DanLuat 2015

Hợp đồng mua bán nhà ở có phải công chứng không?

Chủ đề   RSS   
  • #442875 28/11/2016

    vilexlaw

    Sơ sinh


    Tham gia:14/05/2012
    Tổng số bài viết (6)
    Số điểm: 165
    Cảm ơn: 1
    Được cảm ơn 0 lần


    Hợp đồng mua bán nhà ở có phải công chứng không?

    Thưa Luật sư,

    Em có vấn đề cần tham khảo ý kiến của Luật sư, mong Luật sư giải đáp giúp em với ạ.

    Công ty em có chức năng kinh doanh bất động sản, vào năm 2015 công ty em có mua lại 5 tầng căn hộ của một chủ đầu tư khác để phân phối  lại cho khách hàng, công ty em và khách hàng đã ký từng Hợp Đồng đặt cọc đối với các căn hộ này.

     Hình thức Hợp đồng lúc công ty em mua 5 tầng căn hộ nêu trên từ chủ đầu tư là Hợp Đồng hợp tác đầu tư, bên em sẽ đặt cọc tiền để được phép phân phối 5 tầng căn hộ đến các tổ chức cá nhân. Hai bên cam kết khi dự án đủ điều kiện ký kết Hợp đồng mua bán thì Hai Bên sẽ tiến hành ký kết hợp đồng mua bán với căn hộ nêu trên và Hợp đồng hợp tác đầu tư này sẽ hết hiệu lực thi hành đối với Hai Bên, Nay dự án đã đủ Hợp đồng mua bán, chủ đầu tư bảo chỉ ký kết Hợp đồng mua bán chung với tất cả các căn hộ trên, đính kèm là phụ lục danh mục căn hộ và giá bán tổng của 5 tầng căn hộ này (sẽ ghi rõ điện tích và giá bán của từng căn trong phụ lục), sau đó bên em sẽ dùng Hợp đồng mua bán và các phụ lục đó để chuyển nhượng lại Hợp đồng mua bán căn hộ cho khách hàng.

    Luật sư cho em hỏi, làm theo hướng của chủ đầu tư thì có đúng pháp luật không ạ, hay Hai Bên phải ký Hợp đồng mua bán đối với từng căn hộ, trên cơ sở đó công ty em sẽ chuyển nhượng Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lại cho khách hàng. Văn bản chuyển nhượng Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai giữa công ty em với khách hàng có phải đi công chứng không, vì công ty em có chức năng kinh doanh bất động sản ạ.

    Em cảm ơn Luật sự.

     
    11286 | Báo quản trị |  

Like DanLuat để cập nhật các Thông tin Pháp Luật mới và nóng nhất mỗi ngày.

Thảo luận
  • #442886   28/11/2016

    thanhtungrcc
    thanhtungrcc
    Top 50
    Male
    Luật sư địa phương

    Hà Nội, Việt Nam
    Tham gia:28/08/2008
    Tổng số bài viết (819)
    Số điểm: 4605
    Cảm ơn: 8
    Được cảm ơn 174 lần
    Lawyer

    Công ty bạn có chức năng kinh doanh bất động sản. Năm 2015, công ty bạn có mua lại 5 tầng căn hộ của một chủ đầu tư khác để phân phối  lại cho khách hàng, công ty bạn và khách hàng đã ký từng Hợp Đồng đặt cọc đối với các căn hộ này.

    Hình thức Hợp đồng lúc công ty mua 5 tầng căn hộ nêu trên từ chủ đầu tư là Hợp Đồng hợp tác đầu tư, bên bạn đặt cọc tiền để được phép phân phối 5 tầng căn hộ đến các tổ chức cá nhân. Hai bên cam kết khi dự án đủ điều kiện ký kết Hợp đồng mua bán thì Hai Bên sẽ tiến hành ký kết hợp đồng mua bán với căn hộ nêu trên và Hợp đồng hợp tác đầu tư này sẽ hết hiệu lực thi hành đối với Hai Bên, Nay dự án đã đủ Hợp đồng mua bán, chủ đầu tư chỉ ký kết Hợp đồng mua bán chung với tất cả các căn hộ trên, đính kèm là phụ lục danh mục căn hộ và giá bán tổng của 5 tầng căn hộ này (sẽ ghi rõ điện tích và giá bán của từng căn trong phụ lục), sau đó bên bạn sẽ dùng Hợp đồng mua bán và các phụ lục đó để chuyển nhượng lại Hợp đồng mua bán căn hộ cho khách hàng.

