DanLuat 2015

Hợp đồng đặt cọc

Chủ đề   RSS   
  • #60895 15/09/2010

    ducbaovks

    Sơ sinh

    Nghệ An, Việt Nam
    Tham gia:24/12/2009
    Tổng số bài viết (7)
    Số điểm: 295
    Cảm ơn: 8
    Được cảm ơn 0 lần


    Hợp đồng đặt cọc

    Chào Luật sư và các bạn
    Tôi có một vấn đề cần sự hỗ trợ của các bạn.
    Hiện tại có quan điểm cho rằng đặt cọc không phải là một giao dịch dân sự, một hợp đồng dân sự mà chỉ là một biện pháp bảo đảm. Nhưng cũng có quan điểm cho rằng nó là một phục lúc của hợp đồng (hay còn gọi là hợp đồng phụ). Khi hợp đồng chính vô hiệu thì hợp đông phụ cũng vô hiệu theo.
    Tôi chẳng biết phải hiểu thế nào cho đúng cả. Mong các bạn cùng trao đổi.
    Tôi xin cảm ơn!
     
    32531 | Báo quản trị |  

Like DanLuat để cập nhật các Thông tin Pháp Luật mới và nóng nhất mỗi ngày.

Thảo luận
  • #60898   15/09/2010

    chaulevan
    chaulevan
    Top 75
    Lớp 8

    Bình Định, Việt Nam
    Tham gia:26/02/2009
    Tổng số bài viết (759)
    Số điểm: 10998
    Cảm ơn: 339
    Được cảm ơn 588 lần


    Chào bạn,

    Vấn đề anh hỏi tôi xin có ý kiến như sau:
    Theo Điều 121 Bộ luật dân sự năm 2005 thì : "Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự."

    Theo Điều 388 Bộ luật dân sự năm 2005 thì: " Hợp đồng dân sự là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự.

    Như vậy, với 2 quy định trên thì chúng ta có thể hiểu rằng, đặt cọc là một loại hợp đồng, mà hợp đồng là một loại giao dịch dân sự, vì vậy, đặt cọc có thể vừa được coi là một giao dịch dân sự, vừa được coi là một hợp đồng mà không có gì mâu thuẫn với nhau cả.

    Mặt khác, theo khoản 1, điều 358 thì: "Đặt cọc là việc một bên, giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự". Như vậy, đặt cọc bao giờ cũng gắn liền với một hợp đồng dân sự khác giữa các chủ thể.

    Tuy nhiên, đặt cọc có được xem là một phần của hợp đồng chính hay không phụ thuộc vào mục đích giao kết hợp đồng đặt cọc là gì. Nếu hợp đồng đặt cọc được giao kết nhằm mục đích ký kết một hợp đồng khác thì hợp đồng đặt cọc không được coi là một hợp đồng phụ, vì nó vẫn phát sinh hiệu lực (nếu đáp ứng đủ các điều kiện có hiệu lực của một giao dịch dân sự) ngay cả khi hợp đồng mà các bên dự định ký kết không được ký kết trên thực tế.

    Còn trường việc đặt cọc được thiết lập nhằm đảm bảo việc thực hiện một hợp đồng dân sự đã được ký kết giữa các chủ thể thì nó được coi là một hợp đồng phụ, nó chỉ phát sinh hiệu lực khi hợp đồng chính có hiệu lực.

    Trên đây là một vài ý kiến trao đổi với bạn. Chúc bạn sức khỏe.
    Cập nhật bởi admin ngày 15/09/2010 08:11:35 AM

    CV

     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn chaulevan vì bài viết hữu ích
    thanhthuy84 (09/08/2017)
  • #61042   16/09/2010

    BachThanhDC
    BachThanhDC
    Top 10
    Cao học

    Nghệ An, Việt Nam
    Tham gia:01/12/2009
    Tổng số bài viết (5289)
    Số điểm: 50720
    Cảm ơn: 1843
    Được cảm ơn 3521 lần
    ContentAdministrators
    SMod

    Chào các bạn!
    - Mình đồng ý với chaulevan về khẳng định đặt cọc là một hợp đồng dân sự. Tuy nhiên, theo định nghĩa tại Điều 121 thì "giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương...". Như vậy, giao dịch dân sự có thể là một hành vi pháp lý đơn phương, cũng có thể là một hợp đồng dân sự. Vậy để đưa ra được khẳng định trên thì đồng thời cũng phải khẳng định được đặt cọc không phải là hành vi pháp lý đơn phương.

