DanLuat 2015

Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng QSDĐ khi chưa có sổ đỏ

Chủ đề   RSS   
  • #381882 05/05/2015

    Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng QSDĐ khi chưa có sổ đỏ

    Tôi có trường hợp nhờ luật sư tư vấn

    Tôi có ý định mua một miếng đất, nhưng hiện tại đất của người bán chưa có sổ đỏ. Nay bên bán đang yêu cầu tôi ký hợp đồng đặt cọc, trong hợp đồng có quy định là bên bán sẽ làm sổ đỏ, khi nào có sổ thì tôi mới thanh toán hết phần tiền còn lại. Vậy cho tôi hỏi là trường hợp mà bên bán chưa làm được sổ đỏ (ví dụ như có tranh chấp...) thì khi ra tòa thì hợp đồng đặt cọc này có vô hiệu không ạ?

    Chân thành cảm ơn! 

    Cập nhật bởi trungtin269 ngày 05/05/2015 04:30:15 CH
     
    17205 | Báo quản trị |  

Like DanLuat để cập nhật các Thông tin Pháp Luật mới và nóng nhất mỗi ngày.

Thảo luận
  • #381945   06/05/2015

    luathuythanh
    luathuythanh
    Top 75
    Male
    Luật sư địa phương

    Hà Nội, Việt Nam
    Tham gia:17/05/2014
    Tổng số bài viết (645)
    Số điểm: 3619
    Cảm ơn: 1
    Được cảm ơn 167 lần
    Lawyer

    Chào bạn.

    Điều 358 Bộ luật Dân sự quy định: 

    Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.

    Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.

    Hiện pháp luật hiện hành cũng không quy định hợp đồng đặt cọc phải được công chứng.

    Như vậy, nếu Hợp đồng đặt cọc của bạn được đảm bảo về hình thức nêu trên, cũng như các nội không trái với quy định của pháp luật thì hoàn toàn có giá trị pháp lý, nếu có tranh chấp.

    Nếu cần thâm vấn thêm, bạn có thể liên hệ với tôi để cùng trao đổi.

    Bạn tham khảo các bài viết liên quan tại Website của Luật Huy Thành.

    Cảm ơn bạn.

     

    Luật sư Nguyễn Văn Thành - Công ty Luật Huy Thành - http://luathuythanh.vn/

    Hotline miễn phí 24/7: 1900 6179

    Tầng 3, Tòa nhà 243 Giải Phóng, phường Phương Mai, quận Đống Đa, Hà Nội, Việt Nam

    Email: luat.huythanh@gmail.com

     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn luathuythanh vì bài viết hữu ích
    trungtin269 (08/05/2015)
  • #382008   06/05/2015

    Cuonglawyer
    Cuonglawyer
    Top 10
    Male
    Luật sư quốc tế

    Hà Nội, Việt Nam
    Tham gia:07/06/2011
    Tổng số bài viết (7328)
    Số điểm: 45533
    Cảm ơn: 10
    Được cảm ơn 2725 lần
    Lawyer

    Chào bạn!
    Luật sư Đặng Văn Cường, Đoàn luật sư Hà Nội trả lời bạn như sau:

    1. Đặt cọc là một trong những biện pháp đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự quy định tại mục 5, phần thứ 2 bộ luật dân sự. Theo đó, Điều 358 Bộ luật dân sự quy định: Ðặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự. Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản. Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

    Như vậy, theo quy định pháp luật trên thì không bắt buộc hợp đồng đặt cọc phải có công chứng, chứng thực.

    2. Theo quy định của Bộ luật dân sự, luật đất đai, luật nhà ở thì các giao dịch với các tài sản này phải có công chứng và phải đăng ký, tuy nhiên cũng không có quy định nào cụ thể bắt buộc giao dịch đặt cọc là phải có công chứng mới hợp pháp. 

    Thực tiễn xét xử của tòa án về hợp đồng đặt cọc cho thấy tòa án vẫn chấp nhận giá trị pháp lý của hợp đồng đặt cọc không có công chứng theo quy định tại Điều 358 BLDS nêu trên.

     

    Thạc sĩ, luật sư: ĐẶNG VĂN CƯỜNG - ĐT: 0977999896 - http://trungtamtuvanphapluat.vn

    Địa chỉ: Văn phòng luật sư Chính Pháp, Số 65b phố Tôn Đức Thắng, Đống Đa, Hà Nội.

