Hợp đồng mua nhà chưa có bìa đỏ

Chủ đề   RSS   
  • #472667 28/10/2017

    Hợp đồng mua nhà chưa có bìa đỏ

    Tôi muốn mua một căn hộ chung cư của một người thuộc đối tượng chính sách nhà ở. Hiện tại căn hộ đang trong giai đoạn hoàn thiện, chưa có sổ đỏ, đồng thời chủ hộ được mua theo diện ưu tiên nên sau 2 năm mới được phép chuyển nhượng. Vậy tôi phải làm những thủ tục gì để thực hiện giao dịch này. Mong diễn đàn giúp đỡ. Xin chân thành cảm ơn.

     
    4084 | Báo quản trị |  

Like DanLuat để cập nhật các Thông tin Pháp Luật mới và nóng nhất mỗi ngày.

Thảo luận
  • #472768   29/10/2017

    lawyerinthefuture
    lawyerinthefuture
    Top 150
    Male
    Lớp 3

    An Giang, Việt Nam
    Tham gia:29/10/2016
    Tổng số bài viết (531)
    Số điểm: 4396
    Cảm ơn: 13
    Được cảm ơn 201 lần
    Moderator

    Chào ban! Tôi xin hỗ trợ để bạn tham khảo nhé!

    Trường hợp tuy chưa có sổ đó nhưng đã có hợp đồng mua bán và văn bản bàn giao nhà hay chưa? Nếu đã có 2 thứ trên thì có thể chuyển nhường theo điều sau:

    Điều 123. Giao dịch mua bán nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại

    2. Trường hợp bên mua nhà ở thương mại của chủ đầu tư nếu thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó và có nhu cầu thì được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở; bên nhận chuyển nhượng hợp đồng có trách nhiệm thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư.

    Trình tự, thủ tục chuyển nhượng, nội dung và mẫu văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở được thực hiện theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng; bên chuyển nhượng hợp đồng phải nộp thuế, lệ phí theo quy định của pháp luật về thuế, lệ phí. 

     

    Thủ tục như sau:

    Điều 33. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại

    1. Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thống nhất lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định tại Điều 34 của Thông tư này. Văn bản chuyển nhượng hợp đồng do hai bên ký kết được lập thành 06 bản (03 bản để bàn giao cho chủ đầu tư lưu, 01 bản nộp cho cơ quan thuế, 01 bản bên chuyển nhượng hợp đồng lưu, 01 bản bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lưu); trường hợp văn bản chuyển nhượng hợp đồng phải thực hiện công chứng, chứng thực thì có thêm 01 bản để lưu tại cơ quan công chứng, chứng thực.

    2.   Việc công chứng, chứng thực văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thực hiện theo quy định sau:

    a)    Trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở không phải là doanh nghiệp, hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản thì văn bản chuyển nhượng hợp đồng phải được công chứng hoặc chứng thực. Hồ sơ đề nghị công chứng hoặc chứng thực gồm các giấy tờ sau:

    -   07 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;

    -   Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại; trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi thì phải kèm theo bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyến nhượng liền kề trước đó; trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của chủ đầu tư theo hợp đồng gốc thì phải nộp bản sao có chứng thực hợp đồng gốc và bản chính phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư cho những nhà ở chuyển nhượng;

    -   Bản sao có chứng thực hoặc bản sao và phải xuất trình bản chính để đối chiếu của các giấy tờ: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị nếu là cá nhân; nếu là tổ chức thì phải kèm theo quyết định thành lập hoặc giấy đăng ký thành lập tổ chức đó;

    -   Các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

    Tổ chức hành nghề công chứng, Cơ quan chứng thực có trách nhiệm công chứng, chứng thực vào văn bản chuyển nhượng họp đồng theo thời hạn quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

    b)     Trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở là doanh nghiệp, hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản thì việc công chứng hoặc chứng thực văn bản chuyển nhượng hợp đồng không bắt buộc mà do các bên tự thỏa thuận. Nếu thỏa thuận văn bản chuyển nhượng phải được công chứng hoặc chứng thực thì việc công chứng hoặc chứng thực được thực hiện theo quy định tại điểm a khoản này.