    Về định nghĩa, hành vi pháp lý đơn phương là sự thể hiện ý chí của một chủ thể nhằm làm phát sinh quan hệ dân sự mà không cần có sự bày tỏ ý chí của các chủ thể khác (như việc lập di chúc chẳng hạn). Còn hợp đồng dân sự lại là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự.

    Xem xét hai định nghĩa trên thì có thể thấy ngay đặt cọc không phải là một hành vi pháp lý đơn phương mà là một hợp đồng dân sự. Bởi nó là kết quả của sự thỏa thuận giữa người đặt cọc và người nhận cọc, giữa hai bên đều có quyền và nghĩa vụ. Một bên có quyền đưa ra tài sản đặt cọc, còn bên kia có quyền nhận tài sản đặt cọc.

    Kể từ khi việc giao nhận tài sản đặt cọc thực hiện xong thì cả hai bên đều có nghĩa vụ thực hiện những thoả thuận khi đặt cọc (có thể là nghĩa vụ giao kết hợp đồng hoặc nghĩa vụ thực hiện hợp đồng, cũng có thể là cả nghĩa vụ giao kết và nghĩa vụ thực hiện). Nếu một trong hai bên không thực hiện nghĩa vụ đó thì phải chịu hậu quả là mất tài san đặt cọc hoặc bị phạt cọc.

    - Còn mình lại cho rằng không có trường hợp nào đặt cọc được coi là một hợp đồng phụ (phụ lục của hợp đồng chính). Vì khi đã coi đặt cọc là hợp đồng phụ thì chỉ khi nào có hợp đồng chính thì mới hình thành hợp đồng phụ. Còn theo Điều 358 BLDS thì tuy hợp đồng chưa hình thành nhưng đã có sự thoả thuận về đặt cọc. Nội dung đặt cọc có thể chỉ đơn thuần là để đảm bảo giao kết hợp đồng, cũng có thể vừa để đảm bảo giao kết hợp đồng vừa để đảm bảo thực hiện hợp đồng. Như vậy, có thể nói hợp đồng đặt cọc là một giao dịch đặc biệt, nó có sự độc lập tương đối với hợp đồng chính thức.

    Tính độc lập tương đối đó thể hiện ở chỗ:
    1) Đặt cọc ra đời không phụ thuộc vào hợp đồng. Vì vậy nó có thể ra đời trước, cũng có thể tiêu vong trước khi hợp đồng được thực hiện (đó là trường hợp đặt cọc chỉ để đảm bảo giao kết hợp đồng thì khi hai bên đã tiến hành giao kết thì việc đặt cọc cũng chấm dứt hiệu lực mà không cần phải chờ đến khi hai bên thực hiện xong hợp đồng).

    2) Đặt cọc cũng có thể ra đời cùng hợp đồng và chấm dứt khi hợp đồng được thực hiện xong.

    3) Đặt cọc có thể được lập thành văn bản riêng, những cũng có thể được thể hiện bằng một điều khoản trong hợp đồng. Tài sản đặt cọc nhằm để đảm bảo cho việc giao kết hoặc việc thực hiện hợp đồng chứ không phải là khoản thực hiện nghĩa vụ của một bên trong hợp đồng.

    Do đó, khi hợp đồng được giao kết, được thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc.Việc có dùng tài sản đặt cọc để trừ vào nghĩa vụ của người đặt cọc hay không là do thoả thuận của các bên.

    - Bởi đặt cọc không phải là một hợp đồng phụ (phục lục hợp đồng) nên không có chuyện hợp đồng chính vô hiệu thì hợp đồng phụ cũng vô hiệu theo. Nó chỉ vô hiệu khi không hội đủ các điều kiện quy định tại Điều 122 BLDS . Quan điểm khi hợp đồng chính vô hiệu thì hợp đồng phụ vô hiệu theo vô hình chung đã làm cho việc đặt cọc (Điều 358 BLDS ) khong con ý nghĩa trong thực tiễn, không đóng được vai trò là vật bảo đảm cho việc giao kết cũng như thực hiện hợp đồng.

    Trong thực tiễn, có trường hợp hợp đồng dân sự không bị vô hiệu nhưng việc đặt cọc lại bị vô hiệu; cũng có trường hợp cả hai đều bị vô hiệu.

    Còn trường hợp hợp đồng chính thức vô hiệu do vi phạm điều kiện có hiệu lực của hợp đồng, nhưng hợp đồng đặt cọc không vi phạm các điều kiện đó thì tuỳ từng trường hợp cụ thể mà xem xét.