    Căn cứ Điều 450 Bộ luật dân sự 2005 quy định “hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”. Tương tự như quy định của Bộ luật dân sự 2005 Luật Nhà ở cũng quy định hợp đồng về nhà ở phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của ủy ban nhân dân theo quy định trừ một số trường hợp. Tuy nhiên theo quy định tại khoản 3 Điều 67 Luật Kinh doanh BĐS thì hợp đồng kinh doanh BĐS phải được lập thành văn bản, việc công chứng chứng thực hợp đồng kinh doanh BĐS do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là một dạng của hợp đồng kinh doanh Bất Động Sản cho nên phải tuân thủ các quy định của hợp đồng kinh doanh BĐS nói chung. Ngoài ra khoản 3 Điều 93 Luật Nhà ở quy định hợp đồng về nhà ở phải có công chứng hoặc chứng thực trừ trường hợp bên bán là tổ chức có chức năng kinh doanh Bất Động Sản và khoản 2 Điều 63 Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định “hợp đồng mua bán được ký kết với bên bán là doanh ngiệp có chức năng kinh doanh Bất Động Sản thì không phải công chứng, chứng thực”.

    Như vậy, tương tự như hợp đồng mua bán nhà ở có sẵn, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cũng phải lập thành văn bản. Tuy nhiên khác với đa số hợp đồng mua bán nhà ở có sẵn việc công chứng chứng thực là bắt buộc thì đối với hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai việc công chứng, chứng thực là không bắt buộc, các bên được tự do thỏa thuận công chứng và chứng thực hợp đồng, hiệu lực hợp đồng không phụ thuộc vào việc có công chứng, chứng thực hay không. Do đó, làm theo hướng của chủ đầu tư là phù hợp với quy định ở trên nên công ty bạn sẽ chuyển nhượng Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lại cho khách hàng. Tóm lại, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải lập thành văn bản, không cần công chứng, chứng thực. Hợp đồng mẫu do bên bán soạn thảo phải tuân theo quy định của pháp luật về hình thức, nội dung và thủ tục đăng ký hợp đồng.

    Trên đây là ý kiến tạm tư vấn của tôi mà bạn hỏi. Trong trường hợp bạn có thắc mắc hay vấn đề gì để làm sáng tỏ thì hãy gọi điện cho tôi để được tư vấn cụ thể hơn.

    Cập nhật bởi thanhtungrcc ngày 29/11/2016 12:00:26 SA

    Luật sư: Nguyễn Thanh Tùng; Điện thoại:1900 6280; Email: luatsuthanhtung@gmail.com;

    Văn phòng luật sự Phạm Hồng Hải và Cộng sự, Đoàn Luật sư Thành phố Hà Nội;

    Website: http://luatsuhanoi.org; http://luatsutuvanluat.org.

     
    Báo quản trị |  
  • #442944   29/11/2016

    vilexlaw
    vilexlaw

    Sơ sinh


    Tham gia:14/05/2012
    Tổng số bài viết (6)
    Số điểm: 165
    Cảm ơn: 1
    Được cảm ơn 0 lần


    Thưa Luật sư,

    Năm tầng căn hộ này gồm 180 căn hộ, và công ty em cũng đã ký Hợp đồng đặt cọc với tất cả 180 khách hàng, mỗi khách hàng mỗi căn hộ. 

    Vậy chủ đầu tư phải soạn 180 Hợp đồng mua bán hay chỉ cần một Hợp đồng mua bán tổng cho 180 căn, để bên em lấy cơ sở chuyển nhượng lại hợp đồng mua bán cho khách hàng ạ.

    Em cảm ơn Luật sư.

     
    Báo quản trị |  
  • #442981   30/11/2016

    trang_u
    trang_u
    Top 25
    Female
    Đại học

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:18/11/2015
    Tổng số bài viết (2972)
    Số điểm: 39244
    Cảm ơn: 1414
    Được cảm ơn 1564 lần


    Chào bạn, mình xin đính chính lại 1 chút ý của Luật sư, đó là Luật kinh doanh bất động sản 2006 hiện đã hết hiệu lực và được thay thế bằng Luật kinh doanh bất động sản 2014 (có hiệu lực từ ngày 01/7/2016):

    Nội dung về vấn đề này không thay đổi, tại Khoản 2 Điều 17 Luật kinh doanh bất động sản:

    Điều 17. Hợp đồng kinh doanh bất động sản

    ...

    2. Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực.

    Nghị định 71/2010/NĐ-CP cũng hết hiệu lực, thay vào đó là nội dung này tại Nghị định 76/2015/NĐ-CP:

    Điều 9. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn

    ...

    2. Việc công chứng, chứng thực văn bản chuyển nhượng hợp đồng thực hiện theo quy định sau:

    a) Trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng là hộ gia đình, cá nhân, tổ chức không phải là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản thì văn bản chuyển nhượng hợp đồng phải có công chứng hoặc chứng thực. Hồ sơ để công chứng hoặc chứng thực gồm các giấy tờ sau:

    - Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng đã ký lần đầu với bên cho thuê mua và văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó đối với trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi (bản chính);

    - Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước hoặc hộ chiếu nếu bên nhận chuyển nhượng là cá nhân; trường hợp bên nhận chuyển nhượng là tổ chức thì phải kèm theo quyết định thành lập hoặc giấy đăng ký thành lập tổ chức đó (bản sao có chứng thực hoặc bản sao và xuất trình bản chính để đối chiếu);

    - Các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

    b) Trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản thì việc công chứng hoặc chứng thực văn bản chuyển nhượng hợp đồng do các bên thỏa thuận. Nếu thỏa thuận có công chứng, chứng thực thì việc công chứng hoặc chứng thực được thực hiện theo quy định tại Điểm a Khoản này;

    c) Tổ chức hành nghề công chứng, Cơ quan chứng thực có trách nhiệm công chứng, chứng thực vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng theo thời hạn quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

     
    Báo quản trị |  
  • #443007   30/11/2016

    thanhtungrcc
    thanhtungrcc
    Top 50
    Male
    Luật sư địa phương

    Hà Nội, Việt Nam
    Tham gia:28/08/2008
    Tổng số bài viết (819)
    Số điểm: 4605
    Cảm ơn: 8
    Được cảm ơn 174 lần
    Lawyer

    Cám ơn bạn trang_u đính chính lại hộ mình nha

    Luật sư: Nguyễn Thanh Tùng; Điện thoại:1900 6280; Email: luatsuthanhtung@gmail.com;

    Văn phòng luật sự Phạm Hồng Hải và Cộng sự, Đoàn Luật sư Thành phố Hà Nội;

    Website: http://luatsuhanoi.org; http://luatsutuvanluat.org.

     
    Báo quản trị |  
  • #443010   30/11/2016

    thanhtungrcc
    thanhtungrcc
    Top 50
    Male
    Luật sư địa phương

    Hà Nội, Việt Nam
    Tham gia:28/08/2008
    Tổng số bài viết (819)
    Số điểm: 4605
    Cảm ơn: 8
    Được cảm ơn 174 lần
    Lawyer

    Đối với một hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng nói chung mà hai bên đều có chức năng kinh doanh bất động sản thì hai bên chỉ cẩn một hợp đồng mua bán tổng 180 căn hộ để công ty bạn lấy cơ sở và căn cứ chuyển nhượng lại hợp đồng cho khách hàng.

    Do nhà ở hình thành trong tương lai tại thời điểm ký kết chưa hình thành hoặc đang hình thành các bên chỉ tìm hiểu thông qua hồ sơ pháp lý hoặc mô hình cho nên yêu cầu đầu tiên là những thông tin về nhà ở mà chủ đầu tư cung cấp phải rõ ràng và chi tiết tránh nhầm lẫn và hạn chế tranh chấp xảy ra.Việc quy định cụ thể thông tin của đối tượng mua bán cũng nhằm thực hiện nguyên tắc của Luật Kinh doanh BĐS đó là “hoạt động kinh doanh bất động sản phải công khai, minh bạch”. Trong đó thông tin thời điểm hoàn thành nhà ở và thông tin về diện tích căn hộ là khá quan trọng đối với người mua và thường xảy ra tranh chấp trên thực tế. Tương tự như Điều 442 BLDS năm 2005 “bên bán có nghĩa vụ cung cấp cho bên mua thông tin cần thiết về tài sản mua bán và hướng dẫn cách sử dụng tài sản đó”. Những thông tin này được công khai thông qua sàn giao dịch BĐS và trên các phương tiện thông tin đại chúng nhằm tạo điều kiện cho người mua có thể nắm bắt thông tin về đối tượng, đảm bảo tính công khai minh bạch trong hoạt động kinh doanh BĐS.