    3.     Sau khi thực hiện các nghĩa vụ nộp thuế, phí, lệ phí cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định, bên nhận chuyển nhượng nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng.

    a)   Hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận bao gồm các giấy tờ sau đây:

    -    05 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở trong đó có 01 bản của bên chuyển nhượng (trường hợp phải công chứng, chứng thực thì phải thực hiện việc công chứng, chứng thực trước khi nộp cho chủ đầu tư);

    -   Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại; trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi thì phải kèm theo bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó; trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của chủ đầu tư theo hợp đồng gốc thì phải nộp bản sao có chứng thực hợp đồng gốc và bản chính phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư cho những nhà ở chuyển nhượng; trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở thì phải có thêm bản sao có chứng thực biên bản bàn giao nhà ở;

    -   Biên lai nộp thuế cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hoặc giấy tờ chứng minh về việc được miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế;

    -    Bản sao có chứng thực hoặc bản sao và phải xuất trình bản chính để đối chiếu các giấy tờ của bên nhận chuyển nhượng: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu hoặc giấy tờ tương đương nếu là cá nhân; nếu là tổ chức thì phải kèm theo quyết định thành lập hoặc giấy đăng ký thành lập tổ chức đó.

    b)     Chủ đầu tư có trách nhiệm xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng trong thời hạn tối đa là 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đủ hồ sơ theo quy định tại điểm a khoản này và bàn giao lại cho bên nộp hồ sơ các giấy tờ sau đây:

    -   02 văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở đã có xác nhận của chủ đầu tư, trong đó có 01 bản của bên chuyển nhượng và 01 bản của bên nhận chuyển nhượng;

    -   Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại; bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyến nhượng liền kề trước đó (đối với trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi); bản sao có chứng thực hợp đồng mua bán nhà ở và bản chính phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư cho những nhà ở chuyển nhượng (đối với trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của chủ đầu tư theo hợp đồng gốc); bản sao có chứng thực biên bản bàn giao nhà ở (đối với trường hợp chủ đầu tư đã bàn giao nhà ở);

    -   Biên lai nộp thuế cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hoặc giấy tờ chứng minh về việc được miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế.

    4. Các trường hợp chuyến nhượng hợp đồng từ lần thứ hai trở đi thì phải thực hiện các thủ tục tương tự như trường hợp chuyển nhượng hợp đồng lần đầu.

    5.    Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai. Khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận, ngoài các giấy tờ theo quy định của pháp luật về đất đai, bên đề nghị cấp Giấy chứng nhận phải nộp thêm cho cơ quan cấp Giấy chứng nhận các giấy tờ sau:

    a)    Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư; trường hợp chuyến nhượng từ lần thứ hai trở đi thì phải kèm theo bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó; trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của chủ đầu tư theo hợp đồng gốc thì phải nộp bản sao có chứng thực hợp đồng gốc và bản chính phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư cho những nhà ở chuyển nhượng; trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở thì phải có thêm bản chính biên bản bàn giao nhà ở;

    b)   Bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng cuối cùng đã có xác nhận của chủ đầu tư.

    6.    Xác nhận văn bản chuyển nhượng hợp đồng trong trường hợp không xác định được chủ đầu tư (do giải thể, phá sản, chấm dứt hoạt động hoặc lý do khác theo quy định của pháp luật):

    a)    Trường hợp việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở đã thực hiện trước ngày Thông tư này có hiệu lực thi hành mà nhà ở chuyển nhượng chưa được cấp Giấy chứng nhận thì văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở phải được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở xác nhận về việc chuyển nhượng hợp đồng;

    b)    Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp xã không đủ cơ sở để xác nhận theo quy định tại điểm a khoản này thì Ủy ban nhân dân cấp xã niêm yết công khai bản sao văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, Tổ dân phố nơi có nhà ở đó; nếu quá thời hạn 60 ngày kể từ ngày niêm yết công khai bản sao văn bản chuyển nhượng hợp đồng mà không có tranh chấp, khiếu kiện thì Ủy ban nhân cấp xã xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở về việc không có tranh chấp, khiếu kiện để cơ quan có thẩm quyền thực hiện cấp Giấy chứng nhận cho bên nhận chuyển nhượng.

