DanLuat 2015

Hợp đồng mua bán đất đai vô hiệu không?

Chủ đề   RSS   
  • #395659 08/08/2015

    linhhai0912

    Sơ sinh

    Cao Bằng, Việt Nam
    Tham gia:08/08/2015
    Tổng số bài viết (6)
    Số điểm: 120
    Cảm ơn: 6
    Được cảm ơn 0 lần


    Hợp đồng mua bán đất đai vô hiệu không?

    Cho tôi hỏi trường hợp này:

    Tôi làm giấy tờ mua bán nhà đất với anh A (có công chứng), tôi đã trả trước một nửa tiền, hai bên thỏa thuận một nửa tiền còn lại sẽ thanh toán trong hạn 01 tháng, khi nào thanh toán xong sẽ làm hợp đồng mua bán cụ thể (các nội dung thỏa thuận ghi rõ trong giấy mua bán nhà đất). Vậy trong trường hợp này, mặc dù tôi chưa trả hết tiền thì tài sản (nhà đất) của anh A đã được coi là của tôi chưa? Nếu sau 01 tháng, tôi yêu cầu không mua mảnh đất trên của anh A nữa và đề nghị anh A trả lại tiền. Trường hợp anh A chưa trả tiền được cho tôi thì giấy tờ mua bán nhà đất lập với anh A trước đó vẫn còn giá trị hay đã vô hiệu? Mảnh đất đó vẫn là của anh A hay đã thuộc về tôi?

     

     

     
    9658 | Báo quản trị |  

Like DanLuat để cập nhật các Thông tin Pháp Luật mới và nóng nhất mỗi ngày.

Thảo luận
  • #395859   10/08/2015

    daolienluatsu
    daolienluatsu
    Top 50
    Female
    Luật sư địa phương

    Hà Nội, Việt Nam
    Tham gia:11/11/2012
    Tổng số bài viết (806)
    Số điểm: 5744
    Cảm ơn: 8
    Được cảm ơn 357 lần
    Lawyer

    Chào bạn,

    Vấn đề bạn hỏi, Luật sư Đào Thị Liên  - Công ty Luật Tiền Phong xin được tư vấn cho bạn như sau:  

    1. Thời điểm xác lập chủ quyền nhà đất khi thực hiện giao dịch

    Theo điều 439, Bộ luật Dân sự 2005: Đối với tài sản mua bán mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì quyền sở hữu được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản đó.

    Ngoài ra, Điều 188, Luật Đất đai 2013 quy định: việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực tại thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

    Như vậy, nếu chỉ ký hợp đồng chuyển nhượng nhà/đất thì chưa xác lập chủ quyền tài sản cho bạn nếu chưa hoàn thành thủ tục đăng ký sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai.

    2. Hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng nhà đất

    Khoản 3, Điều 167, Luật Đất đai 2013 quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực, do vậy, hợp đồng của bạn đã có giá trị pháp lý ràng buộc trách nhiệm của hai bên.

    Nếu hợp đồng được hai bên thỏa thuận, sau 1 tháng bạn có quyền thay đổi không mua nữa thì bên bán phải trả lại tiền; giả thiết bên bán không thực hiện thì sẽ là vi phạm hợp đồng và trách nhiệm của bên bán tới đâu cần xem lại điều khoản phạt vi phạm hợp đồng và bồi thường thiệt hại. Lưu ý với bạn, hợp đồng chuyển nhượng nhà/đất được công chứng cũng không đương nhiên hết hiệu lực vì muốn hủy phải cả hai bên cùng tiến hành lập văn bản hủy tại văn phòng công chứng; khi chưa hủy hợp đồng thì bên bán đương nhiên cũng sẽ không thể thực hiện được bất kỳ giao dịch nào đối với nhà đất nói trên.

    Trên đây là các ý kiến tư vấn của luật sư, hi vọng làm sáng tỏ các vấn đề mà bạn đang quan tâm. Nếu bạn cần tư vấn thêm hoặc cần hỗ trợ thực hiện, vui lòng điện thoại về tổng đài tư vấn pháp luật của Luật Tiền Phong số 04-1088/4/3 hoặc 1900 2118 để được trợ giúp.  

