Hỏi về việc yêu cầu thực hiện hợp đồng mua bán

Chủ đề   RSS   
  • #215766 24/09/2012

    lediepanh

    Sơ sinh

    Hà Nội, Việt Nam
    Tham gia:24/09/2012
    Tổng số bài viết (2)
    Số điểm: 70
    Cảm ơn: 4
    Được cảm ơn 0 lần


    Hỏi về việc yêu cầu thực hiện hợp đồng mua bán

    Nhờ các luật sư tư vấn giúp mình:

    Tháng 3/2010, mình mua một mảnh đất vườn, đã trả 70% tiền. Người bán hẹn 2 tháng sau có sổ đỏ. Nhưng từ đó đến giờ vẫn chưa có. Lúc đó mình vì tin tưởng nên đã không ghi trong hợp đồng nếu quá hạn thì sẽ thế nào.

    Tháng 11/2011, mình có đưa thêm 10% tiền nữa, và yêu cầu người bán viết giấy biên nhận, kèm theo ràng buộc, trong vòng 6 tháng (đến tháng 5/2012) nếu không giao được sổ đỏ sẽ phải hoàn trả gấp đôi tổng số tiền đã giao.

    Hiện giờ đã là tháng 9, mình có yêu cầu người đó thực hiện thỏa thuận, nhưng họ bảo không được. Và từ đó đến giờ mình không thể hẹn gặp mặt được, chỉ có thể nói qua điện thoại. Mình cũng ko biết nhà, chỉ biết địa chỉ công ty (là giám đốc công ty tư nhân). Bây giờ mình đã tìm hiểu việc làm được sổ đó rất khó khăn nên muốn yêu cầu thực hiện thỏa thuận (Trả lại gấp đôi tiền)

    Xin hỏi các luật sư:

    Mình muốn đưa việc này ra pháp luật thì thủ tục như thế nào?  Mình phải chịu các khoản phí gì? 

    Đưa ra pháp luật thì mình có khả năng đòi được tiền hay ko?

     

     
    8438 | Báo quản trị |  

Like DanLuat để cập nhật các Thông tin Pháp Luật mới và nóng nhất mỗi ngày.

Thảo luận
  • #215850   24/09/2012

    luatsuduclong
    luatsuduclong
    Top 150
    Male
    Luật sư địa phương

    Hà Nội, Việt Nam
    Tham gia:25/09/2011
    Tổng số bài viết (455)
    Số điểm: 2781
    Cảm ơn: 1
    Được cảm ơn 220 lần
    Lawyer

    Chào bạn!

    Theo thông tin bạn cung cấp chưa cụ thể nên tôi tư vấn theo hai trường hợp sau:

    1. Trường hợp 1: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có đủ điều kiện: Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Đất không có tranh chấp; Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; Trong thời hạn sử dụng đất Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.

    Việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bạn đủ các điều kiện theo quy định của Điều 106, Điều 127 Luật Đất đai năm 2003 nên việc chuyển nhượng hợp pháp đã phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên. Bên chuyển nhượng đã vi phạm Hợp đồng.

    2. Trường hợp 2: Đất chuyển nhượng không có đủ điều kiện theo quy định tại Trường hợp 1:

    * Theo quy định tại Bộ Luật dân sự năm 2005:

    "Điều 122. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

    1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

    a) Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;

    b) Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;

    c) Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.

    2. Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định.

    Điều 127. Giao dịch dân sự vô hiệu

    Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 122 của Bộ luật này thì vô hiệu.

    Điều 128. Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội

    Giao dịch dân sự có mục đích và nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu.

    Điều cấm của pháp luật là những quy định của pháp luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định.

    Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung giữa người với người trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng".

    * Theo quy định tại Luật Đất đai năm 2003:

    "Điều 106. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

    1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều 110; khoản 2 và khoản 3 Điều 112; các khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7 và 8 Điều 113; khoản 2 Điều 115; điểm b khoản 1, các điểm b, c, d, đ và e khoản 3 Điều 119; điểm b khoản 1, điểm b và điểm c khoản 2 Điều 120 của Luật này khi có các điều kiện sau đây:

    a) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

    b) Đất không có tranh chấp;

    c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

    d) Trong thời hạn sử dụng đất.