    Trang facebook: " Hỗ Trợ Pháp Lý Miễn Phí " sẽ giúp các bạn giải đáp những vướng mắc pháp lý xoay quanh cuộc sống.

    Hãy ghé thăm trang khi bạn gặp phải một vấn đề vướng mặc nào đó .Đừng tiếc gì 1 like và 1 share trang facebook:

    " Hỗ Trợ Pháp Lý Miễn Phí ".

     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn lawyerinthefuture vì bài viết hữu ích
    huythong1712 (30/10/2017)
  • #472860   30/10/2017

    Xin bạn lưu ý

    Cảm ơn bạn vì đã trả lời nhưng đó khoing phải là điều tôi muốn hỏi. Tôi hỏi là hiện nay chưa có bìa đỏ, chưa bàn giao nhà và điều quan trọng là chủ hộ được mua với giá ưu đãi chính sách nên phải sau 2 năm chủ đầu tư mới cho phép chuyển nhượng. Có cách nào để giao dịch không? Cám ơn
     
    Báo quản trị |  
  • #472962   30/10/2017

    lawyerinthefuture
    lawyerinthefuture
    Top 150
    Male
    Lớp 3

    An Giang, Việt Nam
    Tham gia:29/10/2016
    Tổng số bài viết (531)
    Số điểm: 4396
    Cảm ơn: 13
    Được cảm ơn 201 lần
    Moderator

    Vấn để này luật không điều chỉnh, tuy nhiên nếu bạn và chủ căn hộ đã thống nhất với nhau việc thuận mua vừa bán thì bạn và chủ căn hộ có thể gặp trực tiếp chủ đầu tư để trao đổi với họ về việc chuyển nhượng sớm hơn hoặc thay đổi chủ sở hữu.

    Trang facebook: " Hỗ Trợ Pháp Lý Miễn Phí " sẽ giúp các bạn giải đáp những vướng mắc pháp lý xoay quanh cuộc sống.

    Hãy ghé thăm trang khi bạn gặp phải một vấn đề vướng mặc nào đó .Đừng tiếc gì 1 like và 1 share trang facebook:

    " Hỗ Trợ Pháp Lý Miễn Phí ".

     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn lawyerinthefuture vì bài viết hữu ích
    huythong1712 (02/11/2017)
  • #473455   02/11/2017

    Nếu như vậy tôi làm hợp đồng mua bán mà chưa có bìa đỏ thì có được công chứng viên chứng thực không bạn. Và nếu 2 bên đã thỏa thuận, ký hiệp động mua bán nhưng chưa được công chứng thì nó có giá trị pháp lý không.

    Trân trọng cảm ơn bạn!

     
    Báo quản trị |  
  • #473456   02/11/2017

    TranTamDuc.1973
    TranTamDuc.1973
    Top 50
    Male
    Lớp 8

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:26/03/2016
    Tổng số bài viết (1303)
    Số điểm: 10209
    Cảm ơn: 164
    Được cảm ơn 1039 lần
    Moderator

    Chào bạn huythong1712,

    Bạn nói bên bán "thuộc đối tượng chính sách nhà ở"  vậy cụ thể là đối tượng nào và nhà ở mà họ được mua có phải là nhà ở xã hội hay không ? Theo qui định nào mà bạn biết phải sau 02 năm họ mới được bán nhà ?

    Trân trọng.