    Thân chúc bạn sức khỏe, thành công. 

    Luật sư Đào Liên

    Điện thoại: 091 6162 618

     

    Luật sư Đào Liên - Công ty Luật Tiền Phong

    Hotline tư vấn miễn phí: 1900 6289

    Website: luattienphong.net

     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn daolienluatsu vì bài viết hữu ích
    linhhai0912 (10/08/2015)
  • #395869   11/08/2015

    linhhai0912
    linhhai0912

    Sơ sinh

    Cao Bằng, Việt Nam
    Tham gia:08/08/2015
    Tổng số bài viết (6)
    Số điểm: 120
    Cảm ơn: 6
    Được cảm ơn 0 lần


    Trước hết xin được cám ơn luật sư. Tôi xin bổ sung một số thông tin về trường hợp này như sau:

    Thửa đất anh A bán cho tôi có nguồn gốc do anh A mua lại của người khác vào tháng 5/1993. Việc mua bán có giấy tờ viết tay, có xác nhận của địa phương nhưng không làm thủ tục sang tên. Sau đó, anh A làm giấy tờ bán đất cho tôi như nêu trên vào tháng 9/1993, có công chứng. Sau 01 tháng hẹn trả nửa tiền còn lại, hai bên có mâu thuẫn nên đã lập biên bản anh A trả lại nửa tiền tôi đã đặt trước với điều kiện anh A phải bán được thửa đất đó, biên bản có một người bạn của tôi và anh A ký người chứng kiến, biên bản không có công chứng. Tháng 5/2014, anh A bán được thửa đất này. Sau đó, tôi đề nghị anh A trả cho tôi số nửa tiền đặt trước nhưng theo giá trị hiện tại vì thời gian đã lâu, tiền mất giá trị nhưng anh A không đồng ý. Vì vậy, chúng tôi không giải quyết được thỏa thuận mua bán đất từ năm 1993.

    Với những thông tin bổ sung cụ thể về tình tiết và thời gian như trên, mong luật sư tư vấn thêm giúp tôi. Liệu tôi có còn quyền lợi liên quan đến thửa đất anh A thỏa thuận bán cho tôi năm 1993 không vì anh A không thống nhất được với tôi về việc số tiền mua bán tôi đã trả trước.

     

     
    Báo quản trị |  
  • #396009   11/08/2015

    thanhdat.genco
    thanhdat.genco

    Sơ sinh

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:16/07/2015
    Tổng số bài viết (7)
    Số điểm: 50
    Cảm ơn: 1
    Được cảm ơn 3 lần


     

    linhhai0912 viết:

     

    Cho tôi hỏi trường hợp này:

    Tôi làm giấy tờ mua bán nhà đất với anh A (có công chứng), tôi đã trả trước một nửa tiền, hai bên thỏa thuận một nửa tiền còn lại sẽ thanh toán trong hạn 01 tháng, khi nào thanh toán xong sẽ làm hợp đồng mua bán cụ thể (các nội dung thỏa thuận ghi rõ trong giấy mua bán nhà đất). Vậy trong trường hợp này, mặc dù tôi chưa trả hết tiền thì tài sản (nhà đất) của anh A đã được coi là của tôi chưa? Nếu sau 01 tháng, tôi yêu cầu không mua mảnh đất trên của anh A nữa và đề nghị anh A trả lại tiền. Trường hợp anh A chưa trả tiền được cho tôi thì giấy tờ mua bán nhà đất lập với anh A trước đó vẫn còn giá trị hay đã vô hiệu? Mảnh đất đó vẫn là của anh A hay đã thuộc về tôi?