    2. Người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Mục 4 Chương II của Luật này.

    Điều 127. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

    1. Việc nộp hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau:

    a) Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì nộp tại Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất;

    b) Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

    Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất".

    Như vậy, theo viện dẫn tại Trường hợp 2, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên nếu vi phạm các điều cấm của pháp luật thì Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất này bị vô hiệu nên không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.

    Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình thì bạn nên khởi kiện để yêu cầu Toà án nơi có đất giải quyết tranh chấp buộc bên chuyển nhượng phải thực hiện hợp đồng hoặc hoàn trả cho bạn số tiền đã nhận. Trong trường hợp khởi kiện, bạn phải nộp tiền tạm ứng án phí.

    Nếu cần sự trợ giúp của Luật sư, bạn hãy liên hệ trực tiếp với tôi hoặc qua điện thoại để được tư vấn cụ thể hơn.

    Chúc thành công!

    Cập nhật bởi luatsuduclong ngày 24/09/2012 06:19:47 CH Cập nhật bởi luatsuduclong ngày 24/09/2012 05:59:13 CH Cập nhật bởi luatsuduclong ngày 24/09/2012 05:56:24 CH Cập nhật bởi luatsuduclong ngày 24/09/2012 05:42:37 CH

    Luật sư NGUYỄN ĐỨC LONG - Văn phòng luật sư Đức Tín thuộc Đoàn luật sư thành phố Hà Nội

    Mobile: 0988.823.338 - Tel/Fax: (024)-3533.5036

    Địa chỉ: Số 31 ngõ 73, phố Nguyễn Lương Bằng, phường Nam Đồng, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội

    Website: http://www.luatsuductin.com.vn

    Email: luatsuduclong@gmail.com; luatsuductin@gmail.com

    I. CUNG CẤP DỊCH VỤ PHÁP LÝ:

    Hoạt động đa dạng chuyên nghiệp trên các lĩnh vực hành nghề Luật sư: Tư vấn pháp luật, tham gia tố tụng, đại diện ngoài tố tụng và dịch vụ pháp lý khác. Cụ thể như sau:

    1. Luật sư tranh tụng: Bào chữa, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho cá nhân, tổ chức trong các vụ án: Hình sự, dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh thương mại, lao động, hành chính.

    2. Luật sư tư vấn pháp luật liên quan đến: Doanh nghiệp, đầu tư, sở hữu trí tuệ, Hình sự, dân sự, đất đai, nhà ở, hôn nhân và gia đình, kinh doanh thương mại, lao động...

    3. Luật sư đại diện thực hiện các thủ tục: Thành lập doanh nghiệp, thay đổi đăng ký kinh doanh, xin cấp giấy chứng nhận đầu tư, điều chỉnh giấy chứng nhận đầu tư, đăng ký chất lượng sản phẩm, nhãn hiệu hàng hoá, kiểu dáng công nghiệp, xin cấp sổ đỏ, đính chính sổ đỏ, đo vẽ tách thửa nhà đất, sang tên nhà đất...

    4. Nhận soạn thảo: Hợp đồng, văn bản, đơn từ và các văn bản khác.

    5. Công chứng hợp đồng, giao dịch về chuyển nhượng, mua bán, tặng cho, chuyển đổi, cho thuê, cho mượn nhà đất và tài sản, uỷ quyền, khai nhận thừa kế, di chúc.

    II. TƯ VẤN PHÁP LUẬT MIỄN PHÍ (liên hệ từ 08h đến 18h hàng ngày):

    1. Đối tượng: Mọi đối tượng.

    2. Hình thức tư vấn: Điện thoại: 0988.823.338 - 024.3533.5036 hoặc Email: luatsuduclong@gmail.com

    III. TRỢ GIÚP PHÁP LÝ MIỄN PHÍ:

    Bào chữa miễn phí cho: Người nghèo, người có công với cách mạng, người già cô đơn, người tàn tật và người chưa thành niên không nơi nương tựa.

     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn luatsuduclong vì bài viết hữu ích
    lediepanh (25/09/2012)
  • #215855   24/09/2012

    congtyluatdanviet
    congtyluatdanviet

    Mầm

    Bắc Giang, Việt Nam
    Tham gia:05/01/2012
    Tổng số bài viết (73)
    Số điểm: 505
    Cảm ơn: 0
    Được cảm ơn 36 lần


    Chào bạn!