    Nếu bên dặt cọc tham gia giao dịch một cách hợp pháp, ngay tình, còn bên đặt cọc vì muốn chiếm dụng vốn của bên kia một thời gian hoặc vì lý do khác nên đã cố tình tạo ra sự vi phạm của hợp đồng chính thức để hợp đồng chính thức vô hiệu thì chỉ có hợp đồng chính thức vô hiệu, còn giao dịch đặt cọc vẫn có gia trị pháp lý, ràng buộc giữa các bên. Bên nào có lỗi làm cho hợp đồng chính thức vô hiệu thì phải chịu phạt cọc.

    Trên đây là quan điểm của tôi về giao dịch đặt cọc. Không biết hai bạn và các bạn khác có ý kiến khác không.
    Trân trọng!
    Cập nhật bởi admin ngày 16/09/2010 08:23:04 AM thêm link

    Hãy làm tất cả những gì trong phạm vi cho phép và khả năng có thể!

     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn BachThanhDC vì bài viết hữu ích
    thanhthuy84 (09/08/2017)
  • #61126   16/09/2010

    chaulevan
    chaulevan
    Top 75
    Lớp 8

    Bình Định, Việt Nam
    Tham gia:26/02/2009
    Tổng số bài viết (759)
    Số điểm: 10998
    Cảm ơn: 339
    Được cảm ơn 588 lần


    Chào bạn BachThanhDC,

    Chắc là mình và bạn đã thống nhất được với nhau rằng trong trường hợp đặt cọc nhằm mục đích giao kết hợp đồng thì đặt cọc không thể là hợp đồng phụ, đúng không ạ?

    Nhưng bạn lại cho rằng, ngay cả trong trường hợp đặt cọc nhằm mục đích thực hiện hợp đồng thì đặt cọc vẫn không phải là một hợp đồng phụ. Mình không đồng ý với bạn về điểm này.Lập luận của mình trong trường hợp này là:

     - Thứ nhất, khi hợp đồng đã được giao kết nhưng vô hiệu (dù cố ý hay vô ý) thì không làm phát sinh, thay đổi hay chấm dứt quyền và nghĩa vụ giữa các chủ thể. Mà khi quyền và nghĩa vụ không phát sinh, thì biện pháp đảm bảo thực hiện hợp đồng trở nên vô nghĩa (đối tượng của đảm bảo không có thì đảm bảo cái gì).

    Giả sử, các bên có thỏa thuận biện pháp đặt cọc, và biện pháp đặt cọc không vô hiệu thì nó sẽ dẫn đến một mâu thuẫn: hoặc là bắt buộc phải thực hiện quyền và nghĩa vụ của hợp đồng vô hiệu, hoặc là vi phạm hợp đồng đồng đặt cọc và phải chịu phạt cọc. Điều này vô lý quá.

    - Thứ hai, ở trên bạn mới viện dẫn trường hợp bên nhận đặt cọc cố tình làm cho hợp đồng chính thức bị vô hiệu để phân tích. Câu hỏi đặt ra là nếu bên nhận đặt cọc không cố tình làm cho hợp đồng chính thức vô hiệu thì sao? Không ai có lỗi cố tình trong việc làm cho hợp đồng vô hiệu thì sao?

    - Thứ 3, khi hợp đồng vô hiệu do lỗi cố ý của một bên chủ thể mà gây thiệt hại cho chủ thể còn lại thì chủ thể có lỗi phải bồi thường thiệt hại theo điều 137 BLDS. Có cần phải dùng tới biện pháp phạt cọc không?

    Trên đây là một vài ý kiến của mình để làm sáng tỏ vấn đề. Mong nhận được ý kiến trao đổi thêm của các bạn để tìm ra đáp án đúng.
    Cập nhật bởi admin ngày 16/09/2010 03:19:57 PM

    CV

     
    Báo quản trị |  
  • #61153   16/09/2010

    Unjustice
    Unjustice
    Top 50
    Lớp 10

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:18/06/2010
    Tổng số bài viết (1342)
    Số điểm: 14949
    Cảm ơn: 152
    Được cảm ơn 1048 lần


    Lại hiểu nhầm nhau nữa rồi!

    Đặt cọc có thể là hợp đồng dân sự với nghĩa vụ phát sinh mà các bên phải thực hiện là giao kết một hợp đồng nào đó. Trong trường hợp này thì đặt cọc không thể bị xem là hợp đồng phụ vì tự thân nó có đầy đủ tính pháp lý để tồn tại riêng rẽ và vì hợp đồng chính (hợp đồng được yêu cầu giao kết) chưa xuất hiện (ý bạn BachThanhDC nói là ở điểm này).