     

     

     

     

    Chào Anh ! Xin trả lời tình huống mà anh thắc mắc như sau:

    Thứ nhất,Thời điểm xác lập quyền sở hữu của anh đối với tài sản trên là ngày anh hoàn tất thủ tục đăng ký chuyển quyền sử dụng đất (đăng bộ) tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Thành phần hồ sơ sẽ bao gồm: Hợp đồng mua bán của bên mua, giấy nộp thuế thu nhập cá nhân của người bán, giấy nộp lệ phí trước bạ của anh, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, v.v.... Hợp đồng mua bán của anh chưa hoàn thành, nên anh sẽ không làm thủ tục chuyển tên được, tức là tài sản này chưa phải là của anh. 

    Thứ hai, Nếu sau một tháng anh không tiếp tục thực hiện hợp đồng trên mà không thuộc trường hợp bất khả kháng, hoặc có sự thỏa thuận với bên bán thì tức là anh đã vi phạm hợp đồng. Chế tài đối với hành vi vi phạm hợp đồng của anh sẽ được thể hiện trong hợp đồng mua bán của anh (nếu có). Việc anh A có trả lại tiền cho anh hay không là do sự thỏa thuận của anh với anh A. Và ở thời điểm này mảnh đất vẫn thuộc quyền sở hữu của người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ( tức anh A).

    Thứ ba, Hợp đồng trên chỉ vô hiệu nếu nằm trong các trường hợp sau:

    - Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo (Điều 129 – Bộ Luật dân sự);

    - Giao dịch dân sự vô hiệu do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự,  người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện (Điều 130 – Bộ Luật dân sự);
    - Giao dịch dân sự do bị nhầm lẫn (Điều 131 – Bộ Luật dân sự);
    - Giao dịch dân sự  vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa (Điều 132 – Bộ Luật dân sự);
    - Giao dịch dân sự vô hiệu do người xác lập không  nhận  thức và làm chủ được hành vi của mình (Điều 133 – Bộ Luật dân sự);
    Giả sử tình huống cụ thể của anh nằm trong trường hợp vô hiệu thì việc xác định  vô hiệu hay không sẽ căn cứ vào phán quyết của Tòa Án.
    Thân Chào!
     

     

     

     

    Nguyễn Thành Đạt

    Tel: 0912.66.49.49

     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn thanhdat.genco vì bài viết hữu ích
    linhhai0912 (13/08/2015)
  • #396136   12/08/2015

    luatsunhadat
    luatsunhadat

    Female
    Sơ sinh

    Hà Nội, Việt Nam
    Tham gia:03/08/2015
    Tổng số bài viết (34)
    Số điểm: 170
    Cảm ơn: 1
    Được cảm ơn 12 lần


    Vấn đề của bạn, luatsunhadat xin tư vấn như sau:

    Theo nội dung bạn trình bày thì đối tượng mua bán giữa bạn với anh A là nhà và đất (khác hoàn toàn với việc chỉ mua bán đất).

    Theo quy định tại khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì "Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính" và quy định tại khoản 1 Điều 12 Luật Nhà ở 2014 thì "Trường hợp mua bán nhà ở mà không thuộc diện quy định tại khoản 3 Điều này và trường hợp thuê mua nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác". Do vậy, nếu không có thỏa thuận khác về thời điểm chuyển quyền sở hữu thì nhà, đất chỉ thuộc quyền sở hữu của bạn khi hoàn tất 3 việc sau: (i) Bạn đã thanh toán đủ tiền mua nhà cho anh A, (ii) Anh A đã bàn giao nhà cho bạn và (iii) phần đất chuyển nhượng đã được đăng ký vào sổ địa chính.

    Trường hợp nếu sau 1 tháng bạn không muốn mua nhà, đất và yêu cầu anh A trả lại tiền có nghĩa bạn là người đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng mua bán nhà, đất. Trường hợp này sẽ xảy ra 2 tình huống sau:

      - Tình huống 1: Anh A đồng ý thì mọi việc thật đơn giản: anh A trả lại tiền cho bạn và hai bên đến Văn phòng công chứng hủy hợp đồng mua bán đã được công chứng;

     - Tình huống 2: Anh A không đồng ý và hai bên cũng không thương lượng được hướng giải quyết thì vụ việc sẽ đưa ra Tòa án có thẩm quyền để giải quyết. Khi giải quyết vụ án, Tòa án sẽ tuyên hủy hợp đồng mua bán nhà, đất giữa bạn và anh A, bạn sẽ trả lại nhà đất cho anh A (nếu đã nhận) và nhận lại tiền từ anh A. Ngoài ra, bạn sẽ phải bồi thường thiệt hại cho anh A nếu việc hủy hợp đồng mua bán nhà đất gây thiệt hại cho anh A.