    - Điện thoại/Fax:0437.327.407

    -Gmail: LuatsuChinhPhap@gmail.com

    - Website: http://luatsuchinhphap.hanoi.vn

    - https://www.facebook.com/luatsuchinhphap

    I. DỊCH VỤ PHÁP LÝ CỦA VĂN PHÒNG LUẬT SƯ CHÍNH PHÁP:

    Tranh tụng + Tư vấn + Đại diện ngoài tố tụng + Soạn thảo văn bản. Cụ thể như sau:

    1. Luật sư bào chữa, tranh tụng trong các vụ án: Hình sự, Dân sự, Lao động, Hành chính, Kinh doanh, thương mại;

    2. Luật sư thay mặt khách hàng: làm người đại diện theo ủy quyền để tham gia tố tụng và Đại diện ngoài tố tụng để giải quyết các vấn đề liên quan đến các lĩnh vực pháp lý; Thương thuyết, Đàm phán hợp đồng; Thu hồi các khoản nợ khó đòi...

    3. Luật sư tư vấn pháp luật: Trực tiếp, bằng văn bản hoặc Email cho các tố chức, cá nhân đối với mọi lĩnh vực pháp luật. Tư vấn theo vụ việc hoặc tư vấn pháp luật thường xuyên cho Doanh nghiệp. Tư vấn thường xuyên cho các Báo điện tử trong mục Giải đáp pháp luật và Dịch vụ luật sư riêng.

    4. Luật sư thực hiện thủ tục hành chính trọn gói: Đăng ký kinh doanh; Xin cấp GCN QSD đất lần đầu, Khai nhận di sản thừa kế, Đăng ký sang tên khi mua bán, chuyển nhượng BĐS, Chuyển mục đích sử dụng đất...

    5. Luật sư soạn thảo: Hợp đồng, Di chúc, Đơn thư và các văn bản pháp lý khác theo yêu cầu.

    II. TƯ VẤN PHÁP LUẬT MIỄN PHÍ cho mọi đối tượng (Liên hệ ngoài giờ hành chính):

    1. Hình thức tư vấn miễn phí:

    Luật sư Đặng Văn Cường thường xuyên tư vấn pháp luật miễn phí qua 3 hình thức:

    - Điện thoại: 0977.999.896

    - Gmail: Luatsuchinhphap@gmail.com

    - Website: http://luatsuchinhphap.hanoi.vn

    - Website: http://trungtamtuvanphapluat.vn

    - https://www.facebook.com/cuongluatsuchinhdai

    2. Thời gian tư vấn pháp luật miễn phí: Từ 19h-21h hàng ngày và cả ngày Thứ 7 + Chủ nhật

    III. BÀO CHỮA MIỄN PHÍ:

    Ths. Luật sư Đặng Văn Cường, Văn phòng luật sư Chính Pháp, Đoàn luật sư Hà Nội thường xuyên bào chữa miễn phí cho các đối tượng là: Người chưa thành niên; Người nghèo, Thân nhân liệt sĩ và Người có công với cách mạng.

    Văn phòng luật sư Chính Pháp cần tuyển dụng: Luật sư và Cộng tác viên làm việc tại Hà Nội và trưởng Chi nhánh ở các tỉnh Phía Bắc.

     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn Cuonglawyer vì bài viết hữu ích
    trungtin269 (08/05/2015)
  • #382089   06/05/2015

    Chân thành cảm ơn tư vấn của các luật sư!

    Cho tôi hỏi thêm 1 vấn đề nữa, đó là hợp đồng đặt cọc của tôi có nội dung là đặt cọc để đảm bảo ký kết hợp đồng mua bán đất. Tuy nhiên thì hiện tại người bán vẫn chưa có sổ đỏ nhưng đã yêu cầu tôi ký hợp đồng đặt cọc này. Theo tôi hiểu thì bên bán chưa có sổ đỏ tức là chưa có quyền bán, vì vậy hợp đồng đặt cọc này cũng có thể vô hiệu do vi phạm về nội dung. Như vậy việc ký hợp đồng đặt cọc khi chưa có sổ đỏ là đúng quy định pháp luật không ạ?