    Khi hợp đồng chính được giao kết, thì hợp đồng đặt cọc thường là chấm dứt hiệu lực (do nghĩa vụ giao kết hợp đồng đã được thực hiện) và chuyển hóa thành một điều khoản đặt cọc trong hợp đồng chính (nếu muốn thì có thể lập thành phụ lục hợp đồng, nhưng thực tế ít ai áp dụng như vậy) và nghĩa vụ được bảo đảm khi đó là thực hiện đúng và đầy đủ nội dung hợp đồng. Trong trường hợp này thì việc đặt cọc hoàn toàn có thể bị vô hiệu theo hợp đồng chính theo như ý của ban chaulevan.

    Luật được sinh ra để phục vụ con người chứ không phải để cai trị.

     
    Báo quản trị |  
  • #347172   28/09/2014

    Chào các luật sư và các anh chị!

    Mượn chủ đề này mình muốn hỏi về một vấn đề liên quan, đó là: theo điều 93 của luật nhà ở thì :

    Hợp đồng về nhà ở phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã đối với nhà ở tại nông thôn, trừ các trường hợp sau đây:

    a) Cá nhân cho thuê nhà ở dưới sáu tháng;

    b) Bên bán, bên cho thuê nhà ở là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở;

    c) Thuê mua nhà ở xã hội;

    d) Bên tặng cho nhà ở là tổ chức.

    Vậy đối với Hợp đồng đặt cọc (để mua nhà ở giữa 02 cá nhân) không có công chứng có xem là Hợp đồng về nhà ở không?

    Rất mong được các luật sư và các anh chị góp ý!

    Cập nhật bởi chinhanhphumy ngày 28/09/2014 12:31:26 SA
     
    Báo quản trị |  
  • #347175   28/09/2014

    hungmaiusa
    hungmaiusa
    Top 10
    Cao Đẳng

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:22/06/2013
    Tổng số bài viết (4084)
    Số điểm: 31536
    Cảm ơn: 929
    Được cảm ơn 1902 lần


    Chào bạn

    Điều 318. Biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự

    1. Các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự bao gồm:

    a) Cầm cố tài sản;

    b) Thế chấp tài sản;

    c) Đặt cọc;

    d) Ký cược;

    đ) Ký quỹ;

    e) Bảo lãnh;

    g) Tín chấp.

    2. Trong trường hợp các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định về biện pháp bảo đảm thì người có nghĩa vụ phải thực hiện biện pháp bảo đảm đó.

    Như vậy đặt cọc chỉ là mô biện pháp đảm bảo, không phải là HĐ mua bán nhà

     

    Điều 320. Vật bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự

    1. Vật bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm và được phép giao dịch.

    Vật đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự bằng hình thức đặt cọc thường là tiền nên không thuộc trường hợp bắt buộc phải công chứng, chứng thực. 

     

     

     
    Báo quản trị |  
  • #348949   08/10/2014

    nthao681710
    nthao681710

    Sơ sinh

    Hà Nội, Việt Nam
    Tham gia:03/10/2014
    Tổng số bài viết (6)
    Số điểm: 90
    Cảm ơn: 2
    Được cảm ơn 0 lần


    Chào Luật sư

    Mình cũng đang vướng vào trường hợp đặt cọc như vậy

    Cho mình hỏi chút: t

    Vấn đề 1: trong giấy tờ, biên nhận tiền đặt cọc từ công ty thì chỉ nói là " muốn lấy lại tiền đặt cọc thì phải báo trước 1 tháng trước khi nghỉ việc, không vi phạm làm hư hại TS của công ty ...." chứ không nói là nếu không làm hết 1 năm kí hợp đồng thì mới được lấy lại tiền đặt cọc. Vậy cho mình hỏi là : nếu mình nghỉ trước thời hạn là 1 năm ký hợp đồng thì liệu có được lấy lại tiền đặt cọc không?

    Vấn đề 2: mình có 1 hợp đồng dân sự ràng buộc nữa là " bản cam kết viết tay  do người lao động tự nguyện viết ( trên thực tế là bị bắt buộc viết ) nội dung đó là: " Cam kết không mang bầu sinh con trong 2 năm đầu làm việc tại công ty, nếu vi phạm thì sẽ phải bồi hoàn toàn bộ số tiền mà công ty đóng BHXH, tự nguyện xin nghỉ việc, mất tiền đặt cọc "

    Vậy trong trường hợp mình mang bầu trong 2 năm đầu đi làm thì liệu có bị phạt như bản cam kết viết tay không?

    Mình xin cảm ơn!

     

     

     
    Báo quản trị |