    Trên đây là một vài tư vấn của luatsunhadat, hy vọng giải đáp được phần nào thắc mắc của bạn.

    Thân ái.

    Tư vấn chuyên sâu về nhà, đất:

    096 9920 558

    http://luatsunhadat.com.vn/

     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn luatsunhadat vì bài viết hữu ích
    linhhai0912 (13/08/2015)
  • #396258   13/08/2015

    linhhai0912
    linhhai0912

    Sơ sinh

    Cao Bằng, Việt Nam
    Tham gia:08/08/2015
    Tổng số bài viết (6)
    Số điểm: 120
    Cảm ơn: 6
    Được cảm ơn 0 lần


    Cám ơn các luật sư.

     
    Báo quản trị |  
  • #396372   14/08/2015

    daolienluatsu
    daolienluatsu
    Top 50
    Female
    Luật sư địa phương

    Hà Nội, Việt Nam
    Tham gia:11/11/2012
    Tổng số bài viết (806)
    Số điểm: 5744
    Cảm ơn: 8
    Được cảm ơn 357 lần
    Lawyer

    Chào bạn,

    Tiếp tục tư vấn cho bạn theo các thông tin bạn cung cấp bổ sung như sau:

    1. Số tiền bên bán phải trả lại cho bạn:

    Nếu trong văn bản thỏa thuận chỉ ghi bạn được nhận lại đủ số tiền bạn đã giao cho bên bán (50 giá trị thửa đất tại thời điểm năm 1993) thì bạn không có quyền đương nhiên hưởng 50% giá trị thửa đất tại thời điểm năm 2014 mà chỉ hưởng đúng số tiền bạn đã giao.

    Trong trường hợp này bạn chỉ có thể thương lượng với bên bán để họ trả thêm cho bạn phần nào giúp bạn đỡ thiệt thòi mà thôi.

    2. Về giá trị của hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng 

    Như thông tin bạn trao đổi trước đây, hợp đồng chuyển nhượng đã được hai bên công chứng, do vậy tại thời điểm hiện tại nếu không có sự đồng ý của bạn, bên bán không thể tự ý hủy hợp đồng công chứng đã được ký mà để thực hiện bên bán phải khởi kiện ra tòa án tuyên hủy hợp đồng.

    Đây có thể là một lợi thế để bạn đàm phán với bên bán số tiền họ phải hoàn trả lại cho bạn.

    Chúc bạn sớm giải quyết được vấn đề này.

    Luật sư Đào Liên

    Điện thoại: 091 6162 618

     

    Luật sư Đào Liên - Công ty Luật Tiền Phong

    Hotline tư vấn miễn phí: 1900 6289

    Website: luattienphong.net

     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn daolienluatsu vì bài viết hữu ích
    linhhai0912 (16/08/2015)
  • #396494   16/08/2015

    linhhai0912
    linhhai0912

    Sơ sinh

    Cao Bằng, Việt Nam
    Tham gia:08/08/2015
    Tổng số bài viết (6)
    Số điểm: 120
    Cảm ơn: 6
    Được cảm ơn 0 lần


    Cảm ơn các luật sư.

     
    Báo quản trị |  

Tư vấn của Luật sư có tính chất tham khảo, bạn có thể liên hệ trực tiếp với Luật sư theo thông tin sau:

Luật sư Đào Liên - Công ty Luật Tiền Phong

Hotline tư vấn miễn phí: 1900 6289

Website: luattienphong.net

0 Thành viên đang online
-