Xin chào Luật sư. Em có câu hỏi này mong Luật sư tư vấn giúp.

Ngân hàng em chuẩn bị giải ngân cho 1 khách hàng vay vốn và tài sản thế chấp là QSD đất và tài sản gắn liền với đất (nhà ở). Tuy nhiên, sau khi lập xong hợp đồng thế chấp, khách hàng có mang đi đăng ký giao dịch bảo đảm thì văn phòng đăng ký cho biết là không đồng ý cho đăng ký thế chấp tài sản do không có giấy chứng nhận sở hữu tài sản. Sổ đỏ của khách hàng được cấp ngày 01/09/1999, trên đó chỉ chứng nhận QSD đất chứ không có phần sở hữu tài sản. Do đó văn phòng đăng ký chỉ đồng ý cho đăng ký giao dịch bảo đảm là QSD đất chứ không cho đăng ký giao dịch BĐ là tài sản gắn liền với đất mặc dù trên mảnh đất đó có ngôi nhà diện tích 60m2.

Do giá trị của mảnh đất là không đủ để bảo đảm cho khoản vay nên Giám đốc ngân hàng em đã nghĩ ra cách là ghi thêm vào hợp đồng thế chấp và "đơn yêu cầu đăng ký giao dịch bảo đảm" phần đăng ký thế chấp tài sản (nhà ở). Việc ghi thêm này được thực hiện sau khi thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm đã hoàn tất.

Vậy Luật sư cho em hỏi:

1. Cách giải quyết của văn phòng đăng ký giao dịch bảo đảm là đúng hay sai khi không cho đăng ký giao dịch bảo đảm với tài sản mặc dù tài sản đó nằm trên đất mang đi thế chấp và thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp (chỉ không có GCN sở hữu TS mà thôi do GCN QSD đất cấp năm 1991 không có phần chứng nhận sở hữu TS).

2. Hợp đồng "chế thêm" của Giám đốc ngân hàng em có hiệu lực hay không và nếu xảy ra tranh chấp thì TA sẽ xử lý như thế nào?

3. Hợp đồng thế chấp có giá trị không nếu như không được đăng ký giao dịch bảo đảm mặc dù đã được công chứng, chứng thực của UBND và cấp có thẩm quyền.

4. Xin luật sư tư vấn cách giải quyết tốt nhất cho tất cả các vẫn đề nêu trên.

Xin chân thành cảm ơn!