.png)
>>>Các trường hợp mua bán đất đai không công chứng vẫn được cấp GCN QSDĐ
>>>Những loại hợp đồng về nhà, đất không bắt buộc công chứng, chứng thực
Ngày nay, chuyển nhượng quyền sử dụng đất (hay mua bán đất) là giao dịch diễn ra thường nhật. Thực tế, không ít trường hợp người dân vẫn lập hợp đồng bằng tay để chuyển nhượng đất cho nhau theo nội dung mà các bên đã thỏa thuận. Cách gọi mua bán đất theo giấy viết tay là cách gọi phổ biến với hình thức mua bán, đất chỉ do các bên mua bán tự lập và ký với nhau, mà không có một cơ quan có thẩm quyền hay tổ chức công chứng nào xác nhận hợp đồng đó. Nhiều người băn khoăn liệu chiếu theo quy định pháp luật hiện hành thì hợp đồng mua bán đất viết tay có hiệu lực pháp luật hay không. Hay để có hiệu lực, hợp đồng viết tay đó có phải thỏa mãn thêm điều kiện nào nữa không?
Tại Điều 167 Luật đất đai 2013 có quy định về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:
|
Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất 3.Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau: a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này; |
Như vậy, với hợp đồng mua bán đất, ngoài việc tuân thủ theo các nguyên tắc chung của giao dịch dân sự (tự nguyện, tự do giao kết hợp đồng, bình đẳng, thiện chí, hợp tác nhưng bảo đảm không được trái pháp luật, đạo đức xã hội) thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn phải được công chứng tại văn phòng công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân xã, phường tại nơi có đất. Nói cách khác, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu không được công chứng, chứng thực sẽ bị vô hiệu do không tuân thủ về mặt hình thức.
Tuy nhiên, khoản 2 Điều 129 Bộ Luật dân sự 2015 về giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức lại quy định:
|
Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức 2.Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực. |
Với nội dung quy định trên, xét về hiệu lực pháp lý của hợp đồng được viết bằng tay chúng ta có thể chia làm 02 trường hợp sau:
- TH1: Trường hợp bên mua chưa trả đủ số tiền 2/3 giá trị chuyển nhượng và bên bán chưa thực hiện chuyển giao đất cho bên mua sử dụng trên thực tế thì hợp đồng chuyển nhượng bị vô hiệu do không đáp ứng điều kiện về hình thức hợp đồng (theo Điều 122 Bộ luật dân sự 2015).
- TH2: Trường hợp bên mua đã trả tiền đủ từ 2/3 giá trị tiền thỏa thuận theo hợp đồng thì bên mua có quyền yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực của hợp đồng mà không cần công chứng, chứng thực. Trong trường hợp này văn bản chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay không có công chứng chứng thực được sử dụng như một căn cứ pháp lý để bên mua đất tiến hành thủ tục đăng ký biến động đất đai (thủ tục sang tên).