     
    Báo quản trị |  
  • #382155   07/05/2015

    c2hla5
    c2hla5

    Sơ sinh

    Hà Nội, Việt Nam
    Tham gia:15/09/2011
    Tổng số bài viết (1)
    Số điểm: 5
    Cảm ơn: 0
    Được cảm ơn 0 lần


    Chào ban!

           * Về đối tượng của Hợp đồng đặt cọc này hướng tới là QSDĐ bán muốn mua. và việc 2 bên thỏa thuận về việc khi có sổ đỏ (Giấy chứng nhận QSDĐ) thì mới hoàn trả đầy đủ tiền mua là hoàn toàn hợp lý, và đảm bảo được quyền lợi của bạn. Nhưng tốt nhất, khi bạn muốn mua mảnh đất nào thì bạn nên tìm hiểu về nguồn gốc của mảnh đất đó trước, để tránh mất thời gian và tiền bạc của bạn vào những mảnh đất có nguồn gốc không rõ ràng, đang tranh chấp về diện tích, người có quyền sử dụng. Việc tìm hiểu nguồn gốc mảnh đất thì bạn có thể nhờ dịch vụ của các văn phòng công chứng, văn phòng luật sư đại diện cho bạn để xác minh. Hoặc bạn có thể tự xác minh qua cơ quan quản lý đất đai ở địa phương nơi có đất thì bạn sẽ được cung cấp những thông tin cơ bản về mảnh đất mà mình đang có ý định mua.

          * Về hợp đồng đặt cọc:

          - Về hình thức của hợp đồng: Điều 358 Bộ luật dân sự quy định: Ðặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự. Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản. Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

         - Về nội dung đảm bảo quyền lợi cho bạn: kết quả hướng đến của hợp đồng đặt cọc của bạn là có sổ đỏ, nhưng cũng phải quan tâm đến rủi ro là bên nhận đặt cọc không thực hiện đúng theo thỏa thuận. Vì vây, bạn có thể thỏa thuận phần phạt cọc với số tiền nhiều hơn số tiền đặt cọc (pháp luật không cấm). mục đích của việc thỏa thuận này là nhắc nhở việc không thực hiện hợp đồng của bên nhận đặt cọc là có thể thiệt hại số tiền lớn hơn so với việc thực hiện dợp đồng và điều đó đảm bảo quyền lợi tốt nhất trong hợp đồng đặt cọc nói riêng và các giao dịch khác nói chung.

     

     
    Báo quản trị |  
  • #382352   08/05/2015

    luathuythanh
    luathuythanh
    Top 75
    Male
    Luật sư địa phương

    Hà Nội, Việt Nam
    Tham gia:17/05/2014
    Tổng số bài viết (645)
    Số điểm: 3619
    Cảm ơn: 1
    Được cảm ơn 167 lần
    Lawyer

    Chào bạn.

    Hợp đồng đặt cọc nhằm mục đích đảm bảo cho hoạt động giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra theo ý muốn của các bên. Còn thời điểm ký Hợp đồng chuyển nhượng hợp pháp khi có GCN.

    Bởi vậy, Hợp đồng đặt cọc được ký trước khi có GCN QSD đất cũng không dẫn đến HĐ vô hiệu.

    Nếu cần tham vấn thêm, bạn có thể liên hệ với tôi để cùng trao đổi.

    Cảm ơn bạn.

    Luật sư Nguyễn Văn Thành - Công ty Luật Huy Thành - http://luathuythanh.vn/

    Hotline miễn phí 24/7: 1900 6179

    Tầng 3, Tòa nhà 243 Giải Phóng, phường Phương Mai, quận Đống Đa, Hà Nội, Việt Nam

    Email: luat.huythanh@gmail.com

     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn luathuythanh vì bài viết hữu ích
    trungtin269 (11/05/2015)

Tư vấn của Luật sư có tính chất tham khảo, bạn có thể liên hệ trực tiếp với Luật sư theo thông tin sau:

Luật sư Nguyễn Văn Thành - Công ty Luật Huy Thành - http://luathuythanh.vn/

Hotline miễn phí 24/7: 1900 6179

Tầng 3, Tòa nhà 243 Giải Phóng, phường Phương Mai, quận Đống Đa, Hà Nội, Việt Nam

Email: luat.huythanh@gmail.com

0 Thành viên đang online
-