     

    VĂN PHÒNG LUẬT SƯ QUANG THƯỢNG - 0907 829 557

    231/3A đường Chiến Lược, KP 18, Phường Bình Trị Đông, Quận Bình Tân, TPHCM

     
    Báo quản trị |  
  • #473479   03/11/2017

    re

    Đây là chung cư cho cán bộ thuộc lực lượng vũ trang. cán bộ thuộc diện này được mua nhà rẻ hơn 3 triệu/m2 so với giá của chủ đầu tư, kèm theo điều kiện k đc chuyển nhượng trong 2 năm. Đây là điều kiện của chủ đầu tư, theo mình biết thì điều kiện này là tránh bán phá giá vì hầu hết các đối tượng thuộc diện ưu tiên này đã có nhà ở rồi. Và hình thức đầu tư này là BT thì phải.
     
    Báo quản trị |  
  • #473510   03/11/2017

    TranTamDuc.1973
    TranTamDuc.1973
    Top 50
    Male
    Lớp 8

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:26/03/2016
    Tổng số bài viết (1303)
    Số điểm: 10209
    Cảm ơn: 164
    Được cảm ơn 1039 lần
    Moderator

    Chào bạn huythong1712,

    Tuy người được mua căn hộ chung cư là cán bộ trong lực lượng vũ trang nhưng với các dữ liệu "hầu hết đã có nhà ở" và "được mua nhà rẻ hơn 3 triệu/m2 so với giá của chủ đầu tư, kèm theo điều kiện k đc chuyển nhượng trong 2 năm" mà bạn cung cấp, thì đây không phải là trường hợp được mua nhà ở xã hội vì muốn được mua nhà ở xã hội thì cán bộ trong lực lượng vũ trang phải chưa có nhà ở và chỉ được bán lại sau 05 năm kể từ ngày trả đủ tiền mua nhà (Điều 51 và 62 Luật nhà ở 2014).

    Trường hợp này cán bộ trong lực lượng vũ trang mua nhà ở hình thành trong tương lai và thoả thuận với chủ đầu tư là giá mua được rẻ hơn 3 triệu/m2 nhưng bên mua chỉ được chuyển nhượng hợp đồng mua nhà ở hình thành trong tương lại sau 02 năm. Tôi nghĩ thoả thuận này không vi phạm pháp luật và đạo đức xã hội, do đó mặc dù điều 59 Luật kinh doanh bất động sản 2014 và các văn bản hướng dẫn qui định được chuyển nhượng hợp đồng mua nhà ở hình thành trong tương lai bất kể lúc nào miễn trước khi hồ sơ đề nghị cấp GCN  cho bên mua được nộp cho cơ quan chức năng có thẩm quyền nhưng trong trường hợp này người được mua căn hộ chung cư phải tuân thủ thoả thuận của mình, chỉ được chuyển nhượng sau 02 năm, nếu vi phạm sẽ dẫn tới hợp đồng mua nhà ở hình thành trong tương lại có thể bị huỷ.

    Bạn mua bán nhà mà không có GCN thì không ai công chứng, chứng thực. Hợp đồng mua bán nhà mà không tuân thủ qui định về nội dung lẫn hình thức thì chắc chắn bị vô hiệu. Trường hợp này bạn chỉ có thể làm Hợp đồng đặt cọc để bảo đảm cho việc bên kia phải giao kết hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua nhà ở hình thành trong tương lai hoặc giao kết hợp đồng bán căn hộ chung cư, thời điểm giao kết phải tính toán sao cho phù hợp với 02 năm "nghĩa vụ không được chuyển nhượng" của "cán bộ trong lực lượng vũ trang". Nhớ là phải phù hợp, nếu không phù hợp thì Hợp đồng đặt cọc của bạn có thể bị vô hiệu bởi đã có đối tượng không thể thực hiện được tại thời điểm giao kết 

    Trân trọng.

    VĂN PHÒNG LUẬT SƯ QUANG THƯỢNG - 0907 829 557

    231/3A đường Chiến Lược, KP 18, Phường Bình Trị Đông, Quận Bình Tân, TPHCM

     
    Báo quản trị |