    Ngoài ra, phải nêu rõ nhà ở riêng lẻ hay căn hộ chung cư, phải nêu rõ địa chỉ cụ thể nếu đã xác định được địa chỉ, nếu chưa xác định địa chỉ cụ thể thì phải nêu tên dự án, ký hiệu lô đất, ký hiệu từng căn hộ, ảnh chụp toàn cảnh công trình tại thời điểm giới thiệu, thông tin về quyền và lợi ích của người thứ ba có liên quan, tình trạng đang thế chấp (nếu có). Thông tin phải trung thực có nghĩa là thông tin đưa ra phải chính xác, đúng thực tế và các giấy tờ pháp lý của nhà ở. Chủ đầu tư không được đưa ra thông tin sai lệch nhằm thu hút khách hàng và phải chịu trách nhiệm về thông tin đưa ra..

    Mặc dù hai bên đều có chức năng kinh doanh bất động sản và chỉ cẩn làm một hợp đồng mua bán tổng 180 căn hộ để công ty bạn lấy cơ sở và căn cứ chuyển nhượng lại hợp đồng cho khách hàng. Tuy nhiên, trong quan hệ mua bán nhà ở mang tính rủi ro cao, bên mua chỉ có thể tìm hiểu đối tượng thông qua hồ sơ và giấy tờ pháp lý, những thông tin mà chủ đầu tư cung cấp có thể xem là hiện thân của tài sản mà họ sẽ nhận trong tương lai cho nên việc cung cấp thông tin của chủ đầu tư là rất quan trọng và cần thiếtđể đảm bảo tính khách quan và đúng theo quy định thì hai bên không nên thực hiện như vậy mà thực hiện 180 hợp đồng cho 180 căn hộ riêng rẽ dể đảm bảo quyền lợi của khách hàng sau này.

    Trên đây là ý kiến tạm tư vấn của tôi mà bạn hỏi. Trong trường hợp bạn có thắc mắc hay vấn đề gì để làm sáng tỏ thì hãy gọi điện cho tôi để được tư vấn cụ thể hơn.

    Luật sư: Nguyễn Thanh Tùng; Điện thoại:1900 6280; Email: luatsuthanhtung@gmail.com;

    Văn phòng luật sự Phạm Hồng Hải và Cộng sự, Đoàn Luật sư Thành phố Hà Nội;

    Website: http://luatsuhanoi.org; http://luatsutuvanluat.org.

     
    Báo quản trị |  
  • #443017   30/11/2016

    Wizardma
    Wizardma
    Top 500
    Male
    Lớp 1

    Hà Nội, Việt Nam
    Tham gia:13/07/2015
    Tổng số bài viết (206)
    Số điểm: 2465
    Cảm ơn: 19
    Được cảm ơn 105 lần
    Moderator

    Bạn có thể tham khảo bài viết của mình đã tổng hợp các loại Hợp đồng, giao dịch bắt buộc phải công chứng, chứng thực.

    Ngoài các loại văn bản này ra thì theo mình biết không có văn bản nào khác bắt buộc phải công chứng, chứng thực.

    http://danluat.thuvienphapluat.vn/tong-hop-cac-loai-hop-dong-bat-buoc-phai-cong-chung-144058.aspx#423230

     

    Luật sư - Trọng tài viên

    Nguyễn Ngọc Anh

    Email: ngocanhlawyer@gmail.com

    Mobile: 0982502577

     
    Báo quản trị |  

Tư vấn của Luật sư có tính chất tham khảo, bạn có thể liên hệ trực tiếp với Luật sư theo thông tin sau:

Luật sư: Nguyễn Thanh Tùng; Điện thoại:1900 6280; Email: luatsuthanhtung@gmail.com;

Văn phòng luật sự Phạm Hồng Hải và Cộng sự, Đoàn Luật sư Thành phố Hà Nội;

Website: http://luatsuhanoi.org; http://luatsutuvanluat.org.

0 Thành viên đang online
-