dịch bảo đảm.

    Về câu hỏi bạn đặt ra:

    1. Về hình thức hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất mà không công chứng, chứng thực sẽ không phát sinh hiệu lực.

    2. Vì anh chị bạn có nhiều khoản nợ và có hợp đồng vay tín dụng được bảo đảm bằng thế chấp quyền sử dụng được công chứng chứng thực phát sinh hiệu lực. Do vậy với những khoản nợ đó thì nếu anh chị bạn không thực hiện việc thanh toán hết ngân hàng người ta khởi kiện thì có thể sẽ phát mại xử lý tài sản. Còn với những hợp đồng tín dụng không công chứng, chứng thực thì không có căn cứ để ngân hàng phát mại xử lý tài sản.

    Trường hợp này theo nội dung của câu hỏi thì mình hiểu là các hợp đồng thế chấp đều đã được giải ngân, có nghĩa là bên ngân hàng đã thực hiện nghĩa vụ của mình trong hợp đồng thế chấp, do đó hợp đồng thế chấp năm 2017, 2018 vẫn có hiệu lực do một bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ của hợp đồng theo quy định tại Điều 129 Bộ luật dân sự 2015 bạn nhé.

     
    Báo quản trị |  
  • #533944   30/11/2019

    vulieu9102
    vulieu9102
    Top 500
    Male


    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:01/06/2019
    Tổng số bài viết (270)
    Số điểm: 2179
    Cảm ơn: 51
    Được cảm ơn 113 lần


    Hiệu lực của hợp đồng thế chấp BĐS khi không công chứng

    Theo nội dung câu hỏi mình xin trao đổi với bạn như sau:
     
    "Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất
    ...
    3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
     
    a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;"
     
     
    => Như vậy đối với hợp đồng thế chấp quyền sử dung đất và tài sản gắn liên với đất thì phải công chứng. Tuy nhiên, Bộ luật dấn sự 2015 có quy định như sau:
     
    "Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức
    Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:
    ...
    2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực."
     
     
    => Như vậy trường hợp này anh đối chiếu xem HĐ thế chấp ở những năm 2017, 2018 một trong các bên đã thực hiện nghĩa vụ chưa, nếu một trong các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó anh nhé.
     
     
    Thứ hai: Khi ký kết giao dịch, hợp đồng thế chấp các bên sẽ thỏa thuận phương thức xử lý tài sản cầm cố, thế chấp theo Điều 303 Bộ luật dân sự 2015, trường hợp đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì sẽ xử lý theo quy định, cụ thể:
     
    "Điều 303. Phương thức xử lý tài sản cầm cố, thế chấp
     
    1. Bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm có quyền thỏa thuận một trong các phương thức xử lý tài sản cầm cố, thế chấp sau đây:
     
    a) Bán đấu giá tài sản;
     
    b) Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản;
     
    c) Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm;
     
    d) Phương thức khác.
     
    2. Trường hợp không có thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản bảo đảm theo quy định tại khoản 1 Điều này thì tài sản được bán đấu giá, trừ trường hợp luật có quy định khác."
     
     
    => Như vậy khi bên thế chấp vi phạm về nghĩa vụ trả nợ vay thì bên nhận thế chấp có thể xử lý tài sản thế chấp theo một trong các hình thức trên mà các bên đã thỏa thuận, trường hợp các bên không thỏa thuận thì thực hiện bán đấu giá. 
     
    Ví dụ: Trong HĐ thế chấp các bên thỏa thuận xử lý tài sản thế chấp khi bên thế chấp vi phạm nghĩa vụ trả nợ vay bằng hình thức "bán đấu giá" thì khi Bên thế chấp vi phạm nghĩa vụ trả nợ, Bên nhận thế chấp (ngân hàng) có quyền bán đấu giá tài sản thế chấp này hoặc các bên thỏa thuận "Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản" thì khi bên thế chấp vi phạm về nghĩa vụ trả nợ thì ngân hàng có quyền tự bán tài sản này bạn nhé.
     
    Thông tin trao đổi cùng bạn!
    Cập nhật bởi vulieu9102 ngày 30/11/2019 12:25:58 SA Đặt tiêu cho với nội dung trả lời
     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn vulieu9102 vì bài viết hữu ích
    ThanhLongLS (30/11/2019)