    Trường hợp bạn hỏi luật sư xin tư vấn như sau:

    Bạn có thể làm đơn khởi kiện ra tòa án nơi có bất động sản các đã thực hiện hợp đồng mua bán thụ lý giải quyết. Nếu trường hợp diện tích đất của gia đình người kia đã có giấy chứng nhận QSD đất thì các bên phải qua thủ tục hòa giải tại UBND xã.

    Khi đủ điều kiện thụ lý đơn của bạn Tòa án ra thông báo thụ lý đơn thì bạn phải nộp tiền tạm ứng án phí cho tòa án.

    Còn trường hợp bạn có khả năng đòi được không thì phải phụ thuộc vào các giấy tờ hợp đồng mua bán, tài liệu chứng cứ, lời khai của các bên.

    Bạn có thể nhờ luật sư vào cuộc để bảo vệ quyền lợi cho bạn. Bởi vì luật sư là những người hiểu biết pháp luật sẽ giúp được bạn trong vấn đề này.

    Chúc bạn thành công.

    Trân trọng!

     

     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn congtyluatdanviet vì bài viết hữu ích
    lediepanh (25/09/2012)
  • #215858   24/09/2012

    hangluatsu
    hangluatsu

    Female
    Sơ sinh

    Hồ Chí Minh, Việt Nam
    Tham gia:10/04/2012
    Tổng số bài viết (21)
    Số điểm: 105
    Cảm ơn: 0
    Được cảm ơn 11 lần


    Chào bạn, về câu hỏi của bạn, chúng tôi trả lời bạn như sau:

     

    Nhà – đất muốn chuyển nhượng quyền sử dụng phải đáp ứng được điều kiện quy định tại Điều 106 của luật đất đai 2003:

    “Điều 106. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

    1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều 110; khoản 2 và khoản 3 Điều 112; các khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7 và 8 Điều 113; khoản 2 Điều 115; điểm b khoản 1, các điểm b, c, d, đ và e khoản 3 Điều 119; điểm b khoản 1, điểm b và điểm c khoản 2 Điều 120 của Luật này khi có các điều kiện sau đây:

    a) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

    b) Đất không có tranh chấp;

    c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

    d) Trong thời hạn sử dụng đất.

    2. Người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Mục 4 Chương II của Luật này.”

    Như vậy, bạn đã mua mảnh đất vườn nói trên khi chưa có sổ đỏ thì chưa đủ điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Việc giao dịch mua bán này là vô hiệu vì đối tượng của giao dịch chưa có.

     

    Trong trường hợp bạn muốn yêu cầu tòa án giải quyết thì phải làm đơn khởi kiện + các chứng từ có liên quan, nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nơi bị đơn cư trú hoặc làm việc. Về án phí, tòa án sẽ căn cứ vào đơn yêu cầu trong đơn khởi kiện của bạn để tính án phí.

    Về việc 02 bên có thỏa thuận : “ trong vòng 6 tháng (đến tháng 5/2012) nếu không giao được sổ đỏ sẽ phải hoàn trả gấp đôi tổng số tiền đã giao.” Điều này sẽ không thực hiện được. Vì hợp đồng mua bán nói trên vô hiệu nên tòa án sẽ ra phán quyết xử lý hậu quả của hợp đồng vô hiệu. Căn cứ theo 137 BLTTDS 2005, “1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

    2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.

     

    Thân chào!

    Luật Sư VÕ THÚY HẰNG

    CÔNG TY LUẬT NGÔ CHÍ – NC LAW FIRM

    80 Hà Đặc, P.TMT, Q.12, TP.HCM

    Tel: 38839807 – 0908339742

     
    Báo quản trị |  
    1 thành viên cảm ơn hangluatsu vì bài viết hữu ích
    lediepanh (25/09/2012)

Tư vấn của Luật sư có tính chất tham khảo, bạn có thể liên hệ trực tiếp với Luật sư theo thông tin sau:

Luật sư NGUYỄN ĐỨC LONG - Văn phòng luật sư Đức Tín thuộc Đoàn luật sư thành phố Hà Nội.

Mobile: 0988.823.338 - Tel/Fax: (04)-3533.5036.

Địa chỉ: Số 31 ngõ 73, phố Nguyễn Lương Bằng, phường Nam Đồng, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội.