Kính chào Luật sư!
Nhờ luật sư tư vấn giúp em trường hợp sau:

Em có mua thửa đất 5x22=110m2 ở xã Tây Hoà, Trảng Bom, Đồng Nai. Do diện tích đất chưa đủ để ra sổ đỏ (500m2 mới ra sổ đỏ được) nên Bên bán đưa hợp đồng mẫu ở UBND xã, phường (em ko chắc đó có phải hợp đồng mẫu hay ko?);  em thấy hợp đồng chưa rõ ràng, nói chung chung, em bổ sung vào phần trách nhiệm giữa 2 bên để ràng buộc hơn. Nhưng bên bán ko chịu, họ nói đây là hợp đồng mẫu, nếu em thêm vào thì UBND xã ko chứng. Họ nói vậy có đúng ko?

Trước đó, em đã đặt cọc tiền mua đất, giấy đặt cọc viết nếu 2 bên thay đổi ko có sự đồng ý của bên kia thì sẽ mất tiền cọc. Bên bán ko chịu sửa hợp đồng, nên em đòi lại tiền cọc, họ đòi trừ 25% tiền cọc, họ làm vậy đúng hay sai? Em phải làm gì để lấy lại số tiền đã đặt cọc.

Bây giờ bên bán yêu cầu em ký theo hợp đồng mẫu, còn phần bổ sung 2 bên tự cam kết ký với nhau, ko có UBND xã chứng. Nếu giả sử sau này có tranh chấp xảy ra thì giấy cam kết giữa 2 bên ký có hiệu lực ko?

Giấy tờ chuyển nhượng thửa đất gổm: hợp đồng chuyển nhượng do UBND xã chứng thực, sổ đỏ công chứng (1 phần thửa đất nằm trong sổ đỏ). Như vậy em đã đủ cơ sở pháp lý để sở hữu thửa đất đó hay chưa? có còn bổ sung thêm giấy tờ gì khác ko? 

Em gởi file hợp đồng, Luật sư xem giúp em, hợp đồng như vậy đã ổn chưa?

Mong luật sư tư vấn giúp. Chân thành cảm ơn luật sư!