Chào luật sư!

Tôi có một số thắc mắc muốn nhờ TVPL tư vấn giúp tôi, cụ thể:

Tôi có một lô đất ở đường hẻm 3m ngay trung tâm TP Nha Trang diện tích 3m x 30m = 90m2. Tôi đang lên kế hoạch xây dựng nhà trọ cho thuê, nhưng diện tích hơi nhỏ nên tôi đã thuê thêm lô đất của dì tôi (lô đất trống, đã có sổ đỏ và 100% đất thổ cư) sát lô đất của tôi (thời gian thuê 10 năm, hợp đồng có công chứng và theo thỏa thuận thì sau 10 năm phần tài sản tôi xây dựng trên phần đất dì tôi dì tôi được toàn quyền sở hữu khi hết thời hạn thuê). Diện tích lô đất của dì tôi có kích thước 6m x 30m = 180m2.

Kế hoạch tôi là xây dựng một khối nhà 2 tầng gồm 18 phòng giống nhau (tầng một 9 phòng, tầng hai 9 phòng). Mỗi phòng kích thướ khoảng 3.5m x 5m = 16.5m2 và gác lửng khoảng 10m2, tổng cộng diện tích sàn xây dựng khoảng 26.5m2/phòng. Toàn bộ phần xây dựng đều nằm trên phần đất của dì tôi. Tôi còn một số thắc mắt cần nhờ tư vấn như sau:

1. Với hợp đồng thuê đất có nội dung trong thời gian thuê đất thì mọi tài sản tôi đầu tư xây dựng trên đất thuê đều thuộc sở hữu của người thuê. Đến khi hết thời hạn thuê đất (10 năm) thì phần tài sản đã  xây dựng trên đất giao lại toàn bộ cho chủ đất. Như vậy, trong thời gian thuê tôi muốn đăng ký quyền sở hữu khối nhà mà mình đã xây dựng lên có được hay không? Phần tài sản tôi đăng ký quyền sở hữu có tách thành một sổ đỏ độc lập với sổ đỏ của dì tôi hay không ? (vì trường hợp tôi muốn thế chấp  phần nhà đã xây dựng để vay vốn ngân hàng thì không thể cầm sổ đỏ của dì tôi đi xin vay được).

2. Nếu dì tôi muốn đưa sổ đỏ (sổ đã cho tôi thuê đất ) để vay vốn ngân hàng thì có được không? Có vướng mắc gì với hợp đồng cho thuê đất không? (trong trường hợp phần tài sản tôi xây lên được đăng ký quyền sở hữu và tách thành một sổ riêng thì như thế nào? Còn không tách thành một sổ độc lập mà cập nhật lên sổ dì tôi thì sẽ như thế nào?).

3. Mỗi phòng tôi xây dựng có diện tích đất xây dựng 16.5m2/ phòng (diện tích sàn xây dựng là 26.5m2/phòng), kết cấu các phòng đều có bếp và tolet riêng trong phòng (vì đối tượng cho thuê là các đôi vợ chồng trẻ). Với kết cấu như của tôi có phải là xây nhà chung cư không, có bị quy định về diện tích tối thiểu không (vì theo tôi được biết thì diên tích tôi thiểu của nhà chung cư là 35m2). Tôi có xin câp giấy phép xây dựng và đăng ký quyền sở hữu được không?

Tôi xin chân thành cảm ơn.